Obsah (10)

§ 310§ 311§ 334§ 313§ 113§ 13§ 88§ 325§ 139§ 78

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Lea Aavastik, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 3. oktoober 2011 Tartu Tsiviilasja number 2-09-1548 Tsi

§ 310lg 1 järgi tähtajatuks.

30.07.2008 saatis kostja hagejale kirja, milles muuhulgas mainis, et üürileping lõppes 21.07.2008.

§ 311

lg-st 1; § 312 lg-st 1 tulenevalt võib äriruumide üürimise puhul kumbki pool lepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

§ 311

lg 2 järgi juhul, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Kui võtta aluseks lepingu lõpetamisest teatamise aeg (20.06.2008), siis lõppes leping 21.09.2008 ja kostjal on kohustus tasuda üüri ka aja eest, mille võrra ta teatas lepingu lõpetamisest vähem ette. Kostja on rikkunud

§ 334

lg-st 1 ja üürilepingu p-st 4.1.8 tulenevat kohustust tagastada ruumid üürileandjale samas seisundis kui lepingu sõlmimisel, mille tõttu on hageja kandnud otsest varalist kahju 21 391 krooni. Kostjal oli ruumidesse paigaldatud vahesein, mille maha võtmisega on saanud kahjustada ruumide seinad ja lagi. Kostja vastuhagi hageja ei tunnistanud.

1. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ütles hagejale 20.06.2008 esitatud avalduses üürilepingu erakorraliselt üles alates 21.07.2008, kuna hageja rikkus üürilepingu p-e 3.1 ja 3.8, tõstes ühepoolselt üüri alates aprillist
2. Kuna kostja on õigustatult erakorraliselt üürilepingu üles öelnud, ei kuulu kohaldamisele kolmekuuline etteteatamistähtaeg (

§ 313lg 3).

Lisaks lõppes hageja arvates üürileping 21.09.2008, kuid hageja esitas üüriarve nr 1773/M, kus on märgitud selgituseks Jakobsoni 4a 2008 augusti- ja septembrikuu üür, 21.05.2010, s.o 1 aasta 9 kuud hiljem, ning nimetatud arve on ka üürilepingu p-st 3.5 tulenevalt alusetu. Sel viisil arvete esitamine ei ole kooskõlas üürilepinguga, mõistlikkuse ega heas usus käitumisega võlasuhtes, samuti pooltevahelise tava ja praktikaga. Kostja tunnistas hageja nõuet 2008 juuni-juuli kommunaalteenuste osas arve nr 1350/M (11.07.2008) alusel summas 2 184,20 krooni ja arve nr 1372/M (13.08.2008) alusel summas 1 356,89 krooni. Kostja ei tunnistanud nõuet tarbija tasu osas, kuivõrd selle tasumises ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud, samuti ei nõustunud kostja territooriumi koristuse eest tasuma arve nr 1350/M alusel topelt. Kuivõrd kommunaalteenuste eest on kostja sisuliselt tasunud, tehes üüri eest enammakseid, ei tunnistanud kostja ka viivisenõuet. Hageja väited tekitatud kahju ning kostja tegevuse ja põhjusliku seose osas on oletuslikud ja tõendamata. 3. Kostja esitas 16.06.2010 vastuhagi, milles palus mõista välja hagejalt kostja kasuks 7 434 krooni enammakstud üüri eest ja alusetult tasutud 5 749,53 krooni, tasaarvestada poolte vastastikused nõuded summas 2 184,20 seisuga 22.07.2008 ja summas 1 356,89 seisuga 24.08.2008, pärast tasaarvestamist mõista välja hagejalt kostja kasuks põhivõlgnevus 9 642,44 krooni, seisuga 15.06.2010 sissenõutavaks muutunud viivis 1 305,82 krooni ja viivis 3 vastavalt

