KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Virkus, Lilianne Aasma ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht 16. september 2011. a, Tallinn Haldusasja number 3-

) § 2 lg 2, § 3 lg 1 p 7, § 12 lg-te 1, 11 ja 2 alusel kinnitada riigimaantee nr 1 Tallinn-Narva Väo-Maardu lõigu asukoht ning sundvõõrandada Eesti Vabariigile Harju maakonnas Jõelähtme vallas Liivamäe külas Rusniku kinnistust ca 6659 m2 ja 3074 m2 suurused osad vastavalt Väo-Maardu eelprojektile. Riigipoolseks sundvõõrandisaajaks määrati Maanteeamet, keda kohustati korraldama

-s ettenähtud toimingud sundvõõrandamismenetluse läbiviimiseks, sh sundvõõrandatavate kinnistu osade vormistamine Eesti Vabariigi omandina, sundvõõranditasu määramiseks erakorralise hindamise läbiviimiseks avalduse esitamine ja sundvõõranditasu väljamaksmine. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 18. septembri 2009. a käskkirjaga nr 281 (tl 25-26) otsustati

§ 16

lg-te 5, 6, 7, 8 ja 10, § 22 lg 1, § 23 lg 2, § 24 lg 1, § 25 lg 1 ning § 26 lg-te 1 ja 3 alusel algatada sundvõõrandatavate kinnisasjade osade erakorraline hindamine; teha Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsile ülesandeks kinnisasjade osade üleskirjutamine ja hindamine ning vajadusel hoiule võtmine; tegevuslitsentsi omavat maa hindajat kohustati läbi viima kinnisasjade osade erakorraline hindamine; määrati pärast erakorralist hindamist alustatavas kokkuleppemenetluses toimingute tähtajad. Majandus- ja kommunikatsiooniministri

1. detsembri
2. a käskkirjaga nr 438 (tl 17) lõpetati kokkuleppemenetlus sundvõõrandiandjate Reet Kukebali, Priit Pihelpuu ja TÜ-ga Talismaa (p 1) ning määrati neile sundvõõranditasu Rusniku kinnistu ca 6659 m2 ja 3074 m2 suuruste osade sundvõõrandamise eest vastavalt Väo-Maardu eelprojektile
3. novembril
4. a koostatud kinnisasja arestimise aktis kokku kinnisasja osade kõrgeima väärtusena märgitud 418 519 krooni (p 2); sundvõõrandisaajat Maanteeametit kohustati kandma nimetatud sundvõõranditasu kohtutäituri deposiitarvele (p 3); kohtutäiturit kohustati võtma sundvõõrandiandjatelt üle kinnisasja osade valdus ning andma üle Maanteeameti valdusesse (p 4); Maanteeametit kohustati korraldama kinnistu osade kinnistamine ning esitama dokumendid maaüksuste registreerimiseks riigivara registris. Käskkirja alusteks on märgitud

§ 16lg 1, § 25 lg 2, § 27 lg-d 1 ja 2 ning § 36 lg 4, Vabariigi Valitsuse 3.

septembri

1. a korraldus nr 378, majandus- ja kommunikatsiooniministri
2. septembri
3. a käskkiri nr 281, Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi
4. novembril
5. a koostatud kinnisasja arestimise akt,
6. detsembri
7. a sundvõõrandamise kokkuleppemenetluse protokoll ning asjaolu, et kokkuleppemenetluse käigus ei saavutatud kokkulepet sundvõõrandiandjatega kinnisasja osade vabatahtlikuks võõrandamiseks. Majandus- ja kommunikatsiooniministri
8. jaanuari
9. a käskkirjaga nr 34 (tl 53) muudeti
10. detsembri
11. a käskkirja nr 438 p-s 2 märgitud summat: arv 418 519 asendati arvuga 420
12. Lisaks varasemas käskkirjas viidatud alustele on käskkirja nr 34 alusteks ka kohtutäituri
13. jaanuari
14. a kiri nr 28 ja Maanteeameti
15. jaanuari
16. a taotlus nr 3.23/09-00214/
18. Jaak Kukebal, Reet Kukebal, Jüri Pihelpuu ja TÜ Talismaa kaebustes Tallinna Halduskohtule paluti majandus- ja kommunikatsiooniministri
19. detsembri
20. a käskkirja nr 438 p 2 ja
21. jaanuari
22. a käskkiri nr 34 tühistada. Kaebuste põhjendused: 2

§ 16

lg 1 on vastuolus Põhiseaduse (PS) §-s 12 sätestatud võrdse kohtlemise printsiibiga. Kaebajad said kahju ebavõrdse kohtlemise tõttu võrreldes isikutega, kes olid kaebajatega samas olukorras alates

