Obsah (5)

§ 66§3401§ 477§ 173§ 172

2-10-51663 KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Kaija Kaijanen Otsuse tegemise aeg ja koht 22. veebruar 2012. a, Tallinn Tsiviilasja number 2-10-51663 Tsiviilas

§ 66

kohaselt kui menetlustoiming jääb õigel ajal tegemata, ei ole menetlusosalisel õigust menetlustoimingut hiljem teha, kui ta ei taotle tähtaja ennistamist. Seega on KP kaebus esitatud puudustega ja talle oleks tulnud

§3401alusel anda tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks.

O P kaebuse osas vaidleb kohtutäitur kaebusele vastu ning jääb otsuses toodud seisukoha juurde. Kohtule esitatud kaebus on samane kohtutäiturile esitatud kaebusega. Kohtutäitur on otsuses võlgnike kaebuse väidetele vastanud. Võlgnikud otsusega ei vaidle, vaid esitavad oma kaebuse kohtule uuesti. Vastupidiselt kasutatud õigusabi kuludele või kohtutäituri büroo majandamise kuludele, maaklerteenuse kulu käsitlemist täitekuluna seadus otsesõnu ei välista. TMS § 37 lg 1 seab kulu täitekuluna käsitlemise kriteeriumiks selle vajalikkuse. KTS § 45 lg 1 iseenesest näeb ette õiguse enampakkumise korraldamise, läbiviimise ja tulemi jaotamise eest nõuda lisatasu kuni 3% vara müügihinnast. Kohtutäitur peab enampakkumise korraldamisel lähtuma nii sissenõudja, kui võlgniku huvidest. Ühest küljest kohtutäitur möönab, et maakleri tasu täitekuluna on võlgnikku koormav. Teisalt on sissenõudja ning tegelikult ka võlgniku huvides saada sundenampakkumiselt parim võimalik hind. Kohtutäituri arvates võib käsitleda üldtuntud asjaoluna seda, et enampakkumise läbiviimine kohtutäituri või pankrotihalduri vahendusel erineb oma olemuselt tavalisest müügi korraldamisest. Reeglina arvatakse ja mitte õigustamatult, et kohtutäituri või pankrotihalduri korraldatud enampakkumiselt võib vara omandada selle tegelikust hinnast palju odavamalt. Selle põhjuseks on see, et müüdavate asjadega tutvumise võimalused on piiratud ning ostja peab enampakkumisel müüdava vara ostmisel arvestama, et kohtutäitur või kohtutäituri abi, vastavalt oma erialastele teadmisele ei pruugi teada müüdava asjaga seotud kõiki nüansse (nt ehituse ja planeeringuga seotud). Maakleri kasutamine müüdava vara tutvustamisel teenibki eesmärki saada varalt parim võimalik hind selle professionaalse tutvustamise kaudu. Kohtutäitur leiab, et maaklerile tehtud kulutus oli proportsionaalne taotletava eesmärgiga õigustades taotletavat eesmärki. Kulutus on õigustatud seetõttu, et vara tutvustamisel tõttu oli võlgnike vara enampakkumisel tagatud märkimisväärne enampakkumisest osavõtjate arv, kus hind tõusis 420 000 krooni võrra. Paljudel juhtudel, kus maaklerit ei kasutata, jääb enampakkumine huvipuudusel ära või ilmub üks ostja, kes teeb pakkumuse vaid alghinna ulatuses. Kohtutäitur juhib kohtu tähelepanu sellele, et juba vara arestimisel hindab kohtutäitur vara lähtudes selle harilikust väärtusest (TMS § 74 lg 5) ning, et arestimisakti märgitud hind on vara alghind enampakkumisel (TMS § 82 lg 1). Asjaolust, et müüdud vara hind tõusis, said kasu nii võlgnik, kui sissenõudja. 3. Asjast puudutatud isikud, sissenõudja AS Swedbank kirjalikku arvamust kaebusele ei esitanud. KOHTU SEISUKOHAD 4. Kohus vaatab esitatud kaebuse läbi tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 475 lg 1 p-st 15 hagita menetluses. Vastavalt

§ 477

lg-le 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades seejuures hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

§ 477

lg 5 järgi ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 477

lg 7 kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid oma algatusel. Kohus on kohtutäiturilt välja nõudnud täiteasjades nr 022/2009/8571, nr 022/2009/8574 avatud täitetoimikute ärakirjad. 2

1. Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada, sest kohtutäitur on oma 21.10.
2. a. otsusega vaidlusalustes täiteasjades välja mõistnud täitekulud alusetult.
3. Kohus juhindub asja lahendamisel järgmistest tuvastatud asjaoludest: • 21.12.
4. a. algatas kohtutäitur sissenõudja AS Swedbank 15.12.
5. a. dateeringuga avalduse ja O P , KP , AS SEB Eesti Ühispank ja AS Hansapank vahel 03.10.
6. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud hüpoteegi üleandmise, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingute ning O P , KP ja AS Hansapank vahel 19.05.
7. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu alusel täitemenetluse 3 000 000 krooni sissenõudmiseks O P (asjaolu nähtub täiteasja nr 022/2009/8571 toimikus sisalduvalt tiitellehelt [tl 64]) ja KP (asjaolu nähtub täiteasja nr 022/2009/8574 toimikus sisalduvalt tiitellehelt [tl 65]). • 13.09.
8. a. müüs kohtutäitur hüpoteegi esemeks olnud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX kantud aadressil XXX asuva kinnisasja enampakkumisel. Asjaolu on tõendatud täiteasjades nr 022/2009/8571 ja nr 022/2009/8574 koostatud 13.09.2010.a. koostatud kordusenampakkumise aktiga (tl 94-97) • 21.09.
9. a. täitekulu väljamõistmise otsusega mõistis kohtutäitur O P välja täitekulu 51 600 krooni (sh km 20% 8600 krooni). Asjaolu on tõendatud täiteasjades nr 022/2009/8571 ja nr 022/2009/8574 tehtud täitekulu väljamõistmise otsusega (tl 112).
10. Vastavalt TMS § 37 lg 1 p-ile 7 on täitekuludeks kohtutäituri tasu ning kohtutäituri ja sissenõudja või kolmanda isiku poolt pärast täitemenetluse alustamist täitemenetluseks tehtud vajalikud kulutused, sealhulgas enampakkumise korraldamise kulud ning sealhulgas ostuhinna tasumisega kaasnevad kulud. Vajalikeks kulutusteks ei loeta täitemenetluse alustamisel või menetluse käigus tekkinud õiguslike küsimuste lahendamiseks kohtutäituri või sissenõudja poolt kasutatud õigusabi kulusid. Samuti ei loeta vajalikeks kulutusteks kohtutäituri büroo majandamise kulusid. Seega on täitekuludeks osundatud sättest tulenevalt ka enampakkumise korraldamise kulud. Kohus on käesoleva kohtumääruse p-is 6 tuvastanud, et täiteasjas nr 022/2009/8571 võlgnikuks olnud O P on kohtutäitur 21.09.
11. a. täitekulu väljamõistmise otsusega välja mõistnud täitekulu 51 600 krooni (sh km 20% 8600 krooni). Osundatud täitekulu väljamõistmise otsusest nähtub, et kulutused on tehtud FIE KL arve nr 129 alusel maaklerteenuse XXX eest summas 43 000 krooni, millele lisandub käibemaks (tl 112). Avaldajate kaebusele esitatud vastuses märgib kohtutäitur, et tellis vaidlustatud maaklerteenuse selleks, et müüdava vara eest saaks parima hinna (tl 5). Seega võib järeldada, et täituri arvates oli antud kulutuse tegemine vajalik seoses enampakkumise korraldamisega. Kohus leiab, et maaklerteenusele tehtud kulusid ei saa lugeda TMS § 37 lg 1 p 7 mõttes täitekuludeks, st täitemenetluse sh enampakkumise korraldamiseks vajaliku kulutusega. Vastavalt TMS § 81 lg-le 2 kui kohtutäitur korraldab avaliku suulise enampakkumise, määrab ta suulise enampakkumise koha, arvestades asja müümise võimalusi ja enampakkumise kulusid. Seega saaks pidada enampakkumise toimumise kohaga seonduvaid kulusid täitekuludeks. Kuivõrd vaidlusaluses täiteasjas sundtäitmise esemeks olnud kinnisasja müümiseks korraldati avalik enampakkumine, oli selle läbiviimiseks vaja kindlat kohta (ruumi). Käesolevas asjas toimus enampakkumine kohtutäituri büroos, mille pidamisega seotud kulude väljamõistmise seadus täitemenetluses vajaliku kuluna välistab, mistõttu ei teki küsimust seoses enampakkumise läbiviimiseks