KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tallinna Halduskohus Kohus Kristina Maimann Kohtunik 27.06.2011, Tallinn Otsuse tegemise aeg ja koht 3-10-3293 Haldusasja number Haldusasi E. E. kaebus Tallinna Linnav

§ 26lg 1 p 6).

2. Jätta subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebus rahuldamata. (

§ 26lg 1 p 6).

3. Jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda. (

§ 92lg 1).

4. Mõista kaebajalt välja M. P. kasuks menetluskulu summas 920,35 eurot. (

§ 92lg 1 ja 7) Edasikaebamise kord 5.

Sekretäril saata käesolev kohtuotsus menetlusosalistele. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 27.07.2011 (

§ 31lg 1 ja 4).

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada 1 kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil (

§ 32lg 5).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kaebuse esitajale kuulub Tallinnas Pirita linnaosas XXX asuv kinnistu.
2. Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 otsusega nr 3 kehtestati Pirita linnaosas XXX ja XXX ning XXX kinnistute detailplaneering, millega kavandati planeeritavale alale 5 elamumaa krunti, 2 tootmismaa krunti, 4 sotsiaalmaa krunti ja 1 transpordimaa krunt. Nimetatud detailplaneering hõlmas muuhulgas kinnistuid XXX ja XXX.
3. Tallinna Linnavalitsuse 14.11.2005 korraldusega nr 2171-k algatati kolmandale isikule kuuluvate kinnistute XXX ja XXX detailplaneering kinnistute liitmiseks ja ehitusõiguse määramiseks.
4. 24.05.2010 andis vaidlusalusele detailplaneeringule heakskiidu maavanem.
5. Vaidlustatud detailplaneering (XXX ja XXX) kehtestati Tallinna Linnavolikogu 02.12.2010 otsusega nr
7. 17.12.2010 esitas kaebaja tühistamiskaebuse halduskohtule. Kohus kohaldas kaebaja taotluse alusel esialgset õiguskaitset ja peatas kaevatava haldusakti kehtivuse. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
8. Kaebaja taotleb kaevatava haldusakti tühistamist ja menetluskulude väljamõistmist vastustajalt. 7.
9. Avalikes huvides esitatud kaebuses kaebaja leiab, et planeeringuga soodustatakse ebaseaduslikku ehitustegevust, mistõttu see riivab avalikke huve. Planeeringu menetlemisel rikuti haldusmenetluse seadust (HMS) ja planeerimisseadust (PlanS). Kuna ehitustegevust alustati enne detailplaneeringu kehtestamist ja jätkati ka ehituskeelu kehtivuse ajal, siis ei ole tagatud avalike huvide arvessevõtmine planeerimisel ja ehitamisel, mis on PlanS § 1 lg 2 eesmärk. Ebaõiglaselt on sellises olukorras lähtutud kolmanda isiku huvidest. Ebaseadusliku ehitaja huvid ei saa olla kaalukamad kui avaliku huvina seaduslikkuse tagamine. Selline detailplaneeringuga ebaseaduslike ehitiste seadustamine riivab ühiskonnaliikmete õiglustunnet. Lähtudes Riigikohtu lahendist nr 3-3-1-29-10 jt, tuleks asuda seisukohale, et ka detailplaneeringuga tohiks ebaseaduslikku ehitist seadustada vaid ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral. Praegusel juhul selline huvi puudub. 7.
10. Planeering rikub kaebaja subjektiivseid õigusi, sh õigust heale haldusele, võrdsele kohtlemisele ning piirab ebaproportsionaalselt omandiõigust. Vastustaja on detailplaneeringu kehtestamisel lähtunud ebaseaduslikult ehitatud ehitiste näilisest sobivusest piirkonda. Ebaseaduslikud ehitised mõjutavad kaebaja elukeskkonda ja kinnistu turuväärtust, kuna kaob vaade mere suunas ning väheneb loomulik valgus. 2 Detailplaneeringu ala piirneb kolmest küljest alaga, mille suhtes kehtib detailplaneering, mis ei näe ette sellises mahus ehitusõigust nagu kolmanda isiku kinnistu detailplaneering. Sellega rikutakse võrdse kohtlemise ja proportsionaalsuse põhimõtet. Vastuväite, et hoonestamine toimub ebamõistlikult suures ulatuses (elamu 355 m² ja abihoone 120 m²) esitas kaebaja juba planeeringumenetluses. Hooned asuvad peamiselt XXX kinnistul ja varjavad täielikult kaebaja kinnistult vaate mere suunas, uute hoonete valmimine välistaks selle täielikult. Vastustaja ei ole analüüsinud negatiivseid mõjusid kaebaja kinnistule, vaid on õigustanud olemasolevate hoonete näilist sobivust piirkonda. Isikul peab olema võimalus ette näha, milliseks kujuneb tema kodu ümbrus. Vaade kinnistult mõjutab oluliselt kinnistu väärtust. Kaebaja vastuväited on olulises osas jäetud arvestamata, eelkõige puutuvalt hoone asukohta ja mahtu. Varjavaid mõjutusi naabritele ei saa jätta arvestamata. Kolmanda isiku kinnistul olev suurem eluhoone on sedavõrd suur, et varjab kaebuse esitaja vaate kinnistult mere suunas ja vähendab oluliselt kinnistule pääsevat valgust. XXX eluhoone on 22,5 m laiune, kinnistu piiri pikkus 37,5 m, seega enam kui pool kinnistu piirist on varjatud 2-korruselise hoonega. XXX kinnistule jääb väiksem eluhoone, mis varjab ülejäänud osa vaatest mere suunas. Lisaks lubab detailplaneering suvekoja püstitamist (3 meetri kõrguse). Seega oleks varjatud kogu vaade mere suunas. Detailplaneering lubab ehitada kinnistu piirile lähemale kui on lubatud naaberkinnistute detailplaneeringuga. Suurem eluhoone asub vaid 2,3 m kaugusel kaebaja kinnistu piirist. Vaidlustatud otsuse seletuskirjas märgitakse, et naaberkinnistu omanikuga on sõlmitud kokkulepe, mis lubab ehitada nii lähedale. Tegelikult sellist kokkulepet ei eksisteeri. Kaebaja andis allkirja asendiskeemile teadmata tegelikke asjaolusid ja andmata ühtegi konkreetset nõusolekut. XXX osas muudetakse kehtivat detailplaneeringut, kinnistu sihtotsatarve sotsiaalmaa muudetakse elamumaaks, mis tähendab, et seni hoonestama kinnistu võib samuti hoonestada. Planeeringulahendust ei saa põhjendada üksnes sellega, et varasemas planeeringus oli selline võimalus jäetud. XXX säilitamine üldmaana omas kindlat eesmärki - laiendada XX tee ja XX tee vahelist haljasala ning välistada selle hoonestamine tulevikus, kuna Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt on maa-ala alates XXX kinnistust kavandatud üldkasutatava maana ja seega enam ühelegi kinnistule ehitusõigust ei anta. Ka paljud teised kinnistuomanikud on seetõttu jäänud ilma võimalusest oma kinnistud hoonestada. Seega oli kaebajal õiguspärane ootus, et antud kinnistu jääb haljasalaks. 7.
11. Kaebaja kaasati 2005.a. alanud planeeringumenetlusse alles 2008.a., kui talle saadeti detailplaneeringu joonis. Kaks eluhoonet olid selleks ajaks juba valmis ehitatud. Kaasamisel rikuti seega PlanS § 16 lg 1 eesmärki ja teavitamiskohustust (HMS § 36). Kui kaebaja oleks õigeaegselt saanud planeeringu kohta arvamust avaldada, ei oleks ebaseaduslikku ehitamist toimunud. 7.
12. Vastustaja ei ole muid hoonestamise alternatiivseid võimalusi antud planeeringu puhul kaalunud. 7.
