← Eesti

3-06-1296/156

Obsah (5)§ 53§ 16§ 93§ 92§ 95

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Kaire Pikamäe ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 1. detsember 2011. a, Tallinn Haldusasja number 3-

§ 53lg 1).

3-06-1296 ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

  1. Pärnu Linnavolikogu 28.06.2001 otsusega nr 48 kinnitati Rääma tn 19 detailplaneering, millega nähti ette tootmismaa sihtotstarbega territooriumi jagamine uuteks katastriüksusteks. Pärnu Linnavalitsuse 27.08.2001 korraldusega nr 1020 muudeti Rääma tn 19 asuva kinnistu nr 15017 sihtotstarvet 85% väikeelamumaaks ja 15% transpordimaaks. Pärnu Linnavalitsuse 03.12.2001 korraldusega nr 1479 määrati kinnistu nr 15017 jagamisel tekkivatele Rääma 19 kinnistutele aadressid ja ehituskruntide numbrid ning Rääma 19 sihtotstarbeks väikeelamumaa ja Rääma 19c sihtotstarbeks transpordimaa. 31.01.2002 koostati vastavalt katastriüksuse plaanile katastriüksuse piiriprotokoll ja Rääma 19c ehituskrunt registreeriti 18.03.2002 Pärnu Maakatastris katastriüksusena. Rääma 19c eraldati kinnistust nr 15017 vastava registriosa avamisel 18.07.2002 kinnistamisavalduse alusel ja kanti 18.09.2002 kinnistusraamatusse.
  2. Pärnu maavanem, Aleksander Sorokin ja OÜ Parem Kallas sõlmisid 08.05.2002 Rääma 19 kinnistu mitterahalise sissemaksena üleandmise-, võla üleandmise ja asjaõiguslepingu; 10.06.2002 tehti kanne kinnistusraamatusse. OÜ Parem Kallas esitas 13.07.2004 Pärnu Linnavalitsusele taotluse kinnistu Rääma 19c võõrandamiseks detailplaneeringu kehtestamisel kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) § 30 lg 5 alusel hinnaga 712 000 krooni.
  3. OÜ Parem Kallas esitas 26.08.2004 Pärnu Halduskohtule kaebuse Pärnu Linnavalitsuse kohustamiseks otsustama Pärnus Rääma 19c kinnistu võõrandamine linna poolt 946 000 krooni eest ja sooritama kinnistu võõrandamiseks vajalikud toimingud. Pärnu Halduskohtu 11.11.2004 otsusega haldusasjas nr 3-173/2004 tehti Pärnu Linnavalitsusele ettekirjutus uuesti läbi vaadata OÜ Parem Kallas taotlus Rääma 19c kinnistu võõrandamiseks seaduses sätestatud tähtaja jooksul, lähtudes õiglase hüvitise määramisel vaidlusalusest maast kui elamumaast, ja sooritada mõistliku aja jooksul kinnistu omandamiseks vajalikud toimingud. Tallinna Ringkonnakohtu 14.02.2006 otsusega haldusasjas nr 3-04-249 tühistati Pärnu Halduskohtu otsus osaliselt ja Pärnu Linnavalitsusele tehti ettekirjutus kahe kuu jooksul otsuse tegemiseks OÜ Parem Kallas taotluse suhtes Rääma tn 19c asuva kinnistu võõrandamiseks, kohustamata samas linnavalitsust lähtuma kinnistu võõrandamise tasu määramisel kinnistu maa turuväärtusest elamumaana. Ringkonnakohtu otsus jõustus Riigikohtu 26.04.2006 määrusega. OÜ Parem Kallas palus Pärnu Linnavalitsusele 28.04.2006 esitatud avalduses seoses ringkonnakohtu otsuse jõustumisega teha otsus Rääma tn 19c kinnistu võõrandamiseks koheselt ja õiglase tasu eest PES § 30 lg 5 alusel.
  4. Pärnu Linnavalitsuse 30.05.2006 korralduse nr 448 p-ga 1 otsustati Pärnu Linnavolikogu 28.06.2001 määrusega nr 22 kinnitatud linnavara valitsemise korra § 1 lg 2 ja § 27 lg 1 p 5 alusel omandada OÜ-lt Parem Kallas kinnisasi asukohaga Rääma tn 19c Pärnu linnas, kinnistusregistriosa nr 2023105, katastritunnus 62507:005:0012, pindala 2102 m2, sihtotstarve transpordimaa hinnaga 105 000 krooni. Kinnistu võõrandamise tasu arvestamise aluseks olevad lähtekohad. Jõustunud kohtuotsuse kohaselt ei pea linnavalitsus lähtuma kinnistu võõrandamise tasu määramisel kinnistu maa turuväärtusest elamumaana, mistõttu on põhjendatud kaaluda kinnistu võõrandamisel tasu määramist vastavalt tootmis- või transpordimaana. Arco Vara
  5. a eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtus transpordimaana hinnanguliselt (transpordimaaga tehingud puuduvad) 105 000 krooni ja tootmismaana 580 000 krooni. Tootmismaa hinna aluseks võtmine Rääma tn 19c kinnistu omandamisel ei ole põhjendatud, sest tulenevalt linna üldplaneeringust ei oleks saanud Rääma tn 19 kinnistu sihtotstarbeks jääda tootmismaa. Seega ei võeta omanikult detailplaneeringuga ära õigust kasutada maad tootmismaana. Tuleb arvestada, et tootmistegevuseks ei kasutatud kinnistut juba aastaid. Kinnistu Rääma tn 19c omandamisel oli OÜ Parem Kallas teadlik, et kinnistu sihtotstarbeks on elamumaa ja transpordimaa ning kinnistu jagamisest, mille tulemusel moodustub transpordimaa kinnistu. Kehtiva üldplaneeringu põhimõtetest tulenevalt ja kehtestatud detailplaneeringu alusel ei saanud OÜ-l Parem Kallas tekkida lootust, et kinnistu sihtotstarvet muudetakse näiteks 2

