Obsah (8)

§ 164§ 171§ 100§ 101§ 108§ 6§ 128§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-35564 Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi 14.jaanuar 2011 K

) § 164 lg 1 kohaselt võlausaldaja võib oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle anda teisele isikule (nõude loovutamine). Nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemele (

§ 164

lg 2).

§ 171

lg 1 kohaselt võlgnik võib uue võlausaldaja nõude vastu lisaks vastuväidetele, mis tal on uue võlausaldaja vastu, esitada kõiki vastuväiteid, mis tal olid senise võlausaldaja vastu nõude loovutamise ajal. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kostja kohustus tasuda tegelikult tema valduses oleva pinna järgi tuleneb korteriühistu 20.11.2001 üldkoosoleku otsusest (II kd lk 296). Nimetatud koosoleku päevakorra punkti 4 all koosolek otsustas seoses sellega, et E. SL on võtnud omavoliliselt oma kasutusse osa üldkasutatavatest ruumidest, kohustada E. SL tasuma kommunaal- ja hooldustasu kokku 73,55 m2 eest. Üldkoosoleku otsus võeti vastu kooskõlas korteriühistu põhikirja punktiga 6.

1. korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega. 16.04.2001 üldkoosolekul vastu võetud KÜ XXX põhikirja p 3.2.
2. järgi on ühistu liige kohustatud täitma põhikirja, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi. Korteriühistu liikmena oli kostjal vastavalt Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg-le 3 õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kostja ei ole seda võimalust kasutanud. Seega on otsus kehtiv ja seda tuleb täita.
3. Kinnistusraamatu registriosa järgi kuulub kostjale omandiõiguse alusel pool korteriomandist, mis koosneb XXX mõttelisest osast maatükist ja selle oluliseks osaks olevast ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, ning reaalosana korterist nr XXX üldpinnaga 107,5 m
4. Vaidlust ei ole, et kostja on sulgenud pääsu kaasomandisse kuuluvasse ruumi suurusega 19,8 m2 ning käesoleval ajal pääseb sellesse ruumi üksnes kostja korteri kaudu. Kostja väide, et ta ei ole teinud selles toas remonti ning ei ole tegelikult ruumi kasutusse võtnud, ei anna alust hagi rahuldamata jätta. Kõikide korteriomanike kaasomandiks olev ruum on kostja ainuvalduses ning ei oma tähtsust, kas ja mil viisil kostja tegelikult seda ruumi kasutab. Kostja väidetel on korduvalt pöördunud korteriühistu juhatuse poole, et sõlmida vaidlusaluse toa osas rendileping või see erastada, kuid juhatus on sellest keeldunud. Kostja ei ole selgitanud, mis põhjusel ta on nõus tasuma renti/üüri selle ruumi eest, kuid ei ole nõus tasuma sellelt pinnalt arvutatud haldamis- ja majandamiskulusid. Hageja on tõendanud, et teistel korrustel kostja korteriga kohakuti asuvate sarnaste korterite omanikud on lisaruumi erastanud ning ruum kuulub korteriomandi reaalosa hulka. Seetõttu kuuluvad teiste nn valgusbokside pinnad elamu üldpinna hulka. Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et haldamis- ja majandamiskulude tasu arvestamise aluseks 1 m2 hinna arvutamisel on hageja liitnud elamu üldpinnale kostja ainuvalduses oleva erastamata lisapinna 19,8 m2, saadud ruutmeetri tasu korrutatakse vastava korteri pinnaga, kostja korteri puhul kostja tegelikus valduses oleva pinnaga 73,55 m
