KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 4. aprill 2011 Tartu Tsiviilasja number 2-10-8728 Ts

§ 146

lg 2 kohaselt ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on viis aastat. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest.

§ 146

lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. 2 Kostjad ei andnud kinnistu müümisel hagejatele üle ehitise kasutusluba ning hiljem selgus, et sellist luba ei olnudki väljastatud. Kostjad ei ole vastupidist tõendanud. Seega tuleks

§ 146

lg 2 sätestatud hagi aegumise tähtaega arvestada ehitise hagejate valdusesse andmisest.

1. Kostjad Terje Käärik ja Tarmo Käärik vaidlesid hagile vastu. Vastuse kohaselt on hagi aegunud. Hagiavalduse aluseks olev leping sõlmiti 15.05.
2. Lepingu eseme otsese valduse üleandmine kostjatelt ostjatele toimus 01.07.
3. VÕS § 227 kohaselt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale.

§ 146lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Antud juhul algas aegumistähtaeg alates eseme üleandmisest ostjatele 01.07.

1. Hagi on esitatud aga 18.02.
2. Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse tagajärjel tekkivad nõuded alluvad

§-s 146 sätestatud lepinguliste nõuete suhtes kehtivatele aegumistähtaegadele. Eeltoodust lähtuvalt on selge, et hageja nõue kostjate vastu on aegunud juba alates 01.07.

1. Elamu ehitas AS Jõgeva Ehitus, mida tõendab töövõtuleping. Ükski viide kostja pahatahtlikkusele ja sellega seoses pikendatud aegumistähtaja kohaldamisele ei ole asjakohane. MAAKOHTU LAHEND
2. Tartu Maakohus
3. novembri 2010 otsusega kohaldas hagejate nõudele aegumist ja jättis rahuldamata D. Prohhorova ja L. Prohhorova hagi Terje Käärik ja Tarmo Käärik vastu 409 882 krooni väljamõistmiseks. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kohtule esitatud materjalidest näha, et kostja Terje Käärik sõlmis AS-ga Jõgeva Ehitus töövõtulepingu elamu ehitamiseks kostjatele kuulunud kinnistule Tartumaal Tähtvere vallas XXX alevikus. Kostjad on kinnitanud, et asusid nimetatud elamusse elama 2003 ning elasid seal kolm aastat, s.o kuni elamu müümiseni hagejatele
4. Kuni 2009 hagejad kostjatele pretensioone ei esitanud. Maja valmimise ajaks tuleb lugeda hetke, mil valmis siseviimistlus ja mil kostjad majja faktiliselt elama asusid, s.o 2003 kevadel. Asjaolu, et selleks ajaks ei olnud elamul kasutusluba, ei tõenda seda, et elamu ei olnud elamiseks valmis. Kasutusloa olemasolu või selle puudumine ei mõjutanud hagiavalduse alusena märgitud võimalike puudusi ehitisel (vähene või olematu soojustus, ehituslikud iseärasused). Kohtu hinnangul tuleb antud juhul hagi aegumise tähtaja kulgemist hakata arvestama alates 02.07.
5. Hagejad on kinnitanud, et on lepingu eseme üle vaadanud. Kohtu arvates kerge vaatluse läbi oleks hagejatel olnud võimalik lepingueseme ülevaatamise käigus märgata varikatuse metallist konstruktsioone ja elamu sokli soojustuse seisundit. Nimetatud asjaolude hindamiseks ei olnud vajalik nt konstruktsioonide avamine. Eseme ülevaatamisel tuleb lähtuda mõistlikkuse põhimõttest. Kohus ei pidanud hagejate nimetatud puudusi varjatud puudusteks. Hagejate endi kinnitusel ilmnesid hagiavalduses kirjeldatud asjaolud alles 2008/2009 talvel, seega mitu aastat pärast elamu soetamist. Kohtu hinnangul oleks hagejad pidanud juba pärast esimest majas elatud talve aru saama hagiavalduses kirjeldatud asjaoludest. Kostjad on tõendanud, et ei ole ise ega äriühing KVL Ehitus OÜ, mille juhatuse liikmeks on Tarmo Käärik, nimetatud elamut ehitanud. Asjaolu, et Tarmo Käärik on seotud KVL Ehitus OÜ-ga, ei anna alust eeldada, et tegemist on ka ehitusalaste teadmistega isikuga. Kohtule ei ole esitatud tõendeid kostja eriala või töökogemuse kohta. Seega on hagejate viide kostjate pahatahtlikkusele asjakohatu. 3 ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6. D. Prohhorova ja L. Prohhorova esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu
7. novembri 2010 otsuse tühistamist ja hagi rahuldamist. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole kohus põhjendanud, miks ei kohaldu aegumisele

