KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 21. märts 2011 Tartu Tsiviilasja number 2-09-37242 T

§ 13

lg 1 kohaselt kinnisasja omaniku soovil jagatakse kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks. XXX kinnistu kasutusotstarve on maatulundusmaa. Kasutusotstarbe muutmise vajadust ei ole kohtule ei esitatud ega tõendatud, seega jääb kinnistu jagamisel tekkivate uute kinnistute kasutusotstarve samaks. Riigikohus on oma otsuse 3-2-1-103-03 p-s 26 leidnud, et maatükist reaalosa eraldamisel ehk kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Näiteks on kinnisasi maakorraldusseaduse § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Küsimuse lahendamine, kas asja olemus võimaldab selle jagamist, hõlmab muuhulgas ka elukeskkonna ja maastiku omapära hoidmise, otstarbeka juurdepääsutee tagamise, kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimise ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimaluse hindamist. Kinnistu on koormatud rohkete kitsendustega, kuid kitsenduste suhtes õigustatud isikutel ei ole vastuväiteid kinnistu jagamisel reaalosadeks kostja taotletud viisil.

§ 3lg 1 kohaselt kuulub maakorralduse läbiviimine kohaliku omavalitsuse pädevusse.

Kohtule on L. Ehrlichi poolt esitatud Võnnu Vallavalitsuse 27.05.2010 kiri nr 473, mille kohaselt on vallavalitsus asunud seisukohale, et vaidlusaluse kinnistu jagamine ei ole mõistlik õueala ja hoonekoosluse lõhkumise tõttu. Kohus oli seisukohal, et kinnistu jagamise mõistlikkuse hindamine ei kuulu kohaliku omavalitsuse pädevusse. Kohalikul omavalitsusel on õigus keelduda maakorraldustoimingute tegemisest, kui kinnistu jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust, samuti kui maatüki olemus välistab selle jagamise reaalosadeks. 3 L. Ehrlichi poolt on kohtule esitatud Omandi OÜ tegevjuht A.L. arvamus, mida saab käsitleda eriteadmistega isiku arvamusena. Kohus ei nõustunud arvamuse andja seisukohaga, et maakorralduse läbiviijal on õigus teha otstarbeka maakorralduse läbiviimiseks omapoolseid ettepanekuid sel viisil, et keelduda kinnistu jagamise toimingutest, sest jagamine ei ole otstarbekas. Kohus oli seisukohal, et kaasomandis oleva kinnistu jagamisel reaalosadeks kaalub omandiõigus teatud piirini üles kinnistu jagamise otstarbekuse. Kohus möönis, et kinnistute piir hakkab kulgema läbi õueala, jagades ka kinnistul asuvad hooned, kuid samas ei poolita ühtegi hoonet. Kinnistute piir jätab kummagi kaasomaniku jaoks tema hoonete ümber ruumi. L. Ehrlich kaotab küll sauna kasutamise võimaluse (kui pooled ei lepi kokku teisti), kuid see asjaolu ei saa samuti olla aluseks kinnistu kaasomanikult tema omandi võõrandamiseks. Ü. Ehrlich on võrdses ulatuses kinnisasja kaasomanik ning jääb kinnistu jagamise käigus ilma elamust, mis jääb L. Ehrlichile kuuluvale kinnistule. Kohtule ei ole ei poolte ega maakorraldusspetsialistide poolt esitatud ühtegi alternatiivset võimalust kinnistu jagamiseks reaalosadeks, kui Ü. Ehrlichi poolt nõutav on ebaotstarbekas. Võnnu valla üldplaneeringu kohaselt eelistatakse kompaktse asustusega alade moodustamise asemel maakasutust, kus katastriüksusi ei jaotata väiksemaks kui 1 ha. Kohus oli seisukohal, et A.L. e on oma arvamusse selle lause sissekirjutamisel rebinud selle välja üldplaneeringu mõtte kontekstist: vältida kompaktse asustusega alade moodustamist - ning see põhimõte ei ole laiendatav kinnistute jagamisele kaasomandi lõpetamisel. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. L. Ehrlich esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
