3-09-2900/73 | Europaius

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Virkus, Silvia Truman ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht

märts 2012, Tallinn Haldusasja number 3-09-2900 Haldusasi Kaarsilla Kinnisvara OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu
oktoobri
a määruse nr 22 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu
juuni
a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Kaarsilla Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebuse esitaja Kaarsilla Kinnisvara OÜ, esindaja vandeadvokaat Anne Tammer Vastustaja Viimsi Vallavolikogu, esindaja Gunnar Kender RESOLUTSIOON Jätta Tallinna Halduskohtu
juuni
a otsus haldusasjas nr 3-09-2900 muutmata, Kaarsilla Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23.04.2012 (HKMS § 212 lg 1). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Viimsi Vallavolikogu 17.08.2004 otsusega nr 73 algatati Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneering „Viimsi valla miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (edaspidi Teemaplaneering). Teemaplaneering võeti vastu ja suunati avalikule väljapanekule 3-09-2900 Viimsi Vallavolikogu 11.03.2008 otsusega nr
Avalik väljapanek toimus Viimsi vallamajas 28.03.2008 – 25.04.
Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määrusega nr 22 kehtestati Teemaplaneering.
Kaarsilla Kinnisvara OÜ-le kuulub Viimsi valla Haabneeme alevikus viis kinnistut: Praaga VII (registriosa nr 5611002), Madise V (registriosa nr 6226302), Telli IV (registriosa nr 7318002), Kristjani III (registriosa nr 5671102) ja Andrese IV (registriosa nr 8316502). Kokku on kinnistute pindala 12 012 m
Kaarsilla Kinnisvara OÜ esitas 07.12.2009 Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavolikogu 13.10.2009 määruse nr 22 tühistamiseks. Kaebuse põhjendused: 1) vaidlustatud otsus on õigusvastane motiveerimatuse tõttu. Pole võimalik kontrollida, kas haldusakti andmisel on arvestatud kõiki asjaolusid ja huve ning teostatud ratsionaalset kaalumist. Määrus on nii menetluslike kui ka vormiliste puudustega, seega formaalselt õigusvastane. Asja materjalist ei nähtu, et kohalik omavalitsus oleks Teemaplaneeringu menetluses kaebaja kõigile vastuväidetele ja ettepanekutele vastanud, kaebaja seisukohti kaalunud ja nendega arvestamata jätmist põhjendanud; 2) rohevõrgustiku konstrueerimisel ei lähtutud kaalutlusõiguse ja proportsionaalsuse põhimõttest. Kaalumata jäeti võimalus rajada rohevõrgustiku koridor eelkõige valla maadele, millega saanuks jätta kahjustamata eraõiguslike isikute huvid. Määruses märgitu kohaselt on üksikjuhtumitena rohevõrgustiku aladesse haaratud osaliselt ka üldplaneeringu järgsed reservalad, eesmärgiga saavutada rohelise võrgustiku sidusus ja kompaktsus. Teemaplaneeringu dokumentidest ei nähtu, millised on sellise otsuse negatiivsed mõjud. Ei selgu, millistel kaalutlustel otsustati Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgi perspektiivsel ärimaal asuvad kaebaja maatükid jätta rohevõrgustiku alale, samas aga välistati Keskuse ja Ladina kvartali kinnistud jt maatükid, mis on samasuguse kõrghaljastusega. Määruses selgitatakse rohevõrgustiku positiivseid mõjusid, kuid ei nähtu, et oleks arutatud ja kaalutud kaebaja õigusi ja huve ning temale tekkivat kahju. Planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg 2 p 2 kohaselt on kohalik omavalitsus kohustatud tagama huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Teemaplaneeringu dokumentidest nähtuvalt on kohalik omavalitsus lähtunud üksnes avalikust huvist. Määrus pole kooskõlas Riigikohtu 18.10.2004 otsuses nr 3-3-1-37-04 toodud seisukohtadega. Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1 kehtestatud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohaselt asuvad kaebaja maatükid ja Keskuse kinnistu perspektiivse ärimaa alal ning Ladina kvartali kinnistu perspektiivse kergetööstuse alal. Üldplaneeringu seletuskirja p-s 4.6 märgitakse, et rajatav kergetööstus ja sellega haakuv äri- ja büroohoonete maa peaks saama puhvertsooniks Haabneeme aleviku ja Miiduranna sadama ning sellega haakuva praeguse tootmismaa vahel, mistõttu sinna ei tohi laiendada sadamaga seonduvalt rasketööstust ning maapealsete kütusemahutite parki. Viimsi Vallavolikogu 14.10.2008 otsusega nr 85 kehtestati Keskuse maaüksuse ja lähiala detailplaneering, millega määrati 22 420 m2 suurusele ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus ärihoone püstitamiseks. Asjast ei nähtu kaalumist, kas rajatav kergetööstus ning äri- ja büroohooned oleksid piisavaks puhvertsooniks aleviku ja sadama vahel ilma rohekoridorita. Teemaplaneeringu menetlemise käigus vähendati kaebaja maadele jäävat rohekoridori 150 meetrilt 80 meetrile. Samas puuduvad analüüs ja põhjendused, miks 80 meetri laiune koridor on optimaalne. Kohalik omavalitsus ei ole otsinud rohevõrgustiku koridorile alternatiivseid asukohti. Välja ei ole selgitatud kõiki olulisi faktilisi ja õiguslikke asjaolusid. Kaalutlusõiguse teostamata jätmine võis kaasa tuua otsuse sisulise õigusvastasuse; 2

(24)3-09-2900 3) nõustuda ei saa määruses leituga, et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega garantiid, et kinnistut saab tulevikus vastavalt perspektiivsele juhtfunktsioonile kasutusele võtta, st hoonestada. Kaebaja on õigustatud nõudma oma subjektiivsete õiguste kaitseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt. Tulenevalt PlanS § 1 lg-s 3, § 2 p-s 3, § 8 lg 3 p-des 1-3 sätestatust ning arvestades kaebaja maade katastriüksuse sihtotstarvet ja Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgi kaebaja maatükkide jäämist perspektiivsele ärimaale, soovib kaebaja kasutada oma maatükke ärilisel eesmärgil. Samasuguse perspektiivse sihtotstarbega Keskuse kinnistu osas kehtestati detailplaneering, millega määrati ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus ärihoone püstitamiseks. Kaebaja omandas maatükid 17.01.2005 ärilisel eesmärgil kavatsusega püstitada neile ärihooned. Kinnistute Praaga VII ja Madise V sihtotstarve on ärimaa, Telli IV sihtotstarve on 10% ärimaa ja 90% maatulundusmaa, Kristjani III ja Andrese IV sihtotstarve on maatulundusmaa. Kaebaja eesmärk vastas kehtivale Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule (maatükid asusid perspektiivsel ärimaal). Kaebaja maatükkide olulises osas rohevõrgustiku koosseisu kaasamise tõttu omavad Teemaplaneeringuga kehtestatud kitsendused kaebaja jaoks olulist majanduslikku mõju. Teemaplaneeringu seletuskirja

ptk-s „Keskkonnatingimuste seadmine“ seatakse muu hulgas järgmised keskkonnatingimused: tagada rohekoridoride Teemaplaneeringu kaardil näidatud minimaalne vajalik läbimõõt; mitte lubada ehitustegevust koridoride alal, mis on kitsamad kui 100 m; mitte algatada rohevõrgustiku aladel detailplaneeringuid, mis muudavad maa sihtotstarvet muuks kui maatulundusmaaks, kaitsealuseks maaks või siis kaalutletud juhtudel üldmaaks. Kaebaja maatükkidele planeeritud rohekoridori läbimõõt on 80 m. Sellisel rohevõrgustiku alal on ehitustegevus keelatud, mistõttu kaebaja ei saa püstitada ärihooneid. Ka ei ole võimalik muuta maa sihtotstarvet ärimaaks. Seega kitsendavad Teemaplaneeringu lahendused ning kehtestatud ehitus-, keskkonna- ja muud tingimused oluliselt kaebaja omandiõigust ning muudavad võimatuks kavandatud majandustegevuse ja maatükkide kasutamise. Kohalikul omavalitsusel ei ole õigust piirata omandiõigust ilma otsese ja selge seadusliku aluseta, mistõttu on Teemaplaneeringuga kehtestatud keskkonnatingimused õigusvastased; 4) kohalik omavalitsus on rikkunud võrdse kohtlemise printsiipi. Viimsi vald omas 22 903 m2 maad kaebaja maatükkide kõrval. Vallale kuulus Keskuse kinnistu sihtotstarbega sotsiaalmaa. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgi on kaebaja maade ja Keskuse kinnistu perspektiivseks juhtfunktsiooniks äri- ja büroohoonete maa. Viimsi Vallavalitsuse 27.06.2006 korraldusega nr 405 otsustati kuulutada välja Keskuse kinnistu eelläbirääkimistega enampakkumine. Teemaplaneering algatati 17.08.2004 ning koostati koostöös vallavalitsusega ning planeeringu eesmärk oli määratleda tingimused, mille läbi leevendada inimtegevuse surve kasvu looduskeskkonnale. Keskuse kinnistu müügi ajal
aastal olid kohalikule omavalitsusele Teemaplaneeringu eesmärgid ja ülesanded täpselt teada, kuid sellele vaatamata otsustati kinnistu planeeringu koostamise ajal müüa. Eelläbirääkimistega pakkumise läbiviimise komisjoni koosseisus oli teiste hulgas Haldo Orav, kes kuulus ka Teemaplaneeringu koostamisega tegelevasse töögruppi. Vald müüs kinnisasja 22.09.2006 ASle GMP Grupp, saades müügist tulu 25 miljonit krooni. Pärast Teemaplaneeringu vastuvõtmist ja avaliku väljapaneku korraldamist kehtestati Viimsi Vallavolikogu 14.10.2008 otsusega nr 85 Keskuse maaüksuse ja lähiala detailplaneering, millega määrati 22 420 m2 suurusele ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus ärihoone püstitamiseks. Ärihoone suurim lubatud ehitusalune pindala on 15 000 m2 ja suurim lubatud kõrgus on kaubanduskeskusel 2-6 korrust, büroohoonel 14 korrust ning büroohoonel 17 korrust. Kahetasandilise parkla suurim lubatud ehitusalune pindala on 600 m
Detailplaneeringu kehtestamise otsuses märgiti, et maa-ala asub kinnistutel, mille maakasutuse juhtfunktsiooniks on Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga määratud perspektiivne äri- ja büroohoonete maa, mis on elanikkonna otseseks teenindamiseks mõeldud ettevõtete maa, kuhu on planeeritud rajada ärihooned 3

(24)3-09-2900 finants- ja teisi teenuseid pakkuvatele ettevõtetele, samuti büroo- ja kontorihooned. Viidatud volikogu otsuse kohaselt on eesmärgiks välja arendada Haabneeme keskasulat täiendav ja korrastav kompleks, mis on inimestele kodune ja arendab edasi Sõpruse tee linnaehituslikku telge. Samuti nähtub otsusest, et Keskuse kinnistu ja naabruses asuva Ladina kvartali vahele, perspektiivsele Haabneeme ja kogu Viimsi valla keskväljakule Sõpruse tee teljele on perspektiivselt kavandatud 2-korruseline bussiterminaal ja galeriiühendused kummagi kvartali hoonestusega. Kaebaja pöördus juba 2005. a kevadel vallavalitsuse poole taotlusega algatada detailplaneering kaubanduskeskuse rajamiseks kaebajale kuuluvatele kinnisasjadele. Vallavalitsuse 11.04.2005 vastuses ei peetud kaubanduskeskuse ehitamist põhjendatuks, sest üldplaneeringu järgselt on tegemist reservärimaaga, mis tuleks ärimaana kasutusele võtta alles siis, kui muud ärimaad on juba hõivatud. Kuna kaebaja maatükkidel asub ca 50 aasta vanune puistu, kus 90% ulatuses kasvavad sanglepad, siis leidis vallavalitsus, et seda puistut on igal juhul väärt säilitada ja kujundada sellest parkmets. Vaidlustatud määruses viidatakse üldplaneeringu seletuskirja p-le 5.2 ning märgitakse, et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega garantiid, et kinnistu saab tulevikus vastavalt perspektiivsele juhtfunktsioonile kasutusele võtta, sh hoonestada, ning leitakse, et selliste maaüksuste puhul selgitatakse detailplaneeringu menetluse raames, kas, millist ja millises mahus hoonestust on võimalik rajada. Võrdsusõigust on rikutud, kui kaht isikut koheldakse meelevaldselt ebavõrdselt, sest puudub mõistlik põhjus kohelda sarnases olukorras olevaid isikuid erinevalt. Keskuse kinnistu müügi otsustamise ja müügilepingu sõlmimise ajal olid vallale teada nii kaebaja seisukohad kui ka rohevõrgustiku probleemid ja eesmärgid. Kaebaja ja Keskuse kinnistud on sisuliselt kõrvuti asetsevad ühesuguse puistuga maatükid, kusjuures Keskuse kinnistu oli sotsiaalmaa. Seega oli vallal endal olemas sobiv kõrghaljastusega maa, mida saanuks jätta rohevõrgustiku alaks, kuid vald eelistas saada kinnisvara müügist tulu ning asus samal ajal piirama kaebaja põhiseaduslikku õigust, muutes äritegevuse võimatuks. Keskuse kinnistu puhul pidas vald võimalikuks kehtestada ärihoone püstitamist lubava detailplaneeringu, kaebajale kuuluva maa osas aga leiti, et see peab jääma rohevõrgustiku alale. Kaebajale tuleb tagada Keskuse kinnistu omanikega võrdne võimalus majandus- ja ehitustegevuseks. Kaebajat on Teemaplaneeringu menetluses koheldud ebavõrdselt; 5) kuna Teemaplaneering täpsustab ja täiendab kehtivat üldplaneeringut, tuleb Teemaplaneeringu menetlemisel järgida eelkõige üldplaneeringuga määratud territooriumi arengu põhisuundi ja tingimusi. Nagu märgitud, asuvad kaebaja maatükid Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohaselt perspektiivse ärimaa alal. Teemaplaneering teeb ettepaneku reserveerida üldplaneeringus perspektiivne äri- ja büroohoonete maa (BR) Haabneeme aleviku ja Miiduranna küla piiril rohevõrgustiku koridorina. Seega on Teemaplaneering vastuolus üldplaneeringuga. Kuna Teemaplaneering võib PlanS § 8 lg 2 p 2 kohaselt üldplaneeringut üksnes täpsustada ja täiendada, siis on lubamatu Teemaplaneeringuga muuta üldplaneeringu ruumilise arengu põhimõtteid; 6) vastustaja ei ole põhjendanud, kas ja miks lähtuti rohevõrgustiku koostamisel tabeli 2 „Linnaosa, asumi, külade grupp“ astmest. Rohevõrgustiku konstrueerimisel ei ole kasutatud juhendis toodud mõistet neutraalala ehk nullala (KSH aruande lk 11). Kuna kohandati K. Sepa ja J. Jagomäe metoodikat, siis tuleb lähtuda mitte vastustaja näidatud tabelist 2, vaid Teemaplaneeringu seletuskirja lk 24 tabelist 3 ja seal on rohekoridori läbimõõt 30 - 400 m. Teemaplaneeringu materjalidest pole võimalik aru saada, miks kaebaja maatükkidele jääva rohekoridori laius peab olema 80 m ja miks ei või see olla väiksem. Neid vastuväiteid ei ole määruses põhjendatud. Vastustaja selgitus, et astmelaua suurus tingib ribastruktuuri läbimõõdu, pole arusaadav. Ribastruktuuri läbimõõt peab olema 30 – 60 m. Kaebaja maad jäävad alale, mis on reserveeritud rohevõrgustiku koridori jaoks. Teemaplaneeringus ei ole kaalutud ega põhjendatud, miks planeeritud rohekoridori ala peab olema 80 m lai. 03.06.2010 kohtuistungil selgitas vastustaja teemaplaneeringu seletuskirja lk-l 23 olevale tabelile 2 4

