2-10-23091 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 02. detsember 2010. a kell 14.00 tsiviilkantselei

§ 128lõikele 2 on varaline kahju otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu.

Üürilepingu tähtaeg oli 01.10.2014 (6 aastat). Kapitali Üüri kokkulepitud suurus oli 400 kr/m2, millele lisandus käibemaks. Üürileandjal on õnnestunud leida Üüripinna osale 217 m2 uus üürnik alates 01.10.2009 üürilepingu kestusega 01.10.

1. Üüri suurus on kahjuks väiksem, kuni 2 30.06.2010 200 kr/m2 ning seejärel 250 kr/m2, mille tõttu tekib Üürilandjal kahju summas 9 kuu eest 390 600 krooni ning kogu lepinguperioodi eest kokku 1 660 050 krooni. Üürileandjal on õnnestunud leida Üüripinna osale 249 m2 uus üürnik alates 15.10.2009 üürilepingu kestusega 15.10.
2. Üüri suurus on kahjuks väiksem, kuni 15.10.2010 250 kr/m2 ning seejärel 275 kr/m2, mille tõttu tekib Üürilandjal kahju summas 1 942 200 krooni. Üüripind vabastati 08.09.2009, seega kuni uute üürnike leidmiseni on Üürileandjal kahju 217 m2 pinna eest (22 päeva) 63 653,33 krooni ja 249 m2 eest (36 päeva) 139 240,80 krooni, kokku 202 894,13 krooni. Kokku Üürist ja Üüri vahest tulenev Üürileandja kahju on 3 805 144,13 krooni. Üürilepingu ülesültemisega, pankrotimenetluse algatamise ja pankroti väljakuulutamise järgse menetlusega seotud õigusteenuste kulu 7,6 tundi, kokku 13 680 krooni koos käibemaksuga. Üürileandja nõuded Üürniku vastu on kokku summas 5 309 120 krooni. Kõik ülaltoodud nõuded on tagatud Üürileandja pandiga vastavalt

§-le 305.

§ 305

lõikest 1 tulenevat on Üürileandja nõuete tagamiseks Üürileandja pandiõigus Üüripinnal paiknevale kaubale ja sisseseadele ning pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelnenud aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded (sh kahjunõuded, leppetrahvid). Üürileandja pandiõigus tekib üürilepingu hetkest ning ei eelda üürniku suhtes sissenõutava nõude olemasolu. Üürileandja teatas pandiõiguse teostamisest 07.08.2009 ning keelas esemete eemaldamise Üüripinnalt. Osaliselt viidi pandiesemed Üüripinnalt ära ilma Üürileandja nõusolekuta, seega jäi pant neile kehtima ning 04.09.2009 pankroti väljakuulutamisega muutusid need Üürileandja pandiesemed pankrotivaraks. Üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi (eelkõige käsipandi) kohta sätestatud, v.a kui

-ei sätestata teisiti (

§ 305lg 4). Vastavalt Pankr

S § 153 lg 2 pandiga tagatud nõue rahuldatakse esimeses järgus pandieseme müügist saadud raha ulatuses, millest on tehtud seaduses sätestatud mahaarvamised. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 3, kui pandiese on koormatud mitme pandiõigusega, rahuldatakse nõuded pandieseme müügist saadud raha arvel vastavalt pandiõiguse järjekohtadele. Kuna vastavalt kommertspandi seaduse § 2 lg 3 punktile kommertspant ei ulatu varale, millele on käsipant, siis antud juhul Üürileandja – RMKAS pant tuleb rahuldada esimeses järgus pandieseme müügist. Kostja vastus Kohtule 24.08.2010. a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Vastavalt

