alusel, kuna kostja ei ole täitnud oma kohustust vormistada aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba. Asja menetlemisel on selgunud, et kostjal ei olnud võimalik oma lepingulist kohustust täita, sest ehitis ei olnud lepingus märgitud tähtajal valmis, s.o elamuks ümber ehitatud, ning ei ole seda tänaseni. Seega oli kostjal õigus tulenevalt
lg 4 keelduda oma kohustuse täitmisest (vormistada lepingu eseme oluliseks osaks olev aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba), kuna hagejale üle antud lepingueseme osa (aiamaja) ei olnud 01.04.2006 elamuks ümber ehitatud. Kostjal ei olnud võimalik ehitusseaduse § 32 lg 1 tuginedes täita oma kohustust enne kui hageja omandis olev ehitis vastab elamule ettenähtud nõuetele. Hea usu põhimõttest lähtuvalt puudus hagejal õigus keelduda lepingu punkti 4.3 järgse 3
Kostja ei ole müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitanud ega hüvitamist pakkunud, mistõttu on hagejal õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hageja nõude 76 000 krooni ulatuses rahuldamata. Otsus tuleb jätta muutmata sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes, muutes maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus vaatab asja läbi ulatuses, milles see on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). 07.04.2009 otsusega rahuldas maakohus hageja hagi osaliselt, sealhulgas tunnistas lubamatuks sundtäitmise ja mõistis kostjalt välja kahjuhüvitise 76 000 krooni. Nimetatud maakohtu otsuse vaidlustas kostja hagi rahuldamise osas ja seda ei vaidlustanud hageja hagi osaliselt rahuldamata jätmise osas. Seega ei saa hageja ka käesolevas menetluses nõuda kahju hüvitisena suuremat summat kui 76 000 krooni (mis vastab 4 857,29 eurole). Pooled ei vaidle järgmiste asjas oluliste asjaolude üle: - 08.12.2005 sõlmisid hageja ja kostja lepingu kinnistu ostmiseks. 4
Asja vastavust lepingule müügilepingu korral reguleerib
lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Asja lepingutingimustele mittevastavus on aluseks müüja vastutusele (
Õige on iseenesest maakohtu seisukoht, et müügilepingust ega ühestki teisest dokumendist ei nähtu, millises seisundis aiamaja üle anti ehk kui suures osas olid ümberehitustööd tehtud. Siiski on maakohus lähtunud ekslikult asjaolust, et müüdi aiamaja, mistõttu see ei pidanud vastama elamule esitatavatele nõuetele. Vaidluse all ei ole, et aiamaja sooviti ehitada ümber elamuks ja kostja oli juba mitmeid selleks vajalikke töid teinud. Ringkonnakohtu hinnangul on vaidluses oluline, kas need tööd, milles esinevaid varjatuid puudusi hageja kostjale ette heidab, olid müügilepingu sõlmimise ajal kostja poolt tehtud ja kas nende tööde osas anti ostjale üle lepingutingimustele mittevastav asi. Analoogses vaidluses on Riigikohus leidnud, et kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust või projektijärgselt ettenähtud valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-131-05 p 15). Kuna käesoleva vaidluse asjaolude kohaselt puudus ehitise ümberehitusprojekt ja ehitati vaid ehitusjooniste järgi, saab lähtuda puuduste osas tehtud tööde ümbertegemise vajadusest. Hageja on menetluse kestel olnud varjatud puuduste esiletoomisel üldsõnaline, siiski on hageja asja teistkordsel arutamisel maakohtus 14.01.2011 tervikteksti p-s 1.1 (tl 73) toonud välja kolm ehitise puudust: hoone välisseinad, vundament ja katus ei olnud soojustatud vastavalt elamule kehtestatud normidele. Samuti on hageja nimetatud avalduses selgitanud, et kuigi eksperthinnangu kohaselt on tööde kogumaksumuseks kokku 211 700 kr, siis sisetöödest tulenevast nõudest (86 000 kr) on hageja menetluse kestel loobunud. Lisaks varjatud puuduste kõrvaldamise kulutustele nõuab hageja kasutusloa hankimisega seotud kulutusi, kuivõrd kasutusloa väljastamise organiseerimisest ta enam ei nõua. Seega vähendas hageja oma nõuet 125 700 kroonini. Vastustaja kinnitas apellatsioonikohtu istungil, et lepingu sõlmimise ajal olid ehitisel seinad olemas, oli käimas voodri panemine, must põrand oli pandud ja majal oli katus olemas. Tunnistaja Merit Kiiratsi ütluste (I kd, tl 248 pöördel) kohaselt ei olnud maja hageja müügilepingu sõlmimise ajal veel valmis ja hageja plaanis seda hiljem ümber teha. Tunnistaja V V ütluste (I kd, tl 249) kohaselt käis tema hiljem treppi parandamas ja nägi paar kuud peale 5