(14)3-06-1296 selliselt, et territooriumi sihtotstarbeks määratakse kogu ulatuses elamumaa või tootmismaa, mis oleks omaniku jaoks majanduslikult kasulikum. Seetõttu ei saanud OÜ-l Parem Kallas kinnistu omandamisel tekkida õiguspärast ootust, et talle hüvitatakse transpordimaa kinnistu elamumaa või tootmismaa turuväärtusest lähtudes.
  1. OÜ Parem Kallas taotles kaebuses Pärnu Linnavalitsuse 30.05.2006 korralduse nr 448 p 1 tühistamist kinnistu omandamise hinna osas ja linnavalitsuse kohustamist teha kahe kuu jooksul otsus Rääma 19c asuva kinnistu omandamise tasu suuruse osas, võttes tasu suuruse ja hüvitusväärtuse määramisel aluseks: 1) kinnistu soetamisega kantud kulud; 2) kompensatsiooni maaomandist ilmajäämise eest; 3) kahjud Rääma tn 19 jagamisel moodustunud 10 elamumaa sihtotstarbega kinnistute kasutamise piiramise näol seoses kinnistute koormamisega servituutidega ja juurdepääsude väljaehitamisega; 4) kaebaja poolt kantud kulud Rääma tn 19c parendustele ja korrashoiule; 5) kuni linna poolse omandamiseni kaebaja poolt Rääma 19c kinnistu osas tasutud avalikud maksud. Põhjendused: Vastustaja tugines 01.09.2004 eksperthinnangule ega teinud kindlaks Rääma tn 19c kinnistu väärtust korralduse tegemise aja seisuga, rikkudes uurimispõhimõtet (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6). Kinnistu eest ei määratud õiglast tasu. Õiglase tasu määramisel omab tähtsust ka see, kuidas piirab kinnistu kasutamine avalikul otstarbel selle senist kasutamist omaniku poolt. Ringkonnakohtu otsusest nähtuvalt oleks Rääma 19c maa kasutamine elamumaana maa omaniku jaoks majanduslikult kõige kasulikum. Samas piiras kehtestatud detailplaneering selle maa kasutamist ka tootmismaana. Õiglase tasu määramisel on kohalikul omavalitsusel lai kaalutlusõigus. Kinnisasja omanikule pakutav tasu ei pea ilmtingimata kujunema maa turuväärtuse kaudu (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-102-05 ja 3-2-1-145-04). Kaebajale ei antud võimalust esitada oma arvamust ringkonnakohtu otsuse seisukohtade valguses (HMS § 40 lg 1).
  2. Pärnu Linnavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Kuna eksperthinnangu andmisest käesoleva ajani pole transpordimaaga tasulisi tehinguid tehtud, polnud vaja koguda täiendavaid tõendeid. Samas näiteks linnavalitsuse 26.06.2006 korralduse nr 596 alusel omandatakse transpordimaa, mille 1 m2 väärtuseks on 0,25 kr/m2, kusjuures kinnistule on tee välja ehitatud ja paigaldatud tänavavalgustus. Tehtavad tehingud võivad tulevikus vaidlusaluse kinnistu väärtust vähendada. Vastustajal pole alust kahelda eksperdi koostatud kinnistu hindamise aktis. Kaebajal oli menetluse vältel võimalus esitada oma hinnang kinnistu väärtuse kohta. Kaebaja ei ole oma hinnangut kinnistu eest õiglase hüvituse kohta esitanud ka kohtusse pöördudes.
  3. Tallinna Halduskohtu 23.03.2007 määruse alusel Simus Kinnisvara OÜ poolt 09.04.2007 koostatud eksperthinnangus leiti, et hinnatava objekti parimaks võimalikuks kasutuseks, lähtuvalt selle kujust ja asukohast, on jätkuv kasutamine transpordimaana, kuid transpordimaana kinnistul turuväärtus kui selline puudub, sest tavaliselt vabal turul sarnaseid kinnistuid ei võõrandata ja müügitehingu eesmärgiks on tavaliselt transpordimaa üleandmine kohalikule omavalitsusele, kes võtab üle ka kohustuse teede puhastamise ja korrasoleku eest vastutada. Rääma 19c kinnistu hüvitusväärtus 30.03.2007 seisuga on 2 700 000 krooni objekti endisest väikeelamumaa sihtotstarbest lähtudes. Kaebaja ja Pärnu Linnavalitsus leidsid, et ekspertarvamus on puudulik.
  4. Tallinna Halduskohtu 06.11.2007 määruse alusel AS Arco Vara poolt 27.12.2007 koostatud eksperthinnangu kohaselt on Rääma 19c kinnistu turuväärtus 30.11.2007 seisuga transpordimaana 370 000 krooni ja tootmismaana 4 200 000 krooni. Kaebaja leidis 16.04.2008 kohtuistungil, et jäi ilma tootmismaast väärtusega 4,2 miljonit krooni ja õiglane hüvitis on veelgi suurem. Tootmismaaga oli tegemist enne detailplaneeringu kehtestamist ja planeering kitsendas omandi kasutamist, mis tingibki hüvitise nõude; 21.04.2008 seisukohas, et õiglase hüvitise arvestamisel võib lähtuda: 1) kinnistu kasutamise sihtotstarbest selle omandamise ajal, võttes 85% ulatuses aluseks elamumaa turuhinna ja 15% 3
(14)3-06-1296 ulatuses transpordimaa hinna ehk 2 700 000 x 85% + 15% transpordimaa hinna alusel; 2) või kinnistu kasutamisotstarbest hüvitamistaotluse esitamise ja otsuse tegemise ajal – transpordimaa 100% eeldusel, et transpordimaa ühe ruutmeetri hind leitakse, võttes arvesse Metsa 22b ja Pikk 14 tehingud; 06.05.2008 seisukohas, et kaebaja omandas kinnistu transpordi- ja väikeelamumaana. Pärnu Linnavolikogu 16.06.2005 otsusega nr 79 algatati Rääma 9 kuni 19c kinnistute detailplaneering ja kinnitati lähteülesanne, mille kohaselt kinnistute kasutussihtotstarbeks kujuneb 100% korruselamumaa ja planeeringuga piirnevaid tänavaid ei laiendata. Asja sellise kulgemise korral ei erine Metsa 22b ja Rääma 19c objektid. Ka Metsa 22b sihtotstarbeks saab 100% korruselamumaa. Kui vastustaja maksis Pikk tn 14 tehingus OÜ-le Foral TL maa erastamisest ilmajäämise eest, tähendab see, et tegemist on hüvitamisega turuväärtuses. Riigikohus on rõhutanud, et omandiõigusest ilmajäämise korral tuleb hüvitada maksimaalses võimalikus määras ja seda vähemalt turuväärtuses. Pikk tn 14 objekti omandamisega tegeleti alates
  1. a, mis on kooskõlas hindamismetoodikaga EVS875-1:2005 p 9.4.2.3.1 ja EVS-875-3:2005 p 5, 5.1.5-5.17 ja 5.1.
  2. Ka kaebaja taotleb hüvitist maksimaalselt võimalikus ulatuses. Pärnu Linnavalitsus leidis 16.04.2008 kohtuistungil, et kaebajale on põhjendatud hüvitada 370 000 krooni vastavalt ekspertiisiaktile. Kaebaja omandas Rääma 19 maatüki transpordi- ja väikeelamumaa sihtotstarbega ning tal polnud alust arvata, et linn peaks ostma temalt transpordimaa mingi teise sihtotstarbega maa väärtusest lähtudes; 29.04.2008 seisukohas, et Metsa 22b puhul lähtuti müügihinna määramisel korruselamumaast, sest algatatud detailplaneering nägi ette kõigi kinnistute liitmise ja olemasolevate sihtotstarvete muutmise korruselamumaaks. Rääma 19c oli määratud sihtotstarve, mida tulenevalt üld- ja detailplaneeringust ei muudeta ning mida pole võimalik muuta. Pikk tn 14 oli tegemist hüvitise ja kulude katmisega, mis kaasnevad hoone lammutamisega ja hoonealuse maa ostueesõigusega erastamisest loobumisega. Reformimata maa-aladel puuduvad sihtotstarbed ja maamaksu määramisel lähtuti transpordimaa määrast, sest see oli osaühingu jaoks kõige soodsam. Õiglase hüvitise väljaselgitamisel tuleb lähtuda kinnistu kasutamise sihtotstarbest kinnistu omandamise ajal. Kaebaja pidi olema teadlik, et Rääma tn 19 jagamisel moodustunud katastriüksus Rääma 19c on transpordimaa sihtotstarbega. Vastustaja ei nõustu OÜ Simus Kinnisvara eksperthinnanguga, mille järgi on Rääma 19c hüvitusväärtus elamumaana 2,7 mln krooni.
