KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 27. veebruar 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-07-2292

) § 68 lg-st 5 G. Gorjunovi ja N. Gorjunova tahteavaldust (nõusolekut) kinnisomandi üleminekuks O. Opikovale vajaliku kinnistusraamatukande muutmiseks. G. Gorjunovi ja N. Gorjunova vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Kohus mõistis välja O. Opikovalt eksperditasu 50,57 eurot (794 krooni) riigituludesse. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on XXX kinnisasi poolte kaasomandis. G. Gorjunovile kuulub ½ kaasomandist ja O. Opikovale ½ kaasomandist. 28.04.2004 kinnistamisavalduse alusel on sisse kantud isiklik tasuta ja tähtajatu kasutusõigus elamu osale ja kõrvalhoone osale J. Opikova ja P. Opikovi kasuks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja 2 võimaldavad kaasomanikul igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (AÕS § 77 lg 2). Hageja palub lõpetada kaasomand viisil, et kinnistu jääb hagejale ning hageja maksab G. Gorjunovile ja N. Gorjunovale vastavalt nende osade suurusele. Vastuhagejad paluvad lõpetada kinnistu kaasomand korteriomanditeks jagamise teel. Alternatiivnõudest, et kinnistu jääks vastuhagejatele ning nad on nõus hüvitama hagejale tema osa suuruse, vastuhagejad 22.11.2010 kohtuistungil (tl 299) loobusid. Asja jagamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Käesoleval juhul on kaasomandi lõpetamise tinginud kaasomanike vahelised isiklikud vastuolud ning nende omavahelistele rahuldavatele kokkulepetele mittejõudmine. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et milliseid eluruume üks või teine pool kasutab, pooled ei ole saanud kokkuleppele abiruumide ja kõrvalhoonete kasutamises, samuti kulutuste tegemises ja jagamises kinnistule. Ka kohtumenetluse käigus ei ole pooled suutnud kokku leppida mitte mingisugustes tingimustes. Korteriomandite moodustamisel jääks korteriomandiseadusest tulenevalt endiselt eksisteerima kaasomand maatükile, kommunikatsioonidele, kõrvalhoonetele, rajatistele, mille kasutamisel poolte vahel probleemid tekkisid. Kohtule esitatud eksperdiarvamuse lisast nr 6 ja V osast nähtub, et lähitulevikus on vajalik hoone katusekatte vahetus, välisseinte osaline krohvimine ja krohviparanduste tegemine. O. Opikova kasutuses oleva hooneosa siseruumid on viimase aasta jooksul korralikult remonditud ja nende seisukord on väga hea, G. Gorjunovi kasutuses oleva hooneosa siseruumide seisukord on rahuldav. Kohus leidis, et antud juhul ei ole kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel põhjendatud, kuna selline kaasomandi lõpetamise viis ei kõrvalda omanike vahelisi vastuolusid ja probleeme kinnisasja edasisel kasutamisel ning tekitab pooltele juurde täiendavaid kulutusi ja koormab pooli üleliigselt. Kuna kaasomaniku õigus nõuda kaasomandi lõpetamist tuleneb seadusest, siis on ebaõige vastuhagejate seisukoht, et kaasomandi lõpetamine hageja soovitud viisil rikub nende põhiseaduse §-st 32 tulenevat õigust omandi puutumatusele. Kaasomandi lõpetamine ei ole kodu puutumatuse riive. Kaasomandi lõpetamist ei saa välistada üksnes põhjusel, et 6 vastuhageja soovib säilitada oma senist elukohta ega nõustu mujale elama asuma. Samuti on asjakohatu vastuhageja väide, et tema on kinnistuga emotsionaalselt tugevamalt seotud kui hageja. Mõlemad pooled on kinnistul elanud võrdselt kaua aega. Arvestades eeltoodud põhjendusi, oli kohus seisukohal, et O. Opikova hagi tuleb rahuldada ning G. Gorjunovi ja N. Gorjunova vastuhagi jätta rahuldamata. Kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitus oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Hüvitise määramisel tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Kohus, vaatamata