Obsah (16)

§ 104§ 118§ 218§ 100§ 24§ 114§ 6§ 189§ 188§ 76§ 14§ 29§ 7§ 1§ 111§ 73

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Kohtuistungi toimumise aeg Menet

§ 104

lg 1 kohaselt vastutab isik oma kohustuste rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Kostja ei rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi süüliselt. Detailplaneeringu menetlemine on avaliku võimu (s.o Rae valla), mitte kostja kohustus. Kostja ei ole pädev detailplaneeringu menetlust korraldama ning ta ei saa endale võtta kohaliku omavalitsuse avalik-õiguslikku kohustust. Tammesaare kinnistut on võimalik jagada Rae valla kehtestatud detailplaneeringu alusel. Kostja tegi detailplaneeringu menetlemisel omalt poolt ja teeb jätkuvalt kohaseid samme. Hagejad kaotasid

§ 118

lg 1 p 1 alusel õiguse lepingust taganeda, kuna ei teinud seda mõistliku aja jooksul pärast seda, kui said teada või pidid teada saama olulisest lepingurikkumisest. Lepingust taganemise avaldus vormistati notari juures 1 aasta ja 7 kuud hiljem lepingus näidatud tähtajast, kusjuures peale notari juures avalduse koostamist ei ole hagejad püüdnud avaldust kostjale edastada. Sellist viivitust ei saa pidada mõistlikuks. 4 Kostjal puudub kohustus ostuhinda hagejatele tagastada. Hagejate omandiõigus ei ole piiratud, oma omandit saavad nad vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Ostjate 25.11.2008 avaldus on tühine ja täitmisele ei kuulu. Hagejate kahjunõue on põhjendamata. Kostja palus alternatiivselt esimesena jätta hagi läbi vaatamata, teise alternatiivina kohaldada aegumist ja jätta hagi rahuldamata või kolmanda alternatiivina jätta hagi rahuldamata selle põhjendamatuse tõttu. Menetluskulud palus kostja jätta hagejate kanda. Maakohtu otsus Harju Maakohus jättis kaevatava otsusega hagi rahuldamata, menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel täies ulatuses võrdsetes osades hagejate kanda, kohtuotsuse jõustumisel tühistada 13.01.2010 Harju Maakohtu määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu ning kustutada TsMS § 386 lg 4 alusel kostjale kuuluva kinnistu asukohaga Nurme 28 Tallinnas, registriossa nr 397701 hagejate kasuks kantud kohtulik hüpoteek 804 800,70 krooni. Pooled sõlmisid 26.10.2006 XXXXXXXXXXXX asuva Tammesaare kinnistu, sihtotstarbega maatulundusmaa, 16400/27657 suuruse mõttelise osa notariaalselt tõestatud müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lisaks võlaõiguslikule müügikokkuleppele ja asjaõiguslepingule omandiõiguse kostjalt hagejatele ülekandmise kohta sõlmisid pooled samas lepingudokumendis kokkuleppe kinnistu jagamise kohta (lepingu punkt 5). Kinnistu jagamise kokkuleppes nähti ette kostja kohustus korraldada hiljemalt 01.04.2007 kinnistu suhtes detailplaneeringu kehtestamine selliselt, et kinnistu koosseisu kuulub vähemalt üks, lepingu lisaks oleval plaanil tähistatud asukohas paiknev katastriüksus pindalaga 1500 m2, millele oleks vastavalt kehtestatud detailplaneeringule ehitada vähemalt üks elamu (lepingu punkt 5.1.). Pooled kohustusid detailplaneeringu alusel jagama nende kaasomandis oleva kinnistu eraldi kinnistuteks detailplaneeringu kehtestamisest arvates ühe kuu jooksul (p 5.4.) ning pooled leppisid kokku, et kinnistu jagamiseks vajalikud toimingud viib läbi müüja (kostja) ja tema kannab ka detailplaneeringu kehtestamisega, kinnistu mõõdistamisega, kaasomandi lõpetamisega ja kinnistu jagamisega, katastritoimikute vormistamise ja maakatastris registreerimisega seotud kulud, va notari tasu ja riigilõiv seoses kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kandmisega kinnistusraamatusse (punkt 5.3.). Müüja kohustuseks oli samuti tagada kõigi kinnistu kaasomanike nõusolekute saamine kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. Hagi aluseks on asjaolu, et kostja ei täitnud kinnistu müügilepingu punktis 5.1. sisalduvat kohustust ega kindlustanud detailplaneeringu kehtestamist kokkulepitud tähtajaks 01.04.2007, mille tõttu muutus võimatuks täita lepingu punkti 5.4. kaasomandi eraldi kinnistuteks jagamise kohta ning hagejatel puudub võimalus kinnistut kasutada ja nad on sunnitud tegema elamispinna üürimiseks täiendavaid kulutusi. 26.10.2006 sõlmitud leping ei ole käsitatav edasilükkava tingimusega sõlmitud tingimusliku tehinguna tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 102 mõttes, nagu tõlgendavad hagejad. Arvestades TsÜS § 105 lg-s 1 ja võlaõigusseaduse (

