2-08-10446 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 13. mai 2009.a, Tallinn Tsiviilasja numb

) § 244 lg 1 alusel sõlmituks võlaõiguslik müügileping samadel tingimustel, milles kostja ja kolmas isik OÜ BRT

1. detsembril 2003.a omavahel kokku leppisid. 2 2-08-10446
2. märtsil 2004.a kanti OÜ BRT kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna ning OÜ RV kasuks kanti kinnistusraamatusse kinnisasjale kasutusvaldus tähtajaga 99 aastat.
3. märtsil 2004.a esitas hageja kostja, OÜ BRT ning OÜ RV vastu Tallinna Linnakohtule hagi eesmärgiga saada ostueesõiguse teostamise läbi kinnistu omanikuks, s.o nõudis tuvastada, et kostja on rikkunud müügilepingut ning OÜ BRT ja OÜ RV on kohustatud andma nõusolekud kinnistusraamatu kannete muutmiseks. Tallinna Linnakohtu
4. märtsi 2005.a otsusega rahuldati hageja poolt esitatud nõue kostja vastu ja tuvastati, et kostja rikkus müügilepingut. Kohus jättis rahuldamata kinnisturaamatu kannete muutmisele suunatud nõuded põhjendusel, et hageja ostueesõigusel puudub asjaõiguslik toime. Tallinna Ringkonnakohtu
5. oktoobri 2005.a otsusega rahuldati hageja kinnistusraamatu kannete muutmisele suunatud nõuded põhjendusel, et hageja ostueesõigusel on asjaõiguslik toime, kuid jäeti rahuldamata nõue kostja müügilepingu rikkumise tuvastamiseks põhjendusel, et hagejal on võimalik saada omand ostueesõiguse realiseerimise teel. Riigikohtu
6. juuni 2006.a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 jäeti rahuldamata hageja kinnistusraamatu kannete muutmisele suunatud nõuded põhjendusel, et ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõigusel puudub asjaõiguslik toime. Riigikohus märkis aga, et võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks on võimalus esitada müüja vastu kahju hüvitamise nõue.
7. Kuivõrd

§ 244

lg 1 alusel loeti ostueesõiguse teostamisega poolte vahel sõlmituks müügileping, kohustus kostja

§ 8

lg-s 2, § 76 lg-s 1 ja § 208 lg-s 1 sätestatu alusel andma hagejale üle kõnealuse kinnistu ning tegema võimalikuks kinnistu omandiõiguse ülemineku. Kostja on jätnud nimetatud kohustused hageja ees täitmata, kuna hoolimata ostueesõiguse teostamisest, omandas kõnealuse kinnistu OÜ BRT , seega mitte hageja. Hageja leiab, et kostja saanuks täita hagejaga sõlmitud müügilepingu, tehes võimalikuks kinnistu omandi ülemineku hagejale.

§ 100

kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Juba ülalviidatud Riigikohtu 20. juuni 2006.a otsuse kohaselt puudub hagejal võimalus saada ostueesõiguse teostamise kaudu kinnistu omanikuks, sest hageja kui tagastatud elamu üürniku ostueesõigusel ei ole asjaõiguslikku toimet. Samas asjas tehtud ringkonnakohtu otsus on aga hageja hinnangul poolte suhtes kohustuslik kostja müügilepingu rikkumise tuvastatuse osas sõltuvalt sellest, kas hageja ostueesõiguse teostamise kaudu kinnistu omanikuks saab. Seetõttu on ilmselge, et kostja rikkus

§ 100

tähenduses müügilepingust tulenevat kohustust anda hagejale kinnistu üle ja tagada kinnistu omandi üleminek hagejale. Hageja leiab, et kostja on põhjustanud lepingurikkumisega kahju summas 2 600 000 krooni. Vastavalt

§ 127

lg-le 1 on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. 31. augustil 2006.a koostatud ekspertarvamuse kohaselt oli vaidlusaluse kinnistu turuväärtus 3 500 000 krooni. Müügilepingu kohase täitmise korral tulnuks hagejal tasuda kostjale kinnistu eest 900 000 krooni. Samas kinnistu väärtus oli 3 500 000 krooni. Mõeldes ära kostjapoolse müügilepingu rikkumise, omandanuks hageja 900 000 krooni eest kinnistu väärtusega 3 500 000 krooni. Seega on hageja vastavalt

§ 127

lg-le 1 kandnud kostja müügilepingu rikkumise tõttu kahju kinnistu hinna (900 000

1. kr)ja selle väärtuse (3 500 000
2. kr)vahe ulatuses, mis rahas väljendatuna on 2 600 000 krooni (s.o 3 500 000 kr – 900 000 kr). Võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks on kostja vastu tekkiv müügilepingu rikkumisest tulenev kahjunõue (vt: ülalviidatud Riigikohtu otsuse p 43). Asjaolude tõttu, et

§ 101lg 1 p 3, lg 2, § 115 lg 1, § 127 lg 1, § 135 lg 2 alusel kahju hüvitamist.

