Obsah (7)

§ 232§ 436§ 651§ 129§ 123§ 179§ 60

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 5. märts 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-05-154

§ 232lg-t 2.

Maakohus on arusaamatutel põhjustel jõudnud seisukohale, et hageja pole tõendanud kinnistu väärtuse vähenemist, jättes samas põhjendamata, miks kohus ei loe seda tõendatuks ERI Kinnisvara OÜ-lt võetud eksperthinnanguga ja Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i eksperthinnanguga. Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i hindamisaktist tuleneb ka selgelt, et n.ö äralõigatud maatükil on kindlasti olemas oma kindel väärtus (antud hetkel eksperdi arvates 5 350 eurot), mis juba iseenesest peaks välistama maatüki n.ö tasuta äravõtmist TÜ-lt Gerkules ning mõistliku hüvitise määramist. Kummaline on maakohtu seisukoht R.Z. i kui kostja poolt esitatud tõendi koostamisel osalenud ja kostjaga vahetult seotud isiku rollist. Taolist tõendit hinnates peaks kohus eeldama, et R.Z. andmeid kogudes ei saanud erapooletu olla ning vastupidist oleks pidanud tõendama kostja, mitte aga hageja. Tähelepanu väärib veel maakohtu arvamus, et pole tõendatud ERI Kinnisvara OÜ arvamuse ebaõigsus – maakohus ise möönab sellega seda, et see võib õige olla, kuid jätab selles toodud järeldused ikkagi tähelepanuta, leides paljasõnaliselt, et hageja pole suutnud võimaliku hüvitise suurust tõendada. Hageja on arvamusel, et kostja poolt tekitatud kahju on tõendatud, kuid vaatamata sellele, et TÜ Gerkules on läbi menetluse erinevaid variante ning arvestamise viise pakkunud, samuti esitanud tõendeid, on iga-aastase hüvitise suurust täpselt väga keeruline välja arvutada ja maakohus oleks selle suuruse ja eesmärgi (viisi) ka ise võinud kindlaks määrata VÕS § 127 lg 6 alusel, mitte aga tuginema väitele, nagu hageja pole esitanud piisavalt tõendeid. Maakohus ei ole oma otsuses toodud seisukohti tõendite ebapiisavuses vms, samuti väljamõistetud hüvitise suuruse osas kuidagi põhjendanud, rikkudes sellega

§ 436lõikeid 1, 2 ja 4.

1. Narva linn (Narva Linnavalitsuse kaudu) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) asus juba kinnisasja omandamise ajal 1998 hagejale kuuluval kinnisasjal kõnnitee. 22.03.2001 kooskõlastas hageja esindaja kostja poolt tellitud XXX tänava rekonstrueerimise projekti. Projektist nähtub üheselt, et rekonstrueerimise käigus laiendatakse hageja kinnistul asuvat kõnniteed ning rajatakse haljasala ja lisaks hageja klientide jaoks parkimiskohad. Narva Linnavolikogu 12.09.2001 otsusega algatati hageja initsiatiivil XXX detailplaneeringu koostamine. Detailplaneeringu menetluse käigus koostati kinnistu liikluskorralduse skeem vastavalt hageja soovidele, mis ühtib täpselt rekonstrueerimise projektis kajastatuga. XXX detailplaneering kehtestati Narva Linnavolikogu 09.10.2003 otsusega nr 129/
2. Seega 6 realiseeris kostja rekonstrueerimistööde käigus hageja soovid liikluskorralduse muutmise osas ning ehitas linna kulul välja hageja huve kajastavad rajatised; 2) on maakohus põhjendatult leidnud, et AÕS § 148 lg 2 annab õigustatud isikule valikuvõimaluse nõuda kas kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maa omandamist ehitise omaniku poolt või perioodilist hüvitist talumiskohutuse eest, sest kinnisasi ei ole vähenenud, piiratud on vaid selle kasutamine. Samuti on maakohus asjakohaselt viidanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-41-08 p-s 23 sätestatule. Maakohus on lahendit tehes juhindunud otseselt Riigikohtu poolt väljendatud seisukohast ja määranud hüvitise suuruseks maamaksu proportsionaalselt maatüki suurusega; 3) on hageja menetluse jooksul korduvalt paljasõnaliselt väitnud, et soovis vaidlusalusele kinnisasja osale ehitada välikohviku, kuid kostja tegevuse tõttu tal see võimalus puudub. Samas jätab hageja täielikult tähelepanuta asjaolu, et juba kinnisasja omandamisel 1998 asus kinnisasja vaidlusalusel osal kõnnitee, mis juba iseenesest välistab hageja poolt väidetavalt soovitud välikohviku rajamise või kinnisasja osa kasutamise muul viisil. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab Viru Maakohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega mõistab Narva linnalt TÜ Gerkules kasuks üleehitise talumise eest hüvitise 420 eurot aastas alates
4. märtsist 2012 kuni kinnistu võõrandamiseni ning ühekordse hüvitise perioodi oktoober 2000 – veebruar 2012 eest 4 795 eurot. Vastavalt