) § 208 lg-s 1 sätestatut, ei olnud 5 müügilepingu järgi ostja ja müüja põhikohustuste täitmine detailplaneeringu kehtestamise ajaga tingimuslikult seotud. Hagejate õigus nõuda kostjalt lepinguesemeks oleva kinnistu omandiõiguse ja valduse üleandmist ning kostja õigus nõuda kostjatelt ostuhinna tasumist ei tekkinud detailplaneeringu kehtestamisest, vaid lepingu sõlmimisest. Hagejate ja kostja ostu-müügilepingust tulenevad kohustused tekkisid üheselt lepingu allkirjastamisega ning puudub vaidlus, et need kohustused on kohaselt täidetud. Lepinguesemeks oleva mõttelise osa kinnistust omandiõigus läks hagejatele üle ja seega on ostu-müügilepingust ja asjaõiguslepingust tulenevad õiguslikud tagajärjed saabunud, sõltumata detailplaneeringu kehtestamisega ja kinnistu jagamisega seotud kokkulepetest. Lepingu p-s 5 sisalduv kinnistu jagamise kokkulepe on asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-s 1 nimetatud kaasomanike kokkulepe kaasomandi lõpetamise ja asja jagamise kohta. Kuivõrd hagejad said kehtivalt sõlmida kinnistu jagamise kokkulepet üksnes kaasomanikena, oli lepingu p-s 5 sisalduvate õiguste ja kohustuste tekkimise eelduseks müügilepingust ja asjaõiguslepingust tulenevate kohustuste täitmine poolte poolt, mitte vastupidi. Asjaolu, et pooled leppisid lepingus kokku, millistele tingimustele peab lepinguese teatud ajaks vastama ning õiguskaitsevahendi selle tingimuse mittetäitmise puhuks, ei tähenda, et leping tervikuna sõlmiti lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tekkimist mõjutava edasilükkava tingimusega. Detailplaneeringu tähtaegselt kehtestamise kohustuse rikkumise korral oli hagejatel õigus otsustada, kas õiguskaitsevahendit kohaldada või mitte. Mõlemal poolel oli ühine arusaam, et kinnistu mõttelise osa ostu-müügilepingus oli oluliseks lepingutingimuseks detailplaneeringu kehtestamine 01.04.2007 ning sellega kinnistule ehitusõiguse määramine, kuigi lepingu ese on lepingudokumendi p-des 1.

1. ja 1.
2. kirjeldatud kui müüjale kuuluvast kaasomandiosast 1500/27657 suurune mõtteline osa maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistust koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p-st 5.
3. tulenes kohustus korraldada just sellise detailplaneeringu kehtestamine, mis näeks ette kokkulepitud kohas 1500 m2 suuruse katastriüksuse ja sellele elamu rajamise õiguse olemasolu. Lepingu p-st 5.
4. järeldub, et detailplaneeringu kehtestamisega, kinnistu mõõdistamisega ja katastriüksuse vormistamisega/registreerimisega seotud tasud sisaldusid kinnistu ostuhinnas, sest need kulud pidi lepingu järgi kandma müüja. Samuti järeldub detailplaneeringu ja ehitusõiguse tähtaegselt kehtestamise olulisus lepingu p-st 5.6., mis nägi hagejatele ette võimaluse lepingust ühepoolselt taganeda juhul, kui müüja rikub lepingu p-s 5 nimetatud mistahes kohustust. P 5.
5. nägi ette kostja kohustuse korraldada detailplaneeringu kehtestamine 01.04.
6. Hagiavalduse kohaselt oli hagejatele oluline detailplaneeringu kehtestamine just selleks kuupäevaks, sest hagejate eesmärk kinnistu ostmisel oli oma perekonnale aastaringseks elamiseks elamu ehitamine, hagejad planeerisid müüa ja müüsid nende omandis olnud korterid. Hagejad kinnitasid 03.05.2011 kohtuistungil, et kinnistu ostmisel oli nende huvi kinnistule elamu ehitada, selleks oli vaja detailplaneeringut ning seetõttu oli lepingu punkti 5.
7. täpne täitmine hagejate jaoks oluline. Ilma selle punktita ei oleks hagejatel olnud kinnistu ostmise vastu huvi. Kostja kinnitas 03.05.2011 kohtuistungil, et lepingu sõlmimise ajal pidas ta detailplaneeringu kehtestamist 01.04.2007 täiesti reaalseks, kuigi möönas, et detailplaneeringu kehtestamine oli Rae valla, mitte kostja pädevuses.

§ 218lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

Kuna p-s 5.

1. on ettenähtud, et lepingust taganemise korral peavad pooled vastastikku tagastama 6 ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel saadu ning hüvitama lepingu sõlmimisega seotud kulud, leiab kohus, et lepingu punkti 5.
2. sõnastus „… Ostjatel on õigus käesolevast lepingust ühepoolselt taganeda“ tähendab õigust ühepoolselt taganeda võlaõiguslikust müügilepingust ja asjaõiguslepingust, mitte üksnes kinnistu jagamise kokkuleppest. Ka see asjaolu tõendab, et detailplaneeringu konkreetseks kuupäevaks kehtestamine oli oluline tingimus, millele lepingu ese pidi vastama. Hagejad taganesid lepingust põhjusel, et 01.04.2007 detailplaneeringut ei kehtestatud. Lepingu punktist 5.
3. tulenevalt võisid hagejad lepingust taganeda, kui detailplaneeringu tähtajaks kehtestamata jätmise tingis kostjapoolne lepingurikkumine. Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine (

§ 100

).

§ 24

lg 1 kohaselt võib lepingupool olla lepinguga kohustatud saavutama teatud tulemuse või tegema tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimaliku. Hageja tõlgenduse kohaselt oli kostja lepingu p 5.

