← Eesti

3-10-3293/62

Obsah (6)§ 9§ 1§ 3§ 16§ 4§ 26

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise, Kaire Pikamäe ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 31. jaanuar 2012, Tallinn Haldusasja number 3-10-3

§ 9lg 10 alusel projekteerimistingimused.

  1. detsembril
  2. a esitas I. S ehitusloa taotlused elamu ja abihoone püstitamiseks. 3-10-3293 XX kinnistu omanik E Ea esitas
  3. jaanuaril
  4. a Tallinna Linnavalitsusele taotluse ettekirjutuse tegemiseks järgmiste ehitiste lammutamiseks: 1) XX kinnistul asuv juurdepääsutee; 2) XX asuva elumaja külge ehitatud kivimüür täielikult või osas, mis ületab kõrgust 2,5 m; 3) XX piiril asuv välisrajatis (grillpaviljon). Taotluse põhjenduste kohaselt toimub XXX juba ca aasta ebaseaduslik (ehitusloata) ehitustegevus, millest kohalik omavalitsus on teadlik, kuid ei ole selle lõpetamiseks võtnud tarvitusele meetmeid. Ebaseaduslikud ehitised on elumaja, abihoone ja grillpaviljon. Viimane neist on tuleohtlik. Valmimisjärgus elamu on sedavõrd suur ja piirile sedavõrd lähedal, et varjab vaadet ja vähendab naaberkinnistule pääsevat valgust. Vaate ja valguse varjamisele aitab kaasa kivimüür. Eeltoodu vähendab oluliselt taotleja kinnistu väärtust. Vastuseks E. Ea
  5. jaanuari
  6. a taotlusele teatati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
  7. veebruari
  8. a kirjaga nr 3-4/225, et XXX kinnistute liitmiseks ja hoonestamiseks on algatatud detailplaneering, mille menetlemise käigus on võimalik välja selgitada, millised ehitusloata ehitatud ehitised või nende osad ei vasta materiaalõiguse normidele ning kuuluvad lammutamisele. Seetõttu on otstarbekas ja põhjendatud lammutusnõudega ettekirjutuse tegemine tulenevalt kehtestatava detailplaneeringu ja sellele vastava ehitusprojekti lahendusest. Kuni pole teada, milline ehitusõigus nimetatud kinnistutele detailplaneeringu kehtestamisega antakse, ei ole mõistlik ja otstarbekas taotletavat haldusakti anda.
  9. E Ea esitas
  10. märtsil
  11. a Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles paluti: 1) tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti
  12. veebruari
  13. a haldusakt; 2) kohustada Tallinna linna andma välja haldusakt, millega otsustatakse XXX asuvate ebaseaduslike ehitiste lammutamise küsimus.
  14. aprillil
  15. a täpsustas kaebaja taotlusi ja palus täiendavalt: 3) tuvastada Tallinna linna õigusvastane tegevusetus ehitusjärelevalvealaste kohustuste täitmisel ja toimingute teostamisel; 4) kohustada Tallinna linna kõrvaldama eelnimetatud õigusvastase tegevusetuse tagajärjed, s. o kohustada Tallinna linna lammutama XXX kinnistutel asuvad ebaseaduslikud ehitised; 5) kui kohus ei rahulda õigusvastase tegevusetuse tagajärgede kõrvaldamiseks (lammutamiseks) kohustamise taotlust, siis mõista Tallinna linnalt kaebaja kasuks välja õigusvastase tegevusega tekitatud varalise ja mittevaralise kahju eest mõistlik ja õiglane hüvitis. Tallinna Halduskohtu
  16. detsembri
  17. a otsusega haldusasjas nr 3-08-543 jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised. Kolmas isik alustas XXX krundi hoonestamist ilma ehitusloata
  18. a sügisel.
  19. detsembril
  20. a tegi Tallinna Linnaplaneerimise Amet kolmandale isikule ettekirjutuse peatada ehitus koheselt kuni ehitusloa saamiseni.
  21. detsembril
  22. a trahviti kolmandat isikut väärteomenetluses 6 000 krooniga ehitusloata ehitamise eest ja
  23. jaanuaril
  24. a tegi Tallinna Linnaplaneerimise Amet hoiatuse, et
  25. detsembri
  26. a nõude täitmata jätmisel rakendatakse kaebaja suhtes sunniraha 10 000 krooni. Ehituse alustamisega enne detailplaneeringu kehtestamist võttis kolmas isik endale vastutuse ebaseadusliku ehitise eest ja kõik ebaseadusliku ehitise võimaliku tulevase lammutamisega seotud riskid.
  27. a arutasid kaebaja ja kolmas isik oma kruntide ehituskavasid ja leppisid vastastikku esialgselt kokku hoonete asukohad. See kokkulepe võimaldas kaebajal ehitada oma elamu soovitud kaugusele krundipiirist. Sellise kokkuleppe olemasolu näitab kaebaja poolt
  28. a suvel antud allkiri kolmanda isiku poolt
  29. a oktoobris linnavalitsusele esitatud XX eramu ja abihoone eelprojekti asendiskeemil.
  30. a lõpus naabritevahelised suhted teravnesid ja kaebaja võttis oma kooskõlastuse tagasi. Seetõttu loobus vastustaja ehitusloa väljaandmisest ilma detailplaneeringu menetluseta. Vastustaja ei eita, et oli ebaseadusliku ehitamise probleemist teadlik ja püüdis sellele lahendust leida. Neil asjaoludel ei ole vastustaja tegevusetus kaebaja
  31. jaanuari
  32. a taotluse rahul2

(22)3-10-3293 damise üle otsustamisel õigusvastane. Vastustaja tegevust ja väidetavat tegevusetust ebaseadusliku ehitise üle järelevalve teostamisel ei saa pidada õigusvastaseks vaatamata asjaolule, et ebaseaduslik ehitis on vahepeal sisuliselt valmis ehitatud. Kuna kohus ei tuvastanud vastustaja poolt ehitusjärelevalve teostamise õigusvastasust, tuleb jätta rahuldamata ka taotlused kahju hüvitamiseks. Kaebajale on seadusega tagatud võimalus esitada oma vastuväited ja ettepanekud detailplaneeringu menetluses. Kohtu- ja halduspraktika näeb ette kaebaja kui piirinaabri detailplaneeringu menetlusse kaasamise ja tema eraldi teavitamise selle erinevatest etappidest. Vastustaja ei pea detailplaneeringu menetlemisel arvestama kolmanda isiku huvidega valminud hoonete säilitamiseks ja nende lammutamisega seotud kuludega, sest need on põhiosas püstitatud pärast
  1. a detsembris tehtud ettekirjutust ehitamine peatada. Detailplaneeringu kehtestamisel ning kaebaja ja kolmanda isiku seaduslike huvide kaitsmisel peab vastustaja lähtuma faktilisest olukorrast, mis oli kolmandale isikule ettekirjutuse tegemise hetkel. Ka seetõttu ei ole taotlus mittevaralise kahju hüvitamiseks põhjendatud. Tallinna Ringkonnakohtu 22.12.2009 otsusega haldusasjas nr 3-08-543 jäeti Tallinna Halduskohtu
  2. detsembri
  3. a otsus muutmata ja E Ea apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et asjas on oluline, et juba
  4. aastal oli algatatud XXX kinnistute detailplaneeringu koostamine kinnistute liitmiseks ja ehitusõiguse määramiseks. Omavoliliste ehitiste lammutusettekirjutuse tegemise üle otsustamisel on oluline välja selgitada, millised ehitised oleks omanik saanud püstitada korrektselt käitudes, st oodates enne tööde alustamist ära detailplaneeringu kehtestamise ja selle alusel antava ehitusloa. Kuna krundi ehitusõiguse määramine ja hoonestusala piiritlemine on

§ 9

kohaselt detailplaneeringu ülesanne, on detailplaneering sobiv vahend, selgitamaks välja lammutusettekirjutuse andmiseks olulisi asjaolusid ja kooskõlastamaks erinevaid kaitstavaid huve. Lammutusettekirjutuse taotluse lahendamise edasilükkamine detailplaneeringu kehtestamiseni ei riiva ülemääraselt kaebaja õigusi ja huve. Kaebaja väidete usutavust tema õiguste ja huvide ulatuslikust ja olulisest riivest otsustamise edasilükkamisega kahandavad asjaolud, et ta on projekteerimisloa taotlemiseks koostatud asendiskeemi, millelt nähtub kolmanda isiku elamu kaugus kaebaja kinnistu piirist, allkirjastanud märkusteta; et ta kohtuistungi protokollist nähtuvalt (III kd lk 204) lubas „ehituskeeluvööndisse“ ehitada ja oli nõus sellega, et maja on „ehituskeeluvööndis“; et samast protokollist nähtuvalt (III kd lk 202-203) kaebaja, olles teadmatuses

  1. a tehtud ettekirjutusest ehitamine peatada ning nähes elamu kerkimist, ei pidanud kuni
  2. a lõpuni vajalikuks linnavalitsuse poole pöörduda ning sai väidetavalt alles
  3. a pärast advokaadibüroo poole pöördumist teada, et tegemist on ebaseadusliku ehitusega. Elumaja külge ehitatud kivimüüri väidetavalt lubamatu varjav mõju pidanuks kaebajale ilmnema hiljemalt ehitise valmimisel. Kuna kolmanda isiku elamu on suurem kui kinnistul samas kohas varem paiknenud kuur, saab kõnealune müür varjata kaebaja kinnistule langevat õhtupäikesevalgust ja mingil määral ka takistada merevaadet kaebaja kinnistult, kuid riivet pole alust pidada sedavõrd ulatuslikuks, et see tingiks lammutusettekirjutuse taotluse lahendamise edasilükkamise toimingu õigusvastasuse. Mil viisil riivab kaebaja huve XX kinnistule rajatud juurdepääsutee lammutamise küsimuse edasilükkamine, asjast ei selgu.
  4. jaanuari
  5. a taotluses osutatud grillpaviljon on detailplaneeringu vastuvõtmise otsuse seletuskirjast nähtuvalt lammutatud. Halduskohus leidis õigesti, et tagajärgede kõrvaldamise või kahju rahas hüvitamise nõude eeldused ei ole täidetud. Põhjendatud ei ole arusaam, et detailplaneeringu menetluses toimub vältimatult ehitusloata püstitatud ehitiste seadustamine, millega kaebaja õigusi rikkuv olukord põlistatakse. Nõue on ennatlik, sest detailplaneeringu menetluses alles selgitatakse välja, mil- 3