sellele, et ekspert K. Saha koostatud eksperdiarvamus annab kinnistu väärtuse 01.01.2010 seisuga, leidis, et asja lahendamisel tuleb aluseks võtta K. Saha eksperdiarvamus, kuna kohtule muid tõendeid kinnistu väärtuse kohta esitatud ei ole ning eksperdiarvamus tagab kõige paremini poolte huvide järgimise kinnistu jagamisel. Eksperdiarvamuse kohaselt on kinnistu turuväärtus 01.01.2010 seisuga 1 015 000 krooni, seega tuleb O. Opikoval AÕS § 77 lg 2 alusel G. Gorjunovile välja maksta tema osa omandamisel 32 435,16 eurot (1 015 000 : 2 = 507 500 krooni). ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 5. G. Gorjunov ja N. Gorjunova esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Tartu Maakohtu 8. märtsi 2011 otsuse tühistamist osas, millega anti kinnistu O. Opikova ainuomandisse, ning uue otsuse tegemist, millega rahuldada vastuhagi ja jagada kinnistu korteriomanditeks vastavalt apellantide taotlusele; alternatiivselt anda kinnistu apellantide ainuomandisse ning mõista O. Opikova kasuks välja hüvitis. Menetluskulud paluvad apellandid jätta vastustajate kanda. Apellandid paluvad võtta vastu www.kv.ee väljatrükid omandi kaotuse ebaõiglase hüvitise tõendamiseks, kuna apellandid said võimaluse tutvuda hüvitise suurusega alles pärast otsuse kättesaamist, ning kutsuda kohtuistungile ekspert K. Sahk, et ületada vastuolud ekspertiisiakti lisas nr 6 toodud kirjelduse ning p-des 2.3.4 ,2.3.7, 6.3.1 ja 6.3.3 toodud arvamuste osas ning vastata küsimusele, milline on kummagi kaasomaniku kasutuses oleva kinnistuosa turuväärtus (arvestades kinnistusraamatu III jao 1. kannet) kohtuistungi ajahetkel; juhul kui ekspert ei anna vastust kinnistu turuväärtuse küsimusele, määrata täiendav ekspertiis kinnistu turuväärtuse määramiseks otsuse langetamisele võimalikult lähedasel ajal. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei ole kohus kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustades kaalunud apellantide huve ja on motiveerimata diskretsiooniotsuse tõttu vääralt kohaldanud AÕS § 77 lg 2. Riigikohtu juhistest tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 nähtub, et maakohus pidi lõpetama kaasomandi: a) viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem; b) mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades; c) poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus on lahendanud kaasomandi lõpetamise ainuüksi vastustaja huvidest lähtudes; 2) on asjakohatu kohtu tuvastus, et pooled ei ole saanud kokkuleppele kõrvalhoonete kasutamises. Asja kasutuskorra määramise hagi kohtu menetluses ei olnud. Apellantidelt omandi äravõtmine abiruumide ja kõrvalhoonete kasutamistingimuste väidetava ebaselguse tõttu ei ole proportsionaalne saavutatava eesmärgiga – omanike vastuolude kõrvaldamine. Lisaks on kinnistul kasutuskord välja kujunenud, seda pole keegi vaidlustanud. Pooled on sisuliselt kasutuskorra notariaalse kokkuleppega sätestanud, sest P. Opikovi ja J. Opikova kasutusse on antud konkreetselt piiritletud ruumid kinnistul, notariaalse tehingu osalisteks olid ka apellandid. Kinnistusraamatu kandes on märge, et isiklik kasutusõigus on määratletud lepingu lisaks oleva plaani kaudu, seal on omakorda punasega viirutatud ala kõrvalhoonest; 7 3) on asjakohatu kohtu tuvastus, et pooled pole saanud kokkuleppele kulutuste tegemises ja jagamises kinnistule. Ekspert K. Saha poolt ekspertiisiakti p-des 6.3.1 ja 6.3.3 tuvastatust nähtub, et: a) kinnistu puhul ei esine ühtegi hädavajadust ehitustööde osas, seega puudub vajalike kulutuste tegemise vajadus (

§ 63

p 1); b) kõne alla võib tulla kasuliku kulutuse tegemine katusekatte ja fassaadi osas, kuid nimetatud kulud pole vajalikud, vaid on kasulikud (

§ 63p 2).