13. Rikutud on proportsionaalsuse põhimõtet. Detailplaneeringuga lubatud ehitusmaht ületab 200 ruutmeetriga kõrvalkinnistutel lubatut. Ehitusmahtu suurendati üldkasutatava maa arvelt. 3 Ebavajalik oli lubada kahe eluhoone ja lisaks mitme abihoone ehitamist. Detailplaneeringujärgne abihoone on tegelikult eluhoone ja sellisel eesmärgil kasutuses. XXX, XXX ja XXX detailplaneeringuga on ettenähtud hooned maksimaalselt kahekordsetena ja kruntide täisehituse protsendina 15-20%, enamuse kruntide pindala jääb alla 2000 ruutmeetri, hoonete kaugused krundipiirist on vähemalt 5 meetrit. Kui arvestada ehitusõiguse määramisel üksnes XXX kinnistuga oleks saanud maksimaalselt rajada 380,75 ruutmeetri suuruse ehitusaluse pinnaga ehitised. Praegu on ehitusalune pind 550m². Kaebaja leiab, et sellisel kujul detailplaneeringu kehtestamine ei olnud vajalik ning saanuks kehtestada kaebuse esitaja huve vähem riivava lahenduse. Lisaks olemasolevatele hoonetele täiendavate ehitiste lubamiseks puudub igasugune mõistlik põhjendus. Kaebaja leiab, et tal peab olema võimalik ette näha, millises ulatuses hoonestatakse tema kõrvalkinnistu, st kui lähedale tuleb naaberhoone ja kui suure osa see moodustab kinnistu pindalast ning kus see paiknema hakkab. Vastupidine olukord ei oleks kooskõlas PS §-dega 11 ja
14. Detailplaneering ei ole kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga üldkasutatava maa osas ning vaidlustatud otsus ei ole selles osas piisavalt põhjendatud. Üldplaneering ei näe ette sellise krundi hoonestamist, millele on ettenähtud haljasala. Eluhoone asetseb osaliselt XXX kinnistul. Üldplaneeringu eesmärgist (säilitada või rajada haljaskoridorid XXX tee äärest XXX teeni) tulenevalt ei oleks võimalik arvestada XXX kinnistu ehitusõiguse puhul XXX kinnistuga ka pärast liitmist. XXX tuleb säilitada üldkasutatava maa ja rohealana. Väide, et detailplaneering vastab Pirita linnaosa üldplaneeringule on paljasõnaline. 7.
15. Kaebuse esitaja põhjendatud huve (mõju kaebaja kinnistule) ei ole välja selgitatud ega kaalutud. Kaalutud ei ole isegi võimalust ehitusmahtu vähendada autovarjualuse ja suvekoja väljajätmisega.
16. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja kohtukulud kaebuse esitaja kanda. Vastustaja leiab, et kaebus on sisuliselt põhjendamata, detailplaneeringu kehtestamise otsus on õiguspärane ning selle tühistamiseks puudub alus. 8.
17. Tallinna Ringkonnakohus on 22.09.2009 haldusasjas nr 3-08-543 (menetlusosalised kattuvad käesolevas haldusasjas osalejatega) tehtud otsuse punktis 11 asunud seisukohale, et: „Kuna krundi ehitusõiguse määramine ja hoonestusala piiritlemine on PlanS § 9 kohaselt detailplaneeringu ülesanne, on detailplaneering sobiv vahend, selgitamaks välja lammutusettekirjutuse andmiseks olulisi asjaolusid ja kooskõlastamaks erinevaid kaitstavaid huve“. Seega on ringkonnakohus leidnud, et detailplaneering on õige vahend, millega määrata XXX ja XXX krundi ehitusõigus ning piiritleda krundi hoonestusala ning seda vaatamata asjaolule, et krundil asuvad ehitusloata püstitatud ehitised. Nõustuda ei saa kaebuse esitaja väitega nagu seadustaks detailplaneering ebaseaduslikult ehitatud hooned. Kehtiv planeerimisõigus ei tunne mõistet „seadustamine“ - vastavalt PlanS § 9 lg 1 on detailplaneering ehitustegevuse aluseks ning selle ülesandeks on muuhulgas krundi ehitusõiguse määramine, mitte ehitiste seadustamine. 4 Lisaks märgime, et vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 2 on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning PlanS § lg 1 kohaselt võib iga isik teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku. Ebaseaduslike ehitiste olemasolu krundil ei piira ega välista isiku õigust taotleda detailplaneeringu kaudu krundi ehitusõiguse määramist. Seega ei tähenda asjaolu, et ehitusõiguse realiseerimisel peab järgima kehtivat õigust ning arvestama mõistlikus ulatuses naabrite huvidega seda, et kinnistu omaniku huvi oma kinnistu hoonestamiseks ei oleks õiguspärane või kaalukas. 8.
18. XXX ja XXX kinnistute detailplaneeringut on koostatud nii, et protsessi on kaasatud kõik käsitletava piirkonna kinnistute omanikud. Oma heakskiidu on andnud ning kinnitanud planeeritava üksikelamu ja abihoone sobivust XXX ja XXX kinnistutele kõik teised piirkonna kinnistuomanikud välja arvatud kaebaja. Detailplaneeringu menetlemise käigus on antud kaebajale võimalus planeeringuga tutvumiseks ning arvestatud tema mitme ettepanekuga. Välikamin koos katusealusega on likvideeritud, lammutatavana on näidatud suurem osa elamu külge ehitatud basseiniruumi müürist - alles jääb vaid 40 cm vihmavee süsteemide jaoks. Detailplaneeringut on täpsustatud nii hoonete mahu, ehitusaluse pinna, kõrguse kui ka rajatiste osas. Detailplaneeringus on XXX ja XXX kruntidele kavandatud üksikelamu ette nähtud 2,5 meetri kaugusele XXX poolsest krundipiirist (XXX krundi nurgas min 2,3 m). Vastustaja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et Tallinna Ringkonnakohtu 22.09.2009 otsuses on tuvastatud, et kaebaja on allkirjastanud märkusteta XXX krundi hoonestamiseks projekteerimisloa taotlemisel koostatud asendiskeemi, millelt nähtub kolmanda isiku elamu kaugus kaebaja kinnistu piirist ning lubanud „ehituskeeluvööndisse“ ehitada ning oli nõus sellega, et maja on „ehituskeeluvööndis“. XXX ja XXX kruntide eelmise omaniku ning XXX kinnistu omaniku (kaebaja) vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt võis kaebaja oma maja ehitada 3 meetrit XXX, XXX ja XXX detailplaneeringus määratud hoonestusalast XXX ja XXX kruntide poole ning XXX ja XXX kruntidele kavandatud hoone kaugus krundi piirist võis olla 2 meetrit. Kehtestatud detailplaneeringu kohaselt asub XXX elamu minimaalselt 2,3 meetri kaugusel kinnistu piirist. Seega on kokkuleppest kinni peetud ja hoonestusala jääb igas punktis kaugemale kui 2 meetrit XXX krundi piirist. Detailplaneeringu kohaselt on XXX ja XXX ja XXX hoonete vaheline kaugus 13 meetrit, mis on suurem kui XXX ja XXX hoonete vaheline kaugus, mis on 10 meetrit. Vastustaja on kaalunud kaebaja poolt detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväidet võimaliku merevaate piiramise osas ning selgitanud kaebajale, et XXX elamu on kogu aeg paiknenud mere poolt teises elamute reas ning lisaks kasvab XXX tee ja mere vahel 80 m laiune mets, mis varjab XXX krundilt merevaate. Seega ei saa kaebuse esitaja eeldada, et tema kinnistu ja mere vahele hooneid ei püstitata. Järelikult tingib juba kaebuse esitaja krundi asukoht selle, et tema krundi ja mere vahele on võimalik ehitada hooneid, mis võivad omada ka teatud vaateid piiravat toimet. XXX ja XXX kinnistule kavandatud üksikelamu ehitusalune pind on küll suurem kõrvalkruntidele rajatud elamute ehitusalusest pinnast, kuid hoone paigutusega ja elamu põhimahu kõrgusega, mis on ainult kuni 7,5 meetrit, on tagatud vaated rannametsale. Vastustaja on kaebajale detailplaneeringu menetluses selgitanud, et kui XXX krundi keskele planeerida elamu, mis oleks sama kõrge kui XXX krundil asuv elamu, siis varjaks see tunduvalt rohkem vaadet mere suunas asuvale metsale. Lisaks on detailplaneeringut täpsustatud ehitistele maksimaalse kõrguse määramisega, mis annab kindluse, et juba rajatut ei ole võimalik kõrgemaks ehitada. XXX elumaja kõrguse osas on kaebajale vastu tuldud ning planeeritud hoone on oluliselt 5 madalam XXX (kaebaja) hoone kõrgusest, milleks on 9,4 m. Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringuga on väikeelamute (sealhulgas üksikelamute) kõrguseks lubatud kuni 9 meetrit. Sellega on määratud hoone kõrgus, millest üldjuhul võivad üle ulatuda ehitise osad nagu korstnad, antennid, muud tehnilised seadmed, antud juhul päikesepatareid jne. Detailplaneeringuga on XXX elumaja kõrguseks lubatud kuni 7,5 m, abihoone 4 m ja rajatised 3 m. Seega oli detailplaneering hoonete kõrguse osas kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga ka 2 meetri lisandumisega tehniliste seadmete paigaldamiseks, kuid enne kehtestamist vähendati elumaja kõrgust veelgi, mille tulemusena ei ületa see 9 meetrit ka koos seadmetega, mille kõrgust on vähendatud 1,5 meetrile. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja seisukohal, et XXX ja XXX hoonestus on igati kooskõlas piirkonna hoonestuslaadiga ning seda ka hoonete laiuse osas. Kui kaebuse esitaja on mõõtnud kolmanda isiku elamu laiuseks ca 22 meetrit, siis kaebuse esitaja enda elamu laiuseks on ca 29 meetrit, kusjuures krundi põhjaosas asub väljaspool detailplaneeringu järgset ehitusala veel üks ehitis, mistõttu on XXX ja XXX kinnistu poolt vaadates XXX kinnistul hoonestamata kõigest ca 4 meetrine riba lõunaküljel. XXX elamu laiuseks on ca 24 meetrit ja XXX elamu (esimeses mere äärses reas) laiuseks on ca 26 meetrit. Kuigi kolmanda isiku hooned on mõnevõrra suurema ehitusaluse pinnaga kui naaberhooned, on need samas oluliselt madalamad. Kohalik omavalitsus on XXX ja XX kinnistute detailplaneeringu koostamisel arvestanud kehtiva XXX, XXX ja XXX detailplaneeringuga, analüüsides selle alusel ehitatud hoonete mahtusid ja kontaktvööndit. Detailplaneeringuga kavandatav hoonestustihedus on 0,3 ning planeeringuga kavandatavate hoonete mahud on piirkonda igati sobilikud, sest naaberkruntide hoonestustihedused on järgmised: XXX krundil 0,3; XXX krundil 0,4; XXX krundil 0,3 ja XXX krundil 0,
19. Detailplaneeringuga kavandatava üksikelamu ja abihoone krundile paigutus on määratud krundil varem asunud hoonete järgi ning arvestades naaberkinnistute kehtiva detailplaneeringuga. Abihooneks on määratud krundil varem elamuna kasutusel olnud hoone, mille kõrgust on hoone ümberehitamise käigus vähendatud, kuna hoone viilkatuse asemel on kavandatud hoonele lamekatus. Üksikelamu asukohaks on määratud krundi idakülg, kus varem paiknesid vastu krundi piiri kuur, kelder, laut ja kasvuhoone. Arvestades elamu ja abihoone ehitusaluste pindadega (kokku 475 m²) on planeeritava krundi täisehituse protsendiks 21,
20. Kuna elamu ja abihoone ei ole lahendatud ühe mahuna ning elamu on ainult osaliselt 2-korruseline, siis ei ole tegemist ebaproportsionaalselt suurte hoonemahtudega võrreldes kõrvalkinnistutel asuvate elamutega. Vastustaja leiab, et kuigi seadus ei kaitse õigust nõuda vaadet metsale või merele, on kaebuse esitajale tagatud vaade rannamännikule oma kinnistult. Nimetatu nähtub selgelt kaebuse lisana esitatud Pindi Kinnisvara arvamuse lisast – esitatud fotodelt on näha, et kaebuse esitaja elamu teise korruse akendest säilib endiselt merevaade üle XXX abihoone. Abihoonest madalamate rajatiste ehitamine ei saa samuti vaadet varjata. Sama nähtub ka detailplaneeringu seletuskirjas olevatelt mere suunast võetud fotodelt (vaade planeeritavale krundile XXX tänavalt). Seega ei vasta väited merevaate kadumisest tõele. Tõsiseltvõetavad ei ole kaebuse väited valguse vähenemisest. Kaebuse esitaja krunt asub XXX ja XXX kinnistust idas. Kuna päike tõuseb idast ja loojub läände, ei saa XXX ja XXX kinnistul asuvad hooned varjata kaebuse esitaja krundile ulatuvat päiksevalgust praktiliselt kogu päeva jooksul, omades minimaalset mõju ainult õhtutundidel, kusjuures siis varjab päikest juba mereäärne rannamännik ja ranna reljeef. Arvestades, et abihoone lamekatuse asemel oli varem 6 kõrgem viilkatus ja kaebuse esitaja ei saanud eeldada, et XXX ja XXX kinnistut üldse ei hoonestata, ei saa sellist vähest mõju pidada oluliseks. Arvestades eeltoodut on vastustaja seisukohal, et detailplaneeringuga ei ole kaebuse esitaja suhtes rikutud proportsionaalsuse põhimõtet. Kuigi väiksemad ehitusmahud riivavad naabreid vähem, ei ole antud juhul alust asuda seisukohale, et püstitatud maht on ülemäärane. Seda kinnitavad nii detailplaneeringu koostamise käigus kui ka Harju maavanema poolt esitatud piirkonna analüüsid. XXX, XXX ja XXX detailplaneeringu kohaselt on XXX kinnistu sihtotstarbeks sotsiaalmaa (üldmaa), kuid nimetatud detailplaneeringu seletuskirja kohaselt on selle krundi eraldamisega suuremast haljasalast antud võimalus tulevikus liita see naaberkrundi, so XXX kinnistuga. Maa sihtotstarvet on võimalik muuta detailplaneeringuga ja vaidlustatud detailplaneeringuga nähakse ette XXX kinnistu sihtotstarbe muutmine elamumaaks ning liitmine elamumaa sihtotstarbega XXX kinnistuga, mille kohta ei ole varem koostatud detailplaneeringut. Seega ei saanud kaebaja eeldada, et XXX kinnistu sihtotstarbeks jääb sotsiaalmaa (üldmaa). Kaebajale on detailplaneeringu menetluse käigus selgitatud, et vaidlustatud detailplaneering on kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga ja piisav roheala on tagatud XXX, XXX ja XXX detailplaneeringu alusel moodustatud XXX kinnistul. Üldplaneering sisaldab planeerimisalaseid põhiseisukohti ja põhijoonisena maakasutusplaani, mis on üldplaneeringule kohase üldistusastmega ja ei ulatu detailsuselt üksiku krundi tasandile. Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 14.11.2005 korraldusega nr 2171-k “XXX ja XXX kinnistute detailplaneeringu koostamine” eesmärgiga Pirita linnaosas asuvate XXX ja XXX kinnistute liitmine ja ehitusõiguse määramine kinnistute liitmisel tekkivale krundile üksikelamu ja abihoone rajamiseks. Planeeringumaterjalide hulgas on 16.11.2006 koostatud XXX kinnistu katastriüksuse plaan, millel on ka kaebaja allkiri. Plaanilt nähtub ka asjaolu, et katastriüksus on Maa-ameti maakatastrisse kantud 20.06.