§ 113lg-s 1 ja §-s 94 sätestatule alates 16.06.2010 kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Vastuhagiavalduse kohaselt on kostja tasunud hagejale arvete nr 1253/M, 1295/M ja 1323/M alusel 2008 aprilli, mai ja juuni eest üüri 15 000 krooni, kuigi vastavalt üürilepingule tuli tasuda 12 900 krooni. Lisades käibemaksu, on hageja saanud kostjalt alusetult (3 * 2 100 * 1,18) 7 434 krooni. Üürilepingu p-st 9.1 tuleneb, et pooltevahelised üürilepinguga seotud teated peavad olema kirjalikus vormis, välja arvatud, kui sellised teated on informatsioonilise iseloomuga, mille edastamisel teisele poolele ei ole õiguslikke tagajärgi. Üürileandja ei ole edastanud üürnikule kirjalikus vormis teadet üüri tõstmise kohta. Kuna üüri tõstmine ei olnud kooskõlas kehtivate õigusaktide ega üürilepinguga, on see tühine. Lisaks on kostja tasunud hagejale 18.06.2009 alusetult 5 749,53 krooni. Mõistlik aeg alusetult saadu tagastamiseks on neli päeva pärast alusetut pangaülekannet. Hageja pidanuks aru saama, et 18.06.2009 ülekandega saadud raha on tasutud alusetult, kuna ülekande tegemise hetkeks oli kostja tasunud hagejale alusetult 7 434 krooni, millega oli täielikult kaetud hageja nõue kommunaalkulude osas. Seetõttu muutus 18.06.2009 ülekantud summa kostja poolt sissenõutavaks mõistliku aja möödumisel, s.o 4 päeva jooksul pärast ülekande tegemist. MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus rahuldas 8. septembri 2010 otsusega hagi ning mõistis välja OÜ-lt Inforing OÜ Heino Lään kasuks üürilepingust tuleneva võlgnevuse 52 531,37 krooni, tekitatud kahju hüvitise 21 391 krooni ja viivise 73 922 krooni ning jättis vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Kohus leidis, et pooled olid sõlminud äriühingutena kokkuleppe äriruumi üüri tõstmiseks. Kirjaliku vormi vajalikkust üüri tõstmisel ei saa tuletada pooltevahelise lepingu p-st 9.1, mille esemeks on teated. Kostja tasus hagejale üüri esialgsest kokkuleppest suuremas määras kolme kuu (2008 aprilli, mai ja juuni) vältel. Lepingu p-s 3.8 ja

§-s 299 sätestatud üüri tõstmise korrad omavad tähendust juhul, kui pooled ei saavuta muul moel kokkulepet. Kuivõrd antud juhul saavutasid pooled kokkuleppe suuliselt ning asusid kokkulepet täitma, puudus kirjaliku taotluse tegemiseks

§ 13lg-st 2 tulenevalt vajadus.

Ka tunnistaja M.L. ütlustest saab järeldada vastava suulise kokkuleppe olemasolu, mille järel hageja esitas kostjale arve suuremale üürisummale ja kostja tasus korduvalt suuremat üürisummat. Kohus leidis, et lepingu ülesütlemine kostja poolt ei olnud erakorraline. Kostja 20.06.2008 avaldusest hagejale ei saa järeldada, et ülesütlemine oli erakorraline ja tingitud mingist hagejapoolsest olulisest lepingu rikkumisest. Seega on hageja nõue kahe kuu üüri suhtes põhjendatud. Kohus nõustus hageja seisukohaga, mille kohaselt üürilepingu p 3.2 kohaselt kohustus kostja lisaks üürile tasuma ka üüritud ruumide kasutamisega seonduvad kõrvalkulud, sh elektrienergia tarbimisega seonduvad kulud. 32A arvestiga tarbijatele kaasneb elektrienergia tarbimisega igakuine tarbijatasu, mis jagati kõigi hoones asuvate elektritarbijate vahel. Tarbijatasu maksmata puudub võimalus tarbida ka elektrit vastavalt tariifile. Seega on tegemist kõrvalkuluga üürilepingu p 3.2 mõttes. Hageja on õigustatud nõudma kostjalt üürivõlgnevust kokku 52 531,37 krooni. Nimetatud nõue koosneb tasumata üürist aja eest, mille võrra kostja oli kohustatud lepingu ülesütlemisest ette teatama (2008 august ja september), s.o 36 000 krooni, mille arvestamise aluseks on üür 15 000 krooni kuu kohta, millele lisandub käibemaks. Samuti on põhjendatud üürinõue vastavalt 11.07.2008 arvele nr 1350/M, millega puutumuses on kostja jätnud tasumata 2008 juulikuu üüri 17 700 krooni, mille arvestamise aluseks on üür 15 000 krooni kuus, millele lisandub käibemaks, 4 arvestades sel ajal kehtinud käibemaksumäära. Kuivõrd kostja on 18.06.2009 tasunud hagejale 5 749,53 krooni selgitusega „üür 07.2008 ja kommunaalteenused 06.07.2008“, siis hageja oli õigustatud

