Tsiviilasi nr: 2-10-31638 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 30.03.2011. a Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-10-31

tja: XXXKÜ(registrikood XXX, asukoht XXX).

tja esindaja M S

tja seaduslik esindaja OP 08.03.2011 RESOLUTSIOON Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud NR’u kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. ASJAOLUD Hagiavalduse kohaselt 02.07.2010 kuulub hagejale korter asukohaga XXX Tallinnas. Elumaja XXX majandab alates 26.02.2001

tja. Hageja korteris on tuvastatud 2003 aastal veekahjustus, hageja on sellest

tjat teavitanud.

tja ei astunud samme kahjustuste kõrvaldamiseks. 2008 aastaks oli hageja korteri põhjapoolne sein katuse ja lae liitekohal märg ja korter oli kahjustatud hallitusega.

tja on kinni pannud üldventilatsiooni hageja korteris. Hageja nõudis

tjalt kahju hüvitamist detsembris 2004. Elamu energiaaudit tõendab, et

tja ei ole täitnud oma kohustusi. 1

tja tegemata katuse ja seina liitekoha, mille kaudu oli tunginud vesi majja ja hageja korterisse. Liitekoha lähedal tekkis hageja korteris 2004 aastal hallitus. Hallitus tuvastati ka 2008 aastal. Probleemist sai teadlikuks

tja juhatuse liige G . Hageja kandis kulutusi vihmaveetoru remondiks. Hageja korteri sisekliima parandamiseks on vajalikud tööd: - lõunapoolse seina vuukide täitmine ja parandamine, 3000 krooni, - sundventilatsiooni seadmete ostmine, projekteerimine ja paigaldamine 27 860 krooni, - pangaintressikulu 6375 krooni, - seenekahjustuse tõrje 25 668 krooni, - hallitusega kahjustatud kohtade remont 2828 krooni, - kulu sundventilatsiooni filtritele 847 krooni, - elektrikulu 9018,71 krooni, - hallituse eemaldamiseks vahalikud vahendid 1868 krooni, - vihmaveetoru avarii likvideerimine 1868 krooni, - ekspertiisi kulud hallituse tekkimise põhjuste selgitamiseks 2000 krooni, kokku 76 563 krooni. Kokku palub hageja välja mõista 5181,56 eurot ehk 81073,80 krooni. Hageja leiab, et

tja peab tagama hageja korteriomandi rahuldava seisukorra. Hageja on pidevalt pidanud

tjaga läbirääkimisi kahju hüvitamiseks, sel ajal on hagi aegumine olnud peatunud. Juhatus oleks pidanud üldkoosolekut teavitama katuse remondi võimatusest raha puuduse tõttu.

tja seisukohad

tja oma vastuses hagi ei tunnista.

tja leiab, et hageja nõuded on aegunud. Tõendamata on väide, et hageja korteris olid veekahjustused. Kahjustused võisid tekkida juba 2000 aastal, s o enne ühistu moodustamist. Kahjustuste eest on hageja saanud 2004 aastal OÜ-lt BLK kahjuhüvitise 40 897 krooni. 2003 aastal hüvitas korteriühistu hagejale 8528,46 krooni seoses 5ndal korrusel elamisega tekkinud negatiivsete mõjudega. Kuna hallituse põhjuseks oli ventilatsiooni puudumine, siis pidi hallitus tekkima juba 2004 aastal ja seega on nõue aegunud. Vihmaveetoru avarii oli 2006 aastal ja see nõue aegus juunis 2009.

ta tegi 2002 aastal katuse remonti ja paigaldas lisasoojustuse hageja korteri kohale, 2004 aastal tegi

tja välisseinte vuukide remonti ja 2007 aastal ventilatsioonišahtide puhastust. 31.05.2005 üldkoosolekul otsustati teostada tööd järelmaksu tingimustel, kuid ükski töövõtja ega pank ei andnud ühistule järelmaksu. Hageja vahetas oma korteri puitaknaraamid plastakendega, millega takistas korteris õhuvahetust. Hallituse tekkele aitas kaasa asjaolu, et hageja korteri elanikud tarbisid keskmisest rohkem vett. Hageja nõutavad kulutused on põhjendamatud ja ei seondu korteri remondiga. 2

tja.

tja tegi elamus katuse remonti 2002 aastal, paigaldades katusele lisasoojustust.

tja üldkoosolekul 31.05.2005 võtsid liikmed vastu otsuse 2005-2007 teostatavate tööde kohta. Hageja esitas 02.07.2010 kohtule hagi

tja vastu

tja tegevusetuse tõttu tekkinud kahju hüvitamiseks.

