Obsah (5)

§ 188§ 189§ 174§ 187§ 195

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 7. märts 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-10-231

) § 187 lg 1 ja 2 alusel ja hageja hinnangul on

§ 188ja 189 sätestatud eeldused tehingu tagasivõitmiseks täidetud.

Tehingul on vähemalt osaliselt kinke iseloom, kuna kostja I ostis tagasivõidetava kinnistu ise oluliselt kõrgema hinnaga ning ka kostja II püüdis seda edasi müüa oluliselt kõrgema hinnaga. Kostjate vahelises müügilepingus oli kinnistu hinnaks märgitud 140 000 krooni (samas ulatuses omas hüpoteegipidaja OÜ Laenukeskus nõuet kostja I vastu). Kostja I ostis kinnistu ise paar kuud enne vaidlusalust tehingut 240 000 krooni eest, kostja II proovis kinnistut edasi müüa algselt 650 000 krooniga ning alandas hiljem hinda 250 000 kroonile. Eksperthinnangu kohaselt oli kinnistu turuhinnaks 12 000 eurot ehk 189 777,61 krooni. Kuna tehinguhind oli eksperthinnangus pakutavast üle 25% soodsam, on tehingul osaliselt kinke iseloom. Samuti tegutses kostja I hageja hinnangul kinnistut võõrandades sooviga kahjustada võlausaldajate huve ning kostja II pidi sellest tehingu tegemise ajal teadma. Kinke iseloomuga tehingu tagasivõitmisel ei ole oluline ostja (kostja II) teadmine müüja (kostja I) rahalistest raskustest. Riigikohus on leidnud, et võlausaldajate huvide kahjustamisel kinke puhul ei oma tähtsust see, kas kinkimise ajal olid olemas konkreetsed võlausaldajad. Tehingu üldisest iseloomust nähtub, et ostja pidanuks mõistma, et ta võib selle tehinguga kahjustada võimalike võlausaldajate huve. Võlausaldajate huvide kahjustamist näitab, et müügitehingust laekus kostjale II vaid 3 691 krooni. Müügisumma tasuti suuremas osas (134 750 krooni) otse hüpoteegipidajaks olevale OÜ-le Laenukeskus. Samuti müüs kostja I temale kuuluva kinnisasja ilmselgelt turuhinnale mittevastava summa eest kostjale II, tehes sellega endale 2 kahjuliku tehingu. Müügitehingu sõlmimise ajaks,

