KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman, Kaire Pikamäe ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 8. veebruar 2012, Tallinn Haldusasja number 3-10-14

) § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 kohaselt sundvõõrandamise hetke turuhinnana ei ole õiglane hüvitis ega vasta põhiseaduse §-le 32. Haaviku kinnistu osa eest määratud tasu 165 000 kr (so 51 kr/m2 seisuga 03.09.2009) ei ole õiglane hüvitis ning on väiksem nii sellest, mis kaebajatele sundvõõrandamismenetlusele eelnevatel läbirääkimistel pakuti (100 kr/m2, mis samuti polnud õiglane hind, mistõttu kaebajad ja nende õiguseellane keeldusid sellise hinnaga tsiviilõigusliku lepingu sõlmimisest) kui ka teistele kinnistuomanikele makstud summadest. Õiglase sundvõõranditasu kindlaksmääramisel tuleb arvesse võtta samas piirkonnas asuvate kinnisasjade keskmist harilikku väärtust perioodil 2004-2010 ja arvestada Maanteeameti poolt naaberkinnisasjade suhtes rakendatud võõrandamishinda. Tee alla jäävate sarnaste naaberkinnisasjade väärtus peab olema ühesugune ja võõrandamise korral peab samas piirkonnas asuvaid maaomanikke kohtlema võrdselt sõltumata võõrandamise ajast ja viisist. Kinnistu osa sundvõõrandamisega kahjustatud õiguste eest väljamakstava õiglase hüvitise kindlaksmääramisel tuleb arvesse võtta kaebajate poolt kokkuleppemenetluses teatatud kahjusid - moraalne kahju; hüvitis teekaitsevööndi piirangute eest ning riigimaanteelt lähtuvate kahjulike mõjutuste eest kaebajate elule ja tervisele; kinnisasja väärtuse tõus tulenevalt selle piirkonna maade juhtfunktsiooni määramisest ärimaaks Jõelähtme valla üldplaneeringus; saamata jäänud tulu sundvõõrandatud kinnisasjal lasuvate paekivivarude kaevandamisest. Täiendavate kahjude arvestamise nõue on kooskõlas

§ 17lg-ga 1, § 23 lg-ga 2 ja põhiseaduse §-ga 32.

27.10.2010 esitasid kaebajad vastustajale kompromissettepaneku, mille kohaselt oleks sundvõõranditasu hüvitise suuruseks 373 700 kr, so 100 kr /m2 eest + teekaitsevööndi kitsenduste eest 50 000 kr, kuid vastustaja ja kaasatud isikud sellega ei nõustunud, leides, et lähtuda tuleb

§-st 16 ja erakorralise hindamise aktist, kuigi sundvõõrandamisele eelnenud läbirääkimiste käigus 22.08.2005 kirjas pakkus Maanteeamet 100 kr/m2 eest ja oli nõus hüvitama teekaitsevööndi piirangute eest täiendavalt 48 984 kr (mida kaebajad tookord tagasi ei lükanud, vaid palusid selle suurust täpsustada). On äärmiselt ebaõiglane, et kui kokkuleppemenetluses kokkulepet ei saavutata, siis võib riik määrata sundvõõrandamisemenetluses väiksema tasu ja jätta sundvõõrandiandjatele hüvitamata neile tekitatud kahjud. Moraalse kahju hüvitamise all peavad kaebajad silmas mitte eraldi nõuet, vaid sundvõõrandamisega tekitatud moraalse kahju arvestamist õiglase hüvitise sisse. Hüvitamisele kuulus ka pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist kinnisasja väärtuse suurenemine, mida erakorralise hindamise akt ei kajasta. Tähtsust pole sellel, et paekivi pole seni kaevandatud, kaebajatel oleks lootust renditasule kaevadamisele kuuluva maatüki eest. 2

§ 16

lg 1 ja § 27 lg 2 on vastuolus põhiseaduse §-s 32 sätestatud õiglase hüvitise ja põhiseaduse §-s 12 sätestatud isikute võrdse kohtlemise põhimõtetega ning

viidatud sätted tuleb jätta asja lahendamisel kohaldamata. Vastustaja palus jätta kaebused rahuldamata leides, et sundvõõranditasu on määratud õiguspäraselt ning

§ 16lg 1 ja § 27 lg 2 on põhiseadusega kooskõlas.

Sundvõõrandamise otsuse tegemise järgselt erakorralise hindamise läbiviimisel lähtutakse

regulatsioonist, mille kohaselt määratakse sundvõõrandatud kinnisasja harilik väärtus sundvõõrandamise otsuse tegemise seisuga. Kaebajate arvamus, nagu oleks kinnisasja omanikele aastaid tagasi tehtud pakkumused riigile siduvad, on väärad. Tulenevalt

§ 3

lg 3¹ ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 17 on tegemist määratud nõustumuse andmise tähtajaga pakkumusega, st kui kinnisasja omanik pakkumusele märgitud tähtajaks nõustumust ei anna, on riigil õigus kinnisasi (samuti selle osa)

§ 3

lg 1 sätestatud eesmärgil ning

-s sätestatud korras sundvõõrandada. Maanteeamet on enne sundvõõrandamise otsuse tegemist kinnistuomanikele selgitanud, et sundvõõrandamismenetluses määratakse sundvõõrandatud kinnisasja osa harilik väärtus sundvõõrandamise otsuse kuupäeva seisuga. Erakorralise hindamise akti kohaselt on kõnealuse kinnisasja osa kõrgeim harilik väärtus 165 000 kr ning sellest summast ongi vastustaja lähtunud. Kaebusest ei selgu, mida kaebajad õiglaseks hüvitiseks peavad. Kaebustes viidatud üldplaneering on alles koostamisel; erakorralisel hindamisel saab arvestada vaid kehtestatud planeeringuga. Samas nähtub eksperthinnangust, et hindaja on siiski arvestanud kinnistu parima kasutusega ning väljatöötatava üldplaneeringuga.