1. novembrist
2. a, mil Vabariigi Valitsus andis korraldusega nr 821-k Maanteeametile volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid. Kasutades seadusest tulenevaid ühepoolseid eeliseid (võimalus teha omapoolseid pakkumisi hinna suhtes ning valida oferdi tegemiseks ühepoolselt sobivaim aeg), saavutas Maanteeamet
3. a märtsist kuni
4. a juunini kokkuleppe ja sõlmis tehingud 10 kinnistu omanikega. Kuna Maanteeamet kasutas täieliku informeerituse eelist, samal ajal kui kinnisasjade võõrandajad olid üksteisest eraldatud ning olukorrast vähem informeeritud, on tehingud sõlmitud erineva hinnatasemega, kuid iga kord Maanteeametit rahuldavatel tingimustel, sest vastasel korral Maanteeamet keeldus tehingust. Perioodil
5. novembrist
6. a kuni
7. novembrini
8. a ei saanud kaebajad omal initsiatiivil teha midagi oma huvide kaitseks kinnisasja võõrandamise protsessis. Nad said vaid nõustuda Maanteeameti dikteeritud tingimustega või tehingust keelduda. Alates Vabariigi Valitsuse
9. septembri
10. a korralduse andmisest on võimalik vaidlustada vaid sundvõõrandatava kinnisasja hinda. Maanteeameti ühepoolseid eeliseid taotlev käitumine on tõendatud Maanteeameti
11. jaanuari
12. a kirjaga, millega tehti pakkumine võõrandada maa maatulundusmaana hinnaga 100 kr/m
13. Pakkumise aluseks oli võetud piirkonna hinnatase hoonestamata maatulundusmaa puhul (viide ekspertiisiaktile puudus).
14. novembri
15. a kinnisasja arestimisakti juurde kuuluvast eksperthinnangust (1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ) nähtuvalt on üldplaneeringu kohaselt vaadeldav kinnistu planeeritud tootmismaaks ning eksperthinnangus peetakse kinnistu parimaks kasutuseks kasutust tootmis-, lao- või ärihoone püstitamiseks. Turuväärtuse hindamiseks kasutati võrdlusmeetodit ning võrdluseks arenduspotentsiaaliga maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute tehinguid. Seega põhinevad sama kinnistu hinnangud täiesti erinevatel alustel
16. jaanuari
17. a pakkumises ning viidatud eksperthinnangus. Kui Maanteeamet oleks
18. jaanuari
19. a pakkumuses arvestanud samade asjaoludega, oleks pakkumise hind pidanud tunduvalt ületama 100 kr/m2 ning pooled oleksid tõenäoliselt tehingu osas kokkuleppele jõudnud. Maanteeamet muutis korduvalt seisukohti.
20. juunil
21. a tegi Maanteeamet hinnapakkumise maa võõrandamiseks maatulundusmaana 54 kr/m
22. Aluseks oli võetud OÜ Kinnisvaraekspert hinnang, arvestades antud piirkonna hinnataset äriotstarbelise maana ning pere- ja ridaelamumaana.
23. novembril
24. a, mil Vabariigi Valitsus andis Maanteeametile volituse pidada maaomanikega läbirääkimisi ja sooritada vajalikke tehinguid, oli

§ 16

lg 1 sõnastus järgmine: „Sundvõõranditasu kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Sundvõõranditasu ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest.“ See säte oli vastavuses PS §-ga

1. Kaebajatel oli lähtudes PS §-s 13 sätestatud üldise kaitseõiguse põhimõttest ja PS §-s 10 sätestatud õiguskindluse põhimõttest tulenevalt õiguspärane ootus, et neil säilib PS §-s 32 sätestatud õigus omandi sundvõõrandamisel saada õiglast ja kohest hüvitist ka tulevikus.
2. juulil
3. a jõustunud

§ 16redaktsioon muutis olukorda.

Kuna

§ 16

uus redaktsioon võimaldab lähtuda erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga, ei ole sundvõõrandiandjale enam tagatud PS §-s 32 sätestatud õiglane hüvitus sundvõõrandatava kinnisasja eest. Asjakohane seaduse muutmise seletuskiri (647 SE) ei sisalda põhjendust, miks

§ 16

võimaldab lähtuda maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

1. detsembril
2. a andsid kaebajad ministeeriumile kokkuleppemenetluse käigus tähtaegselt teate sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, kus teavitasid ministeeriumi ebavõrdsest kohtlemisest ning pakkusid välja omapoolse lahenduse, lähtudes asjaolust, et 3

§ 16

lg 1 kohaselt sundvõõrandamistasu ei või olla madalam kinnisasja ja hoonestusõiguse harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga, võib aga kokkuleppemenetluses olla sellest kõrgem. Teates juhiti tähelepanu ka TsÜS §-s 86 sätestatud tagajärgedele tehingu puhul, mis on vastuolus heade kommetega. Kaebajate nõudmisi ei võetud arvesse ning kokkuleppemenetlus lõpetati. Vaidlustatud käskkirjaga määrati diskretsiooniõigust kasutades sundvõõrandiandjatele madalaim võimalik sundvõõranditasu, lähtudes eksperthinnanguga kindlaks tehtud kinnisasja ja hoonestusõiguse harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Vaidlustatud haldusakt rikub kaebajate õigust saada PS §-s 32 sätestatud õiglast hüvitust sundvõõrandatava kinnisasja eest ja PS §-s 12 sätestatud õigust olla võrdselt koheldud võrreldes teiste kinnisvaraomanikega, kes analoogilises olukorras müüsid sundvõõrandisaajale kinnisvara. Antud asjaoludel on õiglane hüvitus eeldatavasti oluliselt suurem. Kaevatavad haldusaktid tuleb tühistada ja jätta kohaldamata