§ 146

lg 2 ning on paljasõnaliselt konstateerinud, et hagejate nõude aegumisele tuleb kohaldada

§ 146lg-t 1.

Kostjad on rikkunud oma kohustusi tahtlikult ja kohaldamisele kuulub

§ 146lg-s 4 sätestatud 10-aastane aegumistähtaeg.

Kohus on jätnud tähelepanuta kostjate pahatahtlikkust kinnitavad tõendid. Poolte vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingu kohaselt on müüjateks Terje Käärik ning Tarmo Käärik. Tarmo Käärik on tegutseva ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ osanik ja juhatuse liige ning ta on ehitusalaste teadmistega isik, kes pidi olema elamut müües teadlik selle puudustest ning varjas neid tahtlikult ostjate eest. Hagejatel küll puudub juurdepääs Tarmo Kääriku haridust ja erialaste teadmisi tõendavatele dokumentidele, kuid kuna ta on ehitusettevõtte osanik ja juhatuse liige, saab eeldada vastavate teadmiste ja kogemuse olemasolu. Hagejate arvates on asjakohatu siduda tehinguga seotud asjaoludega vaid Terje Käärikut ning pidada teda kinnistu müüjaks. Kostjate seletuste kohaselt olid nad abielus ning XXX asuv kinnistu oli abikaasade ühisvaraks. Seetõttu on arusaamatu maakohtu seisukoht, et tegemist oli Terje Kääriku varaga ning seetõttu tuleb lähtuda vaid tema teadmisest; 2) kuulub kohaldamisele

§ 146

lg 2 teine lause, mille kohaselt ehitise müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest. Tegemist on erinormiga

§ 146lg 1 suhtes ning seetõttu ei kuulu kohaldamisele hagi aegumise üldine tähtaeg.

Samuti ei tulene seadusest, et eelnimetatud säte kehtib vaid hoone esmasel võõrandamisel. Ehitisele väljastati kasutusluba

1. Kostjad ei ole kohtule esitanud veenvaid tõendeid, mis kinnitaksid, et elamu valmimise ajaks on
2. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et ehitusluba jäi väljastamata ametniku lohakuse tõttu; 3) on arusaamatu kohtu seisukoht, et hagejad pidanuks avastama puudused ehitise esimesel ülevaatusel. Hagejad ei oma ehitusalaseid teadmisi ning esmase ülevaatuse käigus tutvusid nad elamu üldise olukorraga. Seinte ja vundamendi soojustuse jms küsimustest ülevaate saamine ei ole sel viisil võimalik ning puudused ilmnesid alles pärast seda, kui ilm oli pikemat aega püsinud külmana. Tulenevalt vastavate teadmiste puudumisest pöördusid hagejad probleemi põhjuste väljaselgitamiseks spetsialisti poole, kelle arvamusele tuginedes esitasid nad oma pretensioonid.
3. Terje Käärik ja Tarmo Käärik vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on hagi aegunud vastavalt

§ 146lg-le 1.

VÕS § 227 kohaselt algab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale.

