Obsah (12)

§ 135§ 309§ 313§ 97§ 192§ 296§ 139§ 113§ 314§ 111§ 280§ 325

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 1. märts 2012. a Tartu Tsiviilasja number 2-10-33337

§ 135lg 1 alusel summas 44 350.20 krooni.

Vastavalt lepingu punktile 8.1 kohustub Apteek üüri ja kommunaalteenuste kulu eest õigeaegselt tasumata jätmise korral maksma viivist 0,5% viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest. Neil asjaoludel nõudis ABC Kinnisvarateenuste OÜ hagis OÜ Kastani Apteek vastu põhinõude 56 770,92 krooni ehk 3628,32 euro, kahjunõude 44 350,20 krooni ehk 2834,49 euro, viivisenõude 90 500,60 krooni ehk 5784,04 euro ja alates hagi esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni viivise 0,5% viivitatud üürisummalt iga viivitatud päeva eest väljamõistmist. 2 Hageja esitas arvamuse kostja vastusele. Hageja ei ole kunagi aktsepteerinud kostja poolset lepingu ülesütlemist. Hageja leidis, et kostja väited ravimiseaduse tingimuste rikkumise kohta ruumides on paljasõnalised ning otsitud. Selle kinnituseks on ilmselgelt ka Ravimiameti väljastatud üldapteegi tegevusluba nr

1. Vastavalt lepingu p-le 3.2 pidi kostja hagejale lepingus sätestatud tähtajal üüri maksma sõltumata sellest, kas hageja talle arve esitas või mitte.
2. Kostja hagi ei tunnistanud. Rendilepingu sõlmimisel ei olnud kostjal võimalik ette näha, et Kastani tn 42 kinnistu omanik hoone üldisesse korrashoidu ning välisilmesse ei investeeri, vaatamata suulistele lubadustele. Apteegi pidamine muutus kostja jaoks nendes tingimustes majanduslikult kahjulikuks, arvestades ka
3. a alanud üldist majandussurutise perioodi. Selleks, et ära hoida kostja likvideerimist või pankrotti, asus kostja otsima uut rendipinda. Kastani tn 42 pinnale väljastatud tegevusluba ravimite jaemüügiks lõppes 01.03.
4. a. Kuna Kastani tn 42 aadressil enam tegevusluba ei ole, ei ole võimalik seal ka apteeki pidada. Seega ei olnud kostjal objektiivselt võimalik rendilepingut jätkata. Kuna rendileping lõppes alates 01.05.
5. a, puudub hagejal õigus üüriarvete esitamiseks ning kostjal puudub kohustus üüriarvete tasumiseks. Arvestades, et üürisuhe lõppes 01.05.
6. a ja hageja ei ole kostjale esitanud üüriarveid, ei saa õigeks pidada ka viivisenõuet. Kostja hinnangul on üüriarvete üleandmine eelduseks üüri sissenõutavaks muutmisele ning viivise arvestamisele. MAAKOHTU LAHEND
7. Tartu Maakohus rahuldas 04.07.
8. a otsusega ABC Kinnisvarateenuste OÜ hagi OÜ Kastani Apteek vastu osaliselt ja mõistis välja OÜ-lt Kastani Apteek ABC Kinnisvarateenuste OÜ kasuks 7198.60 eurot, millest 3628,32 eurot on üürinõue, 2830,85 eurot kahjuhüvitis ja 738,89 eurot sissenõutavaks muutunud viivis. Kohus mõistis välja OÜ-lt Kastani Apteek ABC Kinnisvarateenuste OÜ kasuks viivise põhinõudelt 3628,32 eurolt 0,03% päevas iga viivitatud päeva eest alates 05.07.
9. a kuni põhinõude kohase täitmiseni. Kohus jättis ABC Kinnisvarateenuste OÜ menetluskuludest 80% OÜ Kastani Apteek kanda ja OÜ Kastani Apteek menetluskuludest 20% ABC Kinnisvarateenuste OÜ kanda. Kohus leidis, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Kohus luges tuvastatuks järgmised asjaolud, milles poolte vahel ei ole vaidlust: 1) AS Tartu Instrument (hageja õiguseelneja) ja OÜ Kastani Apteek vahel on 30.09.
10. a sõlmitud mitteeluruumide rendileping, mille objektiks olid mitteeluruumid Tartus Kastani tn 42 III korpuse esimesel korrusel üldpinnaga kokku 96 m2; 2) leping oli sõlmitud tähtajaga 01.04.
11. a; 3) OÜ Kastani Apteek edastas 03.04.
12. a ABC Kinnisvarateenuste OÜ-le lepingu ülesütlemisavalduse alates 01.05.
13. a; 4) ABC Kinnisvarateenuste OÜ edastas OÜ-le Kastani Apteek 18.01.
14. a mitteeluruumide rendilepingu ülesütlemise hoiatuse ja ütles 22.02.
15. a avaldusega mitteeluruumide rendilepingu üles; 5) OÜ Kastani Apteek ei ole tasunud renti alates maist
16. a. Poolte vahel sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu punkti 2.2 kohaselt oli lepingu tähtajaks 01.04.
17. a. Vastavalt

§ 309

lg-le 1 lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Kostja oli seisukohal, et ta on pooltevahelise lepingu 03.04.