§ 16

osas, kus sätestatakse, et „sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga“, tunnistades selle põhiseadusega vastuolus olevaks ja algatades põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse. Sundvõõrandiandjal on kehtiva

kohaselt võimatu realiseerida oma lepinguvabadust, sest ta on sunnitud võõrandama selle osa oma kinnistust, mida sundvõõrandisaaja soovib, sel ajal kui sundvõõrandisaaja soovib ning hinna muutlikkuse tingimustes ka selle hinnaga, mis on sundvõõrandisaaja poolt valitud sundvõõrandamisotsuse vastuvõtmise hetke ühepoolse valiku vastuvaidlematu õigusega.

1. Vastustaja palus jätta kaebused rahuldamata. Vastuväited: Sundvõõrandamise otsusele eelnevalt pidas Maanteeamet Rusniku kinnistu kaasomanikega korduvalt läbirääkimisi eesmärgiga selgitada võimalusi tee-ehituseks vajaliku maaüksuse omandamiseks tsiviilõigusliku tehingu alusel. Selle sõlmimine osutus võimatuks, sest pooled ei jõudnud kokkuleppele kinnisasja turuhinnas.
2. jaanuaril
3. a esitas Maanteeamet vastavalt

§ 2

lg-le 1 kaasomanikele märgukirja, selgitamaks välja nende nõusoleku kinnisasja võõrandamiseks, omanikele tehti pakkumine võõrandada maaüksused hinnaga 100 kr/m

2. jaanuari
3. a vastuskirjas nõustuti sundvõõrandamismenetluse alustamisega ja sooviti võõrandada maa hinnaga 200 kr/m
5. märtsil
6. a tehti kaasomanikele ettepanek kohtuda ja arutada kokkuleppe tingimusi.
7. märtsi
8. a kirjas viitasid kaasomanikud

§ 16

lg-le 1, mille kohaselt ei või kinnisasja sundvõõranditasu olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

1. märtsil
2. a teavitas Maanteeamet
3. a veebruaris tellitud eksperthinnangust kinnistu turuväärtuse määramiseks ning tegi pakkumuse maaüksuste võõrandamiseks hinnaga 47 kr/m
4. Pakkumuse tegemisel tugines Maanteeamet OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn eksperthinnangule, mille kohaselt oli
5. veebruari
6. a seisuga kinnistu äralõike turuväärtus 47 kr/m2, suurendades kaasomanikele makstavat summat 15% võrra.
7. aprilli
8. a vastuskirjas teatati, et Maanteeameti pakutud turuhinnaga ei soovita kinnistut võõrandada ning tee-ehituseks vajaliku osa müümisega nõustutakse, kui pakkumine ületab 200 kr/m
10. juunil
11. a koostatud läbirääkimiste protokolli kohaselt pooled kinnistu osa võõrandamises kokkuleppele ei jõudnud.
12. juunil
13. a esitas Maanteeamet vastavalt

§ 10

lg-le 3 teate sundvõõrandamise taotluse esitamise kavatsusest, tehes ühtlasi viimase pakkumise (54 kr/m2) tsiviilõigusliku lepingu sõlmimiseks. Kaasomanike

1. juuni
2. a seisukohas leiti, et Maanteeamet on lähtunud eksperthinnangus keskmisest kohandatud tehinguhindade väärtusest, ja tehti ettepanek leppida kokku kinnisasja turuväärtuses 200 kr/m
4. septembril
5. a otsustas Vabariigi Valitsus Rusniku kinnistust 4

nõuetega ning selle üle ei ole vaidlust. Sundvõõranditasu määramisel lähtuti

§-dest 15 ja 16 ning maa hindamise seaduse § 8 lg 2 alusel kehtestatud korrast (Vabariigi Valitsuse

1. oktoobri
2. a määrus nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“). Kinnistut hindas tegevuslitsentsi omav hindaja, kelle koostatud eksperthinnangu suhtes ei ole kaebajad esitanud ühtki sisulist etteheidet. Väidetavalt on PS-ga vastuolus ja rikub kaebajate õigusi sundvõõranditasu kindlaksmääramine sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

§ 16lg 1 on PS-ga kooskõlas.

Kaebajate arvates viis

§ 16lg 1 enne 2005.

a

1. juulit kehtinud redaktsioonis õiglase hüvitiseni ning pärast
2. a
3. juulit ei vii õiglase hüvitiseni. Sätte sõnastus nii enne kui ka pärast
4. a
5. juulit viis samasuguse tulemuseni. Õiguslik regulatsioon ei erinenud enne ja pärast muudatuse tegemist selliselt, et mõjutaks kaebajate õigusi väidetaval viisil. Vabariigi Valitsuse
6. oktoobri
7. a määruse nr 260 (kuni
8. novembrini
9. a kehtinud redaktsioonis) p 15 kohaselt viidi erakorraline hindamine sundvõõrandamise eesmärgil sundvõõranditasu kindlaksmääramisel läbi sundvõõrandatavate asjade osas, mille kohta kokkuleppemenetluse osalised kokkulepet ei sõlminud. Seega võeti enne

§ 16

muudatuse jõustumist erakorralisel hindamisel aluseks mitte sundvõõrandamise otsuse ega varasem kuupäev, vaid hilisem kuupäev (kokkuleppemenetlus toimub pärast sundvõõrandamise otsuse tegemist). Õige ei ole väide, et varasema redaktsiooni valguses oleks riik pidanud sundvõõranditasu määrama summas, milles kinnisasja omanikule esitati pakkumus.