(22)3-10-3293 line saab olema krundi ehitusõigus ning millises ulatuses on kaebaja õiguste ja seadusega kaitstud huvide tagamiseks vajalik ehitusloata püstitatud ehitiste lammutamine. 3. Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsusega nr 294 kehtestati XXX kinnistute detailplaneering. Detailplaneeringu sisu oli XX kinnistu (pindalaga 682 m2) sihtotstarbe sotsiaalmaast elamumaaks muutmine, kinnistu liitmine elamumaa sihtotstarbega XX kinnistuga (pindalaga 1523 m2) ja moodustatavale krundile järgmise ehitusõiguse määramine: 2-korruseline üksikelamu ehitusaluse pinnaga 355 m2 ja maksimaalse kõrgusega 7,5 m, millele lisandub 1,5 m tehniliste seadmete paigaldamiseks; 1-korruseline abihoone ehitusaluse pinnaga 120 m2 ja maksimaalse kõrgusega 4 m; auto varjualune ja suvekoda ehitusaluse pinnaga kokku 75 m2 ja maksimaalse kõrgusega 3 m; piirdeaiad kõrgusega kuni 1,8 m maapinnast. Otsuse lisaks oleva Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud detailplaneeringu seletuskirjas selgitati olemasolevat olukorda ja põhjendati planeeringulahendust järgmiselt. 1) Kinnistute omanik on M P. Planeeritavale alale, põhiliselt XX kinnistule, on ehitusloata rajatud 2-korruseline üksikelamu, abihoone ja piirdeaiad. Varasemalt krundikagunurka, XX kinnistu ja juurdepääsutee piirile ehitatud grillimise nurk on likvideeritud. Üksikelamu ulatub vähesel määral XX kinnistule, kuhu on rajatud unikivikattega juurdesõidutee ja parkimiskohad. Valimisehitatud hooned ja rajatised on kavas säilitada (välikamin koos katusealusega on likvideeritud), lammutatavana on näidatud elamu külge ehitatud basseiniruumi müür, välja arvatud 40 cm ulatuses, mis on vajalik vihmaveesüsteemide kinnitamiseks. Detailplaneeringuga kavandatava üksikelamu ja abihoone krundile paigutus on määratud krundil varem asunud hoonete järgi ning arvestades naaberkinnistute kehtiva detailplaneeringuga. Abihooneks on määratud krundil varem elamuna kasutusel olnud hoone, mille kõrgust on hoone ümberehitamise käigus vähendatud, kuna hoone viilkatuse asemel ehitati hoonele lamekatus. Üksikelamu asukohaks on määratud krundi idakülg, kus varem paiknesid vastu krundi piiri kuur, kelder, laut ja kasvuhoone. Planeeringuga ei likvideerita ühtegi puud. 2) Detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitati kirjalik vastuväide XX kinnistu omaniku poolt. a) Vastuväite kohaselt on detailplaneeringu menetlemisel on rikutud

-s sätestatud planeerimise põhimõtteid ning sisuliselt toimub detailplaneeringuga ebaseaduslikult XXX kinnistutele rajatud ehitiste seadustamine, kuna detailplaneeringu vastuvõtmisel on lähtutud ebaseaduslikult ehitatud hoonete mahust ja asukohast. XXX kinnistul asuvad ehitusloata püstitatud ehitised ei muuda iseenesest nimetatud kinnistute detailplaneeringu menetlust ega planeeringulahendust õigusvastaseks. Tegemist on küll erandliku olukorraga, kuid detailplaneeringut koostatakse sellegipoolest kinnistule ehitusõiguse määramise eesmärgil, mitte ebaseaduslikult rajatud ehitiste seadustamiseks. Samuti ei saa nõustuda väitega, nagu lähtutaks planeeringu menetlemisel ebaseaduslikult ehitatud hoonete mahust ja asukohast. Planeeringuga on ette nähtud ümbruskonda sobiv ehitusmaht, kusjuures elamu paiknemine krundil oli XX kinnistu omaniku E. Eaga kokku lepitud juba 2007. a. Tallinna Ringkonnakohtu 22. detsembri 2009. a otsuses haldusasjas nr 3-08-543 on tuvastatud, et E. Ea oli 2007. a suvel allkirjastanud märkusteta projekteerimisloa taotlemiseks koostatud asendiskeemi, millelt nähtub kolmanda isiku (XXX omaniku) elamu kaugus kaebaja kinnistu piirist. Samuti lubas E. Ea kohtuistungi protokollist nähtuvalt ehituskeeluvööndisse ehitada ning oli nõus sellega, et maja on ehituskeeluvööndis. Seega on planeeringulahenduses arvestatud E. Ea seisukohaga üksikelamu paiknemise osas. 4

(22)3-10-3293 Detailplaneeringu koostamise protsessi kaasati kõik käsitletava piirkonna kinnistute omanikud. Välja arvatud E. Ea, andsid need oma heakskiidu ja kinnitanud planeeritava üksikelamu ja abihoone sobivust. Planeeringumenetluse käigus on antud E. Eale võimalus planeeringuga tutvumiseks ning arvestatud mitmete tema ettepanekutega. Välikamin koos katusealusega on likvideeritud, lammutatavana on näidatud suurem osa elamu külge ehitatud basseiniruumi müürist. Detailplaneeringut on täpsustatud nii hoonete mahu, ehitusaluse pinna, kõrguse kui ka rajatiste osas.
  1. b)E. Ea väitis, et detailplaneering ei arvesta kõrvalkinnistute suhtes Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001. a otsusega nr 3 kehtestatud XXX detailplaneeringuga ja sellega määratud ehitusõigusega ning detailplaneeringuga ettenähtud ehitusmaht on põhjendamatult suur, ületades enam kui 200 m2-ga kõrvalkinnistute ehitusmahtu. XXX kinnistu suhtes kehtiva detailplaneeringuga ettenähtud üldkasutatava maa arvel soovitakse suurendada XX kinnistut eesmärgiga suurendada viimatinimetatud kinnistu ehitusõigust üldkasutatava maa arvel. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud kehtiva detailplaneeringuga, kui analüüsida viimase alusel ehitatud hoonete mahtusid ja kontaktvööndit. Detailplaneeringuga kavandatav hoonestustihedus on 0,3 ning kavandatavate hoonete mahud on piirkonda igati sobilikud, sest naaberkruntide hoonestustihedused on järgmised: XX krundil 0,3; XX krundil 0,4; XX krundil 0,3 ja XX krundil 0,3. Ka XX kinnistul on lisaks elamule (ehitusalune pind 229 m2) veel kolm ehitist, mille ehitusalune pind kokku on vähemalt 55 m2. Arvestades elamu ja abihoone ehitusaluste pindadega (kokku 475 m2) on planeeritava krundi täisehituse protsendiks 21,5. Kuna elamu ja abihoone ei ole lahendatud ühe mahuna ning elamu on ainult osaliselt 2korruseline, siis ei ole tegemist ebaproportsionaalselt suurte hoonemahtudega, võrreldes kõrvalkinnistutel asuvate elamutega.
  2. c)Vastuväite esitaja arvamusel on detailplaneeringuga hoone asukoht määratud XX kinnistule liiga lähedale ja XX kinnistule rajatud ehitised varjavad XX kinnistult vaadet mere suunas. Detailplaneeringus on XXX kruntidele kavandatud üksikelamu ette nähtud 2,5 m kaugusele XX poolsest krundipiirist. XXX kruntide eelmise omaniku ning XX kinnistu omaniku E. Ea vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt võis E. Ea oma maja ehitada 3 m XXX detailplaneeringus määratud hoonestusalast XX kruntide poole ning XX kruntidele kavandatud hoone kaugus krundi piirist võis olla 2 m. Kehtestamiseks esitatud planeeringu põhijoonist on täpsustatud ning antud lisaks veel kaks mõõtarvu, mis on 2,3 ja 2,4 m, kus hoone osad ulatuvad lähemale kui 2,5 m. Seega on kokkuleppest kinni peetud ja hoonestusala jääb igas punktis kaugemale kui 2 m XX krundi piirist. Detailplaneeringus on XX ja XX hoonete vaheline kaugus 13 m, mis on suurem kui XX ja XX hoonete vaheline kaugus 10 m. Vastuväide võimaliku merevaate piiramise osas ei ole põhjendatud, sest XX elamu on kogu aeg paiknenud mere poolt teises elamute reas ning lisaks kasvab XX tee ja mere vahel 80 m laiune mets, mis varjab XX krundilt merevaate. XXX kinnistule kavandatud üksikelamu ehitusalune pind on küll suurem kõrvalkruntidele rajatud elamute ehitusalusest pinnast, kuid hoone paigutusega ja elamu põhimahu kõrgusega, mis on ainult kuni 7,5 m, on tagatud vaated rannametsale. Kui XX krundi keskele planeerida elamu, mis oleks sama kõrge kui XX elamu, siis varjaks see tunduvalt rohkem vaadet mere suunas asuvale metsale. Lisaks on detailplaneeringut täpsustatud ehitistele maksimaalse kõrguse määramisega, mis annab kindluse, et juba rajatut ei ole võimalik kõrgemaks ehitada.
  3. d)Vastuväite esitaja väitis, et XX kinnistule ehitiste ehitamine ei ole lubatud, kinnistul tuleb säilitada roheala ja sihtotstarbe muutmine ei ole lubatud. 5
(22)3-10-3293 Kehtiva XXX detailplaneeringu kohaselt on XX kinnistu sihtotstarbeks sotsiaalmaa (üldmaa), kuid detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on selle krundi eraldamisega suuremast haljasalast antud võimalus tulevikus liita see naaberkrundiga, XX kinnistuga. Maa sihtotstarvet on võimalik muuta detailplaneeringuga ja käesoleva detailplaneeringuga nähakse ette XX kinnistu sihtotstarbe muutmine elamumaaks ning liitmine elamumaa sihtotstarbega XX kinnistuga, mille kohta ei ole varem koostatud detailplaneeringut. Seega ei saanud E. Ea eeldada, et XX kinnistu sihtotstarbeks jääb sotsiaalmaa (üldmaa). Detailplaneering on kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga ja piisav roheala on tagatud kehtiva detailplaneeringu alusel moodustatud XX kinnistul. Üldplaneering sisaldab planeerimisalaseid põhiseisukohti ja põhijoonisena maakasutusplaani, mis on üldplaneeringule kohase üldistusastmega ja ei ulatu detailsuselt üksiku krundi tasandile.
  1. e)Avalikul arutelul lepiti kokku, et põhijoonisel muudetakse hoonestusala tingmärk loetavamaks ja planeeringusse (nii põhijoonisele kui seletuskirja) lisatakse märkus, et hoonestusalast väljapoole ei ole lubatud väikeehitiste püstitamine. Kehtestamiseks esitatud detailplaneeringut on vastavalt arutelul kokkulepitule korrigeeritud.
  2. f)Vastuväite esitaja väitel ei ole detailplaneeringuga täidetud nõuded ehitistevahelisele kujale. XX kinnistule rajatud hoone kaugus XX kinnistul asuvast elamust on 13 m. Vabariigi Valitsuse 27. oktoobri 2004. a määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg 2 kohaselt on hoonetevahelise kuja laius 8 m. Samuti vastab XXX kinnistute detailplaneering Eesti standardile EVS 812-7:2008 Ehitiste tuleohutus. Osa 7: Ehitistele esitatava põhinõude, tuleohutusnõude tagamine projekteerimise ja ehitamise käigus. Seega on detailplaneeringus arvestatud nõuetega ehitistevahelisele kujale.
  3. g)Vastuväite esitaja märkis, et detailplaneeringuga ette nähtud 2-korruselise ehitise kõrgus ületab (koos tehnilise rajatisega) Pirita linnaosa üldplaneeringuga lubatud 9 m. Tallinna Linnavolikogu 17. septembri 2009. a otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringuga on väikeelamute (sealhulgas üksikelamute) kõrguseks lubatud kuni 9 m ja täiskorruste arvuks kuni 2 korrust. Sellega on määratud hoone kõrgus, millest üldjuhul võivad üle ulatuda ehitise osad nagu korstnad, antennid, muud tehnilised seadmed, antud juhul päikesepatareid jne. Detailplaneeringuga on elamu kõrguseks lubatud kuni 7,5 m, abihoone ja rajatised on madalamad. Seega oli detailplaneering hoonete kõrguse osas kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga ka 2 m lisandumisega tehniliste seadmete paigaldamiseks, kuid kehtestamiseks esitatud planeeringulahenduses ei ületata kõrgust 9 m ka koos seadmetega, mille kõrgust on vähendatud 1,5 m-le. Avaliku arutelu toimumise ajaks oli detailplaneeringu koostaja päikesepatareide kõrgust vähendanud 2 m-lt 1,5 meetrile ning vastuväite esitaja esindaja leidis, et elamu kõrgusega 9 m (koos tehnilise rajatisega) saab nõustuda.
  4. h)Vastuväite kohaselt peaksid tulenevalt XXX kinnistute asukohast ranna piiranguvööndis seal ehitusreeglid olema erinevad piiranguteta alast. Ranna piirangualal ei ole erinevaid reegleid ehitamiseks võrreldes selle piiranguta alaga. Samuti ei ole ühegi õigusaktiga määratud Pirita ranna piiranguvööndis olevatele elamukvartalitele (lisaks XX tee ja XX tee vahelisele elamualale näiteks XX tee äärne hoonestus) teistest elamurajoonidest erinevaid ehitusreegleid. 4. E Ea kaebuses taotleti Tallinna Linnavolikogu 2. detsembri 2010. a otsuse nr 294 tühistamist. 6
(22)3-10-3293 1) Planeeringuga soodustatakse ebaseaduslikku ehitustegevust, mistõttu see riivab avalikke huve. Planeeringu menetlemisel rikuti HMS-i ja

-t. Kuna ehitustegevust alustati enne detailplaneeringu kehtestamist ja jätkati ka ehituskeelu kehtivuse ajal, siis ei ole tagatud avalike huvide arvessevõtmine planeerimisel ja ehitamisel, mis on

§ 1lg 2 eesmärk.

