KOHTUOTSUS

TI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Oliver Kask (

istuja), Viive Ligi, Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht

1. veebruar
2. a, Tallinn Haldusasja number 3-11-1503 Haldusasi Vaidlustatud kohtulahend M R kaebus Siseministeeriumi kantsleri
3. mai
4. a käskkirja nr 1-5/64 osalise tühistamise nõudes Tallinna Halduskohtu
5. novembri
6. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus M R apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise viis Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebuse esitaja: M R Vastustaja: Siseministeerium RESOLUTSIOON Jätta M R apellatsioonkaebus rahuldamata, Tallinna Halduskohtu
7. novembri
8. a otsus kohtuasjas nr 3-11-1503 muutmata ja M R taotlus Siseministeeriumilt menetluskulude väljamõistmiseks rahuldamata. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse hiljemalt
9. märtsil
10. a (HKMS § 212 lg 1). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
11. XXX korteriga elamu aadressiga XXX (endine XXX) jäeti riigi omandisse Vabariigi Valitsuse
12. oktoobri
13. a määrusega nr 328 „Riigi omandisse jääva vara nimekiri“.
14. Võsu Vallavolikogu
15. aprilli
16. a otsusega nr 118 kinnitati Piirivalveameti LääneViru piirkonna taotluse alusel see elamu tööandja eluruumiks.
17. juunil
18. a sõlmis Piirivalveamet piirivalveteenistuses olnud M Rga tööandja eluruumi üürilepingu Käsmus XXX asuva eluruumi kasutamiseks. Nimetatud üürilepingut on hiljem korduvalt pikendatud.
19. detsembril
20. a sõlmiti Piirivalveameti ja M R vahel tähtajatu üürileping, mille esemeks oli XXX ja XXX eluruumide kasutamine.
22. mail
23. a esitas M R Piirivalveameti Põhja piirivalvepiirkonnale avalduse XXX eluruumi erastamiseks.
24. Maa, millel XXX elamu asub, kanti
25. veebruaril
26. a kinnistusraamatusse riigikaitsemaana (registriosa nr XXX, katastritunnus XXX), mille omanik on

ti Vabariik.

1. Siseministeeriumi kantsleri
2. märtsi
3. a kirjaga nr 7-10/9094 otsustati, et vaidlusalune eluruum ei kuulu erastamisele. 3-11-1503
4. Siseministeeriumi kantsler otsustas
5. mai
6. a käskkirjaga nr 1-5/64, et teiste hulgas ei kuulu Käsmus XXX ja XXX asuvad korterid erastamisele, kuna need on kohaliku omavalitsuse otsusega määratletud tööandja eluruumideks. Käskkirja õiguslike alustena on viidatud eluruumide erastamise seaduse (

) § 3 lg 1 punktile 5 ja lõikele

2. M R esitas
3. juunil
4. a Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles ta taotleb Siseministeeriumi kantsleri
5. mai 2011 käskkirja nr 1-5/64 tühistamist osas, mis puudutab XXX ja XXX kortereid. Kaebuse põhjendused: 1) Võsu Vallavolikogu otsus, millega määrati korterid tööandja eluruumiks ja erastamisele mittekuuluvaks, ei ole eelhaldusaktiks eluruumi erastamise avalduse lahendamisel. Esmase tähtsusega on tööandja otsustus, kas ta soovib eluruume käsitleda tööandja eluruumidena. Seejuures on tööandjal selle otsustuse tegemisel kaalutlusõigus; 2) vaidlusalused eluruumid ei ole tööandja eluruumina vastustajale vajalikud.
6. a sõlmitud üürilepingus ei ole märgitud, et eluruumid oleksid tööandja eluruumid. Kohtule esitatud dokumentidest nähtub, et ruume ei ole vastustajale tööandja eluruumideks vaja ning kinnistamise ainus

märk oli vara võõrandamine; 3) Riigikohtu halduskolleegiumi praktikas on selgitatud, et vara tuleb ostueesõigusega erastada ja seda ei saa jätta riigi omandisse, kui vara ei ole enam vajalik riigi ülesannete täitmiseks. Vastustaja pidi seetõttu tegema toiminguid, et eluruumid arvataks tööandja eluruumide hulgast välja; 4) maa riigi omandisse jätmine ei takista eluruumide erastamist kaebajale tulenevalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 33 lõikest 1 ja asjaolust, et

§ 3lg 5 p 6 on tunnistatud kehtetuks alates 1.

jaanuarist

1. a; 5) sarnastel juhtumitel on vastustaja pidanud võimalikuks eluruumi erastamise avalduste rahuldamist. Seda kinnitavad kohtule esitatud tõendid.
2. Siseministeerium palus jätta kaebuse rahuldamata järgmistel põhjendustel: 1)

§ 3lg 5 punkti 1 kohaselt ei kuulu erastamisele tööandja eluruumid.