1. järgi kohustatud saavutama detailplaneeringu kehtestamise 01.04.
2. Kostja leidis, et detailplaneeringu kehtestamine on kohaliku omavalitsuse pädevus, kostja sai endale võtta ainult kohustuse teha kõik temast olenev planeeringu kehtestamiseks, kuid kostja ei saanud endale võtta vallavolikogu avalik-õiguslikku ülesannet planeering kehtestada. Arvestades planeerimisseaduse (PlanS) § 4 lg-s 2, § 24 lg-s 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 2 lg-s 1 ja § 22 lg-s 2 sätestatut, ei ole kostjal kui füüsilisel isikul võimalik tagada, et kohalik omavalitsus kehtestab detailplaneeringu ning teeb seda konkreetseks tähtpäevaks. Kostja saab teha vaid temast oleneva planeeringu kehtestamise ettevalmistamiseks, st eelkõige korraldada planeeringu koostamist ja hankida planeeringu vastuvõtmiseks ning kehtestamiseks vajalikud kooskõlastused. Seega rikkus kostja lepingut juhul, kui kostja ei teinud kõike mõistlikult võimalikku selleks, et planeering 01.04.2007 kehtestataks. Kostjale pidi lepingu sõlmimise ajal olema teada, et lepingus kokkulepitud tähtaeg oli ebareaalne. Kohtule esitatud Rae Vallavalitsuse 21.07.2006 kirjast nr 6-2/253 nähtuvalt registreeriti kostja detailplaneeringu algatamise avaldus 25.01.2006, kostjale tehti ettepanek esitada avalduse edasiseks menetlemiseks detailplaneeringu eskiislahendus, mille koostamisel tuleb lähtuda koostatavast Rae valla üldplaneeringust, millega on võimalik vallavalitsuses tutvuda alates 21.07.
3. Pärast eskiisi esitamist nelja kuu jooksul saab vald kostja taotluse detailplaneeringu algatamiseks töösse võtta. Lepingu sõlmimise ajaks ei olnud detailplaneeringu algatamist veel otsustatud. Võttes arvesse, et vaidlusalune kinnistu suhtes kehtivad teeseadusest ja elektriohutusseadusest tulenevad kitsendused ning kinnistule laienevad muinsuskaitseseadusest tulenevad piirangud, samuti asjaolu, et detailplaneeringu kehtestamisele eelnev vastuvõtmise ja avalikustamise protsess võtab minimaalselt 2 kuud, samuti võttes arvesse PlanS § 10 lg-st 1 tulenevat kohaliku omavalitsuse õigust planeeringu algatamisest keelduda, leidis kohus, et kostja ei saanud mõistlikult eeldada, et lepingu sõlmimisest 5 kuud hiljem kehtestatakse planeering, mida ei ole veel algatatud. Detailplaneeringu algatamise otsuse võttis volikogu vastu alles 20.03.2007 otsusega nr 245, seega 10 päeva enne poolte poolt detailplaneeringu kehtestamiseks kokkulepitud aega. 7 Kostja ei väitnud ega tõendanud kohtule, et tegi detailplaneeringu kehtestamiseks kõik endast oleneva enne 01.04.
4. Vastupidi, kostja tõi esile, et alles
5. aasta sügisel oli detailplaneering valmis ja sai kõik vajalikud kooskõlastused, kostjale anti Rae valla poolt kinnitus, et kõik on korras ja detailplaneering läheb volikokku, kuid teadmata põhjustel planeeringut volikogule ei esitatud. Vald muutis
6. aastal planeeringu lähtetingimusi ja nõudeid. Planeeringu koostamist ja vallavolikogule vastuvõtmiseks esitamist alles
7. aasta augustis - septembris tõendavad ka kostja ja Rae vallavalitsuse vahel peetud ekirjavahetus. Detailplaneeringu lähtetingimusi muudeti veel hiljem, Rae vallavalitsuse 05.02.2008 otsusega. Seega Rae vallast tingitud ja detailplaneeringu menetlust venitavad asjaolud ilmnesid alles pärast 01.04.
8. Valla poolt planeeringu algatamise avalduse aeglasele menetlusele kostja lepingurikkumist õigustava asjaoluna ei saa kostja tugineda, sest see asjaolu oli kostjale juba lepingu sõlmimise ajal ja enne seda teada. Seega rikkus kostja lepingust tulenevat kohustust teha kõik endast olenev, et tagada detailplaneeringu kehtestamine 01.04.
9. Õige ei ole kostja tõlgendus, et kostja vastutab üksnes süü olemasolul ja kostja ei rikkunud lepingulisi kohustusi süüliselt.

§ 104

lg 1 sätestab, et võlgnik vastutab üksnes süü olemasolul siis, kui süü vastutuse tekkimise alusena nähakse ette seaduses või lepingus. Pooled sidusid lepingus hagejate õiguse lepingust ühepoolselt taganeda üksnes lepingu p-st 5 tuleneva kostja mistahes kohustuse rikkumise faktiga, sõltumata kostja süüst. Ka

§ 218lg 1 kohaselt ei seota müüja vastutuse tekkimist kohustuste süülise rikkumisega. Ts

ÜS § 92 lg 5 alusel on ainetu hagejate 30.11.2010 hagi täpsustuses esitatud seisukoht, et kostja varjas hagejate eest kostja ja Rae valla vahel detailplaneeringu algatamiseks lepingu puudumist ega hoiatanud hagejaid detailplaneeringu tähtaegade võimalikust venimisest ning et kostja kallutas hagejaid ostu-müügilepingut sõlmima, kinnitades, et tal on kõik vajalikud kooskõlastused olemas ja ta teostab planeeringu enne 01.04.

1. Seda, kas planeering on algatatud ning millises staadiumis on planeeringumenetlus, oli hagejatel võimalik vallavalitsusest kontrollida. Hagejad seda ei teinud, vaid usaldasid kostjat. Väidetavale eksitamisele või petmisele vaatamata hagejat tehingut ettenähtud 6 kuulise tähtaja jooksul ei tühistanud. Väidetav pettus või eksimus ei anna täiendavat alust lepingust taganemiseks ning hagejad ei ole sellele taganemisavalduses ka tuginenud. Kostja lepingurikkumisele vaatamata ei ole hagejate taganemisavaldus kehtiv. Taganemisavalduse 25.11.2008 vormistamise ajaks olid hagejad kaotanud õiguse lepingust taganeda sellel alusel, et kostja rikkus p-s 5.
2. sätestatud kohustust. Lepingust taganemise õigus oli lepingu p 5.
3. kohaselt seotud muu hulgas detailplaneeringu koostamata jätmisega 01.04.
4. Just sellele asjaolule tuginevad hagejad ka taganemisavalduses. Lisaks kinnitasid hagejad korduvalt, et lepingu p 5.
5. täpne järgimine oli ostu-müügitehingu vastu nende huvi püsimise aluseks, kuna hagejad võõrandasid oma elukohaks olnud korteriomandi ning lootsid püstitada ostetud kinnistule endale aastaringseks elamiseks elamu. Muude lepingupunkti 5 alapunktidest tulenevate kostja kohustuste rikkumisele ei ole hagejad taganemisavalduses tuginenud. Seega kohustuse rikkumisest ja selle olulisusest said hagejad teada või pidid teada saama hiljemalt rikutud kohustuse täitmiseks määratud tähtpäeva 01.04.2007 möödumisel. Käesoleval juhul ei taganenud hagejad lepingust mõistliku aja jooksul (