§ 88

lg-st 8 tulenevalt arvestama nimetatud summa esimeses järjekorras kõrvalkulude ning seejärel tasumata üüri katteks. Nii arvestab hageja põhjendatult, et kostja on tasunud kõrvalkulud 4 580,90 krooni ja 2008 juulikuu üüri summas 1 168,63 krooni. Kuivõrd 2008 juulikuu üüri on kostja osaliselt tasunud, siis on põhjendatud nõudeks 2008 juuli üüri osas 16 531,37 krooni. Hageja nõue temale kostja poolt tekitatud kahju – 21 391 krooni – hüvitamiseks on samuti põhjendatud. Pooled on üürilepingus kokku leppinud (p 4.1.8), et kostja kohustub andma hagejale ruumid üle samas seisundis kui üürilepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist. Kostja tegevuse tulemusena püstitati üüripinnale vaheseinad, mis hiljem kostja tegevuse tulemusena eemaldati. Hageja esitatud fotodelt nähtuvad nii vaheseinte olemasolu (tl 116-117) kui ka eemaldamise järel kõrvaldamata jäänud kahjustused seintes ja laes (tl 41-48). Tegemist ei ole hariliku kulumise jälgedega. Pärlin AS hinnapakkumine ning Riverest Grupp OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lisa 1 tõendavad kahju rahalist ulatust. Tähtsust ei oma asjaolu, et hageja seaduslik esindaja andis loa vaheseinte püstitamiseks ja taotles kostjalt vaheseinte hilisemat eemaldamist, sest lepingus kokkulepitut osundatud poolte suhtlemine ei muutnud. Põhjendatud on kostjalt viivise väljamõistmine. Hageja on esitanud viivise arvutuskäigu (tl 99), mille õigsuses kahtlemiseks puudub alus. Arvutuskäigu aluseks on võlgnetavad üürisummad koos kõrvalnõuetega, arvestades üürilepingus (p 6.3) kokkulepitud viivisemäära. Kostja ei ole arvutuskäigule vastu vaielnud. Viivise summa on 80 541,34 krooni, hageja on taotlenud viivise väljamõistmist kuni põhinõude summani. Hageja on kahjunõude esitanud arvel nr 1372/M lepinguliste suhete raames. Kuivõrd kahjunõue on põhinõude osa, siis on põhjendatud viivise väljamõistmine kostjalt 73 922.37 krooni ulatuses. Vastuhagi on alusetu. Kuivõrd kokkulepe üüri tõstmise osas, mille puudumisele vastuhagi nõuded tuginevad, oli sõlmitud, ei saanud hageja kostja poolt väidetavate summade osas alusetult rikastuda. Sellest tulenevalt ei ole kostjal tekkinud õigust saada ka viivist. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Inforing esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
2. septembri 2010 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ Heino Lään hagi OÜ Inforing vastu rahuldamata ja rahuldada OÜ Inforing vastuhagi OÜ Heino Lään vastu ning jätta menetluskulud OÜ Heino Lään kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) puudus poolte vahel kokkulepe üüri tõstmiseks. Üürilepingus sätestatud üüri tõstmise kokkulepe peab olema sõlmitud kirjalikus vormis. Lepingu p 3.8 järgi pidanuks üürileandja esitama üürnikule taotluse üüri suuruse muutmise kohta, sellise taotluse puhul on tegemist teatega, millel on teisele poolele otsene õiguslik tagajärg ning mis lepingu p 9.1 kohaselt pidanuks olema kirjalikus vormis. Lepingu p-s 3.8 sätestatud üüri tõstmise kord on ainus võimalus üürileandja poolt üüri tõstmise soovi realiseerimiseks. Apellant on selgitanud, et tasus üüri arvetele märgitud ulatuses, et vältida lepingu ülesütlemist, kuid ei nõustunud uue üürihinnaga. Arve tasumine ei ole võrdsustatav selle aktsepteerimisega. Ka tunnistaja M.L. ütlustest ei saa järeldada, et pooltel oli suuline kokkulepe üüri tõstmiseks. Tunnistaja viidatud Enn Ariva väljend „mis ma teha saan, jõud on ju sinu käes“ ei ole käsitatav kokkuleppe sõlmimiseks tahteavalduse väljendamisena. Samuti ei maininud tunnistaja esialgu midagi uue üüri määra kohta. Vastuolu tunnistaja ütlustes, ütluste hilisem muutmine viitab tunnistaja ebausaldusväärsusele; 5 2) oli üürilepingu ülesütlemine apellandi poolt erakorraline. Ülesütlemise tingis asjaolu, et vastustaja rikkus üürilepingu p-e 3.1 ja 3.8, kuna tõstis üüri ühepoolselt alates aprillist 2008.

§ 313

lg-test 1 ja 3 ei tulene kohustust teatada ette erakorralisest ülesütlemisest; 3) näeb seadus (

§ 325

lg 1) üürniku ülesütlemisavaldusele ette vaid vormi nõude, mitte sisu nõude – üürniku ülesütlemisavaldusest ei pea nähtuma, et tegemist on erakorralise ülesütlemisega.

§ 325

lg 2 esitab sisunõuded vaid üürileandja ülesütlemisavaldusele; 4) on kohus jätnud tähelepanuta apellandi vastuväited territooriumi koristuse eest topelt tasumise osas arve nr 1350/M alusel; 5) on kohus kohaldanud vääralt

§ 88

lg-t 8, nimetatud sätte mõistes „kulutus“ ei ole samastatav kõrvalkuludega, s.o kommunaalteenuste eest tasumise kohustusega; 6) on vastustaja esitatud kahju hüvitamise nõue tõendamata. Vastustajal ei ole kahju tekkinud. Vaheseina püstitamine vastas ruumide lepingukohasele kasutamisele ning vaheseina püstitamiseks oli vastustaja luba. Vastustajale tagastatud ruumid olid kulunud loomulikult, kulumine kaasnes asja lepingujärgse kasutamisega.