Ebaõiglaselt on sellises olukorras lähtutud kolmanda isiku huvidest. Ebaseadusliku ehitaja huvid ei saa olla kaalukamad kui avaliku huvina seaduslikkuse tagamine. Selline detailplaneeringuga ebaseaduslike ehitiste seadustamine riivab ühiskonnaliikmete õiglustunnet. Lähtudes Riigikohtu lahendist nr 3-3-1-29-10 jt, tuleks asuda seisukohale, et ka detailplaneeringuga tohib ebaseaduslikku ehitist seadustada vaid ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral. Praegusel juhul selline huvi puudub. 2) Planeering rikub kaebaja subjektiivseid õigusi, sh õigust heale haldusele, võrdsele kohtlemisele ning piirab ebaproportsionaalselt omandiõigust: a) Vastustaja on detailplaneeringu kehtestamisel lähtunud ebaseaduslikult ehitatud ehitiste näilisest sobivusest piirkonda. Ebaseaduslikud ehitised mõjutavad kaebaja elukeskkonda ja kinnistu turuväärtust, kuna kaob vaade mere suunas ning väheneb loomulik valgus. Detailplaneeringu ala piirneb kolmest küljest alaga, mille suhtes kehtib detailplaneering, mis ei näe ette sellises mahus ehitusõigust nagu kolmanda isiku kinnistu detailplaneering. Sellega rikutakse võrdse kohtlemise ja proportsionaalsuse põhimõtet. Väite, et hoonestamine toimub ebamõistlikult suures ulatuses (elamu 355 m2 ja abihoone 120 m2), esitas kaebaja juba planeeringumenetluses. Hooned asuvad peamiselt XX kinnistul ja varjavad täielikult kaebaja kinnistult vaate mere suunas, uute hoonete valmimine välistaks selle täielikult ka kaebaja eluhoone teiselt korruselt. AS Pindi Kinnisvara arvamuse kohaselt mõjutab XX kinnistul asuv hoone kaebaja kinnistu väärtust ca 10 %. Erinevate huvide kaalumine ja arvestamine on

§ 3ja 4 kohaselt planeeringu kehtestamise eeldus.

Kaebuse esitaja möönab, et planeeringumenetluse käigus on üksikuid tema vastuväiteid arvesse võetud, kuid see on, arvestades hoonete asukohta ja mahtu, ebaoluline ega suuda tekkinud konflikte lahendada. Vastustaja ei ole analüüsinud negatiivseid mõjusid kaebaja kinnistule. Isikul peab olema võimalus ette näha, milliseks kujuneb tema kodu ümbrus. Varjavaid mõjutusi naabritele ei saa jätta arvestamata (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-42-03). Kolmanda isiku kinnistul olev suurem eluhoone on sedavõrd suur, et varjab kaebuse esitaja vaate kinnistult mere suunas ja vähendab oluliselt kinnistule pääsevat valgust. XX eluhoone on 22,5 m laiune, kinnistu piiri pikkus on 37,5 m, seega enam kui pool kinnistu piirist on varjatud 2-korruselise hoonega. XX kinnistule jääb väiksem eluhoone, mis varjab ülejäänud osa vaatest mere suunas. Lisaks lubab detailplaneering 3 m kõrguse suvekoja püstitamist. Sellega saaks varjatud kogu vaade mere suunas. Detailplaneering lubab ehitada kinnistu piirile lähemale, kui on lubatud naaberkinnistute detailplaneeringuga. Suurem eluhoone asub vaid 2,3 m kaugusel kaebaja kinnistu piirist. Vaidlustatud otsuse seletuskirjas viidatud naaberkinnistu omanikuga sõlmitud kokkulepet, mis lubab ehitada nii lähedale, tegelikult ei eksisteeri. Kaebaja andis allkirja asendiskeemile, teadmata tegelikke asjaolusid ja andmata ühtegi konkreetset nõusolekut; b) XX kinnistu sihtotstarbe muutmine tähendab kaebaja jaoks, et see seni hoonestamata kinnistu lubatakse hoonestada kuni 3 m kõrguse autovarjualusega, mis piirab veelgi vaadet XX kinnistult mere suunas. Jääb arusaamatuks, miks pidas vastustaja vajalikuks sihtotstarbe muutmist juba 4 aastat pärast eelmise detailplaneeringu kehtestamist. Planeeringu muutmist ei saa põhjendada üksnes sellega, et planeeringus oli selline võimalus jäetud. XX määramine üldmaaks omas kindlat eesmärki – laiendada XX tee ja XX tee vahelist haljasala ning välistada selle hoonestamine tulevikus, kuna Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt on maa-ala ala7

(22)3-10-3293 tes XX kinnistust kavandatud üldkasutatava maana ja seega enam ühelegi kinnistule ehitusõigust ei anta. Ka paljud teised kinnistuomanikud on seetõttu jäänud ilma võimalusest oma kinnistud hoonestada. Seega oli kaebajal õiguspärane ootus, et antud kinnistu jääb haljasalaks. Detailplaneering ei ole kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga üldkasutatava maa osas ning vaidlustatud otsus ei ole selles osas piisavalt põhjendatud. Linnaosa üldplaneeringuga nähakse ette säilitada Tallinna roheliste radiaalide koridorid, mis ei ole veel muudetud elamukruntideks. Üldplaneeringu näeb ette säilitada või rajada haljaskoridorid ka XX tee ääres XX teest XX teeni (vt üldplaneeringu lk 11). Seega ei näe üldplaneering ette sellise krundi hoonestamist, millele on kehtiv detailplaneering ette näinud haljasala. Üldplaneeringu eesmärgist (säilitada või rajada haljaskoridorid XX tee äärest XX teeni) tulenevalt ei oleks võimalik arvestada XX kinnistu ehitusõiguse puhul XX kinnistuga ka pärast liitmist. XX tuleb säilitada üldkasutatava maa ja rohealana. Paljasõnaline väide, et planeering vastab Pirita linnaosa üldplaneeringule, ei ole haldusakti HMS §-s 56 nõutav motiveering; c) Kaebaja kaasati 2005. a alanud planeeringumenetlusse alles 2008. a, kui talle saadeti detailplaneeringu joonis. Kaks eluhoonet olid selleks ajaks juba valmis ehitatud. Kaasamisel rikuti seega

§ 16lg 1 eesmärki ja teavitamiskohustust (HMS § 36).

Kui kaebaja oleks õigeaegselt saanud planeeringu kohta arvamust avaldada, ei oleks ebaseaduslikku ehitamist toimunud. Vastustaja ei ole hoonestamise alternatiivseid võimalusi kaalunud;

  1. d)Rikutud on proportsionaalsuse põhimõtet. Detailplaneeringuga lubatud ehitusmaht ületab 200 m2 võrra kõrvalkinnistutel lubatut. Ehitusmahtu suurendati üldkasutatava maa arvelt, kui arvestada ehitusõiguse määramisel üksnes XX kinnistuga, saaks rajada kuni 380,75 m2 ehitusaluse pinnaga ehitisi. Täiesti ebavajalik oli lubada sisuliselt kahe elamu rajamist – detailplaneeringuga ette nähtud abihoone ehitusaluse pinnaga 120 m2 on tegelikult eluhoone, mis on praeguseks valmis ja sellisel eesmärgil kasutuses. XX ja XX detailplaneeringus on kruntide täisehituse protsendid 15-20 ja enamuse kruntide pindala jääb alla 2000 m2, hoonete kaugused krundipiirist on vähemalt 5 m. Kui arvestada ehitusõiguse määramisel üksnes XX kinnistuga, oleks saanud maksimaalselt rajada 380,75 m2 ehitusaluse pinnaga ehitised, praegu on ehitusalune pind 550 m2. Sellisel kujul detailplaneeringu kehtestamine ei olnud vajalik, kuna saanuks kehtestada kaebuse esitaja huve vähem riivava lahenduse. Kaebaja ei saanud kinnistu omandamisel ette näha detailplaneeringuga määratud ehitusõigust.
  2. e)Vaidlustatud otsus on kaalutlusvigadega. Kaebuse esitaja põhjendatud huve (mõju kaebaja kinnistule) ei ole välja selgitatud ega kaalutud. Nii varasemas kohtumenetluses kui ka AS Pindi Kinnisvara hinnangus on tuvastatud, et XX kinnistule ehitatud hoone varjab oluliselt vaadet XX kinnistult mere poole. See asjaolu on jäetud täiesti tähelepanuta. Kaalutud ei ole näiteks võimalust ehitusmahtu vähendada autovarjualuse ja suvekoja väljajätmisega, kuigi kaebuse esitaja on detailplaneeringule esitatud vastuväidetes palunud ehitusmahtusid vähendada. 5. Tallinna Linnavolikogu palus jätta kaebus rahuldamata. Planeeringu seletuskirjas kajastuvate seisukohtade kõrval märkis vastustaja järgmist. 1) Tallinna Ringkonnakohus leidis 22.09.2009 otsuses haldusasjas nr 3-08-543, et detailplaneering on õige vahend, millega määrata XXX krundi ehitusõigus ning piiritleda krundi hoonestusala, ning seda vaatamata asjaolule, et krundil asuvad ehitusloata püstitatud ehitised. Nõustuda ei saa väitega, nagu seadustaks detailplaneering ebaseaduslikult ehitatud hooned. Kehtiv planeerimisõigus ei tunne mõistet „seadustamine“ -

§ 9

lg 1 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks krundi ehitusõiguse määramine, mitte ehitiste seadustamine. Põhiseaduse § 32 lg 2 on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning

(22)3-10-3293 § lg 1 kohaselt võib iga isik teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku. Ebaseaduslike ehitiste olemasolu krundil ei piira ega välista isiku õigust taotleda detailplaneeringu kaudu krundi ehitusõiguse määramist. Seega ei tähenda asjaolu, et ehitusõiguse realiseerimisel peab järgima kehtivat õigust ning arvestama mõistlikus ulatuses naabrite huvidega, seda, et kinnistu omaniku huvi oma kinnistu hoonestamiseks ei oleks õiguspärane või kaalukas; 2) Planeeringumenetluse käigus on antud kaebajale võimalus planeeringuga tutvumiseks ning arvestatud tema mitme ettepanekuga. Välikamin koos katusealusega on likvideeritud, lammutatavana on näidatud suurem osa elamu külge ehitatud basseiniruumi müürist - alles jääb vaid 40 cm vihmavee süsteemide jaoks. Detailplaneeringut on täpsustatud nii hoonete mahu, ehitusaluse pinna, kõrguse kui ka rajatiste osas; 3) Vastustaja on kaalunud kaebaja poolt detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväidet võimaliku merevaate piiramise osas ning selgitanud kaebajale, et XX elamu on kogu aeg paiknenud mere poolt teises elamute reas ning lisaks kasvab XX tee ja mere vahel 80 m laiune mets, mis varjab XX krundilt merevaate. Seega ei saa kaebuse esitaja eeldada, et tema kinnistu ja mere vahele hooneid ei püstitata. Järelikult tingib juba kaebuse esitaja krundi asukoht selle, et tema krundi ja mere vahele on võimalik ehitada hooneid, mis võivad omada ka teatud vaateid piiravat toimet. XX elumaja kõrguse osas on kaebajale vastu tuldud ning planeeritud hoone on oluliselt madalam XX (kaebaja) hoone kõrgusest, milleks on 9,4 m. XXX hoonestus on igati kooskõlas piirkonna hoonestuslaadiga ning seda ka hoonete laiuse osas. Kui kaebuse esitaja on mõõtnud kolmanda isiku elamu laiuseks ca 22 m, siis kaebuse esitaja enda elamu laiuseks on ca 29 m, kusjuures krundi põhjaosas asub väljaspool detailplaneeringu järgset ehitusala veel üks ehitis, mistõttu on XXX kinnistu poolt vaadates XX kinnistul hoonestamata kõigest ca 4 m laiune riba lõunaküljel. XX elamu laius on ca 24 m ja XX elamu (esimeses mere äärses reas) laius ca 26 m. Kuigi kolmanda isiku hooned on mõnevõrra suurema ehitusaluse pinnaga kui naaberhooned, on need samas oluliselt madalamad. Kuigi seadus ei kaitse õigust nõuda vaadet metsale või merele, on kaebuse esitajale tagatud vaade rannamännikule oma kinnistult. See nähtub selgelt kaebuse lisana esitatud AS Pindi Kinnisvara arvamuse lisast – esitatud fotodelt on näha, et kaebuse esitaja elamu teise korruse akendest säilib endiselt merevaade üle XX abihoone. Abihoonest madalamate rajatiste ehitamine ei saa samuti vaadet varjata. Sama nähtub ka detailplaneeringu seletuskirjas olevatelt mere suunast võetud fotodelt (vaade planeeritavale krundile XX tänavalt). Seega ei vasta väited merevaate kadumisest tõele; 4) Tõsiseltvõetavad ei ole kaebuse väited valguse vähenemisest. Kaebuse esitaja krunt asub XXX kinnistust idas. Kuna päike tõuseb idast ja loojub läände, ei saa XXX kinnistul asuvad hooned varjata kaebuse esitaja krundile ulatuvat päiksevalgust praktiliselt kogu päeva jooksul, omades minimaalset mõju ainult õhtutundidel, kusjuures siis varjab päikest juba mereäärne rannamännik ja ranna reljeef. Arvestades, et abihoone lamekatuse asemel oli varem kõrgem viilkatus ja kaebuse esitaja ei saanud eeldada, et XXX kinnistut üldse ei hoonestata, ei saa sellist vähest mõju pidada oluliseks; 5) Arvestades eeltoodut, ei ole detailplaneeringuga kaebuse esitaja suhtes rikutud proportsionaalsuse põhimõtet. Kuigi väiksemad ehitusmahud riivavad naabreid vähem, ei ole antud juhul alust asuda seisukohale, et püstitatud maht on ülemäärane. Seda kinnitavad nii detailplaneeringu koostamise käigus kui ka Harju maavanema poolt esitatud piirkonna analüüsid; 6) Planeeringumaterjalide hulgas on 16.11.2006 koostatud XX kinnistu katastriüksuse plaan, millel on kaebaja allkiri. Plaanilt nähtub ka asjaolu, et katastriüksus on Maa-ameti maakatastrisse kantud 20.06.2007. Seega on kaebaja planeerimismenetlusse kaasatud vahemikul 9
(22)3-10-3293 16.11.2006–20.06.2007, mitte
  1. a septembris, nagu ta ise väidab. Kaebaja ei ole planeeringumenetluses ega haldusasja nr 3-08-543 menetluses vaidlustanud enda märkusteta antud allkirja nimetatud katastriüksuse plaanil. Asjaolu, et ta allkirja
  2. a nö tagasi võttis, kinnitab veelkord, et ta oli XX kinnistute hoonestamise kavaga tutvunud ja sellest teadlik. Seega oli kaebaja planeeringumenetlusse kaasatud ning sai kasutada enda seadusest tulenevaid protsessiõigusi juba
  3. a sügisel–
  4. a kevadel. Vaidlus puudub asjaolus, et alates
  5. ast, s. o ajast kui tegelikult detailplaneeringut menetleti, on kaebuse esitajale korduvalt antud võimalus esitada planeeringulahenduse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kaebuse esitaja ja teda esindanud advokaadid on seda korduvalt ka teinud ning neile seisukohtadele on vastustaja andnud vastused; 7) Vastupidiselt kaebaja väidetele, on XX hoonestuse paiknemisel võimalikult palju kaebajale vastu tuldud. Eluhoone on nihutatud võimalikult krundi idaserva, et võimaldada kaebajale vaade läbi krundi keskosa, ning sellega on kaebaja katastriüksuse plaanile antud allkirja kaudu ka nõustunud. Vähendatud on basseinimüüri osa, jättes sellest alles 40 cm laiuse osa, mis on konstruktsiooni püsivuse seisukohalt oluline, lisaks on detailplaneeringut täpsustatud ehitistele maksimaalse kõrguse määramisega. Seega on vastustaja kolmanda isiku kinnistute ehitusõiguse määramisel lähtunud mh ka eesmärgist võimalikult vähe mõjutada kaebaja õigusi ja kinnistu väärtust; 8) AS Pindi Kinnisvara arvamuses ei ole esitatud metoodikat, kuidas on arvamuses esitatud tulemuseni jõutud, mistõttu ei ole see kontrollitav. Sellist keskmisest madalama täpsusklassiga mõju ei saa hinnata ulatuslikuks ning see ei saa olla detailplaneeringu tühistamise aluseks. Samuti ei ole esitatud arvamuse näol tegemist asjakohase tõendiga, kuna tuleb arvestada, et XX kinnistu asub mere poolt vaadates nö teises reas ja ei saa eeldada, et XX kinnistut ei saaks üldse hoonestada. Seega tulnuks arvestada, et teatud hoonestus võib XX kinnistul igal juhul asuda. Loomulikult võib naaberkrundi hoonestamine mõjutada kinnisasjade väärtust, kuid kuna XXX ehitusõigus ei eristu oma hoonestustiheduse ega ka korruselisuse (hooned on madalamad kui naaberhooned) poolest ebaproportsionaalselt planeeringuala kontaktvööndisse jäävatest teistest üksikelamutest ning on kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga, siis seda mõju peab XX kinnistu omanik paratamatult taluma; 9) Kohalik omavalitsus on detailplaneeringu menetlemise käigus piisavalt põhjendanud oma kaalutlusotsuse tagamaid. Antud juhul on detailplaneeringut menetletud õiguspäraselt, mida kinnitab ka

alusel riiklikku järelevalvet teostanud Harju maavanem. 6. M P palus jätta kaebus rahuldamata. Kolmanda isiku väited on kooskõlas vastustaja seisukohtadega. 1) Kolmanda isiku kinnistu on tõepoolest hoonestatud ilma ehitusloata, kuid siiski pole naabrite suhtes käitutud pahatahtlikult. Kõik teised piirinaabrid peale kaebuse esitaja on andnud oma kooskõlastused ja jäänud selle juurde. Ka E. Ea andis oma kooskõlastuse asendiplaanile ning siis eeldati, et kuna kõik piirinaabrid on oma kooskõlastused andnud, siis ehitusloa väljastamine võib

§ 9

lg 10 p 2 alusel olla võimalik ilma detailplaneeringuta, ning esitati ehitusloa taotlus (projekteerimistingimuste alusel). Ehitusloa väljastamine aga viibis maakatastritoimingute tõttu ja kui kaebuse esitaja hakkas ootamatult esitama avaldusi hoonete lammutamiseks, viibis ehitusloa väljastamine veelgi ning lõpuks loobus vastustaja ka ehituslubade väljastamisest ilma detailplaneeringuta. 2) Põhiseaduse § 32 lg 2 ja AÕS § 68 kohaselt tuleb arvestada, et kolmandal isikul on õiguspärane huvi oma kinnistu hoonestada. Selle huvi olemasolu ja legitiimsust ei välista ega ka10