§ 118lg 1).

Olukorras, kus tuginetakse lepingupunkti tähtaegselt täitmise erilisele olulisusele, ei saa lugeda mõistlikuks lepingust taganemist 25.11.

1. Hagejate lepingust taganemise ajaks oli 8 lepingu rikkumisest teadasaamisest möödunud rohkem kui kolm korda pikem tähtaeg, kui oli lepingu sõlmimisest selle täitmiseks ettenähtud tähtpäevani 01.04.
2. Tegelik hagejate käitumine näitab, et lepingu täitmise käigus muutus nende huvi lepingu p 5.
3. täpse täitmise vastu. Seda tõendab kaasomanike, sh hagejate poolt kostjale 23.05.2007 antud notariaalselt tõestatud volikiri, millega kaasomanikud volitasid kostjat nende esindajana teostama kõiki toiminguid ning tehinguid, mis on seotud volitajate kaasomandis oleva kinnistu osas detailplaneeringu algatamise ja koostamisega ning nimetatud detailplaneeringuga ettenähtud tehnovõrkude välja arendamisega. Seega aktsepteerisid hagejad, et detailplaneeringut ei kehtestatud 01.04.2007 ning kinnistule ei määratud tähtaegselt ehitusõigust. Sellega aktsepteerisid hagejad ka seda, et neil ei ole võimalik täita lepingu sõlmimisel väidetavalt silmas peetud eesmärki püstitada kinnistule lähiajal elamu. Samal ajal lepingu p-s 5.
4. sätestatud detailplaneeringu tähtaega ega selle tähtaja rikkumise puhuks ettenähtud taganemisõigust ei muudetud. Eeltoodu alusel, võttes arvesse, et hagejad hagiavalduses ja kohtuistungitel deklareerisid lepingu p 5.
5. täpse järgimise olulisust ja taganesid lepingust seetõttu, et kostja seda punkti täpselt ei täitnud, leidis kohus, et kostjale väidetavalt täiendava tähtaja andmine ei ole käsitatav lepingu täitmiseks

§ 114

kohaselt täiendava tähtaja andmisena, mida tuleks arvestada lepingust taganemise mõistliku aja hindamisel. Hagejad käitusid kostja suhtes vastuoluliselt, kui andsid ligi kaks kuud pärast detailplaneeringu kehtestamiseks lepingus kokkulepitud kuupäeva möödumist kostjale volikirja detailplaneeringu menetluse jätkamiseks ning seejärel poolteist aastat hiljem taganesid lepingust seetõttu, et detailplaneeringut 01.04.2007 ei kehtestatud. Lisaks esindas O. Ševtšik 06.03.2009 mõlema hageja esindajana Tammesaare kinnistu kaasomanike koosolekul, kus arutati valla poolt detailplaneeringu menetlemiseks kaasomanikele esitatud täiendavaid nõudeid ja vallaga planeeringu vastuvõtmise ja kehtestamise eeldusena lepingu sõlmimist. Protokollitud on I. J sõnavõtt, et peale lepingus sätestatud detailplaneeringu kehtestamise kuupäeva on ostjatel õigus nõuda lepingu lõpetamist ja raha tagasimaksmist ning kostja esindaja E. S selgitus, et ostu-müügilepingutes on õigustühine punkt, millega kostja kohustub kehtestama detailplaneeringu, sest see on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Seepeale protokolliti O. Š küsimus: “Kas siis on tühine terve leping ja T. L peab tagastama müügihinna?“ Koosoleku protokollist ei nähtu, et O. Š oleks teatanud, et taganes lepingust. Vastupidi: koosoleku lõpus tegi E. S ettepaneku, et kõik kaasomanikud tutvuksid valla poolt esitatud dokumentide projektiga ja teataksid, milliste tingimustega nad on nõus ja millistega mitte. Protokolli kohaselt olid kõik koosolekust osavõtjad nõus kohtuma peale valla poolt esitatud lepingu plaanidega tutvumist 13.03.2009 kell 18.00. Seega jätkasid hagejad taganemisavaldusele vaatamata kaasomaniku õiguste teostamist ja osalesid aktiivselt detailplaneeringu koostamisega seotud probleemide lahendamisel. Vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (

§ 6lg 1, Ts

ÜS § 138 lg-d 1 ja 2). Kooskõla hea usu põhimõttega on oluline kriteerium, millest mõiste „mõistlik aeg“ sisustamisel lähtuda. 23.05.2007 volikirjas on selle kehtivusaja juures jäänud märkimata ajaühik, on üksnes arvsõna kaks ja number 2. Veenev ei ole hagejate väide, et nemad pidasid silmas tähtaega 2 kuud. Sama kinnistu kaasomanikega E. L ja V. K 31.05.2007 ning kaasomanik T. A 04.06.2007 sõlmitud samasisulistes volikirjades on volikirja kehtimise tähtajaks märgitud 2 aastat. Mõistlik on eeldada, et samade ülesannete täitmiseks andsid kõik kaasomanikud 9 kostjale käsundi sarnaseks tähtajaks. Lisaks on TsÜS § 75 lg-s 1 ja