Seega ehitusekspert K. Saha arvamusele tuginedes on tuvastatav, et hädavajalike kulutuse tegemist kinnistu puhul ei esine. Ekspert K. Sahk on andnud ekspertiisaktis mitmeti tõlgendatavaid arvamusi. Akti lisas nr 6 esitatud ehitise ehitustehnilise seisukorra kirjeldus, et „Lähitulevikus on vajalik katusekatte (eterniit, keskkonnaohutus) väljavahetus ja hoone välisseinte osaline krohvimine ja krohviparanduste tegemine“, ei haaku ekspertiisakti p-des 6.3.1 ja 6.3.3 toodud arvamusega, et pole ühtegi sellist ehitustehnoloogilist tööd, mille teostamine oleks hädavajalik. Kohus ei ole tõendit tervikuna, igakülgselt ja objektiivselt hinnanud, vaid on juhindunud ekspertiisiakti kirjeldavast lisast, mitte arvamusest ehk vastustest kohtu ja menetlusosaliste küsimustele; 4) jõudis kohus kaasomandi viisi valikul otsusele ka põhjusel, et O. Opikova kasutuses olevate siseruumide seisukord on väga hea ja apellantide kasutuses olevate siseruumide seisukord on väidetavalt rahuldav. Kaasomandi lõpetamise viisi valik ei sõltu ühe või teise kaasomaniku kasutuses olevate pindade tehnilisest seisukorrast; 5) on O. Opikova kogu menetluse vältel kohut eksitanud, väites, et kinnistul paiknev elamu vajab viivitamatult kapitaalremonti. Hagiavalduses väitis hageja, et ehitis vajab kapitaalremonti, sest vundament on ehitatud maakividest (maakividest vundamendid on ühed vastupidavamad) ja osa vundamendist vajab väljavahetamist, katus vajab viivitamatut väljavahetamist. Vastuses vastuhagile leidis O. Opikova, et ehitise kapitaalremondiks tuleb kulutada vähemalt 1 000 000 – 1 500 000 krooni ning apellantidel puuduvad sellised vahendid, samuti apellandid ei soovi osaleda ehitise kapitaalremondis. 31.03.2008 istungil leidis O. Opikova, et fassaadi ja katuse remont maksab 800 000 krooni. Eeltoodust nähtub, et O. Opikova ei oska määratleda remondivajadust ja pakub suvaliselt välja kulunumbreid. Kuivõrd kohus on motiveerinud kaasomandi lõpetamise viisi otsust remondivajaduse kaudu, kuid remondivajadust eksperdi arvamuse järgi ei eksisteeri, on otsus sisuliselt põhjendamata; 6) on ilmselge, et apellantide emotsionaalne seotus kinnistuga on kestnud kauem. Kohus ei ole tuvastanud, millal kumbki pool kinnistut ja sellele eelnevalt ehitist kui vallasasja kasutama asus, seega kohtu seiskoht, et mõlemad pooled on kinnistul elanud võrdselt kaua aega, ei ole rajatud tõenditele (TsMS 436 lg 2, 3; § 442 lg 8 rikkumine). Kohtu põhjendused apellantidelt omandi äravõtmisel on ebaveenvad, vastustaja pole esile toonud oma tähelepanuväärset huvi saada kinnistu ainuomand. O. Opikova ei kasuta kinnistut peamise elukohana, ta elab ja töötab Iirimaal. Tema abikaasale T.H. kuulub Kallastel XXX kinnistu. O. Opikova vanemate suhtes on seatud isiklik kasutusõigus. G. Gorjunov on elanud kinnistul paiknevas eluruumis teisest eluaastast (1945.

