Obsah (9)

§ 199§ 5§ 230§ 652§ 651§ 163§ 442§ 133§ 50

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ulvi Loonurm ja Malle Seppik Otsuse tegemise aeg ja koht 01.03.2012, Tallinn Tsiviilasja numb

) § 230 lg-st 1 tuleb lähtuda poole vahel kirjalikult sõlmitud üürilepingu tingimustest. Järelikult olid pooled kokku leppinud, et üürilepingu saab ennetähtaegselt lõpetada neljakuulise etteteatamisajaga.

1. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse hagejale 05.06.2006, seega üürilepingu p 4.2 kohaselt lõppes poolte vahel sõlmitud üürileping nelja kuu möödudes ehk 06.10.
2. Vaidlus puudub selles, et kostja andis üüritavad ruumid hagejale üle 15.08.
3. Kohus leidis, et kuna poolte vahel sõlmitud lepingu p-st 4.2 tulenevalt lõppes poolte vahel sõlmitud üürileping neljakuulise etteteatamistähtaja möödumisel, siis on kostja tulenevalt VÕS § 76 lg-st 1 kohustatud täitma lepingut kuni etteteatamistähtaja lõpuni ehk kuni 06.10.
5. Hageja hinnangul jättis kostja tasumata 04.07.2006 arve nr 260404 4502.49 krooni, 02.08.2006 arve nr 260467 4502.49 krooni ja 04.09.2006 arve nr 260587 4445.46 krooni. Hageja väidetel suurendasid pooled alates 12.05.2006 üürilepingu muudatustes kokkuleppimisest kommunaalteenuste suurust. Kostja vastuväidete kohaselt leppisid pooled 12.05.2006 kokkuleppe p-s 3.3 kokku üüri- ja kommunaalteenuste suurendamises alates 01.01.
6. Hageja väidete kohaselt esitas hageja juba 2006 juunis arve suurendatud kommunaalteenuste eest ja kostja tasus selle vastuvaidlematult, millega ta 5 tunnistas poolte kokkulepet alates 12.05.
7. Kohus leidis, et põhjendatud on kostja vastuväide, et arve tasumine ei võta temalt õigust hilisemate vastuväidete esitamiseks. Kostja poolt kommunaalteenuste eest maksmisele kuuluva summa suuruse kindlaksmääramisel tuleb lähtuda 12.05.2006 sõlmitud kokkuleppest, mille p 3.3 sõnastusest nähtub, et alates 01.01.2007 on muudetud üüri suurust. Kokkuleppe p 3.3 kolmas lause käsitleb renditasule lisanduvaid kommunaalkulusid, mille suuruseks on 45.20 eurot, millele lisandub käibemaks. Kuna p 3.3 sõnastus algab sõnadega „alates 01.01.2007“, siis järeldub sellest, et kogu järgnev poolte kokkulepe jõustub alates nimetatud kuupäevast. Samuti näitab poolte tahet leppida kommunaalteenuste suurendamises kokku alates 01.01.2007 asjaolu, et lauses, mis käsitleb renditasu suurendamist, ei ole märgitud mingit muud tähtaega, millest alates kommunaalteenuste eest makstav tasu suureneks. Eeltoodust tulenevalt oleks hagejal olnud õigus kostjale esitada suurendatud kommunaalteenuste arveid alates 01.01.
8. Kuna hagejal puudus alus kommunaalteenuste suurendamiseks seniselt 40 kr/m2 eest 45.20 kr-le/m2 eest, siis on kostja poolt ajavahemikus juulist septembrini 2006 igakuiselt tasumisele kuuluv üüri- ja kommunaalteenuste summa koos käibemaksuga (üür 19,3 m2 eest 150 krooni = 2 895 krooni + kommunaalteenused 19,3 m2 eest 40 krooni = 772 krooni + käibemaks 18 %) ~ 4384.10 krooni (280.20 eurot).
