KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 10. oktoober 2011 Tartu Tsiviilasja number 2-08-8461

§ 138lg 1, 2).

Hagejad teadsid või pidid olema teadlikud, et vaidlusalused ruumid olid kantud kinnistusraamatusse M. Kerna reaalosa koosseisu alates 10.05.2006. Hagejad volitasid kinnistamistoiminguid tegema M. Kerna, kes tellis tööd Grand Arendus OÜ-lt, kes tellis mõõdistamise omakorda Kobras AS-lt. Hagejad tasusid tehtud tööde eest (hageja 1 ettevõtte OÜ Jestelman kaudu) ja said mõõdistuste koopiad, kust oli näha reaalosade suurus. Hagejad teadsid või pidid teadma korteriomandite kinnistamisest, registris on näha mõtteliste osade suurused. Kostja 2 õiguseellase Tartu Ülikooli tegevust just hetkel kinnistusraamatusse kantud mõttelise osa suuruse võõrandamisel saab käsitleda täiendavalt aktseptina mõtteliste osade suurusele. Hagejad hakkasid esitama nõudeid ca 1,5 aastat pärast kinnistamist, kui poolte suhted halvenesid. Hagejad saaksid vaidlusaluseid ruume kasutada ainult pööningule sisenemiseks, kostjad on kinnitanud, et tagavad sissepääsu pööningule ja on alternatiivina pakkunud täiendava sissepääsu ehitamist pööningule. Samas kostjad kasutavad ruumi 22 esikuna ja ruumi 23 WC-na (viimase suurus 1 m2), kusjuures korteris ei ole teist WC-d. Eeltoodust tulenevalt ei riku ruumide kuulumine kostjate lahusvarasse otseselt hagejate õigusi. Hagejad ei ole nimetatud asjaolude suhtes esitanud selgeid vastuväiteid. Apellandid paluvad toodud asjaolud lähtudes TsMS § 652 lg-st 3 ringkonnakohtus tuvastada; 2) ei vaidlusta apellandid kohtu tuvastatud asjaolusid, kuid selleks, et kohus saaks rahuldada hagejate nõuded, oleksid hagejad pidanud tõendama, et hagejatele kuuluvatele reaalosadele vastavad mõttelise osa suurused on sellised, mis annavad hagejatele alust nõuda kostjate nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks (vastavalt kostjate korteriomandi reaalosa suuruse vähendamist). Hagejad seda teinud ei ole, otsuses puuduvad ka vastavad põhistused. Kohus on ebaõigesti kohaldanud TsMS § 230 lg-t 1, mille kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hagejad ei tõendanud enda nõudeid ning seetõttu oleks tulnud jätta hagi rahuldamata; 3) ka juhul, kui tinglikult möönda, et hagejad said taotletud viisil tahteavalduse andmise kohustust nõuda, ei ole hagi rahuldamine põhjendatud. Menetlusnormide rikkumine (kostjate väidetele hea usu põhimõtte rikkumise osas seisukohtade esitamata jätmine) tõi kaasa materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise (

§ 138

lg 1 ja 2 kohaldamata jätmise); 4) kui tinglikult möönda, et hagejate nõuded on põhjendatud, oleks põhjendatud menetluskulude kandmine poolte poolt võrdsetes osades. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades; § 168 lg 4 kohaselt kui hageja loobub hagist, kannab ta kostja menetluskulud; § 168 lg 6 järgi kui kostja võtab hagi õigeks, kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. Hagejad loobusid ruumi 23 osas nõuetest, ruumist 22 läbipääsu tagamise nõude esitamiseks kostjad põhjust ei ole andnud. 5