§ 334

lg 2 teise lause kohaselt ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Lepingu p 4.1.8 kohaselt kohustub üürnik tagastama ruumid samas seisundis, kui lepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist. Vastustaja esitatud fototabelilt ei ole tuvastatav, millal on fotod tehtud, samuti ei ole fototabeliga tõendatud see, et ruumid on oluliselt halvemas seisukorras võrreldes ruumide üleandmise ajaga. Kuna tõendamata on ruumide seisukord enne üürilepingu sõlmimist, ei saa olla tõendatud ka ruumide seisukorra halvenemine võrreldes esialgse seisukorraga. Kuivõrd apellant tegi ruumides remonti umbkaudu 50 000 krooni väärtuses, on ruumid tagastatud paremas seisukorras, kui nad lepingu sõlmimisel olid. Juhul, kui asuda seisukohale, et vastustajal on kahju tekkinud ning et kahju tekkis aukude seina puurimisel (vaheseina püstitamisel), on kahjunõue aegunud. Kohus ei ole tuvastanud, milles konkreetselt seisnes asja kahjustamine. Kohus ei ole hinnanud vastustaja rolli kahju tekkimisel ja

§ 139või § 140 kohaldamist kahjuhüvitise vähendamisel.

Tegemist ei ole lepingu rikkumise ega asja kahjustamisega, kuna apellant järgis vaheseina mahavõtmisel vastustaja juhiseid. Arvestades vastustaja rolli kahju tekkimisel, oleks äärmiselt ebaõiglane kahju hüvitamine täies ulatuses apellandi poolt. Vastustaja ei ole kahju kannatanud, kuna remondi teostas ning selle kulud kandis kolmas isik.

§ 78

lg 1 kohaselt, kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täitma isiklikult, võib kohustuse osaliselt või täielikult täita kolmas isik. Kui kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Käesoleval juhul on kohustuse täitnud Riverest Grupp OÜ ning apellant on vabanenud täitmise kohustusest; 7) ei saa nõustuda viivise summas 73 922 krooni väljamõistmisega. Vastavalt vastustaja 16.08.2010 täiendavatele seisukohtadele on vastustaja arvutanud viivist 2008 augusti ja septembri üüri eest arvates vastavalt 05.08.2008 ning 05.09.

1. Arve augusti ja septembri üüri tasumiseks esitas vastustaja alles 21.05.
2. Samuti kuivõrd üürileping on üles öeldud alates 21.07.2008, puudub vastustajal õigus nõuda viivist augusti ja septembri üüri tasumata jätmise eest. Viivise oleks saanud välja mõista üksnes üürilepingust tuleneva nõude (52 531,37 krooni) ulatuses, kuivõrd vastustaja nõudis viivist üksnes üürilepingust tuleneva nõude mittetähtaegse tasumise eest. Kahjuhüvitise osas vastustaja viivist ei taotlenud; 8) muutis vastustaja menetluse jooksul korduvalt oma nõuet. Viivise nõude sellises mahus nagu kohus selle välja on mõistnud, esitas vastustaja alles 16.08.
3. Enne seda oli kohus kohustanud vastustajat esitama hagiavalduse tervikteksti, milles vastustaja nõudis üksnes 30 152,56 krooni suuruse viivise tasumist. Vastustaja muutis 16.08.2010 oluliselt oma nõuet ka muus osas. Hagiavalduses nõudis vastustaja 74 115,90 krooni tasumist, sellest 30 444 krooni 6 üüri, 22 280,90 krooni kommunaalteenuste ja 21 391 krooni kahju tekitamise eest. 10.03.2010 täiendas vastustaja hagi ning nõudis 121 048,37 krooni tasumist, sellest 35 400 krooni saamata jäänud üüri, 37 922,37 kahe tasumata üüriarve (sh 21 391 krooni tekitatud kahju) eest ning 47 725,97 krooni ulatuses viivist. Hagiavalduse terviktekstis palus vastustaja apellandilt välja mõista 92 124,46 krooni (sh 36 000 krooni 2008 augusti ja septembri üür, 4 580,90 krooni kommunaalteenused, 21 391 krooni kahju hüvitis, 30 152,56 krooni viivis). 16.08.2010 täiendavates seisukohtades suurendas vastustaja oma nõuet 126 453,74 kroonini. TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Apellant järjekordseks hagi muutmiseks (16.08.2010) nõusolekut ei andnud. Kohtu poolt hagi korduva muutmise aktsepteerimine on oluline menetlusõiguse rikkumine, samuti ei ole kohus põhjendanud, miks ta aktsepteerib hagi muutmist, mis on oluline põhjendamiskohustuse rikkumine; 9) ei vasta kohtuotsus TsMS § 436 ja § 442 lg 8 nõuetele, kuna materiaalõiguse kohaldamine kohtu poolt ei ole jälgitav.
4. OÜ Heino Lään vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole kohus rikkunud menetlusõiguse norme. Kohus on andnud hinnangu kõigile olulistele asjaoludele ja väidetele, kohtuotsuses välja toodud õigusnormid on kohaldatud asjas tähendust omavatele faktilistele asjaoludele. Tulenevalt TsMS § 376 lg 4 p-dest 1, 2 ei ole hagi muudetud. Hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid muudetud ei ole. Põhinõude suurust on korrigeeritud üksnes tulenevalt asjaolust, et apellant tasus menetluse jooksul osa üürist ja kõrvalkuludest vastustaja arvele ning selle võrra põhinõue vähenes. Asjaolu, et menetluse kulgedes viivise summa suureneb, ei saa tulla üllatusena. Viivisemäär oli apellandile teada; 2) saavutasid pooled kokkuleppe üüri tõstmises teises vormis (