1. a erakorraliselt üles öelnud alates 01.05.
2. a tahteavaldusega, mida kostja on põhjendanud parema üüripinna leidmisega. Kostja viitas 3 ülesütlemisalusena

§ 313

lg 1 regulatsioonile ning leidis, et esinesid mõjuvad põhjused üürilepingu ülesütlemiseks. Vastavalt

§ 313

lg-le 1 võib kumbki lepingupool nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Selleks, et esineks

§ 313

lg-s 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise õiguslik alus, tuleb hinnata, kas kõiki asjaolusid arvesse võttes saab eeldada, et ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu täitmist ei jätka. Samuti tuleb kaaluda mõlema lepingupoole huve, kuna kehtiv õigus peab kaitsma ka teise üürilepingu poole ootust, et üürileping kehtib selle korralise lõppemiseni (tähtaegse lepingu puhul tähtaja saabumiseni). Mõjuvate põhjustena on kostja esitanud järgmised asjaolud: üüritud ruumid ei vastanud ravimiseaduses sätestatud tingimustele, ruumidesse sissepääsuks puudus kaldtee, Kastani tn 42 maja oli räämas, Kastani tänava piirkond oli kaotanud oma atraktiivsuse ning Kastani tn 42 aadressil ei olnud enam tegevusluba. Kohus leidis, et kostjal puudus õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks

§ 313lg 1 alusel ja antud juhul kostja huvid hageja huvide üle ei prevaleeri.

Kostja pidi üürilepingut sõlmides olema teadlik sellest, kus Kastani tänav asub ning kus ja millistes ruumides kostja oma apteegi avab. Kostja on ka ise selgitanud, millises ulatuses ta ruumides remonti tegi ja et 24-aastase tähtajaga leping sõlmiti selleks, et kostja investeering jõuaks end ära tasuda. Kostja on märkinud, et üüritud ruumides oli raskusi temperatuuri hoidmisega alla 25° C, kuna Kastani tn 42 hoones tervikuna puudus ventilatsioon. Tunnistaja L.A. ütlustest nähtub, et kostja enda poolt oli paigaldatud ruumi ventilatsiooniseade ja konditsioneer ning seadet hoiti tööl, ent kogu pinda ei suudetud ära jahutada. Ravimiamet on 19.05.

1. a teinud kostjale ettekirjutuse, et termolabiilseid ravimeid säilitada vastavalt tootja poolt määratud tingimustel ning vajalikku temperatuuri tagavas külmkapis (p 7). Samas ei nähtu Ravimiameti ettekirjutusest, et Ravimiamet oleks teinud kostjale ettekirjutuse temperatuurinõuete rikkumise kohta apteegi ruumides. Samuti ei ole teada, miks külmkapi temperatuur ei vastanud väidetavalt nõuetele. Ravimiamet ei oleks väljastanud 22.05.
2. a otsusega kostjale apteegi tegevusluba, kui kõik selleks vajalikud nõuded, k.a temperatuuri- ja ventilatsiooninõuded, ei oleks kostja poolt olnud täidetud. Kostja
3. a ja
4. a majandusaasta aruannetest nähtub, et pärast apteegipinna muutmist on kostja käive oluliselt tõusnud (48,9 % võrreldes
5. aastaga) ning kasum kasvas 31% võrreldes
6. aastaga. Tunnistaja L.A. kinnitas oma ütlustega, et apteegi uues kohas käive oluliselt tõusis ja tööle võeti juurde veel üks inimene. Kohus leidis, et üürniku halb majanduslik olukord tervikuna, kuid ka üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus, ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse

§ 313lg 1 alusel üürilepingu üles öelda.