1. veebruariks 2010, oli hageja juba kostja I võlausaldaja ning tal oli kostja vastu sissenõutavaks muutnud nõue summas 887 761,44 krooni. Kostja I vähendas sihilikult temale kuuluvat vara eesmärgiga hoida hageja ees kohustuse täitmisest kõrvale. Tähelepanuta tuleb jätta kostja II väited nn kiirmüügihinnast, kuna seda terminit ei tunne ei seadus ega kinnisvarahindajate kutsealane juhis
2. A. A. (kostja II) vaidles hagile vastu, paludes jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja II vastuväidete kohaselt on tõendamata hageja seisukohad nagu kahjustaks kostjate vahel sõlmitud leping hageja huve või oleks nimetatud tehingul osaliselt kinke iseloom. Tõendamiskoormis selles osas, et tehing kahjustab teiste võlausaldajate huve, lasub hagejal. Hageja pole seda veenvalt tõendada suutnud. Kostja II selgitas, et kostja I pöördus tema poole seetõttu, et ei olnud suuteline täitma laenulepingust tulenevaid kohustusi OÜ Laenukeskus ees. Kostja I juhatuse liige R.V. soovis vältida hüpoteegiga koormatud kinnistu sundmüüki täitemenetluses ning küsis kostjalt II laenu. Kostja II keeldus R.V. või kostjale I laenu andmast, kuid nõustus ostma kinnistu. Väidetavalt oli R.V. pakkunud kinnistut müüa ka teistele isikutele, kuid ostjat leida ei õnnestunud. Kostjal II puudus võlausaldajate kahjustamise tahtlus. Ta ei teadnud, et OÜ-l Abiteenindus võib olla teisi võlausaldajaid peale OÜ Laenukeskus, kelle kasuks oli kinnistule seatud hüpoteek. OÜ Abiteenindus kohustused olid tagatud hüpoteegiga kõnealusele kinnistule ning täitemenetluse korral oleks hageja nõue rahuldatud alles pärast hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist. Lisaks oleks sundmüügi korral müügihinnast maha arvestatud ka täitekulud ja kohtutäituri tasu. Hageja ei ole tõendanud, et kinnistut oleks saanud müüa niipalju kõrgema hinnaga, et oleks kaetud nii hüpoteegipidaja kui hageja nõuded. Kinnistu müügi puhul ei olnud tegemist kinkega, kuna kostja II ostis kinnistu turuhinnaga. Kinnistu turuhinda kujundasid kinnistu asukoht, kasutusvõimalused ja kostja I tegevused kinnistu müügil (pakkumised teistele ostjatele, vajadus saada laenu tasumiseks kiirelt raha jne). Müügihinna kujunemisele on oluline osa ka müügiperioodil ning müügihind vastas hinnale, mis tavaliselt makstakse sarnaste kinnistute kiirmüügi puhul. Kostja pani kinnistu ise oluliselt kõrgema hinnaga müüki, kuna lootis kinnistule leida ostja pikema, s.o mitmeaastase müügiperioodi jooksul ning jätta ka piisavalt tingimisruumi.
3. Kostja I hagiavaldusele ei vastanud ja kohtuistungil maakohtus ei osalenud. Kostja I juhatuse liikmele on hagimaterjalid kätte toimetatud. MAAKOHTU LAHEND
4. Tartu Maakohus jättis
5. septembri 2011 otsusega AS-i Eesti Viljasalv hagi vara tagasivõitmiseks täitemenetluses rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohus tuvastas, et hagi on esitatud tehingu tagasivõitmiseks

§ 188ja § 189 alusel.

Hageja väitel on tehing tühine ja sellel on osaliselt kinke iseloom, sest kinnistu müüdi 25% alla turuhinna. Kohtumenetluse käigus läbi viidud ekspertiisi käigus asus ekspert võrdlusmeetodit kasutades seisukohale (I kd lk 175-221), et kinnistu turuväärtus arvestamata väärtuse kuupäeval hinnatavat kinnistut koormanud hüpoteeki oli 12 000 eurot (s.o 187 759 kr). Nimetatud hinna aritmeetilisel võrdlemisel kinnistu müügilepingus kokku lepitud hinnaga selgub, et kinnistu müügihind oli 25,44% turuväärtusest madalam. 3 Maakohus leidis, et lisaks lihtsale väärtuste omavahelisele aritmeetilisele võrdlemisele, tuleb arvestada veel kolme aspekti: 1) asjaolu, et ekspert ei ole kinnistu vääruse hindamisel arvestanud seda koormanud hüpoteeki; 2) eksperdi enda märkust selle kohta, et arvestades hinnatava objekti omapära (endine laudahoone, mille võimalike ostjate hulk on väga piiratud) ja paiknemist passiivse kinnisvaraturu piirkonnas võib eksperthinnangu täpsuseks pidada +/- 20%; 3) müügi asjaolusid, eelkõige müügiperioodi pikkust. Maakohus leidis, et hüpoteek, mis on seatud juba sissenõutavaks muutunud kohustuse tagamiseks, vähendab kinnistu väärtust. Asjas kogutud tõenditest selgus, et müüdud kinnistule oli seatud hüpoteek OÜ Laenukeskus kasuks ja tagatavaks kohustuseks oli OÜ Laenukeskus ja R.V. i vahel