(22)3-10-3293 handa ka see, kui kolmanda isiku kinnistule püstitatud hoonetele ei ole väljastatud ehitusluba. Seadus ei näe ette, et karistusena ehitusloata ehitamise eest järgneks kinnistu omaniku huvide kaalukuse vähenemine. 3) Detailplaneeringu kehtestamise otsusest ei nähtu, et mõjuvaks kaalutluseks oleks olnud üksnes XX kinnistu omaniku huvid (nt viited usalduse kaitsele vms). Detailplaneeringus on äärmiselt täpselt ette nähtud ehitusõigust piiravad mahud, mis tagab ühtlasi naabrite (sh kaebuse esitaja) huvide kaitse. Kõik teised naabrid peale kaebuse esitaja on detailplaneeringu kooskõlastanud. Lisaks on vastustaja võrrelnud detailplaneeringu lahendust piirkonna hoonestuslaadiga ning leidnud, et valitud lahendus sobib piirkonda. Sel taustal ei ole alust väita, et vastustaja oleks eelistanud ühtesid huvisid põhjendamatult teistele. 4) Kaebuse esitaja väidab, et XX kinnistule ehitatavad ehitised varjavad kaebuse esitaja vaadet, vähendavad kinnistule pääsevat valgust ja mõjutavad ka tema kinnistu väärtust. Muid huvisid kahjustavaid aspekte ei ole kaebuse esitaja välja toonud. Et XXX kinnistule ehitatavad ehitised teatud määral kaebuse esitaja kinnistult mere suunas avanevaid vaateid piiravad, ei ole vaidluse all. Samas ei vasta tõele kaebuse esitaja keskne väide, nagu ei oleks vastustaja üldse arvestanud selle aspektiga kaalutlusõiguse teostamisel. Vastustaja on analüüsinud vaadete piiramisega seonduvat kaebuse esitaja vastuväidet, kuid on leidnud, et see ei ole piisavalt kaalukas. Samas on vastustaja esitanud ka oma põhjendused. Vastustaja on ka viidanud, et detailplaneeringu materjalidest nähtuvalt vähendavad mitmed lahendused kaebuse esitajale avalduvaid mõjusid: hoonete paigutus järgib varasemate hoonete paigutusi (elamu varasema kuuri, keldri, lauda ja kasvuhoone asemel); abihoone on lamekatusega varasema kõrgema viilkatuse asemel; varasemalt huvikonflikte tekitanud krundi nurgas paiknenud grillimisnurk likvideeritud; basseiniruumi müüri vähendatakse; keelatakse ka väikeehitiste ehitamine väljapoole hoonestusala. Samuti on käsitletud alternatiivseid hoonestuslahendusi, viidates sellele, et kui elamu oleks paigutatud krundi keskele, oleks see avaldanud kaebuse esitajale tunduvalt suuremat mõju. Seega ei saa esineda kaalutlusviga oluliste asjaolude arvestamata jätmises. Puudub ka alus asuda seisukohale, et kaalutud aspektidele oleks omistatud ebaõige kaal, sest vastustaja on toonud välja, et kaebuse esitaja kinnistu asukoha tõttu ei saa kaebuse esitaja eeldada, et tema kinnistu ja mere vahele hooneid ei püstitata. Seega peab kaebuse esitaja taluma XX kinnistu teatud ulatuses hoonestamist. Haldusasjas nr 308-543 on kohtud tõendite alusel tuvastanud, et kaebuse esitaja on allkirjastanud asendiskeemi, millelt on nähtavad kolmanda isiku hoonete asukohad ning kaugused piirist. Kaebuse esitaja ei saa tugineda oma huvide kahjustamisele tulenevalt hoonete olemasolust ja nende paiknemisest. Kaebuse esitaja allkirjadest viimane oli antud ajal, mil olemasolev hoone maht oli püsti. Kolmas isik ja Indrek S eelmise omanikuna on haldusasjas 3-08-543 peetud kohtuistungitel (halduskohtus 11.11.2008, ringkonnakohtus 24.11.2009) ka selgitanud, et kaebuse esitajaga oli tegelikult enne naabritevaheliste suhete halvenemist hoonete ehitamises ja nende arhitektuursetes lahendustes suuliselt kokku lepitud, mida kinnitavad ka kaebuse esitaja allkirjad asendiskeemidel. Seega oli kaebuse esitaja tegelikult väga hästi teadlik ka hoone kõikidest mahtudest. 27.01.2010 avaliku arutelu protokollis on kaebuse esitaja esindaja öelnud, et elamu kõrgusega saab nõustuda. Samas on hoonestuse kõrgus igati kooskõlas piirkonna hoonestuslaadiga ja Pirita linnaosa üldplaneeringuga. Detailplaneeringu seletuskirjas ja vaidlustatud otsuse põhjendustes on esitatud naaberkinnistute hoonete kõrguste analüüs, millest nähtub, et kõik ümbritsevatel kruntidel asuvad elamud on oluliselt kõrgemad kui XXX kinnistu ehitised, täiendavalt on analüüsitud ka hoonestustihedust, mis ka vastab teiste piirkonna kruntide hoonestustihedusele. 11
(22)3-10-3293 Ka hoonete vahekaugus vastab piirkonna hoonestuslaadile (kaebuse esitaja elamu ja XX elamu vahekaugus on ainult 10 m) ja tuleohutuskujale ning detailplaneeringu on kooskõlastanud Põhja-Eesti Päästekeskus. Ka hoonete vahekaugus on kaebuse esitajaga varem kooskõlastatud. Ka kaebuse esitaja ehitas oma elamu XX ja XX kinnistute detailplaneeringus ettenähtud ehitusalast väljapoole (mitmed meetrid mere ja kolmanda isiku suunas). Sellel taustal ei saa kaebuse esitaja tugineda väidetavalt liiga väiksele vahekaugusele, olukorras, kus ta on ise oma elamu ehitanud krundi piirile lubatust lähemale. Seoses hoonetealuse pinnaga märgib kolmas isik, et kaebuse esitaja on võrdlusena esitanud andmeid oluliselt suurema kõrgusega elamute kohta. Kõrgem hoone mõjutab naabrite huve üldjuhul rohkem. Kuigi kolmanda isiku hooned võivad olla mõnevõrra suurema ehitusaluse pinnaga, on nad samas oluliselt madalamad. Mõistlikku mahtu kinnitab hoonestustiheduse näitaja. Seega ei tõesta ehitiste aluse pinna arvnäitaja kaebuse esitaja huvide kahjustamist. Kaebuse esitaja ei kaota merevaadet (vaadet rannamännikule) oma kinnistult. Abihoone kõrgus 4 m võimaldab kaebuse esitaja elamu
  1. korruse akendest endiselt merevaadet üle abihoone. Abihoonest madalamate rajatiste ehitamine ei saa samuti vaadet varjata. AS Pindi Kinnisvara arvamuses toodud mõju ei saa hinnata ulatuslikuks, arvamuses ei ole esitatud tulemuseni jõudmise metoodikat ning kuna ei saa eeldada, et XX kinnistut ei saaks üldse hoonestada, on nn nullalternatiiv ebaõigesti valitud. 5) Vastustaja on põhjendanud, miks võimaldati XX sihtotstarbe muudatust, viidates XX ja XX kinnistute detailplaneeringus jäetud võimalusele liita see kinnistu tulevikus naaberkrundiga. Elamu nihutamine XXX kinnistute piirini oli samuti naabrite vahel kokku lepitud. Kaebuse esitaja tuginemine vastavale argumendile on pahatahtlik, sest hoone nihutamine teostati just kaebuse esitajale vastutulekuna. Selline nihutamine jättis eluhoone põhimahud võimalikult kaugele krundi keskosast, jättes kaebuse esitaja jaoks võimalikult avara vaate. Kui sellist planeeringulahendust mitte aktsepteerida, siis peaks elamu paigutama krundi keskossa, mis kahjustaks kaebuse esitaja vaateid tunduvalt enam. Seega võimaldab kruntide liitmine paremini arvestada ka kaebuse esitaja huve. XX kinnistul asunud puud säilitatakse, mistõttu piirkonna rohelust planeeringulahendus ei kahjusta.
  2. Tallinna Halduskohtu
  3. juuni
  4. a otsusega jäeti kaebused (kohus eristas avalike huvide kaitseks ja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebust) rahuldamata. Kaebuse esitajalt mõisteti M P kasuks välja menetluskulud 920,35 eurot. 1) Detailplaneeringu kehtestamisel ei ole eesmärgiks püstitatud ehitiste materiaalõigusele vastavuse kontrollimine ning ebaseaduslike ehitiste omaniku erahuvi (püstitatud ehitiste säilitamiseks) kaalukuse hindamine. Detailplaneeringu ülesanded on sätestatud

§ 9lg-s 2.

Detailplaneeringuga planeeringuala maakasutus- ja ehitustingimuste määramine sõltub kinnistuomaniku soovidest (mis eeldatavalt on samad ka juhul, kui ehitist ebaseaduslikult püstitatud ei ole), ala hõlmavatest üldisemat liiki planeeringutest, naaberkinnistute detailplaneeringutest ja nende kinnistuomanike põhjendatud huvidest ning looduskaitselistest jm õigusaktides sätestatud nõuetest. Kaebaja viited Riigikohtu lahenditele nr 3-3-1-29-10 ja 3-3-1-79-09 on asjakohatud. Tähtsust ei oma käesolevas vaidluses ka kolmanda isiku seisukoht, et naabrite huve ei ole ebaseadusliku ehitamisega pahatahtlikult kahjustatud; 2) Kaebaja toob subjektiivsete õiguste rikkumisena välja oma vara väärtuse vähenemise merevaate täieliku kadumise ning kinnistule jõudva loomuliku valguse vähenemise tõttu. Kaebaja täpsustas kohtuistungil, et valguse vähenemise väide on seotud vaid õhtupäikese valguse kestuse vähenemisega tulenevalt kolmanda isiku ehitistest (kohtuistungi protokoll tlk 14, II 12

(22)3-10-3293 kd). Seega ei ole vaidluse all küsimus, kas kaebaja eluruumides on tagatud kogu päeva lõikes insolatsiooni (otsese päikesevalguse) piisav kestus. Puudub õigusnorm, mis näeks ette kohustuse tagada detailplaneeringuga naaberkinnistu omanikule (kinnistul või eluruumides) õhtuse päikese valgus. Tegemist on naaberkinnistu omaniku huviga, mille arvessevõtmist saab

§ 4lg 1 p 2 alusel detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel kaaluda.

Vastustaja ei ole jätnud kaebaja vastavat huvi kaalumata ning on selles osas planeeringulahendust põhjendanud. Planeeringust sõltumatud tegurid on kaebaja kinnistu asukoht ja ümbritsev loodus. Kuna kolmanda isiku ehitiste ja mere vahele jääb ca 80 m laiune rannametsa riba (kaebaja kinnistu asub mere poolt vaadates teises reas), mis on oluliselt kõrgem kui kolmanda isiku hooned, siis antud juhul varjab õhtupäikest juba rannamets ning kolmanda isiku planeeringuga ettenähtud hooned võivad omada vaid minimaalset mõju. Kohus viitas kolmanda isiku ja teiste piirkonnas asuvate elamute kõrgusele ja leidis, et planeering lubab ehitusmahtu, mis on piirkonda sobiv. Teiste planeeringuala ehitiste kõrgus (abihoonel kuni 4 m ja suvekojal kuni 3

  1. m)on selline, mis ainuüksi piirdeaia kõrgust (1,8
  2. m)arvestades ei saa avaldada märkimisväärset mõju kaebaja elamu siseruumidesse või krundile jõudvale õhtupäikesele. Abihoone paikneb lisaks ka teises kinnistu servas. Kuni 3 m kõrgune autovarjualune on planeeringuga ettenähtud XX kinnistu nurka ega jää seetõttu kaebaja elamust avaneva vaatekoridori ette. Kaebaja huve arvestav on ehitise kõrguse planeerimine kahetasandilisena, kus elamu ühekorruseline osa jääb kaebaja elamust avaneva vaatekoridori ette. XX kinnistu oli ka varem hoonestatud ning tegemist oli elamumaaga, seega ei saanud kaebaja mõistlikult eeldada, et kolmanda isiku kinnistu jääb hoonestamata. Samuti oli hoonestuse asukoha valik seotud kõrghaljastuse paiknemisega. Kohtuistungil märkis kaebaja esindaja, et elamu oleks võinud nihutada rohkem ida poole ja paigutada XX tee poolsesse serva valdavalt endise XX kinnistu osale (tlk 14, II kd). Kaebaja väited on vastuolulised, kuna väites üldplaneeringuga vastuolu XX maa sihtotstarbe muutmise tõttu elamumaaks, peab kaebaja sobivaks elamu asukohaks endise XX kinnistu osa. Vastustaja esindaja selgituste kohaselt (tlk 14, II
  3. kd)ei oleks kaebaja esindaja poolt märgitud asukohta saanud hoonestust ette näha kõrghaljastuse ja üldmaa sihtotstarbe tõttu. Kohus leiab, et detailplaneeringu tugiplaanist (tlk 222, I
  4. kd)nähtuvalt ei oleks kõrghaljastuse paiknemist, kinnistu suurust ja kuju, teistel ümbritsevatel kinnistutel elamute paigutust, tänava kaitsevööndit jm arvestades võimalik elamule leida kaebaja huve oluliselt rohkem arvestavat asukohta. Kohalik omavalitsus on põhjendatult arvestanud ka sellega, et XX ehitiste projekteerimistingimuste tarbeks koostatud asendiskeemile on kaebuse esitaja andnud oma allkirja märkusi lisamata. Õhtupäikese kättesaadavust ei oleks elamu nihutamine 5 m kaugusele krundi piirist muutnud. Kuigi naaberkinnistu omaniku nõusolek ei ole detailplaneeringu menetluses haldusorganile siduv ning kehtiv õigus ei keela ka nõusoleku tagasivõtmist, kahandab kaebaja selline tegevus õiguste rikkumise väite usutavust. Halduskohus viitas Tallinna Ringkonnakohtu 22.12.2009 otsuses haldusasjas nr 3-08-543 tuvastatud asjaoludele seoses asendiskeemi allkirjastamisega kaebuse esitaja poolt ja märkis, et käesolevas asjas ei ole kaebaja ühtegi täiendavat tõendit esitanud. Kaebuses on vaid paljasõnaline väide, et kokkulepet naabrite vahel ei eksisteerinud ja kaebaja andis oma allkirja teadmata tegelikke asjaolusid ja andmata ühtegi konkreetset nõusolekut. Käesolevas asjas toimunud kohtuistungil selgitas kaebaja esindaja, et teadmata asjaolud olid hoone kõrgus ja maht, samuti ei olnud esitatud joonis mõõtkavas. Kohtu küsimusele, miks kaebaja sellise väidetavalt puudulike andmetega joonise allkirjastas, ei osanud kaebaja esindaja vastata (II kd tl 15). Arvestades kaebaja seletust haldusasjas nr 3-08-543 (mille kohaselt ta lubas ehitada ehituskeeluvööndisse 2 ja 2,5 m kaugusel krundipiirist), ning lähtudes sellest, et asendiskeemil (I 13