§ 305

lg 1 on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Hagiavalduse kohaselt üüris kostja hagejalt äripinda suurusega 466 m². Hagiavalduses asub RMK AKTSIASELTS seisukohale, et pandiõigus laieneb kogu üüritud äriruumides asuvale kaubale ja sisseseadele. Samas ei ole lisatud esemete nimekirja, millele hageja oma pandiõigust teostab. Hagiavaldusega koos on esitatud vaid Teade pandiõiguse teostamisest

3. Kostja ei saa kõnesoleva seisukohaga nõustuda, kuna ülalnimetatud sätte alusel saab pandiõigust kohaldada vaid üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Seega ei ole pandiõigust võimalik kohaldada üüritavas äriruumis asuvale kaubale, samuti vallasasjadele, mis ei kuulu ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde. Kostja ei pea põhjendatuks hageja nõuet leppetrahvi, üüripinna üleandmisega viivitamise, üürivahe ning sellega seoses ka õigusteenuse nõudes. Kõnesolevatest nõuetest ilmneb, et kõik need tulenevad asjaolust, et kostja sulges hagejalt üüritaval äripinnal asuva kaupluse 20.07.
4. Hageja asub seisukohale, et tegemist on omavolilise sulgemisega. Kostja kaupluse sulgemisel oli mõjuv põhjus, nimelt 08.07.
5. algatas Harju Maakohus kostja AS EI (pankrotis) pankrotimenetluse ning 04.09.
6. kuulutas välja kostja pankroti (tsiviilasi nr 2-09-32255). 3 Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et Harju Maakohus kuulutas
7. septembri
8. a määrusega välja EIAS-i pankroti. Hageja esitas
9. oktoobril
10. a haldurile nõudeavalduse võlgniku vastu suunatud rahalise nõude summas 5 309 120 krooni tunnustamiseks (tl 10). Nõude aluseks on hageja ja EI vahel sõlmitud üürileping, mille alusel väljastas hageja võlgnikule arved (tl 18-49). Hageja nõue jäi tunnustamata, sest sellele vaidles vastu EIAS pankrotihaldur (tl 17). PankrS § 106 lg 1 kohaselt kui nõuete kaitsmise koosolekul nõuet, selle rahuldamisjärku või nõuet tagavat pandiõigust ei tunnustatud, otsustab nõude või pandiõiguse tunnustamise võlausaldaja hagi alusel kohus. Hageja nõudeavalduse kohaselt tuleneb tema nõue EIAS pankrotimenetluses asjaolust, et vastavalt üürilepingule kohustus üürnik tasuma üüri, kõrvalkulude, turundustasu ja reklaamsildi põhivõlgnevuse vastavalt esitatud arvele summas 158 666 krooni (tl 6). Käesoleva hetkeni on arved 91777, 91951, 92034, 92126, 92692 tasumata. Lisaks on tasumata üür lepingu lõppemiseni summas 62 133,30 krooni. Üürnik on rikkunud üürilepingu punkti 15.2.3, mistõttu kohustub tasuma leppetrahvi 91 114,65 krooni. Üürileandja ütles lepingu üles ning vastavalt lepingu punktile 21.3.1 on üürileandjal õigus nõuda üürnikult leppetrahvi 244 650 krooni. Vastavalt üürilepingu ülesütlemise teatele oleks üürnik pidanud üüripinna üürileandjale üle andma hiljemalt 10.08.
11. a. Üürnik seda ei teinud ja vabastas pinna alles 08.09.
12. a. Vastavalt lepingu punktile 19.
13. peab üürnik tasuma üürileandjale üüripinna kasutustasu 180 186,66 krooni ning leppetrahvi 745 600 krooni. Üürileandja on üürilepingu lõppemise tõttu saanud kahju summas 3 805 144, 13 krooni. Seoses üürilepingu ülesütlemise ja üürniku pankrotimenetlusega on üürileandja teinud kulutusi õigusteenusele 13 680 krooni. Kokku moodustavad üürilandja nõuded 5 309 120 krooni. Kostja vastuväite kohaselt on hageja nõue põhjendatud üksnes üürinõude osas. Kostja leiab, et hageja ei saa pandiõigust teostada äriruumis olevale kaubale, samuti vallasasjadele, mis ei kuulu ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutuse juurde (tl 68) Kohus kostjaga ei nõustu. Võlaõigusseaduse § 305 lg 1 kohaselt kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Seaduse kohaselt ulatub pandiõigus seega eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Erandiks on