§ 27

lg 2 sätestab, et muude nõuete hindamiseks, millest on õigeaegselt teatatud, kuid milles ei saavutatud kokkulepet, korraldab pädev isik täiendava hindamismenetluse. Täiendavat hindamist saab korraldada vaid juhul, kui nõude esitanud isik on tõendanud temale kahju tekkimist ning selle põhjuslikku seost sundvõõrandamisega. Kaebajad seda tõendanud pole. Kokkuleppemenetluses ega kaebustes moraalse kahju tekkimist ega olemust ei põhistatud. Ainuüksi sundvõõrandamise faktiga ega asjaoluga, et kinnistul, millest tehakse äralõige, asub kaebajate kodu, ei saa mittevaralise kahju tekkimist põhjendada. Eluhooned jäävad ehitavast kogujateest 242 m kaugusele ning selle (mille tarbeks sundvõõrandamine teostati) tee ehitamine ei mõjuta kaebajate kodu mingil viisil. Kuigi sundvõõrandamine on isiku omandiõiguse intensiivne riive, tuleb sundvõõrandamise lubatavuse eelduste täitmise korral lugeda riive õiguspäraseks. Kaebajad pole sundvõõrandamise otsust vaidlustanud, järelikult on seda õiguspäraseks pidanud. Kaebajate eluhoone ei jää sanitaarkaitsevööndisse ega tehnoloogilisse vööndisse, mistõttu ei ole tõesed kaebajate väited rajatavalt teelt (mille puhul on tegemist IV mitte I klassi riigimaanteega nagu kaebajad väidavad) kaebajate elule, tervisele ja nende kinnisasjale lähtuvate kahjulike mõjude kohta. Teeprojekti kavandades viidi läbi keskkonnamõjude hindamine (KMH), mille avaliku arutelu käigus Haaviku kinnistu omanikud ettepanekuid ei esitanud. Arvestades Haaviku kinnistul asuva eluhoone suhtelist kaugust rajatavast kogujateest ning ööpäeva prognoositavat liiklussagedust 800 autot ööpäevas, ei peetud KMH aruandes vajalikuks Haaviku kinnistuga piirnevalt müratõkke seina rajada. Maanteeomanikul lasub pideva seire teostamise kohustus ning lubatud normide ületamisel kohaldatakse leevendusmeetmeid tagamaks müra jäämise normide piiridesse. Põhjendatud pole saamata jäänud tulu hüvitamise nõue. Kaebusest ei nähtu, et tegemist oleks kaebajate omandis oleva maavaraga ega ka seda, kas kinnistu maapõues kaebuses viidatud paekivivaru paikneb. Esitatud pole tõendeid, et kaevandamiseks on ettevalmistusi tehtud, mis kinnistu osa sundvõõrandamise tõttu ellu viimata jäävad. Kaebust ei saa rahuldada ega sundvõõranditasu suurust muuta juba seetõttu, et kaebajad ei ole vaidlustanud täituri poolt koostatud arestimise akti ega eksperthinnangut. 3

sätted on põhiseadusega kooskõlas. Sundvõõrandamisega tekitatud kahju on määratud kooskõlas seadusega ning tühistamis- ja kohustamisnõude rahuldamiseks puudub alus. Vaidlusaluse käskkirja p-ga 1 lõpetati kokkuleppemenetlus ning p-ga 2 määrati sundvõõranditasuks kinnisasja arestimise aktis märgitud kõrgeim väärtus 165 000 kr. Sundvõõranditasu määramisel tuleb lähtuda erakorralise hindamise tulemustest ning kaebajate viidatud täiendav hindamine on vajalik juhul, kui objekti väärtust suurendavad/vähendavad tegurid mingil põhjusel muutusid, mistõttu on tulemused valed; arvestada saab ka neid kahjusid, mis võisid tekkida kolmandatele isikutele ja mis on senimaani arvestamata. Erakorralise hindamise käigus tuleb vastavalt

§ 16

lg 4 ja maa hindamise seaduse § 8 lg 2 alusel kehtestatud maa erakorralise hindamise korrale (Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määrus nr 260) hinnata kõiki tegureid, mis võivad suurendada või vähendada hinnatava objekti väärtust. Kui seda tehtud pole, tuleb sundvõõrandiandjal vajaduse korral eksperthinnangut vaidlustada, sest sundvõõranditasu suurus määratakse selle alusel. Kaebajad pole eksperthinnangut vaidlustanud.