Üürilepingu sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema poole äririskiga. Lepinguõigus tagab pooltele õiguse kokku leppida lepingutingimustes, mis jagavad riski või jaotavad kohustusi ja õigusi seaduses sätestatust teisiti. Pooled antud juhul riski jaganud ei ole. Üürnik on iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma majandustegevust korraldama. Kohtule ei ole esitatud tõendeid läbirääkimiste kohta, kus oleks kaalutud üürihinna alandamise võimalusi või kui lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud oluliselt ja on esitatud nõue

§ 97

alusel, et ükski õiguskaitsevahend ei oleks kaasa toonud üürniku soovitud eesmärki. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejale esitanud pretensioone ruumide väidetava kasutuskõlbmatuse kohta.

§ 192

lg 2 kohaselt, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Kostja hagejalt väidetavate rikkumiste kõrvaldamist ei ole nõudnud ega andnud selleks ka tähtaega. Seega puudus hagejal ka võimalus väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Eeltoodust tulenevalt on kostja väited ruumide mittevastavusest ravimiseadusega sätestatud nõuetele

§ 313lg 1 alusel koostatud ülesütlemisavalduse kehtivuse hindamisel tõendamata.

4 Lisaks on kostja viidanud ka mitteeluruumide rendilepingu punktile 7.4.1, mille kohaselt võib rentnik nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui renditud ruumid osutuvad kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest rentnik ei vastuta. Kohus leidis, et viidatud lepingu sättele tuginemine ei ole asjakohane. Eespool kohus tuvastas, et kostja väited ruumide mittevastavuse osas on tõendamata, ruumid on olnud kasutatavad. Samuti ei ole kostja tõendanud, et isegi juhul, kui oleks võimalik väita, et ruumid olid kasutuskõlbmatud, ei tulenenud see asjaolu kostjast endast, nt kostja poolt mõne apteegi pidamise nõude täitmata jätmine. Kostja 03.04.2009. a erakorraline lepingu üles ütlemine ei ole kehtiv. Samuti on kostja väljendanud oma käitumisega, et ta ei kavatse üüritud pinnale naasta. Hageja hoiatas 18.01.2010. a kostjat lepingu ülesütlemisest ja andis kostjale võlgnevuse vabatahtlikuks tasumiseks tähtaja 29.01.2010. a. Hageja ütles lepingu punkti 7.3.2 alusel ja tuginedes

§-dele 316 lg 1, 313 lg 1 ja 196 lg 1 22.02.

1. a üles, kuna kostja ei olnud tasunud
2. a mai, juuni, juuli, augusti, septembri ja oktoobri renti kokku summas 56 770,92 krooni. Kohus pidas sellist lepingu ülesütlemist põhjendatuks ja seega tuleb üürileping lugeda kostjaga lõppenuks 22.02.
3. a. Vastavalt lepingu punktile 3.2 kohustus kostja tasuma üüri jooksva kuu esimese seitsme tööpäeva jooksul eelneva kuu eest. Tulenevalt lepingu punktist 3.3 tõstetakse üüritariife üks kord aastas sõltuvalt tarbijahinna indeksi tõusust.
4. a tasus kostja hagejale igakuiselt üüri summas 7928,90 krooni, millele lisandus käibemaks. Kostja on jätnud tasumata
5. a mai, juuni, juuli, augusti, septembri ja oktoobrikuu üüri kokku summas 56 770,92 krooni, mille tasumist hageja nõuab.

§ 296

lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast olenevatel põhjustel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Riigikohus on oma lahendi nr 3-2-1-37-09 punktis 14 väljendanud seisukohta, et ruumide mittekasutamine (üürniku lahkumine ruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust. Seega on kostjal kohustus tasuda ruumide üüri isegi olukorras, kus ta on ruumidest lahkunud. Kohus leidis, et hageja üürinõue on põhjendatud summas 56 770,92 krooni ehk 3628,32 eurot (2 × 9356,10 kr + 4 × 9514,68 kr). Asjakohatu on kostja väide nagu ei oleks ta ilma arveta teadnud, kui palju ta peab hagejale üüri tasuma. Tulenevalt lepingu punktist 3.3 tõstetakse üüritariife üks kord aastas sõltuvalt tarbijahinna indeksi tõusust. 2009. a tasus kostja hagejale igakuiselt üüri 7928,90 krooni, millele lisandus käibemaks. Seega olid hageja nõude seisukohast relevantsed andmed üüri tasumiseks kostjale teada. Kostja üüri tasumise kohustus tuleneb pooltevahelisest rendilepingust ja vastavalt lepingule ei olnud hageja üürinõude sissenõutavaks muutumiseks vajalik arve esitamine – kostja oli kohustatud üüri tasuma sõltumata sellest, kas hageja talle arve esitas või mitte. Ka Riigikohus on leidnud 14.03.2008 lahendi nr 3-2-1-5-08 p-s 14, et arve mittesaamine ei ole õigustuseks jätta kasutatud teenuste eest tasumata. Hageja on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude

§ 135

alusel.