§ 305

lg 2 kohaselt asjad, millele ei saa pöörata sissenõuet, st esmajoones täitemenetluse seadustiku §-s 66 nimetatud asjad. Üüritud ruumi sisustusse või kasutamise juurde kuuluvaks ei ole ajutiselt ruumi toodud asjad, mille sihtotstarve ei ole kuuluda ruumi sisustusse või selle kasutuse juurde. Käesoleval juhul on tegemist kaupluseruumidega, seega arvestades ruumide sihtotstarvet kuuluvad kohtu hinnangul ruumide kasutamise juurde lisaks mööblile, kaubariiulitele ning seadmetele, mis võimaldavad ruumi sihipärast kasutamist või teenivad seda, ka sinna müügiks toodud või sel eesmärgil ladustatud kaubad.

§ 305

lg-st 3 järeldub, et üürileandja pandiõigusega võivad olla koormatud ka kolmandate isikute vallasasjad, mis asuvad üüritud ruumis. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja esitanud esemete nimekirja, millele hageja oma pandiõigust teostab. Kohtu hinnangul hagejal sellise nimekirja koostamise kohustust ei ole. Samuti ei lõpe pandiõigus üksnes seetõttu, et üürileandja teadmata on asjad üüripinnalt ära viidud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 90 lg 1 kohaselt loetakse vallasasja valdaja asja omanikuks, kuni ei ole 4 tõendatud vastupidist. Sellest järeldub, et üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule. Üürileandja pandiõigus tekib seaduse jõul üürilepingu sõlmimisega ning ulatub eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele. Kui kolmandad isikud soovivad oma asjad üürileandja pandiõiguse alt välistada, peavad nad tagama, et üürileandjat nende omandist asjade ruumi viimisel viivitamata teavitataks. Eeltoodust tuleneb, et üürileandjal puudub kohustus tuvastada, kas mõni konkreetne asi võiks kuuluda kolmandale isikule. Eelduslikult kuuluvad üüripinnal olevad asjad üürnikule ning üürileandja on õigustatud teostama neile vallasasjadele pandiõigust. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja leppetrahvi, viivise ja üürivahe ning õigusteenuse nõuded põhjendatud, kuivõrd kostjal oli kaupluse sulgemiseks mõjuv põhjus. Kohtu hinnangul ei ole üürniku maksejõuetuks muutumine selliseks mõjuvaks põhjuseks, mis võtaks üürileandjalt õiguse kasutada seadusest ja pooltevahelisest lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Vastavalt pooltevahelise lepingu punktile 21.1.3 oli üürileandjal õigus lepingu üles öelda üürniku suhtes pankrotimenetluse algatamise korral. Pooled ei ole maksejõuetuse tekkimist pidanud vääramatuks jõuks, mis vabandaks lepinguliste kohustuste rikkumist. Kohtu hinnangul on hageja nõue õiguslikult põhjendatud ja hageja oma nõude kohta tõendid esitanud. Kohtu hinnangul ei kuulu hageja nõue vähendamisele ka sel põhjusel, et vastavalt lepingu punktile 7 on antud tagatis. Lepingust nähtub, et tegemist on üksnes pangagarantiiga ning hagejale ei ole teostatud ülekannet või raha deposiiti kantud. Eeltoodust tulenevalt kuulub hagiavaldus rahuldamisele ja hageja nõuet EIAS pankrotimenetluses tuleb tunnustada esimeses järgus summas 5 309 120 krooni. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus jätab menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Karin Sonntak Kohtunik 5