Hageja väidete kohaselt on ta ülaltoodust lähtudes esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude. Kostja on

1. novembril 2007.a keeldunud hageja esindajale advokaat M.Aiello’le esitamast pakkumist hüvituse maksmiseks või kokkuleppe saavutamiseks põhjendusel, et kostja arvates puudub hagejal kostja vastu nõue.
2. Lisaks ülaltoodule on hagejal õigus nõuda kahju hüvitamisega hilinemise eest viivise tasumist

§ 113lg-te 1 ja 2 alusel.

Hageja leiab, et pooled said teada või pidid teada saama kahju põhjustamisest arvates hetkest, millal selgus, et kostja rikkus müügilepingut, sest hageja ei saa ostueesõiguse teostamise kaudu kinnistu omanikuks. Vastav rikkumine fikseeriti tõsikindlalt Riigikohtu otsuse teatavakstegemise päeval, s.o 20. juunil 2006.a. Seega on kostja kohustatud tasuma kahjunõudelt viivist arvutatuna nimetatud päevale järgnevast päevast, vastavalt

§ 113lg-le 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 135 lg-le 1. Viivise määraks loetakse

§ 113

lg 1 kohaselt sama seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas.

§-st 94 tuleneb, et kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta

1. jaanuari ja
2. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja arvestuste kohaselt moodustab viivise summa hagi esitamise seisuga (19.03.2008.a) 476 632 krooni. Hagis palutakse ka viivitusintressi, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist vastavalt TsMS §-le
3. Hagi esitamise seisuga, ei ole veel sissenõutavaks muutunud viivised, mis tuleb kostjal tasuda põhivõla tasumisega viivitamise eest pärast hagi esitamist.

§ 113

lg 1 ja § 94 kohaselt on kõnesolev viivisemäär ühes päevas 0,03% põhivõlast (s.o 780 krooni päevas). Hageja palub viive välja mõista kuni põhivõla tasumiseni. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ning palub jätta selle rahuldamata.

1. Kostja märgib esmalt, et pakkus juba enne Tallinnas aadressil XXXasuva kinnisasja müümist selle üürnikele (s.h hagejale) ostueesõiguse kasutamise võimalust. Kostja nimetas müügihinnaks 900 000 krooni, mis oli tol ajal ka kinnistu turuväärtuseks. Üürnikud pidasid hinda liiga kõrgeks ning olid nõus kinnistu 750 000 krooni eest kahe peale ära ostma ning selle omavahel ära jagama. Kostja oli üürnike pakutud hinnaga 750 000 krooni nõus. Hageja kauples oma osa hinna 300 000 krooni peale, kuid hiljem selgus, et ka see hind teda tegelikult ei rahuldanud. Seega ei olnud kostjal midagi kinnisasja hagejale võõrandamise vastu ning kostja tegutses igati selliselt, et hageja saaks asja ka omandada, kuid hageja enda käitumisest tingituna ei osutunud võõrandamine võimalikuks. Kuivõrd hagejaga müügilepingu sõlmimine osutus hageja enda käitumise tõttu võimatuks, otsustas kostja esindaja Eestis leida asjale uue ostja, kes oli nõus kinnistu 900 000 krooni eest ostma ning
2. detsembril 2003.a võõrandati kinnistu OÜ-le BRT , samuti seati OÜ RV kasuks tasuta kasutusvaldus 99 aastaks, mis oli ostja poolt müügilepingu sõlmimise eelduseks ja tingimuseks. Kostja arvestas ka sellega, et kui hageja siiski soovib oma ostueesõigust kasutada, siis saab ta tol ajal kehtinud asjaõigusseaduses sätestatu ja ka Riigikohtu tolleaegse praktika kohaselt notarile selleks vastavasisulise avalduse esitamisel astuda ostja asemele müügilepingusse ning kinnistusraamatusse kandmise läbi asja omandada. Hagejale teatati
3. detsembril 2003.a vastavalt kehtinud asjaõigusseadusele 4 2-08-10446 OÜ-ga BRT sõlmitud müügilepingust.
4. veebruaril 2004.a esitaski hageja ostueesõiguse teostamise avalduse ning tasus ostuhinna 900 000 krooni notari deposiitkontole. Kinnisasja teine sundüürnik loobus ostueesõiguse teostamisest ja avaldust ei esitanud. Kuivõrd kostjal ei olnud endiselt midagi selle vastu, et hageja saaks kõnealuse kinnistu omanikuks, siis koostati ka Tallinna notar Evi Paberit büroo poolt
5. märtsil 2004.a lepingute lõpetamise kokkulepe, kinnistamisavalduste täielik tagasivõtmise avaldus ja ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu projekt ning määrati notari aeg, et ostueesõiguslasel oleks võimalik elamu omanikuks saada. Notari juurde ilmusid nii hageja kui kostja, kuid leping jäi sõlmimata, kuivõrd puudus elamu omandanud kolmas isik, kes ei soovinud omandi üleandmist.
6. Lähtudes ülaltoodust, soovib kostja esitada hagiavaldusele alljärgnevad vastuväited. Kostja leiab, et ei ole hagejale Tallinnas XXX asuva kinnisasja omanikuks mittesaamisega kahju üldse tekkinud. Kui hageja püüab seda väita, siis hagis toodud alustest ja põhjendustest lähtuvalt ei ole seda põhjustanud kostja. Hageja on tuginenud kahju nõudes väitele, et tal tulnuks kostjale kinnistu eest tasuda 900 000 krooni, samas kinnistu väärtus
7. aastal oli 3 500 000 krooni (hinnates kahju summaks 2 600 000 krooni). Kostja leiab, et hageja tuginemine Riigikohtu otsusele ja kinnistu väärtusele 2006.a seisuga on ebaõige. Hageja nõue on kostja hinnangul vastuolus

§ 127lg-ga 1, millele ta ise oma nõudes tugineb.

