KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristina Maimann Otsuse tegemise aeg ja koht 07.11.2011, Tallinn Haldusasja number 3-11-173 Haldusasi OÜ Mobix Invest kaebus Tallin

§ 31lg 1 ja 4).

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil (

§ 32lg 5).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ-le Mobix Invest kuulub XXX korteriomand, mis koosneb 283/1000 mõttelisest osast XXX maatükist ja reaalosast üldpinnaga 2821,5 m
2. 1
3. Tallinna Linnavolikogu 16.12.2010 otsusega nr 307 kehtestati osaliselt XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute ja lähiala detailplaneering. Vaidlustatud haldusakti kohaselt koostati detailplaneering kesklinnas asuva 1,83 ha suuruse maaala kohta (K-Projekt Aktsiaseltsi töö nr 06277) ning kehtestati 1,61 ha suuruse maa-ala osas. Detailplaneeringuga on kavandatud krundipiiride muutmise teel 6 krunti (3 ärimaa krunti, äri- ja elamumaa krunt ja 2 transpordimaa krunti) ja määratud ehitusõigus 3-11 maapealse korrusega ärihoone, ühe kuni 11 maapealse korrusega korteritega ärihoone ja ühe kuni 10 maapealse korrusega korteritega ärihoone ehitamiseks.
4. 21.01.2011 esitas kaebaja kaebuse halduskohtule. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5. Kaebaja taotleb haldusakti tühistamist ning menetluskulud palub jätta vastustaja kanda. Kaebaja leiab, et detailplaneering kehtestati osaliselt, et mööda minna kaebajalt nõusoleku võtmisest. Tallinna linna ehitusmääruse (edaspidi Ehitusmäärus) § 15 lg 3 kohaselt kaasatakse detailplaneeringu koostamisse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud, elanikud ja teised huvitatud isikud. Täiendavalt edastatakse detailplaneeringu koostamisel planeeringulahendust tutvustav kirjalik teade planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikele, välja arvatud juhul, kui nad on väljendanud detailplaneeringu kohta oma arvamust kirjalikult. Vastavalt kuni 01.07.2009 kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 16 lg-le 1 kaasatakse detailplaneeringu koostamisse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised huvitatud isikud. Kuni 01.07.2009 kehtinud PlanS § 16 lg 4 p 4 kohaselt koostatakse detailplaneering muuhulgas koostöös planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikega. Vastavalt alates 01.07.2009 kehtiva PlanS § 16 lg 1 p-le 5 koostatakse detailplaneering muuhulgas koostöös planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade ja naaberkinnisasjade omanikega. Alates 01.07.2009 kehtiva PlanS § 16 lg 4 kohaselt kaasab kohalik omavalitsus puudutatud isiku detailplaneeringu koostamisse ja teatab sellest talle esimesel võimalusel. Puudutatud isikuks on seejuures muuhulgas kinnisasja omanik, kelle senist maakasutust või krundi ehitusõigust planeeringuga kavandatu muudab omaniku tahte vastaselt. Eeltoodust tulenevalt näeb nii kuni 01.07.2009 kehtinud kui ka alates 01.07.2009 kehtiv planeerimisseadus ette planeeritava maa-ala kinnisasjade omanike kaasamise planeeringu koostamisse ja planeeringu koostamise koostöös planeeringuala kinnisasjade omanikega. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (edaspidi TLPA) 30.03.2007 kirja nr 2-1/1251 kohaselt oli naaberkinnistu omaniku nõusolek detailplaneeringu kehtestamiseks kohustuslik (vt kaebuse lisa nr 20). 20.07.2009 teatas aga TLPA vastuses kaebuse esitaja 19.06.2009 kirjale, et kaebaja nõusolekut planeeringule ei olegi vaja, kuna planeerimisseadus näeb ette koostöö planeeritava maa-ala kinnistute omanikega, kuid seadus ei kohusta detailplaneeringut kinnisasja omanikega kooskõlastama, kuna vastasel juhul veniks planeerimismenetlus pikaks või osutuks üldse võimatuks. Detailplaneeringuga nähti aga ette senise hoonestuse, sh kaebuse esitaja kaasomandis oleval XXX kinnistul asuva hoone lammutamine. Hoone lammutamine saab toimuda üksnes omaniku nõusolekul, mistõttu oli vastuvõetud kujul detailplaneeringu elluviimine võimatu. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku käigus (02.11-16.11.2009) esitas kaebuse esitaja vastuväited detailplaneeringule. Avaliku väljapaneku käigus esitatud vastuväidete kohaselt: 1) vastuvõetud ja avalikule väljapanekule esitatud detailplaneeringut ei ole nõuetekohaselt 2 kooskõlastatud - puudub kaebaja kui planeeringualas asuva kinnistu omaniku kooskõlastus; 2) TLPA on pidanud vajalikuks ja kooskõlastanud detailplaneeringu kõigi planeeringu ja selle lähiala kinnistute omanikega ning alusetult jätnud planeeringu kaebajaga kooskõlastamata ning eitanud kooskõlatuse vajalikkust; 3) detailplaneeringu elluviimine ei ole võimalik ilma kinnisasja omanike nõusolekuta, kuna detailplaneering näeb ette kinnistutel asuvate seniste hoonete lammutamise, mis ei ole võimalik ilma kinnistu omanike nõusolekuta; 4) detailplaneeringus on lahendamata planeeringu elluviimisega seonduvad küsimused. TLPA on osaliselt kaebaja väidetega nõustunud ning on 11.12.2009 kirjaga detailplaneeringu koostajat AS-i K-Projekt kohustanud lisama detailplaneeringule selle elluviimise kava ja märkinud, et detailplaneeringut ei ole võimalik kehtestada enne, kui on saadud planeeringuala kõigi kinnistu omanike nõusolek planeeringule. Detailplaneeringu avalikul arutelul jäädi seisukoha juurde, et tuleb koostada detailplaneeringu elluviimise tegevuskava ja saada detailplaneeringule kõikide kinnistute omanike nõusolekud. Pärast detailplaneeringu avalikku väljapanekut palus detailplaneeringu tellija WTC Tallinn AS esitada kaebuse esitajal omapoolsed tingimused planeeringu elluviimise kava osas, mille osas kaebuse esitaja teatas, et jääb ettepaneku juurde lähtuda läbirääkimistel varasemalt WTC Tallinn AS-le esitatud kokkuleppe projektist, mille kohaselt WTC Tallinn AS kas omandab kaebuse esitajale kuuluva korteriomandi või tasub kaebuse esitajale ehitustegevuse ajal kompensatsiooni. 08.02.2010 esitas WTC Tallinn AS detailplaneeringu elluviimise tegevuskava. Tutvunud nn elluviimise tegevuskavaga, ei saanud kaebuse esitaja sellega nõustuda, kuna tegevuskava ei andnud selgust detailplaneeringu elluviimise osas ega kaitsnud kaebuse esitaja huve detailplaneeringu elluviimise käigus, mistõttu kaebuse esitaja ei saanud detailplaneeringut kooskõlastada. Hiljem ilmnes, et juba 09.12.2009 oli detailplaneeringu tellija WTC Tallinn AS esitanud taotluse detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks ja kaebuse esitaja kaasomandis oleva kinnistu planeeringualast väljajätmiseks, mis kinnitab detailplaneeringu tellija pahatahtlikkust kaebuse esitajalt elluviimise kava tingimuste nõudmisel ja kirjavahetuse pidamisel väidetava kokkuleppe saavutamiseks. Kehtestatud detailplaneeringu materjalidest nähtuvalt on detailplaneeringu tellija WTC Tallinn AS 09.12.2009, s.o vahetult peale detailplaneeringu avalikku väljapanekut esitanud TLPA-le ettepaneku detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks selliselt, et kehtestatavast osast jääks välja XXX kinnistu. Osalise kehtestamise ettepaneku kohaselt ei riiva detailplaneeringu osaline kehtestamine protesti esitanud kaasomaniku huve ega ka teiste planeeringualas asuvate kinnistute omanike huve. Detailplaneeringu osalise kehtestamise ettepanekus on otseselt põhjuseks toodud algse planeeringuala kinnistu kaasomaniku mittenõustumine detailplaneeringuga. Detailplaneeringu tellija WTC Tallinn AS on korranud oma ettepanekut detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks ka 06.04.2010 kirjas, mille kohaselt on planeeringut võimalik ellu viia ilma Ahtri 10 kinnistuta selliselt, et selle kinnistu osas mingeid muudatusi ei kavandata ning mis tagab kaebaja tegevuse jätkamise võimaluse. Kehtestatud detailplaneeringu materjalidest nähtuvalt on TLPA 29.04.2010 kirjas detailplaneeringu koostajale AS-le K-Projekt nõustunud detailplaneeringu osalise kehtestamisega ning palunud teha planeeringumaterjalides vastavad muudatused, misjärel esitatakse planeering maavanemale järelevalveks. Detailplaneering esitati Harju Maavanemale järelevalveks 15.06.2010 ning kaaskirjas on Tallinna Linnavalitsus märkinud, et kuna XXX kinnistu kaasomanik ei ole planeeringulahendusega nõustunud, on kohalik omavalitsus otsustanud krundi positsioon 4 jätta kehtestamiseks esitatava detailplaneeringu planeeringust välja. Asjaolu, et planeeringu tellija on taotlenud detailplaneeringu osalist kehtestamist ja kaebuse esitaja seotud kinnistu väljajätmist kehtestatavast detailplaneeringust, sai kaebuse esitajale teatavaks avalikul väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete arutelul 26.08.2010 Harju Maavalitsuses, misjärel esitas kaebuse esitaja teabenõude TLPA-le, saades vastuseks detailplaneeringu osalise kehtestamise ettepanekuga seotud dokumendid. Kaebuse esitaja 08.09.2010 kirjas on kaebuse esitaja teatanud, et