§ 651

lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud seda, et Narva linn ehitas üle hageja kinnisasja piiri heauskselt ning seda, et kostja rajatised ulatuvad kostja kinnisasjale 99,3 m2 ulatuses, s.o kaebuses ei ole vaidlustatud AÕS § 148 lg 2 kohaldamise eelduste olemasolu. Samuti ei ole kaebuses vaidlustatud asjaolu, et kostjal tekkis AÕS § 148 lg 2 alusel hüvitise maksmise kohustus alates oktoobrist

1. Vastustaja ei ole ringkonnakohtule aegumise vastuväidet esitanud. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust väljamõistetud hüvitise suuruse osas ja hagihinna määramise osas.
2. AÕS § 148 lg 2 kohaselt kui käesoleva paragrahvi
3. lõikes nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Riigikohus on
4. mai 2008 lahendi nr 3-2-1-41-08 p-is 23 asunud seisukohale, et „Hüvitise suuruse määramisel AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega. Kuna hageja hoone asub osaliselt kostja kinnisasjal, ei saa kostja selles ulatuses oma kinnisasja kasutada ning peab selle eest saama hüvitist. Hüvitise suurus peab AÕS § 148 lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada.“
5. Hageja on hüvitise suuruse määramisel lähtunud ERI Kinnisvara OÜ eelhinnangust (I kd tl 155-158) ja Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i eksperthinnangust (II kd tl 76-95) ning leidnud, et arvestades kinnisasja üldise väärtuse vähenemist üleehituse tagajärjel, peaks olema hüvitise suuruseks 3 834,85 eurot aastas. 7 ERI Kinnisvara OÜ eelhinnangust nähtuvalt on kinnisasja turuväärtus jalakäijate tee tõttu langenud 30% ning hinnalangusele tuleb lisada veel 15% seetõttu, et reaalselt ei ole võimalik teatud osas maad kasutada. Ringkonnakohus leiab, et selline ERI Kinnisvara OÜ ei ole põhjendatud. Eelhinnangu aktist nr 27 ei nähtu põhjendusi, miks on kinnisasja väärtus vähenenud jalakäijate tee tõttu 30% ning miks tuleb sellele lisada veel 15% seetõttu, et reaalselt ei ole võimalik teatud osa maast kasutada. Kui lugeda õigeks üleehitamise tõttu kinnisasja turuväärtuse vähenemine 30%, siis peaks ju selles sisalduma ka üleehitatud rajatiste alla jääva maatüki mittekasutamisest tingitud kinnisasja turuväärtuse vähenemine. Eelhinnangu akti nr 27 kohaselt „Kindlasti on omanik kaotanud ka osa oma krundi turuväärtusest asjaolu tõttu, et ei suutnud kinnisvara hinnatõusu ajal realiseerida oma vastuvõetud detailplaneeringut, mis oleks oluliselt tõstnud antud krundi väärtust“. Seega tuleneb eelhinnangust, et hageja on kaotanud enda tegevuse tõttu mingi osa turuväärtusest, kuid aktist ei selgu, milline seos on viidatud asjaolul kinnisasja turuväärtuse määramisega konkreetsel ajahetkel. Ringkonnakohus arvates eelhinnangu aktis nr 27 esinevate vastuolude tõttu ei ole võimalik kindlaks määrata seda, kas ja kuivõrd on kinnistu, asukohaga XXX Narva, turuväärtus langenud seoses üleehitatud rajatistega. Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i hindamisaktist tulenevalt on üleehitatud rajatiste all asuva maatüki turuväärtus seisuga 20.04.2011 5 350 eurot ning hinnanguliselt vähendab äralõige kinnisasja turuväärtust proportsionaalselt äralõike suurusega. Seega tuleneb Arco Vara Kinnisvarabüroo AS-i hindamisaktist, et kinnistu, asukohaga XXX Narva, turuväärtus on langenud seoses üleehitatud rajatistega 5 350 eurot. Kostja on hageja poolt nõutud suuruses hüvitisele vastu vaielnud ning esitanud AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu (II kd tl 34-50). AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nähtub, et XXX asuva maatüki XXX tänavaga külgnevas osas paiknevad rajatised (parkla, haljastusala ja kõnnitee) on kinnisasja väärtust suurendavad tegurid, arvestades maatükil asuva hoone kasutamist toitlustuskohana ja baarina, kuna hoonele on juurdepääs rajatud XXX tänavalt. Õige on maakohtu seisukoht, et Narva Linnavalitsuse ametniku R.Z. i osalemine objekti ülevaatusel koos hageja esindajaga, tema poolt objekti pildistamine ning küsimuste koostamine ja nende edastamine eksperthinnangu koostajale ei muuda eksperthinnangut ebausaldusväärseks.
