Kostja peamiseks eesmärgiks oli kauba müük. Kui müük ei toimi, siis annab see üürnikule aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Olukorras, kus kostja üüripind moodustas kogu kaubanduskeskusest ca 5%, ei olnud kostjal võimalik mõjutada kaubanduskeskuse turundustegevust ja reklaami. Asjaolu, et inimesed ei tulnud keskusesse ja kostja müügimahud olid sellest tulenevalt olematud, tulenes täielikult hagejast. Kostjal oli mõjuv põhjus
3 Kostja tasus hagejale üürilepingu sõlmimisel lepingu p 7.1 alusel üüri tasumise tagamiseks tagatisraha 55 764 krooni. Kostja tegi juba 30.12.2008 kirjas ettepaneku arvestada tagatisraha üüri katteks. Kostja tasus hageja viimased arved arvestusega, et tagatisraha üüri katteks arvestades olid kõik hageja arved seisuga 03.02.2009 tasutud. Kostja vaidles vastu ka 28.02.2009 kommunaalkulude arvele summas 5814.86 krooni. Arvestades, et kostja ei ole veebruaris üüripinda kasutanud, siis on alusetu nõuda kostjalt tasu kommunaalkulude eest, mida talle ei ole tegelikkuses osutatud. MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus rahuldas 26.03.2010 otsusega hagi osaliselt ning mõistis välja AS-lt Dentes põhinõude 71 668.58 krooni, viivise 3540.75 krooni ja viivise alates 28.03.2009 0,05% päevas summast 71 688.58 krooni kuni põhinõude täieliku täitmiseni OÜ Tarmeko KV kasuks. OÜ Tarmeko KV nõude AS Dentes kohustamiseks täitma poolte vahel 24.04.2008 sõlmitud üürilepingut jättis kohus rahuldamata. Poolte menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 2 alusel OÜ Tarmeko KV kanda. Otsuse kohaselt kohus leidis, viidates poolte vahel sõlmitud lepingu p-le 6.3 ja
lg-le 1, et kostjal oli mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, mis kaalus üles hageja huvid. Hageja on avaldanud, et kostja üüritud pinnale oli mitu pretendenti, seega ei oleks pind jäänud üürnikuta ja hageja oleks nii või teisiti saanud tulu, et tasuda laenumakseid. Lühikese aja jooksul asus kostja poolt vabastatud pinnale uus üüriline, mida hageja ka kinnitas. Kostjal oli kahjumlik jätkata äritegevust Tartu Mööblimajas. 2008 oktoobri-novembri kasumiaruande kohaselt oli kostja kahjum nimetatud perioodil 159 192 krooni. Selliselt jätkates oleks kostja olnud peatselt pankrotis. Tähtsust omab ka tõik, et asjaolu, et inimesed ei tulnud kaubanduskeskusesse ja kostja müügimahud olid sellest tulenevalt olematud, tulenes täielikult hagejast, mitte kostjast. Seetõttu ei saa väita, et kostja suutmatus kasumlikult majandada oleks olnud tingitud temast endast. 05.02.2009 soovis kostja üle anda hagejale ruumi võtmed, kuid hageja esindaja keeldus võtmeid vastu võtmast, mida on kinnitanud ka tunnistajad. Hageja on esitanud kostjale arve nr 1992 detsembri 2008 üüri eest, arve nr 2101 jaanuari 2009 üüri eest, arve nr 2212 veebruari 2009 üüri eest, arve nr 2356 veebruari 2009 kommunaalkulude eest (koristus, prügi, valve, vesi, küte ja ventilatsioon, üldelekter, turundus) ja arve nr 2322 märtsi 2009 üüri eest. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 7.1 mõte on tagada lepingu kehtivuse ajal ja kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmine. Seega oleks käesoleval juhul põhjendatud tasaarvestada kostja tasutud tagatis hageja nõuetega kostja vastu.
lg 2 järgi peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Kostja on teinud tasaarvestusavalduse, millega soovib tasaarvestada tagatisraha ja hageja üüritasu nõude 55 764 krooni ulatuses, millisele summale lisandub
lg 2 alusel intress 5,78% aastas (viie Eestis tegutseva kommertspanga hoiuseintressi keskmine).
lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Üürileping lõppes erakorralise ülesütlemisega 16.01.
lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise põhjus olema objektiivne ning ei saa olla tingitud ülesütlemist taotletavast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Riigikohus on märkinud, et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotletavast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob
Teiseks peab ülesütlemisvajadust tekitav põhjus olemas oluline. Riigikohus on märkinud, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks (3-2-1-100-04). 16.01.2009 teates viidatakse esiteks varasemalt esitatud ettepanekutele üürilepingu lõpetamiseks, teiseks sellele, et kostja müügipind vabaneb. Finantsraskusi teates ei mainita. Lisaks ei ole üürnik selles kirjas märkinud, et lõpetab üürilepingu, üürnik on avaldanud, et soovib üürilepingut lõpetada. Lepingu lõpetamisel ja selleks soovi avaldamisel on vahe. See, et hageja on varasemalt keeldunud üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest, ei saa olla üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise aluseks. Kuna tegemist oli tähtaegse lepinguga, siis oli hagejal õigus ennetähtaegsest lõpetamisest keelduda. Asjaolu, et kostjal vabaneb mingi muu pind, ei saa olla oluline põhjus
Tegelik põhjus, miks kostja soovis lepingut lõpetada, seisneski selles, et kostjale kuuluval kinnistul Tartus XXX vabanesid pinnad, kuhu kostja ei suutnud uusi üürnikke leida. Käesoleval ajal ongi kostja mööblipood end sisse seadnud kostjale kuuluvates ruumides XXX . 5 Kostja finantsraskused, millega kohus on põhjendanud lepingu ülesütlemist, ei saa olla ülesütlemisalus ainuüksi juba seetõttu, et ülesütlemisteates sellele ei viidata. Samas isegi kui kostja oleks nimetatud alusele ülesütlemisavalduses tuginenud, ei saaks see olla aluseks üürilepingu ülesütlemiseks
lg 1 alusel, kuna nimetatud asjaolu tuleneb kostjast, tegemist ei ole asjaoluga, mis oli poolte jaoks ettenägematu ja mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on ühe või teise poole jaoks muutunud võimatuks. Kohus on seejuures lepingu ennetähtaegset lõpetamist põhjendanud järeldusega, et kostjal oli kahjumlik jätkata äritegevust Tartu Mööblimajas. Arvestades majandusraskuste aega, võib pidada üldteada asjaoluks, et keegi ei teeni kasumit ja äriühingud rakendavad jõupingutusi, et kahjumit vähendada. Kostja oleks pidanud leidma võimalusi paremaks majandamiseks. Kohus on märkinud, et tähtsust omab ka tõik, et asjaolu, et inimesed ei tulnud kaubanduskeskusesse ja kostja müügimahud olid sellest tulenevalt olematud, tulenes täielikult hagejast, mitte kostjast. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit tõendamaks, et inimesed ei tulnud kaubanduskeskusesse, samuti jääb arusaamatuks, mida see üldse tähendab. Kas kohtu meelest ei käinud seal ühtegi inimest või käis vähe inimesi. Kohtuotsuse motivatsioonis ei saa kirjutada selliseid sisutuid ja ebaselgeid lauseid. Pealegi, kui kohus leidnuks, et seal ei käinud ühtegi inimest, siis pidanuks kostja lepingu üles ütlema sellel alusel ning siis oleks tulnud kontrollida, kas hageja kohustuseks oli tagada, et inimesed tulevad kaubanduskeskusesse. Isegi kui kostjal oleks olnud majandusraskused ja kui lepingujärgne üür ei vastanud enam turuhinnale, siis on seaduses ette nähtud muud võimalused lepingust tuleneva õiguste ja kohustuste tasakaalu parandamiseks.
Kui teine pool lepingu muutmisega ei nõustu, siis tekib muutmist taotlenud poolel õigus leping üles öelda. Kohus on teadlikult teostanud ebaõigesti TsMS § 313 lg-s 1 sätestatud huvide kaalumist. Kohus on lähtunud sellest, nagu oleks hageja avaldanud, et tal on kostja üüritud pinnale mitu pretendenti ja seega ei oleks pind jäänud tühjaks. Hageja esindaja väide oli, et kaubanduskeskuse avamisel oli sellele pinnale mitmeid kandidaate. Hageja kinnitas, et käesoleval juhul on küll võimalik leida pinnale uut üürnikku, kuid üürihinnaga, mis on tunduvalt madalam hinnast, mis oli kostjaga kokku lepitud. Eespooltoodud põhjendustel oleks kohus pidanud hagi rahuldama tervikuna ning muuhulgas kohustama kostjat täitma poolte vahel sõlmitud üürilepingut. Kohtuotsuse osaga, milles hagi on rahuldatud, nõustub hageja vaid resolutsiooniga. Hagi tulnuks rahuldada põhjusel, et kostjal ei olnud üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks alust. Otsuse põhjendused on ebaselged. Näiteks on tuvastatud, et üürileping lõppes 16.01.
