) § 312 lubab üürilepingu üles öelda juhul, kui sellest on teatatud vähemalt kolm kuud ette. Elamuseadus lubab 2 üürilepingu sõlmimisest keelduda juhul, kui üürnik ei täitnud pidevalt oma lepingulisi kohustusi, keeldus üürilepingu sõlmimisest, ilma mõjuva põhjuseta omab üürivõlgnevust enam kui kolme kuu eest. 02.04.2004 esitas hageja kostjale teate üürilepingu lõpetamisest. Sellega on täidetud ka võlaõigusseaduses sätestatud kolmekuulise etteteatamise nõue.
Sellele nõudele mittevastav ülesütlemine on tühine. Hageja esitatud teadet saab lugeda informatsiooniks, et ülesütlemisavaldus esitatakse (ülesütlemine tehakse) 01.11.2007. Kuna nimetatud tähtajaks ülesütlemisavaldust ei esitatud, siis ei ole ülesütlemist toimunud. Üürilepingu ülesütlemine on tühine ka
lg 2 alusel, kuna üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil oli käimas kohtumenetlus sama üürilepingu üle. Hageja käitumist saab lugeda vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Ka üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused, mis on sätestatud
lg-s 1 sätestatud 30-päevase tähtaja ennistada, kuna: 1) poolte vahel oli 26.06.2007 teate esitamise ajal vaidlus üürilepingu üle, seega ei olnud vajadust täiendavalt vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemist kohtumenetluse kestel vaidlustada; 2) ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole selge, mida hageja on silmas pidanud „üürilepingust keeldumise“ all; 3) kohus andis pooltele täiendava tähtaja seisukohtade esitamiseks; täpsustatud hagiavalduse põhjendused on ebaselged, ei selgu, mis päeval on leping lõppenud. 3 6. Hageja kostja vastuhagi ei tunnistanud ning palus teha vaheotsuse ja kohaldada vastuhagiavaldusele aegumist, kuna
lg 1 alusel oli üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise aeg 30 päeva ning ülesütlemisavalduse vaidlustamise tähtaeg on möödunud. MAAKOHTU LAHEND
lg-le 1 lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele.
lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Hageja on kostjale 26.06.2007 saatnud teatise, milles tehakse kostjale ettepanek vabatahtlikult eluruumi kasutamise eest tasuda hageja määratletud maksed üüri katteks ja sõlmida 10 päeva jooksul teatise saamisest üürileping üüriga lähtuvalt keskmisest üürist Narva linnas. Samuti teavitatakse kostjat, et kui 10 päeva jooksul lepingut ei sõlmita, siis hageja keeldub üürilepingust ja soovib eluruumi vabastamist päevaks 01.11.2007. Teatise tekstist järeldub, et kui poolte vahel 10 päeva jooksul uut üürilepingut ei sõlmita, siis hageja loobub üürilepingu sõlmimise ettepanekust ja soovib pinna vabastamist. Seega tuleb eeldada, et alles siis esitatakse ülesütlemisavaldus, kui lepingut pole sõlmitud, kostja pole eluruumi vabastanud ja need kolm kuud on möödas. Kuna nimetatud tähtajaks ülesütlemisavaldust ei esitatud, siis ei ole üürilepingu ülesütlemist toimunud ning kostja kasutab eluruumi jätkuvalt seaduslikult 26.01.1988 sõlmitud üürilepingu alusel.
lg 1 ja 2 kohaselt võivad pooled eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, milles peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
lg 2 p 2 sätestab, et ülesütlemisavalduses peab vähemalt olema lepingu lõppemise päev. Sellele nõudele mittevastav ülesütlemine on tühine. Esitatud teatisest lepingu lõppemise päeva ei nähtu. Järelikult on hageja poolt üürilepingu ülesütlemine tühine ning vastuhagi kuulub rahuldamisele. Õige on kostja väide, et
§-s 316 sätestatud ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused on täitmata ning tõendamata. Hageja 26.06.2007 teatis ei ole käsitletav ülesütlemisavaldusena, kuna ei vasta seadusega ülesütlemisavaldusele sätestatud nõuetele. Esitatud on teatis, mitte avaldus. Teatis ja avaldus on kaks eri mõistet nii eesti kui ka vene keeles, neil on erinev tähendus ja erinev õiguslik tagajärg.