9. Kohus leidis, et puudub tähtsus selles, millal hageja kostja tasaarvestusavalduse kätte sai. Tulenevalt VÕS § 197 lg-st 2 lõppevad tasaarvestusel osalevad nõuded tasaarvestuse avalduse tegemise korral tagasiulatuvalt alates ajahetkest, mil tasaarvestuse olukord tekkis. Pärast seda, kui on tekkinud õigus teatav nõue tasaarvestada ehk eksisteerib tasaarvestuse olukord, ei saa hilisemad sündmused reeglina võimalikku tasaarvestust takistada. Tasaarvestatavad nõuded ei lõpe mitte tasaarvestuse avalduse kättesaamise hetke seisuga, vaid tasaarvestus omab tagasiulatuvat toimet. Kuna tasaarvestuse toimumise korral lõpevad tasaarvestatavad nõuded tagasiulatuvalt alates tasaarvestuse olukorra tekkimise hetkest, lõpeb sama ajahetke seisuga ka intressi- ja viivisearvestus. Intressi, sealhulgas viivist, mis seondub ajavahemikuga pärast tasaarvestuse olukorra tekkimist, nõuda ei saa. Kohus leidis, et kuna kostja poolt lepingu sõlmimisel ette tasutud 8469 krooni andis õiguse kostjale nimetatud summa tasaarvestamiseks tasumata üüri- ja kommunaalteenustega, siis tuleb summa tagasiulatuvalt tasaarvestada kostja poolt tasumata üüri- ja kommunaalteenustega. Järelikult kuulub tasaarvestamisele kostja poolt tasumata 04.07.2006 arve nr 260404 4384.10 krooni täies ulatuses ja 02.08.2006 arve nr 260467 4384.10 krooni ettemakstud raha ulatuses ehk (8469 - 4384.10) 4084.90 krooni ulatuses. Järelikult on kostjal tasumata augusti 2006 üüri- ja kommunaalteenuste eest 299.20 krooni (19.12 eurot) ja septembrikuu eest 4384.10 krooni (280.20 eurot) ning nimetatud summa tuleb kostjalt välja mõista. Tulenevalt eeltoodud selgitustest puudub hagejal õigus tasaarvestatud summalt viivise nõudmiseks.
10. Kostja leidis, et tulenevalt VÕS § 308 lg-st 2 on tal õigus nõuda tagatisraha hoiustamise eest intresse. Kohus leidis, et VÕS § 308 kehtib üksnes eluruumi üürilepingu puhul. Seadus ei keela ka muude lepingute puhul tagatisraha maksmises kokku leppida, kuid see ei too kaasa üürilepingute puhul VÕS §-s 308 tulenevate erisuste kehtivust. Seega ei kohaldata muude üürilepingute puhul VÕS § 308 lg-de 2 ja 3 sätteid.
11. Kohus leidis, et hageja käitumine viivise nõudmisel on olnud vastuoluline, kuna ei ole tõendatud kostjale 2006 augusti ja septembri eest tasumisele kuuluvate arvete kättetoimetamine enne 2008 märtsi. Seega puudub hagejal tulenevalt hea usu põhimõttest õigus enne eelnimetatud tähtaega nõuda kostjalt viivise tasumist tasumata üüri- ja kommunaalteenuste arvete eest. Eeltoodust tulenevalt tekkis hagejal õigus kostjalt viivist nõuda alates 2008 märtsist. Kuna pooled ei ole tõendanud täpset nõude esitamise tähtaega, siis asus kohus seisukohale, et viivise arvestamise aluseks tuleb lugeda kuu keskpaik ehk 15.03.
12. Kostjal on tasumata augusti ja septembri 2006 eest kokku 299.32 eurot. Pooled leppisid kokku, et rendi ja kommunaalteenuste eest mitteõigeaegsel tasumisel 6 maksab rentnik tasumata summalt viivist 0,5% iga viivitatud päeva eest. Seega on tasumata summalt maksmisele kuuluv viivis päevas 1.49 eurot. Kostja on üüri- ja kommunaalteenustega olnud viivituses 1285 päeva ning seega oleks tasumisele kuuluva viivise suuruseks (1.49 eurot x 1 285 päeva) 1914.65 eurot. Kuna hageja on palunud viivise välja mõista põhinõudega samas suuruses, siis kuulub kostjalt välja mõistmisele viivis põhivõlaga samas suuruses ehk 299.32 eurot. Apellatsioonkaebus
13. Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda. Maakohus rikkus õigusliku ärakuulamise põhimõtet, mis sisaldab muuhulgas poole õigust esitada tõendeid (

§ 199lg 1 p 5).