(22)3-10-3293 kd tl 218) on hoonete ulatus ja paiknemine arusaadav, ei ole kaebaja käesolevas asjas esitatud väited tõendatud ega usutavad. Asja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks taganenud oma nõusolekust mingite detailplaneeringu menetluses tähtsust omavate asjaolude varjamise või neist kaebajale ebaõige ettekujutuse loomise tõttu. Kuigi asendiskeemil puudub märge hoone kõrguse osas, on kolmas isik põhjendatult viidanud kaebaja esindaja seisukohale detailplaneeringu menetluses, milles on peetud elamu kõrgust aktsepteeritavaks. Seega ei ole põhjendatud kaebaja väide, et tema huvi oleks hoone kõrguse osas eiratud. Kolmanda isiku ja kaebaja elamu vahekaugus on 13 m ja puudub vaidlus, et see vastab tuleohutuskuja nõudele. Samuti järgib hoonete paigutus teiste naaberkinnistul asuvate hoonete suhtes (vahekauguseid arvestades) piirkonna hoonestuslaadi. Kaebaja seisukoht, et elamu ehitusõiguse saanuks määrata väiksemas mahus (ilma kaebaja elamust mere suunas avanevat vaadet takistava osata) ning võinuks mitte lubada abihoonet ja muid ehitisi, ei ole kooskõlas

§ 4

lg 2 p-st 2 tuleneva nõudega tagada kõigi huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine. Kaebaja soovitud lahendus olnuks kaebaja huvi põhjendamatu eelistamine kolmanda isiku õiguspärasele soovile hoonestada kinnistu lähipiirkonna hoonestustingimusi ja arhitektuurseid lahendusi ning kehtivaid planeeringuid arvesse võttes. Krundi täisehituse protsendi (21,5%) osas on kaevatav detailplaneering võrreldav naaberkinnistute detailplaneeringuga (15-20%). Põhjendatud ei ole kaebaja väide, et kinnistute liitmine ei olnud lubatav, sest varasem XX kinnistut hõlmanud detailplaneering nägi ette võimaluse kinnistute liitmiseks. Hoonestustiheduse osas vastab kolmanda isiku krundi hoonestustihedus (0,3) piirkonna hoonestustihedusele (0,3-0,4). Vastustaja on põhjendanud naaberkinnistutest pisut suurema täisehituse protsendi lubamist sellega, et tegemist ei ole ühe suure hoonega, mistõttu ei jäta hoonestus liigselt täisehitatuse muljet, ning kolmanda isiku elamu on madalam kui teised piirkonnas asuvad elamud. Samad põhjendused on esitatud ka detailplaneeringus hoonete pindalade määramise kohta, sh on pindala määratud selliselt, et elamut ei saaks enam laiendada. Vastustaja on leidnud, et loomulikule valgusele selline ehitusmaht ebaproportsionaalset mõju tekitada ei saa ning hoonete paigutus ja elamu põhimahu kõrgus tagavad kaebajale ka vaate rannametsale. Kohtul ei ole alust pidada haldusorgani planeerimisdiskretsioonil põhinevaid hinnanguid meelevaldseks. Kaebaja on vaidlustanud ka vihmaveetorustiku kinnitamiseks jäetud müüriosa (40 cm laiune, ühekordse hooneosa kõrgune) säilitamise. Planeeringu jooniselt (I kd tl 223) nähtuvalt ei saa sellel olla kaebaja väidetavatele huvidele ebaproportsionaalset mõju. Asjaolu, millisel eesmärgil abihoonet kasutatakse ei oma käesolevas vaidluses tähtsust. Kaebaja väide loomuliku valguse (õhtupäikese) vähenemisega subjektiivsete õiguste rikkumisest või kaebaja vastava huvi arvestamata jätmisest on seega põhjendamatu. Nähtuvalt kohtule esitatud fotodest (I kd tl 36), on kaebajale säilinud vaade rannametsale, mistõttu tema väide vaatekoridori kadumisest ei ole õige. Kaebajale on säilinud merevaade tema elamu teiselt korruselt, mida ei mõjuta üldse planeeringukohased abihoone ja rajatised. Samuti nagu õhtupäikese kestuse vähenemist, tuli ka merevaate kadumist detailplaneeringu menetluses käsitleda kaebaja huvina, mille tagamist subjektiivse õigusena konkreetne õigusnorm ega kehtiv planeering kaebajale ette ei näe. Merevaadet mõjutab samuti lisaks kolmanda isiku kinnistu planeeringukohasele hoonestusele 80 m laiune rannamets ning rannareljeef ja kaebaja kinnistu paiknemine mere poolt teises reas. Vastustaja on kaebaja väidetavat (mere)vaate kadumist haldusmenetluses käsitlenud ja eeltoodud asjaolud välja toonud. Detailplaneeringuga lubatud ja käesoleval ajal väljaehitamata suvekoda ja autovarjualune ei saa täien14

(22)3-10-3293 davalt piirata kaebuse esitaja merevaadet. Suvekoda jääb kaebaja elamust piisavalt kaugele ja on oma lubatava kõrguse (kuni 3 m) poolest madalam abihoonest, olles samas krundi piiril asuvast piirdeaiast vaid 1,2 m kõrgem. Kaebaja elamu teiselt korruselt läbi rannametsa avanevat merevaadet ei saa suvekoda seega üldse piirata. Kuna suvekoda jääb lisaks ka krundi nurka, siis kinnistult avanevat vaadet rannametsale rajatav madal suvekoda, arvestades ka ülejäänud hoonestusmahtu, ebaproportsionaalselt ei piira. XX kinnistu nurka jääv kuni 3 m kõrgune autovarjualune merevaadet kaebaja elamust ei mõjuta üldse ning mõju kinnistult avanevale rannametsale ei ole ebaproportsionaalselt piirav. Seega on kaebaja kui naaberkinnistu omaniku huve planeeringumenetluses mõistlikult arvesse võetud. Kaebaja esindaja ei osanud kohtuistungil selgitada, milline oleks kaebaja huve rohkem arvestav ning samas ka kolmandale isikule võrdset ehitusõigust tagav lahendus. AS Pindi Kinnisvara arvamus ei tõenda kaebaja huvide arvestamata jätmist planeerimismenetluses, vaid asjaolu, et naaberkinnistu hoonestamisel võib olla mõju kaebaja kinnistu väärtusele. Kohus nõustub teiste menetlusosalistega, et kaebaja pidi arvestama võimalusega, et tema kinnistu ja mere vahel paiknev krunt hoonestatakse. E. Ea pidi olema detailplaneeringu menetlusest teadlik alates vähemalt 16.11.2006, millal ta andis allkirja XX katastriüksuse plaanile. Tema väide, et ebaseaduslik ehitamine leidis aset seetõttu, et kaasamine planeerimismenetlusse toimus liiga hilja, on asjakohatu, kuna ebaseaduslik ehitamine ei oma tähtsust käesolevas detailplaneeringu kehtestamise üle toimuvas vaidluses. Kaebaja õigusi (ärakuulamine, selgituste saamine) haldusmenetluses rikutud ei ole. Kuna kaebaja subjektiivseid õigusi rikutud ei ole, tuleb subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebus jätta rahuldamata; 3) Kaebaja väidab, et avaliku huvi arvesse võtmine ei ole olukorras, kus ehitised on enne detailplaneeringu kehtestamist ebaseaduslikult valmis ehitatud, tagatud. Samuti riivab detailplaneeringuga ebaseaduslike ehitiste seadustamine ühiskonnaliikmete õiglustunnet.

§ 1

lg 2 kohaselt on planeerimisseaduse eesmärk tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks.

§ 4

lg 2 p 2 kohaselt peab kohalik omavalitsus tagama planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Seega tuli haldusorganil detailplaneeringu kehtestamisel arvestada avalikku huvi täpselt samamoodi, kui seda tulnuks teha olukorras, kus planeeritaval maa-alal oleks ebaseaduslikult ehitatud ehitised puudunud. Vastustaja vastupidist väitnud ei ole. Kaebaja on viidanud, et kehtestatud detailplaneering on vastuolus Pirita linnaosa üldplaneeringuga, milles seatakse eesmärgiks planeerimisel tagada piisav roheala. Õige on vastustaja seisukoht, et üldplaneering ei keela kinnistu sihtotstarbe muutmist ega reguleeri haljasala määramist krundi täpsusega (vt üldplaneeringu lisa 2). Puudub vaidlus, XX kinnistut hõlmanud XX ja XX detailplaneering nägi ette võimaluse, et sotsiaalmaa sihtotstarbega krunt XX võidakse liita naaberkrundiga. Kohalik omavalitsus on planeerimisdiskretsiooni teostades leidnud, et krundi sihtotstarbe muutmine haljasala kättesaadavust piirkonnas ei vähenda, kuna piisav roheala on tagatud XX kinnistul, vaidlustatud detailplaneering ei näe ette ühegi puu likvideerimist. Kaebaja ei ole põhjendanud, miks vastustaja seisukohtu ei ole õige. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-29-10 (p 19) märkinud, et detailplaneeringu alal asuva ühe kinnistu piiresse jääva haljasala suurust antud asjas ei saanud kaitsta avaliku õigushüvena. 15