-st ei tulene kaebajatele õigust esitada täiendavate kahjude nõudeid, mida erakorralise hindamise etapis ei käsitletud. Põhiseaduse § 32 lg 1 teine lause sätestab, et omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Kaebajad pole sundvõõrandamise otsust vaidlustanud, seega on seda õiguspäraseks pidanud. Kohese ja õiglase hüvituse küsimust on kohtupraktikas korduvalt käsitletud (vt Riigikohtu lahendeid 20.06.2003 nr 3-3-1-51-03, 18.03.2005 nr 3-2-1-59-04) ning asutud seisukohale, et õiglase hüvituse all tuleb mõista asja harilikku väärtust, st asja turuhinda, mis määratakse konkreetse aja seisuga.

§ 16

lg 1 kohaselt arvestatakse sundvõõrandatava kinnisasja ja piiratud asjaõiguse väärtust sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Jättes hindamisakti tulemuse vaidlustamata on kaebajatel võimatu saavutada sundvõõranditasu teistsugust määramist. Samas asja materjalidest nähtub, et vastustaja on siiski kontrollinud, kas sundvõõrandatava objektiga seoses on jäänud veel midagi hindamata, mis õiglase hüvitise suurust oleks mõjutanud. Kokkuleppemenetluses teatasid kaebajad ja jäid selle juurde ka kohtumenetluses, et õiglase hüvituse suuruse määramisel oleks pidanud arvestama moraalset kahju, teekaitsevööndist tulenevaid piiranguid, rajatavalt riigimaanteelt lähtuvaid kahjulikke mõjutusi, paekivivarude kaevandamisest saamata jäänud tuludega. Samuti leidsid kaebajad, et õiglane oleks olnud arvestada enne sundvõõrandamismenetluse alustamist Maanteeameti esitatud pakkumusega. Kohus kaebajatega ei nõustu ja leiab, et kaebajad on saanud vara eest õiglase ja kohese hüvitise ning kokkuleppemenetluses esitatud nõuded ei tingi uut hindamismenetlust. Kinnisasja harilik väärtus on õiglane hüvitis ning selle määramisel ei saa arvestada enne sundvõõrandamismenetluse alustamist esitatud pakkumust. Kaebajatel ei jäänud tulu saamata, kuivõrd paekivi kaevandamist pole toimunud. Sundvõõrandamise objekti hinnatakse turureeglite järgi lähtudes objekti enda väärtusest ning hindamise kriteeriumid moraalse kahjuga arvestamist ette ei näe. Vastustaja on selgitanud, et kaebajate elamu ei jää sanitaarkaitsevööndisse ega tehnoloogilisse vööndisse. Rajatavalt riigimaanteelt lähtuvate kahjulike mõjutuste osas ei nähtu seega kohtule, kuidas see nõue sundvõõrandatud objekti hinda mõjutada saaks. Teekaitsevööndist tulenevate piirangute eest on kaebajatele hüvitis välja makstud. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 4

§ 27

lg-le 1 peab sundvõõrandiandjale makstav tasu koosnema kahest osast: 1) sundvõõranditasust sundvõõrandatud kinnisasja eest ja 2) hüvitisest sundvõõrandamisega tekitatud kahjude eest.

§ 16

kohaselt määratakse sundvõõranditasu sundvõõrandatava kinnisaja eest erakorralise hindamise teel, millega tehakse kindlaks selle kinnisasja harilik väärtus sundvõõrandamise momendi seisuga ja mille kohta koostatakse erakorralise hindamise akt; samas näevad

§-d 17, 23 ja 27 ette võimaluse ja õiguse nõuda sundvõõrandamisega seotud kahjude hüvitamist, mis tuleb kindlaks määrata selleks eraldi läbiviidava hindamise teel. Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud

§-e 15, 16, 17, 23 ja 27, asudes seisukohale, et sundvõõrandamisega seotud kahjusid tuleb arvesse võtta ja hinnata kohtutäituri poolt läbiviidavas menetluse etapis ning kaebajad ei saanud arvestada, et nad esitavad oma kahjunõuded hilisemalt.

-st sellist piirangut ei tulene. Samuti on kohus ebaõigesti kohaldanud Vabariigi Valitsuse 25.10.1996 määrust nr 260. Selle määrusega sätestatud kord reguleerib sundvõõrandatava objekti ja sellega seotud asjaõiguste erakorralist hindamist ega laiene sundvõõrandamisega tekitatud muude kahjude hindamisele. Kaebajad on vaidlustanud selle, et MKM poolt on hindamata ja hüvitamata jäetud sundvõõrandamisega tekitatud muud kahjud, mida tuleb hinnata ja hüvitada

§ 27alusel.