2. juuni 2010 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohus kohelnud menetluspooli ebavõrdselt, eelistades menetluslikult kostjat ning rikkus seeläbi TsMS §-i
3. Kostja on venitanud vastuhagi esitamisega ning pole esitanud põhistatud avaldust menetlustähtaja pikendamiseks. Juhul kui kohus poleks kostjale menetluslikku eelist andnud, poleks vastuhagi esitatud ning poleks suure tõenäolisega vaidlustatavat otsust tekkinud; 2) ei ole maakohus kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamisel arvestanud hageja huvidega. Kohus on motiveerimata diskretsiooniotsuse tõttu vääralt kohaldanud AÕS § 77 lg-t
4. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-45-06 leidnud, et asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Käesoleval juhul on kohus kaasomandi lõpetanud ainuüksi kostja huvidest lähtuvalt. Hoonetekompleksi lõhkumine moel, mis võtab ära hageja suurelt perelt ainsa pesemisvõimaluse, ei ole hageja hinnangul kaalult vähemtähtis kui vastustaja huvi saada endale kinnistu reaalosadeks jagamise kaudu eluasemeks saun. Kinnistul paiknevat elumaja ei saa pidada kostja koduks, sest ta ei viibi seal püsivalt ning ei hoolitse selle eest. Samuti on ebamõistlik eeldada, et kostja lubab hagejal edaspidi sauna kasutada. Käesoleval juhul ei ole kohus hageja huvidega arvestanud ja esitatud tõendite tähelepanuta jätmist põhjendanud, seetõttu on kohus ületanud diskretsiooni piire. Kostja ei ole seotud kinnistuga emotsionaalselt ja ajalooliselt. Kostja kolis sinna elama pärast poolte abiellumist. Hagejal seevastu on kinnistuga palju suurem emotsionaalne ja ajalooline seos, kuna kinnistu puhul on tegemist hageja lapsepõlvest saati naabrite majaga. Kostjaga ühepereelamu ühine kasutamine pole võimalik kostjast tingitud põhjustel. Kostja on labiilse närvisüsteemiga isik. Lastele ja endale turvalise kodu säilitamise huvides ei pea hageja võimalikuks labiilse närvisüsteemiga kostja naabrust. Tsiviilasjas nr 2-09-32256 on tõendamist leidnud, et kostja on olnud hageja suhtes vägivaldne. Seetõttu on õiglane ja mõistlik jagada 4 kaasomand sel viisil, et kinnistu tervikuna jääb hageja ainuomandisse ja ta hüvitab kostjale kuuluva osa rahas; 3) on kohus jätnud põhjendamata, miks tuleb jätta tähelepanuta XXX kinnistu isikliku kasutamisõigusega koormamise ning kinnistu kinkeleping ja asjaõigusleping. Vastustaja on võõrandanud 10.08.2009 XXX pindalaga 7 051 m2 P.K. . Kinkelepinguga on tõendatud asjaolu, et: a) kostja ei hooli tegelikult omandist, on andnud tasuta ära hoonestatud kinnistu; b) kostjale on tagatud elu lõpuni eluruumi isiklik kasutus, see tähendab tal on olemas konkreetne elukoht ning tema väited elukoha puudumisest ning kinnistul saunas elamise väljavaadetest ja selle eluruumiks ümberkujundamisest pole tõsiseltvõetavad, c) saunast eluruumi loomiseks puuduvad kostjal rahalised vahendid ning vahendite puudus on ühtlasi tingitud kostja kinketehingust. Kohus ei ole hinnanud hageja väited, et kostjal on olemas kodu, elukoht, tal puudub eluline vajadus kinnistu reaalosadeks jagamiseks; 4) on kohus vääralt hinnanud tõendeid, sh tl 42-43 esitatud tõendit, ning jõudnud vale kaasomandi lõpetamise viisini. Hageja arvates pole toimikus lk 42-43 sisalduv kinnistu jagamisplaan maakorralduslikel põhjustel realiseeritav. Hageja on korduvalt dokumentaalselt tõendanud, et kostja taotletud viisil kinnistu reaalosadeks jagamine pole võimalik ning esitas selleks Võnnu Vallavalitsuse kaks kirjalikku seisukohta ning eriteadmistega isiku arvamuse. Kostja viis kaasomandi lõpetamiseks rikub

§ 5lg-s 1 sätestatud nõuded.