  3. Tallinna Halduskohtu 18.06.2009 määruse alusel 24.03.2010 allakirjutatud komisjoniekspertiisis leiti, et Rääma tn 19c asuval kinnistul puudub ekspertiisi teostamise ajal turuväärtus lähtudes transpordimaa sihtotstarbest. Vastavalt väljakujunenud tavale, kus sarnaste varade eraõiguslikult omanikult võõrandamisel ei tasu kohalik omavalitsus reeglina omandatava vara eest enam kui on selle vara parendamiseks tehtud kulutuste nüüdisväärtus, ei saa kohaliku omavalitsuse poolt kinnistu Rääma tn 19c eest kinnistuomanikule makstavat võimalikku hüvitist käsitleda kompensatsioonina omandikaotuse eest. Poolte kokkuleppel põhinev hüvitise maksmine on suhestatav ainult kinnistuomaniku poolt võõrandatavale kinnistule tehtud parenduste hüvitamise kontekstis. Pärnu Linnavalitsus leidis 02.06.2010, et komisjoniekspertiisi valguses pole põhjendatud kaebusega nõustumine. Vastustaja ei näe, et Rääma tn 19c kinnistule oleks tehtud omaniku poolt kasulikke kulutusi suuremas ulatuses kui 105 000 krooni. Ei saa välistada, et linnavalitsus vaidlustatud korraldust muudab või selle tühistab, kuna komisjoniekspertiisist tulenevalt ei peeta vastava summa maksmist põhjendatuks või vähemalt mitte nii suures ulatuses.
  4. 25.01.2011 kaebuse täpsustuses leidis kaebaja, et ekspertiisides ei ole suudetud kasutada metoodikat, mis viiks õiglase hüvitiseni. Samas nähtub neist, et korralduses ei olnud alust määrata kinnistu hinnaks 105 000 krooni. Hüvitusväärtus koosneb kompensatsioonist Rääma tn 19c maaomandist ilmajäämise eest; kahjudest saamata jäänud tulude osas; kahjudest Rääma tn 19 jagamisel moodustunud 10 elamumaa sihtotstarbega kinnistute kasutamise piiramise näol 4
(14)3-06-1296 seoses kinnistute koormamisega servituutidega; kaebaja poolt kantud kulutustest Rääma tn 19c parendustele ja korrashoiule ning kinnistu soetamisega kantud kuludest. 18.02.2011 kaebuse täpsustuse kohaselt võetakse omanikult korraldusega õigus kasutada maad tulevikus tootmismaana ja sisuliselt on tegemist Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-37-04 käsitletud Rääma 17 asunud AS-ga Masinaehitaja seotud situatsiooni analoogiaga. Antud juhul esinevad mõlemad PlanS §-s 30 toodud alused, kuna linnavolikogu 28.06.2001 otsusega kehtestati Rääma tn 19 maa-ala detailplaneering eesmärgiga jagada tootmismaa avalikes huvides uuteks katastriüksusteks ning linnavalitsuse 27.08.2001 korraldusega muudeti Rääma 19 endise sihtotstarbega 100% tootmismaa väikeelamumaaks ja transpordimaaks. Rääma 19 jagati 18.07.2002 lepinguga 11-ks eraldi kinnistuks, sh Rääma 19c transpordimaa kinnistuks Rääma tänava sõidutee laiendamiseks avalikes huvides. Detailplaneeringuga muudeti Rääma tn 19 senine kasutamine tootmismaana võimatuks. Korralduses toodud kinnistu omandamise hind ei sisalda hüvitist omandist ilmajäämise eest. Pakutav tasu ei pea olema leitud vaid maa turuväärtuse kaudu. Tähtsust omavad ka detailplaneeringuga kaebaja omandi kasutamise ja käsutamise võimaluste kitsendamine, planeeringu realiseerimisega seotud kulutused võõrandatavale ja ülejäänud kaebaja kinnistutele. Komisjonekspertiisi lk-l 54 käsitlevad eksperdid nii Rääma 19c kinnistu turu- kui hüvitusväärtust. Kui turuväärtust on tavalise metoodika järgi keeruline tuvastada, tuleb seda teha muu hindamismudeli alusel. PlanS §-st 30 tulenevat kohest ja õiglast tasu võib leida mitmel viisil, liites leitud väärtused kokku. Eesti standardi EVS 875-1:2005 järgi hüvitusväärtuse määramisel tuginetakse hüvitamisega seotud osapoolte eelnevalt kokkulepitud või hindamise käigus kokkulepitavatele põhimõtetele. Kinnistu omandamise hind 105 000 krooni kinnistule tehtud parendusi ei kata ja on vastuolus Arco Vara 2004. a eksperthinnanguga, mis anti kinnistu turuväärtuse kohta ja millest ei nähtu, et arvestati sellele tehtud kulutustega. Seega tuleks asja omandamise hind määrata järgnevalt: 1) Rääma 19c kinnistu soetamisega kantud kulud koosnevad kinnistu väärtusest omandamise hetkel (500 000 x 12% = 60 000 kr) ja kulutustest maa erastamisele (416 800 x 12% = 50 016 kr), kokku 110 016 krooni. 500 000 krooni on mitterahalise sissemaksena omandatud Rääma 19 kinnistu (pindala 17 637 m2) väärtus audiitorarvamuse järgi ja 12% moodustab Rääma 19c kinnistu (pindala 2102 m2) esialgsest kinnistust. 2) Rääma tn laiendamiseks tehtud äralõike väärtus 4 200 000 krooni tootmismaana (1998 kr/m2 Arco Vara hinnang) või 2 917 691 krooni elamumaana (1295 kr/m2 Simus Kinnisvara hinnang). Kui kaebaja Rääma kinnistu omandas, oli detailplaneering juba kehtestatud ja teada, et osa maa-alast ca 15% ulatuses läheb tänava laienduseks. Kuna enne detailplaneeringu kehtestamist oli kogu Rääma 19 maa-ala sihtotstarbeks tootmismaa, siis juhul, kui planeeringut ei oleks kehtestatud, oleks jäänud võimalus jätkata maa-ala kasutamist tootmismaana. 3) Rääma 19 jagamisel moodustunud 10 elamumaa sihtotstarbega kinnistute kasutamise piiramise näol seoses kinnistute koormamisega teeservituutidega ja juurdepääsude ehitamisega saadud kahju 2 917 691,20 krooni. Kui äralõiget poleks planeeritud, puuduks nii teeservituudi seadmise kui teede väljaehitamise vajadus, kuna krundid ulatunuks Rääma tn servani ja juurdepääsud kruntidele avanenuks otse Rääma tänavalt. Servituudiala moodustus suurusega 8,5 m x 265 m (kõikide kruntide pikkus) = 2 252 m2, mille hinnaks Simus Kinnisvara poolt määratud ruutmeetrihinnaga on 2 917 691,20 krooni (1295,60 x 2 252), mis on hüvitise osaks. Samas pole kaebajale teada, millises ulatuses vähenes kruntide turuväärtus juurdepääsude küsimuse lahendamisega kruntide endi maa arvelt. Äralõike (2102 m2) hüvitusväärtuseks Simus Kinnisvara eksperthinnangu järgi olnuks 2 723 351 (2102 x 1295,60) krooni. Kui igale elamumaa krundile lisandunuks äralõikest keskmiselt 225 m2, suurendanuks see elamumaa kruntide väärtust ka tervikuna. Lisaks pidi kaebaja detailplaneeringu elluviimiseks ja Rääma 19c võõrandamise ettevalmistamiseks elamumaa kruntidel välja ehitama juurdepääsuteed (sõidutee), mis tõi kaasa kulusid kokku 429 815,31 krooni. 5
(14)3-06-1296 4) Rääma 19c parendusteks ja korrashoiuks tehtud kulutused aastatel 2008-2010 kokku 49 153,70 krooni, sealhulgas lumekoristus, muru niitmine, trimmerdamine ja koristamine. 5) Kuni Pärnu Linnavalitsuse poolse omandamise hetkeni kaebaja poolt Rääma 19c kinnistu osas tasutud maamaks kokku 7358,22 krooni alates
  1. aastast kuni 03.10.
  2. Seega võib kinnistu hüvitusväärtus olla 6 237 379,43 krooni (110 016 + 2 917 691 + 2 723 351 + 429 815,31 + 49 153,70 + 7358,22), mis oluliselt ületab selle omandamiseks määratud hinda. Lisaks tingib kaebuse rahuldamise juba üksnes see, et haldusasjas 3-04-475 kinnitatud kompromisslepingu järgi hüvitas vastustaja kaebajale Rääma 19c kinnistu moodustamisega soetud kulutused summas 172 484,07 krooni, mis on korraldusega pakutud summast suurem.