6. Ringkonnakohus leiab, et hüvitise suurust ei ole võimalik kindlaks määrata lähtudes vaid kinnisasja turuväärtuse väidetavast vähenemisest või üleehitatud rajatiste alla jääva maatüki turuhinnast. Nimetatud kriteeriumid oleksid olulised juhul, kui hageja oleks nõudnud tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist. Antud juhul nõuab hageja kostjalt hüvitist ja selle suuruse määramisel tuleks kinnisasjal asuvad rajatised sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada. Hageja väitel soovis ta suvel avada välikohviku, mis oleks osaliselt paiknenud vaidlusalusel maal (II kd tl 57). Samas ei ole hageja esitanud mingeid andmeid selle kohta, kas vaidlusalusel maatükil (ja kui suures ulatuses) oleks olnud võimalik välikohvikut avada ja millist kasu ta oleks sel juhul saanud. Samuti puuduvad asjas andmed selle kohta, kuidas ja milline oleks hageja kasu detailplaneeringu realiseerimise korral. Ringkonnakohus leiab, et väljamõistetava hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka asjaoluga, et asendipaanilt nähtuvalt (I kd tl 34) teadis hageja juba maa ostueesõigusega erastamisel, et erastataval maal asub kõnnitee. Seega pidi ta juba olema maa erastamisel teadlik sellest, et ta peab taluma kõnniteed oma kinnistul. 8
7. Arvestades kõike eeltoodut ning kinnistu asukohta (Narva linn) ja samuti asjaolu, et kostjal oleks olnud võimalik probleem lahendada juba hagejale maa ostueesõigusega erastamisel, leiab ringkonnakohus, et õigustatud ei ole hüvitise määramine vaid üleehitatud maatüki eest tasumisele kuuluva maamaksu ulatuses. Hüvitise suuruse määramisel arvestab ringkonnakohus muuhulgas asjaolu, et kinnistul asuvat hoonet kasutab hageja toitlustuskoha ja baarina ning seetõttu parkimiskohti kasutavad ka toitlustuskoha ja baari külastajad. Eeltoodu alusel asub ringkonnakohus seisukohale, et kostjalt tuleb välja mõista hüvitis hageja kasuks 420 eurot aastas alates
8. märtsist 2012 kuni hageja poolt kinnistu võõrandamiseni ning perioodi eest oktoober 2000 – veebruar 2012 ühekordne hüvitis 4 795 eurot (11 aastat x 420 eurot + 5 kuud x35 eurot). Hüvitise perioodilise maksmise seadusjärgne nõue on sisuliselt seaduse alusel tekkiv eraõiguslik reaalkoormatis, mille puhul oleks vajalik kinnistusraamatusse sisse kanda hüvitise suurus, et see muutuks üleehitise igakordse omaniku ja naaberkinnisasja igakordse omaniku vaheliseks kohustuseks. Antud juhul ei ole hageja taotlenud hüvitise suuruse sissekandmist kinnistusraamatusse märkusena. Seega omab hüvitise suurus võlaõiguslikku iseloomu ja seetõttu mõistab ringkonnakohus hüvitise välja nimeliselt hageja kasuks (mitte kinnisasja igakordse omaniku kasuks).
9. Apellandi väite kohaselt on maakohus ebaõigesti määranud hagihinna ja lähtuvalt sellest alusetult leidnud, et hagejal on osaliselt tasumata riigilõiv. Nähtuvalt asja materjalidest esitas hageja nõude kostja vastu 313 785 krooni väljamõistmiseks, seega hagi hind selle esitamisel oli 313 785 krooni. Hageja on 22.11.2010 esitanud nõude täpsustuse (II kd tl 9-10) ning taotlenud perioodilise hüvitise summas 60 000 krooni väljamõistmist aastas.