Erastamisavalduse menetlus on kestnud pikki aastaid, ent kaebuse esitaja on olnud teadlik, et tema kasutamisel olev eluruum on jäetud riigi omandisse ja vallavolikogu otsusega tunnistatud tööandja eluruumiks ega kuulu seetõttu erastamisele. Kaebaja oli asjaolust, et tegemist on tööandja eluruumiga, mis erastamisele ei kuulu, teadlik juba 1995. a üürilepingu sõlmimisel; 2) vallavolikogu otsuse näol on tegemist eelhaldusaktiga haldusmenetluse seaduse (HMS) § 52 lg 1 p 2 mõistes. Asjas ei oma tähtsust, kas eluruum on teenistuseks vajalik või mittevajalik, sest kaebuse esitajal puudub õigus vaidlusaluse eluruumi erastamiseks; 3) erastamisavaldus on esitatud pärast

§ 22lõikes 5 selleks ettenähtud tähtaja möödumist.

Kaebuse esitaja oli sõlminud

1. novembril
2. a tööandja eluruumi üürilepingu, mille tähtajaks oli aeg, mille jooksul üürnik on üürileandjaga töö- või teenistussuhtes.
3. Tallinna Halduskohtu
4. novembri
5. a otsusega jäeti M R kaebus rahuldamata ja poolte menetluskulud nende endi kanda. Kohtuotsuse põhjendused: 1) vaidlusalused eluruumid ei olnud käskkirja andmise ajal ega ole ka hiljem erastamise objektiks ning kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda nende erastamist; 2) tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasjaga püsivalt ühendatud ehitised kinnisasja olulised osad ning sellest tulenevalt ulatub neile kinnisasja omandiõigus. Eluruumide erastamise seaduse §-st 3 tulenevalt on aga erastamise objektiks eluruum koos sellele vastava muu osaga ehitisest. Pärast XXX asuvate hoonete muutumist kinnisasja oluliseks osaks ei ole neis hoonetes asuvate ruumide erastamine

alusel enam võimalik, sest pärast maatüki kinnistusraamatusse kandmist ei saa selle maatükiga püsivalt ühendatud ehitises asuvad ruumid olla eraldi tsiviilkäibes, mis tähendab, et ehitise aluse maa kinnistamisega lakkas olemast eluruum kui eraldiseisev asi (eluruum vallasasjana). Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-23-01 tehtud lahendis leidnud, et eluruumi erastamise õigust mõjutab elamu aluse maa õiguslik staatus ning 2

§ 3lg 1 mõttes.

Erandina nähakse

§-s 217 ette võimalus erastada korteriomandi esemeid, ent see säte ei ole käesoleval juhul asjassepuutuv, sest XXX kinnisasja ei ole korteriomanditeks jaotatud. Seadus ei anna ka kaebuse esitajale õigust nõuda, et kinnisasja omanik kinnisasja korteriomanditeks jagaks; 3) kaebajal polnud eluruumide erastamise õigust ka enne maa kinnistusraamatusse kandmist. Tööandja eluruumide erastamise välistab sõnaselgelt

§ 3lg 5 p 1.

Nõustuda ei saa kaebuse esitaja seisukohaga, et kõnealused eluruumid ei täitnud tegelikult tööandja eluruumi funktsiooni. Eluruumid anti kaebuse esitaja kasutusse