Alusetu ja põhjendamatu on kohtu väide, et kahjude all tuleb mõista ja hüvitada üksnes teiste (kolmandate) isikute kahjusid, mis on seotud hindamise objektiga. Ebaõige ja vastuolus olemasolevate tõenditega on ka kohtu järeldus, et sundvõõrandisaaja on soovinud õiglase hüvitise väljamaksmist ja ongi seda teinud. Kuigi kokkuleppemenetluse alustamisel tegi vastustaja sundvõõrandiandjatele ettepaneku teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest ning kaebajad ettenähtud tähtaja jooksul seda ka tegid, asus MKM kokkuleppemenetluses seisukohale, et teatatud kahjud pole sundvõõrandamisega seotud ega nõustunud nende hüvitamisega. MKM jättis üldse kaebajate teatatud kahjud hindamata ja talle

§ 27

lg-tega 1-3 pandud kohustuse täitmata; kokkuleppemenetluse protokollidest ei nähtu, et oleks toimunud sisuline arutelu kaebajate teatatud kahjude üle. Et vastustaja ei soovinud vaidlusaluse käskkirjaga õiglast hüvitist maksta ega maksnud näitab mh asjaolu, et käskkirjast jäeti välja hüvitis teekaitsevööndi kitsenduste eest, mida kokkuleppemenetluses Maanteeameti poolt sundvõõrandiandjale pakuti ja millega viimased ka nõustusid. Kõnealune hüvitis maksti kaebajatele välja kohtumenetluses sõlmitud kompromissi alusel. Sundvõõrandamise näol ei ole tegemist vabaturutehinguga, vaid riigi sekkumisega põhiseadusega kaitstud omandiõigusesse. Sundvõõranditasu üksnes kinnisasja sundvõõrandamise hetke turuhinnas ja ilma sundvõõrandamisega seotud muid kahjusid arvestamata ja hüvitamata, ei ole

-ga kooskõlas ega ole õiglane hüvitis põhiseaduse § 32 tähenduses. Sundvõõrandatava kinnisasja sundvõõrandamise hetke turuhind ei vasta käesoleval juhul põhiseaduse §-st 32 tulenevale õiglase ja kohese hüvitamise põhimõttele ning on vastuolus ka põhiseaduse §-st 12 tulenevate isikute võrdse kohtlemise printsiibiga. Kaebaja ei ole nõudnud sundvõõrandatava objekti hariliku väärtuse hindamist (ümberhindamist) muu kui sundvõõrandamise otsuse tegemise aja seisuga, vaid on nõudnud seda, et sundvõõranditasu õiglases suuruses määramiseks tuleb arvesse võtta ka muid tegureid, sh turuhinna suurt kõikumist alates aastast 2005 ning teistele isikutele samas piirkonnas makstud võõrandamistasu.

§-d 17, 23 ja 27 ei keela neid teisi tegureid arvesse võtmast ning kohtu teistsugune seisukoht pole õige. Käesoleval juhul ei saa arvestada üksnes kinnisasja sundvõõrandamise hetke vabaturuhinda, kuna see oli järsus languses ja selle hetke hinnaga ei oleks sundvõõrandiandjad oma kinnisasja vabaturul müüma hakanud. Samuti ei ole õige ega õiglane vähendada sama objekti eest makstavat summat ligi kaks korda võrreldes sundvõõrandamisele eelnenud läbirääkimistel Maanteeameti poolt tehtud ostupakkumisega. Ekslik on kohtu seisukoht, et kahjudest teatamisel oleks sundvõõrandiandja pidanud tõendama kahjude suurust TsüS ja VÕS kohaselt. Käesolev vaidlus tuleb lahendada eriseaduseks oleva 5

, mitte tsiviilõigust reguleerivate õigusaktide alusel. Sundvõõrandiandjad ei saa ise määrata sundvõõrandamisega seotud kahjude ja hüvitiste suurust.

§ 17

annab sundvõõrandiandjale õiguse teatada tekitatud kahjudest ega kohusta esitama tõendeid kahjude suuruse kohta. Samas kokkuleppemenetluses mingit vaidlust kahjude suuruse ja nende tõendamise kohustuse üle üldse ei tekkinudki, sest MKM asus seisukohale, et teatatud kahjusid ei saa käsitleda kahjudena, mida tuleks eraldi hinnata ja hüvitada KSVS § 27 lg 2 kohaselt. Õige pole kohtu seisukoht, et sundvõõrandamisega tekitatud kahju suurus hõlmab üksnes sundvõõrandatava kinnisasja ning selle päraldiste ja viljade väärtust ja ainult nendest oleks saanud teatada juhul, kui hindamisaktis neid ei kajastatud. Selliseid kitsendavaid piiranguid kahjudest teatamisest

§ 23

ega ka muud sätted ei sisalda ning kohtupoolne lähenemine on vastuolus ka põhiseaduse §-ga 32, sest ei taga õiglast hüvitist. Arvesse tuleb võtta ja hüvitada ka sellised kahjud, mis tekivad sundvõõrandamise tagajärjel ja tulemusena. Viitega RVastS 7 lg-le 3 on kohus märkinud, et vastustajal puudus kahju hüvitamise kohustus, sest avaliku võimu tegevus on olnud õiguspärane. RVastS ei kuulu antud juhul kohaldamisele. Asjassepuutuvaks õigusaktiks on

