KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 27. veebruar 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-07-4930

§-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja teatas seaduses sätestatud tähtaja jooksul kostjale ostueesõiguse teostamise soovist või mitte. Eeldades, et hageja teatas kostjale kahe nädala jooksul ostueesõiguse teostamise soovist, saaks lugeda, et ostueesõiguse teostamise aja seisuga oli hageja ja kostja vahel sõlmitud vallasasjast ehitise ½ mõttelise osa müügileping samadel tingimustel, mis olid kokku lepitud kostja ja A.K. vahel, s.o et müüdud vallasasja omandiõigus läheb ostjale üle lepingu allakirjutamisega ja müüdud vallasasja valdus antakse müüjalt ostjale üle lepingu sõlmimise päeva jooksul, Hagejal sai tekkida nõudeõigus kostja vastu ostumüügilepingu täitmiseks hiljemalt pärast kahe nädala möödumist kostja ja A.K. vahel sõlmitud lepingust teadasaamisest ehk hiljemalt 26.08.

1. Maakohus luges, et hageja nõue muutus sissenõutavaks hiljemalt 26.08.
2. Hagi on esitatud kohtule 26.11.2007 ehk rohkem kui kolm aastat pärast nõude sissenõutavaks muutumist. Aegumise peatumist või katkemist maakohus ei tuvastanud. Kohus leidis, et hageja nõue on aegunud ning seetõttu oli kostjal tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1 alusel õigus keelduda hageja nõude täitmisest. Maakohus kohaldas kostja taotlusel hageja nõude osas aegumist ja tegi vaheotsuse lõppotsusena, millega jättis hagi rahuldamata. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
3. V. Škuratova esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
4. mai 2011 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse. Alternatiivselt palub apellant tühistada maakohtu otsuse ja saata asi maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) sätestab TsÜS § 146 lg 4, et käesoleva paragrahvi lõigetes 1-3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. T. Ojavere poolt A.K. hageja kasuks ostueesõigusega koormatud ½ ehitise müügitehingu hageja eest varjamise tagamõtet tõendab notar T.B. kirjalik tunnistus. T. Ojavere ja tema volitatud isik S.O. olid teadlikud kaasomanikule V. Škuratovale kuuluvast ostueesõigusest ning seda kinnitab ka notar T. B. büroos sõlmitud eelnev kokkulepe. Notari selgitustest ilmneb, et müüja võttis vahetult enne tehingut dokumendid tagasi, kuid alles jäi V. Škuratova poolt 17.07.2002 kirjutatud avaldus, millest on näha, et hageja soovis kasutada ostueesõigust ja omandada ½ mõttelise osa ehitisest 40 000 krooni eest, mis vastab müüja poolt kehtestatud müügihinnale. Kostja väide, et ta tegi hagejale ettepaneku teostada ostumüügiõigust, on alusetu ning pole 3 dokumentaalselt tõendatud. Seega kostja rikkus tahtlikult oma kohustust müüa ½ vaidlusalusest ehitises eelisjärjekorras V. Škuratovale. Hageja on tõendanud, et kostja kavatses algselt sooritada tehingut A. Škuratovaga notar T. B. juures, kuid tahtlikult rikkudes seadust sooritas tehingu A.K. ga. Seega kostja on tahtlikult rikkunud oma kohustust ja hageja nõude aegumistähtaeg on kümme aastat; 2) pöördus V. Škuratova VÕS § 249 lg-tes 1 ja 3 sätestatud tähtaja jooksul notar T.J. poole ja teatas 19.08.2002 avaldusega oma soovist kasutada ostueesõigust VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul. Vaatamata sellele kinnitas notar seadusvastase tehingu. Samuti T. Ojavere ei teatanud hagejale tema ostueesõiguse rikkumisest. Notar T.J. rikkus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 131 lg-t
5. Samuti saatis notar hageja avalduse ostueesõiguse teostamise kohta A.K. mitte tema tegelikule aadressile, mis oli märgitud V. Škuratova otsuseesõiguse teostamise avalduses, vaid aadressile XXX, mis on vaidlusoleva ehitise aadress. Notari vea tõttu ei saanud A. K. kätte hageja avaldust ostueesõiguse teostamise kohta, notar aga on käitunud raskelt hooletu; 3) sai V. Škuratova 10.05.2011 toimunud kohtuistungil aru, et kohus andis talle tähtaja kuni 25.05.2011 täiendavate selgituste ja taotluste esitamiseks. 25.05.2011 keeldus aga kohus hageja poolt esitatud dokumente vastu võtmast, selgitades, et kohus on otsuse juba langetanud, ning hagejale edastati kohtuotsus. Võimalik on, et selle asjaolu tõttu ei saanud kohus otsuse tegemisel kasutada kõiki tähtsust omavaid tõendeid ja toimus materiaal- ja menetlusõiguse rikkumine.