1. aastal seoses tema teenistussuhtega toonases Piirivalveametis. Kaebuse esitaja teenis piirivalveteenistuses kuni
2. juulini
3. a. Tööandja eluruumi funktsioon ei lõppenud ka kaebuse esitaja teenistusest vabastamisega. Nimelt tulenes kaebuse esitaja teenistusest vabastamise ajal kehtinud võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 15 lõikest 4, et isikut, kes kasutas enne
4. juulit
5. a elamuseaduse §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne
6. juulit
7. a elamuseaduse § 60 lõikes 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Viidatud elamuseaduse § 60 lg 4 punktist 1 tulenes keeld ilma teist eluruumi vastu andmata tööandja eluruumist välja tõsta isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat. Sama lõike 3 punkti kohaselt laienes selline keeld ka tööandja eluruumi saanud isiku suhtes, kes on jäänud vanaduspensionile. M R oli piirivalveteenistuses enam kui 10 aastat. Seega ei saanuks tööandja eluruumi omanik teda ka tööandja eluruumi üürilepingu sõlmimise aluseks olnud teenistussuhte lõppemise tõttu eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Sellises olukorras üürisuhte jätkamisest ei saa teha järeldust, nagu oleks eluruum kaotanud tööandja eluruumi funktsiooni või et eluruumi omanik oleks pidanud taotlema selle eluruumi välja arvamist tööandja eluruumide hulgast. Kuigi
8. detsembril
9. a sõlmitud üürilepingus ei ole märget, et tegemist on tööandja eluruumiga, oli selleks ajaks maa kantud kinnistusraamatusse ja erastamisõigus juba seetõttu lõppenud; 4) asjaolust, et Siseministeerium või Piirivalveamet on varem kaalunud vaidlusaluste eluruumide tasuta kohaliku omavalitsuse omandisse andmist, leides, et need eluruumid ei ole tööandja eluruumidena vajalikud, ei saanud tuleneda kaebuse esitajale subjektiivset õigust eluruumide erastamist nõuda, kuivõrd kõnealused eluruumid täitsid jätkuvalt tööandja eluruumi funktsiooni – kaebuse esitaja kasutas neid jätkuvalt seoses teenistussuhtega, mille tõttu need ruumid talle üürile anti. Samamoodi ei oma tähtsust see, et teisi sarnaseid eluruume on kohaliku omavalitsuse omandisse antud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10. M R apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada. Ühtlasi palub apellant enda menetluskulude vastustajalt väljamõistmist. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised: 1) vastustaja ei saa vabaneda kohustustest eluruumid apellandile erastada, korraldades pärast erastamiseks õigustatud isiku poolt erastamisavalduse esitamist ning enne eluruumide erastamise otsustamist maatüki, millel asub erastamisobjektiks olevate eluruumidega hoone, kinnistusraamatusse kandmise. Sellisel juhul ei oleks seni aastate jooksul toimunud eluruumide erastamiste puhul ühelgi erastamiseks õigustatud isikul olnud kindlust, et neile eluruumid ka tegelikult erastatakse. Eluruumide erastamine oleks olnud erastamiseks kohustatud isiku suvaotsus, kes saanuks alati sellest kohustustest vabaneda, korraldades enne erastamisotsuse tegemist maa kandmise kinnistusraamatusse; 2) antud juhul ei ole eluruumide erastamisel takistuseks maa kinnistusraamatusse kandmine ka seetõttu, et faktiliselt on endiselt tegemist korterelamuga ning sellest tulenevalt ei ole enne erastamist kinnisasja korteriomanditeks jagamine ebamõistlik või liigselt koormav kohustus. Faktiliselt on tegemist korterelamuga ka pärast elamu aluse maa kinnistusraamatusse kandmist; 3

§ 3lg 1 mõttes.

Tuginemine viidatud Riigikohtu lahendile oleks kohane juhul, kui erastamise avaldus oleks esitatud pärast maatüki, millel asub hoone, kus paiknevad vaidlusalused eluruumid, kinnistusraamatusse kandmist. Antud juhul on aga tegemist olukorraga, kus erastamisavaldus esitati ajal, mil eluruumid polnud kinnisasja oluliseks osaks. Halduskohus on õigesti viidanud

§-le 217, mis võimaldab erastada korteriomandeid. Arvestades avaldaja senist hea halduse vastast käitumist erastamismenetluse läbiviimisel ja tulenevalt

mõttest ning

märgist, mis näeb ette, et erastamiseks kohustatud isik peab aitama kaasa eluruumide erastamisele selleks õigustatud isikutele, on avaldaja veendunud, et käesoleval juhul peab vastustaja jätkama erastamismenetlust; 4) ruumide otstarbe hindamisel tuleb lähtuda nende faktilisest kasutusotstarbest, mitte kohaliku omavalitsuse formaalsest otsusest lisada eluruumid tööandja eluruumide nimekirja. Käskkirja andmise ajal ei elanud elamus ühtegi inimest, kes oleks kasutanud ruume oma töösuhte raames. Apellandi töösuhe oli lõppenud

1. juulil
2. a ning ta kasutas kortereid nr 1 ja 2 tavalise tähtajatu eluruumi üürilepingu alusel. Samuti ei olnud tööandja eluruumidena kasutuses elamu korterid 3 ja 4, kus elanikud puudusid täielikult. Riigikohus on korduvalt (näiteks haldusasjades nr 3-3-1-9-98, 3-3-1-38-08 ning 3-3-1-13-03 tehtud lahendites) rõhutanud, et juhul, kui eluruumide erastamata jätmise põhjusi ei esine või need hiljem ära langevad, tekib üürnikul