§ 16lg 1 mõju kaebajatele on juhuslik.

Kaebajate väited ebaõiglase hinna kohta on ilmselt ajendatud asjaolust, et 2009. a sügiseks oli n.ö kinnisvarabuum lõppenud ning kinnisvarahinnad langesid. See aga ei ole

§ 16

lg-ga 1 seotud õigusküsimus, vaid konkreetselt mitte ühegi isiku mõju all olev faktiküsimus. On küsitav, kas kaebajad oleks samal seisukohal ka siis, kui tegemist oleks vastupidise olukorraga ehk neile oleks enne sundvõõrandamismenetlust esitatud madal ofert, seejärel oleks aga kinnisvarahinnad märgatavalt tõusnud ning sundvõõrandatud kinnistu hinna määramisel oleks lähtutud mitte sundvõõrandamise otsuse kuupäevast, vaid algsest pakkumusest. Võib arvata, et sellist olukorda peaksid kaebajad endi õigusi rikkuvaks.

sätestab kinnisasja väärtuse määramisel selge regulatsiooni: nii enne sundvõõrandamismenetluse algatamist pakkumuse esitamisel kui hilisemal sundvõõranditasu määramisel tuleb lähtuda kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise hetkel. Tegemist on hinnaga, mis kujuneb turul nõudlusepakkumise vahekorras, st hinnaga, milles pooled teatud kuupäeval tõenäoliselt tehingu teeksid. Võrdluseks võib märkida, et ka näiteks asja hävimisest või kaotsiminekust põhjustatud kahju hüvitamise kaasustes tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele (VÕS § 132 lg 1) ehk hüvitada tuleb turuhind. Turuhinna määramisel lähtutakse asja turuhinnast, mis kehtib hüvitamiskohustuse täitmisel, mitte hinnast, mis asjal oli nt kolme aasta tagusel kahju tekitamise momendil. Kaebajad teevad etteheiteid

§ 16

muutmisele osas, milles see sätestab, et sundvõõranditasu määratakse sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Kehtiva

järgi määratakse sundvõõranditasu sundvõõrandamise otsuse tegemise kuupäeva seisuga. Seetõttu on sundvõõrandamise pooltele üheselt selge hariliku hinna määramise 5

§ 16lg 1 varasem redaktsioon ei sätestanud hindamise väärtuskuupäeva.

Kindlasti ei saa aga kinnisasja omanik selle redaktsiooni valguses nõuda hinna määramist enne sundvõõrandamismenetluse alustamist tehtud pakkumustest lähtudes, sest § 16 lg 1 viitab erakorralisel hindamisel väljaselgitatud kinnisasja maksumusele. Pealegi puudus varasemas

redaktsioonis üldse nõue kinnisasja omanikule pakkumus esitada. Vastustaja kordab viidet Vabariigi Valitsuse

1. oktoobri
2. a määruse nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“ (kuni
3. novembrini
4. a kehtinud redaktsioonis) p-le 15 ning väidet, et varasema

redaktsiooni järgi oleks aluseks võetud sundvõõrandamisotsusest hilisem, mitte varasem kuupäev. Igal juhul ei ole õige väide, et varasema redaktsiooni valguses oleks riik pidanud sundvõõranditasu määrama summas, milles kinnisasja omanikule esitati pakkumus. Sundvõõranditasu määramine on seotud omandipõhiõiguse riivega, mis toimub formaliseeritud menetluses ja ei ole seotud vormivaba kokkuleppemenetlusega. Kaebuse kohaselt säilis kaebajatel PS §-s 10 sätestatud õiguskindluse põhimõttest tulenevalt õiguspärane ootus, et omandi sundvõõrandamisel säilib PS-s 32 sätestatud õigus saada õiglast ja kohest hüvitust ka tulevikus. Kaebus ei sisalda ühtegi väidet selle kohta, millise kuupäeva seisuga sundvõõranditasu määramine täidaks kaebajate hinnangul PS §-st 32 tulenevat õiglase hüvitise maksmise nõuet. Nagu juba märgitud, ei määratud ka enne seadusemuudatust hinda mitte enne, vaid pärast sundvõõrandamist. Ei saa olla õiguspärast ootust sellise õigusliku positsiooni kaitsele, mida ei ole eksisteerinud.

§ 16on kooskõlas võrdse kohtlemise põhimõttega.