ta ei loobu detailplaneeringu avaliku väljapaneku käigus esitatud vastuväidetest ja jääb nende juurde, kuna planeering rikub endiselt kaebuse esitaja õigusi ja huve. 3 Harju Maavalitsuse vastuse kohaselt on maavanem nõustunud TLPA seisukohtadega ja leidnud, et planeerimismenetluses ei ole rikutud menetlusnorme. Samas on maavanem juhtinud tähelepanu, et kehtestamisel tuleb hinnata detailplaneeringu osalise kehtestamise sobivust ja osalisest kehtestamisest lähtuvaid mõjutusi. Detailplaneeringu kehtestamise otsuses ja selle seletuskirjas on Tallinna Linnavolikogu jäänud seniste seisukohtade juurde ning põhjendanud osalist kehtestamist kaebuse esitajalt detailplaneeringule nõusoleku mittesaamisega. Detailplaneeringu osalise kehtestamise otsuses ei ole seejuures analüüsitud ega põhjendatud detailplaneeringu osalise kehtestamise sobivust piirkonda, osalise kehtestamise korral detailplaneeringu eesmärkide saavutamist ega detailplaneeringu osalise kehtestamise mõju kehtestamisel planeeringualast välja jäetud, kuid vahetult planeeringuala kõrval asuvale kaebuse esitaja kaasomandis olevale XXX kinnistule (sh jättes täielikult arvestamata, et XXX kinnistul asuv hoone on osaliselt kontaktis planeeringu alusel lammutamisele kuuluvate ja planeeringu alusel hiljem ehitatavate hoonetega). Kaebuse esitajale kuuluv kinnistu oli planeeringualas kogu planeerimismenetluse ajal. Kogu kvartalit planeeriti ühtsena. Kaebaja kui naaberkinnistu omaniku nõusolek on antud juhul ka sisuliselt vajalik arvestades hoonestusala tihedust, planeeringuga kavandatavaid muudatusi ja nende mõju kaebuse esitaja omandile, selle kasutamisele, valdamisele ja säilimisele. Detailplaneeringu osaliseks kehtestamiseks puudus igasugune ruumilise arengu põhjendus ja osaline kehtestamine ei ole kooskõlas planeeringu eesmärgiga (PlanS § 1 lg 2, 3, § 2 lg 2). Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks oli detailplaneeringu koostamine mitmele krundile korraga, et tagada endiste tootmishoonete asemele uus terviklik ja kaasaegne linnaehituslik lahendus kvartalile ning moodustada linnaehituslikult olulises piirkonnas arhitektuurne dominant. Detailplaneeringu materjalides on rõhutatud terviklikku hoonekompleksi rajamist. Detailplaneeringu lahendus enne osalist kehtestamist (detailplaneeringu vastuvõtmise etapis) tugines läbiviidud arhitektuurivõistlusel parimaks tunnistatud ideele ja hoonete eskiislahendustele (võidutöö autor arhitekt A. A.). Arhitektuurivõistluse läbiviimine näitab, et kvartalile ühtse arhitektuurse ilme andmine oli detailplaneeringu puhul eesmärk omaette, et kõrvaldada senine killustatus ja endiste tootmishoonete eriilmelisus ja linnaehituslikult olulisse piirkonda sobimatus. Detailplaneeringu osaline kehtestamine ei vasta sellele eesmärgile. Detailplaneeringu sisuline tellija WTC Tallinn AS on avaliku väljapaneku järgselt planeerimismenetluses toonitanud, et planeeringu menetlusega tuleb kiiresti edasi minna ja planeering kehtestada, kuna erinevad kinnistu omanikud on kandnud planeeringu koostamiseks kulutusi, mistõttu ei ole aktsepteeritav planeeringu kehtestamise viivitumine. Kaebuse esitaja rõhutab, et detailplaneeringu koostamine tähendab alati kulutuste kandmist. Kohaliku omavalitsuse laiast diskretsiooniõigustest detailplaneeringu kehtestamisel ei ole detailplaneeringu tellijal ja huvitatud isikutel õiguslikku ootust algatatud detailplaneeringu kehtestamise osas. Asjaolu, et detailplaneeringu koostaja on kandnud kulutusi detailplaneeringu koostamiseks, ei õigusta detailplaneeringu kehtestamist iga hinna eest, jättes seejuures kõrvale detailplaneeringu algse eesmärgi luua ühtne hoonekompleks linnaehituslikult olulises piirkonnas. Arvestades ülaltoodud asjaolusid, on antud juhul detailplaneeringu osalisel kehtestamisel ületatud diskretsiooni piire ning ei ole järgitud detailplaneeringu eesmärki ega proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Detailplaneeringu osalise kehtestamise otsus on vastuvõetud kaalutlusõigust rikkudes. Tallinna Linnavalitsus on 15.06.2010 kirjas detailplaneeringut Harju Maavanemale järelevalveks saates märkinud, et TLPA 30.03.2007 kirja nr 2-1/1251 kohaselt on krundi piirile hoonete planeerimisel vajalik naaberkinnistu omaniku nõusolek. Antud detailplaneeringu puhul tuleb arvestada, et planeeringuala ja selle lähiala puhul on tegemist ääretult tihedalt hoonestatud alaga, kus hooned paiknevad tihedalt teineteise kõrval, sh osadel üksteise kõrval paiknevatel hoonetel on ühised seinad. Sellises hoonestuspiirkonnas ulatuvad naaberkinnistul ja/või naaberhoone osas 4 tehtavad ehitustööde mõjud paratamatult naaber kinnistutele-hoonetele. Juba ainuüksi kvartali hoonestuse kompaktsusest, kvartali tihedast hoonestusest tuleneb antud juhul vajadus võtta naaberkinnistu omaniku nõusolek planeeringuga lähitulevikus kavandatavale tegevusele. Detailplaneeringu kooskõlastamise ja erinevate nõusolekute võtmise eesmärk on tagada detailplaneeringu eluviimine ja vältida hilisema detailplaneeringu elluviimise takerdumist erinevate asutuste või isikute tõttu. XX tn, XX tn ja XX mnt vaheline kvartal moodustab tiheda hoonestusega ala, kus hooned paiknevad äärmiselt kompaktselt - hoonete vahekaugused on väikesed ja osaliselt on hoonetel ühised seinad. Ka detailplaneeringuga säilib kvartali tihehoonestus. Planeeringualast väljajäetud XXX kinnistu piirneb vahetult XXX hoonega (XXX ja XXX hoonel on seejuures ühine sein) ja XXX ja XXX kinnistutega. Kehtestatud detailplaneeringuga planeeritakse XXX kinnistust, XXX kinnistust ja XXX kinnistust moodustatavale krundile rajada üks kuni 10 maapealse korrusega ja üks 11 maapealse korrusega hoone (krunt positsioon 5). Kontaktis XXX kinnistu ja sellel asuva hoonega on seejuures planeeritud rajada 11 korrusega hoone senisele XXX kinnistule. XXX senine hoone, millel on ühine sein kaebuse esitaja kaasomandis oleva XXX kinnistuga, on planeeritud seejuures lammutada. XXX kinnistust teisele poole on XXX kinnistust, XXX kinnistust ja XXX kinnistust plaanis moodustada krunt positsioon 3, millele rajatakse üks kuni 11 maapealse korrusega hoone, seejuures on detailplaneeringu põhijooniselt nähtuvalt hoone planeeritud rajada kuni krundi piirini XXX kinnistuga, s.t 11 korruseline hoone on planeeritud paiknema praktiliselt XXX asuva hoone vastu (hoonete vahe hinnanguliselt mõned meetrid). Detailplaneeringus on seejuures lahendamata küsimused, kuidas ühildada detailplaneeringu osalise kehtestamise korral uued hooned ja nende ehitamine detailplaneeringu osalisel kehtestamisel väljajäetud alal asuva XXX hoonega. On ilmselge, et eeltoodud olukorras detailplaneeringu kehtestamine ilma planeeringualast välja jäetud kaebuse esitaja nõusolekuta, olukorras, kus planeeringu elluviimine vahetult mõjutab ja puudutab kaebuse esitajat ja temale kuuluvat omandit, ei vasta seaduses sätestatud nõuetele ja TLPA poolt käesoleva detailplaneeringu osas täpsustatud nõuetele. Eeltoodust tulenevalt peab kohalik omavalitsus planeeringu menetlemise käigus piisava tõhususega täitma seadusest tulenevaid kohustusi avalikkuse kaasamisel, erinevate seisukohtade arvessevõtmise võimalikkuse kaalumisel ja erinevate huvide vahel tasakaalustatud lahenduse leidmisel ning tegema temast oleneva, et lahendada isikute (näiteks piirinaabrite) vahelisi erimeelsusi. Antud juhul on põhjendamatult ja planeerimisseaduse norme rikkudes mööda mindud kaebuse esitaja nõusolekust detailplaneeringu osalisel kehtestamisel ja detailplaneeringu osalise kehtestamisega on rikutud kaebuse esitaja õigusi ja huve. Otsuse vastuvõtmisel on rikutud kaalutlusõiguse piire ega ole arvestatud kaalutlusõiguse ja detailplaneeringu koostamise eesmärgiga (sh ühtne arhitektuurne lahendus kogu kvartalile) ning on jäetud arvestamata asjas olulist tähendust omavad asjaolud (tihedalt hoonestatud ala, kaebuse esitajale kuuluva kinnistu piirnemine vahetult planeeringualasse kuuluva XXX kinnistuga ja hoonetevaheline vahetu kontakt) ning kaalumata on põhjendatud huvid. Detailplaneeringu osalise kehtestamise otsuses toodud seisukohta, et planeeringu elluviimine ei kahjusta kaebuse esitaja äritegevust ning kaebuse esitajale on tagatud senise tegevuse jätkamise võimalus, ei ole sisuliselt analüüsitud ega haldusaktis põhjendatud. Kaebuse esitaja ja OÜ VSOP vahel on 01.10.2009 sõlmitud üürileping, mille esemeks on XXX asuva hoone
6. ja