21. Seega on kaebaja planeerimismenetlusse kaasatud vahemikul 16.11.2006 – 20.06.2007, mitte
22. aasta septembris, nagu ta ise väidab. Kaebaja ei ole planeeringumenetluses ega haldusasja nr 3-08-543 menetluses vaidlustanud enda märkusteta antud allkirja nimetatud katastriüksuse plaanil. Asjaolu, et ta allkirja 2007.aastal nö tagasi võttis, kinnitab veelkord, et ta oli XXX ja XXX kinnistute hoonestamise kavaga tutvunud ja sellest teadlik. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja seisukohal, et kaebaja oli planeeringumenetlusse kaasatud ning ta sai seeläbi kasutada enda seadusest tulenevaid protsessiõigusi juba 2006 sügisel – 2007 kevadel. Vaidlus puudub asjaolus, et alates
23. aastast, so ajast kui tegelikult detailplaneeringut menetleti, on kaebuse esitajale korduvalt antud võimalus esitada planeeringulahenduse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kaebuse esitaja ja teda esindanud advokaadid on seda korduvalt ka teinud ning neile seisukohtadele on vastustaja andnud vastused. Vastustaja märgib, et vastupidiselt kaebaja väidetele, on XXX ja XXX hoonestuse paiknemisel võimalikult palju kaebajale vastu tuldud. Eluhoone on nihutatud võimalikult krundi idaserva, et võimaldada kaebajale vaade läbi krundi keskosa ning sellega on kaebaja katastriüksuse plaanile antud allkirja kaudu ka nõustunud. Vähendatud on basseinimüüri osa, jättes sellest alles 40 cm laiuse osa, mis on konstruktsiooni püsivuse seisukohalt oluline. Juhul kui XXX krundi keskele planeerida elamu, mis oleks sama kõrge kui XXX krundil asuv elamu, siis varjaks see tunduvalt rohkem vaadet mere suunas asuvale metsale. Lisaks on detailplaneeringut täpsustatud ehitistele maksimaalse kõrguse määramisega, mis annab kindluse, et juba rajatut ei ole võimalik kõrgemaks ehitada. Seega on vastustaja kolmanda isiku kinnistute ehitusõiguse määramisel 7 lähtunud muuhulgas ka eesmärgist võimalikult vähe mõjutada kaebaja õigusi ja kinnistu väärtust. AS-i Pindi Kinnisvara arvamuses ei ole esitatud metoodikat, kuidas on arvamuses esitatud tulemuseni jõutud, mistõttu ei ole see kontrollitav. Vastustaja märgib, et sellist keskmisest madalama täpsusklassiga mõju ei saa hinnata ulatuslikuks ning see ei saa olla detailplaneeringu tühistamise aluseks. Samuti ei ole esitatud arvamuse näol tegemist asjakohase tõendiga, kuna tuleb arvestada, et XXX kinnistu asub mere poolt vaadates nö teises reas ja ei saa eeldada, et XXX kinnistut ei saaks üldse hoonestada. Seega tulnuks arvestada, et teatud hoonestus võib XXX kinnistul igal juhul asuda. Loomulikult võib naaberkrundi hoonestamine mõjutada kinnisasjade väärtust, kuid vastustaja on seisukohal, et kuna XXX ja XXX ehitusõigus ei eristu oma hoonestustiheduse ega ka korruselisuse (hooned on madalamad kui naaberhooned) poolest ebaproportsionaalselt planeeringuala kontaktvööndisse jäävatest teistest üksikelamutest ning on kooskõlas Pirita linnaosa üldplaneeringuga, siis seda mõju peab XXX kinnistu omanik paratamatult taluma. Kohalik omavalitsus on detailplaneeringu menetlemise käigus piisavalt põhjendanud oma kaalutlusotsuse tagamaid. Antud juhul on detailplaneeringut menetletud õiguspäraselt, seda kinnitab ka planeerimisseaduse alusel riiklikku järelevalvet teostanud Harju maavanem ning seega ei ole alust detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamiseks.
24. Kolmas isik (M. P.) palub jätta kaebuse rahuldamata ja mõista kaebajalt välja kolmanda isiku menetluskulud. 9.
25. Antud juhul on tegemist olukorraga, kus kolmanda isiku kinnistu on tõepoolest hoonestatud ilma ehitusloata. Samas peab kolmas isik vajalikuks selgitada, et vaatamata sellele ei ole naabrite suhtes käitutud pahatahtlikult. Kõik teised piirinaabrid peale E. E. on andnud oma kooskõlastused ja jäänud selle juurde. Ka E. E. andis oma kooskõlastuse asendiplaanile ning siis eeldati, et kuna kõik piirinaabrid on oma kooskõlastused andnud, siis ehitusloa väljastamine võib olla võimalik ilma detailplaneeringuta (PlanS § 9 lg 10 p 2) ning oli esitatud ka ehitusloa taotlus (projekteerimistingimuste alusel). Ehitusloa väljastamine aga viibis maakatastritoimingute tõttu ja kui kaebuse esitaja hakkas ootamatult esitama omapoolseid avaldusi hoonete lammutamiseks, viibis ehitusloa väljastamine veelgi ning lõpuks loobus vastustaja ka ehituslubade väljastamisest ilma detailplaneeringuta. Seega ei ole antud olukorras naabrite huve pahatahtlikult kahjustatud. 9.
26. Kaebuse esitaja seisukoht, et detailplaneeringuga tohiks ehitist seadustada üksnes ülekaaluka ja õiguspärase erahuvi korral, ei vii kaebuse rahuldamiseni. PS § 32 lg 2 järgi on igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Asjaõigusseaduse § 68 lg 1 lisab, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle ja § 68 lg 2 täpsustab, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Seega, antud vaidluse lahendamisel tuleb lähtekohana arvestada, et kolmandal isikul on kooskõlas omandipõhiõigusega igati õiguspärane huvi oma kinnistu hoonestada. Selle huvi olemasolu ja legitiimsust ei välista ega kahanda põhimõtteliselt ka see, kui kolmanda isiku kinnistule püstitatud hoonetele ei ole väljastatud ehitusluba. Seadus ei näe ette, et ehitusloata ehitamise „karistusena“ järgneks kinnistu omaniku huvide kaalukuse vähenemine. Asjaolu, et ehitusõiguse realiseerimisel peab järgima kehtivat õigust ning arvestama mõistlikus ulatuses naabrite huvidega, ei tähenda, et kinnistu omaniku huvi oma kinnistu hoonestamiseks ei oleks õiguspärane või kaalukas. Seega, kaebuse 8 viited sellele, et kinnistul asuvatele hoonetele ei ole väljastatud ehitusluba, ei ole detailplaneeringu kaalutlusotsuse õiguspärasuse hindamisel kuigi asjakohased. Väär on kaebuse esitaja käsitlus, nagu oleks detailplaneeringu kehtestamisel ilmselgelt olulisemaks peetud vaid XXX ja XXX kinnistu omaniku huve. Detailplaneeringu kehtestamise otsusest ei nähtu, et detailplaneeringu kehtestamisel oleks üheks mõjuvaks kaalutluseks olnud üksnes XXX ja XXX kinnistu omaniku huvid (nt viited usalduse kaitsele vms). Detailplaneeringus on äärmiselt täpselt ette nähtud ehitusõigust piiravad mahud, mis tagab ühtlasi naabrite (sh kaebuse esitaja) huvide kaitse. Kõik teised naabrid peale kaebuse esitaja on detailplaneeringu kooskõlastanud. Lisaks on vastustaja võrrelnud detailplaneeringu lahendust piirkonna hoonestuslaadiga ning leidnud, et valitud lahendus sobib piirkonda. Sellel taustal ei ole alust väita, et vastustaja oleks ilmselgelt teinud kaalutlusvigu, eelistades ühtesid huvisid põhjendamatult teistele. Kaebuse vastavad väited ei saa olla aluseks kaebuse rahuldamisele. 9.