, mis näeb ette sundvõõrandiandja õiguse nõuda ka sundvõõrandamisega kui õiguspärase tegevusega tekitatud kahjude hüvitamist. Kohtuotsus on vastuoluline – väites, et vastustaja ei hinnanud ega pidanudki hindama sundvõõrandiandjate teatatud kahju nõudeid, on kohus samas leidnud, et vastustaja on seda teinud. Ebaõige on kohtu järeldus, et kuna vastustaja selgitas välja avalikes huvides sundvõõrandatava kinnisasja õiglase hinna ja kaebajad seda vaidlustanud pole, siis on kaebajad saanud vara eest kohese ja õiglase hüvitise ning esitatud nõuded ei tingi uut hindamismenetlust ja vastustaja ei jätnud sundvõõrandiandjate taotlust läbi vaatamata. Kaebajate nõue seisneb muude sundvõõrandamisega seotud kahjude hüvitamises, mida tuleb hinnata eraldi. Muuks kahjuks on kõigepealt kaebajale kodukoha kinnisasja tükeldamise ja sundvõõrandatud kinnisasja osale riigimaantee rajamise protsessiga kaasnev moraalne kahju, mille hüvitamise nõue esitati mitte objekti erakorralise hindamise raames, vaid

§ 17

lg 1 § 23 lg 2 alusel täiendavalt sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna, mida vastustaja oleks pidanud eraldi hindama ja hüvitama. Asjaolu, et

moraalset kahju eraldi ette ei näe, sellise nõude esitamist ei takista. Põhiseaduse § 32 kohane õiglane ja kohene hüvitis sundvõõrandamise korral peab arvestama, et tegemist on koduga, mille hinda ei saa mõõta ainult maatüki turuväärtuses. Moraalne kahju, sealhulgas emotsionaalse väärtuse vähenemine on hinnatav eksperthinnanguga ning kohtupraktikale tuginedes. Moraalse kahju hindamisel tuleb lähtuda

-st ja põhiseaduse §-st 32 ning kohaldamisele ei kuulu teiste seaduste sätted, mis näevad ette kahju (sh moraalse) hüvitamist üksnes subjektiivsete õiguste rikkumise korral. Põhjendatud pole kohtu seisukoht, et rajatavalt teelt sundvõõrandiandja omandisse jäävale kinnisasjale avalduvate kahjulike mõjude hüvitamise nõue tuleb esitada hiljem vastavalt kahju tekkimisele. Kinnisasjal, millest osa sundvõõrandati, asuvad eluhooned ja maad kasutatakse põllumajanduslikuks tootmiseks. Kogujatee rajatakse läbi kaebaja kinnisasja, sundvõõrandamise tulemusena on ühest katastriüksusest tekkinud kolm, millest ühel asuvad elamu ja kõrvalhooned ning teine jääb rajatava kogujatee ja Peterburi maantee vahelisele alale. Rajatava tee kasutamine hakkab põhjustama mitmesuguseid kahjulikke mõjusid nii kaebaja tervisele kui ka tema kaasomandis olevale kinnisasjale (saate, heitgaasid, müra) ning soovitud hüvitise arvel soovis kaebaja võtta tarvitusele meetmeid kahjulike mõjutuste leevendamiseks. Õiglane hüvitis põhiseaduse § 32 tähenduses peab katma ka elukeskkonna väärtuse vähenemise. Hüvitise kahjuliku müra ja saaste suurenemise eest saab välja arvutada tulenevalt teelõigu arvestuslikust transpordikoormusest ning seda tuleb teha vastustajal vastava metoodika ja normatiivide alusel. Isegi kui kaebaja kinnisasi ei jää rajatava tee sanitaarkaitsevööndisse, ei tähenda see, et hüvitist teelt lähtuvate kahjulike mõjude eest ei saaks välja arvutada ja hüvitada selles ruumilises ulatuses, milles kahulikud mõjud kinnisasjale ulatuvad. 6

ei piira ega välista hüvitise nõuet kinnisasjalt tulevikus saadava tulu saamise võimaluse jäädava kaotuse eest. Ka see nõue tugineb mitte süülisele õigusrikkumisele, vaid

ja põhiseaduse § 32 kohase õiglase hüvitise mõistele. Asjaolu, et senini pole maavara kaevandatud, maavara kaevandamiseks maad välja renditud ega tellitud geoloogilist uuringut, õiguslikku tähendust ei oma. Kohtu seisukoht, et isikud, kes andsid nõusoleku kinnisasja omandamiseks vabatahtlikult ja need kes seda ei teinud on riigi suhtes erinevas õiguslikus seisundis ja ebavõrdset kohtlemist pole toimunud, on põhjendamatu. Kohus ei arvestanud asjaoluga, et kui riik oleks alustanud sundvõõrandamise menetluse kohe pärast seda, kui