Nimetatud sätte kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuleb anda vastus küsimusele millise ja millal toimunud asjaolu tõttu jäi hageja omandist ilma. Kostja leiab, et hageja jäi ilma võimalusest saada kinnistu omanikuks kostja poolt müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisega 22. detsembril 2003.a kolmanda isikuga ja selle alusel viimase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega. Kostja ei nõustu hageja väitega, et ta sai teada kinnistu tema poolt omandamise võimatusest Riigikohtu 20. juuni 2006.a otsusest. Hageja tugineb

§ 244lg-le 1, väites, et nimetatud säte kehtis juba 1.

juulil 2002.a, s.t kinnistu võõrandamise ajal kolmandale isikule. Kostja märgib, et ka hageja ise pidi olema teadlik sellest, et müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisega kolmanda isikuga ning viimase kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmisega pole kostjal võimalik lepingut täita ja omandit üle anda. Seega pidi hageja olema teadlik kostja poolt asja üleandmise täitmise võimatusest

§ 108lg 2 p 1 mõttes juba alates temale lepingu sõlmimisest teatamisest 29.

detsembril 2003.a. Kostja hinnangul on põhjendamatu alles 2008.a märtsis esitatud kahjunõude hagis tugineda konkludentselt lepingust taganemisele ja väita, et hagejal on

§ 116

järgi õigus taganeda lepingust ja/või nõuda täitmise asemel kahju hüvitamist

§ 115lg-te 2 ja 3 alusel.

Kostja väidab ka, et hageja ei ole enne hagi esitamist kostjale ega tema esindajatele kahjunõuet esitanud. Seega on kostja hinnangul täiesti alusetu ja põhjendamatu hageja poolt väidetud kahju nõudes tugineda kinnistu turuväärtusele

1. aasta seisuga. Kostja võõrandas kinnistu
2. detsembril 2003.a. Tol ajal oli kinnistu müügihinnaks (turuhinnaks) 900 000 krooni, mille eest ka kinnistu võõrandati ja milline summa kinnistu väärtuse tuvastamisel tuleb ka aluseks võtta. Isegi kui lähtuda kahjunõude alusena toodud RKV
3. augusti 2006 a ekspertarvamusest nähtuvast kinnistu turuväärtusest
4. aastal, siis ei ole kinnisvara turuväärtuse tõusust tingitud hinnatõus käsitletav kahjuna, veel vähem kostja poolt tekitatud kahjuna. Kostja ei ole põhjustanud kinnisvara turuhinna tõusu ega sel viisil hagejale kahju tekitanud. Kostja arvates ei ole vahet, kas hageja kasutab kinnistut väärtusega 900 000 krooni või (turuhinna tõusu tulemusena) väärtusega 3,5 miljonit krooni. Hageja on muu hulgas ka väitnud, et kinnistu võõrandamise tõttu kostja poolt on ta kaotanud võimaluse saada selle eest õiglast 5 2-08-10446 hinda. Kostja leiab, et hageja poolt väidetud õiglase hinna saamine tulevikus ei tähenda kostja poolt kahju tekitamist 2,6 miljoni krooni ulatuses. Väidetud saadav õiglane hind võib olla ka väiksem kui 900 000 krooni. Hageja meelevaldselt tuletatud hinnatõus on oletuslik ja hüpoteetiline.
5. Samuti tugineb kostja alternatiivselt sellele, et väidetud kahju tekkimine on vabandatav ja seda ei ole põhjustanud kostja vaid see oli põhjustatud hageja enda tegevusest (

§§ 103ja 101).

Tuginedes

§ 103

lg-tele 1 ja 2 leiab kostja, et hagi rahuldamine ja kahju väljamõistmine temalt on välistatud

§ 127

lg 3 alusel, mille kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja rõhutab, et kuivõrd hageja enne võõrandamist pahatahtlikult hinna alandamise nõudega loobus kinnistu ostmisest, siis ta juhindus ja teadis, et hageja saab kolmandale isikule kinnistu võõrandamisest ja asjaõiguslepingu sõlmimisest hoolimata kasutada seadusest tulenevat ostueesõigust ning nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse ostja asemele nagu tol ajal seadust ka tõlgendati. Kuigi

§ 244

lg 1 tol ajal kehtis, puudus selle kohaldamise osas selgus ning seda mitte ainult kostjal vaid ka kohtutel, mida kinnitab muu hulgas Tallinna Ringkonnakohtu

1. oktoobri 2005.a otsus tsiviilasjas nr 2-2/900/
2. Ringkonnakohus oma otsuses oli samuti seisukohal, et hagejal on võimalus ja õigus nõuda kinnistusraamatu kannete muutmist ning saada seeläbi omanikuks. Seega ei saanud kostja enda arvates müügilepingu sõlmimise ajal
3. detsembril 2003.a kuidagi teada, et Riigikohus vastava praktika hiljem ümber hindab, mida Riigikohtu
4. juuni 2006.a otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-13-06 vastupidiselt hageja väidetele on tehtud. Kostja leiab, et temalt ei saanud mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt oodata, et ta
5. detsembril 2003.a tehingute tegmisel arvestaks, et Riigikohtu
6. juuni 2006.a otsusega tõlgendatakse seadust teisiti, muudetakse senist kohtupraktikat, millest tulenevalt polnud hagejal võimalik ostja (kolmanda isiku) keeldumise tõttu asja omanikuks saada. Samuti on hageja enda tegevus vaadeldav kahju välistava asjaoluna

§ 101lg 3 mõttes.

