lg 1 ja 2, § 316 lg 1 p 12 ja üürilepingu p 17.5 äriruumide üürilepingu erakorraliselt üles ilma etteteatamistähtajata, ette hoiatamata ja lisatähtaega andmata. Hageja leiab, et ülesütlemine on tühine, kuna üürilepingu punkt 17.5, mille kohaselt üürileandjal on õigus käesolev leping erakorraliselt, etteteatamistähtajata, hoiatamata ja lisatähtaega andmata üles öelda juhul, kui üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri või muid lepingus nimetatud tasumisele kuuluvaid makseid või võlgnevusele lisanduvat viivist kümne päeva jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, on vastuolus
lg 1 sätestatuga, mille järgi üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Hagejale teadaolevalt kostja juba 2010 detsembris andis vaidlusalused ruumid üürile kolmandale isikule, kes teostab seal oma majandustegevust ja tasub vastavat üüri. 4. Koos äriruumide üürilepingu ülesütlemise avaldusega esitas kostja hagejale nõude saamata jäänud üüri tasumiseks kuni lepingu nominaalse kehtivusaja lõppemiseni summas 3 252 650,33 krooni. Hageja leiab, et eelnimetatu on vastuolus
ja § 316 on dispositiivsed sätted ehk pooltel on lubatud kokku leppida ka teistmoodi, kui viidatud paragrahvides sätestatud. Seadusest kõrvalekaldumise keeld kehtib ainult eluruumide üürilepingu puhul. Antud juhul on tegemist äriruumide üürilepinguga, seega võisid pooled lepingus sätestada lepingu erakorralise ülesütlemise aluseid teisiti, kui seaduses ette nähtud. Eelviidatud
sätete dispositiivsuse tõttu ei saa asjaolu, et lepingu punkti 17.5 sõnastus ei ühti
-s sätestatuga, olla lepingu ülesütlemise tühiseks tunnistamise aluseks. Pooled on lepingu 2 allkirjastamisega nõustunud seaduses sätestatust erinevate ülesütlemisaluste ja tähtaegadega. Seega tuleks hageja nõue, tunnistada lepingu ülesütlemise tühisust, sellisel põhjendusel jätta rahuldamata.
lg 1 tuginedes ka lepingu erakorralisest ülesütlemisest tekkinud kahju hüvitamist. Kostja pakkus hagejale
lg 3 ette nähtud võimalust üürileandja pandiõigus lõpetada selliselt, et hageja annab kostjale oma kohustuste täitmise tagamiseks muu tagatise, millest hageja keeldus. Lisaks pakkus kostja hagejale võimalust sõlmida uus leping samadel tingimustel, millistel see kehtis vahetult enne lepingu ülesütlemist ning pakkus alternatiivseid nõude tagamisvõimalusi, mille korral kostja oleks olnud valmis üürileandja pandiõiguse lõpetama. Hageja on aga kõik kostja mõistlikud pakkumised tagasi lükanud. Alusetu on hageja väide kostja hea usu põhimõtte vastasest tegevusest. Hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ei saa pidada kostja käitumist olukorras, kus kostja ütleb lepingu mitmeid kuid eksisteeriva võlgnevuse tõttu üles, andes seejuures enne lepingu ülesütlemist hagejale veel mitu võimalust oma võlgnevus likvideerida ja olles teavitanud hagejat eelnevalt, et kostja rakendab sanktsioone võlgnevuse mittelikvideerimisel. Kostja ei pea lõpmatult taluma hageja lepinguga vastuolus olevat maksekäitumist ja suurt võlgnevust. 10. Kostja märgib, et hageja väited seoses kostja poolt lepingu erakorralise ülesütlemise tõttu on hageja juures kaotanud töö ligi 50 inimest, on vastuolulised ja väheusutavad. Samuti ei ole hageja poolt üüritavates ruumides saanud tootmine jätkuda seoses hageja poolt suurema osa tootmistegevuseks vajaliku vara võõrandamisega NS OÜ ja NRG OÜ . 11. Kostja leiab, et tal on õigus nõuda hagejalt kahju hüvitamist. Hageja on vaidlustanud kahju hüvitise suurust, kuid ei ole vaielnud vastu sellele, et kostjal on õigus nõuda kahju hüvitist. Kostja, tuginedes
lg 1 ja Riigikohtu lahendile 3-2-1-37-09, nõuab hagejalt kahjuhüvitist kuni lepingu algse kehtivusperioodi lõpuni, kuna leping on kostja poolt üles öeldud seoses hageja lepingurikkumisega. Kostja on hagejale teatanud, et ta on võrreldes esialgse kahjuhüvitise nõudega oma nõuet hageja vastu vähendanud. Kostja on seoses asendustehingu tegemisega täpsustanud kahjuhüvitise nõuet ning kostja kahjunõudeks on 1 636 870,67 krooni (ei sisalda käibemaksu). 3 Kuna kostja on oma kahjuhüvitise nõude pärast asendustehingu tegemist vastavalt
lg 1 esitanud, siis hageja poolt hagis väidetu kohaselt võib järeldada, et hageja nõustub sellise kostja nõude olemasoluga.