Riigikohus leidis oma otsuses nr 3-2-1-103-03, et nii maatükist kui ka sellel asuvast ehitisest reaalosa eraldamise võimalusi hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Kohus on sisuliselt omistanud endale maakorraldusspetsialisti pädevuse, märkides et vaidlusalust kinnistut on võimalik jagada reaalosadeks Ü. Ehrlichi vastuhagis taotletud viisil ja moel olukorras, kus maakorraldusala asjatundja sellist mõtet ei toeta. Kohus ei põhjendanud, millisel moel on kohtule teatavaks saanud Võnnu valla üldplaneeringu mõte ning selle kontekst ja millisest õigusaktist pärineb maakohtu järeldus, et väiksemaks kui 1 ha katastriüksuste jaotamine pole laiendatav kinnistute jagamisele kaasomandi lõpetamisel. Selline sedastus otsuses on meelevaldne ning sellega kohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1. Samuti pole kohus kontrollinud, kas jagamisplaani koostanud maakorraldaja V.R. on kinnistu loodusliku olukorraga tutvunud. Kostja pole tõendanud, et V. P. tunneb asja olemust, maastiku ja hoonete iseärasusi ning, et ta on vannutatud maamõõtja. Kostja poolt esitatud plaani põhjal pole võimalik kinnistut reaalosadeks jagada; 5) on kohus valesti hinnanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-103-03 p-st 26 tulenevat juhist. Kinnisasi võib olla taotletud viisil jagamatu ka

§ 13

lg 4 kehtivusalast väljaspool, st igal üksikjuhul tuleb kohalikul omavalitsusel kaaluda, kas maakorraldusnõuete (

§ 5) järgimine on tagatud.

Antud tsiviilasjas on hageja tõendanud, et kostja esitatud viisil kinnistu jagamise puhul pole maakorraldusnõuete järgimine tagatud. Samuti katastriüksuse jagamisega seonduv on ainuüksi kohaliku omavalistuse pädevuses. Võnnu Vallavalitsuse kirjadega ja ekspert E. Elbrechti arvamusega on hageja tõendanud, et kostja poolt pakutud viisil kaasomandi lõpetamine pole võimalik. Samas pole kostja nõuet kinnistu reaalosadeks jagamiseks muul moel esitanud; 6) on väär kohtu seisukoht, et kinnistu jagamise mõistlikkuse hindamine ei kuulu kohaliku omavalitsuse pädevusse. Kohus on vääralt kohaldanud

§ 3lg-t 1 ja § 13 lg-t 2.

