Obsah (5)

§ 285§ 316§ 286§ 142§ 150

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Taimi Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 30. märts 2011, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-08-19379 Tsiviilasi OÜ K hagi

§ 285lg.1).

Üürnik teostas oma vahendite arvel lubatud klaasseinte paigaldamise. Parendustena käsitles üürnik ka väidetavat ventilatsioonisüsteemi parendamist (ümberehitamist), kanalisatsiooni ja veetorustiku täiendavat paigaldamist ning täiendavate valveseadmete paigaldamist, mille kohta aga mingeid tõendeid või projektdokumentatsiooni ei ole esitanud ning mida hageja visuaalse vaatluse teel ei ole tuvastanud. Puuduvad tõendid selle kohta, et üürnikukulutuste tulemusena oleks üürilepingu objektiks olnud äriruumi väärtus suurenenud. Samuti ei ole üürniku märkinud, mil viisil pidi kostja saama tehtud kulutustest kasu. Lisaks märgib hageja, et ALG Liisingu AS nõusolek ei asenda üürileandja nõusolekut ega ei too üürileandjale kaasa hüvitamise kohustust. Samuti, et tehtud muudatusi ja parendusi hinnates tuleb arvesse võtta asja väärtuse tõusu üürileandjale. Paigaldatud klaasvaheseinad ei oma hagejale mingit praktilist kasutusväärtust 2 ning nende paigaldamise tõttu ruumide väärtus ei tõusnud. Ruumide näol on tegemist äripinnaga, mida võib kasutada väga erineval otstarbel. Klaasvaheseinad omavad väärtust üksnes ja ainult ilusalongi pidajale. Hagejal selliseks otstarbeks aga ruume turu küllastatuse tõttu välja üürida ei õnnestu.

1. Hüvitisnõude esitamisel lasub tõendamiskoormus üürnikul, kes peab tõendama, millised parendused ja muudatused on tehtud, üürileandja nõusolekut ja üürilepingu esemeks oleva asja väärtuse tõusu. Üürniku poolt paigaldatud klaasvaheseinad ja ribikardin on eemaldatavad ruume kahjustamata ning üürnikul oli üürilepingu lõppemisel täielik õigus need ära võtta, milleks üürnikule mingeid takistusi ei tehtud, üürileandja soovis nimetatud esemetest vabaneda.
2. Hageja on seisuga kuni 25.06.2008 esitanud üürnikule üüri arved 254 765,61 krooni, kõrvalkulude võlg 36 788,94 krooni, üürniku poolt lõhutud kapp laua ja ukse klaasipaketi eest arve 9812,83 krooni, seega kokku põhivõlg on 301 367,38 krooni. Märgitud summale lisanduvad lepingu punkti 8.2 kohaselt leppetrahv 93 168,90 krooni ja viivisintressid 77 013,01 krooni, kokku summas 471 549,29 krooni Kostjate vastus
3. Kostjad ei tunnista hagi ning leiavad, et hagi on alusetu ja põhjendamata, mistõttu paluvad jätta hagi rahuldamata.
4. Mõningate majanduslike raskuste tõttu tekkis üürnikul hageja ees võlgnevus, mille tagamiseks 09.05.2007 sõlmisid kostjad MJ ja SS hagejaga käendus-lepingud kumbki 250 000 krooni suuruses maksimaalses vastutusmääras.
5. Kostjad esitasid hagejale peale lepingu ülesütlemist tasaarvelduse avalduse. Kostjate vastuväite kohaselt on lepingu ülesütlemine hageja poolt tühine, kui üürnikul on õigus üürinõue tasaarvestada ja üürnik teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist (

§ 316lg 2).

Antud juhul on üürnik teinud äriruumide parandamiseks ja muutmiseks kulutusi, millega on hagejale kaasnenud püsiv lepingu objekti väärtuse suurenemine vastavalt. Üürnik tõstis äriruumide väärtust nii üldehitustöödega (kanalisatsioon, vesi, torustik, ventilatsioon), valveseadmete paigaldusega kui ruumide sisustamisega kokku summas 504 239,70 krooni. Seega võib üürnik vastavalt

§ 286lg 1 nõuda nimetatud summa hüvitamist hagejalt.