27. Kaebuse esitaja väidab, et XXX ja XXX kinnistule ehitatavad ehitised varjavad kaebuse esitaja vaadet, vähendavad kinnistule pääsevat valgust ja mõjutavad ka tema kinnistu väärtust. Muid huvisid kahjustavaid aspekte ei ole kaebuse esitaja välja toonud. Asjaolu, et XXX ja XXX kinnistule ehitatavad ehitised teatud määral kaebuse esitaja kinnistult mere suunas avanevaid vaateid piiravad, ei ole vaidlusalune. Samas ei vasta tõele kaebuse esitaja keskne vastuväide, nagu ei oleks vastustaja üldse arvestanud selle aspektiga kaalutlusõiguse teostamisel. Vastustaja on vaidlustatud haldusaktis analüüsinud vaadete piiramisega seondunud kaebuse esitaja vastuväidet, kuid on leidnud, et see ei ole piisavalt kaalukas. Samas on vastustaja esitanud ka oma põhjendused. Vastustaja on ka viidanud, et detailplaneeringu materjalidest nähtuvalt vähendavad mitmed lahendused kaebuse esitajale avalduvaid mõjusid: hoonete paigutus järgib varasemate hoonete paigutusi (elamu varasema kuuri, keldri, lauda ja kasvuhoone asemel); abihoone on lamekatusega varasema kõrgema viilkatuse asemel; varasemalt huvikonflikte tekitanud krundi nurgas paiknenud grillimise nurk likvideeritud; basseiniruumi müüri vähendatakse; keelatakse ka väikeehitiste ehitamine väljapoole hoonestusala. Samuti on käsitletud alternatiivseid hoonestuslahendusi. Vastustaja viitab sellele, et kui elamu oleks paigutatud krundi keskele, oleks see avaldanud kaebuse esitajale tunduvalt suuremat mõju kui praeguse lahenduse järgi. Seega ei saa esineda kaalutlusviga oluliste asjaolude arvestamata jätmises. Puudub ka alus asuda seisukohale, et kaalutud aspektidele oleks omistatud ebaõige kaal. Vastustaja on esiteks toonud välja, et kaebuse esitaja kinnistu asub mere poolt vaadates teises elamute reas. Seega ei saa kaebuse esitaja eeldada, et tema kinnistu ja mere vahele hooneid ei püstitata. Järelikult tingib juba kaebuse esitaja krundi asukoht selle, et tema krundi ja mere vahele on võimalik ehitada hooneid, mis võivad omada ka teatud vaateid piiravat toimet. Samuti on vastustaja viidanud sellele, et merevaadet varjab juba ka XXX tee ja mere vahele jääv rannamets. Seega, kaebuse esitaja peab põhimõtteliselt taluma XXX ja XXX kinnistu teatud ulatuses hoonestamist. Varasemas kohtuasjas 3-08-543 on kohtud tõendite alusel tuvastanud, et kaebuse esitaja on allkirjastanud asendiskeemi, millelt on nähtavad kolmanda isiku hoonete asukohad ning kaugused piirist (halduskohtu otsuse p 14, ringkonnakohtu otsuse p 11). Kaebuse esitaja ei saa tugineda oma huvide kahjustamisele tulenevalt hoonete olemasolust ja nende paiknemisest. 9 Kaebuse esitaja allkirjadest viimane oli antud ajal, mil olemasolev hoone maht oli püsti. Kolmas isik ja I. S. eelmise omanikuna on varasemas kohtuasjas 3-08-543 peetud kohtuistungitel (halduskohtus 11.11.2008, ringkonnakohtus 24.11.2009) ka selgitanud, et kaebuse esitajaga oli tegelikult enne naabritevaheliste suhete halvenemist hoonete ehitamises ja nende arhitektuursetes lahendustes suuliselt kokku lepitud, mida kinnitavad ka kaebuse esitaja allkirjad asendiskeemidel. Seega oli kaebuse esitaja tegelikult väga hästi teadlik ka hoone kõikidest mahtudest. Lisaks, detailplaneeringu 27.01.2010 avaliku arutelu protokollis on kaebuse esitaja esindaja Martina Proosa öelnud, et elamu kõrgusega saab nõustuda. Samas on hoonestuse kõrgus igati kooskõlas piirkonna hoonestuslaadiga. Pirita linnaosa üldplaneeringu järgi on väikeelamu lubatud kõrgus kuni 9 m. Krundi täisehituse protsendiks on kuni 25% ja täiskorruste arvuks kuni 2 korrust. Detailplaneeringu vastab kõigile neile nõuetele. Elamule on ette nähtud 2 korrust. Samas on hoone kõrgust piiratud 7,5 meetriga, lisavõimalusega paigutada seadmeid (päikesepaneelid) kõrgusega max 1,5 meetrit. Olemasolevast elamust on osa 1 korruseline (veidi üle 5m). Täiendavalt on abihoone kõrgus piiratud 1 korrusega ning 4 meetriga ja muud rajatised 3 meetriga. Sellest järeldub, et detailplaneering vastab hoonestuskõrguse osas igati üldplaneeringule. Detailplaneeringu seletuskirjas ja vaidlustatud otsuse põhjendustes on esitatud naaberkinnistute hoonete kõrguste analüüs. Sellest nähtub, et kõik ümbritsevatel kruntidel asuvad elamud on oluliselt kõrgemad kui XXX ja XXX kinnistu ehitised. Järelikult puudub alus pidada detailplaneeringus toodud ehitusõigust ebamõistlikult suureks ka kõrguse osas. Täiendavalt on analüüsitud ka hoonestustihedust, mis samuti vastab teiste piirkonna kruntide hoonestustihedusele. Seoses hoonete vahekaugustega peab märkima kahte asja. Esiteks, kui kaebuse esitaja elamu kaugus kolmanda isiku elamust on 13 meetrit, siis kaebuse esitaja elamu ja XXX elamu vahekaugus on ainult 10 meetrit. Samas on XXX elamu vahekaugus XXX elamust ca 11 meetrit. Seega vastab ka hoonete vahekaugus piirkonna hoonestuslaadile. Hoonete vahekaugus vastab ka tuleohutuskujale ning detailplaneeringu on kooskõlastanud Põhja-Eesti Päästekeskus. Teiseks, hoonete selline vahekaugus on kaebuse esitajaga varasemalt kooskõlastatud. Ka kaebuse esitaja ehitas oma elamu XXX, XXX ja XXX kinnistute detailplaneeringus ettenähtud ehitusalast väljapoole (mitmed meetrid mere ja kolmanda isiku suunas). Sellel taustal ei saa kaebuse esitaja tugineda väidetavalt liiga väiksele vahekaugusele, olukorras, kus ta on ise oma elamu ehitanud krundi piirile lubatust lähemale. Kaebuse esitaja väiteid ei toeta ka viited hoone laiusele. Kui kaebuse esitaja on mõõtnud kolmanda isiku elamu laiuseks ca 22 meetrit, siis kaebuse esitaja enda elamu laiuseks on ca 29 meetrit, kusjuures krundi põhjaosas asub väljaspool detailplaneeringu järgset ehitusala veel üks ehitis, mistõttu on XXX ja XXX kinnistu poolt vaadates XXX kinnistul hoonestamata kõigest ca 4 meetrine riba lõunaküljel. XXX elamu laiuseks on ca 24 meetrit ja XXX elamu (esimeses mere äärses reas) laiuseks on ca 26 meetrit. Seoses hoonete aluse pinnaga märgib kolmas isik, et kaebuse esitaja on võrdlusena esitanud andmeid oluliselt suurema kõrgusega elamute kohta. Kõrgem hoone mõjutab naabrite huve üldjuhul rohkem. Kuigi kolmanda isiku hooned võivad olla mõnevõrra suurema ehitusaluse pinnaga, on nad samas oluliselt madalamad. Mõistliku mahtu kinnitab hoonestustiheduse näitaja. Seega ei tõesta ehitiste aluse pinna arvnäitaja kaebuse esitaja huvide kahjustamist. 10 Seoses merevaatega märgib kolmas isik, et kaebuse esitaja ei kaota merevaadet (vaadet rannamännikule) oma kinnistult. Esiteks, abihoone kõrgus