(24)3-09-2900 viidates, miks rohekoridori laiuseks peab olema 80 m. Selgituse järgi on tegu linnaosa, asumi, külade grupi astmega, kus peaks roheala läbimõõt olema 100-200 m. Vastustaja 05.08.2010 vastuse kohaselt on rohekoridor ca 900 m pikk ja koridori laiuse hindamiseks on vaja vaadeldava ala ulatusse haarata lisaks vähemalt need alad, mida rohekoridor omavahel seob, antud juhul on nendeks haljastu nr 19 ja Viimsi park. Vastustaja leiab, et kuna vaadeldava ala ulatus on ca 1,5 km, siis vastab vahemik 1…2 km astmele „Linnaosa, asum, külade grupp.“ Vastuses on käsitletud tuumaladena haljastut nr 19 ja Viimsi mõisaparki. Vastustaja selgitus ei vasta Teemaplaneeringu seletuskirjale ega keskkonnamõju strateegilise hindamise aruandele. Rohevõrgustiku konstrueerimine põhineb EMPÜ ja AS Regio koostöös välja töötatud metoodikal (Sepp, Jagomägi, 2002). Teemaplaneeringu seletuskirjast (lk 18) nähtub, et metoodikat on kohandatud vastavalt Viimsi valla eripärale (asetsemine poolsaarel, väljakujunenud tiheasustus ranna-alal jmt) ja töö täpsusastmele. Teemaplaneeringu koostamise käigus täpsustati ja korrigeeriti Viimsi vallas maakonnaplaneeringu teemaplaneeringus „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ määratletud rohevõrgustikku (lk 19). Seletuskirjas (lk 20) on märgitud, et töö üheks sisuks oli metoodika kohandamine ja rohevõrgustiku genereerimine ning konstrueerimine. Teemaplaneeringus määratleti rohevõrgustiku struktuurielementidena nelja tüüpi alasid (lk 22): tuumalad, astmelauad ja tugialad (äärealadeks tuumalale, min 100 m ja võimalusel ning vajadusel laiendatud), koridorid (ribastruktuurid, mis tagavad rohevõrgustiku sidususe), puhveralad. Ka valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ keskkonnamõju strateegilise hindamise aruande (KSH aruanne) kohaselt on rohevõrgustiku konstrueerimisel juhindutud metoodilisest juhendmaterjalist „Roheline võrgustik“ (Sepp, Jagomägi, 2002), mis kirjeldab rohevõrgustike kavandamise üldisi põhimõtteid. Teemaplaneeringu käigus on nimetatud rohevõrgustiku kavandamise juhendi soovitusi kohandatud valla tasandile sobivaks (lk 9). Eeltoodust nähtub, et rohevõrgustik rekonstrueeriti valla tasandile ning see koosneb järgmistest rohevõrgustiku struktuurielementidest: tuumalad, astmelauad, tugialad, puhveralad, koridorid, perspektiivsed rohevõrgustiku arengusuunad. Teemaplaneeringu seletuskirjas on konkreetselt nimetatud ja Teemaplaneeringu kaardil täpselt märgitud kõik rohevõrgustiku struktuurielemendid. Kaebaja leiab, et Teemaplaneeringuga töötati välja rohevõrgustik üksnes valla tasandil, mistõttu vastustaja viide „Linnaosa, asum, külade grupp“ astmele ning selle astmega ribastruktuuri läbimõõdu põhjendamine ei ole õige. Seda seisukohta kinnitab seletuskirja p-s 2.2.1 (lk 27-28) märgitu, mille kohaselt rohelise võrgustiku moodustamist madalamal hierarhilisel tasemel kui vald (asum, kvartal, hoonete rühm, kodumaja ümbrus – vt tabel 2) pole põhjalikumalt analüüsitud. Rohekoridoride toimimise tagamiseks vallast madalamal hierarhilisel tasemel tuleb detailplaneeringutega kavandada täiendavalt avalikke haljasalasid, sh parke, pidades silmas rohevõrgustiku struktuuri põhimõtteid, sh kindlustada ühendus erinevate rohealade vahel ja juurdepääs avalikele haljasaladele. KSH aruandest (lk 12) ilmneb samuti, et rohevõrgustiku alade määratlemist on selgitatud Teemaplaneeringu ptk-s 1.5. Elementide mõõtmete kavandamisel on aluseks võetud Viimsi valla mastaabid ehk siis ala, mille piires tuleb rohevõrgustik konstrueerida (tabel 2). KSH aruandes viidatud tabel 2 vastab olulises osas seletuskirja tabelile 3, erinevus on rohekoridori minimaalses läbimõõdus, mis KSH aruandes on 50 m, Teemaplaneeringu seletuskirjas aga 30 m. KSH aruandes on märgitud, et rohevõrgustiku juhendmaterjali kohaselt on tegemist tasandiga „Piirkonna (maakonna) väikesed“, kuid kuna Viimsi vallas ei ole tulenevalt asutustihedusest, maakasutuse sihtotstarbest, tehnoloogilisest infrastruktuurist jne juhendmaterjalis soovitatud alasid moodustada, on vähendatud rohevõrgustiku elementide mõõtmeid valla tasandile sobivaks. Nii Teemaplaneeringu seletuskirjas kui ka KSH aruandes (lk 12-13) kirjeldatakse rohevõrgustiku elemente. Viimsi valla rohevõrgustiku südame moodustavad neli tuumala. Tuumalasid ümbritsevad vahetult tugialad, lisaks tugialadele on samade nõuete ja piirangutega ka üheksa astmelaua ala. Rohekoridorid seovad omavahel rohevõrgustiku elemente (tuum-, tugi- ja puhveralasid ning 5

(24)3-09-2900 astmelaudu). Tugialad tuumalade ümber on omakorda ümbritsetud puhveraladega. Lisaks otseselt rohevõrgustiku moodustavatele aladele määratleb Teemaplaneering veel haljastud, milleks on väiksemad rohelisuse domineerimisega alad, mis ei ole seotud võrgustikku. Kokku on Teemaplaneeringuga määratletud 38 erinevat haljastut. Miljööväärtuslike aladena on temaplaneeringus määratletud sellised alad, kus on tekkinud ja säilinud Viimsile omased hooned ja/või maastikud, mis väärivad säilitamist, et nende identiteet ka tulevikus säiliks. Teemaplaneeringu kaardi kohaselt algab kaebaja maid läbiv rohekoridor tuumalast nr 4, selle rohekoridori alasse jääb muu hulgas Viimsi mõisa park. Rohekoridor lõpeb Peeter Suure Merekindluse rannakaitsepatarei juures, mis Teemaplaneeringus on käsitletud haljastuna. Eelnevast nähtub, et Viimsi park on ise rohekoridori osa ning haljastu nr 19 ei ole üldse rohevõrgustiku struktuurielement. Järelikult ei ole haljastu nr 19 ja Viimsi pargi näol tegemist tuumaladega, millest lähtuvalt on väidetavalt konstrueeritud ribastruktuuride läbimõõt. Vastustaja viidatud tabel 2 (lk 23) „Tasemete hierarhilised parameetrid“ on võetud juhendist „Roheline võrgustik“. KSH aruandes (lk 12) on märgitud, et elementide mõõtmete kavandamisel on aluseks võetud Viimsi valla mastaabid ehk siis ala, mille piires tuleb rohevõrgustik konstrueerida (tabel 2). Seejärel on valla võimalusi arvestades sobitatud sinna ülejäänud alad. Rohevõrgustiku juhendmaterjali kohaselt on tegemist tasandiga „Piirkonna (maakonna) väikesed“, kuid kuna Viimsi vallas ei ole tulenevalt asutustihedusest, maakasutuse sihtotstarbest, tehnoloogilistest infrastruktuuridest jne juhendmaterjalis soovitatud alasid moodustada, on vähendatud rohevõrgustiku elementide mõõtmed valla tasandile sobivaks. Kaebaja leiab, et kuna Teemaplaneeringu koostamisel ning rohevõrgustiku alade määratlemisel kohandati K. Sepa ja J. Jagomägi metoodikat, siis tuleb lähtuda mitte vastustaja viidatud tabelist 2, vaid Teemaplaneeringu seletuskirjas toodud tabelist 3 „Rohevõrgustiku elementide parameetrid Viimsi vallas (kohandatud metoodika tulemus)“, mis vastab üheselt Teemaplaneeringu rohevõrgustiku struktuurielementidele. Tabel 3 järgi on rohekoridoride läbimõõt 30-400 m. Vastustajale olid teada kaebaja vastuväited juba Teemaplaneeringu koostamise ajal, sellele on viidatud nii KSH aruandes kui ka Teemaplaneeringu seletuskirjas, seepärast pidanuks Teemaplaneeringust ja vaidlustatud määrusest nr 22 nähtuma kaalutlused kaebaja maadele jääva rohekoridori asukoha ja laiuse kohta. Vastustaja ei ole piisavalt kaalunud ega põhjendanud, miks kaebaja argumente pole aktsepteeritud või piisavaks peetud. Eeltoodust teeb kaebaja järgmised järeldused: 1) rohevõrgustiku konstrueerimisel juhinduti metoodilisest juhendmaterjalist „Roheline võrgustik“ (Sepp, Jagomägi, 2002), mis kirjeldab rohevõrgustike kavandamise üldisi põhimõtteid; 2) rohevõrgustik on konstrueeritud üksnes valla hierarhilisel tasemel – seletuskirja lk 23 tabelis 2 „Vald, suure linna osa, külade suur grupp“ ala astmel; 3) madalamal hierarhilisel tasemel ehk täpsemal tasandil kui vald („Linnaosa, asum, külade grupp“, „Kvartal“, „Kodukoht, hoonete rühm“ ja „Kodumaja koos lähiümbrusega“) ei ole rohevõrgustikku välja töötatud ning seda Teemaplaneering ei kajasta; 4) rohevõrgustiku metoodika kohandati Viimsi vallale vastavaks; seletuskirja lk 24 tabelis 3 on toodud rohevõrgustiku elementide parameetrid Viimsi vallas (kohandatud metoodika tulemus), millest lähtuti rohevõrgustiku konstrueerimisel; 7) Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohaselt tuleb hetkel veel säilinud looduslikke alasid (Statoili tankla ja Milstrandi ala vahel, Peeter Suure merekindluse patarei ümbruses, raudtee ja Kroonu tee vahel) säilitada haljasmaana. Vald peab koostöös Miiduranna sadama haldaja ja seal tegutsevate ettevõtetega tagama alade haljastamise selliselt, et suurendada nende müra tõkestavat toimet (vajadusel paigaldada müratõkestav aed), esteetilisust ja tagada nende hilisem hooldus. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega kehtestati teemaplaneering „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“, mille järgi on vallal kohustus tagada sadamate ümbruses puhvertsoonid. Puhvertsooni sees tuleb säilitada olemasolev haljastus. Miiduranna sadama ümber tuleb tagada 6