7. korrusel paiknevad ruumid üldpinnaga 2 850m2 (üürilepingu p 1.1.7), s.o kogu kaebajale kuuluv korteriomand. Enne 01.10.2009 üürilepingu sõlmimist oli kaebajale kuuluv korteriomand OÜ Promenum kasutuses (üürilepingu p 4.2.1.3). Vastavalt üürilepingu p-le 1.1.6 kasutab üürnik üüripinda ööklubi tegevuse ja kontsertide korraldamiseks, millega kaasnevateks tegevusteks on toitlustus- ja catering teenuse osutamine, alkoholi- ja tubakatoodete müük, toidukaupade müük, ürituste korraldamine ja vahendus. Eeltoodust tulenevalt on kaebuse esitajale kuuluv korteriomand välja üüritud ja toob kaebuse esitajale igakuist tulu. Nimetatud asjaolu on 5 detailplaneeringu tellijale WTC Tallinn AS-le ja TLPA-le teada. Kaebuse esitajal on üürniku suhtes üürilepingust tulenevad kohustused. Tiheda hoonestusega ala naaberkinnistul toimuv ulatuslik lammutus- ja/või ehitustegevus paratamatult takistab üüritud asja kasutamist üürilepingus toodud eesmärgil. Eeltoodust tulenevalt on üürnik lammutus- ja/või ehitustegevuse korral sunnitud kasutama õiguskaitsevahendeid. Üürniku poolt ulatuslike õiguskaitsevahendite kasutamine üürileandja suhtes takistab üürileandja äritegevust ja põhjustab üürileandjale kahju. On ilmselge, et kui ööklubi vahetus läheduses toimub ulatuslik lammutus- ja/või ehitustegevus, mõjutab see ööklubi külastajate arvukust ega muuda ööklubi külastajate silmis atraktiivseks. Ehitustegevus toob kaasa igasuguse äritegevuse peatumise kaebuse esitajale kuuluvates ruumides, sest on ilmselge, et ei ole mõeldav ööklubi tegevuse jätkumine ehitusalas. Isegi juhul, kui lammutus- ja ehitustegevuse ajaks luuakse jalakäijatele ehitusalas läbikäigutunnelid, ei tule keegi ehitusalasse meelt lahutama. Lammutus- ja ehitustegevus avaldavad igal juhul kahjulikku mõju kaebuse esitaja õigustele. Kaebuse esitaja üürniku äritegevuse vähenemise tõenäosust lammutusja/või ehitustegevuse korral kinnitab asjaolu, et kesklinna piirkonnas on meelelahutuskohtade omavaheline konkurents tihe - teiste alternatiivsete meelelahutuskohtade olemasolul ei tule inimesed sisuliselt ehitusplatsile meelt lahutama. Kaebuse esitaja üürniku äritegevuse ulatuslik vähenemine või lausa seiskumine toob muuhulgas kaasa üürniku õiguse nõuda üüri vähendamist või üürniku poolt üürilepingu ülesütlemise. Arvestades ööklubi spetsiifilisust, ruumide sisekujunduseks tehtud kulutusi, turva- ja tuleohutusnõuete täitmiseks tehtud kulutusi jm üüripinna ööklubina kasutamiseks tagasiteenimise lootuses üürniku poolt tehtud investeeringuid, võib üürnik ehitustööde tõttu üürilepingu ülesütlemise korral esitada kaebuse esitaja kui üürileandja vastu kahju hüvitamise nõude. Üürniku äritegevuse vähenemine või seiskumine toob kaasa ka kaebuse esitaja kui üürileandja äritegevuse häirumise kuni selle seiskumiseni, millele võivad lisanduda üürniku ulatuslikud kahju hüvitamise nõuded. Detailplaneeringu osalise kehtestamise korral on jäänud täiesti lahendamata küsimused, kuidas mõjutab naaberkinnistu hoonete lammutamine XXX kinnistul paikneva hoone konstruktsioone ja hoone püsimajäämist. Samuti on analüüsimata, kuidas lahendatakse juurdepääs XXX kinnistule naaberkinnistutel uute elamute ehitamise ajal ja nende valmimise järgselt. Analüüsimata on asjaolu, kuidas sobitub senine XXX hoone uute oluliselt kõrgemate hoonete vahele (hoonete vahelised kaugused on seejuures detailplaneeringu elluviimise järgselt veel väiksemad kui seniste hoonete vahelised kaugused), kuidas on tagatud insolatsiooni nõuded, müratasemed jms. Kogu planeerimismenetlus on toimunud lähtudes aspektist, et planeering hõlmab kogu kvartalit. Kaebaja ei ole olnud vastu kvartali arendamisele ja on nõustunud kvartali arendamiseks detailplaneeringu koostamise idee kui sellisega, kuid on soovinud kvartali arendamist üksnes selliselt, et see ei takistaks vahepealset äritegevust. Hoonestust arhitektuurselt ja tehniliselt kaasaegsemaks muuta on võimalik ka muul moel, kui senise hoonestuse lammutamise läbi (nt juurde-, peale- vms ehitamise vormis). Kaebaja on üritanud saavutada detailplaneeringu tellija WTC Tallinn AS-ga kokkulepet ja on esitanud omapoolsed ettepanekud. Kaebuse esitaja toonitab, et oht detailplaneeringu elluviimisel kinnistul paikneva hoone säilimise osas on reaalne – tegemist on vana ja osaliselt amortiseerinud hoonega (mida kinnitavad pidevad kaasomanik WTC Tallinn Kinnisvara AS-le kuuluvast reaalosast lähtuvad veeuputused ja kaebusele lisatud fotod parkimismajast), hoone paikneb vahetus kontaktis lammutamisele kuuluvate hoonetega. Detailplaneeringu seletuskirjas toodud detailplaneeringu elluviimise tegevuskava ei vasta elluviimise tegevuskava eesmärgile ja ei ole piisav. Planeeringu elluviimisega seonduvate lahendamata küsimustele ja detailplaneeringu elluviimise kava puudumisele viitas kaebuse esitaja detailplaneeringu avaliku väljapaneku käigus 16.11.2009 6 esitatud vastuväidetes, mille kohaselt detailplaneeringus on lahendamata planeeringu elluviimisega seonduvad küsimused. Tuginedes kaebuse esitaja poolt avaliku väljapaneku käigus esitatud vastuväidetele on TLPA pidanud vajalikuks detailplaneeringule elluviimise tegevuskava lisamist ning TLPA 11.12.2009 kirjaga nr 2-1/2456 kohustanud planeeringu koostajat K-Projekt AS-i lisama detailplaneeringu dokumentide hulka detailplaneeringu elluviimise tegevuskava. Tulenevalt TLPA kirjast täiendati pärast detailplaneeringu avalikustamist detailplaneeringu seletuskirja p-dega 4.1.16 ja 4.1.
8. Detailplaneeringu seletuskirjas toodud elluviimise tegevuskava on sisuliselt identne WTC Tallinn AS poolt 08.02.2010 kaebajale saadetud elluviimise tegevuskava projektile, mille osas kaebaja 25.02.2010 esitas oma vastuväited, leides, et tegevuskava ei täida oma funktsiooni ega anna selget nägemust detailplaneeringu elluviimise osas ning ei ole tagatud kinnistu omaniku õiguste kaitse detailplaneeringus ette nähtud suuremahulise lammutustegevuse ja sellele järgneva ehitustegevuse käigus. Kaebuse esitaja seisukoha kohaselt on detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.1.17 sätestatud detailplaneeringu elluviimise tegevuskava äärmiselt üldsõnaline ega vasta elluviimise tegevuskava eesmärkidele. Seletuskirja p-s 4.1.17 fikseeritu ei anna mingit ülevaadet detailplaneeringu elluviimise käigu, elluviimise korraldamise osas (nt mis järjekorras, kuidas korraldatud lammutamine, ehitamine). Samuti ei ole seletuskirja p-s 4.1.17 argumenteeritud, kas ja kuidas on tagatud võimalused (äri)tegevuse jätkamiseks planeeringu mittearendataval alal tingimustes, kus ühte osa planeeringualast arendatakse (vastavalt seletuskirja p-s 4.1.17 toodud tegevuskavale saab detailplaneeringut ellu viia kahe erineva arendusena). Seejuures ei ole üldse käsitletud, kas detailplaneeringu kahe arendusena elluviimine on põhjendatud - kuidas tagatakse planeeringuala ühtne arhitektuurne lahendus juhul, kui pärast esimese arenduse elluviimist kaob omanikel huvi ja/või võimalused detailplaneeringu edasiseks elluviimiseks. Eeltoodust tulenevalt ei saa detailplaneeringu seletuskirja p-s 4.1.17 toodud detailplaneeringu elluviimise tegevuskava pidada piisavaks - puudub igasugune selgus, kuidas hakkab toimuma detailplaneeringu elluviimine. Detailplaneeringu elluviimine ei ole detailplaneeringu koostamise käigus piisavalt läbi arutatud. Detailplaneeringu elluviimisega kaasneda võivate mõjude hindamine peab läbima kogu planeeringu koostamist. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist ja avalikku väljapanekut kiirkorras detailplaneeringu seletuskirja lisatud punkt ei asenda detailplaneeringu elluviimise tegevuskava. Detailplaneeringus on sisuliselt jäetud käsitlemata ja lahendamata planeeringu elluviimise korraldamine seonduvalt ehitiste lammutamisega ning planeeringuala ja naaberkinnistute omanikele seoses lammutamise ja tegevuse peatumise/ümberkolimisega seotud kahjuga. Sellisel kujul kehtestatud planeeringulahendus on poolik ja ei ole kooskõlas seaduses planeeringule sätestatud eesmärkidega. Seejuures tuleb arvestada, et tegemist on linnaehituslikult olulises piirkonnas kehtestatud detailplaneeringuga. Arvestades, et senise hoonestuse niivõrd mastaapse lammutamiskavatsusega detailplaneeringud ei ole tavapärased, ei pruugi planeeringuala kinnistu omanikud hetkel hoomata detailplaneeringuga kavandatu mõju oma senisele (äri)tegevusele, kuid see võib hiljem planeeringu elluviimise käigus osutuda probleemide allikaks. Ilma detailplaneeringu elluviimise selge tegevuskavata kehtestatud detailplaneering on ebaseaduslik, mistõttu tuleb planeeringu kehtestamise otsus tühistada. WTC Tallinn Kinnisvara AS tegevus(tegevusetus) rikub kaebuse esitaja omandit ja kaebajale kuuluva korteriomandi üürniku õigust ruume kasutada. XXX kinnistu kuulub WTC Tallinn Kinnisvara AS-le ja kaebajale. WTC Tallinn Kinnisvara AS peab temale kuuluval XXX pindadel parkimismaja, mis asub kaebajale kuuluva korteriomandi kohal. WTC Tallinna AS kui XXX kinnistu haldaja senine tegevus on olnud kaebaja õigusi kahjustav, mistõttu ei ole kaebajal kindlust, et ilma detailse tegevuskavata arvestatakse planeeringu realiseerimisel tema õigusi ja huve.
9. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja enda kanda. 7 Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud territoriaalplaneerimise, iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seetõttu juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus. Planeeringute kooskõlastamist reguleerib PlanS § 17 ja koostööd PlanS § 16 lg 1 p
10. Kooskõlastamine ja koostöö on seadusest tulenevalt kaks erinevat menetlustoimingut. Samal seisukohal oli ka Harju maavanem. Koostöö väljendub selles, et kohalik omavalitsus informeerib planeeringu menetluse etappidest avalikkust planeerimisseaduses sätestatud korras ja loob võimalused huvitatud isikutel esitada planeeringulahenduse kohta ettepanekuid ja märkusi, sh vastuväiteid avaliku väljapaneku ajal, sest avalikkuse kaasamise kõige tähtsamaks ja laiaulatuslikumaks võimaluseks on planeeringu avaliku väljapaneku korraldamine, mitte detailplaneeringu kooskõlastamine. Just avaliku väljapaneku kestel on võimalik igaühel esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringulahenduse kohta ning kohalik omavalitsus on kohustatud neid mõistlikul määral kaaluma. Kaebusest ning planeeringu materjalidest nähtub, et kaebuse esitaja oli teadlik planeeringulahendustest ning ta väljendas oma seisukohti planeeringu koostamise käigus, mida tõendab ka vastuväidete esitamine planeeringu avalikul väljapanekul. Vastuväiteid esitanud isiku vastuväidete arvesse võtmise kohta on omavalitsus andnud oma seisukoha. Seega on kaebuse esitaja saanud kasutada oma protsessiõigusi detailplaneeringu koostamisel ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse kaasatud, mis ongi planeerimisseaduse eesmärk. Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringu avaliku väljapaneku ja sellele järgneva avaliku väljapaneku tulemusel teha planeeringus vajalikud parandused ja täiendused. Sellest tulenevalt kujuneb planeeringu lõplik ehitusõiguse- ja maakasutuse lahendus välja alles vahetult enne planeeringu kehtestamist. Kohalikul omavalitsusel on õigus määrata põhjendatud planeerimisotsustuse korral planeeringualale ka teistsugune ehitusõigus, kuna see on omavalitsuse pädevuses. Vastustaja ei nõustu, et kaebuse esitaja kooskõlastus detailplaneeringule oleks vajalik olukorras, kui kehtestatud detailplaneering ei hõlma kaebuse esitaja kinnistut. Detailplaneeringu koostamine algatati 2008 juunis, mil kehtis planeerimisseaduse varasem redaktsioon. 01.06.2009 jõustusid planeerimisseaduse muudatused. Mõlema redaktsiooni §-d 16 toonitavad planeerimismenetluses koostöö vajalikkust. Koostöö tulemina on enamus detailplaneeritava maa-ala kinnisasjade omanikest esitanud planeeringu lahenduse kohta oma arvamusi, mis näitab, et lahendus on kõikide kinnisasjade omanike ja muude isikute poolt aktsepteeritav ja realiseeritav. Planeerimismenetluse üheks eesmärgiks on planeeringuga seotud erimeelsuste lahendamine ja erinevate isikute huve ning avalikku huvi arvestava tasakaalustatud lahenduse saavutamine. Vastustaja nõustus menetluse käigus kaebuse esitaja seisukohaga, et detailplaneeringu elluviimine XXX kinnistu osas ei ole võimalik ilma kaebuse esitaja nõusolekuta. Lähtudes eeltoodust ning tuginedes kaalutlusõigusele ja planeerimismenetluse üldistele põhimõtetele, sh eesmärgile lahendada planeeringuga seotud erimeelsused ja leida erinevate isikute huve arvestav tasakaalustatud lahendus, edastas TLPA detailplaneeringu huvitatud isikule info, mille kohaselt ei ole detailplaneeringut võimalik kehtestada enne, kui on saadud kõigi planeeringuala kinnistute, mille ehitusõigused muutusid, omanike nõusolek. Kuna kaebuse esitajaga ei saavutatud kompromissi, siis nõustus omavalitsus planeeringust huvitatud isiku WTC Tallinn AS-i ettepanekuga detailplaneeringu osalise kehtestamise osas, kuna see oli mõistlik lähtuvalt avalikust huvist ja planeeringuala omanike soovist. Pärast XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avalikku väljapanekut ja arutelu 8 tehti detailplaneeringus täiendused, millega loobuti maa-aluse parklaga alternatiivsest lahendusest, et planeeringut oleks võimalik ellu viia nii, et XXX hoone jääb alles ja sellega seoses ei tehta mingeid muudatusi. Planeeringu elluviimise kava koostati selliselt, et planeeringu elluviimine ei kahjustaks kaebuse esitaja äritegevust. Kuna kehtestatud detailplaneering ei hõlma kaebuse esitaja kinnistut, siis puudus vajadus kaebuse esitaja nõusolekuks. Seadus ei sätesta, et naaberkinnistu omaniku nõusolek oleks nõutav. Kaebuse esitaja väide, et kuna tegemist on tihedalt hoonestatud alaga, siis on naabri kooskõlastus vajalik, ei ole põhjendatud. Linnaruumis on tavapärane, et kinnistud on tihedalt hoonestatud. Õiguspärase kaalutlusotsustuse tegemiseks peab kohalik omavalitsus kaaluma üldist ja erahuvi ning kaitsma mõistlikul viisil avalikke huve ja planeeringuga seotud isikute õigusi. Riigikohtu 6.11.2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-62-02 on kohus maininud, et kui olemasolev informatsioon ei ole piisav õiguspärase ja õiglase kaalutlusotsuse tegemiseks, peab kohalik omavalitsus planeeringu koostajat ja vajadusel ka teisi puudutatud isikuid kaasates koguma otsustamiseks täielikumat teavet. Lisaks on kohtulahendis märgitud, et samuti tuleks arvesse võtta menetlusosaliste valmisolekut paindlikeks lahendusteks, planeeringu menetlemisel ei tohiks positiivse lahenduse saavutamisel otsustavaks saada näiteks mõne menetlusosalise isiku soovimatus või suutmatus üldse kokkuleppele jõuda. Vastustaja on planeeringu koostamise käigus kaalunud planeeritava maa-ala kinnisasja omanike ja teiste huvitatud isikute ettepanekuid ning erinevaid planeeringulahenduse võimalusi, sh planeeritud hoonestuse sobivust ja kohasust ning planeeringulahendust on piisavalt põhjendatud. Antud detailplaneeringu menetluse käigus on arvestatud huvitatud isikute seisukohti ja õigusi ning kohaliku omavalitsuse tehtud otsused on kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega. Antud juhul on tegemist olukorraga, kus XXX kinnistu ei jää planeeritavale alale ja kinnistule ei ole detailplaneeringus kitsendusi seatud, seega ei ole kohalik omavalitsus kaalutlusotsuse tegemisel oma pädevuse piire ületanud, leides et detailplaneeringut on võimalik ellu viia ilma XXX kinnistuta. Vastuväiteid esitanud kaebaja esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus asus oma 08.09.2010 kirjas seisukohale, et kuna vastavalt PlanS § 16 lg 1 p-le 5 koostatakse detailplaneering koostöös planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade ja naaberkinnisasjade omanikega, siis on tema esindatav kaebaja naaberkinnisasja omanikuna sama seaduse § 16 lg 4 p-i 2 kohaselt puudutatud isikuks, kellega tuleb planeering kooskõlastada ja kelle suhtes kehtib seadusest tulenev kohaliku omavalitsuse kohustus informeerida isikut detailplaneeringu menetluse käigust. Vastuväites mainitud seadusesätted jõustusid 01.07.
11. XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 11.06.2008 korraldusega nr 1053-k ja kestis 04.05.2009, st ajani mil TLPA kiitis detailplaneeringu heaks ja otsustas selle esitada Tallinna Linnavalitsusele vastuvõtmiseks. Detailplaneeringu koostamisega alustati seega enne PlanS § 16 lg 1 p 5 jõustumist. Seaduse rakendussätete kohaselt ei oma seaduse muudatus tagasiulatuvat mõju. Vastavalt Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-le 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Seaduse järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandi õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasja omanike õigustega. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib kindlasti huvide konflikt, kui mõlemad hakkavad teostama täielikku õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omanike huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on asjaõigusseadus (AÕS), Selle seaduse § 89 lg 1 esimese lause kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 143 ei reguleeri nn negatiivsete, sh 9 varjavate mõjutuste lubatavust. Ehitisega põhjustatud varjav mõjutus võib osutuda keelatud mõjutuseks, mille lõpetamist võib omanik nõuda vastavalt AÕS § 89 lõikele 1, kui see kahjustab teise isiku omandiõigust ja ehitis ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate normide ja nõuetega. Eelnev ei tähenda iseenesest, et kõik varjavad mõjutused on keelatud, vaid eelkõige seda, et ka varjavaid mõjutusi tuleb avalikul võimul ehitamise reguleerimisel silmas pidada ning kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältida. Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane. Ehitusseaduse kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Ehitisele mõjuvad koormused ja muud mõjud ei või põhjustada ehitise, selle osa või naabruses olevate teiste ehitiste varisemist ning ehitisele, selle aluspinnale või naabruses olevatele teistele ehitistele või nende aluspinnale vastuvõetamatult suuri deformatsioone. Ehitis- ja omaniku järelvalve teostaja peab tagama, et ehitustegevus ei mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda. Detailplaneeringule ja ehitusprojektidele vastava ehitustegevuse ja selle ohutuse üle järelvalve teostamine oma haldusterritooriumil kuulub vastavalt ehitusseaduse (EhS) § 59 lg-le 2 kohaliku omavalitsuse pädevusse. Detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega neid vaidlustajate seadusest tulenevaid õigusi. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud PlanS-s sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud PlanS §-s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Detailplaneering on planeeringu materjalidest nähtuvalt teiste asutuste hulgas kooskõlastatud muuhulgas Muinsuskaitseametiga, Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga, Tallinna Keskkonnaametiga, Tallinna Maa-ametiga, Tallinna Tervisekaitsetalitusega, Põhja-Eesti Päästekeskusega ja Tallinna Transpordiametiga. Nimetatud asutuste poolt esitatud märkustega on planeeringu koostamisel arvestatud. Seaduse järgi võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasja omanike õigustega. Iga kinnistu omanik peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusesse ning on ka muidu õiguspärane. Linnaruumis ei saa ükski kinnistu omanik eeldada, et tema kinnistu naabruses ei hakata lammutama või ehitama. Olukorras, kui kaebuse esitajal peaks tekkima planeeringu kohase tegevuse teostamisel probleeme seoses temale kuuluva XXX hoone konstruktsioonidega, siis kaitsevad tema õigusi ehitusseadus ja asjaõigusseadus. Kaebaja ei ole teinud peale detailplaneeringu lahenduse kooskõlastamisest keeldumist ühtegi sisulist ettepanekut, kuidas peaks detailplaneeringut muutma, et selle lahendus teda rahuldaks. Kooskõlas PlanS § 4 lg 2 p 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältima planeeringulahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist, kuid kuna kohaliku omavalitsuse peaeesmärgiks planeerimisel on säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei pruugi olla võimalik arvestada kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega. Planeeringu eesmärgid ja planeeringu koostamise alguses püstitatud lähteseisukohtadega arvestamise fikseerib kohalik omavalitsus planeeringu vastuvõtmise otsustamisega sellisena, nagu nad on kindlaks määratud planeeringu lahenduses. Lõpliku hinnangu eelnenud planeerimismenetluse käigule ja planeeringu lahendusele annab kohalik omavalitsus otsusega planeeringu kehtestamise kohta. Kõnealune detailplaneering on läbinud maavanema järelvalve. Maavanema järelevalve pädevusse kuulub planeeringu lahenduse seadustele ja normidele vastavuse kontrollimine. Antud juhul ei ole maavanem 10 järelvalve käigus rikkumisi tuvastanud. Planeeringulahenduse otstarbekuse üle ei saa otsustada maavanem ega kohus. Kaebaja tegi detailplaneeringu alal asuvate kinnistute omanikega koostööd (osales koosolekutel, tasus arveid jm) kuni detailplaneeringu menetluse peatamise taotluse esitamiseni 19.06.