1. M. Ansip, T. Karu ja Zavood Kinnisvara OÜ vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellantide kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) olid menetluses esitatud tõenditena Lai 34a elamu korteriomandite kinnistusraamatute väljavõtted, kust nähtub kõikide korteriomandite reaalosa suurus. Vastavalt AÕS § 55 lg-le 1 kinnistusraamatu kande õigsust eeldatakse. Menetluse käigus ei tõusetunud kordagi küsimust, et hagejatele kuuluvate korteriomandite kohta käivad kinnistusraamatu kanded oleksid valed. Seega oli igati põhjendatud, et kohus luges kehtivaks hagejatele kuuluvate korteriomandite reaalosade suurused sellisena, nagu see nähtus kinnistusraamatust, võttes need aluseks korteriomandite mõttelise osa suuruse määramisel. Vastavaid mõtteliste osade suurusi aktsepteeris ka kostja, esitades need kohtule (28.10.2010 kohtuistungi protokoll); 2) leidis menetluses tuvastamist, et kostjad ei ole elamus omandanud ruume 22 (koridor) ja 23 (WC), muuhulgas kinnitas vastavat seisukohta ka kostjate esindaja 22.09.2010 kohtuistungil. Hagejad püüdsid saavutada kostjatega kokkulepet, kutsudes neid notari vahendusel kinnistusraamatu kandeid parandama, kuid kostjad keeldusid. Hagi esitati aegumistähtaja sees, mistõttu on kostjate, kes olid teadlikud kinnistusraamatu ebaõigest kandest, etteheited, nagu oleksid hagejad käitunud hea usu vastaselt, nõudes kannete parandamist, kohatud; 3) on ruumi 22 näol tegemist koridoriga, kust läheb trepp elamu pööningule, mis on kõikide korteriomanike kaasomandis ning kuhu on antud ruumist ainuke ligipääs. Ruumi 23 näol on tegemist WC-ga, mida kasutavad kostjad, kuid mis on hetkel ühendatud (ukse kaudu) ainult ruumiga
2. Lisaks asjaolule, et kostjad ei ole vastavaid ruume erastamise käigus omandanud, ei saa ka korteriomandiseaduse § 2 lg 2 kohaselt korteriomandi reaalosa juurde kuuluda ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed. Üldiseks vajaduseks ette nähtud koridor ja trepp on käsitletavad ehitise osana ning ligipääs koridori ja trepi kaudu elamu pööningule on käsitletav korteriomanike ühise vajadusena. Sellest tulenevalt kuulub ruum 22 kõikide korteriomanike kaasomandisse. Kohtuotsuse tagajärjel ei läinud ruum hagejate ainuomandisse, mistõttu puudus hagejatel vajadus tõendada, et nemad on ruumi 22 omandanud; 4) tõusetus ruumi 23 osas inimlik küsimus, et kuna tegemist on WC-ga, mida kasutavad ainult kostjad, siis oleks mõistlik, et see jääks nende korteriomandi reaalosa juurde. Kuna hagejad olid antud ruumi kostjate reaalosast välistamist nõudnud ainult põhjusel, et vastavalt planeeringule (ruum 23 on ühenduses ainult ruumiga 22, mis on kaasomandis) ei ole võimalik ruumi 23 jäämine kostjatele kuuluva reaalosa juurde, siis, kuna menetluse käigus saavutasid kostjad linna ehitusspetsialistidega eelkokkuleppe ümberehitustööde osas, ei näinud hagejad põhjust sellele vastu vaielda. Sisuliselt oli tegemist hagejate kompromissettepanekuga, millega kostjad ei nõustunud. Kuna kohus tegi otsuse hagejate kompromissettepaneku ulatuses, oli vastavalt TsMS § 163 lg-le 2 põhjendatud jätta menetluskulud kostjate kanda; 5) kuna ruum 22 ei kuulu kostjatele, ei ole põhjendatud kostjate ettepanek, et kas valitseja või teised korteriomanikud peavad kostjatele eelnevalt pööningule pääsemise soovist ette teada andma ning alles peale seda avavad kostjad esikusse ja pööningu trepile viiva ukse ja pärast jälle lukustavad. Sellisel kujul ei ole tegemist vaba läbipääsuga. Kuna ka tänasel päeval on ruum 22 kostjate poolt suletud ning nende ainuvalduses, ei saa nõustuda väitega, nagu ei oleks kostjad antud osas andnud põhjust hagi esitamiseks. Kohus, rahuldades antud nõudes hagi, käitus igati õiguspäraselt ning ka seetõttu jättis põhjendatult menetluskulud kostjate kanda. 6 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
4. novembri 2010 otsus muutmata. Kuna Tartu Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
5. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus on vaidlustatud otsuse tegemisel rikkunud TsMS § 442 lg-t
6. Vastavalt TsMS § 442 lg 8 märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rahatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohtu otsus vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule ning ükski apellatsioonkaebuses märgitud väide ei anna alust asuda teisele seisukohale.
7. Nähtuvalt asja materjalidest esitasid hagejad hagi kostjate vastu kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks AÕS § 65 lg 1 alusel seetõttu, et kandes märgitud kostjatele kuuluva korteriomandi reaalosa suurus ei vastanud kostjate poolt vallasasjana omandatud korteriomandi suurusele ning seetõttu on ebaõige ka reaalosa juurde kuuluva mõttelise osa suurus kinnistust. Seega vaidluse lahendamiseks on vaja tuvastada kostjate poolt vallasasjana omandatud korteriomandi suurus ning kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa suurus ja sellele vastava mõttelise osa suurus. Siinkohal on ebaõige apellantide seisukoht, et hagi rahuldamiseks peavad hagejad tõendama, et nemad on vastavas osas kinnistu mõttelise osa omanikud, eriti hageja 2, kes omandas korteriomandi reaalosa ja mõttelise osa Tartu Ülikoolilt sellises suuruses, mis on käesoleval hetkel kantud kinnistusraamatusse. Vastavalt AÕS § 56 lg-le 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Juhul, kui kostjad leidsid, et hagejatele kuuluvad korteriomandi reaalosad ei vasta suurusele, millises nad omandasid korteriomandid vallasasjadena ja seetõttu on ebaõiged ka korteriomandile vastava mõttelise osa suurus, siis oleks nad pidanud samuti esitama vastava hagi (või vastuhagi) ning nõudma hagejate suhtes ebaõige kande parandamist. Kuna antud juhul ei ole kostjad vastavat nõuet esitanud, siis ei ole tuvastamist vajavaks asjaoluks see, kas hagejate suhtes on kinnistusraamatu kanded ebaõiged. Seega on maakohus põhjendatult võtnud aluseks hagejatele kuuluvate korteriomandite reaalosade suurused sellistena, nagu need nähtuvad kinnistusraamatust ja lähtuvalt sellest määranud korteriomandite mõtteliste osade suurused. Maakohus on õigesti tuvastanud asjaolu, et kostjad ei ole omandanud vallasasjana ruume 22 (koridor) ja 23 (WC), sest vallasasjadena omandatud korterite 4 ja 5 koosseisus neid ruume ei olnud. Seega on ebaõigesti kantud kinnistusraamatusse korteriomandi reaalosa suuruseks 83 m2 (vallasasjadena oli korterite 4 ja 5 kogupind 73,4 m2). Antud juhul toob hagejate poolt esitatud nõude rahuldamine kaasa kõigi korteriomanike mõtteliste osade muutmise, ning selle aluseks on asjaolu, et kostjate korteriomandi reaalosa suurus on kandes ebaõigesti märgitud.
8. Alusetu on apellantide väide, et hagejate nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 138lg-d 1 ja 2).