Kostja on esitanud kohtule tõendid selle kohta, et üüripinnal tegutsemise aja jooksul teenis ta väga suurt kahjumit. Üüripinna kasutamise jätkamisel oleks kostja tänaseks pankrotistunud. Üürilepingu ülesütlemise tingis nii hageja tegevus kaubanduskeskuse omanikuna (olematu turundustegevus, mis avaldus klientide puudumisena kaubanduskeskuses) kui ka kostjast sõltumatu majanduskeskkond. On üldiselt teadaolev asjaolu, et terve 2009. a jooksul halvenes majanduskeskkond oluliselt ning ka 2010 mais oli sisetarbimine ikka veel väga nõrk. Eeltoodule tuleb lisada asjaolu, et hagejal ei ole olnud probleeme uute üürnike leidmisel. Hageja on ka apellatsioonkaebuses avaldanud, et hagejal ei ole raske leida pinnale uut üürniku, kuigi madalama üürihinnaga. Hagejal ei ole kohane väita, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu (eesmärgiga saada kostjalt tänases majandusolukorras ebamõistlikult kõrget üüri) kaalub üles kostja huvi hoida ära enda pankrot. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjusena on üürniku pankrotti käsitlenud seadusandja ka
§-s 319 üürileandja erakorralise ülesütlemise alusena, mis kinnitab ühtlasi, et üürniku pankrotti (sh võimalikku pankrotti) on seadusandja pidanud mõjuvaks põhjuseks ning et sellele asjaolule on võimalik mõlemal tugineda (s.o üürnikul läbi
lg 1 ning üürileandjal läbi
Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja teenis vahemikus 2008 oktoober kuni november kahjumit 159 000 krooni ning et üürilepingu edasine täitmine oleks tähendanud keskmises perspektiivis kostja pankrotti. Väär ja tõendamata on hageja väide, nagu olnuks lepingu ülesütlemise põhjuseks XXX kinnistul pinna vabanemine. Kõnealusel kinnistul on kostja tegutsenud kogu aeg. Finantsraskused ja oht pankrotistuda sundisid kostjat aga oma tegevust koomale tõmbama ning loobuma üüripindadest hageja kaubanduskeskuses. Kuigi kostja ei esitanud hagejale kirjalikku taotlust
alusel, üritas ta enne lepingu ülesütlemist jõuda vastaspoolega kokkuleppele, kuid hageja ei olnud nõus tegema üürinõude osas järeleandmisi. Hageja kompromissitust kinnitab ka tema kohtumenetluse käigus esitatud nn kompromisspakkumine, mille raames pidanuks kostja tasuma hagejale 12 kuu (läbirääkimiste käigus alandas hageja oma nõudmist 11 kuu üüri summale) üürisumma, olgugi, et hagi hõlmas vaid nelja kuu üüri ning hageja oli ka ammu uue üürniku leidnud. Kaubanduskeskuse väga hõreda külastatavuse tõttu oli kostja müügikäive nii madal, et ta ei oleks saanud kasumlikult majandada isegi siis, kui üürihind oleks olnud null krooni. Kaubanduskeskuse külastatavus aga ei sõltunud kuidagi kostjast, kelle kasutuses oli vaid mõni protsent kogu kaubanduskeskuse pinnast. 7 Hageja poolt 16.04.2010 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, sest hagejal ei ole võimalik kostja poolt juba üles öeldud üürilepingut veel kord üles öelda. Vastuapellatsioonkaebuses vaidlustab kostja maakohtu otsust osas, millega kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 71 668.58 krooni, viivise 3540.75 krooni ja alates 28.03.2009 viivise põhinõudelt 0,05% päevas kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Vastuapellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohus tuvastas, et kostja on kehtivalt tasaarvestanud kostjal hageja vastu oleva tagatisraha nõude hagejal kostja vastu oleva üürinõudega, mille tulemusena puudusid pooltel lepingu ülesütlemise seisuga nõuded üksteise vastu. Kuna kohus leidis, et ülesütlemine oli kehtiv, jääb arusaamatuks, miks ja millisel alusel on kohus mõistnud kostjalt hageja kasuks välja veebruari- ja märtsikuu üüri ning viivised sellelt. Seega on kohus eelnevalt tuvastanud üürisuhte lõppemise 01.02.2009 seisuga ning seejärel mõistnud kostjalt välja üüri sellele järgnevate kuude eest. Sellega on kohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1, mille kohaselt ei tohi kohtuotsus olla oma sisult vastuoluline. Kuna kohus tuvastas poolte vahel üürisuhte lõppemise, oleks tulnud jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et tagatisrahalt tuleb intressi hakata arvutama hetkest, mil kostjal oli õigus tagatist tagasi nõuda (s.o kaks kuud pärast üürilepingu lõppemist). Kohus on ebaõigesti kohaldanud
lg-t 2, mille kohaselt peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Nimetatud sätte kohaselt tuleb üürileandjal tagatisrahalt intressi maksta alates tagatisraha saamise hetkest, mitte kohtu poolt aluseks võetud