Kostja leiab, et ei ole

§ 244

lg-t 1 ja § 208 lg-t 1 rikkunud, kuivõrd soovis kinnistut müüa ja üle anda hagejale enne selle kolmandale isikule võõrandamist, millest hageja ise alusetult keeldus. Samuti oli kostja nõus pärast 2003.a tehingut hagejale kinnisasja üle andma. Kostja on kindlal seisukohal, et ostueesõiguse teostamise pakkumine enne 22. detsembri 2003.a lepingu sõlmimist on asjakohane ning palub kohtul hagi rahuldamata jätmise alusena sellega arvestada kooskõlas

§ 101lg-s 3 sätestatuga.

Kostja oli teatanud hagejale müügisoovist ning pakkunud ORAS § 121 lg 10 kohaselt üürnikele võimalust kasutada ostueesõigust enne asja võõrandamist kolmandale isikule. Leping hageja ja kostja vahel jäi sõlmimata hageja pahatahtliku käitumise tõttu. Kostja leiab, et hageja rikkus

§ 208

lg-t 1 ning kostja oli siinjuures õigustatud asja mitte üle andma, kuivõrd hageja ei olnud nõus tasuma kinnistu ostuhinda – turuväärtust. Seega ei ole müügilepinglepingu sõlmimine ära jäänud kostjast tingitud põhjustel, vaid hoopis hageja enda ostuhinna tasumisest keeldumise tõttu. Kostja ei saanud sundida hagejat ostueesõigust kasutama, samuti ei kohustanud üksi seadus kostjat jätma kinnistu võõrandamata või viivitada selle müügiga kolmandale isikule, kui hageja oli kindlalt väljendanud oma pahausksust lepingueelsetel läbirääkimistel ning keeldunud kinnistu ostmisest ja isegi tema poolt alla kaubeldud hinna tasumisest. Kostja on käitunud igati seaduslikult ja õigustatult, võõrandades kinnistu turuhinnaga kolmandale isikule. 6 2-08-10446 Hageja põhjustas ise omandist ilmajäämise ka seetõttu, et ei kasutanud oma õigust kanda üürilepingu ja ostueesõiguse kohta märkus kinnistusraamatusse. Seda on märgitud ka Riigikohtu 20. juuni 2006.a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06. Riigikohtu otsuse kohaselt ei ole hageja MK väitnud, et talle ei jäänud seaduse vastuvõtmise ja jõustumise vahelisel ajal piisavalt aega taotleda kostjalt kui kinnisasja omanikult nõusolekut üürilepingu ja ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Ka ei ole hageja väitnud, et kostja oleks märkuse sissekandmisest keeldunud. 8. Hageja viitab

§ 113

lg-dele 1 ja 2, leides, et hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamisega hilinemise eest viivise tasumist. Samuti viitab hageja TsMS §-le

1. Esiteks on esitatud nõuded alusetud, kuivõrd kostja ei ole kohustust rikkunud ning tema vastu esitatud kahju hüvitamise nõue on alusetu, millest tulenevalt on alusetud ka viivisenõuded. Teiseks soovib kostja siinjuures rõhutada, et hageja ei ole enne hagi esitamist kostjalt kahju hüvitamist nõudnud, millest tulenevalt on samuti viivise nõudmine alates
2. juunist 2006.a põhjendamatu. MENETLUSE KÄIK
3. Kohus arutas asja
4. märtsil 2009.a ja
5. aprillil 2009.a toimunud kohtuistungitel. Hageja ja tema esindaja jäid kohtuistungitel varasemalt esitatud väidete ja nõude juurde ning palusid hagi rahuldada. Kostja esindajad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kohus kuulas kohtuistungitel üle tunnistajad M.K ja R.H .
6. Asja arutamise käigus tuginesid kostja esindajad ka

§ 118lg-le 1, paludes lugeda hageja poolt lepingust taganemise lubamatuks.