Hageja väide, et üürnik ei kasutanud

§ 316lg.

2 toodud kohese tasaarvestusavalduse esitamist on alusetu, kuna üürnik tegi hagejale tasaarvestusavalduse kohe pärast seda, kui sai kätte 03.01.2008 koostatud ülesütlemisavalduse. Kostjad rõhutavad, et hageja poolt 11.12.2007 saadetud lihtkiri ei vastanud ülesütlemisavalduse kriteeriumitele ning polnud seega ülesütlemisavaldusena käsitletav.

1. Hageja väidab pahatahtlikult, et üürnik pole saanud luba parenduste ja muudatuste tegemiseks lepingu objektil. 03.04.2006 esitas üürniku esindaja äriruumide muudatuste kavandi koos selgitusega paberkandjal lepingu teisele poolele. Kui üürnik otsis endale äriruume, tutvustas just hageja esindaja end lepingu objekti omanikuna ning temaga toimus ka kogu asjaajamine. Hageja oli teadlik äriruumide kasutamise sihtotstarbest ja tehtavatest muudatustest. Lepingu punkti 2.
2. kohaselt äriruumide kasutamise sihtotstarbeks oli ilusalong. Üürnik kasutas kogu lepingu kehtivuse ajal äriruume vaid sihtotstarbeliselt ning käitunud heaperemehelikult. Meelevaldne on seega siinkohal hageja väide, et hageja polnud teadlik tehtavatest muudatustest ja nende vajalikkusest. Omaniku ja hageja nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks oli olemas ning üürniku tegutsemine oli õiguspärane.
3. Hageja väide, et üürilepingu p 1.
4. välistab üürniku poolt äriruumides tehtud parenduste hüvitamise üürnikule on alusetu ja kostjatele arusaamatu. Hageja ja üürniku vahel ei ole üürnikule parenduste hüvitamist välistavat kokkulepet, mistõttu oli üürniku tasaarvestuse nõue põhjendatud ning õigusliku alusega. Maakohtu otsuse põhjendused
5. Tulenevalt kostja taotlusest ning juhindudes TsMS § 410 lahendab kohus antud asja sisuliselt.
6. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 3 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
7. Käesolevas asjas on hagi esemeks hageja käenduslepingutest tulenevad nõuded kostjate/käendajate vastu solidaarselt 250 000 krooni nõudes, tulenevalt Riikohtu lahendis nr. 32-1-24-10 p. 13 antud seisukohast.
8. Kohus on tuvastanud järgnevad asjaolud: Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 04.06.2008 Harju Maakohtu otsusega kuulutati välja B OÜ (üürniku ) pankrot (tlk. 88-91). Vaidlust ei ole selles, et hageja ja üürniku vahel sõlmiti 05.04.2006 äriruumide kasutusse andmise leping, millega hageja andis ALG Liisingu AS-iga sõlmitud liisingulepingu alusel hageja valduses oleva XXX äriruumi üürnikule ajutiseks kasutamiseks (tlk. 10-17). Vaidlus puudub selles, et 24.05.2006 sõlmitud kokkuleppega korteriomandi üleandmise kohta, hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõigus-lepinguga omandas hageja ALG Liisingu AS-ilt äriruumi, mille kohta kanne kinnistus-raamatusse tehti 26.06.2006, seega hageja omandas ALG Liisingu AS-lt äriruumi ning hageja ja üürnik uuendasid esialgset lepingut ning pidasid vajalikuks muuta lepingu p 1.5., jättes välja esialgses lepingus olnud kokkuleppe, mille kohaselt üürniku poolt ruumides tehtud parendusi ei hüvitata (tlk. 18- 24). Vaidlus puudub selles, et 09.05.2007 sõlmisid hageja ja kostjad SS ja MJ käenduslepingud, mille kohaselt kostjad võtsid endale kohustuse tagada üürniku kohustusi kumbki 250 000 krooni ulatuses (tlk. 25-26). Üürileping lõppes alates 13.02.2008 (tlk. 30) ning 06.03.2008 allkirjastasid hageja ja üürnik ruumide üleandmise-vastuvõtmise ja olukorra fikseerimise akti, millega konstateerisid hageja ja üürnik üürilepingu lõppemist ning üürniku poolt anti ruumide otsene valdus üle hagejale (tlk 36-37). Üürnik ei eita võlgnevuse olemasolu, vaid esitas hagejale tasaarvelduseavalduse seoses tema poolt üüripinnale tehtud mitte-eemaldatavate investeeringutega summas 504 239,70 krooni.(tlk. 31).
9. Poolte vahel on vaidlus selles, kas selles, kas hageja on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku parenduste ja muudatuste tegemiseks. Vaidlus on ka selles, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd on hageja saanud üürniku poolt tehtud kulutustest kasu.
10. Poolte vahel on vaidlus, kas kostjad vastutavad hageja ees 3-nda isiku üürivõlgnevusest tekkinud kohustuse täitmise.
11. Hageja on tõendanud esitatud arvetega üürniku üüri ja kõrvalkulude võlad, samuti on tasumata lõhutud kapplaua eest ja ukse klaaspaketi eest kokku summas 301 367,38 krooni (19 260,89 eurot) (tl 42-80), millele lisanduvad leppetrahvi nõue 93 168,90 krooni (5 954,58 eurot) ja viivis 77 013,01 krooni (4 922,03 eurot).
12. Kostjad leiavad, et üürilepingu ülesütlemine on tühine ning kostjatel puudub võlgnevus, sest kostjad on esitanud hagejale tasaarvestuse nõude, kuna üürnik on teinud ruumidesse parendusi kokku summas 504 239,70 krooni (32 226,79 eurot) ulatuses. 29.