7

§ 138

lg 1 kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt õiguste teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ebaõige on apellantide väide, et kuna hagejad pidid olema teadlikud, et vaidlusalused ruumid olid kantud kinnistusraamatusse kostjate korteriomandi reaalosa koosseisu alates 10.05.2006, kuid hagi esitati maakohtule 10.12.2008, siis on hagejad käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Hagi esitamine aegumistähtaja kestel ei saa olla hea usu põhimõtte vastane. Samuti on hagejad enne hagi esitamist püüdnud parandada kinnistusraamatu kandeid kokkuleppel kostjatega (I kd tl 14-16), kuid kokkulepet ei ole saavutatud.

1. Apellantide väide, et ruumide kuulumine kostjate lahusvarasse ei riku otseselt hagejate õigusi, sest kostjad kasutavad ruumi 22 esikuna ja ruumi 23 WC-na, kusjuures korteris ei ole teist WC-d, on asjakohatu, sest omand ruumidele ei teki seoses sellega, et kostjad vajavad vaidlusaluseid ruume. Vastavalt AÕS § 68 lg-le 3 tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel.
2. Maakohus on õigesti jätnud menetluskulud kostjate kanda ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda teisele seisukohale. Hagi maakohtule oli esitatud ebaõige kande parandamiseks, kostjate nõusoleku andmise kohustamiseks ja pööningule juurdepääsu võimaldamiseks. Maakohus rahuldas hagi ning seetõttu jättis õigesti menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda. Asjaolu, et menetluse kestel hagejad nõustusid selle, et ruum 23 (WC suurusega 1 m2) jääb kostjate korteriomandi reaalosa koosseisu, ei tähenda seda, et hagi rahuldati osaliselt, sest nõue oli kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja see nõue ka rahuldati (kanne ei muutunud hagejate poolt ruumi 23 suhtes nõudest loobumisega õigeks). Maakohus on õigesti rahuldanud hagejate nõude tagada kostjatel juurdepääs ruumile 22 ning läbi nimetatud ruumi pääs katusele ja pööningule ning seetõttu on õigesti jagatud ka selles osas menetluskulud. Menetluse kestel ei olnud vaidlust selles, et ruum 22 oli kostjate ainukasutuses ja suletud. Kuna kostjatel puudub alus ruumi 22 ainuvalduses hoidmiseks, sest tegemist on korteriomanike kaasvaldusega, siis on maakohus põhjendatult leidnud, et kostjatel tuleb tagada teistele korteriomanikele ning elamu haldajale juurdepääs ruumile 22 ning läbi nimetatud ruumi pööningule ja katusele.
3. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellantide kanda. Üllar Roostoja Andra Pärsimägi 8 Viivi Tomson