(24)3-09-2900 kõrghaljastatud vöönd. Kohtades, kus täna kasvab kõrghaljastus, tuleb see säilitada või selle võimatuse korral asendada uue kõrghaljastusega minimaalselt 50 m ulatuses. Nimetatud teemaplaneeringu p-s 5.3.1 märgitakse, et Viimsi valla rohestruktuurid (sh pargid, pargilaadsed haljasalad, tänavaäärsed haljastud keskuses, kalmistud, puhkealad, metsad, looduskaitseobjektid) moodustavad osa ökosüsteemist, mis on vallaelanike tervise ja elukvaliteedi aluseks. Nimetatud teemaplaneeringu kohaselt, tagamaks võimalusi valla rohestruktuuride säilitamiseks ning süsteemseks järjepidevaks arenguks, on Viimsi vald alustanud rohevõrgustiku ja miljööväärtuslike alade kohta teemaplaneeringu koostamist ning seetõttu mõjusid rohestruktuuridele töös eraldi ei käsitleta. Sama teemaplaneeringu p-s 5.7 on asutud seisukohale, et rohevõrgustikus (sh rohestruktuuri koridorides) tuleb säilitada olemasolev väärtuslik kõrghaljastus. Vaidlustatud Teemaplaneeringu seletuskirjas (lk 96) on märgitud, et Viimsi vald peab oluliseks säilitada kõik rohevõrgustiku sidususe funktsiooni juba kandvad rohelised alad nii suures ulatuses, kui see täna on veel võimalik. Tulenevalt Viimsi valla mandriosa üldplaneeringust, Teemaplaneeringu algatamisest aastal 2004 ja ka üldiste ehitustingimuste teemaplaneeringust on kaebaja seisukohal, et hiljemalt

aastaks oli kohalikul omavalitsusel üheselt selge haljastuse säilimise ning sadamast ja selle ümbrusest kahjulike mõjutuste tõkestamise vajadus Krooni, Viimsi-Rohuneeme ja Viimsi-Randvere tee vahelisel alal, kuhu muu hulgas jäid nii kaebajale kuuluvad kui ka Viimsi vallale kuuluvad 9,6 ha maad. Selle asemel, et planeerimismenetluse käigus arutada, kaaluda ja otsustada, kuidas ja milliste maade ning kelle õiguste ja vabaduste piiramise arvel püstitatud eesmärgid (roheala säilimine, kahjulike mõjutuste ärahoidmine jne) saavutada, asus vald kiiresti müüma talle kuuluvaid, vaidlusalusesse piirkonda jäävaid maatükke enam kui 20 miljoni krooni eest ning koostama ja kehtestama nendele maadele detailplaneeringut, mis sisuliselt välistab maade kaasamise rohevõrgustikku. Ühestki varem kehtinud üldplaneeringust ei tulenenud, et planeerimismenetluses lahendamist vajavaid ülesandeid saab täita ainult kaebaja ja teistele eraõiguslikele isikutele kuuluvate maade arvel. Teemaplaneeringu käigus ei ole kaalutud alternatiivseid rohekoridori alasid ega laiusi, käsitlemata on üldplaneeringus toodud variant, et äri- ja büroohooned jmt on samuti puhvertsooniks. Kaaluda tulnuks kaebaja ja teiste eraõiguslike isikute maa väljajätmist rohevõrgustiku alast ning ca 10 ha vallale kuuluvat maad pidanuks jätma rohevõrgustiku alaks. Selline roheala valla maade arvel olnuks tunduvalt suurem ja laiem võrreldes praeguse rohekoridoriga. Samuti olnuks see loogiliseks jätkuks Viimsi pargi alalt merekindluse patarei juurde. Rakendatavad piirangud ja abinõud peavad olema proportsionaalsed. Kaaluda tulnuks vähemalt minimaalset võimalikku rohekoridori laiust – 50 m. Viimsi vald on tekitanud kaebajale kahju oma vastuolulise käitumise ning ebaproportsionaalse ja ebavõrdse kohtlemisega.
Viimsi Vallavolikogu palus jätta kaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) Teemaplaneering ei riku ega riiva kaebaja õigusi. Teemaplaneeringu menetlemisel ja kehtestamisel ei rikutud õigusaktide sätteid, määrus on piisavalt motiveeritud ja on nii formaalselt kui ka materiaalselt õiguspärane. Haldusakti vastuvõtmisel järgiti kõiki kaalutlusreegleid ning diskretsioonivigu ei esine. Määruse põhjendused tulenevad määrusest endast ja ka selles viidatud Teemaplaneeringu materjalidest ja muudest dokumentidest. Teemaplaneeringu käigus esitati kokku 64 ettepanekut ja vastuväidet, kõigi suhtes esitas vallavalitsus seisukohad, mis moodustavad osa planeeringumaterjalist ja asuvad Teemaplaneeringu passis ehk menetlusdokumentatsioonis. Vastustaja on vallavalitsuse seisukohti aktsepteerinud ja nii moodustavad need samuti osa määruse põhjendustest. On mõeldamatu, et kõik nii mahuka planeeringu põhjendused esitataks planeeringut kehtestavas haldusaktis. Kaebaja poolt esile toodud asjaolusid ja väiteid on põhjalikult käsitletud ja kaalutud nii enne planeeringu kehtestamist kui ka määruses viidatud Harju Maavalitsuse 7

(24)3-09-2900 05.10.2009 kirjas nr 2.1-13/2874, millega Teemaplaneering heaks kiideti. Vastustaja on kirjas toodud käsitlusega nõustunud ja määruse põhjendustes maavanema kirjale viidanud. Seega on ka kõnealuse kirja seisukohad vastuväidete (sh kaebaja omade) suhtes määruse põhjendusteks. Akti kontrollitavus on tagatud, järgides Riigikohtu otsuste nr 3-3-1-16-05 ja nr 3-3-1-54-03 juhiseid; 2) üldplaneeringu seletuskirja p 5.2 kohaselt mõistetakse maa reserveerimise all alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maa kasutamise eesmärgiks, kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. See ei tähenda selle maa-ala terviklikku ega automaatset teiseks eesmärgiks kasutuselevõttu, vaid pigem seda, et antud ala oleks võimalik hiljem, sellekohase vajaduse ja soovi tekkimisel reserveeritud otstarbest lähtudes kasutamiseks ümber vormistada (tiheasustusaladel ainult detailplaneeringu kaudu). Seega ei tulene üldplaneeringujärgsest perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist õiguspärast ootust ega garantiid sellele, et kinnistutele saab tulevikus kindlasti ärihooneid rajada. Samuti ei anna ärimaa sihtotstarve õigust kinnistu 100%-liseks täisehituseks. Kas ja milliste ärihoonete ehitamist lubatakse, selgub detailplaneeringu menetluses. Üldplaneering koostati 1999. aastal 10 aasta taguseid arenguvajadusi arvestades. Tänaseks on üldplaneering oma ülesande täitnud ja mitmeski kriitilises kohas ajale jalgu jäänud, mistõttu vajab korrigeerimist ja seda hetkel tehaksegi. Sedavõrd vana planeeringu järgi ei saa täna enam arenguid suunata. Teemaplaneering ei käsitle ehitusõigusega seotud aspekte, vaid määrab rohestruktuuride vajaduse. Samas tuleb ka ehitusõiguse planeerimisel arvestada rohevajadusega ja Teemaplaneering annab selleks strukturaalse aluse; 3) Teemaplaneeringu menetluses töötati Randvere-Viimsi tee ja haljastu nr 19 vahelisele rohekoridorile välja parim võimalik asukoht. Arvestati juba kehtivate maakonna-, üld-, teemaja detailplaneeringutega, olemasoleva loodusliku olukorra ning tööstusobjektide asukohtadega. Üldplaneeringu seletuskirjas on välja toodud, et üldplaneeringuga ei ole võimalik lahendada eksisteerivat konflikti AS Milstrand territooriumi kasutuse ja Miiduranna elanike vahel; konflikti paisumise vältimiseks tuleb hetkel veel säilitada looduslikke alasid (Statoili tankla ja AS Milstrand ala vahel, Peeter Suure merekindluse patarei ümbruses, raudtee ja Kroonu tee vahel) haljasmaana. Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringus „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ on sätestatud tingimus: „Miiduranna sadama ümber tuleb tagada kõrghaljastatud vöönd. Kohtades, kus täna kasvab kõrghaljastus, tuleb see aga säilitada või selle võimatuse korral asendada uue kõrghaljastusega minimaalselt 50 m ulatuses. Vallal on kohustus tagada nii sadamate ümbruses kui ka sadamateni suunduvate transiitteede ääres vajalikud puhvertsoonid. Lisaks sadamatele tuleb arvestada haljastatud puhvertsoonidega ka teiste tootmisega seotud objektide puhul (näiteks AS Milstrand kütust vahendav Miiduranna sadam).“ Kaebaja kinnistud piirnevad vahetult AS-le Milstrand kuuluva Viimsi kütusebaasi kinnistuga. AS Milstrand tegeleb sellel naftasaaduste käitlemisega ning kuulub A-kategooria suurõnnetusohuga ettevõtete gruppi. Kaebaja kinnistute lähinaabruses paikneb ka olulise ruumilise mõjuga Miiduranna sadam. Vaidlusalune ala on valdavalt kõrghaljastusega, nii ökoloogiliselt kui esteetiliselt väärtuslik ja oluline tootmisala negatiivsete mõjude, sh visuaalse reostuse neutraliseerijana. Rohekoridori eesmärk on nii keskkonnakaitseline, tõkestades sadamast tulenevaid negatiivseid mõjusid, kui ka puhkemajanduslik, sidudes võimaliku jalutussuunana Viimsi pargi lääne poole jääva kultuurimälestisi ümbritseva haljastusega. Kinnistute rohevõrgustikku kaasamise kasuks otsustamisel on lisaks lähtutud järgmistest kaalutlustest: 1) Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ ptk-s 2.2.1 on rõhutatud: „Rohelise võrgustiku sidususe parandamine on eriti oluline Tallinna mõjupiirkonnas. Tugialasid ja koridore on kohati liialt hõredalt just Tallinna rohelise vööndi piires ja seal on möödapääsmatu vajadus rohelist võrgustikku tugevdada“; 2) Viimsi vald peab oluliseks säilitada kõik rohevõrgustiku sidususe funktsiooni 8

(24)3-09-2900 juba kandvad (või sellist potentsiaali kandvad) rohelised alad nii suures ulatuses kui see on täna veel võimalik; 3) vastavalt „Soovitused ruumilise planeerimise protsessi ja rannikualade arengu juhtimise suunamiseks“ (VASAB 2010) tuleb inimasutuse säästliku arengu parema kontseptsiooni loomiseks erineva loodusliku väärtusega alad, olgu nad kaitse all või mitte, haarata rohelisse infrastruktuuri. Eelnevast nähtub, et vajadus kinnistute arvamiseks rohekoridori koosseisu tuleneb juba VASAB 2010, Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringus, Viimsi valla mandriosa üldplaneeringus ning teemaplaneeringus „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ sätestatud tingimustest. Kui rohekoridor oleks planeeritud kaebaja viidatud Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutele ning kaebaja omad jäetud rohekoridorist välja, ei oleks olnud võimalik arvestada ülalnimetatud, juba kehtivates dokumentides sätestatud tingimustega, sest viidatud kinnistud asuvad kaebaja omadest põhja pool (AS Milstrand asub kaebaja kinnistute suhtes lõunas). Rohevõrgustiku planeerimisel ei ole tehtud vahet era-, riigi- või munitsipaalmaadel, valitud on parim võimalik asukoht. Kokku haarati rohevõrgustikku 28,53 km2 alasid, millest eramaale jääb 39,7% ning riigimaale (sh reformimata riigimaale) ja munitsipaalmaale 60,3%. Seega ei ole enamus rohealasid kavandatud eramaadele. Rohevõrgustiku planeerimisel kasutatud metoodika kohaselt peaks kõnealuse rohekoridori laius olema 100 – 200 m, kuid vastuväidete tõttu vaadati lahendus üle ja peeti mõistlikuks ja otstarbekaks muuta lahendust selliselt, et rohekoridori minimaalseks laiuseks jääks 80 m. Tegemist on kompromisslahendusega, mille puhul on kaebajal võimalik taotleda detailplaneeringu algatamist ning vastustaja ei välista ärihoonete ehitamise võimalust kinnistute põhjapoolsele osale. Täpsemad ehitusõiguse tingimused koos rohekoridori lõpliku asukohaga selgitatakse detailplaneeringu menetluse; 4) üldprintsiipide tasandil kaalub avalik huvi puhtama ja kvaliteetsema elukeskkonna säilitamiseks (mida võimaldab tagada rohekoridor) üles ärihuvid (Riigikohtu 18.10.2004 otsus nr 3-3-1-37-04). Ka antud juhul kaalub valla elanike huvi puhtamale elukeskkonnale, mida on võimalik saavutada vaid rohelise koridori säilitamisega, üles omaniku huvi äritegevusega kasumi saamiseks. Teemaplaneeringu kehtestamine iseenesest kaebajale kahju ei tekita. Tõele ei vasta ka väide, et kohalik omavalitsus on lähtunud üksnes avalikust huvist ning jätnud kaebaja huvid kaalumata. Üksnes avalikust huvist lähtumise korral ei oleks avaliku väljapaneku aegset lahendust korrigeeritud ja 150 m laiust rohekoridori 80 m laiusega asendatud. Kaebajal on võimalus taotleda detailplaneeringu algatamist, et välja selgitada kinnistute põhjapoolse ala hoonestamistingimused. Teemaplaneeringu kehtestamine ei saanud kaebajale kaasa tuua väga olulist majanduslikku mõju. Kaebaja ei saanud kinnistute ostmisel lähtuda üksnes maa sihtotstarbest või üldplaneeringu järgsest juhtfunktsioonist (perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust kinnistutele tulevikus kindlasti ärihooneid rajada), vaid pidi arvestama ka üldplaneeringu seletuskirjas sätestatud tingimustega. Teemaplaneering „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ kehtestati Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32, s.o ajal, mis kaebaja oli juba kinnistute omanik. Seega peab kaebaja arvestama ka viidatud kehtivas teemaplaneeringus sätestatud tingimustega; 5) Teemaplaneering ei ole vastuolus üldplaneeringuga, vaid täpsustab seda. Kaebaja eesmärgiks on kinnistutele ehitada, milleks käesoleval ajal aga puudub alus, sest detailplaneeringut ei ole kehtestatud. Teemaplaneering ehitusõiguse andmist ei reguleeri, samas ka seda ei välista; 6) õige pole kaebaja seisukoht, et rohekoridori laiuse määramisel tuli vastustaja viidatud tabeli 2 andmete asemel lähtuda tabelist 3, milles on rohekoridori läbimõõt 30-400 m ja seega saanuks kaebaja maal määrata rohekoridori läbimõõduks 30 m. Vastustaja on 01.03.2010 selgitanud, kui lai peab olema rohekoridor, miks on selle minimaalne laius 80 m ning milliseid täiendavad piirangud loob kinnistutele Miiduranna sadama ümbrus. Täiendavalt märgib 9