1. a toimunud läbirääkimistel kokkuleppele ei jõutud, oleks erakorralisel hindamisel määratud objekti harilik väärtus ja sundvõõrandamistasu olnud praktiliselt samas suurusjärgus kui naabritele makstud tasu, so 100 kr/m
2. Riigi poolt sundvõõrandamisega venitamine kuni
3. a on toonud kaebajate jaoks kahjuliku tagajärje, kuna kinnisvara hinnad langesid olulised (pea 2 korda). Kaebaja ei nõustu kohtu seisukoha ja põhjendustega, et KSVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 on põhiseaduspärased, sundvõõrandatud kinnisasja harilik väärtus sundvõõrandamise hetke seisuga vastab õiglase hüvitise mõistele ning sundvõõrandamise otsusele eelnevalt tehtud pakkumised ei ole riigile siduvad. Kohus on tõlgendanud ja kohaldanud PS § 32 ning KSVS § 16 lg 1 ja § 27 lg 2 kitsendavalt. Põhiseaduse § 32 kohasele õiglasele hüvitisele saab vastata käesoleval juhul keskmine vabaturuhind pikemal perioodil, mis tasakaalustab suured hinnakõikumised, samuti võrdse kohtlemise põhimõtte järgimine.
4. a alanud menetluses Maanteeameti pakutud hinna puhul oleks võõrandamistasu
5. a olnud 323 700 kr vaidlusaluse käskkirjaga määratud 165 000 kr asemel. 05.05.2009 kirjas pakkus Maanteeamet kinnisasja eest 184 000 kr, pakuti ka 178 145 kr ja avaldati nõustumist hüvitada teekaitsevööndi piirangute eest täiendavalt 48 984 kr. Pakutud hindadega polnud kaebaja(d) nõus oma kinnisasja võõrandama. Läbirääkimiste jätkumisel 2009 puudus õigus taganeda
6. a pakutud hinnast 100 kr/m2 ning selle hinnatasemega oleks pidanud Maanteeamet ja MKM kokkuleppemenetluses ja vaidlusaluses käskkirjas sundvõõranditasu suuruse määramisel arvestama. Riigi poolt kinnisasjade omandamise menetlus sõltumata omandamise viisist kujutab endast ühtset ja

alusel toimuvat haldusmenetlust ning riigiorganite poolt menetluse ühes staadiumis tehtud hinnapakkumised on siduvad ning neid tuleb arvesse võtta järgnevates staadiumites. Kinnisvaraturu suurte kõikumiste tingimustes ei saa põhiseaduse § 32 tähenduses olla õiglane selline sundvõõranditasu, mis määratakse sundvõõrandamise hetke, mil kinnisvaraturg on madalseisus, turuhinnaga. Halduskohus rikkus oluliselt kohtumenetluse norme sellega, et jättis tähelepanuta ega käsitlenud hüvitusnõuet tulenevalt sundvõõrandatava kinnisasja väärtuse suurenemisest pärast sundvõõrandamise otsuse jõustumist, mida erakorralise hindamise akt ei kajasta. Nimelt 2009. a oktoobris vastu võetud Jõelähtme valla Loo-Liivamäe piirkonna osaüldplaneeringu kohaselt on Haaviku kinnistu osaliselt, sealhulgas sundvõõrandatav osa, maa sihtotstarbe juhtfunktsioon ärimaa (enne maatulundusmaa), mis tõstab maa praktilist väärtust. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta, jäädes esimese astme kohtule esitatud selgituste ja seisukohtade juurde. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Apellatsioonimenetluses jätkub vaidlus selle üle, kas MKM 07.05.2010 käskkirja nr 146 p-ga 2 määratud sundvõõranditasu on õiglane hüvitis Jõelähtme vallas asuvast Haaviku kinnistust üldistes huvides sundvõõrandatud 3 237 m2 suuruse kinnisasja osa eest. Esimese astme kohus 7

§ 15

sätestab, et sundvõõrandisaaja peab sundvõõrandamise korral maksma sundvõõrandiandjale sundvõõranditasu (lg 1), mida makstakse rahas, kui pooled pole leppinud kokku teisiti (lg 2) ja sundvõõrandisaaja peab maksma hüvitist isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab (lg 3).

§ 16

lg-s 1 on märgitud, et sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga; kinnisasja sundvõõranditasu ei või olla madalam kinnisasja ja hoonestusõiguse harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga.

§ 16

lg-d 5-7 näevad ette, et pädev isik (käesoleval juhul majandus- ja kommunikatsiooniminister) teeb kinnisasja asukohajärgsele kohtutäiturile ülesandeks sundvõõrandatav kinnisasi üles kirjutada, hinnata ja vajaduse korral hoiule võtta; kinnisasja ja piiratud asjaõiguste hindamisel osaleb tegevuslitsentsi omav maa hindaja ning kaasata võib ka täiendavaid eksperte. Sama paragrahvi lg 8 määrab üleskirjutamise ja hindamise maksimaalseks tähtajaks 2 kuud ning lg 9 näeb ette, et erakorralise hindamise tulemus vormistatakse hindamisaktina, mis saadetakse mh kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele.

§ 17

lg-s 1 on määratletud sundvõõranditasu suurus sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtuse, kui seadusest ei tulene teisiti. Viidatud sätetest järelduvalt makstakse sundvõõrandatava kinnisasja omanikule sundvõõranditasu ja sundvõõrandamisega kahjustatud isikutele hüvitist ning nii sundvõõranditasu kui ka hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud kinnisasja väärtusest, kusjuures sundvõõranditasu peab katma ka kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma.

§ 22

lg 2 sätestab, et pärast sundvõõrandamisotsuse jõustumist ja erakorralist hindamist alustab pädev isik (käesoleval juhul MKM) viivitamata kokkuleppemenetlust.