1. oktoobril 2009 sõlmitud lepingust (II kd t lk 23-25) tulenev kohustus tagastada OÜ-le Laenukeskus
2. novembriks 2009 laenusumma ja intress kokku 107 000 krooni. Järelpärimisel on OÜ Laenukeskus esindaja vastanud, et kinnistu müügist saadud summade arvel kustutati laenulepingujärgsed kohutused: põhivõlg 100 000 krooni, intress 7000 krooni ja viivis 27 750 krooni (II kd t lk 9-10). Kinnistu ostu-müügilepingus p 4.2.1 nähtub, et müügihinnast tasuti 134 750 kr hüpoteegipidajale OÜ-le Laenukeskus, selgitusega „OÜ Abiteenindus laenukohustuse täitmine“ ja p 3.
3. kohaselt hüpoteegipidaja nõue müüja, OÜ Abiteenindus vastu oli just 134 750 krooni (I kd t lk 49-55). Seega oli hüpoteek kinnistu väärtust ka reaalselt (mitte vaid hüpoteetiliselt) vähendav, sest nõue, mida sellega tagati, oli sissenõutav ja ulatus juba peaaegu kinnistu väärtuseni. Arvestades müügihinna ja eksperdi pool määratud turuhinna vahet ja eksperdi märkust, et tema poolt määratud turuhinna täpsuseks on +/- 20%, ei olegi müügihinna ja määratud turuväärtuse vahe kuigi suur (arvestades, et hind võibki olla 20% hinnatust madalam). Kostja II poolt antud ütluste kohaselt oli kostja I juhatuse liige R.V. otsinud paremaid pakkumisi. Kuna neid ei tulnud, otsustas ta müüa kinnistu kostjale II, sest see oli parim pakkumine, mis ta antud ajahetkel sai. R.V. oli tegelenud kinnistu müügi või täiendava laenu saamisega umbes kuu aega. Arvestama peab eksperdi poolt aktis märgitud asjaolu, et lao- ja tootmishoonete turg on väiksemates linnades ja maapiirkondades passiivse iseloomuga, ning et suur osa ülevaatuse kuupäevaga pakkumises olevatest objektidest olid suure tõenäosusega pakkumises ka tehingu tegemise aja seisuga ning, et Jõgevamaa lao- ja tootmispindade turul on pakkumiste arv oluliselt kasvanud, kuid samaaegselt on oluliselt langenud soovitud müügi- ja üürihinnad (akt lk 12, 18). Ekspert ei ole hinnangu andmisel arvestanud müügiperioodi pikkust. Maakohus pidas arvestades eksperdi seisukohti kostja II ütlusi müügihinna ja oma tahte kujunemise kohta usaldusväärseks ja nii hüpoteek kui müügiprotsess võisid kohtu hinnangul viia selleni, et kinnistu hind kujuneski alla selle turuhinna, mida ekspert keskmisena esile tõi. Samas jäi hind eksperdi poolt märgitud kõikumise (+/- 20%) lähedale. Kostja II on andnud ütlusi oma tahte kujunemise kohta osta kinnistu just selle hinnaga ja millised olid teised tingimused, mis mõjutasid teda tehingut tegema. Ütlustest selgub üheselt, et tal oli soov omandada kinnistu ostu-müügi lepinguga. Teise lepingupoole, OÜ Abiteenindus tahet ei ole menetluse käigus õnnestunud välja selgitada. VÕS § 29 lg 4 kohaselt tuleb siis, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendada lepingut nii nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Maakohus leidis, et kui leping sõlmitakse notari juures, ostja tasub kinnistu eest üsna suure summa ja müüja on nõus selle hinnaga kinnistu müüma ning tehakse ka vastavad omaniku kanded kinnistusraamatus, on mõistliku isiku arusaamise kohaselt poolte tahe suunatud ostumüügilepingu sõlmimisele. Hageja on rõhutanud asjaolu, et kuna kinnistu müügihind oli alla turuväärtuse, on tegemist osaliselt kinkega. Maakohus leidis, et kui tehingut ei saa osadeks jagada, tuleb hinnata võimaliku kinke proportsiooni. Arvestades käesolevalt kinnistu hinna ja väärtuse vahet ja kohtu poolt eelnevalt käsitletud asjaolusid, mis võisid väärtust mõjutada pigem madalamaks 4 eksperdi poolt hinnatust, ei ole võimaliku kinke osa kogu tehingu väärtusesse selline, et annaks aluse nimetada kogu tehingut kinke iseloomuga tehinguks. Kohtu hinnangul ei näita kinnistu müügihinnast kõrgemat väärtust ka asjaolud, et müüja, kostja I ise ostis kinnistu 4 kuud varem 240 000 krooni (15339 eurot) eest ning et kostja II proovis kinnistut 2010 mais müüa hinnaga 650 000 krooni (41 543 eurot). Ekspert on toonud välja ka varasemad tehingud sama kinnistuga (arvamuse lk 17), millest nähtub, et näiteks 2009 augustis, s.o veel 2 kuud enne kui kostja I omandas kinnistu hinnaga 240 000 krooni, on seda müüdud hinnaga 3835 eurot, s.o 60 000 krooni. Sama hinnaga müüdi kinnistut ka 2008 novembris. Ka kostja II on kinnistu müügihinda oluliselt vähendanud – ekspertiisi tegemise aja seisuga on vaidlusalune kinnistu müügis hinnaga 17 575 eurot. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et kostjate vahel
4. veebruaril 2010 sõlmitud kinnistu ostu-müügi- ja asjaõiguslepingul ei ole kinke iseloomu. Kuna erinormis