§-s 29 sätestatud tahteavalduse ja lepingu tõlgendamise reeglitega kooskõlas kostja tõlgendus, et kui lepingus ei ole tähtaega korrektselt märgitud, tuleb volitus (käsund) lugeda tähtajatult antuks. Isegi juhul, kui lugeda tõeseks hagejate väide, et nad andsid kostjale detailplaneeringu kehtestamise korraldamiseks täiendava tähtaja 2 kuud ning see tähtaeg lõppes 23.07.2007, ei saa lepingust 25.11.2008 taganemist lugeda toimunuks mõistliku aja jooksul. Ka sel juhul on lepingust taganetud aasta ja 3 kuud pärast lepingurikkumisest teadasaamist ning vastuolus hagejate tegeliku käitumisega kostjale jäetud muljega, et lepingu p 5.

1. täitmise rikkumisele ei tugineta. Kuivõrd lepingu järgi annab aluse lepingust taganemiseks detailplaneeringu kehtestamata jätmine lepingu p-s 5.
2. sätestatud tähtpäevaks ning hagejad on sellele ka tuginenud, ei mõjuta lepingust taganemise mõistlikku aega ka hagejate väide, et nad taganesid lepingust kohe, kui nad 2008.a sügisel enam kostjaga telefoni teel ühendust ei saanud ning neil tekkis kahtlus, et kostja sõidab Eestist alatiseks ära. Kuivõrd kohus tuvastas, et hagejad olid taganemisavalduse koostamise ajaks kaotanud õiguse lepingust taganeda, puudub vajadus hinnata taganemisavalduse kostjale teatavakstegemise ajaga seotud asjaolusid. Alusetu on kostja väide, et notar oleks pidanud välja selgitama kostja rahvastikuregistrisse märgitud aadressi XXXXXXXXXXXXXX ning taganemisavalduse sinna saatma. AS Andmevara õiendist nähtuvalt on kostja sellele aadressile registreeritud alates 06.05.
3. Pärast seda märkis kostja lepingus ja volikirjas oma aadressiks XXXXXXXXXXX . Samuti on kostja tegev talle kuulunud Rae vallas asuva kinnistu müümisel ning detailplaneeringu koostamisel, mistõttu võib eeldada, et kostja on Jõgevamaalt alaliselt ära kolinud. Samuti esitas kostja kohtule temale adresseeritud õiguskantsleri 10.11.2008 selgituse, mis saadeti samuti XXXXXX aadressile. Kuna hagejad ei ole lepingust kehtivalt taganenud, on pooltevaheline leping jätkuvalt kehtiv ning hagejatel ei ole õigust nõuda kostjalt lepingu alusel saadu tagastamist, taganemisega seotud leppetrahvi tasumist ja kahju hüvitamist. Kohtul puudub vajadus analüüsida poolte väiteid ja tõendeid leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõuete kohta. Põhjendamatu on kostja nõue jätta hagi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata seetõttu, et hagejad ei esitanud hagis taotlust tuvastada kostja tahteavaldus saada müügiese tagasi oma omandisse. Kostjal on

§ 189

lg-st 1 ja pooltevahelisest lepingust tulenev õigus nõuda lepingu tagasitäitmisel kinnistu omandiõiguse tagastamist üheaegselt tema poolt hagejatele ostuhinna tagastamisega. Seega tähendaks kostja poolt kinnistu enda omandisse vastuvõtmiseks tahteavalduse tegemise kohustuse tuvastamise nõude esitamine seda, et hagejad taotlevad tuvastada, et kostja on kohustatud kasutama oma seadusest tulenevat õigust nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist. Enda õiguste kaitseks õiguskaitsevahendite kasutamine on kostja õigus, mitte kohustus. TsMS § 3 lg 1 välistab kohtusse pöördumist teise isiku õiguse või huvi kaitseks. Hagejad väljendasid valmisolekut sõlmida kostjaga asjaõigusleping ja kinnistu kostja omandisse tagasi anda. Seega lepingust taganemise õiguspärasuse tuvastamise ja kostjalt ostuhinna väljamõistmise korral puudunuks kostjal õiguslik alus kinnistu tagasivõtmisest keelduda ning kohtul ei ole alust eeldada, et kostja oleks sellest keeldunud. Hagi ei ole aegunud. Õige ei ole kostja väide, et lepingu alusel saadu, leppetrahvi ning kahju hüvitamise nõuete aegumistähtaeg hakkas kulgema lepingu sõlmimisest ning nõue aegus 25.10.2009, so enne hagi esitamist (TsÜS § 147 lg-d 1 ja 2). Lepingu sõlmimine ei andnud 10 hagejatele õigust nõuda ostuhinna tagastamist, leppetrahvi ja kahju hüvitamist, vaid need nõuded tekkisid hagejatel seoses lepingust taganemisega ja poolte vahel nn lepingu tagasitäitmise võlasuhte tekkimisega. Vastavalt lepingu p-le 5.6. tekkis hagejatel lepingust taganemise õigus 01.04.2007. Seega hakkas hagi aegumistähtaeg kulgema kõige varem 02.04.2007 kell 00:00.