(24)3-09-2900 vastustaja, et lisaks Teemaplaneeringu ptk-s 1.5 (lk 18-25) käsitletud metoodikale on ptk-s 7.2 (lk 96-97) toodud põhjendused, miks kaebaja kinnistutele reserveeriti rohekoridor 80 m laiusena. Nimetatud rohekoridor kuulub „linnaosa, asum, külade grupp“ astmesse. Rohekoridor on ca 900 m pikk. Selleks, et hinnata koridori laiust, on vaja vaadeldava ala ulatusse haarata lisaks veel vähemalt need alad, mida rohekoridor omavahel seob. Nendeks aladeks on haljastu nr 19 ja Viimsi park. Kokku on vaadeldava ala ulatus ca 1,5 km. Tabeli 2 kohaselt vastab vahemik 1…2 km astmele „Linnaosa, asum, külade grupp“. Olulist rolli mängib ka alade läbimõõt, mida rohekoridor omavahel seob. Mida suuremad on tuumalad, seda laiem peab olema ka siduv element ehk rohekoridor. Haljastu nr 19 läbimõõt on ca 160 m idast läände ja ca 230 m lõunast põhja ning Viimsi mõisapargi läbimõõt on ca 400 m idast läände ja ca 600 m lõunast põhja. Haljastu nr 19 on oma läbimõõdult suurem kui tabelis 2 „Kvartal“ astme tuumala ning Viimsi park vastab läbimõõdult tabelis 2 „Linnaosa, asum, külade grupp“ astme tuumalale. Eeltoodule tuginedes peab tabel 2 kohaselt haljastu nr 19 ja Viimsi pargi vaheline rohekoridor olema 100-200 m lai, s.o kuuluma astmesse „Linnaosa, asum, külade grupp“. Seega, kooskõlas metoodikaga peaks kaebaja kinnistutele olema reserveeritud minimaalselt 100-200 m laiune rohekoridor, kuid enne Teemaplaneeringu kehtestamist leiti kompromiss ja laiuseks määrati 80 m. Tabel 3 on kokkuvõtlik ning näitab kõikide struktuurielementide miinimum- ja maksimumsuurused ilma tabelis 2 toodud tasandeid üksteisest eristamata. Tabeli 3 kasutamise korral puuduks süsteem ning selline lähenemine oleks vastuolus metoodikaga. Metoodika koostamise eesmärgiks oli esitada rohelise võrgustiku kavandamise ja liigendamise lähtealused ning võrgustiku konstrueerimise olulisemad kriteeriumid, anda ülevaade kontseptsiooni erinevatest käsitlustest ja arengutest nii Euroopas kui Eestis. Lisaks oli eesmärgiks koostada maakonnaplaneeringule „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ alusmaterjaliks sobiv rohelise võrgustiku kavandamise metoodika. Arvestades planeeringute hierarhiast tulenevat täpsusastet, vajas metoodika ülevaatamist, st Teemaplaneeringu koostamiseks oli vaja kohandada metoodika valla tasandil planeerimiseks. Teemaplaneeringu jaoks arvestati vaid Viimsi valla tingimusi, mitte teoreetilist valla tasandit. Teemaplaneeringu koostamisel tugineti tabelile 2 ja menetluses toimus parameetrite kohandamine, mitte kõikide rohevõrgustiku määratlemise põhimõtete kohandamine. Kohandamine seisnes peamiselt selles, et koridorid muutusid kitsamaks. Sidususe põhimõte, vajadus koridori järele ning muud metoodilised põhimõtted säilisid. Tabel 3 üksi ei ole käsitletav metoodikana. Metoodikas on struktuurielementideks tugialad, koridorid, neutraalala. Teemaplaneeringus on elementideks tuumala, astmelaud, tugiala, puhverala, koridorid, perspektiivsed alad. Kaebaja 27.12.2010 seisukohtade täpsustuses toodud põhjendused on kaebaja poolt eelneva menetluse käigus juba esitatud ja vastustaja poolt ümber lükatud. Kaebaja viitab seletuskirja p-s 2.2.1 märgitule, mille kohaselt rohelise võrgustiku moodustamist madalamal hierarhilisel tasemel kui vald pole põhjalikumalt analüüsitud. Põhjalikumalt mitte analüüsimine ei tähenda, et poleks üldse analüüsitud (näiteks rohevõrgustiku teemaplaneeringu seletuskirja ptk-st 1.5.1 nähtub, et vastavalt metoodikale kaardistati välitööde käigus kogu valla mandriosa territooriumil kõik potentsiaalsed rohevõrgustiku moodustamise aluseks olevad alad). Planeerimisprotsess on oma olemuselt hierarhiline, kus üldisemalt liigutakse üksikumale (üleriigiline planeering, maakonnaplaneering, üldplaneering, detailplaneering), suuremast mõõtkavast väiksemale. Seejuures iga alama astme planeeringuga täpsustatakse kõrgema astme planeeringuid. Sellest tulenevalt on rohevõrgustiku teemaplaneeringu seletuskirja ptk-s 2.1 (lk 26) ka märgitud, et täpne maa-ala kasutuselevõtt ning konkreetse rohevõrgustiku elemendi täpne paiknemine tuleb täpsustada detailplaneeringus. Teemaplaneering koostati vastavuses üldplaneeringu ehk valla tasandi planeeringuga. Eeltoodust nähtub, et planeerimismenetluses on teostatud rohealade analüüs ka madalamal tasemel kui vald, kuid lõplikud rohealade piirid määratakse, s.o teostatakse põhjalik analüüs detailplaneeringute menetlemisel. Läbimõõtude määramisel on õigesti lähtutud seletuskirja tabelist 2. Enne tabelit 2 on märgitud, et „loetletud 10

(24)3-09-2900 struktuurielementide määratlemise aluseks olid eelkõige nende morfoloogilised kriteeriumid (tuumaladel pindala ja läbimõõt, ribastruktuuridel laius), mis tagavad struktuuri kui terviku, ökoloogilise toimimise ning looduslike alade osatähtsust. Hierarhilised tasemed ja vastavad parameetrid on toodud tabelis 2“. Tabeli 2 pealkiri on „Tasemete hierarhilised parameetrid (Sepp, Jagomägi 2002). Tabelis kajastuvad lisaks valla tasandile ka täpsemad tasandid“. Tabeli all on toodud tabelis tärniga tähistatud tasandite kohta täiendav seletus: „* - Täpsemate tasandite kaasamise eesmärgil on käesolevas töös välja toodud Viimsi valla tähtsamad haljasalad (koondnimetusega haljastud), vt ptk 2.3.“ Teemaplaneeringu koostamise aluseks olev metoodika „Roheline võrgustik“ kohandati valla tasandil planeerimiseks. Teemaplaneering koostati, arvestades ainult konkreetseid Viimsi valla tingimusi (mitte teoreetilist valla tasandit), mis planeeringu koostamise käigus põhjalikult läbi analüüsiti. Teemaplaneeringu koostamisel tugineti tabelile 2 ning menetlusprotsessis toimus parameetrite, mitte kõigi rohevõrgustiku põhimõtete kohandamine. Kohandamine seisnes peamiselt selles, et koridorid muutusid konkureeriva maakasutuse tõttu ja planeeringumenetluses toimunud avaliku diskussiooni käigus kompromisside saavutamise vajadusest kitsamaks, sh kaebaja kinnistutele reserveeritud rohekoridor. Kaebaja märgib, et Viimsi park on ise rohekoridori osa ning haljastu nr 19 ei ole üldse rohevõrgustiku struktuurielement, ning järeldab, et haljastu nr 19 ja Viimsi pargi näol ei ole tegemist tuumalaga, millest lähtuvalt on väidetavalt konstrueeritud ribastruktuuride läbimõõt. Vastustaja selgitab, et rohekoridor on siduv element, mis kõikidel hierarhilistel tasemetel koosmõjus on võrgustiku moodustamise aluseks. Vaidlusalune koridor ühendab Viimsi valla rohevõrgustiku südameks olevat tuumala nr 4 tuumalaga nr 2 (vt kaarti – vaidlusalune koridor jätkub perspektiivse rohevõrgustiku arengusuunana) läbi madalama hierarhilise taseme rohevõrgustiku, kui seda on „Vald, suure linna osa, külade suur grupp“. Kui vaidlusalune koridor kuuluks vastavalt tabelile 2 „Vald, suure linna osa, külade suur grupp“ astmesse, siis peaks see olema 300-500 m lai. Kaebaja märgib, et tema vastuväited olid Teemaplaneeringu koostamise ajal teada, mistõttu peaksid kaevatavast määrusest nähtuma kaalutlused rohekoridori asukoha ja laiuse kohta, ning väidetavalt pole vastustaja piisavalt kaalunud ja põhjendanud, miks kaebaja argumente ei aktsepteeritud. Teemaplaneeringus ei ole väga suure mahu tõttu motivatsiooni võimalik ja otstarbekas esitada nii, nagu näiteks detailplaneeringut kehtestavas haldusaktis. Seda on tehtud määruse koostisosaks olevates Teemaplaneeringu materjalides; 7) vald ei ole tekitanud kaebajale kahju väidetava ebaproportsionaalse ja ebavõrdse kohtlemisega. Vastustaja on selgitanud, kui lai peab olema rohekoridor, miks on selle minimaalne laius 80 m ja milliseid täiendavaid piiranguid loob kinnistutele Miiduranna sadama ümbrus. Rohevõrgustiku planeerimisel ei ole tehtud vahet era-, riigi- või munitsipaalmaadel – valitud on parim võimalik asukoht. Vaidlusalune koridor on konstrueeritud vastavuses metoodikaga. Kui rohekoridor oleks planeeritud kaebaja viidatud Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutele ning kaebaja kinnistud oleks jäetud rohekoridorist välja, ei oleks olnud võimalik arvestada juba kehtivates dokumentides sätestatud tingimustega. Pealegi oleks sel juhul tulnud kaebaja kinnistud kogu ulatuses haarata rohevõrgustiku koosseisu, sest need asuvad Keskuse ja Ladina kvartali kinnistute (kaebaja kinnistutest põhjasuunas) ning AS-le Milstrand kuuluva Viimsi kütusebaasi kinnistu (omab ühist piiri kaebaja kinnistutega ning asub neist lõunasuunas) vahel. Asjaolu, et kõiki naaberkinnistuid ei ole haaratud rohekoridori koosseisu, ei tähenda võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumist. Nõue, et kõikidele naaberaladele tuleb seada samasugused tingimused, ei ole kooskõlas planeerimispõhimõtete olemusega. Üldplaneeringujärgsest perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega garantiid sellele, et kinnistutele saab tulevikus kindlasti ärihooneid rajada. Ka ei anna ärimaa sihtotstarve õigust kinnistu 100%liseks täisehitamiseks. Seega pole põhjendatud kaebaja viide üldplaneeringule ning äri- ja 11

(24)3-09-2900 büroohoonetele kui võimalikule puhvertsoonile. Pealegi välistavad nii Viimsi küttebaasist tulenev ohutsoon kui ka rohevõrgustiku ideoloogia äri- ja büroohooned rohekoridori alal. Seega Teemaplaneeringu kehtestamine iseenesest ei saa kaebajale kahju tekitada, ei ole ebaproportsionaalne ega kujuta endast võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumist. Ei vasta tõele, et kohalik omavalitsus on lähtunud üksnes avalikust huvist ning jätnud kaebaja huvid kaalumata. Üksnes avalikust huvist lähtumise korral ei oleks avaliku väljapaneku aegset lahendust korrigeeritud ning 150 m laiust koridori asendatud 80 m laiusega. Vastavalt metoodikale peaks vaidlusaluse koridori laius olema 100-200 m, aga mitte kaebaja pakutud 50 m. 80 m laiune koridor on kompromiss, mille tulemusena jääb kaebaja kinnistute põhjaosa rohekoridorist välja. Vastustaja ei välista kaebaja kinnistute põhjapoolse osa hoonestamist, kuid selle võimalikkus tuleb välja selgitada Haabneeme aleviku ja lähiala üldplaneeringu ning sellele järgneva detailplaneeringu menetluses. Ka üldprintsiipide tasandil kaalub avalik huvi puhtama ja kvaliteetsema elukeskkonna säilitamiseks üles kinnistute omaniku huvi äritegevusega kasumi saamiseks. 5. Tallinna Halduskohtu 15.06.2011 otsusega jäeti Kaarsilla Kinnisvara OÜ kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused: 1) on õige, et vastustaja peab järgima planeerimismenetluses PS §-dega 31 ja 32 isikutele tagatud õigusi, kuid see ei tähenda, et vald peab võimaldama kaebaja kinnistutele tingimusteta ehitusõiguse. Teemaplaneeringuga ei ole kaebaja kinnistute sihtotstarvet muudetud ning maaüksusi on võimalik jätkuvalt kasutada vastavuses olemasoleva sihtotstarbega ja üldplaneeringust tuleneva maakasutuse juhtfunktsiooniga. Kaebaja soov on tulevikus hoonestamata maa sihtotstarvet muuta ja kinnistud hoonestada. Kaebaja on valesti mõistnud vastustaja selgitusi reserveeritud maade ja puhvertsoonide kohta. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringus „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ on sätestatud tingimus, et Miiduranna sadama ümber tuleb tagada kõrghaljastatud vöönd; kohtades, kus täna kasvab kõrghaljastus, tuleb see säilitada või võimatuse korral asendada uue kõrghaljastusega minimaalselt 50 m ulatuses; vallal on kohustus tagada sadamate ümbruses ja transiitteede ääres vajalikud puhvertsoonid ning lisaks sadamatele tuleb arvestada haljastatud puhvertsoonidega ka teiste tootmisega seotud objektide puhul. Kaebaja kinnistud piirnevad vahetult AS-le Milstrand kuuluva Viimsi kütusebaasi kinnistuga, st tegemist on naftasaaduste käitlemise alaga (kuulub A-kategooria ehk suurema suurõnnetusohuga ettevõtete gruppi). Samas lähinaabruses paikneb olulise ruumilise mõjuga Miiduranna sadam. Kaebaja on ka ise märkinud, et vallavolikogu 13.09.2005 määrusega kehtestatud ehitustingimuste teemaplaneering kohustab valda tagama sadamate ümbruses puhvertsoonid. Seega ei saanud kaebajale olla teadmata, et puhvertsoone ei saa kaotada või vajadusel tuleb need luua. Üldplaneeringu seletuskirja p 5.2 mõtestab lahti maa reserveerimise küsimused. Maa reserveerimise all on selles mõeldud võimalust võtta maa kasutusele muul sihtotstarbel, kui on praegune otstarve, kuid see ei anna garantiid, et vald peab tingimata lubama kinnistule ehitada ärihooneid või et sinna saab neid rajada kogu kinnistu ulatuses, kuigi üldplaneeringus on maa osas märgitud, et tegemist on juhtfunktsioonilt perspektiivse ärimaaga. Kaebusest nähtuvalt arvestaski kaebaja kinnistute ostmisel sellega, et ta saab ehitada ärihooned roheteemast tulenevate piiranguteta, kuid see osutus valearvestuseks, sest kaebaja jättis tähelepanuta kinnistute asukohast tulenevad eelmärgitud erisused – säilitada tuleb vähemalt 50 m ulatuses puhvertsoon. Kaebaja on enda olukorda alusetult võrrelnud Keskuse või Ladina kvartali kinnistute olukorraga, mis ei piirne vahetult puhvertsooni jääva alaga. Sellest tulenevalt on kaebaja mitmed väited ja lähtealused ekslikud. PlanS § 9 lg 7 annab võimaluse detailplaneeringuga üldplaneeringut muuta, kuid tegemist on erandiga ning ei saa eeldada, et kohalik omavalitsus vastava taotluse kindlasti rahuldab ja võimaldab 12