(22)3-10-3293 Kaebaja ei ole veenvalt põhjendanud, et käesolevas asjas oleks XX krundi eraldi kinnistuna ja sotsiaalmaana säilitamine vajalik avaliku õigushüve tagamiseks. Kohus ei saa tühistada õiguspäraselt kehtestatud detailplaneeringut põhjendusel, et mõnele asjaolusid mitteteadvale ja õigusteadmisteta ühiskonnaliikmele võib selline seadustamine tunduda õiglustunnet riivav. Kõik vaidlustatud planeeringuala naabrid kooskõlastasid planeeringu ning keegi peale kaebuse esitaja ei ole avalike huvide kaitseks kohtusse pöördunud. Ebaseadusliku ehitustegevuse peatamiseks tuleb haldusorganil efektiivselt kasutada muid õigusaktides ettenähtud meetmeid. Detailplaneeringu kehtestamata jätmist või taotleja huvidele õigusvastaselt väiksema kaalu omistamist ei saa kehtiva õiguse kohaselt kasutada sanktsioonina õigusliku aluseta ehitamise eest. Kinnistuomanikul on õigus taotleda oma kinnistule ehitusõiguse määramist kooskõlas kehtiva õigusega. Seega on ka avalikes huvides esitatud kaebus põhjendamatu. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
  1. E Ea apellatsioonkaebuses taotletakse halduskohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega kaebus rahuldatakse. Põhjendused: 1) Kohtu seisukoht, et vaidlustatud detailplaneering kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi seoses merevaate ja loomuliku valguse vähenemisega ei riku, on vastuolus kohtu enda märgituga, et AS Pindi Kinnisvara arvamusest tulenevalt võib naaberkinnistu hoonestamine mõjutada kinnistu turuväärtust. Olukorras, kus kohus nendib kinnistu väärtuse vähenemist, on tuvastatud ka objektiivsed asjaolud, mis on kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumise aluseks; 2) Detailplaneering piirab ebaproportsionaalselt apellandi kinnistule jõudvat loomulikku valgust õhtusel ajal. Apellant nõustub kohtuga, et päikesevalgust mõjutavad ka muud tegurid peale planeeringulahenduse, nt rannametsa olemasolu. Kaebaja ei ole aga oma õiguste rikkumist põhjendanud ainuüksi asjaoluga, et otsene päikesevalgus ei paista kaebaja kinnistule, vaid leidnud, et olemasolevad hooned varjavad olulises osas XX kinnistult vaate mere suunas ning piiravad kinnistule pääsevat valgust (kaebuse p 3.4, 3.8). Hoonete niivõrd lähestikku ehitamisega on varjatud üleüldine päikesest tulenev valgus. Apellant kordab väiteid XX kinnistul paikneva eluhoone, ühekorruselise hoone ja kavandatava kuni 3 m kõrguse suvekoja poolt vaate varjamisest mere suunas. Apellant märgib, et vastupidiselt kohtu seisukohale ei ole apellant kunagi väitnud, et ehitis ei kaotab merevaate, vaid leidnud, et vaidluslause ehitisega kaob XX kinnistult igasugune vaade mere suunal (kaebuse p 3.4, 3.5, 3.8, 3.11, 6.3). 3) Detailplaneering rikub apellandi õigusi ebaproportsionaalselt ka ehitise kõrguse, mahu ning paiknemisega. Apellant märgib, et ükski Tallinna Linnavolikogu
  2. jaanuari
  3. a otsusega nr 3 kehtestatud XX ja XX detailplaneeringu alasse jäävast kinnistust ei oma sellises mahus ehitusõigust nagu on vaidlustatud detailplaneeringuga ette nähtud. Et vastustaja on varasemalt ehitamise keelanud, näitab, et vastustaja on ka ise kahelnud, kas kolmanda isiku ehitised sobivad vaidlusalusesse piirkonda. Kuigi kohtu ja vastustaja väitel on planeeringuga kavandatavad hoonete mahud piirkonda igati sobilikud, ei ole vastustaja arvestanud kaebuse esitaja vastuväidetega, et need hooned asuvad peamiselt praeguse XX kinnistul ja varjavad täielikult XX kinnistult vaate mere suunas ning on seoses eeltooduga põhjustanud kaebuse esitajale kahju. Ehitisi oleks saanud ehitada laiuselt väiksemana või nihutada ehitist XX suunal, mis võimalusi ei ole vastustaja kaalunud. Kohus on vääralt leidnud, et hoonestusala määramisel on lahtutud varem krundil asunud ehitiste asukohast. Abihooneks on tõepoolest maaratud krundil va16
(22)3-10-3293 rem elamuna kasutusel olnud hoone, üksikelamu asukohaks on aga määratud krundi idakülg, kus varem paiknesid vastu krundi piiri kõigest kuur, kelder, laut ja kasvuhoone, mis piirasid kaebuse esitaja õigusi tunduvalt vähem. Apellant ei ole kunagi eeldanud, et XX jääb hoonestamata, samas oli apellandil põhjendatud ootus huvide kaalumiseks ja hoonete asukoha osas. Detailplaneeringu kehtestamisel tagantjärele selliselt, et ebaseaduslikud ehitised seadustatakse taies ulatuses ning antakse ehitusõigus veel teistelegi ehitistele, ei saa olla tegemist erinevate huvide reaalse kaalumisega, vaid pigem formaalse etteotsustatud tulemuse vormistamisega. Asendiskeemile, millele apellant andis allkirja, ei nähtunud hoonete kõrgus ja maht, samuti ei olnud joonis mõõtkavas. Apellant on 11.11.2008 kohtuistungil haldusasjas nr 3-08-543 märkinud, et apellandi ja kolmanda isiku vahel oli suuline kokkulepe, millega ta andis loa ehitada ehituskeeluvööndisse, samas märkis apellant, et „maja ette ei tohtinud ehitada; juttu olu, et sinna ette tuleb bassein.“ Eriteadmisteta isik ei pea koheselt aru saama asendiskeemi paiknevusest reaalsel kinnisasjal ning sellest tulenevatest tagajärgedest, sh õiguste võimalikust rikkumisest. Riigikohus on otsuse nr 3-3-1-56-02 p-s 10 leidnud, et ehitusloa andmise tagajärgedest ei ole kellelgi võimalik aru saada ilma ehitusprojektiga tutvumata; 4) Apellant jääb seisukoha juurde, et ta kaasati vastustaja poolt detailplaneeringu menetlusse alles
  1. a septembris, mil talle saadeti
  2. septembri
  3. a kirjaga nr 1/2-1/2402 tutvumiseks ja arvamuse avaldamiseks detailplaneeringu joonis. Apellant selgitab, et allkirja asendiskeemile andis ta tutvumise kohta, kokkuleppe sisu asendiplaanilt aga ei nähtu, mistõttu ei saa viidatud nõusolekut tõlgendada detailplaneeringuga tutvumisena või sellele nõusoleku andmisena. Vastustaja ei ole kunagi teavitanud apellanti planeeringumenetlusest. Kui kaebuse esitajal oleks olnud võimalik planeeringu kohta õigeaegselt, st enne ehitamise alustamist, oma arvamust avaldada, ei oleks detailplaneeringut praegusel kujul kehtestatud ning kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt rikutud. Samuti jääb apellant seisukohale, et tema huve vähem riivavate lahenduste kaalumata jätmine oli kaalutlusviga. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et vaidlusaluse hoone ehitamine ilma kaebaja elamust mere suunas avanevat vaadet takistava osata muude seda vaadet piiravate ehitiste mittelubamine oleks kaebaja huvi põhjendamatu eelistamine. Oluline on, et omavoliliselt ehitanud isikut ei kaitse usalduse arvestamise kohustus ega õiguspärase ootuse printsiip. Detailplaneeringu vastuvõtmisel, milles seadustatakse juba valmis ehitatud hooned, on vastustaja on arvestanud kolmanda isiku usalduse kaitset juba valmis ehitatud ehitiste suhtes; 5) Detailplaneering ei ole kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringus sätestatud põhimõttega üldkasutatava maa osas ja vaidlustatud otsus ei ole selles osas piisavalt põhjendatud; 6) Vaidlustatud haldusakt rikub avalikke huve; puudub ülekaalukas ja õiguspärane erahuvi ebaseaduslikult ehitatud ehitiste seadustamiseks. Apellant ei nõustu kohtuga, et detailplaneeringu kehtestamisel ei ole eesmärgiks püstitatud ehitiste materiaalõigusele vastavuse kontrollimine ning ebaseaduslike ehitiste omaniku erahuvi kaalukuse hindamine. Detailplaneeringuga ebaseaduslikult ehitatud ehitiste seadustamisel tuleb hinnata, kas esineb ülekaalukas ja õiguspärane erahuvi (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-29-10, p 27). Ebaseadusliku ehitustegevuse seadustamine riivab ühiskonnaliikmete õiglustunnet ja sellele probleemile ei saa läheneda üksnes ühe isiku subjektiivsete õiguste kaitse kaudu. Riigikohus on leidnud, et ühiskonna õiglustunne on väärtused, millega võib õigustada põhiõiguste piiramist (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas nr 3-1-3-10-02). Asjakohane ei ole kohtu seisukoht, et kõigist naabritest ainuuksi apellant on vaidlustanud detailplaneeringu avalike huvide kaitseks. Teistel naabritel puudub kolmanda isiku kinnistuga ühine piir, samuti ei pruugi teiste naabrite huve planeering kahjustada. Ka Riigikontroll on 21.11.2007 aruandes Riigikogule „Ehitustegevus ranna- ja kaldaalal“ leidnud, et omavolilise ehitise seadustamise ainsaks põhjenduseks ei saa lugeda, et ehitis 17
(22)3-10-3293 on juba olemas, loa andja peab hindama, kas ehitis on sobiv, vastab avalikele huvidele ning selle seadustamine on vajalik; 7) Kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmine kaebuse esitajalt ei ole kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega. Menetluskulude põhjendatuse hindamisel on jäetud kõrvale kolmanda isiku ebaseaduslik tegevus ja kaebuse esitaja huvid.
  1. Tallinna Linnavolikogu palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja jääb varem kohtule esitatud seisukohtade juurde.
  2. M P palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolmas isik jääb varem esitatud seisukohtade juurde, mille kõrval vastusena apellatsioonkaebuse väidetele võib välja tuua järgmist: 1) Halduskohtu viitest sellele, et naaberkinnistule ehitamine võib omada mõju kinnistu turuväärtusele, ei järeldu, et selle kinnistu omanike subjektiivseid õigusi rikutakse. Et tiheasustuses ehitustegevus omab mingit mõju ka kinnistute väärtusele, on tavapärane ning seda peab kinnistu omanik taluma; 2) Halduskohus leidis õigesti, et puudub õigusnorm, mis näeks ette kohustuse tagada naaberkinnistu omanikule õhtuse päikese valgus. Kinnistu omanikul pole samuti õigust nõuda näiteks vaadet päikseloojangule horisondil. Ainuüksi kaalutlusotsusega mittenõustumine ei anna alust seda õigusvastaseks pidada. Et apellandi krunt asub XX kinnistust idas, võivad kinnistul asuvad hooned omada apellandi krundile ulatuvale päiksevalgusele minimaalset mõju ainult õhtutundidel, kuid siis varjab päikest juba mereäärne rannamännik ja ranna reljeef. Seega on detailplaneeringus ettenähtud hoonestuse mõju apellandi jaoks faktiliselt minimaalne; 3) Apellandi väite kohta, et detailplaneeringus oleks saanud ehitist kavandada laiuselt väiksemana või nihutada ehitist veelgi XX suunal, viitab kolmas isik vastustaja põhjendustele varasema hoonestuse paiknemise järgimise, abihoone kõrguse vähendamise, suurema hoonestuse krundi keskele paigutamise negatiivsele mõjule apellandi huvidele, kõrghaljastuse säilitamise ja elamu ja abihoone lahenduse osas. Kolmas isik viitab detailplaneeringu seletuskirjas ja vaidlustatud otsuse põhjendustes esitatud naaberkinnistute hoonete kõrguste ja piirkonna hoonestustiheduse analüüsile. Hoonestuse osaline nihutamine XX osale jättis XX kinnistule suurema avaruse, tagades sellega apellandile muuhulgas parema vaate mere suunas; 4) Halduskohtu istungil ei esitanud apellandi esindaja vastuväiteid kolmanda isiku taotlusele menetluskulu väljamõistmiseks. Väljamõistetud summa pole ebamõistlikult suur. Õigusabikulu väljamõistmine ei ole takistanud apellandil kohtusse pöördumist ega sundinud teda menetlusabi taotlema. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 11.

§ 26

sätestab kaks erinevat alust planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks, andes selle õiguse isikule, kes leiab, et: 1) otsus on vastuolus seaduse vm õigusaktiga või 2) otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Apellatsioonkaebusest võib järeldada, et planeeringu vaidlustamise esimese alusega haakuvad väited, et avaliku huvi asemel lähtuti eesmärgist kolmanda isiku kinnistul paiknevate ehitusloata püstitatud ehitised seadustada ning kehtestatud detailplaneering on vastuolus linnaosa üldplaneeringuga. Planeeringu vaidlustamise teise alusega haakuvad apellandi väited kaalut18

(22)3-10-3293 lusvigadest, mis seisnevad ehitiste kõrguse ja paiknemise osas kaebuse esitaja huve vähem riivavate variantide kaalumata jätmises ja apellandi õigeaegses kaasamata jätmises planeeringumenetlusse.
  1. Vaidlustatud planeerimisotsus on kaalutlusotsus, mille kohtulik kontroll on piiratud. Kohus ei hinda ümber kaalutlusotsuse poliitilist otstarbekust, vaid kontrollib üksnes seda, ega kaalutlusotsuse tegemisel ei esinenud menetlus- ja vormivigu, mis võisid mõjutada sisulist otsustamist, kas diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb seaduslikule alusele, ega ei ole väljutud diskretsiooni piiridest ning ega ei ole tehtud muud sisulist diskretsiooniviga (vt Riigikohtu 14.10.2003 otsus nr 3-3-1-54-03, p 38, kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 19 lg 6).
  2. Kaalutlusviga seisneb apellandi meelest esmalt selles, nagu oleks vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamisel omistatud määrav tähtsus eesmärgile seadustada kolmanda isiku kinnistul olevad ehitusloata püstitatud ehitised.