§ 23

kohaselt pädev isik kokkuleppemenetluse alustamiseks avaldab üleriigilise levikuga päevalehes teate, milles teeb isikutele, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab, ettepaneku teatada oma õigustest ja nõuetest teate avaldajale (lg 1); teeb kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele ettepaneku teatada sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis hindamisaktis ei kajastu, ning kinnisasja omanik ja piiratud asjaõiguste omajad peavad oma nõuetest kahe nädala jooksul teatama (lg 2).

§ 24

lg 1 reguleerib kokkuleppemenetluse osaliste (sundvõõrandamise pooled ja teised isikud, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab) väljakutsumist, ettepaneku tegemist leppida kokku sundvõõranditasu ja hüvitise suuruses ning maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide tagamise ning kinnisasja ja hoonestusõiguse valduse vabatahtliku üleandmise tingimustes, ning lg 3 sätestab, et läbirääkimistel sundvõõranditasu ja hüvitise suuruses kokkuleppe saavutamiseks lähtuvad sundvõõrandamise pooled ja teised isikud, kelle õigusi sundvõõrandamine kahjustab ,§ 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeimast kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtusest.

§ 27

sätestab, et kui sundvõõranditasus ja kahjustatud õiguste eest makstavas hüvitises kokkuleppele ei jõutud, teeb pädev isik sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse (lg 1), mille suurusena näidatakse § 16 lg-s 9 nimetatud hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtus, ning muude nõuete hindamiseks, millest on õigeaegselt teatatud, kuid milles ei ole saavutatud kokkulepet, korraldab pädev isik täiendava 8

§ 27

lg 3 sätestab, et täiendava hindamismenetluse korraldamiseks võib pädev isik kaasata eksperte ja moodustada komisjone; hindamise tähtaeg ei või olla pikem kui üks kuu; hindamise tulemus vormistatakse hindamise aktis; sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses näidatakse kahjunõude väärtuse suurusena hindamisaktis märgitud kahjunõude kõrgeim väärtus. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et viidatud sätetest järelduvalt tuleb sundvõõrandiandjale kompenseerida nii sundvõõrandatava kinnisasja väärtus kui ka sundvõõrandamisega tekitatud kahjud, kuid erinevalt apellandist on seisukohal, et mõlemad kokku moodustavadki sundvõõranditasu, mis sundvõõrandamismenetluses kokkuleppele mittejõudmise korral tuleb sundvõõrandiandjale maksta. Apellatsioonkaebusest järelduvalt ei vaidle apellant vastu sellele, et erakorralise hindamise akt peabki kajastama vabaturutehinguid, kuid apellant on seisukohal, et kinnisasja harilikust väärtusest ehk turuhinnast sundvõõrandamise hetke seisuga ei saa käesoleval juhul lähtuda, sest see pole õiglane hüvitis põhiseaduse § 32 tähenduses ja seda põhjusel, et ei arvestatud apellandi emotsionaalset sidet sundvõõrandatava kinnisasja osaga ega samas piirkonnas asuvate kinnisasjade harilikku väärtust sundvõõrandamisele eelnenud perioodil, samuti läbirääkimistel kaebajale tehtud pakkumusi ja naaberkinnisasjade suhtes rakendatud võõrandamishindu. Ringkonnakohus apellandi arvamust ei jaga. Põhiseaduse § 32 lg 1 teine lause käsib tagada vara omanikule sundvõõrandamise korral õiglane ja kohene hüvitus. Õiglane hüvitus tähendab, et see on piisav ja proportsionaalne, kooskõlas ühiskonnaliikmete õiglustundega ega tekita kahtlusi, et kedagi on ebamõistlikult kahjustatud või kellelegi on tehtud põhjendamatuid soodustusi. Kehtiva õiguse ja kohtupraktika kohaselt õiglase hüvituse nõue on seotud võõrandatava objekti turuväärtusega ja emotsionaalsed väärtused selles ei kajastu. Sundvõõranditasu peab kompenseerima varalise kaotuse ning põhiseaduse §-st 32 ei tulene, et õiglase hüvitise all tuleb mõista ka kinnisasja omanikule sundvõõrandamise faktiga kaasnevate väidetavate psüühiliste üleelamiste kompenseerimist. Asjast nähtuvalt on Maanteeamet pidanud apellandiga (tema õiguseellasega)

§ 2

lg-t 1 ja § 3 lg-t 31 järgides läbirääkimisi, selgitamaks, kas

§ 3

lg-s 1 sätestatud eesmärgil kinnisasja osa omandamine on võimalik kokkuleppel, sõlmides tsiviilõigusliku lepingu, st sundvõõrandamismenetlust läbimata. Läbirääkimistel apellandi õiguseellane ega apellant, erinevalt teistest kinnisasjade omanikest, Maanteeameti erineval ajal tehtud erinevate pakkumustega ei nõustunud, mistõttu otsustati kaebaja kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa sundvõõrandada ning sundvõõrandatava kinnisasja osa erakorraline hindamine läbi viia. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et eristada tuleb läbirääkimiste etappi ja sundvõõrandamismenetluses märgitud kokkuleppemenetlust.