12. Kaebaja keeldus enda tegevust põhjendamata ainsa detailplaneeringu alal paikneva kinnisvara (st. korteriomand) omanikuna detailplaneeringut kooskõlastamast, kuigi ei olnud senise menetluse ajal esitanud vastuväiteid ega informeerinud teisi kinnisvara omanikke, et ta ei kavatse anda detailplaneeringule kooskõlastust. Kaebajal oli täielik ülevaade kõigist detailplaneeringu menetluse läbiviimiseks sõlmitud lepingutest ja võetud rahalistest kohustustest ja talle oli teada fakt, et detailplaneeringuga hõlmatud ala kinnistute omanikud on kandnud suuri kulutusi seoses planeeringu arhitektuurse lahenduse väljatöötamisega, kaasnevate ekspertiisidega, projektijuhtimise tellimisega ning projektitöödega. Seega on tegemist ilmselgelt pahauskse kaebusega. Protokollis (kaebuse lisa 12) on fikseeritud kaebaja soov jätkata detailplaneeringu elluviimise perioodil XXX hoones äritegevust. Vastuseks küsimusele, kas kaebaja kooskõlastab detailplaneeringu lahenduse kui detailplaneering kehtestatakse osaliselt, on kaebaja esindaja vastanud, et see sõltub planeeringu elluviimise tegevuskavast. OÜ Mobix Invest majandustegevus peab ehitustegevuse perioodil säilima. Kaebaja väide, et lammutus- või ehitustegevus naaberkinnistul takistab kaebaja üürnikul klubi kasutamist, on alusetu. Vastupidiselt võib pikemas perspektiivis olla kindel, et üüritava pinna väärtus tänu arendusele naabruses kasvab. Kaebaja väide, et XXX paikneval ehitisel ja XXX paikneval ehitisel on ühine sein on alusetu. Tegemist on eraldi hoonetega, millel on eraldi karkass ja eraldi seinad. Vastavalt ettevaatusabinõud sh naaberkinnistu hoonete ohutuse tagamine, on võimalik ette näha lammutusprojektis. Kaebuse materjalidest nähtub, et kaebaja ja tema üürniku vaheline üürileping on sõlmitud 01.10.
13. Nimetatud ajal pidi olema kaebajale teada, et detailplaneering võidakse kehtestada, kuna oli juba vastu võetud Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1601-k detailplaneeringu vastuvõtmise kohta. Seega pidi kaebaja ette nägema, et lähiaastatel võib naabruses toimuda ehitus- ja lammutustöid. Kaebajal olid kõik võimalused üürnikuga vajalike kokkulepete sõlmimiseks, mis välistaksid üürilepingu ülesütlemise detailplaneeringu elluviimisega kaasneva ehitustegevuse tõttu. Asjaoluga, et naabruses läbiviidav ehitustegevus võib vähendada ajutiselt kliente, tuleb arvestada. Vastaselt korral ei saaks ühtegi arendusprojekti realiseerida. Seda, kuidas XXX kinnistu väljajätmine alast mõjutab visuaalselt ümbritsevat linnaruumi, ei ole kehtestamise otsuses ega seletuskirjas välja toodud järgmistel põhjustel: detailplaneeringuid koostatakse nii terviklike kvartalite, nende osade kui ka üksikute kruntide kaupa. Suuremate alade kohta koostatud detailplaneeringute kehtestamisel (samuti nagu ka üksikkruntide kohta koostatud detailplaneeringute puhul) ei ole teada, millal ja millises osas detailplaneeringuid tegelikult ellu viiakse. Sõltuvalt maaomandist, omanike vahelistest kokkulepetest ja majanduslikest võimalustest on detailplaneeringute lahenduste elluviimine tihti etapiviisiline ja alati on võimalik, et mõne krundi osas määratud ehitusõigust ei realiseeritagi. Detailplaneeringutes määratakse kruntide suurim võimalik ehitusõiguse ulatus arvestades sealjuures seda, et terviklik linnaehituslik lahendus kujuneb alles mitmete aastate jooksul. Kuna antud juhul on XXX kaasomaniku soovi korral võimalik jätkata detailplaneeringu menetlust ning edaspidi kehtestada XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamisel väljatöötatud lahendusest lähtuv lahendus, siis on võimalik tulevikus ka linnaehituslik tervik luua. Eeltoodust tulenevalt ei ole otstarbekas kaaluda, milline on linnaruumiline mõju planeeritud alal asuvatele kruntidele määratud ehitusõiguse etapiviisilise elluviimise korral. XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute ja lähiala detailplaneeringu koostamisel väljatöötatud linnaehitusliku idee hõlmab detailplaneeritud alast laiemat ala. Nimetatud visiooni alusel on näiteks koostamisel XXX kinnistu 11 ja XXX kinnistu detailplaneering, mis on tänaseks alles algatatud. Seega on käsitletav kvartal arenev piirkond, mille terviklik lahendus võib välja kujuneda väga pika aja jooksul. XXX kinnistu asub XX tänava, XX tänava ja XX maantee vahelises sisekvartalis. Olemasoleva olukorra säilimine XXX krundil juhul, kui ehitatakse välja naaberkruntidele planeeritud hooned ei oma kaugeleulatuvat visuaalset mõju, kuna XXX kinnistul täna asuv hoone ei ole kaugelt vaadeldav ning on madalam naaberkruntidele planeeritud hoonetest. Detailplaneeringu kehtestamise otsuses on välja toodud järgnev: Peale XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute ja lähiala detailplaneeringu avalikku väljapanekut ja arutelu on detailplaneeringus tehtud järgmised täiendused: loobutud on maa-aluse parklaga alternatiivsest lahendusest, et planeeringut oleks võimalik ellu viia nii, et XXX hoone jääb alles. Ka ei ole sellisel juhul XXX kinnistu osas mingeid muid muudatusi kavandatud ning see tagab Osaühingu Mobix Invest tegevuse jätkumise praegusel viisil. Planeeringu elluviimise kava on koostatud nii, et planeeringu elluviimine ei kahjustaks Osaühingu Mobix Invest äritegevust; detailplaneeringu seletuskirja on täiendatud planeeringu elluviimise kavaga. Detailplaneeringu seletuskirja on lisatud punkt „Detailplaneeringu elluviimise tegevuskava ja planeeringu elluviimiseks vajalikud kokkulepped“.
14. Kolmas isik WTC Tallinn AS palub jätta kaebuse rahuldamata ja jätta kaebaja menetluskulud kaebaja kanda ning mõista kaebajalt välja kolmanda isiku menetluskulud. Kaebaja väide, et planeeringu kehtestamisel on naaberkinnistu omaniku nõusolek antud juhul kohustuslik, ei ole seadusega kooskõlas ega millegagi põhjendatud. Eksitav on kaebaja seisukoht, et detailplaneering kehtestati osaliselt selleks, et mööda minna kaebajalt nõusoleku võtmise vajadusest. Nimetatust nähtub, et kaebaja isegi möönab, et detailplaneeringu osalise kehtestamise korral käesoleval viisil puudub vajadus kaebajalt nõusoleku võtmiseks. Seadusest ei tulene nõuet, et kehtestada võiks detailplaneeringu üksnes täielikult ulatuses, mille kohta see algatati. Tallinna linn on kaalunud detailplaneeringu osalist kehtestamist ja selle õigsust on kontrollinud Harju Maavanem. Kehtivas õiguses (ega ka PlanS varasemas redaktsioonis) ei ole ette nähtud, et detailplaneeringu kehtestamiseks oleks vajalik naaberkinnistu omaniku nõusolek. Seetõttu on asjakohatu ka kaebaja tuginemine kvartali hoonestuse kompaktsusele ja kvartali tihedale hoonestusele, millest kaebaja arvates peaks tulenema vajadus võtta naaberkinnistu omaniku nõusolek planeeringuga kavandatavale tegevusele. Õiguslik alus selliseks nõudmiseks ja arvamuseks puudub. Sisuliselt ei ole kaebuse esitaja selgitanud, mis teda häirib, kaebaja nõuab üksnes temaga planeeringu kooskõlastamist, milline nõue ei põhine kehtival õigusel. Sisuliselt nõuab kaebaja enda õigust täielikule vetostamisele naaberkinnistutel tehtavatele mistahes toimingutele. Seejuures, asja tehisolusid hinnates (sh kaebaja esialgset koostööfakti), riskib kaebaja tema taotletava lahendi korral kahjunõuete esitamisega tema vastu. Isikuks, kelle tegevus on olnud teisi naaberkinnistute omanikke eksitav ja kahju tekitav, on kaebaja. Kaebaja andis detailplaneeringu algatamisele oma nõusoleku, nagu ka kõik teised detailplaneeringu ala kinnistute omanikud (kaebaja nõustumisele on viidatud ka TLPA 20.007.2009 kirjas nr 2-1/1349), ja tegi kinnistute omanikega koostööd. Kuid 19.06.2009 esitas kaebaja detailplaneeringu menetluse peatamise taotluse. Kaebaja keeldus ainsana ja enda tegevust põhjendamata detailplaneeringut kooskõlastamast, kuigi omas täielikku ülevaadet senisest menetlusest. Kaebaja ei ole pärast detailplaneeringu lahenduse kooskõlastamisest keeldumist teinud detailplaneeringu taotlejale ühtki sisulist ettepanekut detailplaneeringu muutmiseks, kuigi kaebajale esitati täiendavalt detailplaneeringu elluviimise kava ja tutvustati erinevaid lahendusvariante. Hinnates kaebaja tegevust nähtub, et alates detailplaneeringu kooskõlastamise äkilisest keeldumisest on kaebaja tegevus omandanud kahetsusväärselt väljapressiva iseloomu. Kaebaja, kelle selgeks eesmärgiks on olnud temale kuuluva kinnisasja võõrandamine, hindab 12 menetlusõigusest tulenevaid võimalusi pahauskselt, püüdes survestada WTC Tallinn AS-i omandama viimase poolt kaebaja kinnistu, seejuures ebamõistlikel rahalistel ja kõrvaltingimustel (vastavad tõendid esitatud kaebaja enda poolt). Ebaõige on kaebaja väide, mille kohaselt antud juhul puuduvad detailplaneeringu osalise kehtestamise osas igasugused planeeringuala ruumilisele arengule ja selle analüüsile tuginevad põhjendused detailplaneeringu osalise kehtestamise osas. Tallinna