§ 135

lg 1 järgi kui kahjustatud lepingupool tegi pärast lepingust taganemist mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil tehingu, millega ta saavutas sama eesmärgi, mida peeti silmas lepinguga, millest taganeti (asendustehing), võib kahjustatud lepingupool kohustust rikkunud lepingupoolelt kahjuhüvitisena nõuda lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist. Eeltoodust tulenevalt võib hageja nõuda alates lepingu ülesütlemisest

§ 135

lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingust tuleneva üüri vahe tasumist, kui uus üürnik maksab sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. Nähtuvalt hageja ja OÜ Helsil vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu (tl 23-28) p-st 2.1 kohustus uus üürnik tasuma hagejale üüri 6370 krooni kuus, millele lisandub käibemaks, va perioodil 01.05-31.07.2010, kui uus üürnik kohustus maksma üüri 4459 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Üüri tasumise kohustus on uuel üürnikul 5 uue lepingu punkti 2.1 alusel alates 01.05.

1. a. Seega tasus uus üürnik hagejale perioodi 01.05-31.07.
2. a iga kuu eest üüri 4163,88 krooni (9514,68-5350,80) vähem, kui seda oleks lepingu kohaselt pidanud tegema kostja. Alates 01.08.
3. a tasus uus üürnik hagejale igakuiselt üüri 1870,68 krooni (9514,68-7644) vähem, kui seda oleks lepingu järgi pidanud tegema kostja. Hageja ning uue üürniku vaheline sõlmitud üürileping lõpeb uue üürilepingu punkti 5.1 kohaselt 31.12.
4. a. Arvestades asjaolu, et hageja ütles lepingu kostjaga üles 22.02.
5. a ning uus üürileping lõpeb 31.12.
6. a, on hageja kahju nõude suuruseks 44 293,20 krooni ehk 2830,85 eurot, milline summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja leidis, et antud asjas ei saa rakendada

§ 135

regulatsiooni, kuna asendustehing on tehtud lepinguga võrreldes erinevatel tingimustel. Kohus kostja sellesisuliste väidetega ei nõustu. Hageja on kohtu arvates mõistliku aja jooksul ja mõistlikul viisil majanduskriisi tingimustes teinud asendustehingu ning seetõttu on tal õigus nõuda kahjuhüvitisena lepingujärgse hinna ja asendustehingust tuleneva hinna vahe tasumist. Tunnistaja E.L. , kes on Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liige ja kes korraldas hagejaga sõlmitud käsunduslepingu täitmist, ütlustest nähtub, et uus üürileping oli parim, mis õnnestus turusituatsioonis saavutada ja kahjulikke lepinguid ei ole põhjust sõlmida. Hageja 11.09.2009. a ettepanekust (tl 49-50) nähtub, et hageja on pakkunud ja pakub kostjale Kastani tn 42 ruumide allkasutusse andmist. Kostja nimetatud ettepanekuga nõustunud ei ole. Asjaolu, et uues üürilepingus on kokku lepitud madalamas üüri suuruses kui poolte vahel ja et uus üürileping on sõlmitud lühikese tähtajaga, ei anna alust väita, et asendustehing on tehtud alla turuhinna. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et tegemist oleks näiliku tehinguga. Hageja kui kahjustatud isik tegi sel viisil kõik endast oleneva, et vähendada kahju suurust (

§ 139lg 2).

Seega puudub alus ka kostja poolt

§ 139lg 1 kohaldamiseks.

Hageja on esitanud kostja vastu viivisenõude hagi esitamise aja seisuga summas 90 500,60 krooni.

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Vastavalt rendilepingu punktile 8.1 kohustus kostja üüri ja kommunaalteenuste kulu eest õigeaegselt tasumata jätmise korral maksma viivist 0,5% viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest. Tulenevalt lepingu punktist 3.2 kohustus kostja tasuma üüri ning kommunaalteenuste eest hagejale jooksva kuu esimese seitsme tööpäeva jooksul eelneva kuu eest. Kostja leidis, et viivisenõude esitamisel on hageja rikkunud hea usu põhimõtet sellega, et on hagiavalduses arvestanud viivist 0,5% suuruse viivisemäära alusel, kuigi arvetele on hageja märkinud viivisemääraks 0,03%. Kohus nõustus kostja vastuväidetega ja leidis, et taoline hageja vastuoluline käitumine viivise nõudmisel on hea usu põhimõtte vastane ja viivist tuleb arvestada hageja poolt arvetel märgitud määras 0,03%. Viivise arvestus kohtuotsuse tegemise aja 04.07.