  3. Pärnu Linnavalitsus leidis 21.03.2011 vastuses, et Rääma 19c kinnistu soetamisega kantud kulud ei seondu kinnistu parendamisega. On arusaamatu, miks maa erastamise kulutuste väljatoomisel lähtuti kogu erastamise ostu-müügi hinnast, kui erastamise ostu-müügi hinna jääk maa omandamise hetkel oli 318 580 krooni. Maaomandist ilmajäämise kompensatsioon ei seostu olemuslikult Rääma 19c kinnistule tehtud parendusega ning pole hüvitusväärtuse kindlaksmääramisel põhjendatud. Rääma 19c sihtotstarbeks oli omandamise ajal transpordimaa ja kaebajal pole alust väita, nagu kaasnenuks detailplaneeringu kehtestamisega talle mingi kaotus. Arvesse ei saa võtta teeservituutide seadmisega seonduvaid kulutusi, mille seadmise vajadus oli planeeringus fikseeritud ja Rääma 19c kinnistut mingil viisil ei parenda. Krundisiseste juurdepääsuteede ehitamise kulutused tehti kaebaja väitel eesmärgiga Rääma 19c kinnistuga piirnevate elamukruntide parendamiseks. Pealegi saaks alates kinnistu omandamise hetkest rääkida omandamise kitsendamisega tekitatud kahjudest, kuid kuludokumentidest enam kui pooled on eelnevast ajast. Kulud Rääma 19c korrashoiule ei oma kinnistu seisukohast püsivat väärtust, mistõttu ei saa rääkida nende nüüdisväärtusest. Lumelükkamise / koristamise arvetelt nähtuvalt on töid teostatud Rääma 19, mitte Rääma 19c kinnistul. Maamaksuga seotud küsimused lahendati haldusasjas nr 3-04-475 kompromisslepingu p-ga 3 ja need kvalifitseeriti Rääma 19c kinnistu moodustamisega seonduvateks, mitte kinnisasja võõrandamise tasu kuludeks PlanS § 30 tähenduses, mis on vaidluse all antud asjas. Et need kaks on erinevad arvud nii arvestuste aluste kui koosseisu poolest, kinnitab ka kompromisslepingu p 1, milles käsitletakse eraldi kinnistu võõrandamise hinda ja kompromissis sätestatud kulutuste nõuet.
  4. 05.04.2011 seisukohas märkis kaebaja, et kinnistu omandamise hinna määramisel ei ole välja toodud, milliseid asjaolusid või kulutusi arvesse võeti. Kui detailplaneeringuga ei oleks transpordimaa krundi eraldamist avalikes huvides ette nähtud, puuduks vajadus seada teeservituute ülejäänud kruntidele. Tasuda tuleb sõidutee väljaehitamise kulud sõltumata nende tegemise ajast, kuna need tulenevad Rääma 19c kinnistu omandamisest vastustaja poolt ja nende tegemisest kaebaja poolt eelmise omanikuga sõlmitud ühise tegutsemise lepingu raames enda jaoks. Kuigi kulutused kinnistu korrashoiule pole parendused, olid need vältimatud ja tuleb hüvitada. Ka tasutud maamaks tuleb kompenseerida, sest kompromiss saavutati 30.12.2004 kaebuse läbivaatamisel, mille kohaselt nõuti detailplaneeringu elluviimisega ja avalikes huvides omandatava Rääma 19c krundi moodustamisega seotud kantud kulutuste hüvitamist kompromissi sõlmimise seisuga 13.10.
  6. Tallinna Halduskohtu 18.04.2011 otsusega jäeti OÜ Parem Kallas kaebus rahuldamata ning OÜ-lt Parem Kallas mõisteti välja tasu ekspertide täiendava küsitlemise eest Riho Lubi, Kaarel Sahki ja Toivo Ratasseppa kasuks igaühele 160 eurot järgmistel põhjendustel: Turuväärtus on standardi EVS 875-3:2005 järgi hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimivas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta koostoimes kinnisvara parima võimaliku kasutuse analüüsiga. Parim kasutus on vara 6
(14)3-06-1296 kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgema väärtuse (5.1.2). Eeltoodut järgides asusid riiklikult tunnustatud eksperdid R. Lubi, T. Rattasepp ja K. Sahk seisukohale, et kinnistu Rääma 19c osas ei saa rakendada turuväärtuse definitsiooni, kuna selline kinnistu kui transpordimaa sihtotstarbega kinnistu ei ole ekspertiisi teostamise hetkel kinnistu, millises osas oleks võimalik rakendada turuväärtuse mõistet selles eksisteerivat ja rahvusvaheliselt tunnustatud definitsiooni järgides, sest:
  1. a)analoogsete kinnistute osas puudub sihtotstarbeline vaba turg, sest eksperdid ei saa esile tuua olukorda, kus turul eksisteeriks analoogse vara korral olukorda, mida markeeriks transaktsiooniline põhimõte „sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus“;
  2. b)sellise kasutusotstarbega kinnistute osas ei ole täidetud defineeritud turuväärtuse kui termini põhimõte tehingut sooritada sooviva ostja olemasolu osas;
  3. c)sellise kasutusotstarbega kinnistute puhul ei ole täidetud turuväärtuse kui termini defineeritud põhimõte tehingut sooritada sooviva müüja olemasolu osas. Eksperdid selgitasid, et mõiste „vaba turg“ eeldab originaalselt ostjate ja müüjate paljusust ehk vaba kauplemist, mille korral ei tohi eksisteerida turukontsellatsioonide mõistes ei ostja ega müüja monopoolset seisundit. Ekspertide arvates puudub lokaalselt kinnisvaraturul eeldus, et realiseeritakse tehingupõhised turu ajalise diskreetsuse eeldused pakkumise/nõudluse tasakaalu seisukohalt lähtuvalt ehk definitsioonis antud ootused ei kehti, mis annab aluse järelduseks, arvestades ka kinnistu etteantud sihtotstarvet, et Rääma 19c kinnistul puudub turuväärtus lähtudes transpordimaa sihtotstarbest, sõltumata sellest, kas läheneda hindamisele kulu-, tuluvõi võrdlusmeetodi positsioonilt. Rääma 19c objektil turuväärtuse puudumist transpordimaana kinnitasid sisuliselt ka OÜ Simus Kinnisvara ja AS Arco Vara eksperdid. AS Arco Vara poolt erandlikult ühe variandina kasutatud lähenemine turuväärtusele läbi maksustamishinna rakendamise ei mahu turuväärtuse mõistesse. Seega puudub objektil turuväärtus. Hüvitusväärtus on EVS 875-3:2005 kohaselt üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kindlustusjuhtumi toimumisel, kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel. Hüvitamisel võidakse arvestada vara asendamise, remontimise ja ülesehitamise kulusid, kahjudega seonduvat saamata jäänud tulu (nt kasvava metsa likvideerimisel või hävimisel), kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga (nt müra, tolm jms) või ühekordseid kahjusid (nt uue juurdepääsutee ehitamise vajadus seoses juurdepääsutee hävimisega). Hüvitusväärtuse määramisel, kasutades nii turu-, tulu- kui ka kulupõhist lähenemist tulenevalt konkreetsest kaasusest, tuginetakse hüvitamisega seotud osapoolte eelnevalt kokkulepitud või hindamise käigus kokkulepitavatele põhimõtetele. Uurinud analoogsetes situatsioonides teostatud võõrandamistehinguid Tallinnas, Tartus ja Pärnus, tulid eksperdid komisjoniekspertiisis järeldusele, et tehingute valimist arvulise enamuse sarnaste võõrandamistehingute puhul on kinnistu/kinnistuosa võõrandatud tasuta või sümboolse tasu eest ja ajalises progressioonis on selge tendents omandikaotuse eest kompensatsiooni mittemaksmisele. Vastavalt väljakujunenud tavale, kus sarnaste varade eraõiguslikult omanikult võõrandamisel ei tasu kohalik omavalitsus reeglina omandatava vara eest enam kui on selle parendamiseks tehtud kulutuste nüüdisväärtus, ei saa kohaliku omavalitsuse poolt kinnistu Rääma 19c eest omanikule makstavat võimalikku hüvitist käsitleda kompensatsioonina omandikaotuse eest, mistõttu on poolte kokkuleppel põhinev hüvitise maksmine suhestatav ainult kinnistu omaniku poolt võõrandatavale kinnistule tehtud parenduste hüvitamise kontekstis. Hüvitamiskõlblike parenduste osas tuleb arvestada ka Tallinna Halduskohtu 18.10.2006 määrusega nr 3-04-475 (millega lõpetati menetlus OÜ Parem Kallas kaebuses Pärnu Linnavalitsuselt 208 301,57 krooni õiguspärase tegevusega tekitatud kahju hüvitamise nõudes) kinnitatud kompromisslepinguga, mille p 3 kohaselt hüvitatakse OÜ-le Parem Kallas Rääma 19c kinnistu moodustamisega seotud avalikes huvides tehtud kulud summas 172 484,07 krooni, mis koosnesid järgmisest: katastriüksuse moodustamine ja geoaluse mõõdistamine, piirimärkide valmistamine ja paigaldamine, piiride ja trasside mahamärkimine ning kontrollmõõdistamine, kinnistu jagamise toimingud notaris, Rääma 19c kinnistamise riigilõiv, 7