Linnavalitsus märkis 15.06.2010 kirjas Harju Maavanemale, et kuna XXX kinnistu omanik ei ole planeeringulahendusega nõustunud, on kohalik omavalitsus otsustanud jätta krundi positsioon 4 kehtestamiseks esitatava detailplaneeringu planeeringust välja. Tallinna Linnavolikogu jäi detailplaneeringu osalise kehtestamise otsuses selle seisukoha juurde. Toodud põhjendus on igati asjakohene ja piisav. Arvestades ka, et kaebajal ei ole olnud konkreetseid ettepanekuid detailplaneeringus näha soovitava suhtes ja kaebaja üldeitavast positsioonist lähtudes võiks detailplaneering jääda üldse kehtestamata, on igati põhjendatud kehtestada detailplaneering vähemalt osaliselt. Seda enam, et on oluline arvestada ruumilise arengu vajadusi kui planeerimise eesmärki (PlanS § 1), tuleb kaitsta ka detailplaneeringuala kinnistute omanike huve ja avalikke huve detailplaneeringu vähemalt osaliseks kehtestamiseks ning mitte lubada antud piirkonna jaoks sedavõrd olulise detailplaneeringu kehtestamise jätkuvat, teadmata tulevikku kesta võivat obstruktsiooni ühe isiku poolt. Ka Riigikohus on kinnitanud haldusasjas nr 3-3-1-62-02, et planeeringu menetlemisel ei tohiks positiivse lahenduse saavutamisel otsustavaks saada näiteks mõne menetlusosalise isiku soovimatus või suutmatus üldse kokkuleppele jõuda. Detailplaneeringu kehtestamise kaalutlused on otsuses esitatud. Tegemist on kohaliku omavalitsuse pädevusse kuuluva kaalutlusotsusega. Käesoleval juhul on ilmne, et avalik huvi piirkonna arenguks on olulisem kui kaebaja võimalik huvi antud detailplaneeringu kehtestamata jätmiseks. Kaebaja seisukoht, miks on tema arvates vajalik iga hinna eest kehtestada detailplaneering täpselt algse planeeringuala piirides, jääbki siinkohal selgusetuks. Sellel puuduvad nii õiguslikud alused kui ka sisulised põhjendused. Tallinna Linnavolikogu otsuse põhjendustes on sedastatud aspektid kaebaja kinnistu kohta detailplaneeringu kehtestamata jätmisel ning otsuse põhjendustes on toodud kaalutlused koostatud detailplaneeringu kehtestamise kohta. Seega on Tallinna linn detailplaneeringu osalisel kehtestamisel planeeringuala ruumilisele arengule ja selle analüüsile tuginevalt olulisi asjaolusid kaalunud ning osalist kehtestamist põhjendanud. Põhjendamatu on kaebaja väide, et detailplaneeringu osaline kehtestamine ei ole kooskõlas planeeringu eesmärgiga. Kaebaja on väitnud, et Tallinna Linnavolikogu otsuse kohaselt oli detailplaneeringu koostamise eesmärgiks detailplaneeringu koostamine mitmele krundile korraga, et tagada endiste tootmishoonete asemele uus terviklik ja kaasaegne linnaehituslik lahendus kvartalile ning moodustada linnaehituslikult olulises piirkonnas arhitektuurne dominant. Tegelikkuses puudub antud otsuses või selle lisaks olevas seletuskirjas viide sellisele eesmärgile. Kaebaja ei ole ka suutnud konkreetselt viidata väidetavale dokumendile “detailplaneeringu materjalide” hulgas, milles kaebaja väitel on rõhutatud tervikliku hoonetekompleksi rajamist. Arusaamatuks jääb, millise isiku poolt selline rõhutus oli väidetavalt esitatud. Otsuses esineb sõnastus kvartali terviklikust lahendusest üksnes OÜ Minigert poolt esitatuna, kel aga detailplaneeringule vastuväiteid ei olnud. Tallinna linn on seisukohal (mis on kooskõlas ka PlanS § 1 lg 3), et kvartal on arenev piirkond, mille terviklik lahendus võib välja kujuneda väga pika aja jooksul. Kaebuse põhjenduste kontekstis on ekslik ja asjakohatu kaebaja viide HMS § 4 lg 2 sätestatud kaalutlusõiguse eesmärgile. Osundatud kaalutlusõiguse eesmärk ei ole samastatav konkreetse detailplaneeringu koostamise kaebaja poolt väidetava eesmärgiga. Kaalutlusõiguse kui õiguse eesmärgiks on üldine avaliku halduse kohasuse, vajalikkuse ja proportsionaalsuse põhimõtte tagamine, planeerimismenetluses PlanS üldsätetest tulenevate erisustega. 13 Kaalutlusõiguse kui sellise eesmärgiks ei saa olla konkreetses haldusmenetluses haldusorgani poolt oma pädevuse piires püstitatud konkreetne eesmärk. Ebaõige, kohut ja menetlusosalisi eksitav on kaebaja väide, et XXX ja XXX hoonel on ühine sein. Tegemist on eraldi hoonetega, millel on eraldi karkass ja eraldi seinad. Kaebaja väide, et planeeringu elluviimine mõjutab vahetult kaebajale kuuluvat omandit, on täielikult paljasõnaline ja alusetu. Tallinna Linnavolikogu otsuse kohaselt on pärast detailplaneeringu avalikku väljapanekut ja arutelu tehtud detailplaneeringus täiendused, mis täiendavalt tagavad kaebaja tegevuse jätkumise praegusel viisil ning planeeringu elluviimise kava on koostatud nii, et planeeringu elluviimine ei kahjustaks kaebaja äritegevust. Samuti on detailplaneeringu seletuskirja täiendatud planeeringu elluviimise kavaga. XXX ei jää planeeringualale ja planeeringus ei ole kinnisasjale kitsendusi seatud. Samas kaebaja nõudmine välistada mis tahes mõjusid oma kinnistule on vastuolus põhiseaduse (§ 19 lg 2), AÕS ja PlanS-ga. Naaber peab taluma seaduse kohaselt ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ja on õiguspärane. Kaebaja ei saa dikteerida, kuidas omanik oma vara kasutab ja käsutab. Kaebaja nõusoleku käsitluse kontekstis on asjakohatu kaebaja viide nõudele kaebaja kaasamiseks detailplaneeringu koostamisel. Seadusest tulenevalt tuleb eristada mõisteid koostöö (PlanS § 16) ja kooskõlastamine (PlanS § 17). Koostöö sisuks on puudutatud isiku kaasamine menetlusse ja tema ärakuulamine ning tema seisukohtadele põhjendatud hinnangu andmine ja selgitamine. Antud juhul oli kaebaja naaberkinnistu omanikuna täielikult ja kogu informatsiooni mahus kaasatud menetlusse. Kaebaja menetlusõigusi ei ole rikutud, ka kaebaja ei ole väitnud, et teda pole planeerimismenetlusse nõuetekohaselt kaasatud või tal poleks olnud võimalik planeeringulahenduste suhtes oma seisukohta avaldada või oleks tema vastuväidetele jäetud vastamata. Toodut on kinnitanud ka Tallinna Ringkonnakohus oma 17.02.2011 määruses. Kohustuslikku kooskõlastamise nõuet seadus naaberkinnistute omanikega ette ei näe. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-62-02 märkinud, et ainuüksi piirinaabritega kokkuleppe mittesaavutamine ei saa olla detailplaneeringu kehtestamata jätmise põhjuseks. Samale seisukohale on asunud Tallinna Ringkonnakohus käesolevas asjas. Asjakohatud on kaebaja kirjeldused väidetava üürisuhte asjaoludest. Kaebaja ja tema üürniku vaheline üürileping on väidetavalt sõlmitud 01.10.
15. Sel ajal oli kaebajale teada, et oli vastu võetud Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1601-k detailplaneeringu vastuvõtmise kohta ja asjaolu, et detailplaneering võidakse kehtestada. Vastupidisel juhul, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, ei vastuta kaebaja tulenevalt võlaõigusseaduse § 103 oma üürniku ees, kui kaebaja ei saanud asjaolu mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Põhjendamatu on kaebaja hinnang, et detailplaneeringu seletuskirjas toodud detailplaneeringu elluviimise tegevuskava ei ole piisav. Täielikult arusaamatuks jääb kaebaja tuginemine detailplaneeringu elluviimise kava täitmise võimatusele kui haldusakti tühisuse alusele. Kaebaja ebaõiged väited ja alusetud etteheited ja kahtlused WTC Tallinn AS tegevuse kohta ei võimalda järeldust, et detailplaneeringu elluviimise kava täitmine oleks võimatu. Detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale kaebaja poolt soovitud nõuete esitamine ei põhine seadusel. Kaebaja ei ole suutnud täpsustada, millistes positsioonides konkreetselt ei vasta tegevuskava kaebaja hinnangul seaduses sätestatule. Antud juhul on tegevuskava koostatud. Millise põhjalikkusega on seda otstarbekas koostada, kuulub kohaliku omavalitsuse otsustuspädevusse. Tallinna linn on selgitanud, et detailplaneeringu etapiviisilise elluviimise korral ei ole otstarbekas tegevuskava liigselt piiravalt piiritleda, mistõttu detailplaneeringu elluviimise tegevuskava ammendavuses kahtlemiseks alus puudub. Kaebaja on perspektiivitult vaidlustanud 14 kohaliku omavalitsuse pädevusse kuuluva kaalutlusotsuse tegemisel arvesse võetud asjaolude sisulise kaalumise, milles kaebaja soovib kohtult teistsugust kaalutlusotsust. Tallinna linn ei ole rikkunud kaalutlusõiguse piire, kaebaja ei ole ka suutnud konkreetselt selgitada, kuidas tema arvates kaalutlusõiguse piire oleks rikutud. Ka Tallinna Ringkonnakohus on leidnud 17.02.2011 määruses, et vaidlustatud otsuse põhjendustes ja planeeringu seletuskirjas on kaebaja ettepanekute ja vastuväidete kaalumist ning detailplaneeringu eesmärk piisava ulatuslikkusega kajastatud ning et detailplaneeringu elluviimise kava ei saa pidada ilmselgelt ebapiisavaks.
16. Kolmandad isikud OÜ Well Invest, Kenneron OÜ, Toomas Saal, WTC Tallinn Kinnisvara AS, Mercuri International Eesti AS ja AS NT Bunkering paluvad jätta kaebuse rahuldamata ning nõustuvad täielikult WTC Tallinn AS seisukohtadega.