§ 7lg 1, § 26 lg 1 p 1).

Vastavalt HMS §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Kaebuse esitaja soovib kaebusega kaitsta nii oma subjektiivseid õigusi kui tagada avalikes huvides esitatud kaebusega vaidlustatud haldusakti õiguspärasuse objektiivne kontroll. Kohus käsitleb esmalt subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebust (p 10.1) ning seejärel nn populaarkaebust (p 10.2). Menetlusosalised ei vaidle asjaolu üle, et ehitised XXX ja XXX kinnistul on püstitatud ebaseaduslikult. Kohus märgib, et kaebaja väide, nagu seisneks õigusliku vaidluse sisu selles, kas ebaseaduslikult ehitatud ehitiste „seadustamiseks“ detailplaneeringuga esineb lähtudes Riigikohtu lahendist nr 33-1-29-10, 3-3-1-79-09

1. jt)ülekaalukas ja õiguspärane erahuvi, on väär. Detailplaneeringu kehtestamisel ei ole eesmärgiks püstitatud ehitiste materiaalõigusele vastavuse kontrollimine ning ebaseaduslike ehitiste omaniku erahuvi (püstitatud ehitiste säilitamiseks) kaalukuse hindamine. Detailplaneeringu ülesanded on sätestatud PlanS § 9 lg-s 2. Detailplaneeringuga planeeringuala maakasutus- ja ehitustingimuste määramine sõltub kinnistuomaniku soovidest (mis eeldatavalt on samad ka juhul, kui ehitist ebaseaduslikult püstitatud ei ole), ala hõlmavatest üldisemat liiki planeeringutest, naaberkinnistute detailplaneeringutest ja nende kinnistuomanike põhjendatud huvidest ning looduskaitselistest- jm õigusaktides sätestatud nõuetest. Kaebaja viited Riigikohtu lahenditele on selles osas asjakohatud. Tähtsust ei oma käesolevas õiguslikus vaidluses ka kolmanda isiku seisukoht, et naabrite huve ei ole ebaseadusliku ehitamisega pahatahtlikult kahjustatud. 10.1. Subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebus 12 02.12.2010 kehtestatud XXX ja XXX kinnistute detailplaneering andis aluse endise XXX kinnistu (suurusega 682 m²) sihtotstarbe muutmiseks sotsiaalmaast elamumaaks ja liitmiseks XXX elamumaa kinnistuga (suurusega 1523 m²). Detailplaneeringu kohane kinnistu suurus on kokku ca 0,2 ha. Detailplaneering näeb ette ehitusõiguse 2-korruselise üksikelamu (ehitusaluse pinnaga 355 m², maksimaalse kõrgusega 7,5m koos 1,5m kõrguste tehniliste seadmete päikesepatareidega), 1-korruselise abihoone (ehitusaluse pinnaga 120 m², maksimaalse kõrgusega 4m) ning auto varjualuse ja suvekoja (veel valmis ehitamata ehitised kokku ehitusaluse pinnaga 75 m² ja maksimaalse kõrgusega 3m) püstitamiseks. Kinnistu piirdeaia kõrguseks on detailplaneeringu kohaselt on 1,8m. Detailplaneeringus suletud brutopinna kindlaks määramisega (kuni 600m²) on välistatud abihoone ja elamu (ühekorruselise osa, mis on 65% elamust) kõrgemaks ehitamine. Kaebaja toob subjektiivsete õiguste rikkumisena välja oma vara väärtuse vähenemise merevaate täieliku kadumise ning kinnistule jõudva loomuliku valguse vähenemise tõttu. Kaebaja on oma väidete tõendamiseks esitanud AS-i Pindi Kinnisvara arvamuse. Kohus saab kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise kontrollimisel lähtuda eeltoodud väidetest. 10.1.1. Kaebaja täpsustas kohtuistungil, et valguse vähenemise väide on seotud vaid õhtupäikese valguse kestuse vähenemisega tulenevalt kolmanda isiku ehitistest (kohtuistungi protokoll tlk 14, II kd). Seega ei ole vaidluse all küsimus, kas kaebaja eluruumides on tagatud kogu päeva lõikes insolatsiooni (otsese päikesevalguse) piisav kestus. Puudub õigusnorm, mis näeks ette kohustuse tagada detailplaneeringuga naaberkinnistu omanikule (kinnistul või eluruumides) õhtuse päikese valgus. Tegemist on naaberkinnistu omaniku huviga, mille arvessevõtmist saab PlanS § 4 lg 1 p 2 alusel detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel kaaluda. Vastustaja ei ole kohtu arvates jätnud kaebaja vastavat huvi kaalumata ning on selles osas põhjendanud planeeringulahendust. Loomuliku valguse vähenemist saavad planeeringust lähtuvate teguritena põhimõtteliselt mõjutada hoonete asukoht krundil ning hoonete määratavad kõrgused ja muud hoonestuse mahu tingimused. Planeeringust sõltumatud tegurid on kaebaja kinnistu asukoht ja ümbritsev loodus. Kuna kolmanda isiku ehitiste ja mere vahele jääb ca 80m laiune rannametsa riba (kaebaja kinnistu asub mere poolt vaadates teises reas), mis on oluliselt kõrgem kui kolmanda isiku hooned, siis antud juhul varjab õhtupäikest juba rannamets ning kolmanda isiku planeeringuga ettenähtud hooned võivad omada vaid minimaalset mõju. Kohus on seisukohal, et ainuüksi sellest asjaolust tulenevalt ei saa pidada planeeringulahendust kaebaja väidetavat huvi ebaproportsionaalselt riivavaks. Eelnevale vaatamata käsitleb kohus kaebaja väiteid seoses ehitiste kõrguse ja muu mahu ning paiknemisega. Kohus on seisukohal, et kaebaja huvi väidetavalt riivavad planeeringuga määratud tingimused on kooskõlas kehtiva õigusega ja lubavad ehitusmahtu, mis on piirkonda sobiv. Puudub vaidlus, et M.P.-le kuuluva elamu absoluutkõrgus (7,5m) on väiksem kui enamusel piirkonnas olevatel teistel elamutel, sh kaebaja elamul, mille kõrguseks on 9,4m. Hoone kõrgus 13 on kooskõlas ka kehtiva linnaosa üldplaneeringuga (jääb koos tehniliste seadmetega 9m piiresse). Teiste planeeringualal ettenähtud ehitiste kõrgus (abihoone kuni 4m ja suvekoda kuni 3m) on selline, mis ainuüksi piirdeaia kõrgust (1,8m) arvestades ei saa avaldada mingit märkimisväärset mõju kaebaja elamu siseruumidesse või krundile jõudvale õhtupäikesele. Abihoone paikneb lisaks ka teises kinnistu servas. Kuni 3m kõrgune autovarjualune on planeeringuga ettenähtud XXX kinnistu nurka ega jää seetõttu kaebaja elamust avaneva vaatekoridori ette. Kaebaja huve arvestav on ehitise kõrguse planeerimine kahetasandilisena, kus elamu ühekorruseline osa jääb kaebaja elamust avaneva vaatekoridori ette. Vaielda võib selle üle, kus hooned oleksid pidanud paiknema ning kas hoonestusala määramist võis mõjutatud praegu olemasolevate õigusliku aluseta püstitatud ehitiste asukoht. Kaevatava detailplaneeringu seletuskirja (p 5) kohaselt on lähtutud hoonestusala määramisel varem krundil asunud ehitiste asukohast (vt tlk 190, I kd skeem) ning arvestades naaberkinnistute kehtiva detailplaneeringuga. XXX kinnistu oli ka varem hoonestatud ning tegemist oli elamumaaga, seega ei saanud kaebaja mõistlikult eeldada, et kolmanda isiku kinnistu jääb hoonestamata. Kuivõrd XXX kinnistu oli kehtiva planeeringu kohaselt sotsiaalmaa sihtotstarbega oli mõistlik eeldada, et hoonestus võib tulla just XXX kinnistule. Samuti oli hoonestuse asukoha valik seotud kõrghaljastuse paiknemisega. Kohtuistungil, vastuseks kohtu küsimusele, märkis kaebaja esindaja, et elamu oleks võinud nihutada rohkem ida poole ja paigutada XXX tee poolsesse serva valdavalt endise XXX kinnistu osale (tlk 14, II kd). Kaebaja väited on kohtu hinnangul vastuolulised, kuna väites üldplaneeringuga vastuolu XXX maa sihtotstarbe muutmise tõttu elamumaaks peab kaebaja sobivaks elamu asukohaks endise XXX kinnistu osa. Vastustaja esindaja selgituste kohaselt (tlk 14, II
2. kd)ei oleks kaebaja esindaja poolt märgitud asukohta saanud hoonestust ette näha kõrghaljastuse ja üldmaa sihtotstarbe tõttu. Kohus leiab, et detailplaneeringu tugiplaanist (tlk 222, I
3. kd)nähtuvalt, arvestades faktiliste asjaoludega (kõrghaljastuse paiknemine, kinnistu suurus, kuju, teistel ümbritsevatel kinnistutel elamute paigutus, tänava kaitsevöönd jm), ei oleks võimalik elamule leida kaebaja huve oluliselt rohkem arvestavat asukohta. Ka vastustaja on kaebajale selgitanud, et elamu paigutamisel XXX kinnistu keskele ja sellele naabritega võrdse kõrguse lubamise korral oleksid kaebaja huvid rohkem riivatud. Kohus on seisukohal, et kohalik omavalitsus on põhjendatult arvestanud ka sellega, et XXX asuvate ehitiste projekteerimistingimuste tarbeks koostatud asendiskeemile on kaebuse esitaja andnud oma allkirja märkusi lisamata. Seetõttu ei pidanud haldusorgan põhjendatuks elamu asukohta määrata 5m kaugusele krundi piirist. Õhtupäikese kättesaadavust ei oleks elamu nihutamine 5m kaugusele krundi piirist muutnud. 22.12.2009 Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud otsusega (punkt 11) haldusasjas nr 3-08-543 on tuvastatud, et projekteerimisloa taotlemiseks koostatud asendiskeemi, millelt nähtub kolmanda isiku elamu kaugus kaebaja kinnistu piirist, on kaebaja allkirjastanud märkusteta ning kohtuistungi protokollist nähtuvalt lubas kaebaja kolmandal isikul ehitada “ehituskeeluvööndisse”. Nähtuvalt haldusasja nr 3-08-543 11.11.2008 kohtuistungi protokollist (tlk 204, III
4. kd)ütles E.E., et lubas ehitada ehituskeeluvööndisse 2 ja 2,5 meetri kaugusele krundipiirist. Kõnealusel asendiskeemil on näidatud hoonete paiknemine krundil. Kuigi naaberkinnistu omaniku nõusolek (sh ka nn negatiivne kooskõlastus) ei ole detailplaneeringu menetluses haldusorganile siduv ning kehtiv õigus ei keela ka nõusoleku 14 tagasivõtmist, kahandab kaebaja selline tegevus õiguste rikkumise väite usutavust, sh ka kohtumenetluses.