Maakorralduse läbiviimine, sealhulgas kinnistu jagamise mõistlikkuse hindamine ja üldplaneeringu põhimõtetele vastavuse hindamine ongi ainuüksi kohaliku omavalitsuse pädevuses. Otsusest ei nähtu, kuidas kohus jõudis seisukohale, et maakorraldusnõuete järgimise kontroll ja maakorralduse läbiviimine kohaliku omavalitsuse pädevusse ei kuulu. 6. Ü. Ehrlich vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 5 1) on kohatud hageja väited, et kohus kohtles pooli ebavõrdselt, eelistades kostjat. Kostjal oli TsMS § 373 lg 1 kohaselt õigus esitada vastuhagi kuni kohtuvaidluseni maakohtus ja seda õigust on kostja ka kasutanud. Pealegi on kaasomandi lõpetamise vaidlustes vastuhagi esitamine ainsaks võimaluseks oma lõpetamise viisi nõuda; 2) on väär hageja väide, et kohus lähtus kaasomandi lõpetamisel ainult kostja huvidest. Kohtul tuli valida kahe nõutud kaasomandi jagamise viisi vahel – hageja soovis saada kinnistule ainuomandit, kostja nõudis kinnistu jagamist reaalosadeks. Kohtu loogika järgi peab kaasomandi lõpetamisel ja asja jagamisel eelistama viisi, mis säilitaks kaasomanikele võimalikult nende omandi. Olukorras, kus kinnistut on võimalik jagada reaalosadeks, ongi kohus seda varianti eelistanud, sest nõnda jäävad mõlemale kaasomanikule alles nende omandid. Antud kujul kaasomandi lõpetamisel saab hageja kinnistu suurusega 2,16 ha, millel paiknevad kinnistu põhilise väärtustajad - elumaja ning laut-kuur. Samas ei muutu apellandi elutingimused, sest ta säilitab oma kodu ja kodukinnistu, mis muutub pindalaliselt küll mõnevõrra väiksemaks. Kohus ei ole ületanud diskretsiooniõiguse piire ja seda ei ole põhjendatud ka apellatsioonis. Kohus on põhjendatult leidnud, et kaasomandis oleva kinnistu jagamisel reaalosadeks kaalub omandiõigus teatud piirini üles kinnistu jagamise otstarbekuse. Hageja ei ole põhjendanud oma olulist huvi kinnistu ainuomandi saamiseks. Selliseks huviks ei saa olla hageja vastumeelsus, et vastustaja hakkaks elama tema naabruses. Kostja soovib rajada moodustatavale kinnistule oma elamine, sest tal puudub käesoleval ajal püsiv elukoht; 3) on kohus lähtunud mitmetest asjakohastest tõenditest, mis annavad vastuse, et kinnistut on võimalik Tartu Maakorralduse OÜ plaani kohaselt jagada. Maamõõtja V. P. on eriteadmistega isik, kes on koostanud plaani lähtudes mh kohalikest oludest, juurdepääsuteede tagamisest, kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimisest jm. Hageja ei ole esitanud asja juurde ühtegi tõendit, mis kinnitaks kinnistu jagamise võimatust. Hageja esitas asja juurde kohaliku omavalitsusorgani vastuskirjad, mille kohaselt arvab vallavanem, et kinnistu jagamine reaalosadeks ei olevat mõistlik. Samuti on esitatud asja juurde OÜ Omandi arvamus, et kinnistu jagamine ei ole olevat otstarbekas. Kohus on õigesti leidnud, et kinnistu jagamise mõistlikkuse hindamine ei kuulu kohaliku omavalitsuse pädevusse. Kohalikul omavalitsusel on õigus keelduda maakorraldustoimingute tegemisest, kui kinnistu jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamise vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust, samuti kui maatüki olemus välistab selle jagamise reaalosadeks (

§ 13lg 1 ja 4).

Seega tuleneb maakorraldusseadusest üheselt, et kui kinnisasja omanik soovib kinnistut jagada, siis tal on õigus seda teha ja kohalikul omavalitsusel omakorda kohustus seda korraldada. Ainus takistus kinnistu jagamiseks saab olla selle jagamatus vastavalt