§-st 316, kuid samas on kostja talle teadaolevad kulud ja maksud tasunud. Õige on kostja viide, et hageja käitumine on
lg 2 kohaselt vastuolus hea usu põhimõttega ja üürilepingu ülesütlemine on tühine ka
Viidatu kohaselt on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui 4 üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Sama paragrahvi lg 3 sätestab tingimused, millal ei ole lõikes 2 nimetatud juhul üürilepingu ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kuid märgitud põhjuste olemasolu pole hageja tõendanud. TsMS § 230 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid või vastuväiteid. Hageja ei ole tõendanud ühtegi 26.06.2007 teatises märgitud asjaolu ega seda, et üürileping oleks kostjale üles öeldud ülesütlemisavaldusega seaduses sätestatud korras ning et hageja käitumine on olnud heauskne. Pigem on hageja 26.06.2007 teatis oma sisult ettepanekuks asja muul viisil kohtuväliselt lahendada. Järelikult tuleb jätta hagi rahuldamata ning vastuhagi rahuldada, kuna vastuhagi põhineb just nendel asjaoludel, millistel hagi jääb rahuldamata. Vastuhagi esitamise võimalused sätestab TsMS §
Vastustaja ei vaidlustanud üürilepingu ülesütlemist seaduses ettenähtud tähtajal, seega vastustaja valdab korteriomandit ebaseaduslikult ning apellandil on AÕS § 80 alusel õigus nõuda korteriomand välja ebaseaduslikust valdusest. Juhul kui kostja ei vaidlusta võlaõigusseaduses ettenähtud aja jooksul üürilepingu ülesütlemist, siis tuleb kohaldada aegumist ning jätta vastuhagi rahuldamata ja rahuldada hagiavaldus. 9. J. Dorožka vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata jätmist ning apellandilt vastustaja kasuks menetluskulude katteks apellatsioonimenetluses 425 euro välja mõistmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole kohus rikkunud menetlusnorme. Kohus võttis 10.06.2010 määrusega vastuhagi menetlusse, seega on arusaamatu väide, et kohus ei ole lahendanud määruses menetlusse võtmise küsimust. Samuti ei ole õige väide, et kohus ei ole lahendanud tähtaja ennistamise 5 küsimust. Kohus asus otsuses seisukohale, et puudub vajadus vastuhagi esitamise tähtaega ennistada, kuna vastuhagi on esitatud hageja täpsustatud hagiavaldusele. Kuna 26.06.2007 teatis ei vasta võlaõigusseaduses ülesütlemisavaldusele sätestatud nõuetele, ei ole seda võimalik ülesütlemisavaldusena käsitleda ja seetõttu ei ole põhjendatud ka nõude suhtes aegumist kohaldada. Apellandi väide TsMS § 449 lg 3 rikkumisest tuleb jätta tähelepanuta. Kohus on aegumise lahendanud lõppotsusega. Apellant ei ole kohtuistungil esitanud taotlust aegumise kohaldamiseks, ega ka vastavalt TsMS §-le 333 vastuväidet kohtu tegevusele; 2) on ebaõige apellandi väide, et ülesütlemisavaldus kajastas kõiki
Kohus on õigesti viidanud, et ülesütlemisavalduses peab vastavalt
Sellele nõudele mittevastav ülesütlemine on tühine. Teatisest lepingu lõppemise päev ei nähtu. Samuti on teatises täitmata
§-s 316 sätestatud formaalsed ja materiaalsed eeldused, seega ei ole teatis käsitletav ülesütlemisavaldusena.
lg 2 kohaselt on hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega ja ülesütlemine on tühine ka sel alusel. Hageja ei ole tõendanud ühtegi teatises märgitud asjaolu. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
§-le 312. Maakohus on tuvastanud, et tegemist oli tähtajatu üürilepinguga ja seda asjaolu ei ole apellatsiooniastmes vaidlustatud. Vastavalt
lg 1 esimesele lausele lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda.
lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Maakohus leidis, et hageja esitatud ülesütlemisavaldus ei vasta
lg 2 p-le 2, kuna sellest ei nähtu lepingu lõppemise päeva ning seetõttu on ülesütlemine tühine. Samuti leidis maakohus, et 26.06.2007 esitas hageja kostjale teatise (mitte avalduse) ning ka seetõttu ei ole esitatud dokument käsitletav ülesütlemisavaldusena. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu selline seisukoht on ekslik. Üksnes asjaolust, kuidas on ülesütlemist sooviv pool pealkirjastanud oma tahteavalduse, ei saa järeldada, kas tegemist on ülesütlemisavaldusega või mitte. Oluline on see, et ülesütlemisavalduse saanud pool saaks aru teise poole tahtest leping ühepoolselt lõpetada. Seetõttu on maakohus ebaõigesti leidnud, et kuna hageja on ülesütlemisavalduse pealkirjastanud teatisena, ei ole see käsitletav ülesütlemisavaldusena
tähenduses.