(14)3-06-1296 Rääma alajaama lammutus, lammutamine hüdrokääridega, teede ja tänavate sulgemismaks, Rääma tn detailplaneeringu koostamise kulud, Rääma tn 19c 2002-2006 maamaks. Kompromissleping koostati 16.10.2006 olukorras, kus kaebaja oli 27.08.2004 esitanud kohtule kaebuse talle Rääma tn 19 territooriumi detailplaneeringu lähteülesandest tulenevalt Rääma tn 19c kinnistu eraldamisega planeeritud elamukruntidest saamata jäänud tulu 946 000 krooni hüvitamiseks vastavalt AS Kinnisvarabüroo LVM eksperthinnangule. Kompromisslepingu p-s 4 fikseeriti, et „osaühing kohustub tingimusteta ja tagasivõtmatult, et ta ei esita edaspidi samu või muid nõudeid, mis tal võivad olla Pärnu linna vastu tulenevalt halduskaebuses esitatud asjaoludest.“ Seega kohustus kaebaja Pärnu linnalt rohkem mitte nõudma kinnistu moodustamisega seotud kulude liike, mille koosseis kompromisslepingu p-s 3 loetleti. 25.01.2011 kaebuse täpsustuses loetles kaebaja vastustajalt väljaspool Rääma 19c turuhinda nõutavad summad seoses kinnistu soetamisega, selle äralõikamisega Rääma tn laienduseks, kinnistute koormamisega teeservituutidega ja juurdepääsuteede väljaehitamisega saadud kahjuga, Rääma 19c hooldamisega ja tasutud avalike maksudega. Need kulud kuuluvad omandikaotusega seotud kulude kategooriasse, mille nõudmise argumenteerimatust on eespool, sh ekspertarvamusele tuginedes, juba põhjendatud. Kompromisslepingu p-s 3 on hüvitatud kulude nimekirjas Rääma tn 19 detailplaneeringu koostamise kulud. Olemuslikult on teeservituudikulud sarnased detailplaneeringu koostamise kuludega, olles paigutatavad kinnistu moodustamisega seotud kulude kategooriasse, mille edasistest nõudmistes kompromisslepingu p-ga 4 loobutakse. Nende kulutuste hüvitamisele mittekuulumist põhjendavad ka ekspertide täiendavad vastused, mille kohaselt olukorras, kus tee- ja liiniservituutide seadmise vajadus on fikseeritud detailplaneeringus, ei ole nimetatud õiguste arvestamine hüvitusväärtuse kindlaksmääramisel ekspertiisi aja teostamise seisuga situatsioonis, kus detailplaneering realiseeriti kogu planeeringuala mahus – põhjendatud. Täiendava vastuse p-des 8-9 lisavad eksperdid, et Rääma 19c kinnistu võõrandamine ei põhjusta ka Rääma 19 kinnistu jagamisel moodustatud 10 elamumaa krundi servituudialade tekkimist ega ulatust, mistõttu servituudialade tekkimise võimalik mõju eelnimetatud 10 elamumaa krundi väärtusele ei leia käsitlust Rääma 19c kinnistu hüvitusväärtuse kontekstis. Kuna juurdepääsutee ehitati välja elamumaa kruntidel eesmärgiga nende kasutust parendada olukorras, kus Rääma 19c maaüksusele oli juba selle kaebaja poolt omandamise ajaks antud Rääma tn laiendamiseks vajaliku transpordimaa funktsioon, ei pea see kajastuma Rääma 19c kinnistu võõrandamise hüvitises linna poolt, kuna elamukrunte teenindava tee rajamise vajadus oli kaebajale koheselt selge ehk juba Rääma 19 omandamisel sisuliselt tingimuseks määratud. Vastustaja leiab õigesti, et kaebaja omandas nii elamukrundid kui Rääma 19c maaüksuse konkreetsete sihtotstarvetega kruntidena, mistõttu omand, millest ta ilma jääb, saab samuti olla ainult seesama transpordimaa (koos kõigi olemasolevate kasutus- ja käsutuspiirangutega). Kinnistu hooldamisega seotud kulud kinnistut, arvestades tema sihtotstarvet, otseselt ei parenda ega kuulu hüvitamisele. Samas on need kulud vajalikud heakorra seisukohalt ja hetkel 105 000 krooniga kaetud, mis vaidlustatud haldusakti kohaselt kuulub kaebajale väljamaksmisele. Sama kehtib ka alates 2007. aastast tasutud maamaksu kohta. Kuna kompromisslepingus eristatakse kinnistu omandamishinda lähtudes PES-st ja planeeringu kehtestamisega seotud kulutusi kui kompromisslepinguga reguleeritavat küsimust, siis pole mingit alust siduda kompromisslepingu summat transpordimaa omandamishinnaga ja veel vähem teha sellest järeldusi vaidlustatud korralduse seaduslikkuse kohta. Kaebajal oli võimalus seisukohtade esitamiseks omal algatusel nii haldus- kui kohtumenetluses. 8
(14)3-06-1296 MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
  1. OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus, rahuldada uue otsusega kaebus ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Põhjendused: Vastustaja tugines korralduses
  2. a eksperthinnangule kinnistu turuväärtuse kohta ega tõendanud, et korralduse tegemise ajal oli Rääma 19c kinnistu väärtus sama mis
  3. a. Kuna õiguspärane ei ole lugeda vara omandamise õiglaseks hüvitiseks asja turuväärtust
  4. a seisuga, on ainuüksi see asjaolu vaidlustatud korralduse tühistamise aluseks. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind ehk turuhind (TsÜS § 48, § 49 lg 1, § 50 lg 1 ja § 65). Igal esemel on harilik väärtus. Seda toetab PlanS § 30 lg 1, mis räägib kohesest ja õiglasest tasust. Ekspertid ei vastanud kaebaja TsÜS §-st 65 tulenevale küsimusele ja vastus puudub ka kohtuotsuses. Kohus jättis tähelepanuta, et eksperdid väitsid kinnistu turuväärtuse puudumist transpordimaana, mis ei välista asja turuväärtust TsÜS § 65 tähenduses. Ekspertide järeldused teiste kohalike omavalitsuste tehtud tehingute mittevõrreldavuse kohta antud juhtumiga ei põhine uuringutel, kuna komisjoniekspertiisi aktist ei nähtu, kuidas kujunesid teiste kinnisasjade väärtused. Arendajate soov anda teed kohalikule omavalitsusele üle kas tasuta või sümboolse tasu eest on mõistetav, kuna sellega vabanetakse nende korrashoiu kohustusest. Antud juhul nõustus omanik detailplaneeringu lahendusega, kuna oli teadlik, et ebamugavused ja kulutused hüvitatakse. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud Arco Vara arvamusega, et turuväärtuseks võib olla vähemalt maa maksustamishind ja miks kohus ei kasuta seda Rääma 19c kinnistu omandamise hinna kontrollimisel. 19.01.2011 täiendavates vastustes välistasid eksperdid analoogia maa maksustamishinna ja kinnistu turuväärtuse vahel vaid seetõttu, et kinnistu turuväärtus leitakse EVS 875 standardi alusel. Sama metoodikat kasutatakse maa hindamisel maamaksustamishinna määramiseks. Maa hindamise seaduse § 3 lg 2 alusel on hindamise eesmärgiks maa hariliku väärtuse leidmine; lg 3 näeb ette, et hindamisel kasutatakse turuväärtuse (tehingute võrdlemise), puhastulu ja kulumeetodit ning nende meetodite kombinatsioone. Arco Vara 30.11.2007 hindamisakti kohaselt võis Rääma 19c kinnistu turuväärtuseks olla 370 000 krooni. Kaebaja leidis, et kinnistu hüvitusväärtuseks kokku võib olla 6 237 379,43 krooni. Vastustaja kaebajaga ei nõustunud ega põhjendanud, millised asjaolud või kulutused on arvesse võetud, kui kinnistu omandamise hinnaks määrati 105 000 krooni, kui vastustaja arvates ei ole kinnistule tehtud ühtegi kulutust ega parendust.