§ 1

lg 2 kohaselt on selle seaduse eesmärk on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt on ruumiline planeerimine selle seaduse tähenduses „demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi.“ Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et detailplaneeringuga planeeringuala maakasutus- ja ehitustingimuste määramine sõltub kinnistuomaniku soovidest, ala hõlmavatest üldisemat liiki planeeringutest, naaberkinnistute detailplaneeringutest ja nende kinnistuomanike põhjendatud huvidest ning looduskaitselistest jm õigusaktides sätestatud nõuetest. Ainuüksi see, et planeeringualal asub ehitusloata püstitatud ehitis ning planeeringumenetluse tulemusel määratav kinnistu ehitusõigus on selle faktilise olukorraga kooskõlas, ei näita, et planeeringu kehtestamisel on määrav olnud kinnistuomaniku erahuvi ebaseaduslikult püstitatud ehitised seadustada. Kui

§ 1

lg-te 2 ja 3 seisukohalt ei ole sellise ehitusõiguse andmisele olulisi vastuväiteid, ei ole kinnistuomaniku huvi arvestamine kaalutlusviga. Apellandi viidatud Riigikohtu 24.05.2010 otsuses nr 3-3-1-29-10 (p 27) on tõepoolest põhimõtteliselt nõustutud alama astme kohtute seisukohaga, et lubamatu on seadustada üldplaneeringu muutmise kaudu varasemat ebaseaduslikku ehitamist. Riigikohus viitas sealjuures enda väljakujunenud seisukohale, et detailplaneeringu kaudu üldplaneeringu muutmine peaks olema erandlik võimalus, mis tagab paindlikuma reageerimisvõimaluse muutuvatele oludele ja vajadustele (

  1. jaanuari
  2. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-87-08,
  3. aprilli
  4. a otsus haldusasjas nr 3-3-1-12-07). Käesoleval juhul ei ole tegemist üldplaneeringu muutmisega, millega oleks seadustatud senine üldplaneeringuga vastuolus olev ebaseaduslik ehitustegevus. Seetõttu ei ole tegemist olukorraga, kus ehitamise poolt peaks kõnelema selline eriti kaalukas hoonestaja huvi, mis kaaluks üles vastanduvad huvid, millest üldplaneeringu kehtestamisel lähtuti. Halduskohus leidis, et vastustajal tuli detailplaneeringu kehtestamisel arvestada avalikku huvi täpselt samamoodi, kui seda tulnuks teha olukorras, kus planeeritaval maa-alal oleks ebaseaduslikult ehitatud ehitised puudunud ning vastustaja vastupidist väitnud ei ole (vt otsuse refereeringu alap 3). Sisuliselt leidis halduskohus sellega, et avaliku huvi arvestamist ei ole mõjutanud planeeringualal ehitusloata püstitatud ehitiste olemasolu. Ringkonnakohus nõustub sel19

(22)3-10-3293 lega. Seda järeldust kinnitab mh planeeringu kehtestamise otsuses viidatud seletuskirjas toodud planeeringuala ehitusõiguse võrdlev analüüs naaberkinnistute ehitusõigusega.
  1. Vaidlustatud detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.1.1 on märgitud, et Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt on piirkonna juhtfunktsiooniks väikeelamute ala, krundi täisehituse protsendiga kuni 25, hoonete kõrgusega kuni 9 m, täiskorruste arvuga kuni 2, ja leitud, et detailplaneering vastab sellele üldplaneeringule. Vastuseks apellandi seisukohale, et detailplaneering on vastuolus Pirita linnaosa üldplaneeringuga, milles seatakse eesmärgiks tagada piisav roheala, on vastustaja detailplaneeringu kehtestamise otsuses (vt käesoleva otsuse p 3 alap 2d) osundanud sellele, et üldplaneering sisaldab planeerimisalaseid põhiseisukohti ja põhijoonisena maakasutusplaani, mis on üldplaneeringule kohase üldistusastmega ja ei ulatu detailsuselt üksiku krundi tasandile, kehtivas XX ja XX detailplaneeringu on viidatud võimalusele liita XX kinnistu sihtotstarbega üldmaa XX kinnistuga (sihtotstarbega elamumaa) ja XX krundi sihtotstarbe muutmine haljasala kättesaadavust piirkonnas ei vähenda, kuna piisav roheala on tagatud XX kinnistul. Halduskohus on lisaks rõhutanud, et vaidlustatud detailplaneering ei näe ette ühegi puu likvideerimist. Ringkonnakohus nõustub nende seisukohtadega. Seega ei ole vaidlustatud detailplaneering vastuolus linnaosa üldplaneeringuga.
  2. Seetõttu ei ole põhjust rahuldada apellandi nn populaarkaebusena esitatud kaebust vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse peale.
  3. Apellandi viidatud vastuolu halduskohtu seisukohtades ei ole. Apellant ei erista subjektiivsete õiguste rikkumist nende riivest. Et vaidlustatud detailplaneering mõjutab apellandi kinnistu turuväärtust, näitab tema puutumust vaidlustatud detailplaneeringuga ja annab talle selle suhtes kaebeõiguse tema subjektiivsete õiguste kaitseks, kuid ei tähenda detailplaneeringu õigusvastasust ja seeläbi apellandi subjektiivsete õiguste rikkumist. Õige on halduskohtu seisukoht, et kuna apellant peab arvestama võimalusega, et naaberkrunt XX hoonestatakse, ei ole määravat tähtsust asjaolul, et hoonestamise tõttu võib apellandi kinnistu turuväärtus väheneda. Põhjendatud ei ole apellandi seisukoht, et planeeringumenetluses ei ole välja selgitatud ja kaalutud apellandi huve vähem riivavaid lahendusi hoonete kõrguse ja paiknemise osas. Planeeringu kehtestamise otsuses viidatud seletuskirjas on apellandi sellekohaseid vastuväiteid hinnatud (vt käesoleva otsuse p 3 alap-d 2a ja 2c). Halduskohtu otsuses (vt käesoleva otsuse p 7 alap 2) on toodud põhjendused, miks kohus leidis, et kaebaja kui naaberkinnistu omaniku huve on planeeringumenetluses mõistlikult arvesse võetud. Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega ega pea neid vajalikuks korrata. Põhimõtteliselt õige on halduskohtu seisukoht, et kaebaja väidete kohaselt elamu ehitusõiguse väiksemas mahus määramine ei oleks olnud kooskõlas

§ 4lg 2 p-ga 2.

Kolmanda isiku huvi oma elamumaa sihtotstarbega kinnistut hoonestada ulatuses, mis vastab lähipiirkonna hoonestustingimustele, arhitektuursetele lahendustele ning kehtivatele planeeringutele, on sama kaalukas kui kaebuse esitaja vastav huvi oma kinnistu suhtes. Seetõttu ei saa kolmanda isiku ehitusõiguse määramisel lähtuda nõudest, et ehitiste visuaalne mõju kaebuse esitaja kinnistul peab olema võimalikult väike. 16.

§ 16

lg 4 p-st 2 tuleneb kohaliku omavalitsuse kohustus kaasata planeeritava maaala naaberkinnisasja omanik detailplaneeringu koostamisse ja teatada sellest talle esimesel võimalusel. 20

(22)3-10-3293 Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse
  1. novembri
  2. a korraldusega nr 2171k. Puuduvad andmed selle kohta, et kohalik omavalitsus oleks kaebuse esitajale teatanud detailplaneeringu algatamisest enne, kui Tallinna Linnaplaneerimise Amet saatis kaebuse esitajale
  3. septembri
  4. a kirjaga nr 1/2-1/2420 tutvumiseks detailplaneeringu põhijoonise ning teatas võimalusest tutvuda detailplaneeringu materjalidega. Selle põhjal võib nõustuda, et kohalik omavalitsus rikkus

§ 16

lg 4 p-st 2 tulenevat nõuet teavitada kaebuse esitajat planeeringu koostamisest esimesel võimalusel. See, et kaebuse esitajale on kolmanda isiku poolt projekteerimistingimuste taotlemise menetluses tutvustatud kohalikule omavalitsusele esitatavat asendiskeemi (I kd tl 218), ei ole samastav kohaliku omavalitsuse poolt kaebuse esitaja teavitamisega detailplaneeringumenetlusest. Samas ei ole viidatud menetluslik rikkumine siiski mõjutanud asja otsustamise tulemust. Kaebuse esitaja kaasati planeeringu koostamise menetlusse. Planeeringu koostamise etapp lõppes siis, kui Tallinna Linnavalitsuse 11.11.2009 korraldusega nr 1865-k (I kd tl 161) võeti detailplaneering vastu. Kaebuse esitaja sai oma seisukohad esitada Advokaadibüroo Glikman & Parnerid

  1. oktoobri ja
  2. detsembri
  3. a kirjadega. Seetõttu oli kaebuse esitajale tagatud võimalus esitada oma ettepanekuid ja vastuväiteid juba detailplaneeringu koostamise faasis.
  4. Seega ei ole vaidlustatud otsusega rikutud kaebuse esitaja õigusi.
  5. Vaidlust ei ole selles, et halduskohtu poolt kaebuse esitajalt välja mõistetud kolmanda isiku menetluskulude kandmine seoses antud haldusasjaga on tõendatud. Ringkonnakohtu hinnangul oli nende menetluskulude väljamõistmine kooskõlas ka kuni
  6. detsembrini 2011 kehtinud HKMS § 92 lg-ga 10, sest ei olnud kaebuse esitaja suhtes ebaõiglane või ebamõistlik. Apellandi väited, et menetluskulude põhjendatuse hindamisel on jäetud kõrvale kolmanda isiku ebaseaduslik tegevus ja kaebuse esitaja huvid, on arusaamatud.
  7. Eeltoodud põhjendustel puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja halduskohtu apelleeritud otsuse tühistamiseks.
  8. Kuna ringkonnakohus ei tee otsust apellandi kasuks, puudub kehtiva HKMS § 108 lg-st 1 tulenevalt alus rahuldada kaebuse esitaja taotlust mõista vastustajalt välja kaebuse esitaja apellatsiooniastme menetluskulud, mis seisnevad riigilõivus apellatsioonkaebuselt 15,97 eurot ja esindajatasus 2 666,4 eurot.
  9. HKMS § 108 lg-st 8 tulenevalt on kolmandal isikul apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämise tõttu õigus taotleda enda apellatsiooniastme menetluskulude väljamõistmist kaebuse esitajalt. Kolmas isik on esitanud taotluse menetluskulude väljamõistmiseks summas 633,60 eurot. Menetluskulude nimekirja ja lisatud kuludokumentide kohaselt seisnevad need kulud tasus esindaja õigusabi eest apellatsiooniastmes ning need kulud on kolmanda isiku poolt tasutud. Taotlus kuulub rahuldamisele.
  10. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. 21

(22)3-10-3293 Lauri Madise Kaire Pikamäe Silvia Truman 22
(22)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.