lg 2 kohaselt kostjal oleks kuni asendustehingu tegemiseni hagejalt kahju hüvitisena õigus nõuda üürihinna vahet, mis ei ületa kolmekordset kuutasu. 12. Lepingust tulenevate põhi-, kõrval- ja hüvitisnõuete tagamiseks teostas kostja 17.09.2010 üürileandja pandiõigust, milline tuleneb
§-dest 305 - 307 ning lepingu punktist 18.2. Kuna antud juhul viitasid asjaolud üheselt hageja kavatsusele Tallinnas XXX äriruumidest ära kolida ning nimetatud äriruumides asuv vallasvara ära viia, teostas kostja oma õigust ning võttis äriruumides asunud vallasasjad oma valdusesse, mille kohta edastas kostja hagejale ka 17.09.2010 teate. Kostja on fikseerinud käsipandiga koormatud vara, samuti teostanud asjade ülevaatuse ja hindamise. Käsipandi teostamisel viibis neli isikut, seejuures hageja juhatuse esindaja otsustas peale ülesütlemisavalduse, pandiõiguse teostamise ja kahju hüvitamise teate saamist ise pandiõiguse teostamiselt lahkuda. Hageja on käesolevaks ajaks oma võlgnevuse kostja ees tasunud osaliselt, seni tasumata võlgnevuse suuruseks on 1 636 870,67 krooni (ei sisalda käibemaksu). Seega on üürileandja pandiõigusega tagatud nõuded senini rahuldamata, samuti ei ole hageja andnud lepingust tulenevate ja seni täitmata kohustuste täitmise tagamiseks kostjale muud tagatist, mistõttu ei ole kostja pandiõigus Tallinnas, XXX äriruumides asuvale vallasvarale lõppenud. Väärad on hageja väited, et kostja on teadvalt hõivanud kolmandatele isikutele kuuluvaid asju. Kostja on sellest, et osad üürileandja pandiõigusega asjad kuuluvad väidetavalt kolmandatele isikutele, teada saanud, pärast üürileandja pandiõiguse teostamist. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selles osas, mis kinnitaks, et kostja oli teadlik vara kuulumisest kolmandatele isikutele üürileandja pandiõiguse teostamise ajal ning, kuna kostja ei teadnud üürileandja pandiõiguse teostamise hetkel, et pandiga koormatud vara kuulub väidetavalt kolmandatele isikutele, siis vastavalt
lg 3 eelneb kostja pandiõigus kolmandate isikute õigustele, sh ka omandiõigusele. Isegi, kui eeldada hageja väidete õigsust selle kohta, et kostja on teadlikult hõivanud ka kolmandatele isikutele kuuluvaid asju, ka sellisel juhul ei saaks käsipanti tühistada. Riigikohtu praktika kohaselt ulatub üürileandja pandiõigus ka üürnikule mittekuuluvatele asjadele. Asja omanik saab
lg 3 alusel oma õigusi sellistele asjadele üürileandja suhtes eelistatult maksma panna, kuid see ei välista iseenesest pandiõigust asjade ruumis oleku ajal. Seega isegi, kui kostja oleks teadnud, et asjad ei kuulunud hagejale, siis ei välistaks see pandiõigust asjade ruumis oleku ajal ja hagi ei saaks käsipandi tühistamise ja vara kostja valdusest väljanõudmise osas, rahuldada. Kui eeldada hageja väite õigsust, et pandiõiguse esemeks olevad asjad kuuluvad kolmandatele isikutele ja kostja sellest teadis, siis oleks õigus vastavate asjade osas nõuda vara väljaandmist asjade väidetavatel omanikel, mitte hagejal. Alusetud on hageja etteheited ka selles osas, et kostja