§ 1

lg 1 sätestab, et korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid.

§ 15

lg 1 sätestab, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti.

§ 8

lg 1 järgi kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. KÜS § 1 lg 1 sätestab korteriühistuseadus korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse aluste ja lõpetamise erisused ja tema eesmärk on sätestatud § -s

1. KÜS § 2 lg 1 järgi korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on seega kaks eesmärgipärast ülesannet, so korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 15.1 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Majandamiskulud on korteriühistuseaduse tähenduses vastavalt KÜS § 15.1 lg 1 korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Sama paragrahvi
2. kõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistu seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistu seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega on nii elamu katuse ja selle konstruktsioonide või nende osade asendamine või ennistamine remont, mis on eelnimetatud seaduse tähenduses ühistu majandustegevusest tulenev ühistu kohustus. Ühistu ja tema liikmetevahelist suhe on vaadeldav käsundilaadse suhte e. lepingulise suhtega, mille sisu on reguleeritud ühistu põhikirja ja seadusega. Seega on nimetatud suhtest tulenevad õigused ja kohutused kui lepingulised kohustused ning vastutus järgneb kui lepingulise kohutuse rikkumise puhul. Lisaks võivad ühistu kohustused liikmete ees tuleneda üldkoosoleku otsustest. MTÜS § 18 lg 1 sätestab, et mittetulundusühingu kõrgeimaks organiks on selle liikmete üldkoosolek. MTÜS § 19 lg 1 p 8 sätestab, et üldkoosoleku pädevusse kuulub /---/ muude küsimuste otsustamine, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud teiste organite pädevusse. Korteriühistu üldkoosolek võib juhatuse ettepanekul võtta vastu otsuseid ka elamu majandamise küsimustes ning sel juhul on üldkoosoleku otsus ühistule täitmiseks. Korteriühistuseadusest, põhikirjast ja üldkoosolekute otsustest tulenevate kohustuste rikkumine ei too kaasa vastutust, kui see on vabandatav VÕS 103 lg 1 kohaselt. Vastavalt VÕS § 103 lg 1 võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Vastavalt VÕS § 103 lg 2 kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt 3

tja põhikirja p 1.3 järgi on ühistu kohustus korraldada elamu korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist. Üldkoosoleku protokollist 31.05.2005 nähtub, et üldkoosolek kiitis heaks järgmise tööplaani aastateks 20052007: - elektrikilpide remont, - Sillutisriba remont, - maja välisseinte soojendamine (järelmaksuga). Seega tulenes nii seadusest kui ka

