§-le 291, §-le 312, sh lg-le 1, §-le 323, sh lg-le 1, tsiteerides seadust, et elu- või üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Ülesütlemisavaldusega nõutakse üürivõla tasumist jaanuari ja veebruari eest, kusjuures ühtlasi teatatakse, et nõutakse võlasummalt ka viivist. Üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega tekitatakse Hagejale kahju, mille eest vastutab Hageja ees käendajana ehk solidaarselt BIPOÜ-ga. Kostjal puudub tungiv omavajadus. Seega on Üürilepingu ülesütlemine Kostja poolt seadusega vastuolu tõttu tühine. Üürilepingu ülesütlemine
Kostja soov ei olnud ettenägematu ning Kostja ei kaalunud üldse enda ja Hageja huve, vaid eeldasid, et nende vajadus on olulisem Hageja huvist Üürilepingu ja sellest tuleneva tegevuse jätkamise vastu. Kinnistu koormatus Üürilepinguga selgus juba täitemenetluse menetlusdokumentidest. Ka ülesütlemisavaldusest ilmneb, et Kostja oli teadlik 2 koormavast Üürilepingust. Ostes sellise kinnistu, võttis Kostja endale teadlikult riski Üürilepinguga kaasnevast. Hageja peab Üürilepingu ülesütlemist tühiseks muu hulgas seetõttu, et Kostja ütles Üürilepingu üles Hageja poolt Üürilepingust tuleneva märke tegemise nõude esitamise tõttu. Seega tugineb Hageja sellele, et Üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega
Lepingu ülesütlemise tagajärjel tekib Hagejale kahju, nii otsese varalise kahjuna kui ka saamata jäänud tuluna, mille hüvitamise kohustus lasub Kostjal tulenevalt
§-st 291 lg 4 ja §-st 323 lg
). Isiku õigus tegutseda majandus- ja kutsetegevuses peaksid arvestama isiku õigusega omandile (PS §32) ja eelkõige elukohale (PS §33). Füüsilise isiku heaolu oma isikliku kodu raames peab olema kaitstud. Kostja möönab, et tungiv omavajadus peab olema tõendatud, vahetu, tõsine ja aktuaalne. Majandus- ja kutsetegevuses mittetegutseva isiku vajadust elukohale tema enda omandis olevas korteriomandis tuleb pidada alati vahetuks, tõsiseks ja aktuaalseks. Kostja omavajaduse tungivus võib olla väiksem ehk siis, kui kostja omaks mitut eluruumi. Antud juhul see nii ei ole. Kostjal pole korteriomandeid või muid kinnisasju, mida elukohana kasutada. Kostja soovib ruume kasutada elamiseks, hetkel peab ta elamiseks kasutama üüritud eluruumi. Ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik on õiguslikus mõttes identsed. Samuti saab kostja oluliselt kokku hoida oma kulusid. Kostja bruto töötasu on 23 000 krooni. Kostja neto töötasu on 17 700 krooni. Kostja igakuised kulutused eluaseme üürile on 3500 krooni. Vaidlusalustes ruumides ise elamisega saaks kostja u. 20% oma palgast kokku hoida. Samuti ei peaks kostja hankima Tallinna ühistranspordipiletit. Kui kostja palgast arvata maha lisaks üürile ka eluasemelaenu maksed, siis jääb kostjal palgast muudeks kuludeks vaid 6845 krooni. Kostja palub nimetatud kaalutlusi arvesse võtta ka hagi tagamise taotluses. Lisaks tasub kostja vaidlusaluse korteri omandamiseks võetud eluasemelaenu makseid 469,26 eurot ehk 7355,42 krooni kuus. Samal ajal ei ole hageja vaevunud kostjale isegi maksma üüri, vaid ähvardab, kui kostja peaks julgema korterit endale nõuda. Lisaks vabaneb kostja ebakindlusest, mis toob endaga kaasa eluruumide üürimine. Lisatud üürilepingu tähtaeg on vaid 24 kuud ja kostjal pole kindlust selle pikenemises. Ülesütlemine olevat kehtetu ka hea usu põhimõtte vastasuse tõttu, kuna väidetavalt on üürilepingu ülesütlemine põhjustatud sellest, et hageja avaldas soovi üürilepingu kohta märke tegemiseks kinnistusraamatus. Kostja sellisest avaldusest ei ole teadlik olnud. Ülesütlemise pahausksust saab omistada siiski vaid asjaolude põhjal, mis on üürileandjale teada. Ei ole välistatud, et antud kiri (ja selle vastuvõtmine eelmise omaniku poolt) on tehtud tagantjärgi kuupäevaga. Igal juhul kostja leiab, et hageja selline põhjendus on otsitud. Kuna kostja ütles üürilepingu üles peale korteri omandamist tungiva omavajaduse tõttu siis kuulub, hindamisele vaid see alus.Lisaks, tulenevalt
lg 3 p 1, kus üürilepingu ülesütlemine ei ole siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt, juhib kostja tähelepanu ka asjaoludele, millistes tingimuses on hageja antud üürilepingu sõlminud. Kostjale teadaolevalt toimetati täitmisteade vaidlusaluse korteri endisele omanikule (OÜ BIP) kätte tema suhtes hüpoteegilepingu alusel algatatud täitemenetluses 24 augustil
lg 1 ütles kostja 2 märtsi 2010 ülesütlemisavaldusega nimetatud üürilepingu üles. Ülesütlemine sai hagejale teatavaks samal kuupäeval. Seega arvestades
lg 1 sätestatud kolmekuulist ülesütlemistähtaega, lõppes hageja üürileping XXX osas 2 juunil 2010.
lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Hageja keeldub kostjale üüritud asja tagastamast, kuna leiab ülesütlemist vaidlustavas hagis, et ülesütlemine ei ole kehtiv (üürileandja ei vaja eluruumi tungivalt ise). Kostja on oma vastuses hagile esitanud vastuargumendid selle kohta, et ta siiski vajab kõnesolevat eluruumi tungivalt ise. KK palub kohustada OÜ-t G KK välja andma korteriomand aadressiga XXX, mille kohta on Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonnas avatud registriosa nr XXX (katastritunnus XXX). Nimetatud korteriomandi vabastamisest keeldumise korral XXX korteriomand OÜ-lt G sundkorras ära võtta ning OÜ G sealt välja tõsta. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindajad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. Vastuhagi ei kuulu rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et 01.01.2009 sõlmisid OÜ G ja OÜ BIP tähtajalise eluruumide üürileping, mille alusel OÜ BIP andis hagejale üürile korteriomandi asukohaga XXX Tallinnas (tl 27-35). Viru Maakohtu 23.02.2010 määrusega kuulutati välja BIPOÜ pankrot. Kostja omandas korteriomandi asukohaga XXX 08.12.2009 toimunud enampakkumisel. 02.03.2010 esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse
alusel, kuna kostja vajab üüritud ruumi tungivalt ise endale elamispinnaks (tl 53).
lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.
lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Eluvõi äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. 4 Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas KK võis üürilepingu üles öelda põhjusel, et vajas vaidlusalust eluruumi tungivalt ise. Hageja väitel puudus KK õigus öelda üürileping
ÜS § 87 kohaselt tühine ja ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Hagiavalduse kohaselt pärsib ülesütlemisavaldus hageja majandustegevust (tl 17). Hageja hinnangul ei kaalu kostja soov korterit elamispinnana kasutada üles hageja huvi teenida korteri allüürile andmisega kasumit, omavajaduse puudumise tõttu ei ole leping üles öeldud heas usus. (tl 14, 16, 17, 125, 192). Kohus hagejaga ei nõustu. Kohtu hinnangul saab kostja poolt esitatud põhjust pidada
Kohtule on esitatud tõendid selle kohta, et kostjal ei ole peale vaidlusaluse korteriomandi muid kinnisasju. Kostja kasutab eluruumina üürilepingu alusel teist elamispinda, üürilepingu tähtaeg on 24 kuud ja selle pikenemine ei ole kindel (tl 89). Kostja igakuine kulutus üürile on 223,69 eurot. Kostja töökoht ja vaidlusalune korteriomand asuvad samas kvartalis, mistõttu saab kostja kokku hoida kulusid transpordile. Kostja ostis vaidlusaluse korteri eluasemelaenu abil endale koduks. Laenu igakuine tagasimakse on 469.26 eurot (tl 92). Vaidlusaluses korteris elades saaks kostja kokku hoida 20% oma töötasust. Kohtu hinnangul on kostja veenvalt tõendanud vaidlusaluse eluruumi kasutamise tungivat omavajadust. Kohus on seisukohal, et hageja üüritulu saamise soov (tl 192) ei kaalu üles kostja tungivat vajadust korteriomandit ise eluasemena kasutada ning seeläbi enda kulusid kokku hoida. Rahal ei saa olla hageja jaoks suuremat väärtust kui kostja jaoks. Samuti ei saa omavajadusele hinnangu andmisel alahinnata kostja jaoks olulist kindlustunnet, mida pakub isiklik eluase. Hageja etteheiteid kostjale hea usu põhimõtte vastaselt kinnistusraamatusse märke tegemata jätmise kohta kohus põhjendatuks ei pea. Hageja annab korteriomandeid allüürile oma majandus- ja kutsetegevuses. Kohtu hinnangul peavad hagejal seega olema oskused ja vilumus selliseks äritegevuseks. Märke tegemist kinnistusraamatusse oleks hageja saanud nõuda juba üürilepingu sõlmimisel 01.01.2009. aastal endiselt omanikult, Oü-lt BIP. Hagejale oli kinnistusraamatust nähtav, et tegemist on hüpoteegiga koormatud kinnisasjaga, mistõttu pidi selge olema ka märke tegemise vajadus. Uue omaniku poolt märke tegemata jätmist ei saa pidada kohtu hinnangul automaatselt hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks. Kostja ostis korteri eluasemeks, mistõttu on põhjendatud keeldumine märke tegemisest. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kostja on kehtivalt üürilepingu üles öelnud ning üürileping on lõppenud 02.06.2010. a. Kohtul puudub alus kohustada kostjat üürilepingut täitma, samuti puudub alus tuvastada tahteavalduse tegemise kohustus märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Kostja on palunud vastuhagis kohustada OÜ-d G välja andma korteriomand XXX Tallinnas. Vastavalt
lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lg 2 järgi on omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Käesoleval juhul valdab korteriomandit allüürilepingu alusel AB.
Samas ei ole AB kaasatud käesolevasse menetlusse, mistõttu ei saa kohus teha lahendit isiku suhtes, keda ei ole menetlusse kaasatud. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kuulub hagejalt väljamõistmisele kostja menetluskulu täies ulatuses. Vastuhagi menetluskulu jääb täies ulatuses KK kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist 5 lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Karin Sonntak Kohtunik 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.