Vastustaja ei eitanud apellatsioonikohtu istungil, et ta teadis hageja soovist kasutada hoonet elamiseks aastaringselt. Edasi tuleb vastata küsimusele, kas hageja väidetud varjatud puudused esinesid. Nõustuda ei saa maakohtu otsusega, et müüdi aiamaja, mistõttu ei saa lähtuda lepingu tingimustele mittevastavuse kindlakstegemisel kohtule esitatud spetsialisti arvamusest, milles on märgitud vajalikud tööd ja maksumus ehitise viimiseks seisundisse, mis vastab elamule kehtestatud nõuetele. Kostja vastuväide, et pooled ei leppinud kokku mingites ehitusstandardites või ehitise vastavuses mingitele konkreetsetele tingimustele, on küll õige, kuid ei oma vaidluse lahendamisel tähendust. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-131-05 leidnud, et lähtuvalt
lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Nende tööde osas, mis olid tehtud, pidi ehitis vastama nõuetele, mis võimaldaksid selles aastaringset elamist. Kostja etteheide hagejale, et hageja ei ole esile toonud elamule esitatavate nõuete täpsemat olemust, on põhjendamatu. Kostja ei pea teadma, millised on konkreetsed ehituslikud nõuded elamule, puuduste kohta on andnud käesolevas asjas arvamuse ehitusekspert. Kohus ei uuri fotosid (I kd, tl 122-128, 134-137) ja ehitusjooniseid (I kd, tl 129-133), sest nimetatud tõenditega ei ole võimalik tõendada kostja väidetud ehitise tehnilist seisukorda enne hoone üleandmist ega ehitusprojektijärgset ehitamist. Kuna kohtul puuduvad ehitusalased eriteadmised, on võimalik paikvaatluse protokollist koos lisadega (tl 139-145) teha vaid järeldus, et paikvaatluse käigus avatud osade välisseina tuuletõkkeplaatide taga ei ole soojustust üldse, kolmanda laua all on seda näha. Asjatundja arvamusega (I kd, tl 27-30), mida kohus hindab kui dokumentaalset tõendit, loeb kohus tuvastatuks, et välisseinte arvestuslik soojapidavus ei vasta elumajadele kehtestatud normidele (soojustus välisseintes on ebaühtlase paksusega tingituna vanade seinte erinevatest materjalidest või pole üldse paigaldatud; seestpoolt on seinad kaetud kipsplaadiga, õhkvahe on villaga täitmata, mistõttu konstruktsiooni sattunud külm „õhkab läbi pistikupesade avade tuppa“), horisontaalne soojustus ümber vundamendi puudub üldse, kuigi arvestades vana vundamendi rajamissügavust on see hädavajalik. Ekspertarvamusega (I kd, tl 176-189) loeb kohus tõendatuks, et hoone välisseinad, vundament ja pööning ei olnud seisuga 10.12.2005 soojustatud vastavalt elumajadele kehtestatud normidele. Ekspert kinnitab asjatundja arvamust osas, et seinte ja sokli tööde osas esinesid puudused. Müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hageja on tuginenud vaid puudustele, mis ei olnud nähtavad asja visuaalsel vaatlusel. Eelpool analüüsitud tunnistajate ütlustest ei tulene, et hagejal oli võimalus tutvuda nende majaosade – vundamendi, seinte ja 6
lg-tes 1 ja 3 sätestatu kohaselt on müüja vastutuse aluseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai. Seejuures ei tulene seadusest, et puudustest tuleb teatada notariaalse avaldusega. Hageja ei ole esile toonud hagiavalduses asjaolu, millal ta puudustest teada sai ja millal kostjat sellest teavitas. Apellatsioonikohtu istungil ei osanud apellant sellele küsimusele vastata, vastustaja selgituste kohaselt vaidluse all olevatest puudustest müüjat enne hagi esitamist ei informeeritud. Tunnistaja V.V ütluste kohaselt (I kd, tl 249) käisid majas ehitustööd veel paar kuud peale müügilepingu sõlmimist. Müügileping sõlmiti 08.12.