§ 129

lg 1 kohaselt korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude üle toimuvas vaidluses on hagihind kohustuste koguväärtus, kuid mitte suurem kui kohustuste aastase koguväärtuse kolmekordne summa. Lähtudes

§-st 129 lg-st 1 oleks hagihind alates 22.11.2010 180 000 krooni, s.o vähem, kui esialgse hagiavalduse kohaselt. Samas aga

§ 123

kohaselt tsiviilasja hinna arvestamisel võetakse aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. Antud juhul tuleb võtta hagihinna arvestamisel aluseks hagi esitamise aeg, sest asjast ei nähtu, et hageja oleks mingis osas oma hagist loobunud ja kohus oleks loobumise vastu võtnud. Lähtudes eeltoodust on hagihind 313 785 krooni. Hagi esitamise ajal kehtinud RLS § 37 lg 1 ja lisa 2 kohaselt tuli hagilt hinnaga kuni 320 000 tasuda riigilõivu 17 000 krooni. Hageja on tasunud vaid 6 000 krooni (I kd tl 21).

§ 179

lg-le 1 kohaselt menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Ringkonnakohus leiab, et hagejalt tuleb

§ 179

lg 1 alusel välja mõista hagiavalduse esitamisel vähem tasutud riigilõiv 11 000 krooni, s.o 703,03 eurot. 13. Vastavalt 01.01.2006 jõustunud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut.

§ 60

lg 1 kohaselt (kehtis kuni 01.01.2006) mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete 9 suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Hageja väite kohaselt tuleb talle välja mõista kostjalt menetluskulud. Arvestades hagi rahuldamise väikest ulatust (hagi rahuldatakse 6,3 % ulatuses) leiab ringkonnakohus, et on õigustatud jätta menetluskulud poolte endi kanda. Siinkohal arvestab ringkonnakohus sellega, et kostja ei ole menetluskulude väljamõistmise taotlust esitanud. Andra Pärsimägi Kersti Kerstna-Vaks 10 Viivi Tomson