§ 13

lg-le 4, mille kohaselt kinnisasi on jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Hageja ei ole kohtule tõendanud, et selliselt katastriüksusi moodustada ei ole võimalik, st et kinnistu oleks jagamatu. Poolte kaasomandisse kuuluva XXX kinnistu puhul ei ole tegemist jagamatu kinnistuga. Pärast kinnistu jagamist tekkivad kinnistud on endiselt kasutatavad vastavalt selle sihtotstarbele, samuti on võimalik moodustada praeguse katastriüksuse asemele kolm katastriüksust. Seega puuduvad Võnnu vallavalitsusel seaduslikud takistused XXX kinnistu jagamiseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab Tartu Maakohtu
2. juuni 2010 otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega lõpetab L. Ehrlichi ja Ü. Ehrlichi kaasomandi XXX kinnistule (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu maakonna jaoskonna registriosa nr 641004), jätab XXX kinnistu L. Ehrlichi ainuomandisse ja paneb L. Ehrlichile kohustuse maksta Ü. Ehrlichile välja tema osa rahas 18 853.94 eurot. 6
3. Vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osa osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja on hagis nõudnud vaidlusaluse kinnistu jagamist viisil, et kinnistu jääb tema ainuomandisse ning talle pannakse kohustus maksta kostjale välja tema osa rahas. Kostja vastuhagis on taotlenud kinnistu reaalosadeks jagamist tema poolt märgitud viisil (I kd tl 42,43). Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Hageja on oma huvidena esile toonud järgmised asjaolud: 1) hagejal on kinnistuga emotsionaalne ja ajalooline seotus, ta elab oma perega kinnistul ning kinnistul paiknev elumaja on tema kodu; 2) hoonetekompleksi lõhkumine sauna eraldamisega võtab tema perelt ära ainsa pesemisvõimaluse; 3) kostja on labiilse närvisüsteemiga isik ja seetõttu lastele ja endale turvalise kodu säilitamise huvides ei pea hageja võimalikuks kostja naabrust. Kostja on enda huvina esitanud asjaolu, et ta soovib oma omandi säilimist. Ringkonnakohus leiab, et kaaludes hageja ja kostja huve ja lähtudes õiglusest, tuleb kaasomand lõpetada viisil, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning talle pannakse kohustus maksta kostjale välja tema osa rahas.
4. Kostja on esitanud maakohtule plaani kinnisasja reaalosadeks jagamise kohta (I kd tl 42-43), samuti kooskõlastused AS-lt Eesti Energia, Põllumajandusametilt Tartu Keskus Keskkonnaametilt ja Lõuna Regionaalselt Maanteeametilt (I kd tl 238, 240, 241, 242, 249). Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Näiteks on kinnisasi MKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Küsimuse lahendamine, kas asja olemus võimaldab selle jagamist, hõlmab muuhulgas ka elukeskkonna ja maastiku omapära hoidmise, otstarbeka juurdepääsutee tagamise, kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimise ning teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbeka kasutamise võimaluse hindamist. Iseenesest õige on kostja väide, et asjas olevate tõendite kohaselt on tema poolt esitatud plaani järgi kinnisasja reaalosadeks jagamine maakorralduslikult võimalik ning ei ole takistusi soovitavate katastriüksuste moodustamiseks. Samas aga, kuna nii hageja kui kostja poolt taotletud viisil on võimalik kaasomandit lõpetada, siis tuleb kaaluda nii hageja kui kostja huve. Õige on apellandi väide, et maakohus ei ole otsuse tegemisel kaalunud poolte huve. Maakohus on lähtunud jagamise viisi määramisel vaid sellest asjaolust, et kinnisasja on võimalik jagada kostja poolt taotletud viisil, kuid puuduvad põhjendused, miks kohus jättis rahuldamata hageja taotluse jagamise viisi suhtes. Vastupidiselt maakohtule leiab ringkonnakohus, et kinnisasi tuleb jagada hageja taotletud viisil, s.o jätta kinnistu hageja ainuomandisse ja panna talle kohustus maksta kostjale välja tema osa rahas. Hageja kasutab kinnistut oma elukohana, kostja püsivalt kinnistut ei kasuta. Nähtuvalt asja materjalidest, on kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus elamule XXX kinnistul (I kd tl 52), s.o kostjal on olemas elukoht ning seetõttu ei ole tal vajadust kinnistul asuva sauna kui eluaseme järele. Samas aga sauna eraldamisega hoonetekompleksist kaotab hageja (ja tema pere) pesemisvõimaluse. Kostja poolt taotletud kinnisasja jagamise tulemusena lõhutakse kinnistu õueala ja hoonetekooslus ning kostja ei ole esile toonud sellist temapoolset huvi, mis seda õigustaks. Tegemist on maapiirkonnaga ning seetõttu on õigustatud selline kinnisasja jagamine, mis tagaks maapiirkonnale iseloomuliku hoonestusviisi säilimise. 7
5. Lähtudes eeltoodust, tuleb kinnistu jätta hageja ainuomandisse ning talle panna kohustus maksta kostjale välja tema osa rahas. Kohus on asjas määranud ekspertiisi kinnistu turuväärtuse kindlakstegemiseks (I kd tl 141-142). Pooled ei ole vaidlustanud eksperthinnangus (I kd tl 146-189) märgitud eksperdi järeldust, et hinnatava objekti turuväärtus on 590 000 krooni. Ringkonnakohus võtab aluseks eksperthinnangus märgitud turuväärtuse ning sellest tulenevad tuleb panna hagejale kohustus välja maksta kostjale 295 000 krooni, s.o 18 853.94 eurot.
6. Kuna hagi rahuldatakse, siis tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta menetluskulud maakohtus kostja kanda. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel samuti kostja kanda. Hagejale oli Tartu Ringkonnakohtu
7. septembri 2010 määrusega antud menetlusabi ja vabastatud riigilõivu 6000 krooni tasumisest apellatsioonkaebuse esitamisel. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse, siis tuleb TsMS § 190 lg 3 alusel riigilõiv 6000 krooni, s.o 383 eurot 47 senti, välja mõista kostjalt riigituludesse. Andra Pärsimägi Üllar Roostoja 8 Viivi Tomson