6. OÜ Tarmeko KV vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt, kui kohus tuvastab kostjapoolse üürilepingu ülesütlemise tühisuse, siis kuulub hagi tervikuna rahuldamisele ning langeb ära ka vastuapellatsioonkaebuse alus. Hageja märgib, et kostja on vastuses apellatsioonkaebusele mõistnud, et hageja viidatud
oleks olnud õige käitumisjuhis kostjale, kui kostjale tundus üürihind kõrge ja kui kostja oli finantsraskustes. Kui üürihinnad langevad, siis saavad üürileandjad väga hästi aru, et üürnike hoidmiseks võib olla vajalik üüri langetada. Selline nõudeõigus tuleneb ka seadusest. Kostja valis aga ebaseadusliku ja omavolilise tee ning lõpetas lepingu ühepoolselt ja kõndis üüripinnalt lihtsalt minema. Kui kostja oletus, et hageja ei olnud nõus üüri langetama, olnuks õige, siis oleks kostjal tekkinud seaduse alusel õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda. Hageja pakutud kompromiss 11 kuu üüri summas oli mõistlik. Leping oli sõlmitud 10 aastaks, seega kompromissi korral oleks hageja nõus olnud 1/10-ga kogu potentsiaalsest saamata jäänud tulust. Vastupidi, kostja kompromisspakkumine oli ebamõistlik. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostjal puudus alus leping üles öelda
§-des 314-319 alustel. Ringkonnakohus leiab, et üürniku halb majanduslik olukord tervikuna, kuid ka üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus, ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse
Ringkonnakohus leiab, et üürlepingu sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema lepingu poole äririskiga. Lepinguõigus tagab pooltele õiguse kokku leppida lepingutingimustes, mis jagavad riski või jaotavad kohustusi ja õiguseid seaduses sätestatust teisti. Kostja väide, et hageja poolne turundustegevuse puudumine oli üks lepingu ülesütlemise alus, kuna selle tagajärjeks oli kahjumiga tegutsemine, võib olla osaliselt õige. Kuid kuna pooled ei ole jaganud riski, mis tuleneb kaubanduskeskuse turundustegevuse puudulikkusest või üüripinnal asuva kaupluse ebapiisavast käibest, siis ei saa seda asjaolu käsitleda
mõttes üüripinna kasutamise takistusena ega ka mõjuva põhjusena, mis annaks aluse üürniku poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Poolte vahel sõlmitud lepingus puudub nn turunduse klausel, mis paneks kohustuse üürileandjale teatud toimingute tegemiseks ja/või teatud kaubanduskeskuse külastajate arvu tagamiseks või seostaks üüritasu suuruse eeltoodud kriteeriumitega. Pooled ei ole piiranud ka üürniku õigust tegeleda ise turundusega, mistõttu on tegemist üürniku riski valdkonda kuuluva asjaoluga. Ringkonnakohus leiab, et üürniku poolt lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei anna alust ka üürniku majanduslik olukord, sh nn pankrotieelne seisukord. Üürnik on iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma majandustegevust korraldama ning ainuüksi kumuleeruva kahjumiga tegutsemine ühel üüritud pinnal, ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise alus. Ringkonnakohus möönab, et juhul, kui pooled sellises olukorras peavad sisulisi läbirääkimisi, või kui üürileandja keeldub igasugustest läbirääkimistest ning kui muuhulgas on edutult kaalutud üürihinna alandamise võimalusi või kui lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud oluliselt ja on esitatud nõue
alusel ning ükski õiguskaitsevahend ei ole kaasa toonud üürniku soovitud eesmärki ning olukord halveneb üürnikust sõltumata jätkuvalt, siis ei saa välistada
Ringkonnakohus leiab, et arvestades poolte vahel lepinguga kokkulepitud õiguseid ja kohustusi, üldist majanduslikku olukorda, mille osas on pooled ühte meelt, ning üürniku poolt oma probleemidele lahenduse otsimise viise, siis alus, mis ülesütlemise tingis, ei ole objektiivne, vaid pigem üürniku käitumisest ja valikutest tulenev ning poolte huve kaaludes 9 puudub põhjus anda üürnikule õigus lepingu erakorraliseks üleütlemiseks
lg 1 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist.
lg 2 kohaselt peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et intressi arvutamine tagatisrahale algab hetkest, kui üürnikul on õigus tagatisraha tagasi saada. Apellant-hageja ei ole vaidlustanud tagatisraha ja sellele lisanduva intressi osas tasaarvestuse tegemist maakohtu poolt. Vastuapellatsioonkaebuses ei ole samuti vaidlustatud asjaolu, et maakohus teostas tasaarvestuse. Ringkonnakohus leiab, et
lg 2 kohaselt tuleb kostja antud tagatisrahalt intressi arvutada alates tagatisraha andmisest hagejale. Lepingu kohaselt tuli tagatis tasuda 3 kalendripäeva jooksul arvates lepingu allakirjutamisest, s.o alates 24.04.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.