KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 16. aprill 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-09-47

) § 241 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine mh siis, kui üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti kokkukutsumise korda.

1. juuni 2009 üldkoosoleku kokkukutsumisel kokkukutsumise korda ei rikutud. Koosoleku kutsus kokku korteriühistu juhatus ning vastav teade oli riputatud iga sissekäigu juurde ning pandud iga korteriomaniku postkasti. Üldkoosolekule ilmus 26 korteriühistu liiget. Üldkoodolek oli korteriühistu põhikirja kohaselt otsustusvõimeline sõltumata kohalolevate liikmete arvust, kuna tegemist oli teistkordselt sama päevakorra alusel kokku kutsutud üldkoosolekuga. Kuigi koosoleku päevakorras polnud eraldi punktina kirjas „sihtmakse suurendamine“, oli üldkoosolek KÜS § 15 lg 1 p 2 tulenevalt pädev sihtmakset suurendama
2. aasta eelarve kinnitamise raames. Tulenevalt KÜS § 15 lg 1 p 2 sisaldab majandustegevuse aastakava ühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel ning seega oli korteriühistu üldkoosolek majandusaasta eelarve kinnitamisel pädev ja kohustatud kinnitama ka liikme sihtmakse suuruse ilma seda koosoleku päevakorras eraldi kajastamata. Vaidlustatud üldkoosoleku otsused pandi välja ka elamu sissekäikudesse. Hageja ei pöördunud korteriühistu juhatuse poole ei protokolli saamiseks ega ka muude küsimustega. MAAKOHTU LAHEND
3. Viru Maakohus jättis
4. juuli 2011 otsusega Ilona Kovziku hagi KÜ Mõisa tee 9 vastu korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata ning jättis menetluskulud I. Kovziku kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt koostab korteriühistu juhatus KÜS § 15 lg 1 p l ja 2 tulenevalt igal aastal korteriühistuliikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. 2 KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
5. juuni 2009 üldkoosoleku ja
6. juuni 2009 korduskoosoleku teise päevakorrapunktina oli kirjas „KÜ juhatuse
7. aasta majandusaasta aruanne ja
8. aasta majandustegevuse aastakava (büdžet), selle kinnitamine“ (tl 66, 97). Üldkoosoleku pädevus majandustegevuse aastakava ja selles sisalduvate kohustuste kinnitamiseks tuleneb KÜS § 15 lg 1 p 1 ja 2,

§ 19ning KÜ Mõisa tee 9 põhikirja punktist 6.2.10.

Samuti olid maakohtu hinnangul alusetud hageja väited, et ükski seadus ei näe ette korteriühistu eelarve kehtestamist ega kinnitamist, ette on nähtud majanduskava kinnitamine ja täitmine, selle täitmine ja kontrollimine on juhatuse pädevuses ning juhatus kehtestab tasu määra, kinnitamata seda üldkoosolekul (tl 96 pöördel). Maakohus ei nõustunud hageja väidetega ka selles, et kostja poolt kohtule esitatud koosoleku teadetes ja protokollides toodud päevakord on erinev ning tegemist võib olla võltsinguga (tl 88). Koosoleku kokkukutsumise teadetes ja protokollides märgitud päevakorrad (tl 66, 67 ja 97, 105) ei erine ning hageja ei ole oma väiteid millegagi tõendanud. Kohtul puudus alus kahelda kostja esitatud tõendite usaldusväärsuses. Kohus nõustus kostja väitega, et aastakava, mis sisaldab eeldatavaid kulusid ja tulusid, on iseenesest eelarve ning kuna majanduskulude tasumine toimub vastavalt iga korteriomandi suurusele, siis on ka loomulik, et kohustuse suurus on väljendatud rahalise summana 1 m2 kohta. Tulenevalt KÜS § 15 lg 1 p 1 ja 2 ja § 15 lg 1 sisaldab majandustegevuse aastakava ühistu liikmete kohustusi majandamiskulude kandmisel. Majandustegevuse aastakava päises on märgitud, et korterelamus on 85 korterit ning üldpinda 3994,7 m