§ 146lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Antud juhul toimus asja üleandmine (aegumistähtaja algus) hagejatele 01.07.2006, hagi on esitatud aga 18.02.2010. Asja üleandmisest nõude esitamiseni on möödunud üle kolme aasta ja seitsme kuu ning sellest tulenevalt on hagi aegunud. Tartu Maakohus on oma 21.01.2009 otsuses nr 2-07-42783 kinnitanud, et müügilepingust tuleneva nõude aegumisel näeb VÕS § 227 ette erisuse võrreldes

§-s 147 ettenähtud üldreegliga – müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale, mitte nõude sissenõutavusest. Aegumistähtaeg tuleneb

§ 146lg-st 1, mille järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Ka Tartu Ringkonnakohus on oma 22.11.2007 otsuses asjas nr 2-06-17517 väljendanud seisukohta, et asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise 4 õigus säilib üldise hagi aegumise tähtaja jooksul ning isik saab tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele VÕS § 227 sätestatud tähtaja jooksul; 2) ei kohaldu käesolevas asjas

§ 146lg 2 teine lause.

Kõik vaidlusaluse elamu konstruktsioonilised ja soojustustööd (seega üksnes välja arvatud siseviimistlustööd) teostati AS Jõgeva Ehitus poolt juba 2002 lõpuks. Vastustajad kolisid majja elama juba 2003 kevadel, mil registreerisid antud maja enda elukohana ka rahvastikuregistris. Tähtvere Vallavalitsus on kinnitanud, et elamu valmis lõplikult maikuus 2004. Õigusaktides ei ole täpsemalt määratletud, mida tähendab ehitise „valmimine“. Antud juhul on kohus asunud seisukohale, et maja valmis aastal 2003, põhjendades seda sellega, et kostjad asusid majja faktiliselt elama.

§ 146

lg 2 kohaldumiseks pidanuks nõude esitama hiljemalt 2008, kuid hagejad pöördusid hagiga kohtusse alles 18.02.2010, mis ei anna kuidagi alust

§ 146lg 2 kohaldamiseks.

Isegi kui käsitleda ehitise valmimisena selle lõplikku valmimist maikuus 2004, mille kohta on olemas tõend Tähtvere Vallavalitsuselt, aegus nõue juba 2009, seega on

§ 146lg 2 kohaldumine absoluutselt välistatud.

Kasutusloa väljastamise aega iseenesest ei saa pidada ajaks, millal lugeda ehitis valminuks. Samuti avaldus kasutusloa saamiseks oli esitatud juba tunduvalt varem

§ 146lg 4.

Müügilepingu poolteks olid Terje Käärik ja hagejad. Ei ole millegagi tõendatud, et võlasuhte pooleks olev Terje Käärik oma kohustusi tahtlikult oleks rikkunud. Hagejad omistavad pahatahtlikkust Terje Kääriku tollasele abikaasale Tarmo Käärikule ja seda seeläbi, et Tarmo Käärik kuulub ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ juhatusse. Antud fakt ei tõenda mingil moel hagejatega sõlmitud müügilepingust tulenevate kohustuste tahtlikku rikkumist. KVL Ehitus OÜ ei ole nimetatud elamut ehitanud. Kostjate majas elamise perioodil kostjad hagejate esiletoodud probleeme ei täheldanud. Hagejad ise hakkasid puudustele viitama alles pärast majas kolmandat talve elamist. Seega on meelevaldne väide, et ainuüksi asjaolu, et Tarmo Käärik on ehitusettevõtlusega kokkupuutuv isik, pidi ta hagejate toodud puudustest kindlasti teadlik olema ning pani ka toime müügilepingust tulenevate kohustuste tahtliku rikkumise. Ükski hagejate poolt esitatud tõend ei kinnita kostjate pahatahtlikkust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-79-09 asunud seisukohale, et kohustuse tahtliku rikkumisega

§ 146

lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Eeltoodust tulenevalt kohaldub

§ 146

lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Selline tegu võib kolleegiumi arvates olla kas aktiivne või passiivne. Esimesel juhul rikub isik kohustust tahtlikult heade kommete vastase tegevusega, teisel juhul tegevusetusega. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades

§ 146lg 4 kohaldamiseks piisav.