§ 189

sätestatud tehingu tagasivõitmise eeldused ei olnud maakohtu arvates täidetud, kontrollis kohus ka tagasivõitmise üldaluste esinemist

§-st 188 tulenevalt. Kohus leidis, et poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kinnistu müügitehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist (

§ 188lg 2).

Kohus leidis, et nimetatud säte püstitab vaid eelduse, s.t ei anna sissenõudjale automaatselt nõude rahuldamise alust, vaid pöörab ümber tõendamiskoormise. Kui vastavalt TsMS § 230 lg 1 peab kumbki pool tõendama hagimenetluses neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, siis

§ 188

lg 2 alusel ei pea hageja tõendama, et vaidlustatud tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et tehing kahjustab teise võlausaldaja huvisid. Nimetatud teadmist või teadma pidamist eeldatakse ja vastupidist peab tõendama tehingu pool. Kostja II kohtule antud ütluste kohaselt teadis ta vaid kostja I väidetavast kohustusest OÜ-le Laenukeskus. Muid tõendeid kostja esitanud ei ole. Viru Maakohtu

1. mai 2010 otsuse kirjeldavast osast nähtub, et hagi on kohtule kostja I vastu esitatud
2. jaanuaril 2010, s.o enne kinnistu müügilepingu sõlmimist. Kohtu hinnangul oli kostjal II vajaliku hoolsuse korral võimalus teada saada, et müüja, kostja I vastu on esitatud nõudeid, s.t et on olemas ka teised võlausaldajad. Samas ei ole alust eeldada, et tehing kahjustab teiste võlausaldajate huve. Nimelt eeldades, et kostja II tehingut tehes teadis kahest võlausaldajast, kellel mõlemal on nõue kostja I vastu, oli tal alus järeldada, et OÜ Laenukeskus nõue kuulub hüpoteegi tõttu rahuldamisele esimeses järjekorras. Hageja nõue ei ole millegagi tagatud, kokku oli lepitud vaid leppetrahv, samas kui müüdav kinnistu tagas laenulepingust tulenevat kohustust. Kinnisasja müügist saadud tulemi jaotamise järjekorda käsitleb

§ 174

. Arvestades eksperdi poolt määratud kinnistu turuväärtust, hüpoteegiga tagatud nõude suurust 2010 veebruaris (ligi 135 000 krooni) ja asjaolu, et nõude täitmisega viivitamisel nõue suurenes viiviste võrra ja et hüpoteegi summaks oli 200 000 krooni, samuti eeldatavaid täitekulusid, on vähe tõenäoline, et hagejal oleks olnud võimalik kinnistu müügist saada oma nõude täitmist. Nimetatud asjaolusid (sissenõutavaks muutunud laenusummat, hüpoteeki kui tagatist ja hüpoteegi summat) teades võis kostja II järeldada, et tagatud nõude täitmisel vabaneb müüja oma kohustusest, s.t kohustusest, mis nagunii tulnuks täita esimeses järjekorras. Maakohus leidis, et tehing ei kahjustanud teiste võlausaldajate, s.h hageja huve. Taastades tehingueelse olukorra ja asudes täitma mõlemat kohtule teada olevat kostja I selleks ajaks sissenõutavaks muutnud nõuet, olnuks tulemus ikkagi sarnane käesolevaga - OÜ Laenukeskus saaks hüpoteegi kaudu oma nõude täidetud, kuid hageja nõue jääks suure tõenäosusega endiselt täitmata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS 5. Eesti Viljasalv AS esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 23. septembri 2011 otsuse tühistamist. Apellant palub ringkonnakohtul teha uue otsuse, millega rahuldada 5 hagi ja mõista menetluskulud välja vastaspoolelt. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) oli vaidlusalune müügitehing osaliselt kinke iseloomuga, kuna müügihinna ja eksperthinnanguga tuvastatud väärtuse vahe oli 25,44%. Maakohus asus ekslikult seisukohale, et lisaks ekspertiisiaktis tuvastatule, tuleb kinnistu väärtuse hindamisel lisaks väärtuste aritmeetilisele võrdlemisele, arvestada veel kolme kohtu poolt esiletoodud aspekti. Aritmeetiline võrdlemine on riiklikult tunnustatud ja akrediteeritud hindajate poolt kasutatav ainus turuhinna tuvastamise meetod. Kohus on ekslikult märkinud, et:

1. a)hüpoteek vähendab kinnistu väärtust. Käesoleval juhul kustutati kinnistut koormav hüpoteek kogu ulatuses peale müügitehingut ning sellest ei tulenenud kinnisasja omanikule mitte ühtegi kohustust;
2. b)eeldatav müügiperiood mõjutab kinnisasja hinda. Maakohtul puudub pädevus hinnata mitteõiguslikku asjaolu nagu seda on kinnisasja turuväärtus teatud ajahetkel. Kohus määrab ekspertiisi, kui ta leiab, et tal endal ei ole eriteadmisi mingi asjas tähtsa asjaolu selgitamiseks. Seega on arusaamatu, kuidas on maakohus pidanud võimalikuks minna sisuliselt vastuollu eksperdi poolt tuvastatuga. Mitte ühestki õigusaktist ega hindajate ametialasest juhendist ei nähtu, et kinnisasja hindamisel peaks arvesse võtma ka eeldatavat kinnisasja müügiperioodi. Käesolevas asjas ekspertiisi läbiviinud ekspert avaldas ekspertiisi läbiviimisel nii apellandi kui ka vastustaja esindajatele, et sellist terminit nagu „kiirmüügihind“ kinnisvara hindamisel üldse kasutada ei saa, sest hindamise seisukohalt seda õiguslikus mõttes olemas ei ole;
3. c)hindamisakti täpsus on ±20%, mille tõttu ei ole kinnistu müügihinna ja turuhinna vahe kuigi suur. Sellise täpsuse puhul võis kinnisasja reaalseks turuväärtuseks olla kuni 225 310,80 krooni või minimaalselt 150 207,20 krooni; 2) ei nõustu apellant maakohtu käsitlusega, et asjaolu, et sama kinnistu osteti vastustaja I poolt vaid neli kuud enne selle vastustajale II müümist hinnaga 240 000 krooni, ei näita kinnistu müügihinnast kõrgemat väärtust. Apellandile jääb otsusest ka täielikult arusaamatuks, kuidas kohus sellisele seisukohale jõudnud on; 3) on maakohus ekslikult võtnud tõesena vastustaja II väidet, et ta avaldas kinnistu osas peale selle soetamist müügikuulutuse hinnaga 650 000 krooni selleks, et oleks võimalike potentsiaalsete ostjatega tingimisruumi. Apellant on seisukohal, et 650%-line tingimisruum on kinnisasjade puhul kõike muud kui tavaline; 4) on kohus ebaõigesti leidnud, et tagasivõidetav müügitehing ei kahjustanud võlausaldajate huve. Kuna kinnistu müüdi turuhinnast odavamalt, on võlausaldajate huvide kahjustamine ilmselge; 5) on ekslik ka maakohtu seisukoht, et taastades tehingueelse olukorra ja asudes täitma mõlemat kohtule teadaolevat vastustaja I selleks ajaks sissenõutavaks muutunud nõuet, olnuks tulemus ikkagi sarnane praeguse olukorraga, kus OÜ Laenukeskus saanuks hüpoteegi realiseerimisest oma nõude täidetud ja apellandil jääks nõue suuremas osas rahuldamata. Tegelikult oleks kinnistu täitemenetluses müüdud ilmselt oluliselt kõrgema hinnaga. Hüpoteegipidaja nõue oli u 135 000 krooni. Isegi, kui võtta aluseks käesolevas asjas läbiviidud ekspertiisiga tuvastatud kinnistu keskmine turuhind 187 759 krooni, saanuks apellant oma nõude katteks, kinnisasja müümisel täitemenetluses õiglase turuhinnaga, minimaalselt 39 934 krooni. (kohtutäituritasu 135 000 krooni suuruse nõude sissenõudmisel oli antud perioodil kehtiva kohtutäituriseaduse kohaselt 9,5% ehk antud juhul 12 825 krooni); 6) kui täitemenetluse algatamise hetkeks ei oleks kinnistut juba võõrandatud ja hüpoteeki kustutatud, oleks ka hüpoteegi seadmise leping olnud