§ 188lg-st 3 ja Ts

ÜS § 146 lg-st 1 tulenev kolmeaastane aegumistähtaeg lõppes 02.04.2007 kell 24:

1. Seega esitati hagi 22.12.2009 tähtaegselt. Õige on kostja seisukoht, et taganemisavalduse esitamise mõistlik aeg on üldjuhul lühem, kui aegumistähtaeg, mistõttu asjaolu, et hagi esitamine aegumistähtaja jooksul ei mõjuta kohtu otsustust hagi rahuldamata jätmise kohta. Hagejate apellatsioonkaebus Hagejad paluvad Harju Maakohtu otsuse tühistada, teha uus otsus, millega mõista kostjalt hagejate kasuks välja kokku 46 289,33 eurot (lepingu alusel üleantud 43 140,37 eurot, leppetrahv 1278,23 eurot ja kahju hüvitamiseks 1870,73 eurot), muuta esimese astme kohtu menetluskulude jaotust seoses maakohtu otsuse tühistamisega ja jätta menetluskulud apellatsioonimenetluses kostja kanda. Otsuses järeldas maakohus, et kostja rikkus lepingust tulenevat kohustust teha kõik endast olenev, et tagada detailplaneeringu kehtestamine 01.04.
2. Lepingus puudub selline kostja kohustuste sõnastus ja sellise sõnastuse võttis kasutusele kostja. Kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele (

§ 76lg 1).

Kostja ei esitanud kohtule nõuet tunnistada tühiseks või kehtetuks lepingu p 5.1, eesmärgiga vahetada see sisuliselt teise kostja kohustusega teha kõik endast olenev, et tagada detailplaneeringu kehtestamine 01.04.2007. Kostja poolt nimetatud nõude esitamisel kohtule oleksid hagejad taotlenud kohtult kaasata menetlusse notar ÜA kolmanda isikuna, kes ei ole esitanud iseseisvat nõuet hagejate poolel (sellest tulenevate tagajärgedega), kuna vastavalt

§ 14

lg-le 2, peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kohtul puudus alus tõlgendada kohustust teisiti kui see on kirjas lepingus (TsMS § 439). Harju Maakohus leidis ekslikult, et hagejad olid taganemisavalduse koostamise ajaks kaotanud õiguse lepingust taganeda, kuna hagejad ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul. Peale seda, kui hagejatele sai teatavaks lepingu p 5.1 kostja poolt mittetäitmine, andsid hagejad kostjale kostja palvel selle täitmiseks lisaaega (nimetatud fakt on kajastatud 21.10.2010 aasta kohtuistungi protokollis) ja allkirjastasid 23.05.2007 vastava volituse, mis valmistati kostja palvel ette notari poolt. 21.10.2010 kohtuistungi protokollist on näha, et kostja leidis, et seoses volituse saamisega sai ta detailplaneeringu korraldamiseks lisaaega. Hagejad ja kostja mõistsid mõlemad, et volituse andmine oli kõigi kaasomanike poolt kostjale lisaaja andmine (

§ 114

lg 1), et kostja saaks kinnistu detailplaneeringu korraldamiseks kohustused täita. Notari vea tõttu ei ole hagejate 23.05.2007 volituses näidatud volituse kehtivuse aega, on ainult kirjutatud number 2 (kaks) ilma mõõtühikuta. Hagejad ei mäleta täpselt, milliseks tähtajaks pidi volitus antama ja neile tundus, et volitus anti tähtajaga 2 kuud. Kostja omakorda kinnitas, et volitus oli tüüpvolitus ühesuguse tekstiga kõigile kinnistu kaasomanikele ja pidi kehtima 2 aastat analoogselt teiste kolme volitusega, mille kostja 11 esitas kui tõendusmaterjali. Tuginedes TsÜS § 75 lg-le 1 ja

§-le 29 luges kostja hagejate volitused (käsund) antuks tähtajatult. Maakohus leidis ekslikult, et hagejate poolt kostjale ilma kehtivusajata antud volitus anti kaheks aastaks, kuna kolm sama kinnistu kaasomanikku andsid kostjale samade ülesannete täitmiseks käsundi sarnaseks tähtajaks, s.o. 2-ks aastaks. Hagejad taganesid lepingust 25.11.2008 ja see juhtus pool aastat enne, kui lõppes hagejatelt kostjale antud volitus (Harju Maakohtu hinnangul pidi volitus lõppema 23.05.2009). Võttes vastu otsuse hagejate lepingust taganemise õiguse olemasolust või selle kaotamisest seisuga 25.11.2008, tulnuks maakohtul juhinduda

§ 29lg-test 3 ja 4 ning isiklikust arvamusest volituse kehtivusaja kohta.

03.05.2011 kohtuistungil selgitas A. Š, et

1. aasta sügiseni pidas kostja hagejatega sidet, rääkis ettevõetavatest tegevustest ja lubas kinnistu detailplaneeringu peatset saamist ning hagejad uskusid kostjat.
2. aasta sügisel tekkis poolte vahel konflikt (vastuseks hagejate küsimusele, millal kinnisvara detailplaneering lõppeb, saatis kostja hagejad kuradile ja lõpetas nende kõnedele vastamise). Hagejad leidsid, et kostja ei täida oma kohustust (korraldada kinnistu detailplaneeringut) ja kartsid, et kostja asub välismaale elama ning lõpetab lõplikult kinnistu detailplaneeringu korraldamise. Nimetatud asjaolud olid hagejate lepingust taganemise aluseks. Kostja ei vaielnud ülalnimetatud faktidele vastu. Kooskõlas

§ 114

lg-ga 4, kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida, võib võlausaldaja pärast teate saamist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas lepingust taganeda. Käesolevas asjas ei olnud maakohtul kohane tugineda

§-le 118 ja otsustada, et hagejad kaotasid õiguse lepingust taganeda 25.11.2008. Siinkohal tuleb arvestada

§ 7lg-s 2 sätestatut.