§-de 3 ja 4 alusel subjektiivne õigus erastada eluruum; 5) kohus jättis tähelepanuta Piirivalvepiirkonna ülema

1. aprilli
2. a ettekande Piirivalveameti peadirektorile ja Siseministeeriumi
3. septembri
4. a kirja nr 7.2.-95/9353 Piirivalveametile, millest nähtub, et vastustaja hinnangul polnud nimetatud eluruumid tööandja eluruumidena vajalikud juba enne erastamisavalduse esitamist, samuti polnud need tööandja eluruumidena vajalikud 5 aastat pärast erastamisavalduse esitamist. Siseministeeriumi
5. septembri
6. a kirjast ja faktist, et maatükk, millel asub hoone, kus paiknevad vaidlusalused eluruumid, kanti kinnistusraamatusse
7. a, nähtub üheselt mõistetavalt, et kinnistu moodustamise

märk oli ja on see võõrandada; 6) ekslik on halduskohtu seisukoht, mille kohaselt ei teki isikule õiguspärast ootust eeldada, et talle erastatakse eluruumid, kui varem on sarnastele isikutele erastatud sarnases olukorras sarnaseid eluruume. Vaidlusaluste eluruumidega sarnaseid eluruume on tasuta antud üle kohalikule omavalitsusele selleks, et neid kasutanud piirivalveametnikud saaksid eluruumid erastada. 11. Siseministeerium palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Vastuväited: 1) eluruumid olid tunnistatud Võsu Vallavolikogu otsusega tööandja eluruumideks ning

§ 3

lg 5 p 1 välistab selliste eluruumide erastamise; 2) vastavalt Vabariigi Valitsuse

1. oktoobri
2. a määrusele nr 328 „Riigi omandisse jääva vara nimekiri“ on nimetatud eluruumid jäetud riigi omandisse ja kantud
3. oktoobril
4. a riigivara registrisse. Kuni
5. jaanuarini
6. a kehtinud

§ 3

lõike 5 punkti 6 kohaselt ei kuulunud erastamisele riigivara registrisse kantud eluruumid ja riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid. Seega ei saanud need eluruumid olla erastamisavalduse esitamise hetkel erastamise objektideks

§ 3lõike 5 punkti 6 alusel.

Selle sätte kehtetuks tunnistamisel ei olnud seadusandja soov laiendada eluruumide erastamise õigust. Muudatus tulenes riigivara registri õiguslike aluste muutmisest; 3) apellant esitas erastamisavalduse 30. mail 2001. a, kuid tol hetkel apellandiga sõlmitud üürileping oli sõlmitud 1. novembril 1999. a. Vastavalt

§ 22lõikele 61 oli õigustatud subjektidel võimalik sooviavaldusi esitada kuni 1.

juunini

1. a. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast
2. aasta
3. märtsi, on eluruumi üürnikul eluruumi ostmise

õigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Seega on tegemist mittetähtaegselt esitatud avaldusega; 4

§ 22

lg 61 sätestatud tähtaeg ei olnud erastamisavalduse esitamise ajaks möödunud.

§ 22

lg 5 sätestatud tähtaja rikkumise korral ei jää aga eluruumi üürnik ilma õigusest eluruumi erastamiseks, vaid minetab eluruumi ostmise

õiguse.

1. Asjaolu, et vaidlusalune eluruum oli tunnistatud
2. a Võsu Vallavolikogu otsusega tööandja eluruumiks – sellele tugines vaidlustatud haldusakti andmisel vastustaja – pole asja lahendamisel tähtis. Kui eluruum ei olnud vastustajale tööandja eluruumina vajalik, tuleb enne erastamisavalduse lahendamist tööandja eluruumi omanikul lõpetada eluruumi kasutamine tööandja eluruumina. Tähtsust ei oma, kas selleks oli vastustajal vajalik taotleda Vihula Vallavolikogult Võsu Vallavolikogu
3. aprilli
4. a otsuse muutmist. Eluruumide erastamise

märgiks on anda füüsilistele ja juriidilistele isikutele võimalus omandada nende poolt üüritud, aga ka asustamata eluruume ning tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine (

§ 2lg 1).

Seetõttu ei ole seadusega kooskõlas jätta erastamata neid eluruume, mis on varem olnud tööandja eluruumidena vajalikud, kuid mille erastamise välistamiseks eksisteerinud avalik huvi on kadunud.