§ 188alusel tagasivõidetav.

Nii saanuks apellant kogu kinnistu müügist saadava tulu enda nõude katteks. Apellant rõhutab, et hüpoteek oli seatud mitte vastustaja I rahalise kohustuse tagamiseks, vaid vastustaja I juhatuse liikme R.V. i isikliku kohustuse tagamiseks. 6

1. Kostja II vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Vastustaja palub jätta otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muuta põhjendusi osas, kus maakohus on asunud seisukohale, et kostja II pidanuks olema teadlik teistest võlausaldajatest. Vastustaja käitus tsiviilkäibes vajaliku hoolsusega. Jääb selgusetuks, mida pidanuks A. A. tegema, et enne tehingu sõlmimist saada teada AS-i Eesti Viljasalv nõudest, mille kohta ei olnud tehingu sõlmimise hetkel veel jõustunud kohtuotsust. Asjas teostatud kinnisvaraekspertiis lükkab ümber apellandi väited nagu olnuks müügitehingul osaliselt kinke iseloom, müügitehingu hind oli ligilähedane turuväärtusele. Kostja I oli vaba võõrandama oma kinnistut ükskõik kellele ja ükskõik, millise hinnaga. Kostja II on andnud vande all selgitused, et kostja I ei leidnud kõrgema hinnaga kinnistule ostjat ning pidas vajalikuks võõrandada see kostjale II. Arusaamatu on apellatsioonkaebuse arutelu küsimuses, justkui puudunuks maakohtul pädevus võtta arvesse müügiperioodi pikkust. Selline apellandi väide on meelevaldne ning apellant ei ole ka ise seda mitte kuidagi põhistanud.
2. Kostja I apellatsioonkaebusele ei vastanud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta lõppjärelduses muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p 2´ muudab ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
4. Kostja I võõrandas kostjale II
5. veebruaril 2010 140 000 krooni eest kinnistu, asukohaga XXX. Hageja leiab, et kostja I poolt kostjale II võõrandatud kinnistu on müüdud alla turuhinna, tehing on võlausaldajate huve kahjustav. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas tehing on kinke iseloomuga ja, kas kostjad on müügilepinguga kahjustanud teadlikult hageja huve ja kas seetõttu on alust rahuldada hageja nõue tehingu tagasivõitmiseks

§ 188lg 1või § 189 lg 2 alusel.

11.

§ 187

lg 1 kohaselt võib sissenõudja esitada hagi võlgniku ja tehingu teise poole vastu ning nõuda, et kohus tunnistaks täitemenetluse seadustiku neljandas osas sätestatud alusel ja korras kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt võib sissenõudja tagasivõitmist nõuda, kui tal on täitedokument ja tema nõue on muutunud sissenõutavaks ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni.

§ 188

lg 1 alusel tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Sama paragrahvi lõige 2 kohaselt eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Tagasivõitmise erinormiks on kinkelepingu või kinke iseloomuga lepingu tagasivõitmine

§ 189

alusel, mille lõike 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks võlgniku sõlmitud kinkelepingu, välja arvatud juhul, kui leping on sõlmitud varem kui kaks aastat enne tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist ning lõike 2 kohaselt võib kohus sama paragrahvi lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu 7 lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom. 12. Tagasivõitmise hagi esitamisel täitemenetluses tuleb kõigepealt hagejal tõendada ja kohtul kontrollida

187 lõigetes 1 ja 2 sätestatud eelduste olemasolu. Alles siis, kui

187 sätestatud eeldused on tuvastatud, saab kohus asuda kontrollima tehingu tagasivõitmise eelduste olemasolu

§ 189ja § 188 alusel.