(24)3-09-2900 ehitusõiguse maa-alale, kuhu ehitamine pole võimalik. Ka vaidlustatud haldusaktis on märgitud, et volikogu pole kohustatud muutma kinnisasja maakasutust, lähtuda tuleb kehtivatest maakonna- ja üldplaneeringutest ning oluline on tagada kogu valla säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu põhimõtete järgimine. Kaebajaga tuleb nõustuda selles, et kui Viimsi valla mandriosa üldplaneering ja ehitustingimuste teemaplaneering maatulundusmaa otstarbega kinnistutele ehitamist täielikult ei välista, siis Teemaplaneeringu seletuskirja kohaselt ei saa hooneid ehitada rohekoridoriks ja haljastuks määratud aladele. See kitsendab ehitamise võimalusi, mistõttu ei saa vaidlustatud haldusaktiga kaebajate subjektiivsete õiguste riivet välistada; 2) kohus hindab planeeringu kooskõla kehtiva õigusega ning ei asu hindama planeeringulahenduste sobivust või otstarbekust. Küsimused ühe või teise lahenduse sobivusest või otstarbekusest oli kaebajal võimalik tõstatada omapoolsete põhjendatud ettepanekute tegemisega planeerimismenetluses. Kohtumenetluses on võimalik tõstatada küsimus kaalutlusõiguse teostamata jätmisest või kaalumise vigadest nende ettepanekute läbivaatamisel; 3) vastustaja on korraldanud keskkonnamõju strateegilise hindamise ja kaebaja on menetluses esitanud oma seisukohad. KSH aruandes on analüüsitud erinevaid alternatiive ja leitud, et rohevõrgustiku paiknemine ainult riigi, valla või üldkasutuses olevatel külamaadel tooks kaasa rohevõrgustiku sidususe kadumise, säilitada pole võimalik eramaadel paiknevaid haljastuid ja tugialasid ning mõne aasta pärast jääks Viimsi poolsaarele vaid isoleeritud rohealade grupp. Teemaplaneering tugineb spetsialistide töödele ja vallavalitsus on valinud Teemaplaneeringu koostajaks suurte kogemustega AS Pöyry Entec. Teemaplaneeringu koostamine toimus koostöös arhitektuuri- ja planeerimisosakonna töötajatega, st maastikuarhitektuuri haridusega isikutega. KSH koostamisel osalesid keskkonnaeksperdid ja bioloog. Planeering on ajas muutuv, eesmärk on orienteeritud keskkonnaseisundi säilitamisele ja edendamisele. Seega ei ole planeeringu kehtestamisega roheteema ammendatud, teostamisele tulevad jätkuprojektid. KSH koostamisel töötas grupp parima erialase ettevalmistusega isikuid; 4) tegelikkusele ei vasta väide, et vald ei ole kaalunud sisuliselt alternatiivseid planeerimislahendusi. Teemaplaneering on koostatud spetsiaalselt rohevõrgustike moodustamiseks välja töötatud metoodika alusel, samuti on arvesse võetud keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi. Alternatiivide omavahelisel võrdlemisel osutus parimaks alternatiiv 1, s.o lahendus, mis ainukesena loob eeldused rohevõrgustiku toimimiseks. Teised alternatiivid ei taga rohevõrgustiku toimimist, sest alad kaotavad sidususe. Kui kaebaja on kahju tekkimist väites pidanud silmas, et Teemaplaneeringus ei käsitleta tekkivate kahjude küsimust, siis see on tõesti nii, sest kahju hüvitamist ei saagi Teemaplaneeringu seletuskiri käsitleda. Nimelt selle planeeringuga ei muudeta maakasutuse juhtfunktsioone ega maaüksuse sihtotstarbeid, seega ei saa Teemaplaneeringus arutleda ka kompenseerimismeetmete üle. Samas on märgitud, et kui tekib seadusest tulenev alus Teemaplaneeringu lõpuni realiseerimiseks, siis koostab vald detailplaneeringu ja näeb ette kompensatsioonid; 5) pole õige, et vald ei ole järginud kinnistute omanike suhtes rohealade ideoloogiat ühesuguselt. Selle tagab metoodika kehtestamine ja sellest kinnipidamine; 6) nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, et omandiõigust antud juhul piirata ei saaks. Nii PS § 32 lg 2 kui ka AÕS § 68 lg 2 annavad võimaluse piirata omandiõigust seadusega ja selles ettenähtud korras; 7) kaebajale kuuluvad Haabneeme alevikus 5 kinnistut: 1) Andrese IV, sihtotstarve 100% maatulundusmaa, pindala 3094 m2, kõlvikuline koosseis õuemaa, üldplaneeringu järgne juhtfunktsioon perspektiivne ärimaa; 2) Kristjani III, sihtotstarve 100% maatulundusmaa, pindala 2079 m2, kõlvikuline koosseis muu maa, juhtfunktsioon perspektiivne ärimaa; 3) 13

(24)3-09-2900 Madise V, sihtotstarve 100% ärimaa, pindala 3483 m2, kõlvikuline koosseis muu maa, juhtfunktsioon perspektiivne ärimaa;4) Praaga VII, sihtotstarve 100% ärimaa, üldpindala 2286 m2, kõlvikuline koosseis muu maa, juhtfunktsioon võrdsetes osades perspektiivne ärimaa ja looduslik rohumaa; 5) Telli IV, sihtotstarve 10% ärimaa ja 90% maatulundusmaa, pindala 1070 m2, kõlvikuline koosseis muu maa, juhtfunktsioon looduslik rohumaa; 8) ei saa väita, et kavandatu osas ei ole esile toodud, missugune on Teemaplaneeringu tagajärg maaomanikele. Seda on tehtud vaidlustatud määruse lk-l 2 koos viidetega Teemaplaneeringu peatükkidele; 9) kaebaja väitel kitsendatakse tema kinnistute kasutamise tingimusi, sest kehtiva üldplaneeringu kohaselt on kinnistud perspektiivse äri- ja büroohoonete juhtfunktsiooniga alal. Kaebaja leiab, et kui kinnistud ei jääks rohekoridori alale, siis puuduksid ehitamiseks piirangud; et kusagilt ei nähtu selliste piirangute seadmise hädavajalikkus ning rohevõrgustik tulnuks rajada valla maadele. Kaebaja on menetluses soovinud oma kinnistute rohekoridori alast väljajätmist. On õige, et kui menetluses tehakse vigu ja need võisid mõjutada asja otsustamist, siis on haldusakt õigusvastane. Kaebaja ei ole esile toonud selliseid vigu ja kohus neid ei tuvastanud. Kaebaja on menetluses osalenud, saanud esitada oma seisukohad ja neile on vastatud. Vastamata jätmisena ei saa käsitleda olukorda, kus vald on jäänud teistsugusele seisukohale. Ekslik on kaebaja seisukoht, et soetamise ajal oli kinnistutele lubatud ehitada ärihooneid ja piirangud ehitamiseks puudusid. Ka ei ole õige kaebaja seisukoht, et kui vald otsustas kasutada nii eraõiguslike isikute kui ka riigile ja munitsipaalomandisse kuuluvat maad, siis kaebaja teistsuguse ettepaneku järgimata jätmine tähendab menetlusõiguste rikkumist; 10) kaebaja väitel ei kajastu asjas era- ja avaliku huvi kaalumist ja ta peab erahuvi kaalukamaks avalikust huvist. Vald on avaliku huvi toonud esile seniste planeeringute kontekstist lähtudes ning leiab, et Teemaplaneeringuga seatud eesmärke on eri aegadel käsitletud ühtmoodi ning avaliku huvi kaalukamaks hindamisel pole eksitud. Vald on arvestanud, et kaebaja kinnistute kasutus senisel sihtotstarbel säilib ja kaebajal puudub õigustatud ootus, et ta tingimata saab kinnistutele rajada ärihooned. Samas on oluliseks avalikuks huviks ja valla kohustuseks tagada, et elukeskkond vallas oleks kvaliteetne nii ökoloogilisest kui ka esteetilisest aspektist lähtudes. Teemaplaneering lähtub looduskeskkonnast ja toob välja võimalused rohevõrgustiku toimimise tagamiseks. Vald on arvestanud, et esineb avaliku huvi ja üksikisiku erahuvi konflikt, kuid seda saab ületada planeeringutega. Kohus ei nõustu kaebajaga, et Teemaplaneeringu eesmärki saaks tagada vaid vallale kuuluvate maade kasutamisega. Kogu Teemaplaneeringu materjali, selle seletavat osa ja kaardimaterjali vaadates on nähtav, et rohelise võrgustiku sidususe tagab rohealade haaramine võrgustikku maaomandist sõltumata. Kinnistute rohevõrgustikku kaasamise tingis Harju maakonna teemaplaneering „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“, mille ptk 2.2.1 rõhutab, et rohelise võrgustiku sidususe parandamine on eriti oluline Tallinna piirkonnas ja et tugialasid ja rohekoridore on kohati liialt hõredalt, möödapääsmatu on rohevõrgustikku tugevdada. Viimsi vald seadis eesmärgiks säilitada juba olemasolevad rohevõrgustiku sidususe funktsiooni kandvad rohealad ulatuses, milles see on veel võimalik. Kaebaja kinnistud jäävad rohekoridori, mille eesmärgiks on tõkestada sadamast tulenevad negatiivsed mõjud, samas on piirkonnas puhkemajanduslikult võimalik säilitada jalutussuund (Viimsi pargi ja kultuurimälestisi ümbritsevate haljastutega). Arvestati ka VASAB 2010 soovitusi ruumilise arengu kohta. Vastustaja on läbi viinud KSH, kus on alternatiive analüüsitud ning leitud, et rohevõrgustiku paiknemine ainult riigi, valla ja üldkasutuses oleval külamaal tooks kaasa rohevõrgustiku sidususe kadumise. Seega ei saa väita, et asjast ei nähtu, miks roheteema plaanidesse haarati eramaad. Rohealade määratlemine nõuab eriteadmisi ja asjatundjate järeldusi. Sõltumata KSH tulemustest on kohalik omavalitsus kohustatud kaaluma 14

(24)3-09-2900 era- ja avalikke huve ning vald on seda teinud. Materjalide põhjal on iga kinnistuga seotud probleemistik kontrollitav. Kuigi kõik seisukohad konkreetse kinnistu kohta ei ole kajastatud vahetult määruses ja neid põhistusi tuleb otsida lisaks alusmaterjalidest, leevendab seda olukorda haldusakti juurde koondatud ja viidatud alusmaterjal ja varasemas menetluses antud selgitused. Määruses on nimetatud Teemaplaneeringu dokumentatsioon (seletuskiri, kaardid, lisad, menetlusdokumentatsiooni passistamine, sh esitatud vastuväited ja valla vastused, KSH aruanne lisadega ja muu kirjavahetus), mille alusel saab kontrollida, miks ühele või teisele otsusele jõuti ja määrus kehtestati. Motiveerimise puuduseks ei saa lugeda seda, kui kinnistu omanik soovib vastuseid eriti spetsiifilistele küsimustele teda puudutavas osas ja neile ammendavaid vastuseid ei leia. Näiteks küsimusele, kas detailplaneeringuga saab olukorda muuta, saab vastata alles detailplaneeringu menetlemisel. Ka küsimusi, mis puudutavad võrdlemist teiste kinnistutega, ei saanud ette aimata. Kaebaja 21.04.2008 küsimustele on vald vastanud 09.01.2009. Avalikul väljapanekul tehtud ettepanekuid on osaliselt arvestatud. Kaebaja ei ole toonud välja konkreetset küsimust, mis jäeti vastuseta. Kohtumenetluses püstitatud küsimused ei olnud Teemaplaneeringu menetlemisel esitatud sellise täpsusastmega. Seega ei puuduta hilisemate küsimuste tekkimine vahetult Teemaplaneeringu menetlust. Planeeringute puhul on lubatav, et haldusakti seletuskirja ja lisade kaudu esitatakse täpsemad põhjused, miks üks või teine lahendus on vajalik; 11) kaebaja kinnistud asuvad Miiduranna sadama vahetus läheduses ning sinna rohekoridori planeerimisel arvestati, et juba varem kehtestatud ehitustingimuste teemaplaneering nägi sinna ette roheala, vaidlustatud Teemaplaneering toetab varasemat planeeringut, täpsustades rohevõrgustiku ala tüüpi ja koridori minimaalset laiust. Seega ei saa Teemaplaneeringu mõju kaebaja õigustele pidada sedavõrd oluliseks, et see kaaluks üles avalikes huvides seatud eesmärgid. Kui spetsialistid on leidnud, et roheala terviklikkus, sidusus ning selle toimimine planeeringutes seatud eesmärkidel on kavandatud viisil kõige otstarbekam, siis ei saa kohus kaebaja paljasõnalise kahtluse alusel väita vastupidist ja otsustada, et roheala saaks toimida, kui sinna haaratakse vaid vallale kuuluvad ja riigimaad. Kaebaja ärihuvisid ei pidanud vastustaja sedavõrd tähtsaks, et loobuda rohekoridori loomisest, sest roheala ei toimiks, kui kaebaja kinnistud ei oleks sinna haaratud. Planeeritud rohekoridori laiust muudeti ja vähendati 80 meetrile, mis on oluline kompromiss olukorras, kus vald oleks soovinud näha laiemat koridori ja metoodika võimaldab määrata ala laiemana. Vald on vastuses kaebajale ka märkinud, et selline lahendus ei ole iseenesest aluseks, et detailplaneeringuga ei saaks lahendada ärihoonete rajamise küsimust ja detailplaneeringuga saab otsustada ehitusõiguse ulatuse üle. Seega on asja kaalutud kaebaja lähtepunkte arvestades. Õiguskindluse põhimõtet ei ole vastustaja rikkunud. Kaebaja ise lõi ilmselt olukorrast ebaõiged kujutlused, seega ei saa ette heita vastustajale, et vald rikub õiguspärase ootuse põhimõtet. Kaebaja taotlust uuriti sedavõrd, kuivõrd ta advokaadi abiga suutis esitada oma seisukohad, lisaks märgiti valla seisukohalt olulised asjaolud, et kaebaja mõistaks rohealast väljaarvamise või selle väiksemas ulatuses määramisest keeldumise asjaolusid. Väites uurimisprintsiibi rikkumist, ei ole kaebaja nimetanud, mida oleks saanud või tulnud veel uurida ja miks peaks valla seisukohta muutma. Vald ei ole kaebaja taotlust moonutanud ega jätnud midagi olulist tähelepanuta kaebaja väidetest, seega ei ole etteheited otsuse ratsionaalsuse suhtes samuti põhjendatud; 12) kaebaja arvates oleks olukord tema kasuks muutunud, kui Keskuse kinnistu oleks võetud rohealasse. Vald on selgitanud, et Viimsi kütusebaasi kinnistul on hooned olemas, mistõttu ei saa sinna roheala planeerida, ning et Ladina kvartali ja Keskuse kinnistuga seotud küsimuste teistsugune lahendamine ei muudaks kaebaja olukorda. Teemaplaneeringu lahendusest (nt kaart tl 55 pöördel) nähtub ka eriteadmisi omamata, et kaebaja kinnistute olukord ei muutuks, sest rohekoridori asetamine muudele maa-aladele on võimatu. Viimsi valla mandriosa üld- ja teemaplaneeringust tulenevalt tulnuks ikkagi säilitada roheala 50 m ulatuses ka Teemaplaneeringuta. Rohekoridor antud kohas on aga vajalik, et tagada sidusus rannaäärse 15