1. Asja lahendamisel pole aga oluline, kas kaebajal tuli erastamismenetluse jätkamiseks taotleda ise ka Võsu Vallavolikogu
2. a otsuse muutmist või pidi seda tegema vastustaja. Samuti pole asja lahendamisel oluline, kas vaidlustatud haldusaktiga otsustati enam apellandi eluruumi erastamise avalduse üle või oli seda lõplikult tehtud juba vastustaja
3. märtsi
4. a kirjaga kaebajale, milles leiti, et eluruum erastamisele ei kuulu ning erastamata jätmise otsusega mittenõustumise korral on adressaadil õigus pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse. Halduskohus jättis kaebuse õigesti rahuldamata.
5. Halduskohus leidis, et kaebajal ei olnud eluruumi erastamise õigust ka enne maa kinnistusraamatusse kandmist, kuna eluruum oli vajalik vastustajale tööandja eluruumina. Halduskohus põhjendas seda seisukohta asjaoluga, et vastustajal oli enne kaebaja teenistussuhte lõppemist
6. juulil
7. a vajalik kasutada vaidlusalust eluruumi kaebajale tööandja eluruumi üürimiseks ning pärast kaebaja teenistussuhte lõppemist võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 15 lõikest 4 tulenes keeld tõsta kaebaja vaidlusalusest eluruumist välja. Viidatud sätte kohaselt isikut, kes kasutas enne
8. juulit 2002 elamuseaduse §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne
9. juulit 2002 elamuseaduse § 60 lõikes 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Ringkonnakohus halduskohtu seisukohta ei jaga. Apellandi poolt viidatud Põhja Piirivalvepiirkonna
10. aprilli
11. a kirjast ja Siseministeeriumi
12. septembri
13. a kirjast nähtuvalt ei vajanud apellant tööandja eluruumi. Siseministeerium ei ole esitanud tõendeid, mis neis kirjades väljendatud seisukoha ümber lükkaks ning kinnitaks, et vajadus hoones paikneva tööandja eluruumi järgi on jätkuvalt olemas. Olukorras, kus eluruumi üürilepingu alusel kasutav isik on avaldanud soovi eluruumi erastamiseks, ei saa pidada eluruumi kasutamist selle isiku poolt tulenevalt teenistussuhtest vastustajaga piisavaks, et asuda seisukohale, et eluruum on tööandja eluruumina vajalik. Juhul, kui apellandile oleks eluruum erastatud, poleks olnud vajadust apellandile tööandja eluruumi kasutada andmiseks. Teenistussuhte lõppemise järel ei ole tööandja eluruumi olemasolu vajalik juba seetõttu, et apellant ei olnud vastustajaga töö- või teenistussuhtes ning eluruumist välja tõstmine ei eelda, et asemele antav eluruum peab olema vastustaja oma. Vastustaja 5

t, et välja tõstetaval isikul oleks eluruum, kuhu elama asuda. Selleks võib olla nii isiku enda omandis olev eluruum kui ka eluruum, mida isik saab kasutada üürisuhte alusel, sh mõne muu isikuga. Käesoleval juhul aga poleks eluruumi erastamise korral tekkinudki vajadust apellandi väljatõstmiseks ja seetõttu teise eluruumi vastu andmiseks.

1. Õige on aga halduskohtu seisukoht, et eluruumi erastamise õigust ei olnud kaebajal seetõttu, et hoone, kus eluruumid paiknevad, alune maa on kantud kinnistusraamatusse ning kinnisasjaks ei ole korteriomand. Eluruumide erastamise seadus võimaldab kinnistusraamatusse kantud eluruume erastada vaid juhul, kui tegemist on korteriomandiga. Vaidlusalused eluruumid ei ole korteriomandi osaks. Kaebajal pole õiguslikku alust nõuda kinnisasja jagamist korteriomanditeks.
2. Vaidlusaluste eluruumide erastamise õigust polnud kaebajal aga enne kinnisasja moodustamist ka seetõttu, et kuni
3. detsembrini
4. a kehtinud

§ 3

lg 5 p 7 kohaselt ei kuulunud erastamisele riigivara registrisse kantud eluruumid ja riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid. Vaadeldav eluruum oli aga kantud riigivara registrisse ning erastamisele seetõttu ei kuulunud.

§ 3

lg 5 p 7 kehtetuks tunnistamisega ei tekkinud apellandil aga sellise eluruumi erastamise õigust, sest eluruum oli muutunud kinnisasja oluliseks osaks, mida eluruumina ei saanud erastada. Lauri Madise Viive Ligi Oliver Kask 6