1. Tulude arvestus on majandustegevuse aastakavas toodud lähtudes 1 m2 hinnast 7 krooni (tl 57). Seega on aastakava tulude arvestamisel lähtutud tariifist 7 kr/m2, mitte varem kehtinud 5,50 kr/m
2. Kinnitades majandustegevuse aastakava
3. aastaks, kinnitatakse järelikult ka korteriomanikele majanduskulude tariif, milleks on ühe ruutmeetri elamispinna kohta 7 krooni. Eeltoodu põhjal leidis kohus, et ei olnud vaja märkida eraldi päevakorrapunkti tariifi suurendamise kohta. Kohus ei nõustunud hageja väitega, et kuna üldkoosoleku otsus jõustub otsuse vastuvõtmisest, siis makse suurendamine tagasiulatuvalt kuu algusest on ebaseaduslik. KÜS § 13 lg 1 järgi jõustub korteriühistu üldkoosoleku otsus selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. KÜ Mõisa tee
4. juuni 2009 üldkoosolek otsustas, et uus tariif jõustub
5. juunist
6. Hageja ei ole avaldanud, et ei teadnud üldse
7. juuni 2009 ja
8. juuni 2009 üldkoosolekute toimumisest. KÜ Mõisa tee 9 põhikirja p 6.6 kohaselt pannakse teade üldkoosolu toimumise kohta välja trepikodades (tl 110). ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
9. Ilona Kovzik esitas Viru Maakohtu
10. juuli 2011 otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, samuti jätta kõik menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) ei lähtu otsuse aluseks võetud põhjendused tsiviilasja toimikus olevatest tõenditest; 2) ei ole mitte üheski korteriühistu üldkoosoleku päevakorras olnud punkti elamu majanduskulude muutmisest. Maakohus leidis alusetult, et üldkoosoleku protokollis ei pea olema punkti majanduskulude tariifi muutmise kohta; 3) ei ole korteriühistu juhatuse liige ega lepinguline esindaja selgitanud, mida kujutab endast ”sihtmaks”. Samuti puudub senini selgitus, miks nii järsku oli vaja maksukoormust tõsta; 4) on maakohus väitnud, nagu oleks üldkoosoleku protokollis või päevakorras olnud selline väljend nagu ”majanduskulude tariif”. Tegelikkuses sellist väljendit nimetatud dokumentides ei esine; 5) puudub sihtmaksu kehtestamisel igasugune seos majanduskuludega. Tegemist on võltsinguga; 3 6) on maakohtu tõlgendus korteriühistu eelarve kehtestamise ja kinnistamise kohta vastuolus korteriomandi seaduse ja korteriühistuseadusega. Seadus nõuab korteriühistu majanduskava kehtestamist aastaks ja loogiliselt tuleks selle üle otsustada üldkoosolekul eelmise aasta lõpus, mitte jooksva aasta keskel (juunis).
11. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see täielikult rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Vastustaja vastuväidete kohaselt: 1) oli korteriühistu
12. juuni 2009 üldkoosolekul õigus määrata sihtmakse suuruseks 7 kr korteriomandi ruutmeetrilt ilma seda eraldi päevakorrapunktina nimetamata. Koosoleku kokkukutsumise teadetes märgiti päevakorra punktina „korteriühistu juhatuse 2008 majandusaasta aruanne ja 2009 büdzet, selle kinnitamine“. KÜS § 15 lg 1 p 2 kohaselt sisaldab majandustegevuse aastakava korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Seega oli korteriühistu üldkoosoleku 2009 majandusaasta tegevuskava (büdžet) kinnitamisel pädev ja kohustatud kinnitama ka korteriühistu liikme sihtmakse (sihtkulutuste) suurust ilma seda koosoleku päevakorras eraldi kajastamata; 2) on
13. juuni 2009 üldkoosolekul vastuvõetud igakuise makse summas 7 kr korteriomandi ruutmeetrilt puhul tegemist sihtotstarbelise maksega. Korteriühistu põhikirja kohaselt sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse ühistu liikme omandis oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. KÜS 15 lg 1 p 1 ja p 2 kohaselt korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ning korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. KÜS 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes maakohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme ning hinnanud tõendeid ja ükski apellatsioonkaebuses esitatud vastupidine väide ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.
15. Maakohus jättis hagi rahuldamata, kuna ei tuvastanud korteriühistu
16. juuni 2009 üldkoosoleku otsuse tõsta majanduskulude tariifi 7 kroonini ruutmeetrilt, vastuvõtmisel seaduse rikkumisi. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et kuigi hageja taotleb üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist seoses sellega, et üldkoosolek on väidetavalt vastu võtnud otsuse küsimuses, mis ei olnud üldkoosoleku päevakorras, viitab hageja samal ajal hagi alusena ka üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele.