1. a seisuga on järgmine: 9356,10 kr 756 päeva 2121,96 kr; 9356,10 kr 726 päeva 2037,76 kr; 9514,68 kr 693 päeva 1978,10 kr; 9514,68 kr 664 päeva 1895,32 kr; 9514,68 kr 634 päeva 1809,69 kr; 9514,68 kr 602 päeva 1718,35 kr; kokku 11 561,18 krooni ehk 738,89 eurot. TsMS § 367 alusel tuleb põhinõudelt 3628,32 eurolt välja mõista lisanduv viivis 0,03% päevas iga viivitatud päeva eest alates 05.07.
2. a kuni põhinõude kohase täitmiseni. Kohus, rahuldades ABC Kinnisvarateenuste OÜ hagi põhinõude ulatuses ja viivisenõudes 13% ulatuses, jättis hageja menetluskuludest 80% kostja kanda ja kostja menetluskuludest 20% hageja kanda. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 6
3. OÜ Kastani Apteek esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja asja saatmist uueks läbivaatamiseks maakohtule. Apellant palub menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) on 30.09.
4. a sõlmitud rendileping apellandi poolt 03.04.
5. a ülesütlemisavaldusega erakorraliselt üles öeldud alates 01.05.
6. a. Kohus on ekslikult leidnud, et rendilepingu ülesütlemiseks puudus mõjuv põhjus. Kohus on kohtuotsuse põhjendava osa punktis 3 nimetanud ära kostja poolt välja toodud põhjused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuid edasine sisuline analüüs on puudulik ning pealiskaudne. Kohus on jätnud aga arvestamata, et 30.09.
7. a 24-aasta pikkuse tähtajaga üürilepingut sõlmides ei võinud apellant ette näha, et 03.04.
8. a seisuga, s.o 13 aastat hiljem, ei ole üürileandja teinud omalt poolt midagi hoone üldise seisukorra parendamiseks, mh ventilatsioonisüsteemi rajamiseks ega fassaadi korrastamiseks. Samuti tekkis kaldtee kohustuslikkuse nõue alles
9. a, kui jõustus Majandus- ja kommunikatsiooniministri 28.11.
10. a määrus nr 14; 2) on kohus pealiskaudselt leidnud, et Ravimiamet ei oleks väljastanud 22.05.
11. a otsusega kostjale apteegi tegevusluba, kui kõik selleks vajalikud nõuded, k.a temperatuuri- ja ventilatsiooninõuded, ei oleks kostja poolt olnud täidetud. Kohus ei ole sellise järelduse tegemisel arvestanud, et kostja etteheited kõrge sisetemperatuuri osas puudutasid suvekuid. Kohus on selles osas tõendeid vääralt hinnanud, andnud 22.05.
12. a tegevusloale väära hinnangu ning jätnud arvestamata tunnistaja L.A. ütlused, mis tõendavad üüritud ruumides suvekuudel lubamatult kõrget sisetemperatuuri; 3) ei ole kostja tõepoolest esitanud hagejale kirjalikku pretensiooni ruumide kasutuskõlbmatuse kohta, kuid on korduvalt kinnitanud nii kirjalikus vastuses hagiavaldusele kui kohtuistungitel, et on kahel korral oma kaebustega pöördunud suuliselt hageja poole. Kostja seaduslik esindaja Evelin Sarap pöördus
13. ja
14. aastal hageja poole ning hageja juhatuse liige Andres Hall oli teadlik nii sisetemperatuuri probleemist, kaldtee puudumisest, hoone amortiseerumisest jms. Kostja esitas kohtule korduvalt taotluse kostja esindaja vande all ülekuulamiseks, et tõendada suulise puuduste kõrvaldamise nõudega hageja poole pöördumist. Kohus jättis kostja taotluse nii 27.04.
15. a kui 08.06.
16. a istungil rahuldamata. Apellant on seisukohal, et olukorras, kus kostjal lasus tõendamiskoormis, teised tõendid puudusid ning hageja ei andnud nõusolekut kostja seadusliku esindaja vande all ülekuulamiseks, esines alus TsMS § 268¹ kohaldamiseks ning nimetatud normi kohaldamata jätmisega mõjutas kohus oluliselt tsiviilasja vaidluse käiku; 4) on kohus jätnud täielikult hinnangu andmata asjaoludele, kas kaldtee puudumine, tegevusloa puudumine ning majandussurutis oli üksikuna või koosmõjus mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostjal üürnikuna ei olnud võimalik kaldteed rajada, vaid see oli üürileandja kohustus. Kohus on leidnud, et üürilepingu sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema poole äririskiga, kuid sisuliselt on kohus riski asetanud siiski ainult kostjale kui üürnikule. Apellant kohtu seisukohaga ei nõustu. Apellant ei pea õigeks ega õiglaseks kohtu hinnangut, mis kohustab üürnikku ka kahjumliku majandustegevuse korral jätkama kahjuliku lepingu täitmist; 5) on kohus vääralt leidnud, et ruumid olid kasutatavad. Apteegipinnana olid üüritud ruumid kasutuskõlbmatud suvise kõrge sisetemperatuuri ning kaldtee puudumise tõttu. Kohus on vääralt jätnud rendilepingu punkt 7.4.
17. ja