6. KÜS § 13 lg 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Vastavalt KÜS § 151 lg-le 1 korteriomanik peab tasuma majandamiskulud, mis on korteriühistu vajalikud kulud ja kulud elamu ümbruse hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi 4 üldpinna ühe ruutmeetri kohta. KÜ XXX põhikirja punkti 6 kohaselt on korteriühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, vähemalt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee- kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Põhikirja punkti 6.2.1 kohaselt on üldkoosoleku pädevuses ühistu põhikirja muutmine, täiendamine ja uue põhikirja muutmine. 20.11.2001 üldkoosoleku otsusega on sisuliselt põhikirja punkti 3.2.6 viimast lauset muudetud. Eeltoodu alusel ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et kostjalt maksete nõudmine tema omandis olevast pinnast suurema pinna järgi on vastuolus korteriühistu põhikirjaga.
7. Eeltoodu alusel kohus leiab, et põhjendatud on kostjale tegelikult tema kasutuses oleva 73,55 m2 suuruse pinna järgi põhikirja punktis 3.2.6 nimetatud sihtotstarbeliste maksete määramine. Vastavalt sellele kohus rahuldab nõude osas, milles see sisaldab hoolduskulude, remondifondi maksete, prügiveo, kütte, üldelektri, lifti, varakindlustuse, maamaksu ja laenu tagastamise maksete võlgnevust.
8. Põhjendatud ei ole hageja nõue kostjalt vee- ja kanalisatsiooni võlgnevuse väljamõistmise osas. Korteriühistu on kostjale vee- ja kanalisatsiooni eest tasumiseks arvete esitamisel lähtunud kostja tegelikus kasutuses oleva pinna ruutmeetritest, aegade jooksul on tariif ühe ruutmeetri eest muutunud. Hageja on nõude tõendamiseks esitanud korteriühistu juhatuse 17.02.2002 koosoleku protokolli nr 6 (tl 415), mille punktis 4.
9. otsustati teavitada kõiki omanikke ja üürnikke veearvestinäitude õigeaegsest teavitamisest, vastasel juhul arvestatakse 12,50 m2 (ilmselt silmas peetud kr/m2), ning 26.06.2006 juhatuse koosoleku protokolli nr 23 (tl 414), mille punktis 3 määrati uueks veetariifiks hinnatõusu tõttu 14 kr/m
10. Mingeid muid tõendeid arvetel näidatud veetariifide põhjendatuse kohta esitatud ei ole. Kohus leiab, et juhatuse otsused veetariifide määramise osas on vastuolus korteriühistu põhikirjaga ja heade kommetega ning seetõttu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 alusel tühised. Põhikirja punkti 6.11.5 kohaselt on juhatuse pädevuses sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine. Põhikirja punktidest 3.2..6 ja 3.2.7 järelduvalt eristatakse sihtotstarbelisi makseid ja elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus kütte- ja sooja vee valmistamiseks, kanalisatsioon) eest maksete tasumist. Kommunaalteenuste tasu osas on juhatuse pädevuses üksnes tasumise korra kehtestamine, tasu suuruse määramise pädevust juhatusel ei ole. Korteriühistu ei ole ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste osutajaks, vaid üksnes vahendajaks teenuse osutaja ja korteriomanike vahel, teenuse tasu suurus sõltub kasutatud teenuse mahust ja teenuse osutaja hinnakirjast. Põhikirja punkt 3.2.7 a) sätestab, et sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia ja külma vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel lähtutakse korterisse sissekirjutatud ja tegelikult elavate isikute arvust või mõõturi näidu järgi. Vaidlust ei ole, et kostja korteris veemõõturit paigaldatud ei ole, mistõttu tulnuks kostjal vee- ja kanalisatsiooni eest ning vee soojendamise eest tasuda vastavalt korterisse sisse kirjutatud või seal tegelikult elavate isikute arvule. Kohus märgib, et vee soojendamise tasu määramisel on korteriühistu vastavalt põhikirjale lähtunudki elanike arvust. Lisaks on kostjale alates 2006.a. juunist tariifiga 14 kr/m2 esitatud arved vee- ja kanalisatsiooni eest summas 1029,70 krooni kuus ebamõistlikult suured, vee- ja