vajalikule kohale tehtavate kulutustega. Vastavalt TMS § 84 lg-le 21 avaldatakse kinnisasja müügi korral kuulutus vähemalt 20 päeva enne enampakkumise algust väljaandes Ametlikud Teadaanded, Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis ja vähemalt ühes enampakkumise kohas levivas ajalehes. Sissenõudja või võlgniku soovil avaldab kohtutäitur kuulutuse sissenõudja või võlgniku kulul ka muudes väljaannetes. Lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatule avaldab kohtutäitur Interneti-kuulutuses ka fotod kinnisasjast. Seega on avaliku enampakkumise korraldamiseks vajalik koht (eelnevalt märgitu kohaselt välistab seadus kohtutäituri büroo majandamisega seotud kulude täitekuludena nõudmise ning ka 3 kohtutäituri tasu küsimus ei ole antud juhul vaidluse all) ja seaduse kohane enampakkumisest teatamine (TMS § 84), milliste tingimuste olemasolul on võimalik enampakkumise läbiviimine, millisega seotud kulutusi saab kohtu arvates pidada täitemenetluse korraldamisel tehtavateks vajalikeks kuludeks. Kuigi kulutused maaklerteenusele on tehtud kohtutäituri hinnangul nii võlgnike kui sissenõudja huvides, on TMS § 38 lg 1 kohaselt täitekulude kandmisel kohustatud isikuks võlgnik, mistõttu saanuks kohtutäitur antud kulutused teha kohtu arvates vaid võlgniku nõusolekul. Avaldajad on kinnitanud, et nad ei ole kuidagi seotud vaidlustatud täitekulude otsuses nimetatud maaklerteenusega ning ka kohtutäitur ise ei ole väitnud, et võlgnikud taotlenuks kinnisvaramaakleri teenuse kasutamist. Kohus leiab, et vajalike täitekuludena saab käsitleda eelkõige kulutusi, mis on tehtud sundtäitmise eesmärgi saavutamiseks. Antud asjaoludel sai täitemenetluse eesmärgiks olla rahalise nõude rahuldamine hüpoteegitud kinnisasja arvel selle müümise teel enampakkumisel, millise saavutamiseks ei saa TMS § 37 lg 1 p 7 tähenduses vajalikuks pidada kinnisvaramaakleri teenusele tehtavaid kulutusi, sest nende kulutuste tegemine ei ole iseenesest enampakkumise korraldamiseks vajalik. Ka justiitsministri 15.12.
12. a määrusega kinnitatud “Kohtutäiturimäärustiku“ § 61 lg 1 järgi peab kohtutäitur täitekulude kandmisel arvestama võimaliku väiksema kuluga, mida saab teha, et säästa võlgnikku liigselt koormavatest kohustustest. Kohtutäitur lähtub kulutuste suuruse arvestamisel heast raamatupidamistavast ja säästlikkuse põhimõttest.
13. Kohtutäitur on viidanud ka KTS § 45 lg-st 1 tulenevale õigusele nõuda enampakkumise korraldamise, läbiviimise ja tulemi jaotamise eest lisatasu kui 3% vara müügihinnast. Käesolevalt ei ole kohtutäitur aga vastavat kohtutäituri tasu otsust teinud (KTS § 31), mistõttu ei kohus seda väidet ka ei analüüsi. Eeltoodu põhjendustel tühistab kohus kohtutäituri 21.10.
14. a. otsuse.
15. Vastuseks kohtutäituri väitele justkui oleks KP esitanud kaebuse kohtutäituri 21.10.
16. a otsusega kaebetähtaega rikkudes, märgib kohus järgmist. Kuivõrd 19.10.
17. a. esitatud kaebusest ei olnud üheselt aru saada, kas kohtutäituri otsuse vaidlustavad nii O P kui ka KP, kohustas kohus kooskõlas

§-iga 3401 avaldajat antud asjaolu täpsustama. Puuduste kõrvaldamise käigus esitati 24.11.2010.a. täpsustatud avaldus, kus on avaldajateks nii KP kui ka O P ning avaldus on ka mõlema isiku poolt allkirjastatud. Seega tuleb lugeda kaebus tähtaegselt esitatuks. 10.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Vastavalt

§ 172

lg-le 1 kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna kaebus rahuldatakse, jätab kohus avaldaja menetluskulud

§ 172lg 1 alusel kohtutäituri kanda.

Teiste menetlusosaliste kulud jäävad nende endi kanda. Kaija Kaijanen Kohtunik 4