1. Kostja väitis menetluse algusest peale, et pooled leppisid suuliselt kokku lühendada üürilepingu ülesütlemise tähtaega neljalt kuult kahele kuule. Sellise kokkuleppe sõlmimise põhjuseks oli asjaolu, et hageja üürileandjana soovis muuta kehtiva üürilepingu tingimusi kostja kahjuks, muuhulgas suurendada üüri. Kostja ei olnud üürilepingu sellise muutmisega nõus, mistõttu soovis hageja lühendada üürilepingu ülesütlemise tähtaega. Seetõttu sõlmiti hageja ja kostja vahel sellesisuline suuline kokkulepe, mille kirjalikust vormistamisest hageja keeldus. Kostja käsutuses ei ole kirjalikke dokumente kokkuleppe sõlmimise tõendamiseks, samuti ei olnud kokkuleppe sõlmimise juures tunnistajaid. 30.11.2010 esitas kostja maakohtule taotluse kostja vande all ülekuulamiseks, kohus jättis taotluse rahuldamata põhjusel, et poolte ülekuulamine kohtu algatusel on kohtu diskretsiooniotsus ning kohus ei pea antud juhul kostja vande all ülekuulamist vajalikuks, kuna käesolevas asjas oli kogutud piisavalt tõendeid. Kohtu põhjendus taotluse rahuldamata jätmiseks on aga vastuolus põhjendusega, millega rahuldati hagi ja jäeti kostja vastuväited hagile arvestamata tõendamatuse tõttu.
2. Kohus asus seisukohale, et suulise kokkuleppe sõlmimine üürilepingu ülesütlemise tähtaja lühendamiseks ei ole tõendatud, sest hageja vaidleb sellele vastu ja kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et pooled on sõlminud suulise üürilepingu muutmise kokkuleppe. Seega ühelt poolt jõudis kohus järeldusele, et kostja ei ole oma väidete tõendamiseks esitanud tõendeid, kuid teiselt poolt jättis kohus rahuldamata kostja taotluse tõendi kogumiseks, mille eesmärgiks oligi kostja väidete tõendamine. See tähendab, et kohus ei võimaldanudki kostjal oma väidete tõendamiseks tõendeid esitada. Kuna kohus ei võimaldanud kostjal tõendeid esitada, siis rikkus kohus tsiviilasja lahendamisel õigusliku ärakuulamise põhimõtet.
3. Eeltoodust tulenevalt rikkus kohus kostja taotluse rahuldamata jätmisega oluliselt tõendite kogumist, uurimist ja hindamist reguleerivaid menetlusõigusnorme (

§ 5lg 2, § 230 lg-d 1 ja 2, § 238 lg 1).

Ka Riigikohus otsuses nr 3-2-1-35-11 sedastas, et kohus rikkus

§ 230

lg 1 ja 2 ja § 238 lg 1 olukorras, kus kohus ühelt poolt jõudis järeldusele, et kostja ei ole oma väidete tõendamiseks esitanud tõendeid, kuid teiselt poolt jättis rahuldamata kostja taotlused, mille eesmärgiks oligi nende väidete tõendamine. Kuna maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta kostja taotluse tema vande all ülekuulamiseks, esitab apellant vastavalt

§ 652

lg-dele 3 ja 4 käesolevaga ringkonnakohtule uuesti taotluse kostja vande all ülekuulamiseks ringkonnakohtu istungil. Vastustaja seisukoht

1. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht1
2. Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära apellandi, tema esindaja ja vastustaja esindaja seletused ning tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Asjas on võimalik tühistatud osas teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Kooskõlas 7

§ 652

lg 1 p-ga 1 võtab kolleegium apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja kolleegium ei pea nende asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

§ 651

lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Menetletavas kaebuses on kostja vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega hagi rahuldati, samuti menetluskulude jaotust.