§ 16

lg 3 kohaselt ei ole õige tugineda üksnes komisjoniekspertiisi aktile, mille järgi on kindlaks määratud vaid hüvitusväärtuse kujundamise üks elementidest. Ekspert ei saa olla ainus isik, kes kontrollib kinnistu omandamise hinda või määrab selle kujundamise alused. Tegemist on õigusliku küsimusega, mille lahendamiseks on vajalik küll ekspertide abi, kuid ekspertide arvamus ei asenda kohtu poolt tehtud järeldusi, mis peavad tuginema seadusele ja tõenditele. Kaebaja väitis korduvalt, et kui üldtunnustatud vara hindamise metoodikad ei anna võimalust hüvitist määrata, tuleb lähtuda muudest metoodikatest ja kriteeriumitest, mis viivad eesmärgi saavutamiseni. Kohus ei põhjendanud, miks ta kaebajaga ei nõustu, miks kohus ei ürita vara omandamise õiglast hinda kindlaks määrata muude metoodikate ja kriteeriumite alusel. Kohtu hinnangul kuuluvad kaebaja nõutud kinnistu soetamisega seotud kulud omandikaotusega seotud kulude kategooriasse, mille nõudmise argumenteerimatust on eespool, sh ekspertarvamusele tuginedes, juba põhjendatud (otsuse lk 15). Kaebaja arvates saab ennekõike omandada asja, mis on kellegi poolt omakorda teatud hinnaga soetatud, siis arvestada selle kulumiga omandamise hetkeks ja lisaks kompenseerida sellele tehtud parendused. Kohtuotsus 9

(14)3-06-1296 on selles osas ebaselge, faktiliselt põhjendamata, kuna ei ole viidatud konkreetsele kohtuotsuse lõigule, milles pidi põhjendus juba olema. Kohtu osundamine üksnes komisjoniekspertiisi aktile on vastuolus

§ 16lg-ga 3.

Kaebaja poolt kinnistu soetamise hinnaks kokku on 98 229,60 krooni, mis on kaebaja poolt reaalselt tasutud ja kuulub hüvitamisele. Kui kaebaja omandas Rääma 19, oli detailplaneering kehtestatud ja teada, et osa maast läheb Rääma tn laienduse tarvis. Enne detailplaneeringu kehtestamist oli kogu Rääma 19 maa-ala sihtotstarbeks tootmismaa ja kui detailplaneeringut ei oleks koostatud, oli soovi korral võimalus jätkata maa-ala kasutamist tootmismaana. Detailplaneering nägi ette kogu Rääma 19 kinnistu maa sihtotstarvet elamumaaks ja transpordimaaks, kuid kinnistu Rääma 19c transpordimaa sihtotstarbega kanti kinnistusraamatusse Rääma 19 kinnistu jagamise tulemusena 19.09.2002, s.o peale Rääma 19 kinnistu omandamist. Kui äralõiget Rääma tn laiendamiseks poleks tehtud, oleks see maatükk olnud kas tootmismaa (1998 kr/m2 - Arco Vara) väärtusega 4 200 000 krooni või elamumaa (1295 kr/m2 – Simus Kinnisvara) väärtusega 2 917 691 krooni. 18.07.2002 notariaalse tehinguga jagati Rääma 19 10-ks elamumaa ja üheks transpordimaa krundiks. Kaebaja oli elamumaa kruntide omanikuna sunnitud seadma tee- ja liiniservituudid Rääma 19 kinnistu jagamisel moodustavatatele kinnistutele. Servituudiala suurus on 2 252 m2, mis tähendab, et iga elamumaa krundil on 225,2 m2 teemaad, mida ei saa kasutada elamumaana, kuna sinna on ehitatud asfalteeritud sõidutee. Elamumaa 1 m2 väärtus

  1. a oli 1295,60 krooni. Igal elamumaa krundil läks kaduma elamumaad sõidutee alla 225,2 m2 hinnaga 1295,60 kr/m2 eest, kokku 2 917 691,20 krooni eest, mis on hüvitise osaks. Tegemist on kahjudega Rääma 19 jagamisel moodustunud 10 elamumaa sihtotstarbega kinnistute kasutamise piiramise näol seoses kinnistute koormamisega teeservituutidega ja juurdepääsude väljaehitamisega. Asjaolu, et teeservituudi vajadus tulenes kehtestatud detailplaneeringust, ei muuda kaebaja õigust saada selle eest hüvitist Rääma 19c omandamisel Pärnu linna poolt. Kohus leidis ekslikult, et teeservituudi seadmise kulud on Rääma 19 detailplaneeringu koostamise kulud või kinnistu moodustamise kulud, mille hüvitamisest kaebaja asjas nr 3-04475 sõlmitud kompromissiga loobus. Kompromiss sai võimalikuks konkreetses asjas, kus olid toodud kantud kulutused kompromissi sõlmimise seisuga 13.10.2006 ja neid nimetati Rääma 19c kinnistu moodustamisega seotud kulutusteks kokku summas 172 484,07 krooni. Sisult oli osa kulutustest seotud ehitiste lammutamisega. Kaebaja tõesti väitis, et ta ei esita samu või muid nõudeid, mis tal võivad olla Pärnu linna vastu tulenevalt halduskaebuse asjaoludest ehk kaebuse esemest. Sellest järeldas kohus, et kaebaja kohustus Pärnu linnalt rohkem mitte nõudma kinnistu moodustamisega seotud kulude liike, millede koosseis kompromisslepingu p-s 3 loetleti. Samas pidas kohus vajalikeks kulutusi Rääma 19c kinnistu hooldusele ja maamaksu, kuid luges neid vastustaja omandamishinnaga kaetuks. Kuna kohus märkis, et kompromisslepingus eristatakse kinnistu omandamishinda lähtudes PES-st ja planeeringu kehtestamisega seotud kulutusi kui kompromisslepinguga reguleeritavat küsimust, on kohus ise leidnud, et 13.10.2006 sõlmitud kompromissleping ei ole kaebuse esemele siduv ega piirav. Kohtu järeldus kaebaja kulutuste osas sõidutee/juurdepääsu väljaehitamiseks on ebaselge. Kogutud tõenditest ei tulene, et juurdepääsutee ehitati eesmärgiga elamukruntide kasutust parendada. Peamine põhjus, miks teeservituut nähti ette juba detailplaneeringuga, oli Rääma 19 krundist osa äralõige Rääma tn laiendamiseks, mistõttu ei pääseks 10 elamukrundi omanikud oma kinnistutele otse Rääma tänavalt. Tähtsust ei oma, et kaebajale oli selline olukord selge, kuna sellises olukorras pidi kohalduma PlanS § 30 lg
  2. Ka vastustajale oli selge olukord, kus ta kavatses omandada Rääma 19c, millega võisid olla seotud teatud rahalised kohustused. Kohus sisuliselt aktsepteeris kulusid korrashoiule 49 153,70 krooni ja maamaksule 7 358,22 krooni, kuid luges neid põhjendamatult vastustaja poolt pakutud omandamishinnaga kaetuks. Kohus tugines ebaõigesti Arco Vara hindamisaktile, mille kohaselt oli
  3. a seisuga Rääma 10