§ 241

lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega oleks tegemist ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mida üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud (

§ 201lg 5).

Seega tuleb hageja nõuet käsitleda üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõudena. Kohus saab kontrollida poolte poolt esitatu alusel otsuse tühisust ka omal algatusel. Maakohus ei ole oma otsuses hageja nõuet küll selgelt kvalifitseerinud, kuid see ei ole viinud maakohut ebaõigele järeldusele. Maakohus on sisuliselt kontrollinud hageja väiteid üldkoosoleku kokkukutsumise 4 korra rikkumise kohta, sh väiteid, mis puudutavad üldkoosoleku otsuse vastu võtmist eelnevalt väljakuulutatud päevakorda rikkudes ja põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. Hageja ei ole tõendanud oma väiteid kostja poolt esitatud dokumentide võltsituse ja üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta. Puudub alus

1. juuli 2009 korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.
2. Üldkoosoleku otsus muuta koos
3. aasta eelarve kinnitamisega ka korteriühistu liikmete poolt tasumisele kuuluva majandamiskulu suurust on kooskõlas KÜS § 15 lg 1 p-dega 1 ja 2 (üldkoosoleku otsuse tegemise ajal kehtinud redaktsioonis), mille kohaselt üldkoosolekule kinnitamiseks esitatav majanduskava peab sisaldama ka korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid ja korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel. Kohtule esitatud üldkoosolekul kinnitatud dokument kannab tõlkes küll pealkirja „
4. aasta majandustegevuse bilanss“, kuid sisaldab KÜS § 15 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud andmeid. Dokumendis on näidatud korteriühistu
5. aasta kulud ja tulud. Tulude hulgas on ka korteriomanike makse 7 krooni ruutmeetrilt, mis on käsitletav korteriühistu liikme kohustusena sihtkulutuste kandmisel (majandamiskulu KÜS § 15 1 mõttes). Korteriühistu
6. juuni 2009 ja
7. juuni 2009 (korduskoosoleku) päevakorras oli ka
8. aasta majandustegevuse aastakava (büdzet) kinnitamine. Kuigi seda dokumenti on kostja nimetanud nii majandustegevuse aastakavaks, büdžetiks (eelarveks) kui ka majandustegevuse bilansiks, vastab vaidlusalune dokument oma sisult ikkagi majandustegevuse aastakavale KÜS § 15 lg 1 tähenduses. Seega ei ole põhjendatud apellandi seisukoht selles, et kui üldkoosoleku päevakorras ei olnud eraldi päevakorrapunkti majandamiskulude suuruse muutmise kohta, ei saanud üldkoosolek
9. aasta majandamiskava kinnitamise kaudu kehtestada uut majandamiskulu tariifi. Ringkonnakohus nõustub apellandiga selles, et korteriühistu liikmetele esitatud arvetel kasutatud mõiste „sihtmaks“ on selles kontekstis eksitav, kuna ei ole kooskõlas majandustegevuse kavas kasutatud mõistetega, kuid ainuüksi see asjaolu ei saa olla aluseks üldkoosoleku otsuse tühisusele. Seadus ei keela majandustegevuse aastakava vastuvõtmist kalendriaasta keskel.
10. Kostja on ringkonnakohtule avaldanud, et hageja ei ole enam korteriühistu Mõisa tee 9 liige. Nimetatud asjaolu ei anna alust jätta apellatsioonkaebust läbivaatamata.
11. TsMS § 171 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta apellatsioonkaebuse esitaja kanda, kuna kaebus jääb rahuldamata. Apellant on saanud menetlusabi apellatsioonkaebuselt riigilõivu tasumiseks. TsMS § 190 lg 7 alusel peab ringkonnakohus põhjendatuks vabastada hageja menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Viivi Tomson Üllar Roostoja 5 Kersti Kerstna-Vaks