tja põhikirjast

tjale kohustus hoolitseda elamu majandamise ja korrashoiu eest. Üldkoosoleku 31.05.2005 otsusega on liikmed andnud ühistule täiendava suunise korraldada maja välisseinte soojustamine hiljemalt 2007 aastaks järelmaksu tingimustel. Hageja on tuginenud elamu korrashoiu kohustuse täitmata jätmisele ja 31.05.2005 üldkoosoleku otsuse täitmata jätmisele ning on esitanud kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 lg 1 kohaselt. Tõendina korrashoiu kohustuse täitmata jätmise kohta on hageja esitanud OÜ E 2009 aasta aruande väljavõtted. Aruande kohaselt (tl 18) on hallitus viienda korruse korterites, sh korteris 30, seotu paneeli puuduliku soojapidavusega. Aruandes selgitatakse, et paneelide liitekohtades ehk seest poolt vaadatuna nurkades on tugevad külmasillad, mis madalate välistemperatuuride korral jahutavad maha seina sisepinna. Külmasillad on tekkinud valesti paigaldatud soojustusest või soojustus on ära vajunud. Aruande kohaselt (tl 22 on katuse hüdroisolatsioon halvas seisukorras ja katus lekib. Katte all tekkisid õhumullid ja soojusisolatsioon ei vasta kaasaegsetele nõuetele. Aruandest ei nähtu, et aruande koostaja oleks võtnud seisukohta ventilatsiooni olukorra kohta pööningul. Aruande märge, et unustada ei tasu katuse ventileeritavust (tl 22) on tehtud seoses eespool antud soovitusega paigaldada uus soojustus. Seega on aruandes 2009 aasta seisuga välja toodud kaks probleemi – puudulik paneelide soojapidavus ja katuse leke. Seejuures on hageja korteriga seostatud üksnes puudulikku soojustust, sest lekke asukoha ja ulatuse kohta täpsemad andmed puuduvad. Kohtuotsusest tsiviilasjas nr 2/4/243-3013/02 nähtub, et hageja on 03.04.2002 esitanud hagiavalduse OÜ BLK vastu ning väitnud hagiavalduses, et OÜ BLK hooldus (ja hageja) oli juba 1992 a teadlik, et hageja korteris on niiskus, hallitus laes, seintel ja korteri 28 katus jooksis läbi. Otsusest nähtub, et KÜ XXX tegi 2001 aastal katuse remondi ja seoses sellega loobus hageja nõudest katuse remontimiseks. Hagi tulemusena mõisteti hageja kasuks välja kahju 40 897 krooni. Kohus leiab, et arvestades asjaolu, et

tjale oli teada, et niiskuse ja hallituse probleem avaldus hageja korteris enne 2000 aastat, et hageja seostas probleemi katuse lekkega ning et

tja teostas katuse remondi 2001 aastal, võis

tja eeldada, et niiskus ja hallitus tulenes katuse lekkest ja sai 2001 aastal remondiga parandatud. Seda seost kinnitab ka asjaolu, et pärast remondi tegemist loobus hageja algselt esitatud nõudest teostada katuse remont ja jäi üksnes kahju hüvitamise nõude juurde tsiviilasjas nr 2/4/243-3013/02. Kuigi hageja kaebas

tjale probleemi ka hiljem, sealhulgas 2005 aastal, ei pidanud

tja kohtu arvates sellest järeldama, et maja vajab remonti. Tulenevalt hallituse omadustest võis mõistlik isik pidada võimalikuks, et hallituse püsimine tuleneb kahjustuste puudulikust kõrvaldamisest või muudest asjaoludest, näiteks puudulikust ventilatsioonist.

tja on viidanud ja seda kinnitab ka OÜ E aruanne (tl 20), et hallitus võib tekkida ka korteri ebapiisavast ventilatsioonist juhul, kui paigaldatakse õhutihedad pakettaknad ja ei võeta tarvitusele abinõusid õhuvahetuse tagamiseks. Hageja ei ole vaidlustanud

tja väidet, et hageja paigaldaski õhutihedad plastikaknad. Kuivõrd

tjal ei olnud põhjust seostada hallitust ja niiskust võimalike maja probleemidega, ei pidanud

tja puuduliku soojustuse esinemisest teadma. Kuivõrd

tja ei teadnud ega pidanud maja puuduliku soojustuse esinemisest teadma, ei 4

tja oleks maja korrashoiukohustuse jätnud täitmata. Üldkoosoleku protokollist 31.05.2005 nähtub, et üldkoosolek kiitis heaks järgmise tööplaani aastateks 2005-2007: - elektrikilpide remont, - Sillutisriba remont, - maja välisseinte soojendamine (järelmaksuga).