§ 13lg 2 ja 3), mitte ei vahetanud teateid.

Lepingut on alati võimalik muuta poolte kokkuleppel. Seda on pooled ka teinud ja asunud kokkulepet täitma. Lepingu p 3.8 mõtteks on reguleerida olukorda, kus üüri tõstmises kokkulepet saavutada ei ole võimalik. Kui poolte vahel puudunuks üüri tõstmise kokkulepe, ei oleks apellant tasunud üüri kõrgemas määras kolme kuu vältel. Liiatigi saab esimese suuremat üürisummat sisaldava arve lugeda kirjalikuks taotluseks üüri tõstmiseks või teateks üüri tõstmise kohta. Apellant väidab, et tasus üüri arvetele märgitud ulatuses selleks, et vältida lepingu ülesütlemist ja tagada oma järjepidev majandustegevus, seega on tegemist teadliku ja tahtliku kõrgema üürisumma tasumisega. Mingit vastuolu tunnistaja M.L. ütlustes ei ole ja alus tunnistaja usaldusväärsuses kahtlemiseks puudub. M.L. selgitas kõigepealt vaba jutustusena, kuidas üürihinna tõstmine toimus, ning hiljem täpsustava küsimuse peale tõi välja ka üüri suurenemise ulatuse; 3) ei olnud lepingu ülesütlemine erakorraline. Kui üks tähtajatu üürilepingu pooltest teatab teisele lepingupoolele lepingu ülesütlemisest ning ei too ülesütlemiseks mingeid põhjendusi, tuleb sellist tahteavaldust käsitleda eelduslikult korralise ülesütlemise avaldusena (P. Varul jt. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2007, lk 235). Apellant ei ole oma ülesütlemistahet millegagi põhistanud; 4) on kohtumenetluses tõendamist leidnud, et üüritud ruumides ei olnud nende üleandmisel apellandile vaheseinu ja ajal, mil apellant ruume kasutas, olid ruumides vaheseinad, samuti see, et üürileandjale tagastamisel ruumides vaheseinu polnud, kuid kõrvaldamata olid jäänud seintel ja laes vaheseinte paigaldamisest ja eemaldamisest tingitud kahjustused (fotod tl 41-48, tunnistaja ütlused). Tunnistaja ütlustega on määratletud ka viimati nimetatud fotode tegemise aeg (27.08.2010 kohtuistungi protokolli lisa 1, 14. küsimuse vastus ning vastuses viidatud AS Pärlin 7 akt 30.07.2008). Kuivõrd ruum tuli lepingu p 4.1.8 kohaselt tagastada samas seisundis, mis see oli üürilepingu sõlmimise ajal, arvestades normaalset kulumist, siis tähendab see kohustust tagastada üürileandjale üks terviklik ruum, millel puuduvad vaheseintest tingitud kahjustused. Seda apellant ei teinud ning sellest tingituna pidi vastustaja tegema kulutusi ruumi remondiks. Asjaolu, kas vaheseina mahavõtmine toimus vastustaja juhistel või mitte, ei oma tähendust. Apellandi rikkumine ei ole mitte vaheseinte püstitamine ega nende lammutamine, vaid lepingu p 4.1.8 rikkumine, st rikutavaks kohustuseks oli kohustus tagastada ruum samas seisundis, mis see oli üürilepingu sõlmimise ajal, arvestades normaalset kulumist. Seega ei ole adekvaatne apellandi esmakordselt alles apellatsioonkaebuses esitatud väide aegumise kohta. Samuti puudus vajadus tuvastada, milles konkreetselt seisnes asja kahjustamine. Ruumi üürilepingu p-s 4.1.8 sätestatud seisundis tagastamise kohustus, nagu ka vastutus lepingu rikkumise eest, lasus lepingu p-dest 4.1.8 ja 6 tulenevalt üürnikul. Seega oli tegemist isiklikku täitmist nõudva kohustusega

§ 78lg 1 mõistes.