lg 2 p 2 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema märgitud lepingu lõppemise päev. Ülesütlemisavalduses on märgitud, et üürilepingust keeldumise päevaks on 01.11.2007 ning nimetatud kuupäevaks on tehtud kostjale ettepanek vabastada vaidlusalune eluruum. Eelnevast järeldub üheselt, et hageja pidas üürilepingust keeldumise kuupäeva all silmas üürilepingu lõppemise päeva ning arvestades lisaks eelnenud menetlust, pidi kostja lepingu lõppemise päevast aru saama. 6 26.06.2007 ülesütlemisavalduse on kostja kätte saanud 03.07.2007 (II kd, t.l 66) ning seda asjaolu ei ole kostja ka vaidlustanud. Ülesütlemisavalduse kohaselt on üürilepingu lõppemise päevaks 01.11.2007 ning seega on hageja järginud
Maakohtu seisukoht, et ülesütlemisavaldus ei vasta
Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et üürilepingu korraline ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust ning kui üks tähtajatu üürilepingu pooltest teatab teisele poolele lepingu ülesütlemisest ning ei too ülesütlemiseks mingeid põhjendusi, tuleb sellist tahteavaldust käsitleda korralise ülesütlemise avaldusena. Tähtajatu üürilepingu korral peab ka üürnik arvestama sellega, et teine lepingupool võib lepingu igal ajal üles öelda. See, et hageja soovis üüri suurendamist (
§-st 299 tulenev õigus) ja märkis seda ülesütlemisavalduses, ei tähenda seda, et tegemist ei oleks korralise ülesütlemisega. Ringkonnakohus märgib, et täpsustatud hagiavalduses tugines hageja
§-le 312, s.o korralise ülesütlemise alusele. Maakohtu viited üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluste puudumisele ei ole asjakohased, kuna hageja ei ole soovinud üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Eeltoodu alusel oli ülesütlemine kehtiv ning kuna alates 01.11.2007 puudus kostjal õiguslik alus eluruumi kasutada, tuleb hageja nõue korteriomand kostja ebaseaduslikus valdusest väljanõudmiseks AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldada. Maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada. 12. Vastuseks kostja vastuhagiavaldusele märgib ringkonnakohus, et ülesütlemise tühisusele võib tugineda vastuväites ülesütlemise kehtivusele ning selleks ei pea esitama hagiavaldust ega järgima
Kui ülesütlemine ei ole kehtiv, kehtib üürileping edasi ning puudub vajadus ülesütlemise tühisust eraldi tuvastada. Antud juhul oli hageja 26.06.2007 ülesütlemine kehtiv ning seda sõltumata sellest, kas kostja ülesütlemise vaidlustas või mitte. Riigikohus on 01.04.2004 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-47-04 asunud seisukohale, et ülesütlemisavalduse vaidlustamata jätmine ei saa iseenesest olla lepingu lõppemise aluseks, sest
§-d 326 ja 329 annavad eluruumi üürnikule ülesütlemise vaidlustamise näol üksnes täiendava õiguse, mitte ei kitsenda üürniku õigusi olukorras, kus üürnik 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemist vaidlustama ei lähe. Nagu ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 11 tuvastas, oli üürilepingu korraline ülesütlemine kehtiv ning seetõttu tuleb jätta rahuldamata kostja vastuhagis esitatud nõue ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
13. Vastuhagiavalduses tugines kostja veel
lg-le 2 ning leidis, et hageja poolt 26.06.2007 ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuhagiavalduse põhjenduste kohaselt on 26.06.2007 ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna see on esitatud ajal, mis käis juba kohtumenetlus samade poolte vahel sama üürilepingu üle. Maakohus on kostja vastuhagiavalduse rahuldanud ka selles osas. Ringkonnakohus leiab, et antud juhul puudus
lg-s 2 märgitud alus tunnistada üürilepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega, kuna ülesütlemise esitamise ajaks 26.06.2007 ei olnud kohtu menetluses J. Dorožko hagi UÜ Kodu Toros vastu samast üürilepingust tulenevalt. Lisaks märgib ringkonnakohus, et
lg 1 kohaselt eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt käesoleva seaduse §-le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtusse. 7 Nimetatud 30-päevane tähtaeg ei ole aegumistähtaeg ning 30 päeva möödudes üürilepingu ülesütlemisavalduse saamisest ülesütlemise vaidlustamise nõuet enam esitada ei saa. Seega on tegemist õigust lõpetava tähtajaga ning kuna kostja esitas vastuhagi alles 05.03.2010, tulnuks see jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus on ka selles osas põhjendatud. Arvestades eelnevat tuleb J. Dorožko vastuhagi jätta täies ulatuses rahuldamata ning maakohtu otsus ka selles osas tühistada.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.