Väited ebavõrdse kohtlemise kohta võrreldes teiste kinnistuomanikega jäävad arusaamatuks. Ühelegi faktilisele asjaolule, millest nähtuks ebavõrdne kohtlemine, pole viidatud. Kõigile isikutele tehti samaaegselt oferdid samadel alustel. Kaebajad ei põhistanud kordagi oma nõutud hinda. Kuna kaebajad keeldusid tehingu tegemisest, järgnes sundvõõrandamismenetlus, mille raames viidi läbi erakorraline hindamine. Kinnisvaraturul toimunud muutused ei tähenda, et kaebajaid oleks teistega võrreldes ebavõrdselt koheldud. Vastustaja arusaamist mööda võrdlevad kaebajad iseenda kohtlemist enne sundvõõrandamismenetluse algatamist ja sundvõõrandamismenetluse raames läbiviidud erakorralise hindamise menetluses. Sellisel mõttekäigul pole üldise võrdsuspõhiõigusega puutumust. Viited PS §-le 13 on arusaamatud. Ka väide

§ 16lg 1 vastuolu kohta PS §-ga 32 on arusaamatu.

Kaebajad pole selgitanud, milles seisneb hinna ebaõiglus. Varem korduvalt väljendatud seisukohta, et Rusniku kinnistu harilik väärtus on 200 kr/m2, pole millegagi tõendatud. Pole õige samastada kõrget hinda ja õiglast hinda. Ka liiga kõrge hind võib olla ebaõiglane. Väär on väita, nagu annaks

sundvõõrandisaajale põhjendamatuid eeliseid ning asetaks sundvõõrandiandja „täiesti õigusetusse olukorda“. Seaduses on menetlus täpselt reguleeritud, sh sundvõõrandamismenetluse alustamisele eelnev läbirääkimiste pidamine (sh kohustus selgitada välja isiku soov tsiviilõigusliku tehingu tegemiseks) ning sundvõõrandamismenetlus ise. Antud juhul on küsimus pigem selles, et kaebajad keeldusid korduvalt Maanteeameti poolt enne sundvõõrandamise taotluse esitamist tehtud ja atesteeritud kinnisvaraeksperdi koostatud eksperthinnangutele tuginevate pakkumuste aktsepteerimisest ning sundvõõrandamismenetluse raames toimunud erakorralise hindamise läbiviimise ajaks oli lõppenud nn kinnisvarabuum, mis tingis hindade languse. 4. Tallinna Halduskohtu 12. novembri 2010. a otsusega jäeti kaebused rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused: 6

§ 16

lg 1 vastuolus PS §-s 12 sätestatud võrdse kohtlemise printsiibiga, sest kaebajad kandsid kahju ebavõrdse kohtlemise tõttu võrreldes isikutega, kellega Maanteeamet sõlmis kuni

1. a juunini kokkulepped. Arvestades, et haldusmenetlust, sundvõõrandamise menetlust ja tehingute sõlmimist reguleerivate õigusaktidega on võimalik tutvuda igal isikul ning olukorrast kinnisvaraturul on võimalik ülevaade saada kõigil iseseisvalt või spetsialistide abiga, ei saanud Maanteeamet omada sellist teavet, mis tõi endaga kaasa tehingu sõlmimise ebamõistlikel asjaoludel. Asjas pole vaidlust, et võõrandamine oli vajalik riigimaantee Väo-Maardu lõigu ehitamiseks. Kuna kümne kinnistu omanikuga on tehingud sõlmitud läbirääkimiste tulemusel, ei saa nende kinnistute omanike olukorda võrrelda kaebajate olukorraga juba seetõttu, et kaebajate kinnistu osad on otsustatud võõrandada omaniku nõusolekuta ning menetluses, mis on õiguslikult erinev võrreldes läbirääkimiste tulemusel sõlmitava lepinguga. Võrdse kohtlemise osas võiksid kõne alla tulla juhtumid, mil kinnistu on otsustatud võõrandada omaniku nõusolekuta. Kuid ka sel juhul tuleb arvesse võtta, et PS §-s 32 kasutatud mõiste „õiglase hüvituse eest“ osutab hüvitise suuruse väärtushinnangulisele mõõtmele. Sõltuvalt kinnistute sundvõõrandamise konkreetse juhtumi asjaoludest ja neile antud hinnangust võib hüvitis olla turuhinnast väiksem või suurem. Kuna kaebustes pole kirjeldatud konkreetset üksikjuhtumit ebavõrdse kohtlemise kohta, pole võimalik anda täpsemat hinnangut väidetele seoses 10 kinnistu võõrandamisega. Enne sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmist on Maanteeamet teinud kaebajatele mitu ettepanekut kinnistu osade võõrandamiseks riigile. Kaebajad ei ole nõustunud ettepanekutes tehtud hinnapakkumistega. Kaebuse kohaselt pidanuks
2. jaanuari
3. a pakkumise hind ületama 100 kr/m2 ning pooled oleks tõenäoliselt tehingu osas kokkuleppele jõudnud. PS § 32 lg-s 2 sätestatust tuleneb üldine lepinguvabaduse põhimõte, mille kohaselt võib igaüks vabalt valida, kellega ja millistel tingimustel ta lepingu sõlmib. Samas ei tulene isikule seadusest üldist õigust nõuda, et teine isik sõlmiks temaga lepingu või et ta teeks seda mingitel kindlatel tingimustel. Järelikult ei olnud kaebajatel alust eeldada, et kinnistu osade võõrandamise leping sõlmitakse kas tema poolt pakutud tingimustel ja/või teiste kinnistute omanikega sõlmitud tehingutes toodud tingimustel. Kohus ei tuvastanud asjaolusid, mis viitaksid kaebajate ebavõrdsele kohtlemisele võrreldes teiste kinnistute omanikega kaebuses kirjeldatud asjaoludel; 3) väidetavalt oli kaebajatel PS §-s 13 sätestatud üldise kaitseõiguse põhimõttest ja §-s 10 sätestatud õiguskindluse põhimõttest tulenevalt õiguspärane ootus, et neil säilib §-s 32 7

§ 16vastavuses PS §-ga 32.