Remondi kulud kandis lõppjärgus vastustaja, kuivõrd ta oli sunnitud vastavas osas loobuma temale kuuluvast üürinõudest (Riverest Grupp OÜ-ga sõlmitud üürilepingu lisa 1); 5) on kahju hüvitamise nõue lepingust tulenev nõue. Kahjunõue on apellandile esitatud ka arvel nr 1372/M. Seega tulenes lepingust apellandile ka nimetatud kohustuse rikkumisel viivise tasumise kohustus (p 6.3). RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Tartu Maakohtu
2. septembri 2010 otsus tuleb tühistada osaliselt hagi täieliku rahuldamise osas. Hagi tuleb rahuldada osaliselt ning OÜ-lt Inforing välja mõista OÜ-u Heino Lään kasuks üürilepingust tulenev võlgnevus 3 318,47 eurot (s.o 51 922,80 krooni), kahjuhüvitis 1 367,13 eurot (s.o 21 391 krooni) ja viivis 3 318,47 eurot (s.o 51 922,80 krooni). Muus osas tuleb jätta maakohtu otsus muutmata.
3. Ebaõige on apellandi väide, et poolte vahel puudus kokkulepe üüri tõstmise kohta alates aprillist
4. Hageja seisukoha kohaselt sõlmiti poolte vahel kokkulepe üüri tõstmiseks suulises vormis. Kostja vastuväite kohaselt ei ole ta suuliselt kokku leppinud üüri tõstmises. Hageja toetub oma väites suulise kokkuleppe olemasolu kohta tunnistaja M.L. ütlustele ja asjaolule, et kostja tasus kolme kuu vältel üüri kõrgemas määras. Nähtuvalt asjas olevates arvetest (tl 92-94) oli aprillikuus, maikuus ja juunikuus 2008 hageja poolt kostjalt nõutavaks üürisummaks 15 000 krooni ning kostja on seda aktsepteerinud ja tasunud (tl 96). Kuna arvetel on üürisumma märgitud eraldi reana, siis pidi kostja aru saama, et üür on 15 000 krooni ning selle tasumine kinnitab hageja väidet suulise kokkuleppe olemasolu kohta üüri tõstmiseks. Samuti kinnitab suulise kokkuleppe olemasolu poolte vahel üürilepingu tõstmiseks tunnistaja M.L. ütlused (tl 122-123). Ringkonnakohus ei näe vastuolu tunnistaja M.L. ütlustes, puudub alus kahelda tunnistaja ütluste usaldusväärsuses ning apellandi vastupidine väide apellatsioonkaebuses on alusetu. Ebaõige on apellandi väide, et pooltevaheline kokkulepe üüri tõstmiseks (s.o lepingu muutmiseks) pidi olema kirjalikus vormis. Vastavalt

§ 13

lg-le 2 kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. Antud juhul ei tulene üürilepingust (tl 4-9), et lepingu muutmine oleks pidanud toimuma kirjalikus vormis. Apellandi poolt viidatud lepingu punkt 9.

1. kohaselt pidid olema lepinguga 8 seotud teated kirjalikus vormis, kuid viidatud punktist ei tulene, et lepingu muutmine võis toimuda ainult kirjalikus vormis. Lisaks eeltoodule märgib ringkonnakohus, et isegi kui lähtuda eeldusest, et lepingu punkti 9.
2. kohaselt pidi toimuma ka lepingu muutmine kirjalikus vormis, siis on ei saa kostja

§ 13

lg 3 kohaselt sellele asjaolule tugineda.

§ 13

lg 3 järgi kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Hageja või käesoleval juhul kostja käitumisest aru saada, et kostja oli nõus lepingu muutmisega ja üüri tõstmisega, sest kostja tasus kõrgemas määras üüri kolme kuu vältel. Lähtudes eeltoodust on maakohus õigesti tuvastanud asjaolu, et poolte suulise kokkuleppega muudeti üüri suurust alates aprillist