(24)3-09-2900 alaga. Edasi arendatakse teemat jätkuprojektiga. Kuna üldplaneeringu seletuskirja p 5.2 (maa reserveerimine) tähendust on kaebaja mõistnud valesti, tekkisid tal mitmed küsimused, mis aga ei tähenda, et planeering on vale või puudulik ning selle küsimuse kajastamata jätmine tähendaks haldusakti motiveerimatust. Üldplaneeringul maa-ala tähistamine tähisega „R“ näitab alasid, mis on reserveeritud muuks maakasutuse eesmärgiks, kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. Samas ärimaa sihtotstarbe olemasolu kinnistul ei taga võimalust ehitada sellele 100%-liselt hooneid. Ärihooneid ei saa rajada ohtlike ehitiste lähedale, selleks ongi vaja roheala. Kui ka oleks keelatud rajada ärihooneid Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutele, ei kaoks sellega probleemid kaebaja kinnistutest lõunasuunal, s.o ühine piir AS Milstrand kütusebaasiga. Puhveralaks ei saaks olla kaebaja huvides ehitatavad ärihooned, mis ise vajaksid lõunasuunast kaitset. Lahendust sellele ei saabuks, kui ka laiendada roheala kaebaja kinnistutega piirnevatele/läheduses paiknevatele kinnistutele. Kaebaja kinnistute asukoht ei võimalda samasugust kohtlemist, nagu see sai osaks puhveralast eemale jäävatele kinnistutele. Nõuded, mis on kehtestatud juba teiste planeeringutega, ei kaoks. Seega pole kaebaja kinnistud ning tema poolt viidatud Keskuse ja Ladina kvartali kinnistud samasuguses olukorras ning väide võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumise kohta on alusetu. Kütusebaasist tulenev ohutsoon ja rohevõrgustiku ideoloogia ei võimalda rohekoridori alale ärihooneid ehitada, mistõttu pole oluline, kas vastustaja selgitas, miks ta teenis kasu kinnistute müügist. Maatulundusmaana saab kaebaja oma kinnistuid edasi kasutada. Üheks omandiõiguse piiramatut kasutamist kitsendavaks seaduseks on PlanS. Vastustaja keeldumine kaebaja soovide rahuldamisest on sekkumine tema varaga seotud õigustesse, kuid sekkumine on õiguspärane, kui seejuures ei rikuta õigusnorme ja kaebaja omandi suhtes tehtavad piirangud on seadusega lubatud. Kaebajat ei koheldud meelevaldselt ebavõrdselt ning talle ei pea tagama samasuguseid ehitustingimusi, nagu need tagati Keskuse kinnistu puhul teisele isikule; 13) kaebuse väidete kohaselt on lubamatu teemaplaneeringuga muuta üldplaneeringu ruumilise arengu põhimõtteid. Sellist rikkumist ei toimunud, sest üldplaneeringuga ei olnud kaebajale tagatud kinnistute kasutamine ärimaana; 14) vastustaja on leidnud, et esineb oluline avalik huvi olemasoleva olukorra säilitamiseks. Juba 11.04.2005 on vald vastanud kaebajale, et maa tuleks kasutusele võtta ärimaana alles siis, kui muud maad on ärimaana hõivatud. Samuti selgitati kaebajale, et tema maatükkidel asub ca 50 aasta vanune puistu, kus 90% ulatuses kasvavad sanglepad, ning seda on vaja säilitada. Seega ei ole vald kaebajale andnud alusetuid lootusi ehitamiseks või olulisteks muutusteks tulevikku suunatult Teemaplaneeringu koostamise kaudu; 15) kaebaja on püstitanud küsimuse, miks lähtuti rohevõrgustiku koostamisel Teemaplaneeringu tabeli 2 (lk 23) „Linnaosa, asum, külade grupp“ astmest, mitte tabelist 3 (lk 24) „Rohevõrgustiku elementide parameetrid Viimsi vallas (kohandatud metoodika tulemus)“. Kaebaja arvates on tabelis 3 toodud rohekoridori näitajate kasutamine (läbimõõt 30-400 m) talle soodsam kui valla kasutatud tabelis 2 toodud näitajatest juhindumine, ning ta soovibki rohekoridori laiuseks 30 m. Vald ei ole kohtu hinnangul andnud metoodika osas ekslikke selgitusi ega lähtunud valedest alustest. Rohekoridoride laiuse osas on vald selgitanud, et kaebaja kinnistud piirnevad Viimsi kütusebaasi kinnistuga, kus tegutseb suurõnnetusohuga ettevõte. Seetõttu on Viimsi valla mandriosa üldplaneering ja ehitustingimuste teemaplaneering näinud ette 50 m laiuse puhvertsooni. Samas ei võimalda metoodika kasutada tabelit 3 valla rohealade määramiseks, sest valla tasandile tuli määrata täpsemad tasandid; 16) kaebaja väitel jäi rohekoridori asukoht kaalumata ning tema kinnistute asemel peaks see asuma Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutel. Nagu juba märgitud, asuvad kaebaja kinnistud Viimsi kütusebaasi ning Ladina kvartali ja Keskuse kinnistute vahel. Kuna kütusebaasil peab olema puhvertsoon, on rohekoridori ainuvõimalik asukoht kaebaja kinnistutel ning alternatiive ei ole. Ilmselgelt ebaratsionaalne oleks luua alale mitu rohekoridori, s.o kaebaja kinnistule 16

(24)3-09-2900 puhvertsooni ulatuses ja siis veel Keskuse ning Ladina kvartali kinnistutele, sest metoodika kohaselt ala sellist lähenemist ja mitut rohekoridori ei vaja. Kui vald oleks soovinud rohekoridori laiendada Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutele, oleks kaebaja kinnistud jäänud rohekoridori kogu ulatuses. Kaebaja eesmärgiks ei ole, et tema kinnistud määrataks terves ulatuses rohekoridori alasse, mis aga vältimatult toimuks, kui rohekoridor määrataks valla tasandil ja arvestuse aluseks tuleks võtta tabeli 2 aste „Vald, suure linna osa, külade suur grupp“. Kaebaja märgib õigesti, et algselt oli planeeritud, et rohekoridori alla jäid lisaks kaebaja kinnistutele ka Keskuse ja Ladina kvartali kinnistud. Kuna planeeringumenetluses kinnistute omanikud, sh kaebaja, palusid koridori mõõtmeid vähendada, siis vähendas vald neile vastu tulles 150 m laiust koridori 80 meetrile. Tasand „Linnaosa, asum, külade grupp“ tabelis 2 eeldab 100-200 m laiust koridori ning algselt see konstrueeriti 150 m laiusena, kuid vald pidas otstarbekaks seda vähendada. Seega on olemas põhjus ja kaalutlused, miks kujunes koridori laiuseks 80 m. Asjaolu, et Keskuse ja Ladina kvartali kinnistud jäid rohekoridori alast välja, ei halvenda kaebaja olukorda. Olukorras, kus metoodika näeb ette 100-200 m laiust koridori, ei saa kaebaja väita, et tema suhtes ei tehtud võimalikult soodsat otsust; 17) kaebaja on hiljem leidnud, et rohekoridori laiuseks võiks olla ka 50 m. Seejuures kaebaja leiab, et kui koridor ühendab tuumala nr 4 tuumalaga nr 2, siis ei saanud vastustaja lähtuda tabelist 2, sest koridor peaks olema sel juhul laiem ja hõlmama naaberkinnistuid. Kohus juba selgitas, miks naaberkinnistute hõlmamine rohekoridori ei too leevendust kaebaja kinnistute osas. Samas kohus leiab, et kaebaja mõistab kasutatud metoodikat valesti. Vald on osutanud, et koridor jätkub perspektiivse rohevõrgustiku arengusuunana läbi madalama hierarhilise taseme rohevõrgustiku, kui seda on „Vald, suure linna osa, külade suur grupp“. Kui tabelist 2 võtta aluseks hierarhilisi parameetreid valla täpsemaid tasandeid arvestamata (metoodikat valla tingimustele kohandamata), siis ei täidaks planeering vallale vajalikke eesmärke. Viimsi vallas ei ole võimalik vastavate maa-alade puudumise tõttu seada sisse rohekoridore, mille laiust arvestatakse tuumalade järgi. Samas on selge, et tuumalad tuleb ühendada ja neid saab ühendada rohekoridoride kaudu, sest muidu ei saaks rääkida nende alade sidususest. Kui koridor kuuluks tabeli 2 astmesse „Vald, suure linna osa, külade suur grupp“, siis peaks see olema 300-500 m laiune. Tabel 2 toob aga välja erinevad tasandid. Kandvateks elementideks on tuumalad, astmelauad, haljastud (olenevalt tasandist), mida omavahel ühendavad koridorid. Kõik tasandid koos moodustavad terviku. Kaebaja kinnistuid läbiv rohekoridor jõuab ühelt poolt tuumalani nr 4 ja teiselt poolt tuumalani nr 2. Kuigi kaebaja püüab selgitada tabelite nn õiget kasutamist KSH seisukohtadele viidates, pole need lähtekohad kooskõlas metoodikaga ega selgita, et vald oleks valesti toiminud. Vald on selgitanud, et tabeli 3 näol on tegemist kokkuvõtva tabeliga, mis näitab ära elementide maksimaalsed ja minimaalsed laiused tabelis 2 toodud tasandeid eristamata. Tabel 3 üksi ei ole käsitletav Teemaplaneeringu metoodikana, vaid toob välja planeeringuliste põhimõtete ja kasutatud metoodika põhimõtete tulemusena saadud rohelise võrgustiku elementide parameetrite vahemikud ilma erinevaid tasandeid eristamata. Kohus nõustub sellise järeldusega. Üksnes tabel 3 põhjal rohevõrgustiku konstrueerimine oleks võimatu ja vastuolus metoodikaga; 18) maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustus ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ p 2.2.1 kohaselt täpsustab maakonna ja kohaliku omavalitsuse tasandi rohelise võrgustiku struktuurielementide piirid üldplaneering. Seega on juba maakonnaplaneeringu tekstis avatud võimalus teatud tingimuste täpsustamiseks. PlanS § 7 lgst 4 ja lg 2 p-st 7 ning § 8 lg 2 p-st 7 tuleneb, et maakonnaplaneeringuga nähakse ette kavandatud meetmed ning üldplaneeringuga seatakse konkreetsed tingimused. Vastustaja on täpsustanud tuumalade, puhveralade ning rohekoridoride asukoha. Kaebaja kinnistute kasutamise tingimused sõltuvad rohekoridori asukohast. Vastustaja kaalus lahendusi, mis kaebaja õigusi vähem riivaks, kuid ei saanud jätta rohekoridori määratlemata, sai aga selle 17

(24)3-09-2900 laiust oluliselt vähendada. Teistsugust rohekoridori asukohta eespool märgitud põhjustel küll määrata ei olnud võimalik, kuid muudatuse sai teha koridori laiuse osas; 19) kaebuse kohaselt ei saanud kaebaja vastust küsimusele, miks koridori laius peaks olema 80 m ja ei võiks olla 30 või 50 m, kuid oma 21.04.2008 vastuväidetes vallale ei ole ta sellist konkreetset küsimust püstitanud. Seega ei saa kaebaja ette heita, et eraldi sellele küsimusele ei vastatud. Vald on märkinud küsitust enamgi ja selgitanud lisaks, et rohekoridori minimaalset laiust vähendati 80 meetrile, et mitte takistada detailplaneeringu algatamist; 20) valla seletuse kohaselt töötati Randvere-Viimsi tee ja haljastu nr 19 vahelisele rohekoridorile välja parim võimalik asukoht. Kohus leiab, et arvestatud on kehtivate maakonna-, üld-, teema- ja detailplaneeringute, loodusliku olukorra ning tööstusobjektide olemasolu ja asukohaga (AS Milstrand kütusebaas, Miiduranna sadam). Ala on valdavalt kõrghaljastusega, mis neutraliseerib ka visuaalset reostust. Vald ei välista kinnistute põhjapoolses osas ehitamist; 21) ehkki kaebaja on seisukohal, et vastustaja on valesti lähtunud tabelist 2, on ta ka leidnud, et lähtuda tuleks ala astmest „Kvartal“, mille puhul oleks ribastruktuuri läbimõõt 30-60 m. Vastustaja on selgitanud, et Teemaplaneeringu ptk-s 1.5 käsitletud metoodikale (lk 18-25) lisaks on vaja arvestada ptk 7.2 põhjendusi. Kaebaja kinnistule reserveeritud rohekoridori laius 80 m on leidnud käsitlemist ptk-s 7.