§ 314lg 1 kohaldamata.

Kohus on otsuses viidanud

§ 192

lg-le 2, kuid antud säte reguleerib taganemisõiguse jagamatust 7 ning on antud vaidluse kontekstis asjakohatu. Eeltooduga on kohus materiaalõigust vääralt kohaldanud; 6) on apellant seisukohal, et alates 01.05.

1. a on üürisuhe hageja ja kostja vahel lõppenud ning alates sellest tähtajast puudub hagejal õigus üüriarvete esitamiseks. Kostjal oli rendilepingu p 8.
2. ja

§ 111

lg 1 alusel õigus keelduda üüri tasumisest kuni hageja täidab oma kohustuse ning likvideerib puudused. Vaatamata lubadustele hageja puudusi ei likvideerinud. Kohtuotsuses ei ole kohus rendilepingu punkti 8.2 sõnagagi puudutanud. Sellega on kohus jätnud kostja seisukohale taas hinnangu andmata ning on sellega rikkunud kohtuotsuse põhjendatuse kohustust (TsMS § 436 lg 1); 7) kuna hagejal ei ole õigust nõuda üüri, ei ole kostjal tekkinud üürivõlgnevust ning hagejal puudub alus väidetavalt võlgnevuselt viivist arvestada. Viivisnõue ei tohi ületada põhinõude suurust. Kohus ei ole ka selle kostja seisukoha osas kohtuotsuses hinnangut andnud ega viivisele piirmäära seadnud. Apellant on seisukohal, et kohus on sellega taas rikkunud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8; 8)

§ 135

kohaldamiseks ei olnud alust, kuna kostja on rendilepingu lõpetanud seaduslikul alusel (

§ 313

lg 1/

§ 314lg 1) ning üürisuhe on alates 01.05.2009.

a lõppenud. Isegi juhul, kui kostjapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei oleks olnud põhjendatud, on väär kohaldada

§-i 135, kuna võrreldes 30.09.1996 sõlmitud üürilepingut ja 22.04.2010 sõlmitud üürilepingut, võib veenduda, et lepingutingimused on oluliselt erinevad. Seega ei saa 22.04.2010 sõlmitud üürilepingut pidada asendustehinguks

§ 135

lg 1 tähenduses, kuna selle lepinguga ei ole võimalik saavutada sama eesmärki, mida peeti silmas 30.09.1996. a sõlmitud üürilepinguga. Kohus oleks pidanud kohaldama ka

§ 139lg 1 ning vähendama kahjuhüvitist.

5. ABC Kinnisvarateenuste OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole maakohus rikkunud menetlusõigust ning apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Maakohus on oma otsuse punktis 3 põhjalikult käsitlenud apellandi poolt maakohtu menetluses viidatud asjaolusid; 2) on apellant asunud esitama väiteid ruumide mittevastavusest alles vaidluse kestel. Eeltoodu viitab vastustaja meelest sellele, et tegelikkuses on apellandi poolt osundatud väidetavad probleemid otsitud õigustamaks apellandi õigusvastast üüritud pinnalt lahkumist. Ajal, mil apellant ruume kasutas, ei esitanud ta ühtegi väidet nende väidetava kasutuskõlbmatuse osas; 3) ei ole õige apellatsioonkaebuses avaldatud väide nagu ei oleks maakohus arvestanud apellandi tunnistaja L.A. ütlustega. Maakohtu otsuse punktist 3 nähtuvalt on maakohus tunnistaja L.A. ütluseid analüüsinud ning neid ka arvestanud. Seoses apellandi väidetega ruumides suvekuudel valitsenud temperatuuri kohta peab vastustaja vajalikuks juhtida tähelepanu täiendavalt asjaolule, et apellandi enda tunnistaja L.A. on kohtus selgitanud, et ruumides olnud ventilatsiooniseadet ei hoitud päeval tööl, kuna see puhus tunnistaja väitel liiga jahedat õhku; 4) on apteegi pidajal võimalik taotleda nii uue tegevusloa väljaandmist, selle uuendamist kui ka pikendamist (vt ravimiseaduse § 46 jj). Apellant ei ole ühtegi vastavat luba taotlenud; 8 5) on vale apellandi seisukoht, et maakohus ei ole hinnanud apellandi väiteid majandussurutuse mõju kohta apellandi väidetavale õigusele lepingu lõpetamiseks. Maakohus on oma lahendi punktis 3 märkinud, et puuduvad tõendid selle kohta, et oleks kaalutud üürihinna alandamist vms. Apellant on oma apellatsioonkaebuses leidnud, et kohus on põhjendamatult eelistanud vastustaja majanduslikke huve apellandi omadele. Eeltoodud apellandi seisukoht ei ole õige. Maakohus on oma otsuses üheselt leidnud, et apellant on iseseisev äriühing, kes on vaba lepinguid sõlmima ning taotlema ka nende muutmist. Samas on kohus õigesti märkinud, et apellandi majanduslik olukord ei saanud olla õiguslikuks alusel üürileping lõpetamiseks