Kostja esindajad märkisid, et isegi kui lähtuda alusetust hageja seisukohast, et ta sai müügilepingu rikkumisest teada Riigikohtu lahendist (tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06), siis hagiavalduses kahjunõude esitamisega lepingust taganemine ca 2 aastat hiljem on hageja igal juhul mõistliku aja lepingust taganemiseks ületanud, rääkimata tegelikust ja kohaldatavast teadasaamisest

1. detsembril 2003.a. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
3. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei ole otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7).
4. Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle. Kostjale tagastati omandireformi käigus Tallinnas aadressil XXXkinnisasjal olev elamu ning kostja oli alates
5. novembrist 2001.a ka nimetatud kinnisasja omanik. Hageja kasutab kinnisasjal olevas elamus asuvat eluruumi üürnikuna ning talle kuulus ORAS § 121 lg 10 tulenev ostueesõigus.
6. detsembril 2003.a sõlmisid kostja, OÜ BRT ning OÜ RV lepingu, millega kostja seadis OÜ RV kasuks kinnisasjale tasuta kasutusvalduse 99 aastaks ning müüs 900 000 krooni eest kinnisasja OÜ-le BRT , samuti sõlmiti asjaõiguslepingud OÜ RV kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja kasutusvaldajana ja OÜ BRT kinnisasja omanikuna. Teate mainitud lepingute sõlmisest sai hageja hiljemalt
7. detsembril 2003.a.
8. veebruaril 2004.a sai kostja hagejalt notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse (aadressil XXX asuvas elamus elav teine üürnik ei ole ostueesõiguse teostamise avaldust esitanud).
9. märtsil 2004.a on OÜ RV kasuks kantud kinnistusraamatusse kinnisasjale kasutusvaldus tähtajaga 99 aastat ning OÜ BRT kanti kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Hageja poolt kostja, OÜ BRT ja OÜ RV vastu esitatud nõuded kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ning uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise 7 2-08-10446 kohustuse olemasolu tuvastamiseks on jäetud Riigikohtu
10. juuni 2006.a otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 rahuldamata.
11. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on hagejaga sõlmitud müügilepingut rikkunud. Juhul kui kostja on müügilepingut rikkunud, on edasiselt vaidlus kahju suuruse üle ning selle üle, kas ja millises ulatuses vastutab kostja hagetava kahju eest. Samuti on kostja väitnud, et hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda, kuna ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast võimalikust lepingurikkumisest teadasaamist.
12. Kohtu hinnangul on kostja lepingurikkumine poolte esitatu põhjal ilmselge. Vastavalt

§-le 100 loetakse kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmist või mittekohast täitmist, sealhulgas täitmisega viivitamist. Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli hagejal ORAS § 121 lg 10 järgi õigus ostueesõigust teostada ning hageja on ostueesõigust

§-s 250 sätestatud tähtaja jooksul (s.o kahe kuu jooksul pärast

§-s 249 nimetatud teate saamist) teostanud.

§ 244

lg-st 1 tulenevalt loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda samas kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega on tekkinud hageja ja kostja vahel

§ 244

lg 1 alusel kehtiv müügileping samadel tingimustel kostja ja OÜ BRT sõlmitud müügilepinguga. Lähtudes

§ 208

lg-s 1 sätestatust, on müüja üheks põhikohustuseks teha võimalikuks asja omandi üleminek ostjale, millele vastavad ostja kohustused tasuda müüjale ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Seega on kostja üheks müügilepingu järgseks kohustuseks anda hagejale üle Tallinnas aadressil XXX asuva kinnisasja omandiõigus (teha võimalikuks omandi üleminek). Samas on kostja

1. detsembril 2003.a OÜ-ga BRT ja OÜ-ga RV sõlmitud asjaõiguslepingu alusel andnud nimetatud kinnisasja omandiõiguse üle OÜ-le BRT (vt toimik, I k, lk 15-23). Vastav õigusmuudatus on kinnistusraamatus tehtud
2. märtsil 2003.a (vt toimik, I k, lk 13-14). Seetõttu ei saa kostja täita hagejaga sõlmitud müügilepingust tulenevat omandi üleandmise kohustust. Selle kohustuse täitmine on kostja jaoks õiguslikult võimatu.
3. Kostja käsitlus nagu oleks hagejal olnud võimalik ostueesõigust teostada ka enne kinnisasja müügilepingu sõlmimist OÜ-ga BRT on õiguslikult asjakohatu ning otseselt vastuolus

§ 244lg-s 3 sätestatuga.

Kogutud ja esitatud tõenditest nähtuvalt pidasid hageja ja kostja enne kinnisasja müümist OÜ-le BRT tõepoolest ka omavahel läbirääkimisi müügilepingu sõlmimiseks, kuid lepingu olulistes tingimustes kokkuleppele ei jõutud. Kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis

§ 14lg-s 3 sätestatu kohaselt ei tulene läbirääkimistest neile õiguslikke tagajärgi.

Seetõttu jätab kohus kostja vastavasisulised väited tähelepanuta. 18. Vastavalt

§ 101

lg 1 p-s 3 ja § 115 lg-s 1 sätestatule võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt nõuda ka rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

§ 127

lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja on käesolevas asjas esitanud

§ 135lg 2 kohase nõude hinnavahe hüvitamiseks.

Osundatud sättest tuleneb, et kui kahjustatud lepingupool taganes lepingust, võib ta kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ning lepingust taganemise ajal kohustust rikkunud lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahe tasumist, kui lepingujärgse kohustuse esemel on lepingu täitmise kohas või muus mõistlikult aluseks võetavas kohas olemas turuhind. 19.

§ 135

lg 2 rakendamine eeldab, et kahjustatud lepingupool on lepingust taganenud.