1. a)saati. Ta sai ½ mõttelise osa omandi 1994. a pärimise teel emalt Jekaterina Gorjunovalt. Nõukogude ajal oli J. Gorjunova sunnitud oma omandist loobuma, kuid pärast Eesti Vabariigi taasiseseisvumist õnnestus ehitise kui vallasasja omand taastada. O. Opikova omand on tekkinud kinkelepingu kaudu 2004. a, ta on suhteliselt noor inimene ning ei ela kinnistul, seega ei saa ta loogiliselt olla elanud kinnistul võrdselt kaua apellantidega. Kuidas ja millal O. Opikova õiguseellase J. Opikova omand ehitisele tekkis, pole teada. Kokkuvõtvalt on apellantide huvid järgmised:
2. a)säilitada omand, et neil oleks võimalik oma ainsat kinnisasja lastele pärandada;
3. b)säilitada kodu, milles on elatud aastakümneid;
4. c)lõpetada kaasomand korteriomanditeks jagamise teel, millisel juhul on arvestatud mõlema poole huvidega võimalikult suures ulatuses, sest omand säilib. Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 nähtub, et kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamist mõjutavad muuhulgas kaasomaniku vanus ning asja kasutusaeg. Maakohtu otsusest ei leia 8 lõike, milles kohus oleks arvestanud apellantide huvidega ja esitatud tõendite tähelepanuta jätmist põhjendanud, seetõttu on kohus ületanud diskretsiooni piire; 7) on menetluses kogutud kõik vajalikud tõendid kinnistu korteriomanditeks jagamiseks. Riigikohus on kaasomandi lõpetamist korteriomanditeks jagamise teel pidanud võimalikuks korduvalt (3-2-1-143-04; 3-2-1-12-08). Vastuhagi rahuldamine põhinõude osas koormaks kaasomanikke kõige vähem, põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtte riive oleks minimaalne, kuna omand säilib; 8) on kohus jätnud apellantide alternatiivnõude menetlemata, rikkudes TsMS § 438 lg 1. Apellandid ei ole alternatiivnõudest, mille kohaselt jääks asja tervik apellantidele ning hüvitis O. Opikovale, loobunud. Toimiku lk 298-299 (I
5. kd)nähtub, et loobumisjutt käis kompromissivoorus tinglikus kõneviisis. Ka tl 148 ja 178 (I
6. kd)nähtub, et apellantidel oli kogu menetluse vältel valmidus käituda alternatiivnõude rahuldamise järgselt, st hüvitada O. Opikovale omandi kaotuse eest turuväärtusele vastav summa; 9) on kohus ebaõigesti määranud apellantidele omandi kaotuse eest hüvitise. Riigikohus on leidnud, et kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (3-2-1-168-05), ning et kaasomandi lõpetamise nõudes ei ole välistatud korteriomandi väärtuse tõendamine ka samas piirkonnas asuvate sarnaste kinnisasjade müügikuulutustega (3-2-1-110-09). Viimatinimetatud lahendist nähtub ka, et asja turuväärtuse tõendamiskohustus on poolel, kes soovib ainuomandit. O. Opikova on küll finantseerinud riiklikult tunnustatud eksperdi tööd, kuid saavutatud resultaat – asja turuväärtus 01.01.2010 seisuga – oli omandi kaotust sisaldava 08.03.2011 kohtuotsuse mõttes vananenud. Turusituatsioon oli märtsis 2011 oluliselt muutunud, võrreldes olukorraga 01.01.2010. Eestis on käibel euro, kinnisvarahindade puhul on täheldatav tõusutrend. Apellandid on teinud päringud kinnisvaraportaalis www.kv.ee ning on jõudnud järeldusele, et hinnavahemikus 30 000-33 000 eurot ei pakuta Kallastel Peipsi järve ääres vähemalt 3161 m² maatükil kahe heas seisukorras korteri ja kasutamiskõlblike kõrvalhoonetega kinnistut ega korteriomandit. Elamispinna poolest ligilähedaste elamute hinnad algavad 56 881,37 eurost, kuid seejuures on krundi suurus vaid 600 m², vajalikud kõrvalhooned puuduvad. Seega hüvitise 32 435,16 eurot saamisel ei ole apellantidel võimalik soetada samaväärset eluaset. Kohus oleks pidanud igal juhul arvestama, et isiklikust kasutusõigusest prii apellantide kinnistuosa on turul märkimisväärselt kallim kui isikliku kasutusõigusega koormatud vastustaja kinnistuosa. Ka ekspert K. Sahk leidis ekspertiisiaktis, et eksperthinnangus määratud turuväärtus kehtib eeldusel, et kinnistusraamatu III jaos olev kanne, isiklik tasuta ja tähtajatu kasutusõigus elamu osale