§ 313lg 1 alusel.

Kohus ei ole tuvastanud, et apellant oleks olnud pankrotiohus; 6) on maakohus tuvastanud, et apellandi õigusvastane käitumine tingis vastustajale kahju tekkimise. Vastustaja leiab, et apellant on püüdnud anda Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-84-10 teataval määral kallutatud sisu. Nimelt püüab apellant viidatud lahendile tuginedes väita, et majanduse erakordne madalseis võib, olenevalt asjaoludest olla

§ 313

lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. Vastustaja on seisukohal, et poolte poolt maakohtu menetluses esitatud asjaolud ja väited ning apellatsioonimenetluses esitatu, ei anna apellandile alust väita, et antud juhul esineksid sellised erakordsed asjaolud, mis kaaluksid ülekaalukalt üle vastustaja huvi lepingu edasikehtimise vastu. Täiendavalt leiab vastustaja, et apteegi puhul ei saa Riigikohtu kõnealuses lahendis viidatud loogika kasutatav olla, kuna apteek müüb ravimeid, mille tarbimine ei saa märgatavalt väheneda ka majandussurutise tingimustes (eriti retseptiravimid), kuna need on inimestele hädavajalikud sõltumata majanduse olukorrast; 7) on kohus otsuse punktis 3 õigesti tuvastanud, et apellandi väited ruumide mittevastavusest on tõendamata. Vastustaja leiab, et temale ei tulene kaldtee rajamise kohustust ei lepingust ega seadusest. Tulenevalt lepingu punktist 4.1.7, lasus apellandil kohustus kooskõlastada rendileandjaga renditavates ruumides tehtavad parendused ja ümberehitused. Võimaliku kaldtee rajamise kohustus langeb lepingu punktis 4.1.7 sätestatud apellandi kohustuste alla. Vastustaja peab siinkohal vajalikuks märkida, et apellandi viide

§ 280

regulatsioonile ei ole antud juhul asjakohane, kuna tegemist ei ole eluruumiga, mistõttu ei ole viidatud regulatsioon imperatiivne ning apellant on ise lepinguga võtnud kohustuse parenduste ja ümberehituste tegemiseks. Eeltoodust tulenevalt on alusetu ka apellandi väide, nagu ei oleks pidanud apellant vastustajat kaldtee ehitamise vajadusest teavitama; 8)

§ 314regulatsioon ei ole äriruumide puhul imperatiivne.

Lepingu punktist 7.2 tulenevalt on pooled sätestanud regulatsiooni, mis igal juhul näeb ette nelja kuulise kirjaliku etteteatamise tähtaja lepingu ennetähtaegse lõpetamise soovi korral. Apellandil puudub võimalus väita, et tal oleks olnud õigus leping ilma etteteatamiseta

§ 314lg 1 alusel lõpetada; 9) on ebaõige väide, et kohus jättis vääralt kohaldamata Ts

MS § 2681, kui ei rahuldanud apellandi taotlust tunnistaja ülekuulamiseks. Vastavalt TsMS §-le 2681 on tunnistaja omal algatusel ülekuulamine kohtu diskretsiooniotsus, mitte aga kohustus; 10) apellandi viited lepingu punktile 8.2 ja

§-le 111 ei ole asjakohased. Esmalt on käesolevas asjas tõendamist leidnud fakt, et ruumidel ei esinenud puuduseid, mis oleksid need kasutamiskõlbmatuks muutnud. Teiseks, on apellandi enda väited äärmiselt vastuolulised. Nimelt püüab apellant pärast ruumidest lahkumist tekkinud üürivõlgnevust põhjendada 9 väitega, et justkui ta ei olekski pidanud üüri tasuma. Samas üritab apellant väita, et ta teavitas vastustajat väidetavatest puudustest juba 2006. aastal; 11) on maakohus õigesti ning põhjendatult (maakohtu otsuse punkt 5) rahuldanud tema kahjunõude. Maakohtu otsusele tuginedes, ei ole apellandi väited

§ 135mittekohalduvusest asjakohased.