1. Kuna üüri suurust muudeti, siis on maakohus õigesti jätnud rahuldamata vastuhagi, sest vastuhagi aluseks on asjaolu, et üürilepingut ei ole muudetud ja üüri ei ole tõstetud kehtivalt.
2. Apellandi väitel ütles ta üürilepingu erakorraliselt üles
3. juunil 2008, sest hageja rikkus üürilepingu p-e 3.1 ja 3.8, kuna tõstis üüri ühepoolselt alates aprillist
4. Lähtudes käesoleva otsuse punktis 7 märgitud põhjendustest ei ole hageja rikkunud üürilepingut ning seetõttu sel põhjusel ei olnud ka üürilepingu erakorraline ülesütlemine seaduslik. Kuna poolte vahel oli tähtajatu üürileping, siis on kostja
5. juuni 2008 avaldus (tl 75) käsitletav üürilepingu korralise ülesütlemisena.
6. Apellandi väite kohaselt on arve nr 1350/M ebaõige osas, milles on nõutud tasu territooriumi koristamise eest kahel korral. Õige on siinkohal apellandi seisukoht, et maakohus on jätnud tähelepanuta kostja vastuväited territooriumi koristuse eest topelt tasumise osas arve nr 1350/M alusel ja vaidlustatud otsuses puuduvad vastavad põhjendused. Asjas oleva arve nr 1350/M kohaselt (tl 16) on nõutud kostjalt muuhulgas tasu territooriumi koristuse eest 516,02 krooni (käibemaksuta) ja territooriumi koristus 13 kuu 516,02 krooni (käibemaksuta). Ringkonnakohus leiab, et kuna asja materjalides puudub põhjendus selle kohta, millist kulu sisaldab arvel märgitud „territooriumi koristus 13 kuu“, kuigi kostja on menetluse kestel korduvalt esitanud vastuväite nimetatud kulule, siis tuleb apellatsioonkaebuses selles osas rahuldada ning vähendada maakohtu poolt väljamõistetud üürilepingust tulenevat võlgnevust 608,90 krooni võrra ja väljamõistetavaks üürilepingust tuleneva võlgnevuse suuruseks jääb 51 922,80 krooni.
7. Õige on apellandi väide, et

§ 88

lg-s 8 sätestatud kulutustena ei ole käsitletavad kommunaalteenuste kulud ja selles osas on maakohus ebaõigesti kohaldanud

§ 88

lg-t 8, kuid samas ei ole apellant põhjendanud oma apellatsioonkaebuses, milline on sellest tulenev tagajärg apellandi jaoks (kas väheneks väljamõistmisele kuuluv summa vms).

1. Ebaõige on apellandi väide, et hageja poolt esitatud kahju hüvitamise nõue on tõendamata ning hagejal ei ole kahju tekkinud. Vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktile 4.1.
2. kohustus kostja andma ruumid käesoleva lepingu lõppemisel või ülesütlemisel üürileandjale üle samas seisundis kui käesoleva lepingu sõlmimisel (ruumide seisund fikseeritud fotodel), arvestades loomulikku kulumist. Hageja väitel ei andnud kostja talle üürilepingu ülesütlemisel ruumi üle samas seisundis, kui see oli üürilepingu sõlmimisel ja seetõttu tekkis hagejal kahju 21 391 krooni. 9 Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja püstitas üürilepingu kehtivuse ajal ruumi vaheseinad ning pärast üürilepingu ülesütlemist hageja nõudel eemaldas need. Hageja nõue kahju hüvitamiseks tuleneb sellest, et ruumi tagastamisel olid kõrvaldamata jäänud seintel ja laes vaheseinte paigaldamisest ja eemaldamisest tingitud kahjustused. Ringkonnakohus leiab, et asjas esitatud fotodega (tl 41-48), AS Pärlin 30.07.2008 hinnapakkumisega (tl 13) ja tunnistaja M.L. ütlustega on tõendatud asjaolu, et ruum ei olnud tagastamisel hagejale sellises seisundis, nagu eeldas üürilepingu punkt 4.1.8, eemaldamata olid vaheseinte kõrvaldamisest jäänud kahjustused seintes ja laes. Tunnistaja M.L. ütlustega on tõendatud, et asjas esitatud fotod tehti augustis 2008 vahetult enne AS Pärlini poolt akti tegemist. Asjaolu, et vaheseinte püstitamiseks oli hageja nõusolek, ei vabastanud kostjat üürilepingu punktist 4.1.
3. tulenevast kohustusest. Ebaõige on apellandi väide, et kuna ta tegi ruumides remonti ligikaudu 50 000 krooni väärtuses, siis olid ruumid tagastamisel paremas seisukorras kui lepingu sõlmimisel. Ruumide remont oli arvatavasti suures osas seotud vaheseinte püstitamisega, milleks oli küll hageja luba, kuid pärast üürilepingu ülesütlemist pidi kostja vaheseinad kõrvaldama.
4. Alusetu on ka apellandi väide kahju hüvitamise nõude aegumise kohta. Antud juhul on tegemist lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudega ning TsÜS § 146 lg 1 kohaselt tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat.
5. Asjakohatu on apellandi viide

§ 78lg-le 1, sest Riverest Grupp OÜ ei ole täitnud kohustust kostja eest.

Asjas oleva üürilepingu lisa nr 1 kohaselt (tl 82) võttis Riverest Grupp OÜ endale kohustuse remontida rendiruum ning OÜ Heino Lään kohustus üüri hinnast maha arvama remondi summa, s.o tegemist on iseseisva kohustusega ning Riverest Grupp OÜ ei ole kolmanda isikuna täitnud apellandi kohustust. 14. Apellandi väitel ei ole kohus hinnanud vastustaja rolli kahju tekkimisel ja

§ 139või § 140 kohaldamist kahjuhüvitise vähendamisel.