kanalisatsioonitasu moodustab arvest kolmandiku. Kostja kinnitusel on tema põhiline elukoht Soome Vabariigis, XXX – XXX korteris viibib ta maksimaalselt 1 nädala kuus. Hagi tõendamiseks on hageja esitanud kostjale esitatud arved alates 2003.a. juunikuust (I kd lk 100 – 157; II kd 311 – 328; 340 – 342). Nendel arvetel on kajastatud kostjalt nõutav vee- ja kanalisatsiooni tasu kokku 54 241,98 krooni. Kuivõrd andmed vee- ja kanalisatsiooni eest 5 vastavalt korterielanike arvule tasumisele kuuluva summa kohta puuduvad ning kostja valduses oleva pinna järgi tasu arvestamine on tühine, tuleb hageja nõue selles summas põhjendamatuse ja tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata.
11. Kostja vaidleb põhjendatult vastu ukse remondi nõudele summas 2838 krooni ja remondikulule 5310 krooni. Kostja leiab, et uksevahetus ei olnud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik kulu, kostja ei ole sellega nõustunud ning ei pea seda tasuma. Remondikulu 5319 krooni puhul ei ole tõendatud seos kostja korteriomandiga. Ukse vahetuse kulu põhjendatuse tõendamiseks hageja esitas üldkoosoleku 29.06.2006 protokolli nr 8 väljavõtte (II kd lk 393). Nimetatud protokollist ei nähtu üldkoosoleku otsust koridoride uste vahetamise kohta. Protokolli väljavõtte punktis 6 on märgitud, et korteriühistu pakub võimaluse ühiskoridori turvauste paigaldamiseks, tasudes esialgu summa enda vahenditest. Hiljem lisatase see summa ära jaotatult korteriomanike üüriarvetele. Seega pakuti üksnes võimalust uste vahetamiseks, kuid kohtule ei ole esitatud korteriomanike otsust selle võimaluse kasutamise kohta. Kostja väidetel ei olnud üldkoridoride uste vahetamine hädavajalik. Ka hageja enda seletustest selgub, et tegemist ei olnud asja säilitamiseks vajaliku kulutusega, mida kaasomanik võib teha teiste kaasomanike nõusolekuta ja nõuda kulutuste hüvitamist: Hageja seletuse kohaselt eraldab vaidlusalune uks üldkoridorist pääsu nelja korterisse, varasemad puituksed asendati metallustega. Hageja ei ole esile toonud, et varasemad puituksed ei oleks taganud hoone säilimist, hageja on viidanud üksnes metalluste suuremale varguskindlusele. Hageja poolt esitatud fotodelt (lk 430-431) nn vanade uste väljavahetamise hädavajadust ei ilmne. Eeltoodust tulenevalt on ustevahetuse näol tegemist toredusliku parendamisega ning vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg –le 4 eeldab kostjalt uste vahetamiseks tehtud kulutuse hüvitamise nõue kostja nõusolekut kulutuse tegemiseks. Kütte expert 07.01.2009 lisatööde arvest (tl 376) ei nähtu, et arvel näidatud kiirliitmikud, paigaldus ja läbiviigud on seotud kostja korteriga. Esitatud arve seost kostja korteriga ei saa tuletada ka Kütte Expert 20.11.2008 lisatööde eelkalkulatsioonist (tl 375), mille kohaselt seoses sellega, et korter nr 610 omanik ei võimalda ligipääsu oma korterisse, kaasnevad lisatööd/materjalid küttesüsteemide renoveerimisel prognoositavalt 10 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Lisatööde/materjalide kulu täpne summa selgub peale ligipääsu korterisse. Eelkalkulatsioonist ei selgu, milles võimalikud lisatööd ja materjalid võiksid seisneda. Kohtuistungil pooled kinnitasid, et kostja korteris ei ole küttetorusid vahetatud. Hageja väide, et 07.01.2009 arvel näidatud 6 kiirliitmiku paigaldamise ja 6 läbiviigu rajamise kulu on tingitud küttesüsteemi renoveerimistööde ajal kostja korterisse mittepääsemisest. Seega tuleb hagi uste vahetuse kulu ja remondiarve väljamõistmise osas jätta rahuldamata.
12. Võlaõigusseaduse (

) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p 1 alusel võlausaldaja võib võlgniku poolt lepingu rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist. Vastavalt

§ 108

lg 1, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi põhinõude osas osaliselt, summas 47 267,58 krooni (3020,95 EUR). 11.

§ 101

lg 1 p 6 annab võlausaldajale võimaluse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kohus leiab, et hageja viivisenõue on vastuolus korteriühistu ja hageja enda senise käitumisega. Vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas

§ 6lg-tes 1 ja 2 6 sätestatud hea usu põhimõttega.

Hageja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse 27.11.2006, hagiavalduse esitas 13.02.

1. Pärast seda hageja kahel korral (14.11.2008 ja 18.08.2009) suurendas nõuet. Viivisenõude esitas hageja alles 13.11.2009, taotledes viiviste väljamõistmist alates 01.01.2006 kui otsuse tegemiseni summaliselt ja edasi protsendina põhivõlast 0,07 % päevas kuni võlgnevuse tasumiseni. Korteriühistu XXX üldkoosolek võttis alles 14.01.2010 vastu otsuse käivitada 1.jaanuarist 2010 viiviste süsteem kõigile korteriomanikele, kes on võlgu üle 3 kuu. 14.01.2010 üldkoosoleku protokollist (tl 397) nähtub, et vaatamata sellele, et KÜ XXX põhikirjas p 3.
2. on võlgnikele kehtestatud viivised, pole neid üldinimlikel põhjustel siiani rakendatud. Olukorras, kus võlgnevus on tekkinud vähemalt aastast 2003, hageja esitas viivisenõude esmakordselt ligi kolm aastat pärast hagi esitamist, tuleb hageja käitumine lugeda vastuoluliseks, sest pikka aega viiviste mittenõudmisega jättis hageja kostjale mulje, et kostjal viiviseid tasuda ei tule. Selline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Võttes lisaks arvesse, et korteriühistu on võtnud vastu otsuse rakendada viivisenõuet võlgnike suhtes alates 01.01.2010, hageja nõude alusena esitatud korteriühistu arvetel viivist ei ole nõutud, kostja on kogu menetluse kestel väljendanud valmisolekut tasuda haldus- ja majandamiskulusid vastavalt tema omandiosale ja on teinud korteriühistule makseid, vaidlus on kostjale tasude arvestamise aluseks võetud korteri pinna üle, kostja on teinud korteriühistule ettepanekuid lisatoa kasutamise seadustamiseks (kostja avaldus korteriühistule lk 87), samuti on kostja pidanud võimalikuks asja lahendamist kompromissiga ja olnud valmis tasuma põhjendatud ja tõendatud võlgnevuse, võlgnevuse täpse suuruse väljaarvutamist on takistanud arvete aluseks olevate dokumentide esitamata jätmine hageja poolt, ei ole kohtu hinnangul põhjendatud ja kohus jätab rahuldamata hageja nõude kostjalt viiviste väljamõistmiseks enne kohtuotsuse tegemist sissenõutavaks muutunud osas. Kostja võlgnevuse selgitas kohus välja ja märkis kohtuotsuses, mistõttu alates kohtuotsuse tegemisest on põhjendatud viiviste väljamõistmine kostjalt. Kohus mõistab viivised välja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 kohaselt kuni otsuse tegemiseni sissenõutavaks muutunud osas summaliselt ja edasi protsendina põhivõlast. Perioodil 01.01.2010 kuni kohtuotsuse 14.01.2011 tegemiseni on viivised sissenõutavaks muutunud summas 12 507 krooni ehk 799,34 EUR (=378 päeva x põhivõlg 42 267,58 krooni x 0,07 % päevas).
3. Kuivõrd osaliselt on põhinõue (summas 62 389,98 krooni ehk 3987,45 eurot) ja viivisenõue põhjendamatud, on põhjendamatu ka kostjalt nende nõuete loovutamise kulu kui kahjuhüvitise väljamõistmise nõue.

§ 128

lg 3 kohaselt on kohustise täitmata jätmisest tuleneva nõude loovutamisega seotud kulu käsitatav otsese varalise kahjuna.

§ 127

lg 4 alusel kohus rahuldab kohustise täitmata jätmisega põhjuslikult seotud kahju hüvitamise nõude põhjendatud ulatuses. Korteriühistu ja hageja vahel 15.08.2006 sõlmitud nõude loovutuslepingu (tl 43 – 45) ja selle lisade (tl 45) kohaselt korteriühistu tasus hagejale nõude loovutamisel teenustasuna põhinõudelt 15 % ja viivisnõudelt 15 %. Seega on põhjendatud teenustasu kostjalt välja mõistmine, lähtudes hagi rahuldatud osast. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitisena välja kokku 8966,19 krooni (573,04 eurot) vastavalt põhivõla ja viivisenõude rahuldatud osale, so 7090,14 krooni (453,14 eurot) põhivõla 47 267,58 krooni loovutamise tasu ja 1876,05 krooni (119,90 eurot) viivise nõude loovutamise tasu hüvitamiseks. 13. TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuse menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Vastavalt TsMS §-le 144 p 1 on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldas hageja nõude 43 % ulatuses. Menetluse käiku ja kõiki asjaolusid arvesse võttes kohus peab õigeks jätta hageja kohtukulud (riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud) 43 % ulatuses kostja kanda. Ülejäänud osas jäävad menetluskulud (sh poolte esindajate kulud) vastava kulu kandnud menetlusosalise enda 7 kanda. Menetlusosalisel on õigus esitada menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avaldus 30 päeva jooksul alates menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendi jõustumisest Heli Käpp Kohtunik 8