1. Esmalt selgitab kolleegium, et ei tuvastanud aluseid maakohtu otsuse muutmiseks osas, millega kohus mõistis kostjalt välja üürilepingust tuleneva põhivõlgnevuse augusti- ja septembrikuu eest kokku summas 299.32 eurot. Selles osas maakohtu otsuse tühistamise eelduseks on tuvastada, et pooltevaheline üürileping lõppes 06.08.2006, nagu avaldas üürnik tahet 05.06.2006 teates (t lk 33), mitte aga 06.10.2006, nagu tulenes pooltevahelise lepingu p-st 4.
2. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et tsiviilasjas tuvastamist leidnud faktiliste asjaolude kogum ei anna kohtule veendumust ja seeläbi alust lugeda tuvastatuks kostja väide, et kevadel 2006 leppisid pooled suuliselt kokku lepingu p 4.2 muutmises selliselt, et lühendasid lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral etteteatamistähtaega seniselt neljalt kuult kahe kuuni. Kostja väidete kohaselt toimus vastav jutuajamine tema ja üürileandja juhatuse liikme M.Valdese vahel kevadel 2006; hiljem (12.05.2006; t lk 14) sõlmiti kirjalikult muudatused lepingu p-des 1.1, 3.3 ja 4.1, kuid p 4.2 ei peetud vajalikuks kokkuleppesse kirja panna; 05.06.2006 esitatud lepingu ennetähtaegse lõpetamise teatele vastas M.Valdes kirjalikult 20.06.2006 ja teatas, et ei ole nõus lepingu lõppemisega 06.08.2006, vaid 18.10.2006, seega arvestusega, et ette pidi teatatama neli kuud; peale M.Valdeselt teate saamist ei pöördunud kostja üürileandja poole, et selgitada välja, miks üürileandja esindaja väidetavat suulist kokkulepet ei tunnista; ka ei olnud neil vastavasisulist jutuajamist võtmete üleandmisel 15.08.
3. Seega kuigi tulenevalt lepinguvabaduse ja privaatautonoomia põhimõttest on lepingu sõlmimise kõrval ka selle muutmine eelduslikult ainult poolte endi otsustada, peab see toimuma konsensuse alusel. Sellise konsensuse saavutamine poolte vahel ei ole käesolevas asjas tuvastatav ka mitte üürileandja käitumise alusel, sest kostja on võtnud õigeks asjaolu, et peale 05.06.2006 teate esitamist teatas üürileandja talle üheselt mõistetavalt, et ei nõustu lepingu lõppemisega tema poolt näidatud tähtajal. Asjaolu, et pooled olid lepingu täitmise ajal leppinud aeg-ajalt suuliselt kokku selles, et üürnik ei pea tasuma kommunaalkulusid aja eest, kui ta neid tegelikkuses ei tarbi, ei tõenda pooltevahelist lepingu suulise muutmise praktikat. Tegemist oli lepingu täitmise käigus ettetulnud olukordade mõistliku lahendamisega, kus lepingupooled järgisid hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid (VÕS §-d 6, 7).
4. Küll aga nõustub kolleegium apellandiga selles, et käesolevas tsiviilasjas on leidnud tõendamist selliste erandlike asjaolude kogum, mille tõttu on viivisenõude esitamine täies ulatuses hageja poolt vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu lubamatu. Maakohus tuvastas, et hageja ei esitanud kostjale septembrikuu arvet enne, kui koos võlateatega märtsis
5. Seda järeldust apellatsioonikohtus ei vaidlustatud. Kostja selgitas ringkonnakohtu istungil, et lepingu kehtivuse ajal (seega alates maist 2003) toimus igakuine üüri- ja kommunaalmaksete tasumine selliselt, et üürileandja saatis arve talle koju (mitte üüripinnale) ning arvel oli muuhulgas maksetähtaeg, mida järgides ta tasus. Kostja selgitusi kinnitavad ka hageja poolt menetluse käigus esitatud arved, milledelt nähtub nende esitamine vastava kuu alguses ja viiepäevase maksetähtaja määramine. Viidatud arvetelt (t lk 15, 16, 17, 59, 102, 103) nähtub, et lisaks kommunaalmaksetele sisaldasid need ka üürisummat. Samuti, et üürileandja poolt määratud maksetähtaeg ei ühtinud lepingu p-s 3.4 kokkulepitud 5.-nda kuupäevaga. Seega oli poolte vahel välja kujunenud lepingu täitmise tava (tasumise korda oli kokkuleppel muudetud) ning septembris 2006 arve mittesaabumisel ei pidanud kostja üürisummat ilma arveta
6. kuupäevaks tasuma. Kolleegium on seisukohal, et viivisnõude esitamine oli hageja poolt 8 vastuolus hea usu põhimõttega, sest lepingu täitmise perioodil (enam kui kolm aastat) ja 18 kuu jooksul alates ruumi vabastamisest oli hageja tekitanud kostjas kui mõistlikus isikus arusaama, et arvet saamata ta igakuist üürisummat tasuma ei pea, samuti et temalt ei nõuta peale ruumi vabastamist lepingu täitmist ega viivist tasumata summadelt. Kostja selgitas ringkonnakohtu istungil, et 15.08.2006 võtmeid vastu võttes ei olnud neil jutuks lepingu alusel tasu maksmine. Ka 13.03.2008 teatis võlgnevusest (t lk 107) ei sisaldanud viivist augusti- ja septembrikuu 2006 eest tasumata summadelt. Esitatud arvetest puudutasid viivist 06.06.2006 ja 03.08.2006 kuupäeva kandvad arved (t lk 109, 113), millede puhul aga maakohtu otsusega väljamõistetud summasid võlgnevuste hulka veel arvestada ei olnud alust (ei olnud sissenõutavaks muutunud). Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja esitas augustikuu arve nr 260467 alusel viivise nõude esmakordselt alles 15.05.2009 (sisaldub arvestuses t lk 58) ja septembrikuu arve nr 260587 alusel alles 28.09.2009 (sisaldub arvestuses t lk 77), seega faktiliselt kolm aastat peale sissenõutavaks muutumist. Tsiviilõiguse teoorias üldiselt tunnustatud seisukoha järgi kaotab võlausaldaja seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast.
7. Apellatsioonimenetluses tegi apellant vastustajale ettepaneku sõlmida kokkulepe selliselt, et tasumisele kuulub vaid põhivõlg. Seega sellises ulatuses, nagu kolleegium apellatsioonkaebuse rahuldab. Kolleegium on seisukohal, et eeltoodust tulenevalt on apellatsioonimenetluse kulude jaotamisel õiglane võtta aluseks