Maakohus leidis ekslikult, et lepingu täitmise käigus muutus hagejate huvi lepingu p 5.1. täpse täitmise vastu. Antud punkti tingimused võib jagada kaheks osaks: hagejad ootasid kostjalt kinnistu suhtes detailplaneeringu kehtestamise korraldamist selliselt, et kinnistu koosseisu kuulub vähemalt üks katastriüksus pindalaga 1500 m2, mis paikneb vastavalt lepingu lisaks olevale plaanile, ja katastriüksusele on võimalik, vastavalt kehtestatud detailplaneeringule, ehitada vähemalt üks elumaja; hagejad ootasid kostjalt selle kohustuse täitmist tähtajaks, mis on toodud samas punktis, millele

§ 114

lg 1 võimaldab hagejatel anda kostjale võlgnetava kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja. Kinnistu ostuks võõrandasid hagejad oma elukohaks olnud korteriomandi. Oodates kinnisvara detailplaneeringu saamist ja hagejate perele (kaks alla kolmeaastast last) aastaringseks elamiseks elamu ehituse algust, elasid hagejad koos lastega üürikorterites, mida nad vahetasid kolm korda. Kostjale võlgnetava kohustuse täitmiseks lisaaja andmine on sunnitud seisak, mitte huvide muutumine. Huvi muutumine toimub isiku omal tahtel ja huvi muutumise tõlgendamise juures tuleb kasutada

§ 1lg 1 ja § 29 lg 1.

Hagejad ootasid kostjalt kuni 25.11.2008 lepingu p 5.

1. täpset täitmist, arvestades seejuures täitmiseks antud lisaaega. Ka käesolevaks ajaks on kinnistu detailplaneering teostamata. Maakohus leidis ekslikult, et hagejate käitumine kostja suhtes ei olnud kooskõlas hea usu põhimõttega, kuna peale lepingust taganemist osalesid hagejad 06.03.2009 Tammesaare kinnistu kaasomanike koosolekul. 03.05.2011 kohtuistungi protokollist on näha, et alates
2. aasta sügisest kaotasid hagejad kostjaga side. Tammesaare kinnistu omanike koosolekule tulid hagejad eesmärgiga kostjaga kohtuda, et selgitada välja tema 12 tegevus hagejate lepingust taganemise korral. Seda fakti tõendab hagejate poolt kohtule 02.08.2010 esitatud hagejate seisukoht hagi vastuse kohta, milles on kirjas, et kostja esindaja ütles: „Müügileping ei ole tervikuna tühine. Teil kõigil oli ja on ka praegu võimalus oma kaasomandi osa müüa, pantida jms, keegi ei ole kaasomanike omandiõigust mingil moel piiranud. Kuna kinnisvara turuseis on muutunud, siis eelistavad mõned kaasomanikest iseseisvalt oma omandit mitte müüa, vaid nõuda müügihinda T. L tagasi.” Koosolekul viibinutest taganesid ainult hagejad lepingust ja nõudsid ostuhinna tagastamist ning seepärast on selge, et protokollis on juttu hagejatest ja koosoleku ajal oli kostjale teada, et hagejad taganesid lepingust ning nõuavad kinnisvara ostuhinna tagastamist. Koosoleku protokollist on näha, et omanike koosolek kandis informatiivset iseloomu ja hääletamisega ei võetud seal vastu ühtegi otsust. Hagejate tegevused ei viita sellele, et nad käitusid jätkuvalt täievoliliste kinnistu kaasomanikena. Maakohus jättis ülaltoodud asjaolud põhjendamatult tähelepanuta. Hagejad ei andnud ühegi oma tegevusega kostja suhtes alust nende käitumine lugeda hea usu põhimõttele mittevastavuses olevaks

§ 6lg 1 ja Ts

ÜS § 138 lg-te 1 ja 2 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kõik menetluskulud hagejate kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada, maakohtu otsus tuleb tühistada ja hagi osaliselt rahuldada. Müügilepingu p.-is 5.1 leppisid pooled kokku, et müüja kohustub korraldama hiljemalt 01.04.2007 kinnistu detailplaneeringu kehtestamise selliselt, et kinnistu koosseisu kuulub vähemalt üks, lepingu lisaks oleval plaanil tähistatud asukohas katastriüksus pindalaga 1500 r/m, millele oleks vastavalt kehtestatud detailplaneeringule võimalik ehitada elamu. Lepingu p. 5.6 kohaselt leppisid pooled kokku, et müüja poolt mistahes lepingu p.-is 5 märgitud kohustuse rikkumisel on ostjatel õigus lepingust taganeda, saada müüjalt leppetrahvi ja müüja on kohustatud hüvitama ostjatele notaritasu ja riigilõivu. Seega leppisid pooled kokku, et detailplaneeringu tähtajaline kehtestamine on lepingu oluline tingimus ning detailplaneeringu tähtaegselt kehtestamata jäämine annab ostjatele õiguse lepingust taganeda sõltumata müüja süüst ja rikkumise vabandatavusest, s.o. müüja objektiivses vastutuses. Seetõttu on asjakohatu vaidlus, kas müüja tegi kõik endast oleneva detailplaneeringu kehtestamiseks kokkulepitud tähajaks või mitte. Detailplaneeringut ei ole kehtestatud seniajani. Maakohus on ekslikult leidnud, et hagejate taganemisavaldus ei ole kehtiv, kuivõrd see on esitatud mõistliku aja möödudes ja hagejate käitumine suhetes kostjaga oli hea usu vastane. Nagu maakohus tuvastas, andsid hagejad 23.05.2007 notariaalse volikirjaga kostjale kaheaastase tähtajaga volikirja esindamaks kostjaid teostama toiminguid ja tehinguid, mis on 13 seotud volitajate kaasomandis oleva kinnistu osas detailplaneeringu algatamise ja koostamisega. Vastupidiselt maakohtule leiab ringkonnakohus, et sellega hagejad väljendasid tahet anda kostjale täiendav tähtaeg oma kohustuse täitmiseks detailplaneeringu kehtestamise saavutamiseks.

§ 114lg.