Tabeli 2 kohaselt on rohekoridor pikkusega 900 m grupis „Linnaosa, asum, külade grupp“. Koridori laiuse saamiseks vaadeldakse neid alasid, mida ta seob. Antud juhul ei saanud valla tasandeid arvestades piirduda kandvate elementide valikul tuumaladega, vaid nendeks valiti haljastu nr 19 ja Viimsi park. Nende kandvate elementide olemasolu ja tähtsust valla tasandil arvestades ja tabelist 2 lähtudes ei ole vald rohekoridoride laiuse määramisel eksinud, kuigi samal ajal need kandvad elemendid tuumalade suhtes jäävad ka ise lõpuks rohekoridori aladeks. Vaadeldava ala ulatus 1,5 km vastab tabelis 2 vahemikule 1-2 km ja kuulub astmesse „Linnaosa, asum, külade grupp“. Arvestada tuleb ka tuumala/kandva elemendi suurust, ning kui see on suurema ulatusega, peab koridor olema laiem, see tagab sidususe. Haljastu nr 19 läbimõõt on 160 m idast läände ja 230 m lõunast põhja, Viimsi pargi läbimõõt on 400 m idast läände ja 600 m lõunast põhja. Haljastu nr 19 läbimõõt on suurem, kui astme „Kvartal“ tuumala tabelis
Vaidlustatud otsus on põhistatud ka metoodika kaudu, vald ei ole eksinud ega jõudnud ebaproportsionaalse tulemuseni. Kohus ei näe võimalust, et metoodikale tuginedes saaks vastustaja välja anda teistsuguse haldusakti ka siis, kui motivatsiooni täiendada. Haldusakt on kontrollitav, haldusakti mõningane puudulikkus motiveerimisel ei too kaasa kaebaja õiguste rikkumist. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
Kaarsilla Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise, menetlusnormide rikkumise ja tõendite ebaõige ja puuduliku hindamise tõttu tühistada ning kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) õige pole halduskohtu seisukoht, et Teemaplaneeringu menetluses ei ole tehtud selliseid vigu, mis võisid mõjutada asja otsustamist. Riigikohtu halduskolleegium on korduvalt rõhutanud haldusakti põhjendamise suurt tähtsust planeeringute kui ulatusliku kaalutlusruumiga otsuste puhul. Teemaplaneeringu kehtestamise otsus on õigusvastane motiveerimatuse tõttu. Pole võimalik kontrollida, kas haldusakti andmisel on kõiki asjaolusid ja huve arvestatud ja teostatud ratsionaalset kaalumist. Teemaplaneeringu kehtestamise määrus on nii menetluslike kui vormiliste puudustega, seega formaalselt õigusvastane; 18

(24)3-09-2900 2) kaebaja esitas 2005. a kevadel detailplaneeringu algatamise taotluse kaubanduskeskuse rajamiseks kaebaja kinnistutele. 26.01.2007 vallavalitsusele saadetud kirjas märkis kaebaja, et planeeritav rohekoridor muudab kinnistutel äritegevuse võimatuks. Teemaplaneeringu avaliku väljapaneku ajal 21.04.2008 esitas kaebaja kirjalikult oma ettepanekud ja vastuväited, juhtides tähelepanu sellele, et Teemaplaneeringu lahendused kitsendavad oluliselt kaebaja omandiõigust ja tekitavad talle kahju, samuti et vald on rikkunud võrdse kohtlemise printsiipi. Kaebaja leidis, et vald pidanuks rohestruktuuri alasid säilitama eelkõige vallale, mitte eraõiguslikele isikutele kuuluvate kinnistute arvel. Asjast ei nähtu, et Teemaplaneeringu menetluses oleks kaebaja kõigile vastuväidetele ja ettepanekutele vastatud, seisukohti kaalutud ja nendega arvestamata jätmist põhjendatud; 3) Teemaplaneeringu seletuskirja lk-l 20 on selgitatud, et esimese etapina kanti põhikaardi kihtide analüüsi ja välitööde andmete põhjal kaardile rohelised alad, mis võiksid saada rohelise võrgustiku moodustamise aluseks (vt joonis 2). Jooniselt 2 on näha, et esimeses etapis kaasati rohealade hulka nii vallale kuuluv Keskuse kinnistu, Ladina kvartali kinnistu kui ka kaebaja maatükid. Teise etapina kasutati nn välistamise võtet, saades alad, mille kasutamine rohevõrgustiku konstrueerimisel valla tasandil on välistatud (vt joonis 3). Jooniselt 3 (lk 21) nähtub, et teises etapis välistati kinnisasjad rohealade hulgast. Seletuskirja lk-lt 22 selgub, et edasise rohevõrgustiku konstrueerimise käigus ja uute andmete kogunedes kaasati rohealade koosseisu ka esmalt välistatud alasid. Seda peamiselt ribastruktuuride konstrueerimisel ja vajadusest käsitleda säilinud metsaalasid võimalikult kompaktselt. Kaebaja leiab, et vaidlusaluses osas ei ole rohevõrgustiku konstrueerimisel lähtutud proportsionaalsuse põhimõttest. Eelkõige tulnuks kaaluda võimalusi rajada rohekoridor valla maadele, jättes eraõiguslike isikute huvid kahjustamata. Vaidlustatud määruses on märgitud, et üksikjuhtumitena on rohevõrgustiku aladesse haaratud osaliselt ka üldplaneeringu järgsed reservalad eesmärgiga saavutada võrgustiku terviklik sidusus ja kompaktsus. Teemaplaneeringu dokumentidest ei nähtu, millised on sellise otsuse negatiivsed mõjud. Samuti ei nähtu, miks otsustati kaebaja maatükid, mis Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu järgi asuvad perspektiivsel ärimaal, jätta rohevõrgustiku alale, samas välistati Keskuse ja Ladina kvartali kinnistud jt maatükid, mis on samasuguse kõrghaljastusega nagu kaebaja maad. Põhjendatakse positiivseid mõjusid, kuid et kaalutud oleks kaebaja õigusi ja huve ning talle tekkivat kahju, asjast ei nähtu. Sellega on rikutud PlanS § 4 lg 2 p-s 2 sätestatut. Kohalik omavalitsus on lähtunud üksnes avalikust huvist ja jätnud kaebaja huvid kaalumata. Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohaselt peaks rajatav kergetööstus ning sellega haakuv äri- ja büroohoonete maa saama puhvertsooniks Haabneeme aleviku ja Miiduranna sadama ning sellega haakuva praeguse tootmismaa vahel, mistõttu sinna ei tohi laiendada sadamaga seonduvat rasketööstust ning maapealsete kütusemahutite parki. Viimsi Vallavolikogu 14.10.2008 otsusega kehtestatud Keskuse maaüksuse ja lähiala detailplaneeringuga määrati 22 420 m2 suurusele ärimaa sihtotstarbega krundile ehitusõigus ärihoone püstitamiseks. Asjast ei nähtu, et oleks kaalutud, kas rajatav kergetööstus ning äri- ja büroohooned oleksid piisavaks puhvertsooniks aleviku ja sadama vahel ilma rohevõrgustiku koridorita. Teemaplaneeringu menetlemise käigus vähendati kaebaja maadele jäävat koridori 150 meetrilt 80 meetrile. Samas puuduvad analüüs ja põhjendused, kui lai peaks koridor olema ja miks on 80 m laiune koridor optimaalne. Alternatiivseid asukohti rohekoridorile ei ole otsitud. Kohalik omavalitsus ei ole välja selgitanud kõiki olulisi faktilisi ja õiguslikke asjaolusid. Kaalutlusõiguse teostamata jätmine võis viia ebaõigele lahendusele ja seega otsuse sisulise õigusvastasuseni; 4) kaebaja ei nõustu kohtu seisukohaga, et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega garantiid, et kinnistut saab tulevikus vastavalt perspektiivsele juhtfunktsioonile kasutusele võtta, sh hoonestada. Apellatsioonkaebuses korratakse väiteid ja seisukohti, mis on refereeritud käesolevas otsuses kaebust kirjeldava punkti 3 alap-s 3; 19

(24)3-09-2900 5) kohalik omavalitsus on rikkunud võrdse kohtlemise printsiipi. Apellatsioonkaebuses korratakse väiteid ja seisukohti, mis on refereeritud käesolevas otsuses kaebust kirjeldava punkti 3 alap-s 4; 6) kuna teemaplaneering täpsustab ja täiendab kehtivat üldplaneeringut, tuleb teemaplaneeringu menetlemisel järgida eelkõige üldplaneeringuga määratud territooriumi arengu põhisuundi ja tingimusi. Teemaplaneering on vastuolus üldplaneeringuga. Apellatsioonkaebuses korratakse väiteid ja seisukohti, mis on refereeritud käesolevas otsuses kaebust kirjeldava punkti 3 alap-s 5; 7) kaebaja on jätkuvalt seisukohal, et rohekoridori läbimõõdu määramisel Teemaplaneeringu seletuskirja tabelist 2 (lk 23) ning astmest „Linnaosa, asum, külade grupp“ lähtumine ei ole õige ja lähtuda tulnuks tabelist 3 (lk 24), mis võimaldab määrata rohekoridori läbimõõduks 30-400 m. Apellatsioonkaebuses korratakse väiteid ja põhjendusi, mis on refereeritud käesolevas otsuses kaebust kirjeldava punkti 3 alap-s 6; 8) kaebaja on jätkuvalt ka seisukohal, et Teemaplaneeringu käigus ei kaalutud alternatiivseid rohekoridori alasid ja laiusi, võimalust, et äri- ja büroohooned on puhvertsooniks ning eraõiguslike isikute maa jäetaks rohevõrgustikust välja. Rakendatavad piirangud on ebaproportsionaalsed. Apellatsioonkaebuses korratakse väiteid ja seisukohti, mis on refereeritud käesolevas otsuses kaebust kirjeldava punkti 3 alap-s

Viimsi Vallavolikogu vastuväited apellatsioonkaebusele: 1) halduskohus ei ole kohaldanud materiaalõiguse norme ebaõigesti, rikkunud kohtumenetluse norme ega hinnanud tõendeid ebaõigesti. Vastustaja jääb 01.03.2010 seletuses, 03.06.2010 istungil ning 05.08.2010 ja 07.12.2010 vastustes esitatu juurde; 2) määrus on piisavalt motiveeritud ja kaalutletud ning selle seisukohaga nõustus ka halduskohus. Halduskohus on õigesti viidanud ka HMS §-le 58 ning leidnud õigustatult, et kaebaja pole viidanud sellistele vigadele, mis võinuks mõjutada asja otsustamist; 3) väär on väide, et vald ei ole Teemaplaneeringu menetluse käigus vastanud kaebaja kõikidele vastuväidetele ja ettepanekutele. Viimsi vald on vallavalitsuse kaudu vastanud ammendavalt kaebaja vastuväidetele (kaebuse lisad nr 2 ja 3). Lisaks on motivatsioon ja kaalutlused toodud ka vaidlustatud määruses endas. Halduskohus on samuti ammendavalt selgitanud kaebaja selliste väidete paikapidamatust; 4) väär on kaebaja väide, nagu kitsendaks Teemaplaneering tema maakasutuse ja ehitamise õigust. Väide, nagu paikneksid kõik kaebaja kinnistud perspektiivse ärimaa juhtotstarbega alal, on eksitav. Praaga VII kinnistu üldplaneeringu järgne juhtotstarve on võrdsetes osades perspektiivne ärimaa ja looduslik rohumaa. Telli IV kinnistu on kogu ulatuses looduslik rohumaa. Halduskohtu 03.06.2010 istungil nõustus kaebaja vastustaja selgituste ja väidetega Praaga ja Telli kinnistute osas. Kohus nõustus vastustajaga, et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega garantiid, et kinnistut saab tulevikus vastavalt perspektiivsele juhtfunktsioonile kasutusele võtta, sh hoonestada. Vastustaja on „maa reserveerimise“ mõistet ja perspektiivse ärimaa juhtfunktsioonist tulenevaid võimalusi selgitanud ning halduskohus on vastustaja seisukohtadega motiveeritult nõustunud. Kaebaja ei nõustu selle seisukohaga, kuid ei selgita, miks on seisukoht ebaõige. Kaebajale on korduvalt selgitatud, et tema kinnistute põhjapoolne osa ei ole haaratud rohekoridori koosseisu ja detailplaneeringu menetluse kaudu on see põhimõtteliselt hoonestatav; 20

(24)3-09-2900 5) rohevõrgustiku asukoht ja rohekoridori paiknemine kaebaja kinnistutel on piisavalt motiveeritud, nii nagu ka rohevõrgustiku toimimise võimatus ainult vallale kuuluvatel maadel. Määruses on piisava põhjalikkusega selgitatud rohevõrgustiku moodustamise aluseid. Vastustaja seletuses on samuti põhjalikult käsitletud, miks ja kuidas on rohevõrgustik moodustatud, sh kaebaja maadele. Planeerimismenetluses on valitud parim võimalik rohekoridori paiknemise koht, s.o ala, kus tulenevalt Viimsi valla mandriosa üldplaneeringust ja teemaplaneeringust „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“ peab paiknema kõrghaljastus tootmisala negatiivsete mõjude, sh visuaalse reostuse neutraliseerimiseks. Seletuses ja vastuses on käsitletud põhjusi, miks rohevõrgustiku moodustamisel ei saanud teha vahet era- ja vallamaadel (üks märksõna on sidusus) ning miks Keskuse ja Ladina kvartali kinnistu kaasamine rohevõrgustiku koosseisu oleks kaebaja olukorda vaid halvendanud – tema kinnistud tulnuks kogu ulatuses haarata rohevõrgustiku koosseisu, kuna need asuvad Keskuse ja Ladina kvartali kinnistute ning Viimsi kütusebaasi kinnistu vahel. Vastustaja kordab, et planeerimisel ei tehta vahet era-, riigi- või munitsipaalmaadel, vaid valitakse parim võimalik asukoht, sest rohevõrgustiku sidususe tagab rohealade haaramine võrgustikku sõltumata sellest, kelle maaomandiga on tegemist. Eramaadele jääb 39,7% rohevõrgustikuga haaratud alast. Seega ei ole enamus rohealasid kavandatud eramaadele. Küsimust on piisavalt käsitlenud ka halduskohus oma otsuses ja pidanud vastustaja seisukohti argumenteerituks; 6) rohekoridori laiust on piisavalt põhjendatud, samuti seda, miks lähtutud on tabelist 2, mitte aga tabelist