Lisaks võib hageja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata kostjale sellest teatamisest, kuna müüja pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (
Nimelt pidi müüja teadma, et alles jäeti vana aiamaja vundament, ilma seda soojustamata. Samuti pidi müüja teadma, et seinte ja katuse soojustus ei vasta elamule esitatavatele nõuetele. Nimetatu tuleneb kostja väidetest, et müüdi aiamaja, mis ei pidanudki vastama elamule esitatavatele soojapidavuse nõuetele. Müüja subjektiivne tõlgendus müüdava asja kvaliteedist ei muuda müüja teadlikkust puudustest ja lepingurikkumist olematuks. Ekslik on kostja arusaam, et hageja on valinud ebaõige õiguskaitsevahendi oma õiguste kaitseks.
lg 2 kohaselt võib hageja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisest. Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-13105 p 18). Hageja nõude käesolevas asjas on kvalifitseeritav
l 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitise nõudena ja tegemist on kahjuga kui hageja poolt tulevikus kantavate kuludega. Kahju hüvitamise eesmärgiks on
lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, mille maksumuse väljaselgitamiseks on kostja esitanud asjatundja arvamuse ja kohus on määranud ekspertiisi. Seejuures ei ole oluline, et hageja oleks nimetatud kulutused juba kandnud, mistõttu ei pea hageja kulutuste kandmist tõendama. Seinte parandustööde ligikaudseks maksumuseks on 7
Vaidlust ei ole selles, et kostja võttis endale lepinguga kohustuse hankida kasutusluba elamule ja jättis selle tähtaegselt täitmata. Hageja on avaldanud, et nõuab kahju hüvitisena ka kasutusloa hankimise kulutusi. Nimetatud nõude osas märgib ringkonnakohus järgmist. Hageja esitas kohtule kaks erinevat hagi erinevate hagi esemetega. 02.05.2006 esitatud hagiavalduses tugines hageja pooltevahelise müügilepinguga müüdud asja varjatud puudustele, pooltevahelise lepingu p-s 5.5 sätestatud kasutusloa hankimise kohustusele ja nõudis kahju hüvitamist ning kasutusloa hankimise kohustuse täitmist. 20.07.2006 esitatud hagis tugines hageja pooltevahelise müügilepingu p-s 5.5 sätestatud kohustuse (kohustus hankida kasutusluba ja vormistada aiamaja elamuks) täitmata jätmisele kostja poolt ja palus tunnistada kostja nõude alusel algatatud sundtäitmise lubamatuks seoses kostja poolt omapoolse kohustuse täitmata jätmisega. Nimetatud hagid liitis kohus ühte menetlusse. Menetluse kestel avaldas hageja, et kasutusloa tähtaegne hankimine ehk müügilepingu p 5.5 tuleneva kohustuse tähtaegne täitmine pole enam võimalik. 14.01.2011 terviktekstina toodud hagiavalduses on hageja selgelt väljendanud oma tahet loobuda nõudest, millega soovis kohustada kostjat kasutusluba hankima ja aiamaja elamuks vormistama. Kohus on 08.04.2011 hageja loobumise vastu võtnud ja menetluse selles nõudes lõpetanud. Nimetatud kostja kohustus oli ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi aluseks. Siiski ei pidanud hageja vajalikuks kohustuse täitmise hagis esialgu nõutud eseme (kohustuse täitmise) asemel asjaolude muutmise tõttu teise eseme või muu hüve nõudmist, mida ei peeta hagi muutmiseks (TsMS § 376 lg 4 p 3), vaid loobus sellest. Sellest tulenevalt ei saa hageja tugineda kahju hüvitamise nõudes asjaolule, et kostja ei hankinud kasutusluba ja ringkonnakohus ei analüüsi poolte kasutusloa hankimise kohustusega seonduvaid väiteid. Nimetatust tulenevalt pole võimalik rahuldada ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, kuna selle aluseks oli kostja müügilepingu p-s 5.5 sätestatud kohustus ja see kohustus on ära langenud seoses kohustuse täitmise võimatusega ja hageja loobumisega kohustuse täitmise nõudest. Eeltoodu tõttu tuleb hagi jätta sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes kui põhjendamatu rahuldamata. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Arvestades, et hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue jääb rahuldamata ja teise nõude rahuldab kohus ligikaudu 60 % ulatuses, jätab ringkonnakohus menetluskulud nii maakohtus kui ringkonnakohtus poolte kanda (TsMS § 162 lg 1 ja § 171). Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele 8
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.