tja selgituse kohaselt pöördus

tja ehitusettevõtete ja pankade poolte taotlusega saada järelmaksuga tasumist, kuid seda

tjale ei võimaldatud. Hageja ei ole nimetatud asjaolu vaidlustanud, kuid on esitanud väite, et juhatus oleks pidanud olukorrast informeerima üldkoosolekut. Kohus leiab, et kuna

tja tegi kõik võimaliku korraldamaks maja välisseinte soojustamist järelmaksuga, kuid see ei olnud võimalik

tjast mitte sõltuvate asjaolude tõttu, on

tja kohustuse täitmata jätmine vabandatav VÕS § 103 lg 1 mõttes. Asjaolu, kas

tja juhatus informeeris otsuse mitte täitmise põhjustest üldkoosolekut, ei tekita vastutust hageja suhtes ja puudutab üksnes juhatuse ja

tja vahelisi õigussuhteid.

tja esindaja väitel teostati maja välisseinte soojustus 2010 aastal ning maksumuseks kujunes 3 miljonit krooni. Hageja ei ole seda asjaolu vaidlustanud. Arvestades tööde suurt maksumust, võis tööde tegemine ja ettevalmistamine ühistul võtta pikemat aega. Kohus leiab, et

tja on mõistliku aja jooksul pärast soojustusprobleemide teatavaks saamist suutnud korraldada välisseinte soojustuse ja on sellega maja korrashoiu kohustust nõuetekohaselt täitnud.

tja on esitanud nõudele aegumise vastuväite. Korteriühistu ja liikme vahelise kahjunõude aegumist reguleerib TsÜS § 150. TsÜS § 150 lg 1 sätestab, et kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. TsÜS § 150 lg 3 sätestab, et kahju õigusvastasest tekitamisest tulenev nõue aegub, sõltumata käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatust, hiljemalt kümne aasta möödumisel kahju põhjustanud teo tegemisest või sündmuse toimumisest. Kahjust teada saamist seisukohast ei ole oluline, et kannatanud teaks täpselt kõiki kahju tekitamise ja kahjuga seonduvaid üksikasju, tal peab olema üksnes küllalt infot, et ta saaks koostada piisava edulootusega hagi. Seejuures püsiva või korduvate tagajärgedega kahju puhul lähtutakse kahju ühtsuse printsiibist, mille kohaselt niipea kui kahju hüvitamist saab mingis osas sooritushagiga nõuda, muutub sissenõutavaks ja hakkab aeguma kogu edaspidi tekkida võiva kahju hüvitamise nõue (Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2010, lk 484). Hagiavalduse kohaselt on hageja korteris tuvastatud veekahjustus 2003 aastal. Eksperthinnangust nr 289/04-04 (tl 142) nähtub, et eksperthinnang teostati 18.04-14.04.2004 ja leiti, et veekahjustuste kõrvaldamiseks vaja minevate tööde maksumus on 17915 krooni. Hageja avaldusest (tl 139) nähtub, et hageja on teavitanud ühistu juhatust 17.11.2005 asjaolust, et korteris nr 30 on niiskus ja hallitus tagasi. Teatest nähtub, et hageja on pidanud probleemi põhjuseks seda, et katuse paneeli ja katte vahel on vesi, mis on käies katuse peal tunda. 5

tjaga. TsÜS § 167 lg 1 sätestab, et nõude aegumine peatub õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest keeldub. Kohus leiab, et hageja esitatud avaldustest ei nähtu, et pooled oleksid pidanud läbirääkimisi nõude või asjaolu üle. Ainuüksi see, et hageja on korduvalt esitanud ühistule nõudeid nii olukorra parandamiseks kui kahju hüvitamiseks, ei tähenda, et pooled peavad läbirääkimisi. Puuduvad tõendid selle kohta, et

tja oleks käitunud viisil, mis oleks andnud hagejale alust arvata, et võimalik on, et

tja hageja nõuet tunnistab või nõustub selle tasaarvestamisega majandamiskulude nõudega. Vastupidi,

tja on nõudnud hagejalt kommunaalvõlgnevuse tasumist. Seega leiab kohus, et tõendatud ei ole läbirääkimiste pidamine ja sellest tulenev aegumise katkemine. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata, seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Peeter Pällin Kohtunik 6