Vastustaja ja halduskohus on küsimust põhjalikult käsitlenud ning kaebaja ei ole püüdnudki näidata, milles konkreetselt vastustaja ja kohus eksivad. Kaebaja järeldused rohevõrgustiku konstrueerimise metoodika osas ei ole õiged. Teemaplaneeringu koostamise aluseks olev metoodika „Roheline võrgustik“ kohandati valla tasandil planeerimiseks. Teemaplaneering koostati arvestades ainult konkreetseid Viimsi valla tingimusi, mida planeeringu koostamise käigus põhjalikult analüüsiti. Tabel 3 üksi ei ole käsitletav Teemaplaneeringu metoodikana, vaid toob välja Teemaplaneeringu koostamise ehk planeerimise põhimõtete (st kogu protsess, arvestades planeeringu eesmärke, lähteülesannet, avalikku huvi, valla arengukava, teisi kehtestatud ja koostatavaid planeeringuid, looduskeskkonda, olemasolevat ja planeeritud maakasutust jne) ja kasutatud metoodika „Roheline võrgustik“ põhimõtete tulemusena saadud rohelise võrgustiku elementide parameetrite vahemikud (min…max) ilma erinevaid tasandeid eristamata. Teemaplaneeringu metoodilised põhimõtted tulenevad metoodikast „Roheline võrgustik“, mida väljendab tabel
Kui rohevõrgustik oleks konstrueeritud üksnes tabel 3 alusel, siis puuduks igasugune süsteem ja selline lähenemine oleks olnud vastuolus metoodika „Roheline võrgustik“ üldpõhimõtetega, mille sisuline osa on kirjeldatud 46-l leheküljel. Tabeli 3 alusel rohevõrgustiku rekonstrueerimine oleks olnud võimatu. Selleks tuleb vaid vaadata, kui suured on tabelis 3 numbrilised minimaalsete ja maksimaalsete läbimõõtude vahed. Planeerimismenetluses on teostatud rohealade analüüs ka täpsemal tasemel kui vald, kuid lõplikud rohealade piirid määratakse detailplaneeringute menetlemisel. Kasutatud metoodika on asjakohane ning tulenevalt sellest ei ole võimalik kaebaja kinnistutele konstrueerida rohekoridori laiusega 50 m; 7) vastupidiselt kaebaja paljasõnalistele väidetele on Teemaplaneering Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuga igati kooskõlas. Samale järeldusele jõudis kohus ning apellatsioonkaebuses ei ole seda ümber lükatud; 8) kaebuse sisust tulenevalt oli kaebaja eesmärgiks saavutada oma kinnistutele ehitusõigust, milleks antud hetkel alus puudub, sest detailplaneeringut ei ole kehtestatud. Teemaplaneering ehitusõiguse andmist ei reguleeri, samas ka ei välista seda. Seega puudub Teemaplaneeringu vaidlustamiseks alus. Samas, isegi kui kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebus 21

(24)3-09-2900 oleks põhjendatud, annaks see aluse määruse tühistamiseks vaid kaebajale kuuluvate kinnisasjade osas, mitte aga täies ulatuses. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsusega kaebuse rahuldamiseks alust. Apellatsioonkaebuses väidetud, kuid konkretiseerimata puuduste (materiaalõiguse ebaõige kohaldamine, kohtumenetluse normide rikkumine, ebaõige ja puudulik tõendite hindamine) all apelleeritud kohtuotsus ringkonnakohtu hinnangul ei kannata. Apellatsioonkaebuses ei nõustuta halduskohtu hinnanguga, et Teemaplaneeringu menetluses ei ole tehtud selliseid vigu, mis võisid mõjutada asja otsustamist, samuti seisukohaga, et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust, et kinnistut saab tulevikus vastavalt perspektiivsele juhtfunktsioonile kasutusele võtta, sh hoonestada. Apellatsioonkaebuses korratakse halduskohtus juba esitatud väiteid ja seisukohti. Halduskohus ei ole oma otsust põhjendades jätnud ühtegi neist tähelepanuta ning on kaebajaga mittenõustumise korral oma seisukohti põhjalikult motiveerinud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata.
Apellatsioonkaebuses korratakse järjekindlalt halduskohtus esitatud väidet, et kaebaja kinnistud asuvad Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu kohaselt perspektiivsel ärimaal ning seetõttu on kaebajal õiguspärane ootus oma kinnistud ärilisel eesmärgil kasutusele võtta ja püstitada sinna ärihooned. Samas ei ole apellatsioonkaebuses argumenteeritult vaidlustatud halduskohtu otsuses kaebaja kinnistute kohta tuvastatut (vt kohtuotsuse lk 22): 1) kinnistu Telli IV pindalaga 1070 m2 juhtfunktsioon üldplaneeringu järgi on looduslik rohumaa, sihtotstarve 10 % ärimaa ja 90% maatulundusmaa; 2) kinnistu Praaga VII pindalaga 2286 m2 juhtfunktsioon on võrdsetes osades perspektiivne ärimaa ja looduslik rohumaa, sihtotstarve on 100% ärimaa; 3) kinnistu Kristjani III pindalaga 2079 m2 juhtfunktsioon on perspektiivne ärimaa, sihtotstarve 100% maatulundusmaa; 4) kinnistu Andrese IV pindalaga 3094 m2 juhtotstarve on perspektiivne ärimaa, sihtotstarve 100% maatulundusmaa; 5) kinnistu Madise V pindalaga 3483 m2 juhtfunktsioon on perspektiivne ärimaa, sihtotstarve 100% ärimaa. Neid andmeid kaardimaterjaliga (tl 68-74) kõrvutades nähtub, et kaebaja viiest siilukujulisest kinnistust jääb Randvere tee äärne kinnistu Telli IV tervikuna ja sellele järgnev Praaga VII kinnistu pooles osas alale, mille üldplaneeringujärgne juhtfunktsioon on looduslik rohumaa, ning muus osas jäävad kinnistud (Praaga VII pooles osas ning Kristjani III, Andrese IV ja Madise V tervikuna) tõepoolest alale, mille perspektiivne juhtfunktsioon on ärimaa. Märkimist väärib ka see, et sarnase sihtotstarbega kinnistud ei asu kõrvuti, vaid ärimaa sihtotstarbega ja maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud paiknevad läbisegi – 90% maatulundusmaa sihtotstarbega Telli IV kinnistule järgneb 100% ärimaa sihtotstarbega Praaga VII, sellele omakorda 100% maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud Kristjani III ja Andrese IV ning kinnistu Madise V sihtotstarbeks on taas 100% ärimaa. Halduskohus nõustus vastustaja seisukohaga, et üldplaneeringujärgsest perspektiivsest juhtfunktsioonist ei tulene õiguspärast ootust ega garantiid, et kinnistut saab tulevikus vastavalt perspektiivsele juhtfunktsioonile kasutusele võtta, sh hoonestada. Apellatsioonkaebuses peetakse halduskohtu seisukohta ebaõigeks ning korratakse väiteid, et kaebaja omandas 17.01.2005 maatükid kavatsusega püstitada neile ärihooned ning tema 22

(24)3-09-2900 eesmärk vastas kehtivale Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule, sest maatükid asusid perspektiivsel ärimaal. Ringkonnakohus osutab, et seisukoht, millega halduskohus nõustus, sisaldub vaidlustatud määruses (vt tl 14), kus on sellist seisukohta asjakohaselt ka põhjendatud, tsiteerides Viimsi Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega kehtestatud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu seletuskirja punkti 5.2, mille kohaselt: „Maa reserveerimise all (üldplaneeringu kaardil on vastava maa ala tähise lõpus täht R) mõistetakse alasid, mis on reserveeritud mingiks muuks maakasutamise eesmärgiks kui seda on praegune maa kasutamise sihtotstarve. See ei tähenda selle maa-ala terviklikku ega automaatset teiseks eesmärgiks kasutuselevõttu, vaid pigem, et antud ala oleks võimalik hiljem, sellekohase vajaduse ja soovi tekkimisel reserveeritud otstarbest lähtudes kasutamiseks (tiheasustusalades ainult läbi detailplaneeringu) ümber vormistada.“ Kaebaja poolt kinnistute omandamise ajal (17.01.2005) kehtinud üldplaneeringust lähtudes ei saanud kaebajal seega olla kindlust, et ta saab tingimata oma kinnistutele tulevikus ärihooneid rajada.

Apellatsioonkaebuses jätkab kaebaja lisaargumente esitamata väitmist, et teda on sarnaste asjaolude juures ebavõrdselt koheldud, rohekoridori võinuks konstrueerida ka valla poolt võõrandatud samasuguse kõrghaljastusega maadele ning aleviku ja sadama vahel võiks äri- ja büroohooned olla piisavaks puhvertsooniks ka rohekoridorita. Meelevaldset ebavõrdset kohtlemist väidab kaebaja seoses Keskuse kinnistu, aga ka Ladina kvartali kinnistu rohekoridorist väljajätmise ning Keskuse kinnistule ärihoonete rajamist võimaldava detailplaneeringu kehtestamisega
aastal. Ringkonnakohtu hinnangul on halduskohus õigesti aktsepteerinud vastustaja põhjendusi ning kohtuotsuses põhjalikult ja arusaadavalt selgitatud, miks ei ole kaebaja kinnistute ja kaebaja poolt võrdluseks toodud kinnistute puhul tegemist sama olukorraga, miks oli nimelt kaebaja kinnistutele rohekoridori konstrueerimine vältimatu ja sellises olukorras võrdluseks toodud kinnistutele rohekoridori laiendamisest loobumine kaebaja olukorrale leevendust mittepakkuv. Kaardilt (vt nt tl 72) nähtub, et kõik kaebaja siilukujulised kinnistud piirnevad vahetult AS-le Milstrand kuuluva Viimsi kütusebaasi kinnistuga, mis asub kaebaja kinnistute suhtes lõunas. Kaebaja kinnistud piirnevad põhja pool Linnaku VI kinnistuga ning sellega omakorda piirneb põhja pool Keskuse kinnistu. Kaebajale on argumenteeritult selgitatud, et Randvere-Viimsi tee ja haljastu nr 19 vahelise rohekoridori asukoha valikul arvestati juba kehtivate maakonna-, üld-, teema- ja detailplaneeringute, olemasoleva loodusliku olukorra ja tööstusobjektide asukohaga. Ringkonnakohus ei pea siinkohal vajalikuks korrata rohekoridori asukohaga seonduvaid vastustaja põhjendusi, mida on refereeritud käesoleva otsuse punkti 4 alap-des 3 ja 7 ning halduskohtu põhjendusi, mida on refereeritud käesoleva otsuse punkti 5 alap-des 1, 10, 11, 12, 16,
Ka ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda kaebaja kinnistute asukoht samasugust kohtlemist, nagu see leidis aset kaebaja poolt võrdluseks toodud kinnistute puhul. Halduskohus on põhjendatult märkinud, et kui ka oleks keelatud rajada ärihooneid Keskuse ja Ladina kvartali kinnistutele, ei kaoks sellega probleemid kaebaja kinnistutest lõunasuunal, s.o ühine piir AS Milstrand kütusebaasiga. Puhveralaks ei saa olla kaebaja huvides ehitatavad ärihooned, mis ise vajaksid lõunasuunast kaitset. Kuna kütusebaasil peab olema puhvertsoon, on rohekoridori ainuvõimalik asukoht kaebaja kinnistutel, ning kui rohekoridor oleks ulatunud ka Keskuse ja Ladina Kvartali kinnistutele, nagu seda algselt planeeriti (laiusega 150 m), oleks kaebaja kinnistud jäänud terves ulatuses rohekoridori alasse. Kompromissina toimunud koridori laiuse vähendamise tulemusena 80 meetrile jäävad kaebaja kinnistute põhjapoolsed osad rohekoridorist välja ning vastustaja on ka apellatsioonimenetluses korranud selgitust, et nende hoonestamist detailplaneeringu menetluse kaudu kohalik omavalitsus ei välista. 23

(24)3-09-2900

Apellatsioonkaebuses korratud väitele, et Teemaplaneeringuga on lubamatu muuta üldplaneeringu ruumilise arengu põhimõtteid, on halduskohus vastanud (refereeritud käesoleva otsuse punkti 5 alap-s 13). Teemaplaneering ei ole üldplaneeringuga vastuolus.
Apellatsioonkaebuses korratud väiteid seoses rohekoridori laiuse ning Teemaplaneeringu seletuskirja tabeli 2 (lk 23) andmete asemel tabelist 3 (lk 24) lähtumise vajadusega on nii vastustaja kui ka halduskohus põhjalikult käsitlenud (refereeritud käesoleva otsuse punkti 4 alap-s 6 ja punkti 5 alap-des 15, 17, 20). Ringkonnakohtu hinnangul on kaebajale antud rohekoridori laiust käsitlevas osas ammendav selgitus ning see täiendamist ei vaja.
Apellatsioonkaebuses korratud väiteid haldusakti motivatsiooni puudulikkuse, erinevate huvide, sh kaebaja omade, kaalumata jätmise ning lahenduse ebaproportsionaalsuse kohta on halduskohus põhjalikult analüüsinud (refereeritud käesoleva otsuse punkti 5 alap-des 8, 9, 10, 11, 14, 18, 19, 20). Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhiseisukohtadega, et haldusakt on kontrollitav, kaebaja seisukohti ning tema huve on võimaluse piires arvestatud, erahuve ning avalikke huve on kaalutud ja jõutud proportsionaalse tulemuseni. Halduskohtu otsus ei vaja täiendavat põhjendamist.
Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, mistõttu jäävad ka vastustaja võimalikud kulud tema enda kanda. Silvia Truman Oliver Kask Ruth Virkus 24

(24)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.