§ 101

lg 1 p 4 annab iseenesest võlausaldajale ühe õiguskaitsevahendina ka õiguse 8 2-08-10446 lepingust taganeda. Taganemiseks õigustatud lepingupool võib samas siiski

§ 118

lg 1 p 1 kohaselt lepingust taganemise õiguse kaotada, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hageja on asja menetluse käigus selgitanud, et loeb end taganenuks kostjaga sõlmitud müügilepingust alates

1. juunist 2006.a, s.t hagis märgitud Riigikohtu otsusele järgnevast päevast. Taganemine on hageja käsitluse kohaselt toimunud järelduslikult (konkludentselt) kahjunõude esitamisega kostjale (vt toimik, I k, lk 161 ja lk 181). Põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist saab sõltuvalt asjaoludest iseenesest vaadelda konkludentse taganemisena lepingust (vt nt: Riigikohtu
2. mai 2008.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08 (p 16)). Samas on siiski oluline vastava tahteavalduse tegemine (nõude esitamise läbi) teisele lepingupoolele (

§ 188lg 1).

Kostja on oma vastuväidetes eitanud konkreetsete kahjuhüvitusnõuete kohtuvälist esitamist hageja poolt. Hageja poolt esitatud e-kirjavahetus võimaldab kohtu hinnangul siiski järeldada, et hageja on Ameerika Ühendriikides tegutseva advokaadi Mark A. Aiello vahendusel kahjunõude kostjale esitanud (vt toimik, I k, lk 168-169, tõlge lk 165-166). Osundatud tõenditest nähtuvalt on vastava nõude esitamine (telefoni teel) toimunud eeldatavalt alles

1. novembril 2007.a. Hageja väited kahju varasema nõudmise kohta ei ole kohtu hinnangul tõendamist leidnud. Ilmselt võisid poolte vahel toimuda telefonivestlused ka varem, kuid puuduvad täpsemad andmed nende sisu kohta. Poolte võimalikke vestlusi hageja nõuete vabatahtliku rahuldamise üle ei saa võrdsustada kahjunõude esitamisega. Õiguslikke tagajärgi saavad kaasa tuua üksnes selgelt ja tingimusteta väljendatud tahteavaldused.
2. Kohtu hinnangul oli

§ 118

lg 1 p-s 1 sätestatud lepingust taganemise mõistlik aeg käesoleva juhtumi asjaolusid arvestades 2007.a novembriks lõppenud. Kohus ei jaga hageja arusaama, et kostja lepingurikkumisest sai hageja teada alles Riigikohtu

1. juuni 2006.a otsusest. Hageja pidi kostja lepingurikkumisest teada saama oluliselt varem – hiljemalt Tallinna Linnakohtu
2. märtsi 2005.a otsusest, millega jäeti rahuldamata hageja nõuded OÜ BRT ja OÜ RVvastu ning tuvastati, et kostja ei ole täitnud
3. detsembri 2003.a müügilepingust ja hageja ostueesõiguse teostamise avaldusest tulenevat kohustust teha võimalikuks kinnisaja omandi üleminek hagejale. Hageja oli juba ostueesõiguse avalduse tegemise ajal teadlik, et
4. detsembril 2003.a on kostja, OÜ BRT ja OÜ RV vahel lisaks müügilepingule sõlmitud ka asjaõigusleping, millega kostja on andnud kinnisasja omandiõiguse üle OÜ-le BRT . Samuti pidi hageja olema teadlik

§ 244lg 1 sisust.

Ilmselt pidi linnakohtu otsuse tegemise ajaks olema hagejale selge ka see, et OÜ BRT ei soostu kostja poolt võõrandatud kinnistu omandiõigust loovutama. R.H ütlustest järelduvalt võis OÜ BRT nõustuda kinnistu mõttelise osa, mitte aga terve kinnisasja, võõrandamisega hagejale (vt toimik II k, lk 88 pöördel).

1. juuni 2006.a Riigikohtu otsus pooltevahelises vaidluses ei tekita, muuda ega lõpeta hageja õigusi kostja suhtes. Otsuses üksnes konstateeritakse lepingupoolte olemasolevaid õigusi ja kohustusi. Ka otsusest endast nähtuvalt on Riigikohtu tsiviilkolleegiumi arvates piisavalt selge, et kinnisasja ostueesõigusel on asjaõigusseaduse § 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust või tegemist on kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega. Samuti märgitakse otsuses, et vaidlusalune ostueesõiguse regulatsioon on kehtinud alates
2. juulist 2002.a, kui jõustusid võlaõigusseadus ning võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seadus (vt: otsuse p 41 ja p 42). Arvestades ülaltoodut, pidi hageja olema vähemalt
3. märtsiks 2005.a teadlik, et kostja ei suuda tõenäoliselt täita müügilepingust tulenevat kohustust teha võimalikuks asja omandi üleminek ostjale (s.t hagejale). Seega pidi hageja olema teadlik ka kostja lepingurikkumisest. Hageja on asja materjalidest nähtuvalt müügilepingust taganenud alles 9 2-08-10446 2007.a novembris. Taganemisõiguse kasutamine ligikaudu 2 aastat ja 8 kuud pärast seda, kui võlausaldaja sai teada lepingurikkumisest või pidanuks sellest teada saama, ei ole kooskõlas

§ 118lg 1 p-s 1 sätestatud mõistliku aja kriteeriumiga.