ja kõrvalhoone osale J. Opikova ja P. Opikovi kasuks, on kustutatud. Sama seisukohta on toetanud AS Kaanon Kinnisvara oma eksperthinnangutes. Apellantide kasutuses oleva kinnistu mõttelise osa väärtuseks on hinnatud 890 000 krooni ning O. Opikova kasutuses oleva kinnistu mõttelise osa väärtuseks 495 000 krooni ja seda ennekõike põhjusel, et O. Opikova kinnistuosa on koormatud isikliku kasutusõigusega. Riigikohtu seisukohast tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 (p 11) nähtub, et maakohus oleks pidanud hindama ka apellantide esitatud AS Kaanon Kinnisvara eksperthinnangut, eelkõige sellest aspektist, miks tuleb jätta tähelepanuta apellantide kinnistuosa kõrgem turuväärtus isikliku kasutusõiguse puudumise tõttu ning juhinduda ekspert K. Saha määratud turuväärtusest, kus on samuti sätestatud, et turuväärtus kehtib vaid eeldusel, et isiklik kasutusõigus on kustutatud. Milline võiks olla apellantide kasutuses oleva kinnistuosa hüvitis, on teadmata, sest O. Opikova pole otsusele lähedase aja turuväärtust asja puhul tõendanud, st pole tõendamiskoormist piisavalt kandnud. 9 Apellandid viitavad Riigikohtu seisukohale tsiviilasja nr 3-2-1-15-06 p-s 15 ning leiavad, et on teinud kõik endast oleneva õiglase hüvitise saamiseks. Apellandid on juba 11.09.2007 menetlusdokumendis taotlenud kohtuliku ekspertiisi läbiviimist. Seejärel on apellandid tellinud AS-lt Kaanon Kinnisvara eksperthinnangu nende kasutuses oleva kinnistuosa turuväärtuse määramiseks. Kohus pole menetlenud apellantide 11.09.2007 taotlust kohtuliku ekspertiisi määramiseks, seevastu O. Opikova 28.02.2008 taotlust kohus menetles. 6. O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikov vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata ja apellantidelt vastustajate kasuks menetluskulude väljamõistmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on kohus lõpetanud kaasomandi kaasomanike huvisid arvestades. Seejuures omavad tähtsust ka kaasomanike omavahelised suhted ning see, kas kaasomanikud suudavad kaasomandisse kuuluvaid korteriomandi mõttelisi osi ühiselt hallata ja asja säilimise tagada. Tulenevalt korteriomandiseaduse § 1 lg-test 1, 2; § 2 lg-st 1 säiliks vastuhagi rahuldamise korral kinnistul suures osas kaasomand. Kaasomandisse jääksid maatükk, kommunikatsioonid, kõrvalhooned, rajatised jne. Seega oleks pooltel ka edaspidi vaja teha koostööd ja saavutada kokkuleppeid kinnistu kasutamiseks, sh kinnistul asuvate ehitiste säilitamiseks ja parendamiseks. Arvestades poolte seniseid suhteid, ei ole see ilmselt võimalik ja tooks kaasa uusi vaidlusi. Seega kinnistu jagamine korteriomanditeks ei ole poolte suhteid arvestades ja korteriomandite moodustamisel säiliva kaasomandi eseme suuruse tõttu kaasomanike huvides. Pooltevahelisi teravaid suhteid iseloomustab täiendavalt asjaolu, et 17.05.2011 lõi G. Gorjunov P. Opikovi rusikaga näkku, põhjustades P. Opikovile kehavigastuse (vastustajad paluvad võtta asja juurde 17.05.2011 kiirabikaart). Sündmuse kohta on esitatud avaldus kriminaalasja algatamiseks. Kaasomandi lõpetamise eesmärgiks peaks olema omandi kasutamise, valdamise ja käsutamise lihtsustamine ning omanike paljususest tingitud takistuste omandi kasutamiseks, valdamiseks ja käsutamiseks kõrvaldamine. Apellantide huvide arvestamine on muuhulgas toimunud neile omandi kaotuse eest õiglase hüvitise määramisel. Saadud hüvitise eest on apellantidel võimalik omandada uus kinnisasi ning realiseerida ka soov pärandada lastele kinnistu. Kohus on kõiki asjaolusid kaalunud ja lõpetanud kaasomandi kaasomanikke kõige vähem koormaval viisil; 2) vajab elamu remonti. Ekspert K. Sahk on eksperdiarvamuses leidnud, et lähitulevikus on vajalik elamu katusekatte vahetus, hoone välisseinte osaline krohvimine ja krohviparanduste tegemine. Isegi kui nende tööde tegemine ei ole elamu säilimiseks koheselt hädavajalik, vaid on vajalik elamu eluea pikendamiseks, on eeldatav, et