Väidetavalt ei ole

§ 16muudatuste jõustumise tõttu alates 21.

juulist 2005. a tagatud PS §-s 32 sätestatud õiglane hüvitus, sest muudatus võimaldab lähtuda erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise seisuga. PS § 32 esimese lõike teise lause kohaselt on igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus. Seega annab hüvitusele ja selle suurusele lõpliku hinnangu kohus ning kaebajate õigus õiglasele hüvitisele on tagatud ka siis, kui

-s ja teistes õigusaktides ei ole vajalikul määral reguleeritud hüvitise määramise menetlus. Seetõttu puudub käesolevas vaidluses hüvitise suuruse üle vajadus põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamiseks. Sundvõõrandamise tulemusel jääb kinnisasja omanik ilma õigusest, mille PS § 32 garanteerib. Vastavalt

§ 22

lg-le 2 alustatakse pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist ja erakorralist hindamist kokkuleppemenetlust sundvõõrandatava kinnisasja eest sundvõõrandiandjale makstava sundvõõranditasu ja sundvõõrandamisega tekitatud kahju hüvitamise suuruse ja maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ning kinnisasja valduse üleandmise tingimuste kohta. Ka kuni 20.07.2005

§ 22

lg 2 kohaselt alustati kokkuleppemenetlust pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist. Seega tekib isikul õigus nõuda hüvitist pärast vara sundvõõrandamise otsustamist, mitte sundvõõrandamise taotluse menetlemiseks teostatud toimingute alusel.

§ 2lg 2 kohaselt otsustab kinnisasja sundvõõrandamise Vabariigi Valitsus.

Otsus tehti

1. septembril
2. a. Sundvõõrandamise puhul on õiglase hüvitise mõõdupuuks vara turuväärtus. Kinnisasja sundvõõranditasu ei või olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Kinnisasja sundvõõrandamise eesmärgil teostatavat erakorralist hindamist reguleerib maa hindamise seaduse § 8 lg 2 alusel vastu võetud maa erakorralise hindamise kord. Selle korra kohaselt kasutatakse hindamisel turuväärtuse, puhastulu ja kulumeetodit või nende meetodite kombinatsioone, lähtudes rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtetest. Vaidlusaluse maa osas on teostatud hindamine
3. kuni
4. oktoobrini
5. a ning hindamise kohta on antud eksperthinnang nr 1421/109H. Hinnatud on kinnisasja turuväärtust, harilikku väärtust, parimat kasutust, kasutatud on võrdlusmeetodit ning vara väärtus on hinnatud
6. septembri
7. a seisuga. Kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Vastustaja esitas pakutud hüvitise kinnitusena hindamisakti. Kaebajate hinnangul peaks pakkumise hind ületama 100 kr/m2, kuid omapoolseid tõendeid vara väärtuse kinnitamiseks nad ei esitatud ega vaidlustanud/lükanud ümber eksperthinnangus antud arvamust ja/või arvamuse kujunemisel kasutatud meetodeid. Ei saa välistada, et sundvõõrandamishüvitis peaks lisaks turuhinnale sisaldama ka hüvitist isiku omandivabadusse sekkumise eest, kuid kompenseerimisele kuuluva hüvitise suurus ei saa olla oletuslik, vaid peab tuginema majanduslikel kalkulatsioonidel, sest isik ei saa hüvitise arvel teenida tulu. Kaebajad ei ole esitanud põhjendusi, mille alusel peaks hüvitis olema turuhinnast suurem. Vaidlustatud korraldustega on määratud õiglane hüvitis. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
8. Jaak Kukebali, Reet Kukebali, Jüri Pihelpuu ja TÜ Talismaa apellatsioonkaebustes paluti halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuste põhjendused: 8

§ 16

lg 1 vastuolu võrdse kohtlemise printsiibiga kasutades määrata sundvõõranditasu sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Maanteeamet oli juba

1. jaanuaril
2. a tehtud pakkumises valmis maksma sundvõõranditasu 100 kr/m
3. Selleks ajaks oli juba üle 2 aasta möödunud ajast, mil Maanteeamet võis sooritada vajalikud tehingud kinnistu osade omandamiseks.
4. novembriks
5. a oli
6. novembrist
7. a möödunud viis aastat.