§ 16

lg 1 sätestab ajalise hetke, mille seisuga sundvõõrandatava kinnisasja harilik väärtus määratakse ning õiguslikku tähendust ei oma asjaolu, et 2009. aastal oli kinnisvarahinnad oluliselt langenud. Sundvõõrandamismenetlusele eelnevatel läbirääkimistel, kus selgitatakse, kas kinnisasja omandamine on võimalik kokkuleppel, sõlmides tsiviilõigusliku müügilepingu sundvõõrandamismenetlust läbimata, tuleb haldusorganil lähtuda

-s sätestatud põhimõttest omandada kinnisasi selle hariliku väärtuse ehk kohaliku keskmise müügihinnaga. Hariliku väärtuse määramine võõrandamisaegse (ka sundvõõrandamisaegse) seisuga tagab õiglase tulemuse, sest võimaldab võõrandajal omandada võõrandatava kinnisasjaga samaväärse asja. Apellandile (tema õiguseellasele) oleks sundvõõrandamiseelsete läbirääkimiste ajal võõrandamisega nõustumise korral olnud tagatud võrdselt tol ajal kinnistu võõrandanutega võimalus omandada võõrandatava kinnisasja asemele samaväärne asi. Selline võimalus tagati kaebajatele ka vaidlustatud haldusaktiga selle tegemise ajal valitsenud turusituatsioonis. Apellandi seisukohaga, et vaidlusaluse käskkirja p 2 on õigusvastane ka põhjusel, et hinnatud ega arvestatud pole kokkuleppemenetluse alustamisel teatatud kahjusid, ringkonnakohus samuti ei nõustu. Nagu eespool selgitatud, sundvõõranditasuga kompenseeritakse nii kinnisasja harilik 9

§ 16

lg-le 4 ja määrusele nr 260 arvesse võtta ja hinnata kõiki vara sundvõõrandamisega tekitatud kahjusid ning sundvõõrandamise pooltel on õigus hindamisakti vaidlustada, kui nad eksperdi seisukohtadega ja järeldustega ei nõustu.

§-st 23 tuleneb, et kinnisasja omanikul on kokkuleppemenetluses õigus teatada sundvõõrandamisest tulenevatest kahjudest, mis erakorralise hindamise aktis ei kajastu ning

§ 27

näeb ette, et pädev isik korraldab täiendava hindamismenetluse nõuete hindamiseks, millest oli õigeaegselt teatatud, kuid milles kokkulepet ei saavutatud. Apellant teatas kokkuleppemenetluses, et arvestamata on teekaitsevööndist tulenevate piirangutega, sundvõõrandatud kinnisasja osale rajatavalt riigimaanteelt tulenevate kahjulike mõjutustega, kinnisvara väärtuse tõusuga seoses selle piirkonna maade juhtfunktsiooni määramisega ärimaaks, paekivi kaevandamisest saamata jäänud tuluga aga samuti moraalse kahjuga. Teekaitsevööndist tulenevate piirangute eest on kinnisasja kaasomanikele hüvitis makstud ning asjaolu, et kompromiss saavutati kohtumenetluses, ei anna vaidlusaluse käskkirja tühistamiseks ja apellandi taotletud ettekirjutuse tegemiseks alust, kuivõrd muude nõuete osas on täiendava hindamismenetluse läbiviimisest ja apellandi teatatud kahjude hüvitamisest keeldutud õiguspäraselt. Ringkonnakohus kordab, et sundvõõranditasu peab kompenseerima varalise kaotuse ning sundvõõrandamisega väidetavalt tekitatud moraalse kahju arvestamist õigusaktid ette ei näe. Erinevalt apellandi väidetust on eksperthinnangus arvestatud sundvõõrandatud kinnisasja osa väärtuse tõusu tulenevalt asjaolust, et koostamisel olev planeering näeb ette maa sihtotstarbe muutmise. Apellandi poolt esile toodud kahjulikud mõjutused (müra, saaste) on seotud mitte sundvõõrandamise esemega, vaid kavandatava kogujatee rajamisega ja kasutamisega ega ole käsitletavad kahjuna, mida erakorraliselt või täiendavalt hindama ja sundvõõranditasu määramisel arvestama peaks. Saamata jäänud tulu saab põhimõtteliselt sundvõõrandamisega tekitatud kahjuna käsitleda, kuivõrd nagu kohus õigesti märkis, sundvõõrandamistasu peab lisaks kinnisasja turuhinnale sisaldama hüvitist isiku omandivabadusse sekkumise eest. Omanikul on õigus saada täielikku kompensatsiooni, kuid samas ei või ta saada kasu sundvõõrandamisest. Käesoleval juhul ei jäänud kaebajatel väidetud tulu saamata, kuna asja materjalidest ei nähtu, et paekivi kaevandamine oleks kunagi toimunud või vastava majandustegevuse alustamiseks mingeid samme oleks ette võetud; asja materjalidest ei nähtu sedagi, et sundvõõrandatud kinnisasja maapõues paekivi üldse olemas on. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et

§ 16lg 1 ja 27 lg 2 on põhiseadusega kooskõlas ega korda kohtuotsuse põhjendusi.

Eeltoodu alusel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ning kaebaja menetluskulud jäävad HKMS § 108 lg 1 alusel apellandi enda kanda. Vastustaja ega kolmas isik pole menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja ja kolmanda isiku menetluskulud samuti nende endi kanda. Kohtunikud Oliver Kask Kaire Pikamäe Silvia Truman 10