omanikud soovivad, et ehitised säiliksid võimalikult kaua ja oleksid sihtotstarbeliselt kasutatavad. Katusekatte vahetus ja fassaadi remont on suuremahulised ja kulukad tööd (Mega Grupp OÜ hinnapakkumine 883 530 krooni). Kohus on põhjendatult lähtunud kõigist eksperdiarvamuses sisalduvatest seisukohtadest, mitte üksnes eksperdi järeldustest; 3) ei ole õige apellantide väide, et nende emotsionaalne seotus kinnistuga on kestnud kauem. Seotust kinnistuga ei saa rajada kaasomanike vanusele ega sellele, et O. Opikova elab Iirimaal. Kinnistut kasutavad püsivalt O. Opikova vanemad, kelle kasuks on seatud isiklik kasutusõigus. Kinnistu kuulus O. Opikova perele juba enne nõukogude aja algust. Vastustajad on korduvalt väitnud, et elamu ½ mõtteline osa tagastati J. Opikovale omandireformi käigus. Apellandid ei ole sellele asjaolule vastu vaielnud; 4) on kohus hüvitise määramisel lähtunud õigesti ekspert K. Saha eksperdiarvamuses sisalduvast kinnistu turuväärtusest. Kohtulik ekspertiis on kaalukam tõend, kui poole esitatud kinnisvarabüroo arvamus kinnistu väärtuse kohta. Kui apellandid ei nõustunud K. Saha arvamusega ja leidsid, et kinnistu turuväärtus oli maakohtu otsuse tegemise ajaks muutunud, lasus apellantidel tõendamiskoormis seda tõendada. 10 Etteheide, et kohus pole menetlenud apellantide taotlust kohtuliku ekspertiisi määramiseks, on põhjendamatu. O. Opikova ekspertiisitaotluse rahuldamisel andis kohus võimaluse eksperdile küsimuste esitamiseks ka apellantidele. K. Saha eksperdiarvamus andis vastuse kinnistu turuväärtuse kohta, mistõttu jääb arusaamatuks, mida oleks muutnud see, kui ekspertiis oleks määratud apellantide taotluse alusel. Apellandid ei ole esitanud maakohtule TsMS § 333 lg 1 järgi vastuväidet apellantide ekspertiisi taotluse menetlemata jätmise osas; 5) ei ole apellantide esitatud plaanide alusel võimalik korteriomandeid moodustada, kuna apellantide esitatud plaanid ei kajasta ümberehitusi, mida elamus on tehtud nii apellantide kui vastustajate kasutuses olevates ruumides (3-2-1-6510). Tegelikkusele ei vasta ka apellantide esitatud kinnistu asendiplaan (plaanilt puudub üks kuur ning kaks garaaži). Asjaolule, et kinnistu plaanid ei vasta tegelikkusele ja kinnistul asub ehitisi, millised ei kajastu ehitisregistris, on tähelepanu juhtinud ka ekspert K. Sahk; 6) ei arvesta apellantide nõue korteriomandite moodustamiseks kaasomandi mõtteliste osade suurusega, mistõttu ei saa korteriomandite reaalosade määratlemisel lähtuda apellantide ettepanekust. Apellandid soovivad, et nende omandisse jääva reaalosa suurus oleks 165,1 m² ja O. Opikova omandisse jääva reaalosa suurus 136,3 m². Nii apellantidele kui O. Opikovale kuulub kinnistust ½ mõttelist osa. Apellantidel ei ole õigust saada kaasomandi jagamise tulemusena suuremat osa kaasomandist, kui neile kuulub. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu kaasomandi lõpetamise viisi osas. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega rahuldab vastuhagi ja lõpetab kaasomandi selliselt, et O. Opikova ning Georgi Gorjunovi ja Natalia Gorjunova kaasomandisse kuuluv kinnistu XXX (registri nr 1762704, katastritunnus 27901:002:0080) jagatakse korteriomanditeks. O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikovi vajalikud tahteavaldused kaasomandi lõpetamiseks kinnistu jagamisega korteriomanditeks tuleb asendada käesoleva otsusega. O. Opikova hagi G. Gorjunovi ja N. Gorjunova vastu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et poolte kaasomandisse kuuluv kinnistu antakse O. Opikova ainuomandisse, tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti menetluskulud poolte endi kanda. 8. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja esitanud hagi kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et hageja ainuomandisse antakse kaasomandis olev kinnistu ja hagejale pandaks kohustus hüvitada kostjatele nende kaasomandi osa rahas. Kostja esitas vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand selliselt, et jagada kinnistu korteriomanditeks, kusjuures tema omandisse jäävad korterid 2 ja 4 ning O. Opikova omandisse korterid 1 ja 3 (I kd, t.l 30, 168). Maakohus lõpetas kaasomandi hagis esitatud viisil, s.o andis kinnistu hageja ainuomandisse ning pani hagejale kohustuse maksta kostjatele rahaline hüvitis neile kuulunud kaasomandi osa eest 32 435,16 eurot. Maakohus põhjendas kaasomandi lõpetamist hagis taotletud viisil sellega, et kaasomanike vahel esinevad isiklikud vastuolud, mistõttu nad ei jõua omavahelistele kokkulepetele abiruumide ja kõrvalhoonete kasutamises ning kulutuste tegemises kaasomandile. Kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel ei ole põhjendatud, kuna sel juhul jäävad kestma omanikevahelised vastuolud ning tekitab pooltele täiendavaid kulutusi. 11 Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuses esitatud seisukohaga, et maakohus ei ole kinnistu hageja ainuomandisse jätmisega arvestanud apellantide huvidega, on põhjendamatult eelistanud hageja huvisid ning sellega ületanud diskretsiooni piire. Riigikohus on mitmetes lahendites (näiteks 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, 29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10) asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikus suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Asja materjalidest nähtub, et poolte kaasomandisse kuuluva elamu puhul on tegemist kahekordse nelja korteriga elamuga (II kd, t.l 22 olev ekspertarvamus). Vastavalt väljakujunenud kasutuskorrale kasutavad hagejad kortereid 1 ja 3 ning vastuhagejad kortereid 2 ja 4. Kasutuskorra olemasolu tõendab ka isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu p 3.4 (I kd, t.l 14), millest nähtuvalt J. Opikoval ja P. Opikovil on õigus kasutada kinnistul asuvast elamust ja kõrvalhoonest osa, mis on käesoleva lepingu lisaks oleval kinnistu asendiplaanil viirutatud punasega. Maakohus on vaidlustatud otsuse põhjendavas osas samuti märkinud, et poolte vahel ei ole vaidlust, milliseid eluruume üks või teine pool kasutab. G. Gorjunov kinnitas ringkonnakohtu istungil, et ta elab vaidlusaluses elamus alates 1946. a ning J. Opikova ja P. Opikov kinnitasid, et nad elavad vaidlusaluses elamus alates 1993. a. Vaidlust ei ole selles, et hageja O. Opikova elab alaliselt Iirimaal. Hageja on hagiavalduses kinnitanud, et elamu vajab koheselt kapitaalremonti ning kuna Gorjunovid ei ole sellises mahus remonditöödega nõus, tuleb kaasomand lõpetada. Ekspertarvamuses (II kd, t.l 34 p 6.3) on ekspert leidnud, et ei ole ühtegi sellist tööd, milliste teostamine oleks antud ehitise korral hädavajalik, st ehitise säilimise seisukohalt tulenevalt puudus hädavajadus teostada mingeidki ehitustöid. Lühemas perspektiivis võib kõne alla tulla hoone fassaadi ja katusekatte korrastamine ja nende tööde puhul on tegemist parandusliku kulutusega. Seega tuleneb ekspertarvamusest, et elamule ei ole vaja teha vajalikke kulutusi

§ 63

p 1 tähenduses ning põhjendatud ei ole hageja väide, et kaasomandi lõpetamist tingib Gorjunovide soovimatus osaleda elamu vajalike tööde tegemises. Hoone fassaadi ja katusekatte korrastamise tööd, mis võivad kõne alla tulla lühemas perspektiivis, on ekspertarvamuse kohaselt kasulikud tööd, millega parandatakse ehitist (

§ 63