§ 16lg 1 vastuolu PS § 12 sätestatud võrdse kohtlemise printsiibiga on ilmne. Säte on vastuolus ka Ts

ÜS §-ga 65, mille kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, milleks on kohalik keskmine müügihind (turuhind). See ei saa olla ühe päeva hind, sest keskmine peab olema pikema ajavahemiku hind. Vastuolust PS ja TsÜS-ga tekib isikute ebavõrdne kohtlemine; 3) tõendite ebaõigele hindamisele tuginev on kohtu järeldus, et kuna hüvitisele ja selle suurusele annab lõpliku hinnangu kohus, puudub vajadus põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamiseks. Kaebajate põhiseaduslike õiguste täieliku kaitstuse tagamiseks ei ole piisav, et õiglasele hüvitusele ja selle suurusele annab lõpliku hinnangu kohus. Kohus ei saa tagada kaebajate õigust õiglasele hüvitusele, kui

-s ja teistes õigusaktides ei ole vajalikul määral reguleeritud hüvitise määramise menetlus. Halduskohus ei saa otsustada

§ 16lg 1 vastavuse üle PS-le.

Põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamine on asjas vältimatult vajalik. Uue kohtuotsuse tegemisel tuleb

§ 16

jätta kohaldamata osas, kus sätestatakse, et sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga; 4) kohus rikkus oluliselt TsMS § 442 lg-t 8, mille kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poolte faktiliste väidetega, ja analüüsima kõiki tõendeid. Kohtu väitel ei ole kaebajad esitanud omapoolseid tõendeid vara väärtuse kinnitamiseks. Kaebustes on märgitud, et 17. juunil 2009. a tegi Maanteeamet kirjaga hinnapakkumise maa võõrandamiseks riigile maatulundusmaana 54 kr/m2 (aluseks oli võetud OÜ Kinnisvaraekspert hinnang Rusniku 9

-st. Maanteeamet pidas enne sundvõõrandamise taotluse esitamist kaebajatega läbirääkimisi, selgitamaks välja nende nõusoleku või selle puudumise kinnisasja osa võõrandamiseks. Kohus leidis õigesti, et kaebajad osalesid kinnisasja võõrandamise protsessis ja esitasid omapoolseid seisukohti. Viited perioodile 18. novembrist 2004. a kuni 3. novembrini 2009. a jäävad arusaamatuks. Tulenevalt

§ 16

lg-st 1, määrati erakorralisel hindamisel sundvõõrandatud kinnisvara osa väärtus kindlaks sundvõõrandamise vastuvõtmise hetke ehk

1. septembri
2. a seisuga, mis nähtub ka kohtule esitatud eksperthinnangust. Kaebajad avaldasid neile sobiva hinna, kuid ei põhistanud oma pakkumust mingil viisil.

§ 3

lg-test 3 ja 31 tulenevalt ei ole riigil võimalik omandada kinnisasju n.ö suva järgi määratud hinna eest, vaid riik peab tehingu tegemisel lähtuma turuhinnast. Kohus märkis õigesti, et kaebajad ei esitanud omapoolseid tõendeid vara väärtuse kinnitamiseks ega lükanud ümber eksperthinnangus toodud väärtust. Seda ei teinud nad ei sundvõõrandamise otsuse tegemisele eelnevalt ega ka hiljem. Asjakohased pole väited, nagu oleks Maanteeamet asjaajamisega venitanud. Kaebajatega peeti läbirääkimisi, lootes saavutada konstruktiivset lahendust, mis paraku ei õnnestunud. Kaalutlusõiguse kuritarvitamise etteheide on põhjendamatu. Maanteeameti õiguspärast käitumist näitab seegi, et teiste maaomanikega, kellega võrreldes kaebajad väidavad end ebavõrdselt kohelduna, kokkulepped saavutati ja lepingud sõlmiti. Ka apellatsioonkaebuses väidavad kaebajad, et neil ei olnud võimalik saada õiglast hinda, toomata jätkuvalt välja ja põhistamata, milline peaks olema nende arvates õiglane hind ja millele nad seda väites tuginevad. Seega kaebajad osalesid reaalselt sundvõõrandamise otsusele eelnenud haldusmenetluses ning neil olid kõik võimalused oma õigusi kaitsta, mida nad lepingu sõlmimisest keeldudes ka tegid. Kui kaebajad oleksid tõesti soovinud lepinguid sõlmida, oleksid nad pidanud sundvõõrandamise otsuse tegemisele eelnevas menetluses endi poolt nõutud kinnisasja väärtust tõendama. Arvestades kaebajate nõutud hinna ning Maanteeameti poolt pakutud ja eksperthinnangutele tugineva väärtuse kohekordset erinevust, ei saa kaebajate soovitud hinda pidada turuväärtusele vastavaks; 10