6. T. Ojavere vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohus õigesti leidnud, et hageja nõue tuleneb tehingust. Vaidlust ei ole, et kostja T. Ojavere ja A.K. vahel oli 09.08.
7. sõlmitud vallasasjast ehitise, asukohaga XXX Narva, ½ mõttelise osa müügileping ja hageja oli ostueesõigust omav isik. Kohtuistungi protokollist nähtub, et 10.05.
8. toimunud kohtuistungil võttis hageja omaks, et sai ostu-müügilepingust teada ostjalt, A.K. lt, lepingu sõlmimise päeval, s.o 09.08.
9. Tulenevalt VÕS §-st 250 võib ostueesõigust teostada kahe nädala jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist. Notar T.J. on 19.08.
10. vormistanud ostueesõiguse teostamise avalduse, mille kohaselt V. Škuratova teatab, et soovib kasutada ostueesõigust ning esitab ostueesõiguse teostamiseks käesoleva avalduse. Notar T.J. 12.04.2007 kirjast nr 431 V. Škuratovale nähtub, et notari eksimuse tõttu oli avaldus ostueesõiguse teostamiseks saadetud notariaalkorras edasi ehitise, asukohaga XXX Narva, omandajale A.K. . Riigikohtu praktika kohaselt toimub otsuseesõiguse teostamine avalduse saatmisega müüjale. Ilmneb, et notari eksimuse tõttu jäi V. Škuratova ostueesõiguse teostamise avaldus müüjale, s.o T. Ojaverele, saatmata. Sellega rikuti VÕS § 244 lg-t 4; 2) tekkis V. Škuratoval nõudeõigus kostja vastu ostu-müügilepingu täitmiseks hiljemalt pärast kahe nädala möödumist vaidlusalusest lepingust teadasaamisest ehk hiljemalt 26.08.
11. Nimetatud asjaolu on maakohus õigesti analüüsinud. Vastavalt TsÜS § 146 lg-le 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat. Hageja esitas hagi kohtusse 26.11.2007, s.o rohkem kui 5 aastat pärast vaidlustatud tehingu toimumist; 3) ei nõustu kostja hageja seisukohaga, et T. Ojavere kui müüja rikkus oma kohustusi tahtlikult. Hageja ei teatanud kostjale seaduses ettenähtud vormis ja tähtajal ostueesõiguse kasutamise soovist. Hageja on ka ise apellatsioonkaebuses viidanud puudustele notar T.J. tegevuses. Seetõttu ei ole alust süüdistada kostjat kohustuste tahtlikus rikkumises; 4) viitab hageja apellatsioonkaebuses, et soovis anda hagiavalduses täiendavaid selgitusi ja dokumente, kuid maakohus ei võtnud neid enam 25.05.2011 temalt vastu, rikkudes sellega materiaal- ja protsessiõiguse norme. Apellatsioonkaebusele lisatud dokumentidest nähtub, et 4 samad dokumendid olid juba varem maakohtule esitatud ja maakohus arvestas nendega otsuse tegemisel. Midagi sisuliselt uut hageja lisanud ei ole. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
13. mai 2011 otsus muutmata käesolevas otsuses toodud põhjendustel.
14. Nähtuvalt asja materjalidest kuulus hagejale ½ mõttelist osa ja kostjale ½ mõttelist osa ehitistest asukohaga XXX. Ehitised olid vallasasjade staatuses, st kinnistamata. Vastavalt AÕSRS § 131 lg-le 1 (müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud redaktsioon) kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel võõrandatava osa ostueesõigus, välja arvatud juhul, kui see võõrandatakse kaasomaniku alanejale sugulasele või vanemale, teisele kaasomanikule või seaduse järgi eesõigustatud isikule. Seega oli hagejal kui ehitiste kaasomanikul seadusest tulenev ostueesõigus kostja poolt talle kuulunud osa võõrandamisel 09.08.2002 kolmandale isikule.
15. Ostueesõigus on VÕS § 244 lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine (VÕS § 208 lg 1). Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu.
16. Vastavalt VÕS § 244 lg-le 4 toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale ja sama paragrahvi lg 5 kohaselt peab avaldus olema samas vormis nagu müügileping. Seega kujutab ostueesõigus endast kujundusõigust, mille teostamiseks on vajalik ostueesõigust omava isiku poolt vastavasisulise tahteavalduse tegemine. Tahteavaldus tuleb teha müüjale kui ostueesõiguse järgi kohustatud isikule, see jõustub alates avalduse kättesaamisest müüja poolt. VÕS § 250 järgi võib ostueesõigust teostada kahe nädala

§-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu

§-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Hageja enda kinnituse kohaselt sai ta teada müügilepingust ostjalt 09.08.