Maakohus ei ole eelpooltoodud eelduste kontrolli järjekorda järginud. Vaidluse all on

§ 187

lg 1 sätestatud eelduse, kas tehing, mille kehtetuks tunnistamist hageja tagasivõitmise korras taotleb, kahjustab sissenõudjate huvisid, olemasolu. Maakohtu seisukoha, et tehing ei kahjustanud sissenõudjate huve, on apellant vaidlustanud. Õiguskirjanduses on avaldatud seisukohti, et sissenõudja huvide kahjustamist tuleb mõista täitemenetluses kui objektiivselt majanduslikult ebamõistliku tehingu tegemist, mis halvendab üldiselt tehingu teinud isiku varalist olukorda selliselt, et nii olemasoleval kui ka tulevikus tekkival võlausaldajal muutub võimatuks oma nõue sundtäitmise käigus rahuldatud saada. Ringkonnakohus nõustub selle seisukohaga. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-113-09 leidnud, et tagasivõitmise aluste kohaldamiseks tuleb esmalt tõendada võlausaldajate huvide kahjustamine

§187

lg 1 tähenduses ning huvide kahjustamisega võib olla tegemist siis, kui võlgnik müüb talle kuuluva kinnisasja alla turuhinna. TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Apellant on põhjendatult märkinud, et kohalik keskmine müügihind ei saa sõltuda müügiperioodist. Kohaliku keskmise müügihinna määramisel tuleb aluseks võtta see, milliseks võiks hind kujuneda olukorras, kus tavaline käibes osaleja üritaks vastavat eset võõrandada ning teeks selleks mõistlikke pingutusi. Seetõttu on maakohus põhjendamatult pidanud vajalikuks võtta arvesse turuväärtuse määramisel müügiprotsessi ja selle pikkust. Ka ei ole põhjendatud maakohtu seisukoht, et kinnistut koormav hüpoteek vähendas kinnistu väärtust, sest kostja II omandas juba koormatisteta kinnistu. Samas ei ole need väärarvamused viinud maakohut ebaõigete järeldusteni kinnistu turuväärtuse tuvastamisel. Praegusel juhul on maakohus tuvastanud, et kinnistu, (maatükk, millel asub ehitisena endine laudahoone) müügihind 140 000 krooni ei erine oluliselt eksperdi poolt tuvastatud turuhinnast koos märgitud kõikumistega. Sellisele järeldusele jõudis maakohus hinnates ekspertarvamust kui tõendit. Ekspert on tuvastanud võimaliku kinnistu turuväärtusena 12000 eurot, arvestades kõikumisega +/- 20%. Maakohus oli õigustatud hindama eksperdiarvamust, sh arvamuses sisalduva uuringu kirjeldust ja seda tehes ei ole maakohus läinud vastuollu eksperdi poolt tuvastatuga. Eksperdi poolt võimalikuks peetavast minimaalsemast hinnast 150 207,20 krooni on vaidlustatud tehingu müügihind tõepoolest 10 207,20 krooni madalam, kuid arvestades turu passiivsust analoogsete objektide osas ja praktiliselt olematut üüriturgu, siis ei saa sellist kõrvalekallet pidada oluliseks. Asjaolu, et kostja I oli ostnud sama kinnistu umbes neli kuud varem 240 000 krooni eest, ei tõenda ainuüksi kinnistu suuremat turuväärtust, sest kaks eelnevat tehingut sama kinnistuga olid tehtud hoopis madalama hinnaga 60 000 krooni. Samamoodi ei saa kinnistu turuväärtuse hindamisel võtta arvesse kostja II poolseid müügipakkumusi, mis kajastavad kostja II poolt maksimaalselt soovitavat hinda. TsMS § 232 lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Apellandi väited, et maakohus ei olnud õigustatud eksperdi arvamust hindama, on põhjendamatud. Maakohus on põhjendatult leidnud, et tehingu hind ei erine oluliselt eksperdi poolt määratud turuhinnast koos võimalike kõikumistega ja tehingu eesmärgiks kostja I jaoks oli tasuda ostjalt (kostja II) saadud rahaga kostja I juhatuse liikme sissenõutavaks muutunud kohustus OÜ-le Laenukeskus, mida tagas vaidlusaluse tehinguga 8 võõrandatud kinnistule seatud hüpoteek. Pooled ei ole maakohtu otsust selles osas vaidlustanud. Hüpoteegi kanne kinnistusraamatus oli tehingu tegemise ajal kehtiv. AÕS § 325 lg 1 annab hüpoteegipidajale õiguse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel ja see õigus on hüpoteegipidajal sõltumata sellest, kas hüpoteek tagab tema nõuet kinnisasja omaniku enda või kolmanda isiku vastu. Ka sundtäitmisel (sh pankrotimenetluses) on hüpoteegipidaja nõue eesõigusnõue. Kuna hüpoteegiga tagatud OÜ Laenukeskus sissenõutavaks muutunud nõue oli kinnistu turuväärtusega võrreldes suur, siis ei muudetud vaidlustatud tehinguga sissenõudja nõude rahuldamist võimatuks. Apellandi väide, et täitemenetluses oleks kinnistu müüdud suurema hinnaga, on oletuslik. Kuna asjas ei ole tuvastatud kinnistu müüki oluliselt alla turuhinna ning tegemist ei ole majanduslikult ebamõistliku tehinguga, ei kahjusta vaidlusalune tehing pandiga tagamata nõuetega võlausaldajate huve. See, et kostja I ei kasutanud kinnisasja müügist saadud raha hageja ees kohustuse täitmiseks, ei muuda tehingut kostja I võlausaldajate huve kahjustavaks (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-113-09). a 13. Tagasivõitmise eelduste kontrolli järjekorda arvestades tuleks järgnevalt kontrollida