Eeltoodule tuginedes leiab kolleegium, et

§ 146

lg-s 4 sätestatud kümneaastase aegumistähtaja kohaldamine eeldab, et lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult heade kommete vastaselt. Riigikohtu seisukohale tuginedes saab väita, et midagi taolist antud asjas pole esinenud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
2. novembri 2010 otsus muutmata käesolevas otsuses toodud põhjendustel.
3. Õige on apellandi väide, et maakohtu vaidlustatud otsuses puuduvad põhjendused selle kohta, miks kohus ei kohaldunud

§ 146lg-t 2, kuigi hagejad olid vastava taotluse esitanud.

Samas ei muuda see asjaolu vaidlustatud otsuse resolutsiooni, sest hagi on aegunud ka

§ 146lg 2 lause 2 järgi.

5 Vastavalt

§ 146

lg 2 teisele lausele ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Antud juhul on hagejad esitanud ehitise puuduse tõttu müügilepingut tuleneva nõude ning seetõttu otsustamaks nõude aegumise üle tuleb võtta seisukoht nii

§ 146

lg 1 kui ka

§ 146

lg 2 kohaldamise kohta.

§ 146lg 1 sätestab tehingust tulenevatele nõuetele üldise kolmeaastase tähtaja.

Nõuete aegumine algab VÕS 227 kui erisätte järgi asja üleandmisega ostjale. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjad andsid asja üle hagejatele 01.07.2006. Kuna hagi maakohtule on esitatud 22.02.2010, mil asja üleandmisest nõude esitamiseni oli möödunud üle kolme aasta ja seitsme kuu, siis on nõue

§ 146lg 1 alusel aegunud.

8. Nõue on aegunud ka

§146lg 2 teise lause järgi.

Ekslik on apellantide seisukoht, et kuna kasutusluba ehitisele väljastati 2006, siis ehitis valmis sel ajal. Ehitist saab lugeda valminuks alates selle vastuvõtmisest tellija poolt või vastuvõetuks lugemisest. Nähtuvalt ehituse töövõtulepingust nr 139, pidi ehitis valmima 10. septembril 2002 (tl 99-105). Samas on Terje Käärik tasunud esitatud arvete alusel ehitajale veel 07.01.2003 (tl 107) ning seetõttu ei saa tuvastada ehitise valmimise tähtaega töövõtulepingu järgi. Ehitise valmimise tähtpäevaks saab kindlasti lugeda 19.05.2004, mil Terje Käärik esitas Tähtvere Vallavalitsusele taotluse elamule kasutusloa saamiseks (tl 118). Kuna hagi maakohtule on esitatud aga 22.02.2010, siis oli selleks ajaks möödunud ka nõude esitamise viieaastane tähtaeg ning nõue on aegunud

§ 146lg 2 teise lause kohaselt.

9. Alusetu on apellantide väide, et antud juhul kohaldub

§ 146lg-s 4 sätestatud nõude aegumistähtaeg kümme aastat.

Vastavalt

§ 146

lg-le 4 on käesoleva paragrahvi lõigetes 1-3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Apellantide väitel rikkus Tarmo Käärik oma kohustusi tahtlikult seetõttu, et ta on tegutseva ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ osanik ja juhatuse liige ning seetõttu ehitusalaste teadmistega isik, kes pidi olema elamut müües teadlik selle puudustest ning varjas neid tahtlikult ostjate eest. Ringkonnakohus leiab, et ainuüksi Tarmo Kääriku kuulumine ehitusettevõtte KVL Ehitus OÜ juhatusse ei tõenda seda, et ta teadis elamut müües puudustest ja varjas neid ostjate eest. Ükski hagejate poolt esitatud tõend ei kinnita kostjate pahatahtlikkust. Siinkohal on asjakohane kostjate viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-79-09, milles on asutud seisukohale, et kohustuse tahtliku rikkumisega

§ 146

lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Kostjate tegevuses ei ole tuvastatav tahtlik heade kommete vastane käitumine ja soov saavutada õigusvastane tagajärg.

1. Iseenesest õige on apellantide väide, et arusaamatu on kohtu seisukoht, mille kohaselt hagejad pidanuks avastama puudused ehitise esimesel ülevaatusel, kuid samas see asjaolu ei muuda seda, et hagejate nõue on aegunud.
2. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt apellantide kanda. Andra Pärsimägi Üllar Roostoja 6 Viivi Tomson