1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja. Täiendava tähtaja andmine ei tähenda, et võlausaldaja kaotab õiguse lepinguist taganemiseks lepingu p.-is 5 kokkulepitud tingimustel, s.o. detailplaneeringu kehtestamata jäämisel. Kuivõrd kostja katkestas hagejatega 2008.a. sügisel suhted seonduvalt detailplaneeringu kehtestamise menetlemisega ning hagejad said teada kostja lahkumisest välisriiki, siis oli hagejatel alust järeldada, et detailplaneeringu kehtestamine täiendava tähtaja jooksul ei ole võimalik (mida kinnitab fakt, et kostja lahkuski kaheks kuuks välisriiki ja detailplaneering on siiani kehtestamata). Täiendava tähtaja suhtes on kohaldatavad

§ 114lg.

4 sätted koosmõjus

§-ga 116 lg. 2 p. 4 ning ostjatel on õigus taganeda lepingust, olgugi et täiendavalt antud täitmise tähtaeg ei olnud veel saabunud. Nagu maakohus tuvastas, saadeti hagejate 25.11.2008 taganemisavaldus kostja tegeliku elukoha ja lepingus näidatud aadressile, kus tal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda. TsÜS § 69 lg. 3 viimase lause kohaselt loetakse tahteavaldus sellega kättesaaduks. Seega on asjakohatu vastustaja vastuväide, mille kohaselt kostja ei saanud taganemisavaldust kätte enne kui koos hagimaterjalidega, kuna ta viibis Saksamaal ning tema rahvastikuregistrijärgne elukoht on teises maakonnas. Kuivõrd hagejad taganesid lepingust kostjale võimaldatud täiendava tähtaja kestel, kui nad veendusid, et kostja ei saavuta detailplaneeringu kehtestamist ka täiendava tähtaja jooksul, siis on aluseta maakohtu järeldus, mille kohaselt lepingust taganemine ei ole kehtiv seetõttu, et hagejad ei teinud taganemisavaldust mõistliku tähtaja jooksul lepingu rikkumisest teadasaamisel. Seega oli taganemine kehtivalt teostatud ja selle kehtivuse suhtes ei oma õiguslikku tähendust hagejate hilisem käitumine suhetes kostjaga, s.o. see, et üks ostjatest ilmus hilisemalt korraldatud kinnistu kaasomanike kokkusaamisele, esitas seal küsimusi ega avaldanud, et hagejad on lepingust taganenud.

§ 189lg.

1 kohaselt võib kumbki lepingupool lepingust taganemisel nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist. Seega on ostjate nõue müügihinna 675 000 kr. väljamõistmiseks põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

§ 188lg.

2 järgi ei mõjuta taganemine lepingutingimusi lepingupoolte õiguste ja kohustuste kohta pärast lepingust taganemist. Lepingu p.-is 5.6 leppisid pooled kokku, et ostjate poolt lepingust taganemisel maksab müüja ostjatele leppetrahvi 20 000 kr. ning hüvitab lepingu sõlmimisel ostjate poolt tasutud riigilõivu ja notaritasu. Seega on põhjendatud hagejate nõue 20 000 kr. leppetrahvi, 1462 kr. notaritasu ja 1850 kr. riigilõivu kostjalt väljamõistmiseks. Mis puutub hagejate nõudesse hüvitada neile 25 000 kr. maakleritasu ja 958,65 kr. notaritasu notarialase taganemisavalduse eest, siis ringkonnakohus leiab, et need nõuded (milliste 14 nõudenorm tuleneb

§-st 101 lg. 3) tuleb jätta rahuldamata, sest maakleritasu maksmine ei ole tõendatud ja taganemisavaldus ei pea olema notariaalne. Ekslik ja asjakohatu on vastustaja seisukoht, mille kohaselt kostjal on õiguskaitsevahendina õigus keelduda omandi tagastamist vastu võtmast ning et hagejad oleksid pidanud hagis esitama nõude kostja kohustamiseks omandi vastuvõtmise tahteavalduse tegemiseks, ja kuivõrd nad seda ei nõudnud ning leping oli sõlmitud 26.10.2006, siis oleks selline nõue ka aegunud. Tegemist on tagastusvõlasuhtest tuleneva nõudega, mille aegumine algab lepingust taganemisest.

§ 189lg.

1 kohaselt taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse seaduse §-is 111 sätestatut.

§ 111lg.

1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Juba taganemisavalduses pakkusid ostjad (tegid ettepaneku) sõlmida asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks ostjatelt müüjale. Ka kohtumenetluses on nad kinnitanud, et omalt poolt täidavad omandi tagasiandmise kohustuse. Seega ei ole ülalmärgitust tulenevalt kostjal õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda ja puudub alus sellel põhjendusel hagi rahuldamata jätta. Alusetud on vastutaja väited selle kohta, et hagi on aegunud. Lepingust taganemisele kui kujundusõiguse teostamisele ei kehti aegumine ja tagastusvõlasuhtest tulenevate nõuete aegumine algab taganemisest, mitte lepingu sõlmimisest. Ülaltoodud põhjendustel leiab ringkonnakohus, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja hagi 675 000 kr. tagastamiseks, leppetrahvi 20 000 kr. saamiseks, 1462 kr. notaritasu ja 1850 kr. riigilõivu hüvitamiseks tuleb rahuldada. Seoses sellega, et hagejad ostsid kinnistu mõttelise osa ühisomandisse ning ühises hagis ei märkinud, et peavad endid osavõlausaldajateks, käsitab ringkonnakohus neid

§ 73lg.

1 kohaselt solidaarvõlausaldajatena ja mõistab 44 630 eurot (698 312 kr.) kostjalt hagejate kasuks välja solidaarselt. Kuna võrreldes hagi hinnaga selle esitamisel rahuldatakse hagi ca 87% ulatuses, jätab kolleegium hagejate menetluskulud 87% ulatuses kostja ja kostja menetluskulud 13% ulatuses hagejate kanda. Tiit Kollom Reet Allikvere Kaupo Paal 15