Vastustaja juhib tähelepanu, et apellant viitas vajadusele kehtestada viivisele piirmäär alles oma kohtukõnes. Sellest tulenevalt tuleb apellandi vastav taotlus jätta tähelepanuta. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud faktilised asjaolud ning ei ole asja läbivaatamisel rikkunud menetlusnorme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ei korda neid käesolevas otsuses.
2. Vastuseks apellatsioonkaebusele peab ringkonnakohus vajalikuks märkida järgmist: 7.
3. Apellandi väide, et maakohus leidis ekslikult, et kostjal puudus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus, ei ole õige Maakohus andis hinnangu kõikidele kostja esitatud väidetele ja tõenditele, millele kostja tugines lepingut üles öeldes ja tegi põhjendatult järelduse, et täidetud ei olnud eeldused, mis tulenevad

§ 313

lg-st 1.

§ 313

lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Kostja ei toonud maakohtus esile asjaolusid, mis oleksid andnud aluse tuvastada aprillis ja mais 2009 sellise seisukorra üüritud ruumides, et üürileandja ei saanud enam eeldada, et üürnik üürisuhet jätkab. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja poolt 03.04.2009 tehtud ülesütlemise avaldus on materiaalõiguslike eelduste puudumise tõttu kehtetu. 7.

1. Apellandi väide, et kohus on pealiskaudselt leidnud, et ruumid pidid nõuetele vastama, kuna 22.05.2008 väljastas Ravimiamet apteegi tegevusloa, ei ole õige. Asjas ei ole vaidlust, et kostjale oli Ravimiameti 22.05.2008 otsuse alusel väljastatud üldapteegi tegevusluba kehtivusega 01.06.2008 – 01.03.2009 (lk 57). Kostja poolt esitati maakohtule ravimiameti ettekirjutus 23.04.2008, milles on
2. punktis ettekirjutused apteegile, kuid ettekirjutus ei tõenda ühtegi kostja esitatud vastuväidet (lk 123-124). Ettekirjutus käsitleb temperatuuri osas vaid ravimite säilitamise eeskirjade järgimist, külmkapi temperatuuri sobivust ning seda, et külmkapi temperatuuri tuleb dokumenteerida. Kostja vastuväited, et kaldtee puudumine ja liiga kõrge temperatuur ning ruumide üldine heakord ei lubanud enam apteeki üüritud ruumides pidada, ei ole tõendatud. Kuna nimetatud asjaolud ei ole tõendatud, siis ei pidanud maakohus ka hinnangut andma, kas nende koosmõju oleks andnud aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. 7.
3. Apellandi väide, et maakohus oleks pidanud kostja seadusliku esindaja vande all üle kuulama, kuigi hageja sellega ei nõustunud, ei ole õige. 10 Ringkonnakohtu arvates puuduvad asjaolud, mis oleksid andnud aluse TsMS § 2681 kohaldamiseks. Kostja taotlusel kuulati üle tunnistaja L.A. , kes oli kostja apteegi töötaja. L.A. ütlused ei kinnita kostja väiteid. Ringkonnakohtu arvates, kui üürnik leiab, et üüritud pinna kasutamine oli üürileandja poolt muudetud raskeks või võimatuks, siis pidi üürnik sellest üürileandjat teavitama ja hiljemalt üürilepingu ülesütlemise teates nimetama kooskõlas

§ 325lg 2 p 3 need asjaolud, mis andsid aluse üürilepingu lõpetamiseks.

7.

1. Apellandi väide, et viivise määr ei tohi põhinõuet ületada, ei ole asjakohane. Maakohtus ei taotlenud kostja viivise vähendamist, vaid väiksema määra kehtestamist. Apellant saab viivise kasvamist takistada nõude täitmisega. 7.
2. Apellandi väide, et maakohtul puudus alus

§ 135

kohaldamiseks, ei ole õige, samuti ei ole kostja esile toonud asjaolusid, mis annaksid aluse kahju hüvitise vähendamiseks. 8. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Üllar Roostoja Viivi Tomson 11 Andra Pärsimägi