17. Riigi Kinnisvara AS palub jätta kaebuse rahuldamata ja mõista kaebajalt välja kolmanda isiku menetluskulud. Põhjendatud ei ole kaebuse esitaja seisukoht, et detailplaneeringu osaline kehtestamine on vastuolus selle eesmärgiga. Vastavalt PlanS § 4 lg 2 p-le 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama vastavalt seadusele huvitatud isikute huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise, mis on planeeringu kehtestamise eelduseks. Kohalik omavalitsus peab kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega võimalust mööda vältima planeeringulahenduse kujundamisel ka planeeringulahendusest huvitatud isikute subjektiivselt tajutavate õiguste riivamist. Kuna kohaliku omavalitsuse peaeesmärgiks planeerimisel on säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamine, siis on paratamatu, et alati ei ole võimalik arvestada kõikide planeeringulahendusest huvitatud isikute soovidega. Planeeringu eesmärgid ja planeeringu koostamise alguses püstitatud lähteseisukohtadega arvestamise fikseerib kohalik omavalitsus planeeringu vastuvõtmise otsustamisega sellistena, nagu nad on kindlaks määratud planeeringu lahenduses. Lõpliku hinnangu eelnenud planeerimismenetluse käigule ja planeeringu lahendusele annab kohalik omavalitsus otsusega planeeringu kehtestamise kohta. Põhjendatud ei ole kaebuse esitaja seisukoht, et detailplaneeringu osaline kehtestamine on vastuolus selle eesmärgiga. Kolmas isik ei nõustu kaebuse esitaja väitega, et otsuse tegemisel on rikutud võrdse kohtlemise põhimõtet ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Kaebuse esitaja oli kaasatud detailplaneeringu menetlusse ja temaga tehti koostööd saavutamaks kõiki osalisi rahuldav planeeringulahendus. Paraku ei soostunud kaebuse esitaja planeerimismenetluse käigus pakutud lahendustega ja erimeelsusi ei lahendatud eelkõige kaebuse esitajast tulenevalt. Kuna tegemist on ulatuslikuma ala detailplaneeringuga, siis lähtuvalt mõistlikkuse põhimõttest oli vastustaja poolt otstarbekas lahendus kehtestada detailplaneering osaliselt. Kaebuse esitaja saab hiljem soovi korral oma kinnistu suhtes taotleda detailplaneeringu algatamist soovitud tingimustel. Otsuse tegemisel oli omavalitsusel kohustus kaaluda kaebuse esitaja väidetavalt rikutud õigusi, samas arvestada ka avalikke huve ja teiste isikute õigusi. Lähtuvalt avalikest huvidest ja teiste isikute õigustest oleks ebamõistlik ühe isiku (kaebuse esitaja) vastutegevuse tõttu jätta kogu ulatusliku ala planeering kehtestamata. Otsuses on viidatud, et kuna kaebuse esitajale sobivat lahendust ei leitud, just kaebuse esitaja tegevuse tõttu, kes ei esitanud omapoolseid soove ja ettepanekuid, siis otsustati detailplaneering kehtestada osaliselt. Otsuse seletuskirjas on põhjalikult analüüsitud planeeringuala olemasolevat olukorda, planeeringuala kontaktvööndit ja detailplaneeringuga kavandatut, mistõttu ei ole põhjendatud seisukoht, et ruumilise arengu põhjendused otsuses üldse puuduvad. Otsuse seletuskirja lk 12-17 käsitlevad kaebuse esitaja vastuväiteid seoses kaebuse esitaja võimalike õiguste rikkumistega ja vastustaja seisukohti seoses vastuväidetega. Seega ei saa väita, et vastustaja oleks jätnud kaebuse esitaja vastuväited tähelepanuta. 15 Kolmas isik ei nõustu seisukohaga, et kaebuse esitaja kooskõlastus detailplaneeringule oleks vajalik olukorras, kui kehtestatud detailplaneering ei hõlma kaebuse esitaja kinnistut. Pärast detailplaneeringu avalikku väljapanekut ja arutelu tehti detailplaneeringus täiendused, millega loobuti maa-aluse parklaga alternatiivsest lahendusest, et planeeringut oleks võimalik ellu viia nii, et XXX hoone jääb alles ja sellega seoses ei tehta mingeid muudatusi. Planeeringu elluviimise kava koostati selliselt, et planeeringu elluviimine ei kahjustaks kaebuse esitaja äritegevust. Kaebuse esitaja väide, et kuna tegemist on tihedalt hoonestatud alaga, siis on naabri kooskõlastus vajalik, ei ole põhjendatud. Linnaruumis on tavapärane, et kinnistud on tihedalt hoonestatud. XXX ja XXX kinnistud on momendil külgnevalt hoonestatud, seega ei muutu sisuline olukord XXX kinnistu omaniku jaoks ka uue planeeringuga. Kui kaebuse esitajal peaks tekkima planeeringu kohase tegevuse teostamisel (ehitamisel, lammutamisel) naabri poolt probleeme seoses temale kuuluvate XXX hoone konstruktsioonidega, siis kaitsevad tema õigusi ehitusseadus ja asjaõigusseadus. Planeerimisseadus ei kohusta piirile ehitamisel võtma naabri nõusolekut eeldusel, et planeeringu menetluse käigus on tehtud piisavalt koostööd, mida antud juhul on tehtud. Kolmas isik ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et detailplaneeringu kehtestamine rikub kaebuse esitaja huve. Iga kinnistu omanik peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane. Ehitus- ja omanikujärelevalve teostaja peab tagama selle, et ehitustegevus ei mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda. Detailplaneeringule ja ehitusprojektidele vastava ehitustegevuse ja selle ohutuse üle järelevalve teostamine oma haldusterritooriumil kuulub vastavalt ehitusseaduse § 59 lõikele 2 kohaliku omavalitsuse pädevusse. Otsuse seletuskirja lk 19 on märgitud, et kui kaebuse esitaja õigused peaksid sattuma ohtu seoses planeeringualal planeeritava lammutustegevusega, siis saab ta tugineda ehitusseaduse regulatsioonidele. Ehitus- ja omaniku järelevalve teostaja peab tagama selle, et ehitustegevus ei mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda. Ehitamisel ja lammutamisel järgima seaduses sätestatud nõudeid ja arvestama naabrite huvidega seaduses sätestatud nõudeid silmas pidades. Puuduvad kindlad andmed selle kohta, et XXX hoone tehniline seisukord oleks sedavõrd halb, et isegi kavandatava ehitustegevuse ajaks hoone toestamisega ei saaks kindlustada selle püsimist (kaebusele lisatud avariiteated ja fotod sedavõrd kaugeleulatuvate järelduste tegemist ei võimalda). Ka detailplaneeringu kehtestamise otsusest ja planeeringu seletuskirjast nähtub, et detailplaneeringu elluviimine tuleb lahendada selliselt, et XXX hoone säilimine oleks tagatud ning ehitusprojektide koostamisel tuleb lahendada ka ehitusaegne liiklus, ehitusmaterjalide ladustamine, tolm jms olulised küsimused, et mitte takistada ja häirida olemasolevat äritegevust XXX kinnistul (vt Tallinna Linnavolikogu 16.12.2010.a otsuse nr 307 põhjenduste p-d 5-6; samuti planeeringu seletuskirja p 4.1.12 ja p 4.1.13 ap 4; p 4.1.16 ap 2 ja p 4.1.17). Asjaolu, et tiheasustusalal kõrvalkinnistul toimuva ehitustegevuse ajal ei ole lõbustusasutuse (ööklubi) tavapärase tegevuse jätkamine võimalik, ei saa pidada üldtuntuks, eriti arvestades tänapäevaste vahendite olemasoluga, mille abil peaks olema võimalik hoone ehitustegevuse ajaks ümbrusest tõhusalt isoleerida, et minimeerida ehitamisega kaasnevaid kahjulikke mõjutusi naaberkinnistule ja seal toimuvale äritegevusele. Vastustaja on planeeringu koostamise käigus kaalunud planeeritava maa-ala kinnisasja omanike ja teiste huvitatud isikute ettepanekuid ning erinevaid planeeringulahenduse võimalusi, sh planeeritud hoonestuse sobivust ja kohasust ning planeeringulahendust on piisavalt põhjendatud. Otsuses on vastustaja toonud välja vastavad põhjendused ja viited Harju maavanema järelevalve käigus vormistatud seisukohtadele seoses kaebuse esitaja võimalike õiguste rikkumisega. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle, sh. planeeringu osalise kehtestamise üle, on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud 16 territoriaalplaneerimise, iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Planeeringulahenduse otstarbekuse (sh piirkonna miljöösse sobivuse) üle ei saa otsustada maavanem ega kohus (Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-9-98). KOHTU PÕHJENDUSED
18. Tühistamiskaebuse saab kohus rahuldada, kui tuvastatakse, et kaevatav haldusakt on õigusvastane ja rikub kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi (

§ 7lg 1, § 26 lg 1 p 1).

Vastavalt HMS §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Menetlusosalistel on vaidlus planeerimismenetluses kaebaja kaasamise ja temaga koostöö tegemise ja haldusorgani poolt kaalutlusotsuse tegemisel kaebaja huvide arvestamise piisavuse üle. Kaebaja on vaidlustanud ka planeeringulahenduse osaliselt kehtestamise sobivust (arhitektuurse lahenduse terviklikkuse tagamise seisukohast), millises osas on kohtulik kontroll piiratud tulenevalt sellest, et kohus teostab vaid õiguspärasuse kontrolli. Kõnealuse asjaolu kaalumisel ilmselget meelevaldsust kaevatavast otsusest ega kohtuasja materjalidest ei nähtu. 9.1. Kaebaja kaasamine ja koostöö planeerimismenetluses. Kohus nõustub kaebajaga, et kuni 01.07.2009 kehtinud kui ka alates 01.07.2009 kehtiv planeerimisseadus näeb ette planeeritava maa-ala kinnisasjade omanike kaasamise planeeringu koostamisse ja planeeringu koostamise koostöös planeeringuala kinnisasjade omanikega. Alates 01.07.2009 kehtiva PlanS § 16 lg 4 p 2 kohaselt tuleb puudutatud isikuna kaasata detailplaneeringu koostamisse ja teavitada sellest esimesel võimalusel ka planeeritava maa-ala naaberkinnisasja omanikku. Antud juhul oli viimatinimetatud sätte kehtima hakkamise ajaks detailplaneeringu koostamine ammu alanud ja kaebaja oli menetluses ka osalenud. Kaebaja kui planeeringu algatamise ajal planeeritava maa-ala kinnisasja omanik oli kaasatud planeeringu menetlusse ning temaga tehti planeeringumenetluses koostööd, mis nähtub kohtule esitatud kirjavahetusest, planeeringu vastuvõtmise korralduse seletuskirjast ning kaebaja poolt avaliku väljapaneku ajal vastuväidete esitamisest ja nendele haldusorgani poolt vastamisest. Käesoleval juhul sai planeeritava maa-ala kinnisasja omanikust naaberkinnisasja omanik seetõttu, et kaebaja kinnisasi arvati planeeringualast välja. Kaebaja on oma väiteid koostöö mittetegemise osas kohtuistungil põhjendanud eelkõige sellega, et teda ei teavitatud planeeringulahenduse osalise kehtestamise taotlusest (esitati 09.12.2009, korduv taotlus 06.04.2010) ning ta sai sellest teada alles 26.08.2010 Harju maavanema järelevalvemenetluse käigus toimunud istungil. Samas, kohalik omavalitsus oli sellist lahendust aktsepteerinud juba 29.04.2010 TLPA kirjaga (tlk 173, I kd). Kohus märgib, et menetlusökonoomia ja hea halduse põhimõttest lähtuvalt tuleks sellises olukorras kohalikul omavalitsusel teavitada detailplaneeringu lahenduse muutmisest. Ei saa välistada, et vastuväited esitanud isik loobub sellisel juhul oma vastuväidetest või soovib neid järelevalve menetluses muuta või täiendada. Olukorras, kus selline teave saab teatavaks alles maavanema juures võib ärakuulamisõiguse kasutamine olla takistatud. Antud juhul anti peale eelmärgitud asjaolu selgumist maavanema poolt OÜ-le Mobix Invest täiendav aeg muudetud planeeringulahendusega tutvumiseks ning oma seisukoha kujundamiseks (vt maavanema 16.09.2010 seisukoht, tlk 190, I kd). Seega ei saanud kaebaja teavitamata jätmine kohaliku omavalitsuse poolt mõjutada järelevalvemenetluse tulemust ega lõplikku haldusakti. Kohus ei nõustu kaebajaga, et detailplaneeringu kehtestamise eelduseks oli kaebaja nõusoleku 17 saamine. Koostöö tegemine ja nõusoleku küsimine (kooskõlastamine) on eraldiseisvad menetluslikud toimingud. Kehtivas õiguses (ega varasemas planeerimisseaduse redaktsioonis) ei ole ette nähtud, et detailplaneeringu kehtestamiseks oleks vajalik naaberkinnistu omaniku nõusolek. Kaebaja viitab sellele, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 30.03.2007 kirja nr 21/1251 kohaselt oli naaberkinnistu omaniku nõusolek detailplaneeringu kehtestamiseks kohustuslik (nähtub detailplaneeringu kehtestamise otsuse seletuskirjast, tlk 36, I kd). TLPA 11.12.2009 kirjast (tlk 156, I