on käsipandi teostamise käigus kinni pidanud hageja töötajate isiklikke asju ja dokumente. Pandiõiguse teostamisel andis kostja hageja töötajatele aega 1,5 h oma isiklike asjade kokku pakkimiseks, lõunasöögi lõpetamiseks, pesemiseks ning ruumidest lahkumiseks. Selle juures viibis muuhulgas ka hageja töödejuhataja AO. Hageja lepinguline esindaja teatas kostjale 11.10.2010 saadetud e-kirjas sellest, et äriruumi on kahetsusväärsel kombel jäänud veel mõningate töötajate isiklikud asjad. Kostja kinnitas vastusena hageja e-kirjale valmisolekut võimaldada äriruumile juurdepääs isiklike asjade kättesaamiseks. Hageja käis isiklikel asjadel järel 15.10.2010, mille kohta vormistati vastav akt.
§-s 316 lg. 1 sätestatud tingimused, s.o. kolmekuine võlgnevus, on alusetu, sest antud paragrahv äriruuminde üürimise suhtes ei ole imperatiivne, vaid dispositiivne, s. o. pooled võisid kokku leppida teisiti, mida nad antud juhul ka olid teinud. 21.
3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on alusetu hageja tuginemine selle, et kostja ei teatanud ega hoiatanud teda ülesütlemisest ette.
§-is 196 lg. 3 sätestatud tingimust kestvuslepingu ülesütlemiseks. 24. Hageja viide selle, et ta tasus võlgnevuse 20.09.2010 on asjakohatu, sest selleks ajaks oli leping juba üles öeldud.
2 tulenevalt ei ole üürileandjal võlgnevuse tõttu lepingu ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. 25.
Üürnik ei saa jätta oma kohustusi täitmata tagatisraha arvestades, s.o. tasaarvestada oma kohustusi tagatisraha arvel. Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Seega hageja viide tagatisraha maksmisele ei oma ülesütlemise kehtivuse suhtes õiguslikku tähendust.
1 kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingut tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustuse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Tegemist on seaduse aluse tekkinud pandiõigusega ja õiguslik alus selle tühistamiseks kohtu poolt puudub. 29. Vaidluse olemusest tulenevalt saab hageja kostja pandiõigusest tulenevaid nõudeid hinnata nõudena tunnistada kostja poolt üüritud äriruumis asuvate vallasasjade kinnipidamine ebaseaduslikuks (või kostjal pandiõigus puudumise tuvastamise nõudena) ja kinnipeetud vallasasjade valduse taastamise ehk vindikatsiooni nõudena. Õiguslikult asjakohatult formuleeritud nõudeid saab ja peab hageja täpsustama, s.o. formuleerima oma selgelt väljendatud nõude. 30.
1 sätestatu kohaselt, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üheks hageja väiteks on, et hageja pidas üüritud ruumis olevaid vallasasju kinni suuremas ulatuses, kui on vajalik tema üürilepingust tulenevate nõuete täitmise tagamiseks. Seega hageja poolt vindikatsiooninõude esitamisel peab kostja tõendama oma üürilepingus tulenevate nõuete olemasolu ja suurust (antud juhul on ilmselt tegemist hüvitusnõuetega
1 järgi) ning kinnipeetud vallasasjade väärtust ehk seda, et ta ei pidanud hageja vallasasju kinni suuremas ulatuses, kui on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.