-s ja teistes õigusaktides ei ole vajalikul määral reguleeritud hüvitise määramise menetlus, tuleks jätta tähelepanuta. Samas on apellatsioonkaebuse põhjal väidet võimatu hinnata, sest kaebajad ei selgita, milles seisnevad sundvõõranditasu määramise regulatsiooni vajakajäämised; 4) halduskohus ei ole rikkunud menetlusnorme. Kohus ei pidanud põhjendama, miks ta nõustub või ei nõustu OÜ Kinnisvaraekspert hinnanguga. Kaebajad ei ole hinnangus märgitut vaidlustanud. Kohus põhjendas, miks ei saa enne sundvõõrandamise otsuse tegemist Maanteeameti esitatud pakkumusi hüvitise suuruse määramisel aluseks võtta – hüvitis ei saa olla isikule tulu teenimise allikaks ning kaebajad ei ole esitanud põhjendusi, miks peab hüvitis ületama turuhinda. Kaebajatel ei ole tekkinud õiguspärast ootust, et kinnistu omandamisel sundvõõrandamismenetluses tuleks neile maksta sellist turuhinda, mis oli kinnistul enne sundvõõrandamismenetluse algatamist. Sundvõõrandamismenetluse läbiviimisega ei venitatud. Riigipoolne tahe oli suunatud konstruktiivsele lahendusele, kuid riigil ei ole õigust teha tehingut kaebajate poolt pakutud põhjendamata ja turuväärtust oluliselt ületava hinnaga. 7. Kirjalikus menetluses täiendavate avalduste ja seisukohtade esitamiseks määratud tähtajaks menetlusosalised täiendavaid avaldusi ja seisukohti ei esitanud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsusega kaebuse rahuldamiseks alust. 9. Asjast nähtuvalt on Maanteeamet pidanud kaebajatega

§ 2

lg-t 1 ja § 3 lg-t 31 järgides läbirääkimisi, selgitamaks, kas

§ 3

lg-s 1 sätestatud eesmärgil kinnisasja osade omandamine on võimalik kokkuleppel, sõlmides tsiviilõigusliku lepingu, st sundvõõrandamismenetlust läbimata. Läbirääkimistel kaebajad, erinevalt teistest kinnisasjade omanikest, Maanteeameti erineval ajal tehtud erinevate pakkumustega ei nõustunud, Vabariigi Valitsus otsustas

1. septembril
2. a kaebajatele kuuluva kinnisasja osad sundvõõrandada,
3. septembril
4. a algatati sundvõõrandatava kinnisasja osade erakorraline hindamine,
5. detsembril
6. a lõpetati kokkuleppemenetlus ning määrati sundvõõranditasu, mille suurust
7. jaanuaril
8. a korrigeeriti. Kaebajad ei nõustu vaidlustatud käskkirjadega määratud sundvõõranditasu suurusega ning paluvad jätta

§ 16

lg 1 kohaldamata osas, mis näeb ette sundvõõranditasu kindlaksmääramise, lähtudes kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Ringkonnakohus mõistab kaebajaid selliselt, et sätte kohaldamata jätmisel sooviksid kaebajad saada sundvõõranditasu, lähtudes kinnisasja osade maksumusest ajal, mil toimusid läbirääkimised tsiviilõigusliku lepingu sõlmimise võimalikkuse üle ja kinnisasja harilik väärtus oli kinnisvaraturu tollastes oludes kõrgem. Sel juhul oleks kaebajaid nende hinnangul koheldud võrdselt teiste kinnisasja omanikega, kes eelduslikult said riigi poolt omandatud maa eest kõrgemat hinda. 10. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohtadega, et kaebajatel oli võimalik enne sundvõõrandamise otsustamist toimunud läbirääkimistel oma huve kaitsta, kaebajate poolt asjas esitatu ei viita nende ebavõrdsele kohtlemisele võrreldes teiste kinnistute omanikega ega 11

-s sätestatud põhimõttest omandada kinnisasi selle hariliku väärtuse ehk kohaliku keskmise müügihinnaga. Hariliku väärtuse määramine võõrandamisaegse (ka sundvõõrandamisaegse) seisuga tagab õiglase tulemuse, sest võimaldab võõrandajal omandada võõrandatava kinnisasjaga samaväärse asja. Kaebajatele oleks sundvõõrandamiseelsete läbirääkimiste ajal võõrandamisega nõustumise korral olnud tagatud võrdselt tol ajal kinnistu võõrandanutega võimalus omandada võõrandatava kinnisasja asemele samaväärne asi. Selline võimalus tagati kaebajatele ka vaidlustatud otsusega otsuse tegemise ajal valitsenud turusituatsioonis. 12. Kaebajate väitel on halduskohus jätnud põhjendamata, miks ta ei nõustu OÜ Kinnisvaraekspert hinnanguga ja miks ei saa Maanteeameti poolt 4. jaanuaril 2007. a ja 17. juunil 2009. a tehtud pakkumusi sundvõõranditasu kindlaksmääramisel aluseks võtta. Kõnealune hinnang ja pakkumused ei lähtu kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Kuna asjas kuulub kohaldamisele

§ 16

lg 1, ei olnud kohtul vajadust varasemaid, teistsuguses turusituatsioonis antud hinnanguid analüüsida. Väiteid, et sundvõõranditasu ei vastaks kinnisasja harilikule väärtusele sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga, ei ole kaebajad esitanud. 13. Kuna ringkonnakohus ei tee otsust kaebajate kasuks, jäävad kaebajate apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 92 lg 1 alusel nende endi kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 93 lg 1 alusel samuti tema enda kanda. Lauri Madise Lilianne Aasma Ruth Virkus 12