1. kd)nähtub, et vajalikuks on peetud nende kinnistuomanike nõusoleku saamist, kelle ehitusõigust või krundi kasutamise tingimusi taotletava planeeringuga muudetakse. Vastuses kaebaja 16.11.2009 vastuväidetele, on kohalik omavalitsus selgitanud, et kooskõlastamine on praktikas toimunud planeeritava maa-ala kinnistute omanikega, et saada kinnitust koostöö toimumisest ja tagasisidet, kas planeeringulahendus on vastuvõetav (tlk 154, I kd). TLPA kirjadest ei saa järeldada, et naaberkinnistu omanikult nõusoleku küsimise näol oleks tegemist seadusest tuleneva kooskõlastamise kohustusega. Tallinna Ringkonnakohtu 17.02.2011 määruses käesolevas asjas on ka selgitatud, et TLPA kirjast ei saanud kaebajale tekkida ka õiguspärast ootust, et planeeringu kehtestamine ilma tema nõusolekuta võimalik ei ole, kuna menetlustoiming sellist õiguspärast ootust ei tekita ning lõpliku haldusakti andja oli Tallinna Linnavolikogu. Kaebaja ei väitnud, et kehtestatud planeering seaks tema kinnisasjale kitsendusi. Vastustaja ja kolmandad isikud viitasid asjakohasele Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-62-02, millest tuleneb, et piirinaabritega tuleb teha koostööd, kuid nende kooskõlastuse puudumine ei ole takistuseks detailplaneeringu kehtestamisel. Kohalikul omavalitsusel on planeerimisdiskretsiooni teostamisel kohustus seda kaaluda koos muude asjas oluliste asjaoludega. Õiguslik alus puudub väitmaks, et nõusoleku küsimise kohustus tulenes sellest, et planeeringuala ja selle lähiala puhul on tegemist tihedalt hoonestatud alaga või hoonetega, millel on ühised seinad. Lisaks on kaebaja väide ühisest seinast tõendamata. Kaebaja väited, mis puudutavad planeeringulahenduse muutmise lubatavust ei ole põhjendatud. Planeeringulahenduse muutmine planeeringumenetluses ei ole keelatud, vastupidi, see on planeerimisprotsessi loomulik osa. Planeerimisseadus sätestab, et planeering valmib planeerimise käigus (PlanS § 2 lg 1) ning selle koostamine on avalik (PlanS § 3 lg 1). Antud juhul ei saa planeeringu osalist kehtestamist (väheolulise osa väljajätmist) pidada planeeringu põhilahenduse muutmiseks PlanS § 23 lg 7 mõttes, mistõttu on kohalik omavalitsus menetlenud planeeringut ka peale selle muutmist õiguspäraselt. 9.2. Detailplaneeringu osalise kehtestamise kaalumine. Detailplaneeringu osalise kehtestamise sobivuse hindamise osas võttis kohus seisukoha otsuse p-s 9. Osaline kehtestamine ei ole vastuolus detailplaneeringu koostamise eesmärgiga. Detailplaneeringu koostamise eesmärk nähtub seletuskirja p-st 2 (tlk 54, I kd), milleks on planeerida alale krundipiiride muutmise teel 5 krunti ja määrata neile ehitusõigus. Detailplaneeringu menetluse käigus muutus eesmärk selliselt, et sooviti planeerida 7 krunti ning määrata neile ehitusõigus. Neid eesmärke, mida kaebaja kaebuses käsitleb planeeringu eesmärkidena viidatud punktis märgitud ei ole. Arhitektuurne kontseptsioon ja detailplaneeringu koostamise eesmärk on erinevad asjad. Eelnev ei tähenda siiski seda, et kohalik omavalitsus ei peaks kaaluma planeeringu osalisel kehtestamisel, kas arhitektuurse lahenduse realiseerumise seisukohalt on osaline kehtestamine võimalik, sobiv ja otstarbekas. Vastustaja selgitas kaebajale kohtumenetluses õigesti, et mitut kinnistut hõlmavate mahukate planeeringute puhul ei pruugi planeering kehtestatud kujul väga mitmetel põhjustel realiseeruda, 18 kuid sellise võimaluse olemasolu ei too kaasa keeldu planeeringut kehtestada. Sellist keeldu ei too kaasa ka ühe kinnistu väljajätmine esialgselt ettenähtud planeeringualast (planeeringuala pindala vähendamine). Lisaks, kaebaja kinnistu (mis asub planeeringuala keskel) planeeringualasse hõlmamata jätmisel planeeringuala kvartali arhitektuurne lahendus ja visuaalne üldmulje märkimisväärselt ei muutu. Planeeringut on sellisena võimalik ka ellu viia. Planeeringulahenduse ruumilist mõju on kirjeldatud kaevatava haldusakti põhimotiivides ja kaalutlustes, millest võib järeldada, et haldusakti andja on pidanud sobivaks osalist kehtestamist. Vastustaja on kirjalikus vastuses märkinud, et planeeringuala omanikud soovisid osalist kehtestamist, kuna kaebuse esitajaga ei õnnestunud kompromissi saavutada ning see oli mõistlik ka avalikust huvist lähtuvalt. Kaevatava haldusakti kohaselt, kuna planeering kaebuse esitaja kinnisasjal olemasolevat olukorda ei muuda - hoonet ei lammutata, maakasutuse sihtotstarvet ja krundi piire ei muudeta ei kahjusta detailplaneeringu osaline kehtestamine kaebaja huve. Kaebaja väited võimalike müra ja isolatsiooni probleemide osas on põhjendamata. Selliste oletatavate mõjude kahjulikku toimet ööklubi toimimisele on raske ilma veenvate põhjenduste ja tõenditeta eeldada. Kohus leiab, et kaevatav haldusakt on osalise kehtestamise osas piisavalt põhjendatud ning kaebaja vastuväiteid on haldusakti seletuskirjas põhjalikult käsitletud. 9.3. Kaebaja huvide arvestamine detailplaneeringu elluviimise tegevuskavas. TLPA 11.12.2009 kirjaga nr 2-1/2456 (tlk 156, I
2. kd)kohustati planeeringu koostajat K-Projekt AS-i lisama detailplaneeringu dokumentide hulka detailplaneeringu elluviimise tegevuskava. Tulenevalt TLPA kirjast täiendati pärast detailplaneeringu avalikustamist detailplaneeringu seletuskirja p-dega 4.1.16 ja 4.1.17. Kaebaja ei ole detailplaneeringu menetluses WTC Tallinn AS poolt 08.02.2010 kaebajale saadetud praktiliselt samasisulise elluviimise tegevuskava projektiga nõustunud. Vastustaja on selgitanud, et detailse tegevuskava koostamine ei ole nii mahuka planeeringu puhul põhjendatud, kuna ei ole täpselt teada planeeringu realiseerimise järjekord ning et detailsemalt saab kaebaja tõstatatud küsimusi käsitleda ehituslubade menetluses. Tegevuskava detailsuse määramisel on kohalikul omavalitsusel ulatuslik diskretsiooniõigus, kuivõrd ükski õigusakt ei reguleeri tegevuskava sisunõudeid. Kohus peab vastustaja põhjendusi tegevuskava detailsuse osas mõistlikeks. Detailplaneeringu elluviimise tegevuskavas (haldusakti seletuskirja p 4.1.17) on ettenähtud võimalus realiseerida planeeringut 2 erineva arendusena, mis võimaldab jätkata XXX kinnistu kasutamist ja tagada juurdepääs ööklubile. Elluviimise tegevuskavas on märgitud, et kõikidel ehitusetappidel on tagatud juurdepääs ja tehnovõrkudega varustatus läbi XXX kinnistu, mille omanik on andnud selleks ka nõusoleku. Detailplaneeringu põhijoonisel on kajastatud servituutide vajadus. Ehitusprojekti koostamisel on määratud tingimuseks lahendada ehitusaegne liiklus, ehitusmaterjalide ladustamine, tolmu jms olulised küsimused, et mitte takistada ja häirida olemasolevat äritegevust XXX kinnistul. XXX kinnistul ei toimu ainult kaebaja äritegevus. Detailplaneeringu realiseerimise ajal peaks jätkuma ka WTC Tallinn Kinnisvara AS-le kuuluva parkimismaja kasutamine samal kinnistul, mistõttu ei ole usutavad kaebaja väited, et arendaja võib ehitustegevuse vaatamata planeeringus sätestatule korraldada selliselt, et kaebaja ei saa oma kinnisasja kasutada. Ilmselt ei saa olla kahtlusi selles, et vahetus läheduses toimuv suuremahuline ehitustegevus teatud määral häirib XXX asuva ööklubi üürniku tegevust. Sellised häiringud on aga eriti linnakeskuses ehitamise juures paratamatud. Ehituslubade (sh lammutamiseks) andmise menetluses tuleb loa taotlejal kaebajaga täpsemalt kokku leppida, kuidas häiringuid vähendada. Vastavad tingimused saab ette näha ehitusloas. Kaebaja naaberkinnistul hoone lammutamisega kaasnevate mõjude kindlaksmääramine ja nende vältimise meetmed tuleb ette näha lammutusprojektis. Kaebaja ei ole 19 usutavalt põhjendanud ega esitanud asjakohaseid tõendeid selle kohta, et igasugune lammutustegevus toob kaasa tema kaasomandis oleva ehitise kahjustamise. Kohtul ei ole põhjust pidada detailplaneeringus määratud tegevuskava või planeeringulahendust kokkulepete saavutamist välistavaks. Kohalikul omavalitsusel puudub õiguslik alus nõuda arendajalt detailplaneeringu kehtestamise eeltingimusena mingi rahasumma deponeerimist võimalike kahjude hüvitamiseks. Naaberkinnistult tulenevate kahjulike mõjutuste eest on kaebajal võimalik kaitsta ennast tuginedes asjaõigusseadusele ja ehitusseadusele. Seega ei too detailplaneeringu elluviimise tegevuskava üldsõnalisus kaasa vajadust kaevatav haldusakti tühistada. 9.4. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta

§ 26lg 1 p 6 alusel rahuldamata.

10.

§ 92lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebaja menetluskulud jäävad viidatud sättest tulenevalt tema enda kanda. Vastustaja menetluskulu nõuet esitanud ei ole.

§ 92

lg 7 kohaselt kolmanda isiku menetluskulu hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele.

§ 93lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Kolmas isik WTC Tallinn AS taotleb menetluskuluna esindaja kulu väljamõistmist summas 1313,28 eurot (sisaldab käibemaksu). Kulud on kantud (laekumise teatised, tlk 245, 247, II kd). Õigusabiteenus seisnes kohtudokumentidega tutvumises ja kaebuse analüüsis