187 lg 2 sätestatud eelduste olemasolu. Puudub vaidlus selles, et sissenõudjal on täitedokument ja nõue on sissenõutav. Asjas aga puuduvad tõendid selles, et senine sissenõude pööramine võlgniku varale ei ole tulemust andnud või on alust eeldada, et see ei anna tulemusi. Puuduvad andmed, mida on täitemenetluses tehtud. Kuna kostja I täitis OÜ Laenukeskus ees mitte enda vaid kostja I juhatuse liikme R.V. i kohustuse, siis võib kostjal I olla nõue R.V. i vastu. Täitemenetluse seadustiku §-d 111 ja 118 võimaldavad pöörata sissenõuet sellele nõudele. Seega võib olla ka täitmata

§ 187

lg-s 2 sätestatud eeldus, et sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist. Kuna asjas on aga tuvastamata

§ 189

või § 188 kohaldamise esmane eeldus, milleks on võlausaldajate huvide kahjustamine, siis puudus maakohtul vajadus hakata hindama järgmiste tagasivõitmise nõude eelduste olemasolu (sh kostja II tahtluse kujunemist tehingu tegemisel). 14. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus veel järgmist. Müügileping ei olnud kinke iseloomuga, kuna poolte kohustused ei olnud selles tehingus ebaproportsionaalselt tasakaalust väljas.

§ 195lg 2 järgi kohaldatakse tagasivõitmise õiguslikele tagajärgedele Pankr

S § 119 lõigetes 2-4 sätestatut. Tagasivõitmise kohustusele tuleb lisaks kohaldada VÕS §-des 1032-1035 sätestatut niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus PankrS § 119 lõigetes 2-4 sätestatuga. Seetõttu ei ole õige maakohtu selgitus, et taastades tehingueelne olukord (st hagi rahuldades) olnuks tulemus ikka sarnane praegusega ja hageja nõue jääks suure tõenäosusega täitmata. 15. TsMS § 171 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta apellatsioonkaebuse esitaja kanda. Andra Pärsimägi Viivi Tomson 9 Kersti Kerstna-Vaks