Vastuseks apellandi väitele ringkonnakohus märgib, et

§ 139

ja 140 kohaldamist peab ikkagi taotlema eelkõige menetlusosaline ise, esitades selleks vajalikud asjaolud. Antud juhul on apellant tuginenud ainult sellele, et ta ei ole lepingu rikkunud ega asja kahjustanud, sest ta järgis vaheseinte mahavõtmisel vastustaja juhiseid. Käesoleva otsuse punktis 11 on põhjendatud kostja poolt üürilepingu punktist 4.1.

1. tuleneva kohustuse rikkumist. Täiendavalt selgitab ringkonnakohus, et hagejal ei ole kahju tekkinud temast endast tulenevatel asjaoludel, vaid kahju tekkis siiski seoses sellega, et kostja ei tagastanud üürilepingu eset samas seisundis kui lepingu sõlmimisel, arvestades loomulikku kulumist.
2. Apellant on vaidlustanud viivise summas 73 922 krooni väljamõistmise ning selles osas tuleb apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Õige on apellandi väide, et kuna hageja on taotlenud viivise väljamõistmist kuni põhinõude summani üksnes üürilepingust tulenevalt võlgnevuselt (tl 98-102), siis puudus kohtul alus mõista viivist välja suuruses, mis vastab üürilepingust tuleneva võlgnevuse ja tekitatud kahju hüvitisele kokku. Kahjuhüvitise nõudelt ei ole hageja viivist nõudnud. Iseenesest õige on hageja väide, et kahju hüvitamise nõue ei ole kõrvalnõue, vaid iseseisev lepingu rikkumisest tulenev nõue. Samas aga on hageja ebaõigesti leidnud, et ka kahjuhüvise nõudelt viivise arvestamisele kohaldub üürilepingu punktis 6.
3. märgitud viivise määr. Nimetatu lepingu punktis kokkulepitud viivise määr on kohaldatav maksete tähtajaks mittetasumisel. Asjaolu, et kahjunõue on esitatud arvel nr 1372/M (tl 17), ei muuda seda makseks ning viivise arvestamisel ei ole ka hageja ise seda arvestanud (viivis on arvestatud vaid arvel nr 1372/M märgitud kõrvalkuludelt). Üürilepingust tuleneva võlgnevuse nõue ja kahju hüvitamise nõue on kaks iseseisvat nõuet ning juhul, kui hageja soovis viivist ka kahjuhüvitiselt, siis oleks ta pidanud seda selgesõnaliselt 10 nõudma ja esitama ka vastava arvestuse. Antud juhul ta ei ole seda teinud ning seega on võimalik välja mõista viivis üürilepingust tulevalt võlgnevuselt kuni põhivõlgnevuse suuruseni, s.o 51 922,80 krooni.
4. Ebaõige on apellandi väide, et kuna arve augusti ja septembri 2008 üüri tasumiseks esitas vastustaja alles 21.05.2010, siis puudub tal õigus nõuda viivist augusti ja septembri üüri tasumata jätmise eest. Üürilepingu punkti 3.
5. kohaselt üürnik maksab üüri üürileandjale üks kord kuus jooksva kuu viiendaks kuupäevaks. Seega tulenes kostja kohustus tasuda üüri üürilepingust ning see kohustus ei eeldanud eelnevalt arve esitamist.
6. Õige on apellandi väide, et hageja on menetluse kestel korduvalt muutnud hagi eset, seda suurendades ja vähendades. Hageja käitumisest tingituna on maakohus nõudnud TsMS § 376 lg 5 alusel hagiavalduse tervikteksti esitamist. Hageja on kohtu nõudmise täitnud ja esitanud hagiavalduse tervikteksti (tl 77-80). Kuid ka esitatud hagiavalduse tervikteksti on hageja muutnud 17.08.2010 ning esitanud lisaks eelnevalt esitatud nõuetele tasumata juulikuu üüri nõude ning suurendanud viivisenõuet (tl 98-102). TsMS 376 lg 4 kohaselt hagi muutmiseks ei peeta esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid (p 1); hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist (p 2). Ringkonnakohus leiab, et hageja poolt 17.08.2010 esitatud täiendusi ei saa pidada TsMS § 376 lg 4 p-de 1 ja 2 kohaselt hagi muutmiseks ning on seetõttu lubatavad.
7. Kuna hagi rahuldatakse osaliselt 84,7% ulatuses, siis jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel 84,7% ulatuses kostja kanda ja 15,3% ulatuses hageja kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad samuti 84,7% ulatuses kostja kanda ja 15,3% ulatuses hageja kanda. Üllar Roostoja Lea Aavastik 11 Viivi Tomson