§ 17

lg 1 kohaselt hindab kohus varasema jõustunud kohtulahendi motiivides tuvastatud asjaolusid kogumis teiste tõenditega. Käesolevas asjas ei ole kaebaja ühtegi täiendavat tõendit esitanud. Kaebuses on vaid paljasõnaline väide, et kokkulepet naabrite vahel ei eksisteerinud ja kaebaja andis oma allkirja teadmata tegelikke asjaolusid ja andmata ühtegi konkreetset nõusolekut. Käesolevas asjas toimunud kohtuistungil selgitas kaebaja esindaja, et teadmata asjaolud olid hoone kõrgus ja maht, samuti ei olnud esitatud joonis mõõtkavas. Kohtu küsimusele, miks kaebaja sellise väidetavalt puudulike andmetega joonise allkirjastas, ei osanud kaebaja esindaja vastata. (tlk 15, II

1. kd)Arvestades kaebaja eelviidatud seletust haldusasjas nr 3-08-543 ning lähtudes sellest, et asendiskeemil (tlk 218, I
2. kd)on hoonete ulatus ja paiknemine arusaadav ei saa kaebaja käesolevas asjas esitatud väiteid pidada tõendatuks ega usutavaks. Asja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks taganenud oma nõusolekust mingite detailplaneeringu menetluses tähtsust omavate asjaolude varjamise või neist kaebajale ebaõige ettekujutuse loomise tõttu. Kuigi asendiskeemil puudub märge hoone kõrguse osas on kolmas isik põhjendatult viidanud kaebaja esindaja M.Proosa seisukohale detailplaneeringu menetluses, milles on peetud elamu kõrgust aktsepteeritavaks. Seega ei ole põhjendatud kaebaja väide, et tema huvi oleks hoone kõrguse osas eiratud. Kolmanda isiku ja kaebaja elamu vahekauguseks on 13 meetrit ning puudub vaidlus, et see vastab tuleohutuskuja nõudele. Samuti järgib hoonete paigutus teiste naaberkinnistul asuvate hoonete suhtes (vahekauguseid arvestades) piirkonna hoonestuslaadi. Kaebaja seisukoht, et lisaks elamu asukoha arvesse võtmisele saanuks määrata elamu ehitusõiguse väiksemas mahus (ilma kaebaja elamust mere suunas avanevat vaadet takistava osata) ning mitte lubada abihoonet ja muid ehitisi, lähtub täiel määral kaebaja huvidest, kuid ei ole planeerimismenetluse põhimõtetega kooskõlas. Planeerimismenetluses tuleb PlanS § 4 lg 2 p 2 kohaselt kohalikul omavalitsusel tagada kõigi huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine. Kohtu hinnangul ei oleks kaebaja soovitud lahenduse korral tegemist huvide tasakaalustatud arvestamisega, vaid kaebaja huvi põhjendamatu eelistamisega kolmanda isiku õiguspärasele soovile hoonestada kinnistu lähipiirkonna hoonestustingimusi ja arhitektuurseid lahendusi ning kehtivaid planeeringuid arvesse võttes. Hinnang ehitusmahu sobivusele sõltub muuhulgas krundi suurusest (kolmanda isiku krundi pindala on 2205 ruutmeetrit, mis on naaberkruntidest suurem). Krundi täisehituse protsendi osas (21,5%) on kaevatav detailplaneering võrreldav naaberkinnistute detailplaneeringuga (15-20%). Kaebaja väide, et kinnistute liitmine ei olnud lubatav, ei ole õiguslikult põhjendatud. Vaidlus puudub selles, et varasem XXX kinnistut hõlmanud detailplaneering nägi ette võimaluse kinnistute liitmiseks. Kinnistute liitmist ja sihtotstarbe muutmist takistav vastuolu linnaosa üldplaneeringuga puudub. Kaebaja vastavat väidet käsitleb kohus pikemalt populaarkaebust käsitlevas kohtuotsuse osas. Hoonestustiheduse osas vastab kolmanda isiku krundi hoonestustihedus (0,3) piirkonna hoonestustihedusele (0,3-0,4). Vastavaid numbrilisi näitajaid kaebaja ei vaidlusta. Ehitusõiguse mahtu iseloomustavad ka ehitiste alune pindala ja ehitiste brutopinna suurus. Vastustaja on põhjendanud naaberkinnistutest pisut suurema täisehituse protsendi lubamist sellega, et tegemist ei ole ühe suure hoonega, mistõttu ei jäta hoonestus liigselt täisehitatuse muljet ning kolmanda isiku elamu on madalam kui teised piirkonnas asuvad elamud. Samad põhjendused on esitatud ka detailplaneeringus hoonete pindalade määramise kohta. Sealhulgas on 15 pindala määratud selliselt, et elamut ei saaks enam laiendada. Ehitiste (hooned ja rajatised) alune pindala on kokku 550m² (naaberkruntide ehitusõigus on 240-318 m², tlk 222 I kd). Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt sisaldub kolmanda isiku ehitiste suletud brutopinna (600m²) näitajas ka abihoone brutopind. Suletud brutopinna näitaja ei võimalda laiendada ka elamu teise korruse mahtu. Vastustaja on leidnud, et loomulikule valgusele selline ehitusmaht ebaproportsionaalset mõju tekitada ei saa ning hoonete paigutus ja elamu põhimahu kõrgus tagavad kaebajale ka vaate rannametsale. Kohtul ei ole alust pidada haldusorgani planeerimisdiskretsioonil põhinevaid hinnanguid meelevaldseks. Kaebaja on vaidlustanud ka vihmaveetorustiku kinnitamiseks jäetud müüriosa (40cm laiune, ühekordse hooneosa kõrgune) säilitamise. Planeeringu jooniselt (tlk 223, I
3. kd)nähtuvalt ei saa sellel olla kaebaja väidetavatele huvidele ebaproportsionaalset mõju. Asja materjalidest ja vastustaja selgitustest lähtudes ei ole kohtul alust pidada planeeringuga ettenähtud hoonestuse mahtu piirkonda ebasobivaks. Asjaolu, millisel eesmärgil abihoonet kasutatakse ei oma käsolevas vaidluses, lähtudes vaidluse esemest, tähtsust. Kaebaja väide loomuliku valguse (õhtupäikese) vähenemisega subjektiivsete õiguste rikkumisest või kaebaja vastava huvi arvestamata jätmisest on seega põhjendamatu. 10.1.2. Väidetav (mere)vaate täielik kadumine kehtestatud detailplaneeringu tõttu. Kohus ei korda eelnevas punktis käsitletud seisukohti ehitiste kõrguse, paiknemise ja mahu osas. Nähtuvalt kohtule esitatud fotodest on kaebajale säilinud vaade rannametsale (tlk 36, I kd AS Pindi Kinnisvara arvamuse lisa), mistõttu kaebaja väide vaatekoridori kadumisest ei ole õige. Kaebajale on säilinud merevaade tema elamu teiselt korruselt, mida ei mõjuta üldse planeeringukohased abihoone ja rajatised. Samuti nagu õhtupäikese kestuse vähenemist, tuli ka merevaate kadumist detailplaneeringu menetluses käsitleda kaebaja huvina, mille tagamist subjektiivse õigusena konkreetne õigusnorm ega kehtiv planeering kaebajale ette ei näe. Merevaadet mõjutab samuti lisaks kolmanda isiku kinnistu planeeringukohasele hoonestusele 80 meetri laiune rannamets ning rannareljeef ja kaebaja kinnistu paiknemine mere poolt teises reas. Vastustaja on kaebaja väidetavat (mere)vaate kadumist haldusmenetluses käsitlenud ja eeltoodud asjaolud välja toonud. Vastustaja on vastuseks kaebuses toodud väidetele elamu ebasobiva laiuse osas, märkinud, et kolmanda isiku elamu on 22 meetrit, mis on väiksem kaebaja ja naaberkinnistute elamute laiusest (24-29 meetrit). Vaidlus oli ka detailplaneeringuga lubatud ja käesoleval ajal väljaehitamata suvekoja ja autovarjualuse mõjust kaebaja vaatele. Kohus leiab, et need ei saa täiendavalt (lisaks väljaehitatud ehitistele) piirata kaebuse esitaja merevaadet. Suvekoda jääb kaebaja elamust piisavalt kaugele ja on oma lubatava kõrguse (kuni 3m) pooles madalam abihoonest, olles samas krundi piiril asuvast piirdeaiast vaid 1,2m kõrgem. Kaebaja elamu teiselt korruselt läbi rannametsa avanevat merevaadet ei saa suvekoda seega üldse piirata. Kuna suvekoda jääb lisaks ka krundi nurka, siis kinnistult avanevat vaadet rannametsale rajatav madal suvekoda, arvestades 16 ka ülejäänud hoonestusmahtu, ebaproportsionaalselt ei piira. XXX kinnistu nurka jääv kuni 3 meetri kõrgune autovarjualune merevaadet kaebaja elamust ei mõjuta üldse ning mõju kinnistult avanevale rannametsale ei ole ebaproportsionaalselt piirav. Haldusorganil on planeeringute kehtestamisel ulatuslik diskretsiooniõigus. Kohtul ei ole põhjust pidada haldusorgani kaalutlusi meelevaldseteks. Kaebaja kui naaberkinnistu omaniku huve on planeeringumenetluses mõistlikult arvesse võetud. Kaebaja vastupidised väited kohtumenetluses on tõendamata ja ebaveenvad. Kaebaja põhjenduste alusel ei saa järeldada, et nö õiges järjekorras toimides oleks planeeringulahendus olnud kaebaja huve oluliselt rohkem arvestav. Kaebaja esindaja ei osanud kohtuistungil selgitada, milline oleks kaebaja huve rohkem arvestav ning samas ka kolmandale isikule võrdset ehitusõigust tagav lahendus. Vaate vähenemisega rannametsale ja merele läbi rannametsa peab kaebuse esitaja leppima tulenevalt oma kinnistu asukohast ja kolmanda isiku omandiõigusest, mis hõlmab õigust oma kinnistut kooskõlas kehtiva õigusega hoonestada. AS Pindi Kinnisvara arvamus (kohtumenetluses dokumentaalne tõend) ei tõenda kaebaja huvide arvestamata jätmist planeerimismenetluses, vaid asjaolu, et naaberkinnistu hoonestamisel võib olla mõju kaebaja kinnistu väärtusele. Kohus nõustub teiste menetlusosalistega, et kaebaja pidi arvestama võimalusega, et tema kinnistu ja mere vahel paiknev krunt hoonestatakse. Naaberkinnistu omaniku poolt oma õiguste kasutamine ei saa iseenasest olla käsitletav kaebaja huvide ebaproportsionaalse piiramisena, kuigi võib avaldada mõju tema kinnistu väärtusele. 10.1.3. Kaebaja menetlusse kaasamine. Tallinna Linnavalitsuse 14.11.2005 korraldusega nr 2171-k algatati XXX ja XXX kinnistute detailplaneeringu koostamine. TLPA väljastas 10.09.2007 projekteerimistingimused. Projekteerimisloa taotluse esitamiseks võttis kinnistu omanik naaberkinnistu omanikelt nõusolekud allkirjade näol, sh E.E.. TLPA leidis, et kuna naaberkinnistu omanikud on nõusoleku andnud saaks ehitusloa väljastada ka projekteerimistingimuste alusel. E.E. 2008 aprillis oma nõusolekut ei kinnitanud, mistõttu jätkati detailplaneeringu menetlemisega. E. E. pidi olema detailplaneeringu menetlusest teadlik alates vähemalt 16.11.2006, millal ta andis allkirja XXX katastriüksuse plaanile. Kaebaja väited, et ebaseaduslik ehitamine leidis aset seetõttu, et kaasamine planeerimismenetlusse toimus liiga hilja on asjakohatud, kuna ebaseaduslik ehitamine ei oma tähtsust käesolevas detailplaneeringu kehtestamise üle toimuvas vaidluses. Kaebaja õigusi (ärakuulamine, selgituste saamine) haldusmenetluses rikutud ei ole. 10.1.4. Kohus leiab, et kuna kaebaja subjektiivseid õigusi rikutud ei ole tuleb subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebus

§ 26lg 1 p 6 alusel jätta rahuldamata.

10.2. Kaebus avalikes huvides Kaebaja väidab, et avaliku huvi arvesse võtmine ei ole olukorras, kus ehitised on enne detailplaneeringu kehtestamist ebaseaduslikult valmis ehitatud, tagatud. Samuti riivab detailplaneeringuga ebaseaduslike ehitiste seadustamine ühiskonnaliikmete õiglustunnet. PlanS § 26 lg 1 alusel esitatud populaarkaebusega saab kaitsta avalikke huve. Avalikes huvides esitatud kaebuse läbivaatamisel kontrollib kohus vaidlustatud otsuse vastavust kehtivale õigusele. 17 PlanS § 1 lg 2 kohaselt on planeerimisseaduse eesmärk tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks. PlanS § 4 lg 2 p 2 kohaselt peab kohalik omavalitsus tagama planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Kaebaja väidab, et kuna ebaseaduslikult ehitatud ehitised olid valmis enne detailplaneeringu kehtestamist, siis ei saanudki planeeringu menetlemisel avalikke huve arvestada. Nagu kaebaja esindaja ise kohtuistungil märkis, ei saa ebaseaduslik ehitamine kaasa tuua olukorda, kus haldusorgan peaks detailplaneeringu kehtestamisel lähtuma eesmärgist, et võimaldada ebaseaduslikud ehitised “seadustada” mahus ja arhitektuurses lahenduses, millisena need on faktiliselt olemas. Seega tuli haldusorganil detailplaneeringu kehtestamisel arvestada avalikku huvi täpselt samamoodi, kui seda tulnuks teha olukorras, kus planeeritaval maa-alal oleks ebaseaduslikult ehitatud ehitised puudunud. Vastustaja vastupidist väitnud ei ole. Kaebaja on viidanud, et kehtestatud detailplaneering on vastuolus Pirita linnaosa üldplaneeringuga, milles seatakse eesmärgiks planeerimisel tagada piisav roheala. Õige on vastustaja seisukoht, et üldplaneering ei keela kinnistu sihtotstarbe muutmist ega reguleeri haljasala määramist krundi täpsusega (vt üldplaneeringu lisa 2). Puudub vaidlus, et XXX kinnistut hõlmanud XXX, XXX ja XXX detailplaneering nägi ette võimaluse, et sotsiaalmaa sihtotstarbega krunt XXX võidakse liita naaberkrundiga. Kohalik omavalitsus on planeerimisdiskretsiooni teostades leidnud, et krundi sihtotstarbe muutmine haljasala kättesaadavust piirkonnas ei vähenda, kuna piisav roheala on tagatud XXX kinnistul. Vaidlustatud detailplaneering ei näe ette ühegi puu likvideerimist. Kaebaja ei ole põhjendanud, miks vastustaja seisukohtu ei ole õige. Samas on Riigikohus lahendis nr 3-3-1-29-10 (p 19) märkinud, et detailplaneeringu alal asuva ühe kinnistu piiresse jääva haljasala suurust antud asjas ei saanud kaitsta avaliku õigushüvena. Kaebaja ei ole veenvalt põhjendanud, et käesolevas asjas oleks XXX krundi eraldi kinnistuna ja sotsiaalmaana säilitamine vajalik avaliku õigushüve tagamiseks. Kohus ei saa tühistada õiguspäraselt kehtestatud detailplaneeringut põhjendusel, et mõnele asjaolusid mitteteadvale ja õigusteadmisteta ühiskonnaliikmele võib selline seadustamine võibolla tunduda õiglustunnet riivav. Kõik vaidlustatud planeeringuala naabrid kooskõlastasid planeeringu ning keegi peale kaebuse esitaja ei ole avalike huvide kaitseks kohtusse pöördunud. Ebaseadusliku ehitustegevuse peatamiseks tuleb haldusorganil efektiivselt kasutada muid õigusaktides ettenähtud meetmeid. Detailplaneeringu kehtestamata jätmist või taotleja huvidele õigusvastaselt väiksema kaalu omistamist ei saa kehtiva õiguse kohaselt kasutada sanktsioonina õigusliku aluseta ehitamise eest. Kinnistuomanikul on õigus taotleda oma kinnistule ehitusõiguse määramist kooskõlas kehtiva õigusega. Kaebaja ei ole avalikes huvides esitatud kaebuses välja toonud muid argumente. Kohus leiab, et avalikes huvides esitatud kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. 11.

§ 92lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Vastustajal menetluskulud puuduvad. Kaebaja menetluskulud jäävad viidatud sätte alusel tema 18 enda kanda. Kolmas isik taotles kohtuvälise kulu (õigusabile) väljamõistmist kaebajalt summas 920,35 eurot (koos käibemaksuga). Menetluskulude väljamõistmiseks on esitatud

§ 93lg 1 kohaselt kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid.

Menetluskulu on kantud. Kohus leiab, et menetluskulu suurus on põhjendatud ning see tuleb kaebuse esitajalt välja mõista. Kristina Maimann Kohtunik 19