§ 285lg.

1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Uuendatud lepingu p 5.2.5 alusel pidi üürnik kooskõlastama kõik äriruumides tehtavad muudatused või parendused eelnevalt kirjalikult hagejaga. 30. Tallinna Ringkonnakohtu 14.04.2010 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-08-53583 (jõustunud 18.05.2010), OÜ B (pankrotis) hagis OÜ K vastu 176 706,80 krooni saamiseks, on tõendatud, et üürnikul puudub hageja vastu kahju hüvitamise nõue, tulenevalt asjaolust, et üürnik on teinud äriruumides parendusi (tlk. 183-188). Eelnimetatud asjas Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium leidis, et

§ 286

lg.-te 1 kohaldamise imperatiivseks eelduseks on muu hulgas

§ 285lg.

1 järgi parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek, millist kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolekut hagejalt ei ole saadud. Seega puudus üürnikul ka nõue, mida hagejaga tasaarvestada. TsMS § 272 lg. 2 kohaselt on dokumentaalne tõend kohtulahend teistes kohtuasjades, antud juhul jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr. 2-08-53583, seda enam, et seoses eelnimetatud asja lahendamise tõttu oli peatatud ka tsiviilasja nr. 2-08-19379 lahendamine. 31.

§ 142

lg 1 alusel käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest.

§ 150

järgi kui sama 4 kohustust käendab mitu isikut (kaaskäendajad), vastutavad nad võlausaldaja ees solidaarselt, isegi kui nad ei andnud käendust ühiselt. Kostjate kohustus tuleneb 05.04.2006 sõlmitud Lootsi 3A nr 164 äriruumide kasutusse andmise lepingust ning selle uuendusest (tlk. 10-24) ning 09.05.2007 sõlmitud käenduslepingutest (tlk. 25-26).

1. Kostjad ei ole üürivõlgnevuse summale ega kokku lepitud käendussumma piirmäärale vastuväiteid esitanud.
2. Kohus leiab eeltoodu alusel, et üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane ning kostjad on kohustatud oma vastutuse ulatuses hüvitama hagejale üürivõlgnevuse. Kostjatelt tuleb solidaarselt hageja kasuks välja mõista üürivõlgnevus summas 250 000 krooni (15 977,91 eurot). Menetluskulud
3. TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 3 jätab kohus poolte menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Tulenevalt TsMS § 123, § 124 lg 1, § 133 lg 1 ja 2 alusel on käesoleva asja tsiviilasja hind 25 215,46 eurot (394 436,28 krooni) Taimi Kollom Kohtunik 5