1. Seega hakkas VÕS §-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaeg kulgema 10.08.
2. Asja materjalidest nähtuvalt esitas hageja ostueesõiguse teostamise avalduse VÕS §-s 250 sätestatud tähtaja jooksul ostjale (tl 5-6). Müüjale, s.o kostjale, ei ole hageja VÕS § 244 lg-s 4 sätestatud avaldust esitanud. Seega kuna hageja ei ole seaduses ettenähtud tähtaja jooksul kostjale (müüjale) kui ostueesõiguse järgi kohustatud isikule vastavat avaldust esitanud, siis ei ole ta ostueesõigust teostanud. Ringkonnakohus leiab, et VÕS §-s 250 sätestatud tähtaeg on õigustlõpetav tähtaeg, mille möödalaskmisel vastav õigus lõpeb. Lähtudes eeltoodust ei ole hageja teostanud ostueesõigust seaduses sätestatud tähtaja jooksul ning seetõttu on vastav õigus lõppenud. Kuna hageja ei ole kostjale vastavat avaldust ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul esitanud, siis ei saa lugeda hageja ja kostja vahel sõlmituks müügilepingut samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. 5
3. Hageja on esitatud hagis tuginenud asjaolule, et tema ja kostja vahel on sõlmitud müügileping. Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja ei ole ostueesõigust teostanud, siis ei ole hageja ja kostja vahel müügilepingut sõlmitud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Lähtudes eeltoodust puudub vajadus analüüsida seda, kas juhul, kui hageja ja kostja vahel oleks VÕS § 244 lg 1 kohaselt sõlmitud müügileping, oleks hageja nõue aegunud ning, kas hagejal kui ostueesõiguslasel on õigus nõuda kostjalt kui müüjalt tema kohustuste täitmist ning kohustuste rikkumise korral rakendada tema suhtes õiguskaitsevahendeid.
4. Ostueesõiguse teostamine ostueesõiguslase poolt ei olene sellest, kas ostueesõiguse järgi kohustatud isik on või ei ole enne müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga teinud ettepaneku ostueesõiguslasele ostueesõiguse kasutamiseks. Samuti ei olene käesoleva vaidluse lahendamise sellest, kas kostja müüjana võttis vahetult enne müügilepingu sõlmimist hagejaga dokumendid notari juurest tagasi või mitte.
5. Õige on apellandi väide, et maakohus andis
6. mai 2011 kohtuistungil hagejale tähtaja täiendava hagiavalduse esitamiseks hiljemalt 30.05.2011, kuid samas tegi vaheotsuse aegumise kohaldamise kohta 25.05.
7. Ringkonnakohus leiab, et selline maakohtu käitumine ei ole menetluslikult õige, sest maakohus oleks pidanud vaheotsuse tegemise otsustamisel arvestama TsMS § 449 lg-ga 3, mille kohaselt kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetleta. Seega enne vaheotsuse tegemist puudus maakohtul vajadus anda hagejale tähtaeg täiendava hagiavalduse esitamiseks, kuid samas selline maakohtu eksimus ei muuda vaidlustatud otsuse lõppjäreldust ebaõigeks. Samuti kuigi maakohus on üldse ebaõigesti kohaldanud aegumist, ei too ka see asjaolu kaasa maakohtu otsuse tühistamist, sest lähtudes käesoleva otsuse punktides 9-10 toodud põhjendustest tuleb hagi jätta rahuldamata.
8. Apellant on koos apellatsioonkaebusega esitanud täpsustatud hagiavalduse koos lisadega. Ringkonnakohus jätab täpsustatud hagiavalduse TsMS § 652 lg 3 kohaselt tähelepanuta ja tagastab apellandile. Samuti tagastab ringkonnakohus täpsustatud hagiavalduse lisad, sest need on juba toimikus. Samuti jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta apellandi poolt 06.02.2012 ringkonnakohtule esitatud Narva Linnavalitsuse 01.02.2012 tõendi maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute teostamise tasu kohta, konto väljavõtte 03.03.2004, asendiplaani ja ruumide eksplikatsiooni ning tagastab need apellandile.
9. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Andra Pärsimägi Üllar Roostoja 6 Viivi Tomson