Isegi kui lähtuda hageja väidetest lepingust taganemise kohta 21. juunil 2006.a, oleks viivituse pikkuseks enam kui 15 kuud. Seega on hageja kohtu hinnangul taganemise õiguse

§ 118lg 1 järgi kaotanud.

See omakorda välistab

§ 135lg 2 kohase kahju hüvitamise nõude esitamise võimaluse.

21. Kohus leiab, et isegi kui hageja ei oleks

§ 118

lg 1 p 1 järgi kaotanud õigust lepingust taganeda, tuleks taganemise õigust pidada käesoleval juhul välistatuks

§ 6lg 2 alusel.

Vastavalt

§ 6

lg-le 1 peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Tulenevalt TsÜS § 138 lg-st 1 tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Vastavalt TsÜS § 138 lg-le 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohtu hinnangul on hageja käitumine käesoleval juhul olnud vastuoluline ning vähemalt ühe taganemisõiguse teostamise eesmärgina võib näha kahju tekitamist kostjale. Kooskõlas

§ 101

lg-ga 2 võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Riigikohtu 20. juuni 2006.a otsusega lõppenud kohtuvaidluses nõudis hageja MK sisuliselt kostjaga sõlmitud müügilepingu täitmist. Pärast nimetatud kohtumenetluse lõppu on hageja aga otsustanud kostjaga sõlmitud müügilepingust taganeda.

§ 101

lg 2 ega ka võlaõigusseaduse muud sätted ei välista otseselt võlausaldaja õigust juba valitud õiguskaitsevahendit muuta. Samas peab taoline õiguskaitsevahendi muutmine olema kooskõlas hea usu põhimõttega. Õigusjärgsetele omanikele tagastatud elamute üürnike ostueesõiguse regulatsioon kehtis põhimõtteliselt muutumatuna alates 1. juulist 2002.a. Seega pidi hageja nii ostueesõiguse teostamisel kui hagi esitamisel kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ning uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks eeldama või vähemalt võimalikuks pidama, et kostja poolt hagejaga sõlmitud müügilepingu täitmine võib osutuda võimatuks.

§ 108

lg 2 p 1 tulenevalt ei või võlausaldaja kohustuse täitmist nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Vaatamata eeltoodule otsustas hageja täitmisnõude esitamise kasuks. Kohtu hinnangul võis kostja taolises olukorras õigustatult eeldada, et hageja ei kasuta enda taganemisõigust. Seetõttu ei peaks kostja kandma ka riske, mis kaasnevad kinnisasja turuhinna tõusuga perioodil, mil hageja püüdis enda täitmisnõuet realiseerida. Hageja (ja ka kostja) väited kohtute erinevale praktikale analoogsetes ostueesõiguse teostamisega seonduvates vaidlustes ei saa siin olla õiguslikult asjakohased. Juhtumi ülalkirjeldatud asjaolusid arvestades soovib hageja hinnavahe hüvitamise nõude esitamise läbi sisuliselt rikastuda, mis juba iseenesest ei saa olla kooskõlas

§ 127lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga (vt nt: Riigikoht 18.

juuni 2008.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08 (p 16)). Kahju hüvitamise (hinnavahe hüvitamise) vajadus on seejuures vähemalt osaliselt tekkinud hageja enda tegevuse tagajärjel – alusetuks osutunud täitmisnõude esitamise tõttu kohtule.

1. Kohus lisab, et hageja saanuks nõuda kohustuse (põhikohustuse) täitmise asemel kostjalt kahju hüvitamist Riigikohtu
2. juuni 2006.a otsusega lõppenud kohtuvaidluses. Hagejal oli võimalus esitada menetluses vastav alternatiivne nõue, juhuks kui kohus jätab 10 2-08-10446 kohustuse täitmise nõude rahuldamata. Põhimõtteliselt võib hageja taolise kahju hüvitamise nõude kostja vastu jätkuvalt esitada, kuid nõude aluseks ei saa olla

§ 135(lõiked 1 või 2).

Samuti on küsitav, kas pärast taganemise õiguse lõppemist

§ 118

lg 1 kohaselt säilib võlausaldajal nn suur kahju hüvitamise nõue (täitmise asemel esitatav kahju hüvitamise nõue). Ebaõige on kostja väide, nagu oleks Tallinna Ringkonnakohtu

1. oktoobri 2005.a otsusega tsiviilasjas nr 2-2/900/05 tuvastatud, et kostja ei ole poolte vahel sõlmitud müügilepingut rikkunud. Ringkonnakohus jättis hageja nõude müügilepingu rikkumise tuvastamiseks rahuldamata üksnes põhjendusel, et hageja saab nagunii kinnisasja omanikuks. Ringkonnakohtu hinnangul oli ORAS § 121 lg-s 10 sätestatud ostueesõigusel asjaõiguslik toime.
2. Lähtudes ülaltoodust, jätab kohus hageja nõude kahju hüvitamiseks rahuldamata. Kuivõrd kohtu hinnangul puudub hagejal hagis nimetatud kahju hüvitamise nõue kostja vastu, on alusetu ka esitatud viivisenõue.
3. Eeldades, et hageja on kaotanud õiguse hinnavahe hüvitamist nõuda, ei pea kohus vajalikuks käesolevas otsuses käsitleda üksikasjalikult küsimusi kostja vastutuse ulatusest ja kahju suurusest. Seonduvalt poolte väidetega märgib kohus siiski järgmist. 24.
4. Põhimõtteliselt õige on hageja seisukoht, et kahju hüvitamise korral