§ 163

lg 2, mille kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud ja apellatsioonimenetluse kulud jäävad täies ulatuses vastustaja kanda. 30. Muuta tuleb ka menetluskulude jaotust maakohtus. Nimelt kuulub hageja nõudest rahuldamisele 299.32 eurot, mis moodustas hageja algsest nõudest 1087.66 eurost (17 018.11 kroonist; t lk 4) 27,5%. Seega on õiglane jaotada poolte menetluskulud maakohtus

§ 163

lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldatud osaga selliselt, et kostja kannab menetluskuludest 27,5% ja hageja 72,5%. 31. Maakohtu otsuse sissejuhatavasse ossa on jäänud märkimata hagihind, nagu nõuab

§ 442lg 1 p 5¹.

Selle määramisel lähtub kolleegium

§ 133

lg-st 1 ning vastavalt hagiavaldusele (t lk 2-4) on käesoleva hagi hinnaks 11 398.74 krooni, mis vastab 728.51 eurole. 32. Vastustaja esitas taotluse ringkonnakohtu istungi protokolli parandamiseks. Kolleegium, tutvunud esitatud taotluse ja 20.02.2012 allkirjastatud protokolliga, leiab, et taotlus rahuldamisele ei kuulu.

§ 50

lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama toimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Vaidlustatud protokoll vastab seaduse nõuetele. Ulvi Loonurm Malle Seppik Imbi Sidok