p 2) ning hageja ei saa põhjendada kaasomandi lõpetamist sellega, et ta ei saavutanud Gorjunovidega üksmeelt nende tööde tegemises. Lisaks on ekspertarvamuses (II kd, t.l 24) märgitud, et hageja poolt teostatud ehitustööd ei olnud vajalikud. Eelnevast tulenevalt on ekslik maakohtu seisukoht, et kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse, õigustab Gorjunovide soovimatus osaleda kulutuste tegemises kinnistul asuvale elamule. Ainuüksi asjaolu, et hageja ei ole rahul senise kinnistu kasutuskorraga (kinnistul asuvate abiruumide kõrvalhoonete osas), ei ole piisav, et kaasomandi lõpetamisel antakse kogu kinnistu hageja ainuomandisse. Kuivõrd kaasomandi lõpetamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestamisega, siis on põhjendatud jagada kaasomand korteriomanditeks. Kaasomandi lõpetamine asja korteriomanditeks jagamise teel on põhjendatud eelkõige sellega, et kaasomandis oleva elamu puhul on tegemist korterelamuga, elamus faktiliselt elavad isikud on eakad inimesed ja seal kaua elanud ning mõlemale poolele oleks ülemäära koormav hakata kaasomandi osa eest saadud hüvitise eest endale uut eluaset otsima. 16.01.2008 kohtuistungil on hageja möönnud võimalusega jagada kinnistu korteriomanditeks. Asja materjalidest nähtavalt on täidetud KOS §-s 3 sätestatud kinnisasja korteriomanditeks jagamise eeldused. Iseenesest võib olla õige maakohtu seisukoht, et kaasomandi lõpetamine kinnistu korteriomanditeks jagamise teel ei kõrvalda omanikevahelisi vastuolusid, kuid nimetatud asjaolu ei õigusta ühe poole ilmajätmist omandist. Pooled peavad üksteise huvidega arvestama ning kinnistu korteriomanditeks jagamisel püüdma kaasomandisse jäävat osa kasutada senist kasutuskorda järgides. 12 Arvestades eelnevat tuleb tühistada maakohtu otsus, millega rahuldati hagi, lõpetati kaasomand ja anti poolte kaasomandis olnud kinnistu O. Opikova ainuomandisse. Vastuhagi tuleb rahuldada ning kaasomand lõpetada selliselt, et kinnistu jagatakse korteriomanditeks, kusjuures G. Gorjunovile ja N. Gorjunovale jääva korteriomandi eseme reaalosadeks on korterid 2 ja 4 ning O. Opikovale jääva korteriomandi eseme reaalosadeks on korterid 1 ja 3. TsMS § 442 lg 8 viimase lause alusel ringkonnakohus ei põhjenda vastuhagejate alternatiivse nõude rahuldamata jätmist. 9. Riigikohus on 25.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et esimese astme kohtu otsus kaasomandis oleva kinnistu jagamise kohta saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. Seega ei ole kohtuotsus mitte korteriomandite tekkimise alus, vaid see asendab O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikovi nõusolekut kaasomandis olnud kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks (

§ 68lg 5).

KOS § 5 lg 3 kohaselt korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused. Kinnistamisavaldusele lisatakse riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone plaanist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad numbrid ning muud kinnistamise eeldustena seadusega ettenähtud dokumendid. Kuivõrd käesolev kohtuotsus asendab O. Opikova, J. Opikova ja P. Opikovi nõusolekut kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks, peavad vastuhagejad korteriomandite kinnistamiseks esitama kinnistusametile KOS § 5 lg-s 3 nimetatud dokumendid. AÕS § 77 lg 3 sätestab, et kaasomandi reaalosadeks jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Riigikohus on 25.10.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 asunud seisukohale, et ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamiseks (juhul, kui vastuhagejate korteriomandi eseme reaalosa väärtus on suurem talle kuuluva mõttelise osas väärtusest) saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on korteriomandite eseme reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud korteriomandid kinnistusraamatusse kantud. 10. Maakohus on põhjendatult jätnud poolte menetluskulud poolte endi kanda. Maakohtu vastav otsustus põhineb Riigikohtu 27.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 väljendatud seisukohal. Ringkonnakohus märgib, et kuna kaasomand lõpetati mõlema poole huvides, siis vaatamata sellele, et ringkonnakohus lõpetas kaasomandi vastuhagis soovitud viisil, tuleb ka poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 kolmanda alternatiivi alusel. Apellatsioonkaebus osas, milles taotletakse poolte menetluskulude jätmist hageja kanda, ei ole põhjendatud. Viivi Tomson Andra Pärsimägi 13 Üllar Roostoja