(14)3-06-1296 19c kinnistu turuväärtuseks 105 000 krooni. Turuväärtus ei sisalda asjale tehtud parendusi. Seega tuleb nimetatud kulutusi lisada kaevatavas korralduses määratud asja omandamishinnale juurde, samuti ka muud, käesolevas asjas käsitletud kulutused ja kahjud. Tehingu pooled ei olnud EVS 875-3:2005 kohaselt hüvitamise põhimõtetes kokku leppinud ega saanudki kokku leppida, kuna vastustaja ei andnud taotlejale selleks HMS § 40 lg-st 1 tulenevalt võimalust. Kui kaebaja pöördus vastustaja poole taotlusega lahendada kiiresti taotlus Rääma 19c kinnistu omandamiseks kohese ja õiglase tasu eest, ei teinud vastustaja talle ettepanekut esitada oma arvamus õiglase tasu suuruse kohta taotluse lahendamise aja seisuga.
  1. Pärnu Linnavalitsus palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Linnavalitsus võttis kinnistu omandamise hinna määramisel aluseks Arco Vara eksperthinnangu, mis määras maaala turuväärtuse lähtudes antud piirkonna kehtivast transpordimaa maksustamishinnast. Kuna perioodil, mis jäi eksperthinnangu koostamise ja korralduse vastuvõtmise vahele, ei muudetud transpordimaa maksustamishindu ja vastustajale teadaolevalt ei teostatud ka transpordimaaga tasulisi tehinguid Pärnu linnas, puudus vastustajal põhjus kahelda ekspertiisi tulemustes. Kuna tavapäraselt lähtutakse vara võõrandamise/omandamise tehingutes vara hinna määramisel selle turuväärtusest, pidas linn ekspertiisis toodud hinda põhjendatuks. Kohalikul omavalitsusel puuduvad eriteadmised kinnisvara hindamisest ja ta on õigustatud hinna määramisel tuginema ekspertiisile. Vastustaja jaoks on määrav lõplik hind, mitte hinna kujunemise metoodiline külg. Kuigi igal esemel on väärtus TsÜS § 65 tähenduses, ei pruugi igal asjal olla turuväärtust EVS 875-3:2005 tähenduses. Need pole ühesuguse mahuga mõisted. Antud juhul esineb TsÜS §-s 65 sätestatud erand. See tuleneb PlanS §-st 30, mis räägib „õiglasest tasust“, mida on konkreetsel juhul keeruline määratleda. Rääma 19c puhul ei ole võimalik määrata selle turuväärtust EVS 875-3:2005 tähenduses, samuti selle harilikku väärtust TsÜS § 65 tähenduses. Eseme väärtuseks on PlanS §-s 30 sätestatud õiglane tasu. Nõustudes komisjoniekspertiisiga ja leides, et Rääma 19c kinnistul turuväärtus kui selline puudub, ei pidanud kohus eraldi hindama, miks ei saa turuväärtuse määramisel arvesse võtta maa maksustamishinda. Kuigi maa maksustamishind võidakse määrata sama metoodikat kasutades, hõlmab turuväärtuse definitsioon EVS 875-3:2005 tähenduses ja turuväärtuse määramine endas rohkem elemente. Hinna määramise metoodikad kujutavad endast ainult rakenduslikke tehnikaid turuväärtuse leidmisel, kuid nende tehnikate rakendamine saab alata alles siis, kui on täidetud kõik muud turuväärtuse leidmiseks nõutavad ja turuväärtuse definitsioonis nimetatud tingimused. Kuna korralduse vastuvõtmisel lähtuti Arco Vara
  2. a eksperthinnangust, ei saanud hinna määramisel arvestada mingeid konkreetseid kulutusi, mida kaebaja väidetavalt on teinud. Antud juhul ei ole ka oluline, et määratud hind oleks kindlasti sisustatud mingite konkreetsete kulutuste ja kahju summadega, sest küsimuseks on see, kas hind on õiglane ja piisav. EVS 875-3:2005 hüvitusväärtuse tähendus kattub suuresti PlanS § 30 „õiglase tasuga“. EVS 875-3:2005 järgi on hüvitusväärtus üldmõiste, mis on seotud muuhulgas kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel. Hüvitamisel võidakse arvestada kahjudega seonduvat saamata jäänud tulu ja muid kaasnevaid kahjusid. Kaebaja Rääma 19c kinnistul tehtud parendused on kaetud korralduses nr 448 sätestatud summaga. Detailplaneeringu kehtestamisega kaebaja õigusi Rääma 19c maa-ala kasutada ei piiratud, sest ta polnud omanik. Kaebajal ei saanud tekkida ka õigustatud ootust Rääma 19c kasutamiseks tootmismaana. See oli välistatud üldplaneeringuga, mis nägi ette tootmise välja viimise nimetatud piirkonnast. 11
(14)3-06-1296 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  1. Käesolevas asjas vaidlustatud 30.05.2006 korraldusega nr 448 otsustas Pärnu Linnavalitsus omandada OÜ Parem Kallas 28.04.2006 avalduse alusel Rääma tn 19c asuva kinnistu hinnaga 105 000 krooni, lähtudes kinnistu turuväärtusest transpordimaana ning leides, et kinnistu võõrandamise tasu arvestamisel ei ole põhjendatud lähtuda kinnistu maa turuväärtusest elamumaana ega tootmismaana.
  2. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et käesolevas asjas kuulub kohaldamise PlanS § 30, mille kohaselt on kohalik omavalitsus kohustatud kinnisasja omaniku nõudel omandama olemasoleval hoonestatud maa-alal asuva kinnisasja või selle osa kohese ja õiglase tasu eest, kui kehtestatud detailplaneeringuga või detailplaneeringu koostamise kohustuseta alal kehtestatud üldplaneeringuga: 1) nähakse ette kinnisasja kasutamine avalikul otstarbel; 2) piiratakse oluliselt kinnisasja senist kasutamist või muudetakse senine kasutamine võimatuks. Poolte vahel ei ole vaidlust ka selle üle, et PlanS § 30 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused on täidetud ning vastustaja on kohustatud maksma kaebajale Rääma tn 19c asuva kinnistu eest kohest ja õiglast tasu korralduse andmise aja seisuga. Samuti ei saa tulenevalt 26.04.2006 jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu 14.02.2006 otsusest haldusasjas nr 3-04-249 olla vaidlust selle üle, et vastustaja ei pidanud kinnistu võõrandamise eest õiglase tasu määramisel lähtuma kinnistu maa turuväärtusest elamumaana. Poolte vahel on jätkuvalt vaidlus selle üle, kas vaidlustatud korraldusega määratud 105 000 krooni (6 710,72 eurot) on õiglane tasu Rääma 19c asuva kinnistu omandamise eest ja mida oleks tulnud õiglase tasu suuruse kindlaksmääramisel arvestada.
  3. Esmalt märgib ringkonnakohus, et halduskohtu määruste alusel on asjas tehtud kolm ekspertiisi. Eksperdid on hinnanud vaidlusaluse kinnistu väärtust ekspertiiside tegemise aja seisuga ja halduskohus on asja lahendanud tuginedes ekspertide järeldustele. Ringkonnakohtu hinnangul oleksid ekspertide järeldused vaidlusaluse kinnistu väärtuse kohta ekspertiiside tegemise aja seisuga asjakohased kahju hüvitamise nõude lahendamisel, kuid mitte vaidlustatud korralduse õiguspärasuse kontrollimisel. Kuna õiglase tasu suurus tuli teha kindlaks korralduse andmise aja seisuga ja käesolevas haldusasjas kontrollitakse 30.05.2006 korralduse õiguspärasust, siis on ka kaebaja väited õiglase tasu kindlakstegemisel tema poolt pärast korralduse andmist tehtud kulutuste arvestamata jätmise kohta ilmselgelt põhjendamatud.
  4. Planeerimisseaduse
  5. peatükk (§ 30 ja 31) reguleerib kinnisasja võõrandamist kehtestatud planeeringu elluviimiseks. PlanS § 30 sätestab kohaliku omavalitsuse kohustuse omandada kinnisasi omaniku nõudel kohese ja õiglase tasu eest. Planeerimisseaduses ei ole õiglase tasu mõistet defineeritud, samuti ei ole nähtud ette õiglase tasu kindlaks tegemise aluseid ja korda ega viidatud teistele õigusaktidele, mille alusel peaks kohalik omavalitsus õiglase tasu suuruse kindlaks määrama. PlanS § 31 näeb ette, et kehtestatud üldplaneeringu või detailplaneeringu elluviimiseks võidakse kohaldada kinnisasja sundvõõrandamist kinnisasja sundvõõrandamise seaduses ettenähtud alustel ja korras. Nii nagu omaniku nõudel kinnisasja omandamine, võib ka omaniku nõusolekuta üldistes huvides kinnisasja võõrandamine toimuda üksnes õiglase ja kohese hüvituse eest (kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 2 lg 1, põhiseaduse § 32 lg 1 esimene lause). Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 16 lg 1 esimene lause näeb ette, et sundvõõranditasu kindlaksmääramisel lähtutakse erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Vastavalt sama sätte teisele lausele ei või kinnisasja sundvõõranditasu olla madalam kinnisasja harilikust väärtusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Ringkonnakohus leiab, et eeltoodud põhimõte on kohaldatav ka PlanS §-s 30 sätestatud kohese ja õiglase tasu suuruse kindlaks tegemisel. Seega ei võinud kohene ja õiglane tasu Rääma tn 19c asuva kinnistu eest olla madalam kinnistu harilikust väärtusest vaidlustatud korralduse 12
(14)3-06-1296 vastuvõtmise hetke seisuga, see pidi konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades olema kas võrdne kinnistu hariliku väärtusega või kinnistu harilikust väärtusest suurem. Õiglane tasu on universaalne mõiste ning ei sõltu sellest, millise korra alusel ja menetluse tulemusena see välja mõistetakse. Õiglase tasu suuruse võivad pooled ka kokku leppida. Seetõttu võib kohalik omavalitsus kasutada maa hariliku väärtuse leidmiseks ka maa hindamise seaduse ja selle alusel vastu võetud korra alusel teostatud hindamise tulemusi.
  1. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleva juhtumi asjaolusid arvestades vaidlustatud korralduse järeldus, mille kohaselt Rääma tn 19c asuva kinnistu eest tasu määramisel ei tulnud lähtuda maa turuväärtusest tootmismaana, piisavalt põhjendatud ja õige ning apellatsioonkaebuse väited ei anna selle ümber hindamiseks alust.
  2. Kuna õiglase tasu kindlaksmääramine võib toimuda mitte üksnes maa hariliku väärtuse kaudu ning hüvitusväärtuse määramisel võidakse muuhulgas arvestada vara parendamise kulusid ja kahjusid, tuginedes hüvitamisega seotud osapoolte eelnevalt kokkulepitud või hindamise käigus kokkulepitavatele põhimõtetele, siis ei oleks vastustaja võinud piirduda kaebaja informeerimisega 24.05.2006 kirjaga nr 5-5-2859-1 kinnistu omandamisest hinnaga 105 000 krooni, vaid oleks pidanud kaebajale HMS § 40 lg 1 alusel tagama võimaluse esitada kinnistu omandamise hinna kohta oma arvamus ja vastuväited. Sel juhul oleks vastustaja saanud põhjendada juba vaidlustatud korralduses, miks ei tule arvestada õiglase tasu määramisel kaebaja poolt kohtumenetluses esile toodud kulutusi ja kahjusid. Käesoleval juhul seda ei tehtud ja vastustaja andis kohtumenetluses täiendavaid seletusi. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja ärakuulamata jätmine ning kehtestatud planeeringu elluviimiseks kinnisasja omandamise tasu määramise osas haldusaktis kaalutluste ja põhjenduste välja toomata jätmine on sedavõrd oluline rikkumine, mis tingib vaidlustatud korralduse tühistamise ja vaidlustatud korralduse motiveerimispuudused ei ole asendatavad vastustaja poolt kohtumenetluses antud täiendavate seletustega.
  3. Haldusasjas nr 3-04-475 kinnitatud kompromisslepingu kohta märgib ringkonnakohus, et nimetatud haldusasjas nõudis kaebaja vastustajalt kahju hüvitamist ja kaebaja kohustus vastustajalt mitte nõudma kinnistu moodustamisega avalikes huvides tehtud kulutusi. Kaebaja ei ole 16.10.2006 kompromisslepinguga, mis kinnitati Tallinna Halduskohtu 18.10.2006 määrusega, loobunud õiglase tasu nõudmisest PlanS § 30 alusel.
  4. Arvestades tühistamistaotluse rahuldamist ja vaidlustatud korralduse tühistamist on põhjendatud ka kohustamistaotluse rahuldamine.
  5. Eeltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab kaebuse nii tühistamis- kui ka kohustamistaotluse osas.
  6. Kuna ringkonnakohus teeb asjas uue lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust (

§ 93lg 4).

Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (

§ 92lg 1).

Vastavalt

§ 93

lg-le 1 tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada kohtule enne kohtuvaidlusi kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Nende esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (

§ 95lg 5).

Halduskohus mõistis kaebajalt välja tasu ekspertide täiendava küsitlemise eest Riho Lubi, Kaarel Sahki ja Toivo Ratasseppa kasuks igaühele 160 eurot. Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebaja kasuks, tuleb jätta ekspertide täiendava küsitlemise tasu vastustaja kanda. 13

(14)3-06-1296 Halduskohtus taotles kaebaja menetluskulude summas 9 024,18 eurot (riigilõiv 80 krooni (5,11 eurot), ekspertiisitasud 54 800 krooni (3507,47 eurot) ja õigusabikulud 5511,60 eurot) väljamõistmist ja esitas menetluskulude kandmist tõendavad dokumendid. Ringkonnakohtus taotles kaebaja apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud 15,97 euro riigilõivu ja 960 euro õigusabikulude vastustajalt väljamõistmist ning esitas menetluskulude kandmist tõendavad dokumendid. Vastustaja ei ole kaebaja menetluskulude väljamõistmise taotlusele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud täies ulatuses ning mõistab need vastustajalt kaebaja kasuks välja. Kaire Pikamäe Ruth Virkus Lilianne Aasma 14
(14)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.