§ 135

lg 2 alusel ei peaks hüvitise arvestamisel üldjuhul kohalduma

§ 127lg-d 2 ja 3 (vt nt: Riigikohtu 8.

mai 2008.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08 (p 26)). Siiski võib siin olla erandiks turuhindade äärmiselt suur ja ootamatu tõusmine, mida ei olnud võimalik lepingu sõlmimisel mõistlikult ette näha. Ka kinnisvarahindade tõus Eestis oli aastatel 2003-2006 märkimisväärne ning tsiviilkäibes osalejatele paljuski prognoosimatu. Kohtu hinnangul ei saa nõustuda hageja seisukohaga nagu oleks Riigikohtu

1. juuni 2006.a otsusega juba tuvastatud kahju tekkimine kostja lepingurikkumise tagajärjel. Riigikohtu otsuse punktis 43 on tõepoolest märgitud, et võlaõigusliku ostueesõiguse teostamise praktiliseks tagajärjeks on vähemalt võimalus esitada müüja vastu müügilepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue. Samas ei leia nimetatud seisukoht lahendis kajastamist seoses kassatsioonkaebuse lahendamisega, vaid otsuse osas, kus käsitletakse hageja väiteid ostueesõiguse regulatsiooni põhiseadusevastasuse kohta. Kassatsioonkaebuse lahendamisega seonduvalt on otsuse punktis 36 üksnes konstateeritud, et hagejal on võimalik jätkuvalt esitada võlaõiguslikke nõudeid kostja vastu müügilepingu järgi. Igal juhul ei tulene
2. juuni 2006.a otsusest, et hageja võimalikud kahju hüvitamise nõuded kostja vastu kuuluvad rahuldamisele. 24.
3. Kostja on oma vastuväidetes ebaõigesti sisustanud

§ 127lg 3 sätestatut.

Nimetatud normi rakendamise seisukohast on oluline kahju suuruse ettenähtavus lepingu sõlmimise ajal, mitte lepingurikkumise ettenägemise võimalikkus poole jaoks. Nõustuda ei saa ka kostja seisukohaga, et kinnisvara turuväärtuse tõusust tingitud hinnatõus ei ole käsitletav kahjuna, veel vähem kostja poolt tekitatud kahjuna.

§ 135

lg-tes 1 ja 2 sisalduv regulatsioon võimaldab võlausaldajal enda kohustusi rikkunud võlgnikult põhimõtteliselt taolise hinnatõusust tingitud kahju hüvitamist nõuda. Samuti ei saa nõustuda kostjaga, et puudub põhjuslik seos kostja lepingurikkumise ja hagejal väidetavalt tekkinud kahju vahel. Hagetav kahju seondub kostja poolt võõrandatud kinnisasja omandamise võimaluse äralangemisega hageja jaoks. Juhul kui kostja ei oleks 22. detsembril 2003.a OÜga BRT asjaõiguskokkulepet omandi üleandmiseks sõlminud ja kinnistamisavaldust teinud, oleks tal olnud võimalik täita hagejaga sõlmitud müügilepingut ning hagejal ei oleks ilmselt kahju tekkinud. Samuti ei ole kostja lepingurikkumine vabandatav ning lepingurikkumine ei olnud põhjustatud hageja enda tegevusest. Kostja nimetatud väited on ilmselt tingitud väärarusaamast nagu oleks ostueesõiguse teostamine (

§ 244lg 4 mõttes) olnud võimalik ka enne müügilepingu sõlmimist OÜ-ga BRT .

Ka kostja poolt 11 2-08-10446 välja toodud asjaolu, et hageja ei taotlenud kostjalt (kui kinnisasja omanikult) nõusolekut üürilepingu ja ostueesõiguse kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse, ei annaks kohtu hinnangul veel iseenesest alust kahjuhüvitusnõude rahuldamata jätmiseks. Küll on hageja kohtu arvates oma vastuolulise käitumisega ise osaliselt põhjustanud kahju tekkimise.

1. Kostja on muu hulgas esitanud mitmeid dokumentaalsed tõendid ajaperioodi kohta, mis eelnes
2. detsembril 2003.a kostja, OÜ BRT ning OÜ RV vahel tehtud tehingutele (vt toimik, I k, lk 135-141, II k, lk 4-10). Kohtu hinnangul on nimetatud tehingutele eelnenut puudutav käesoleva otsuse punktis 17 märgitud põhjustel õiguslikult asjakohatu. Seetõttu jätab kohus viidatud tõendid asja lahendamisel TsMS § 238 lg 5 esimese lause alusel arvestamata. Suures osas sama kehtib ka tunnistajate M.K ja R.H ütluste kohta (vt toimik, II k, lk 62-64 ja lk 88-89).
3. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus hagi ei rahulda, jäävad menetluskulud käesoleval juhul hageja kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 12