Obsah (8)

§ 223§ 92§ 78§ 82§ 74§ 156§ 5§ 10

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 25. juuni 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-10-

) § 82 sätteid ning hindas korteri väärtuse ainuisikuliselt 100 000 kroonile. Korteri turuhind on vähemalt 200 000 krooni, kuid kohtutäitur ei võtnud arvesse hageja vastuväiteid. 21.09.2010 enampakkumisel osales kaks pakkujat: M. Goloysheva ja OÜ Peremaakler. Kui M. Goloysheva pakkus 70 000 krooni, keeldus teine osaleja koheselt enampakkumisest. Hagejal on alust arvata, et kohtutäituri ja enampakkumisel osalejate vahel oli eelnev kokkulepe. Seda kinnitab ka asjaolu, et varasematel enampakkumistel osalejaid ei olnud. Hageja palus augustis kohtutäituril peatada täitemenetlus

1. a lõpuni, kuna võlgnik J. M. leidis Saksamaal töökoha ning võlgnikud on võimelised kustutama võlgnevusest suurema osa ja tagastama ülejäänud laenu graafiku järgselt, kuid kohtutäitur ei vastanud hageja taotlusele. 25.08.2011 kohtuistungil esitas hageja lisaks taotluse välja nõuda kohtutäiturilt tema avaldus sissenõudjale maksetähtaja pikendamiseks ning sissenõudja vastus sellele. Kohus jättis taotluse kohtuistungil rahuldamata, kuna taotlus ei puutu antud tsiviilasja. 2
2. Kostja kohtutäitur A. Krek hagi ei tunnistanud. Kohtutäituri vastuväidete kohaselt teatati hagejale täitemenetluse alustamisest 23.10.2009 täitmisteatega, mis toimetati talle kätte 28.10.
3. Vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul hageja nõuet ei täitnud. Korteriomand arestiti 26.02.2010 hageja juuresolekul. Arestimisakt on hagejale kätte toimetatud, hinna vaidlustamise korda on hagejale nii suuliselt kui kirjalikult (aktis) selgitatud. Hageja ei ole arestimisakti ega kohtutäituri määratud hinda vaidlustanud. Hagejat on teavitatud kõikidest enampakkumistest. Vara ümberhindamise aktid on võlgnikule kätte toimetatud. Võlgnik ei ole vara ümberhindamist vaidlustanud. Hagi rahuldamiseks puuduvad

§ 223lg-s 1 sätestatud alused, kuna kinnisasja ostnud M.

Golysheval oli õigus seda osta, arestimisakt ei ole tühine ning enampakkumise olulisi tingimusi ei ole rikutud. Hageja viibis enampakkumise juures, talle selgitati tunnistajate juuresolekul ja kirjalikult enampakkumise aktis tema õigusi. Hageja enampakkumise tingimuste rikkumise kohta vastuväiteid ei esitanud, millega kaotas

§ 92alusel õiguse tugineda enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele.

Kostja M. Golysheva hagi ei tunnistanud. M. Golysheva vastuväidete kohaselt osales hageja enampakkumisel ning tal oli õigus esitada

§ 92lg 1 alusel enampakkumise läbiviimise kohta vastuväiteid, mida ta ei teinud.

Vastavalt

§ 92

lg-le 3, kui kohalviibijad vastuväiteid ei esita, ei ole neil õigust kaevata akti ebaõige koostamise peale ega akti ebaõigsusele ega enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele hiljem tugineda. M. Golysheva on omandanud korteri seaduslikul alusel. MAAKOHTU LAHEND

1. Viru Maakohus jättis
2. september 2011 otsusega N. Sinjovi hagi kohtutäitur A. Kreki ja M. Golysheva vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata ning menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt võib täitemenetluse osaline

§ 223

lg 1 järgi enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis kinnitaksid, et kohtutäitur oleks rikkunud võlgniku õigust viibida täitetoimingu tegemise juures või et vara oleks müüdud isikule, kel ei olnud õigust seda osta, või et enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või et oleks rikutud teisi enampakkumise olulisi tingimusi. Kohus tuvastas, viidates

§ 78

lg 1, 2; § 82 lg 1; § 84 lg 21; § 92 lg 3 ja § 96 lg 1, 2, 4 sätetele, et kohtutäitur ei rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi. Kohtutäitur on teavitanud hagejat täitemenetluse alustamisest (tl 67, 68). Täitmisteates on välja toodud hageja õigused kohtutäituri tegevuse või otsuse vaidlustamiseks. Kohtutäitur on teavitanud hagejat kinnisasja arestimisest, kinnisasja hindamise ja hinna vaidlustamise korrast (tl 40). Hageja on arestimisaktile alla kirjutanud (39-42). Kohtutäitur on teavitanud hagejat vara ümberhindamisest (tl 3) ja enampakkumise korduvast toimumisest (tl 48-50, 61-64). Kohtutäitur on edastanud hagejale teated enampakkumise läbiviimisest, mille saamist on hageja ise kinnitanud, esitades need dokumendid hagiavalduse lisadena (tl 44-47). Enampakkumine on korraldatud seaduse nõuetele vastavalt. A. Kreki teatel avaldati kuulutus enampakkumise kohta väljaandes Ametlikud Teadaanded, ühes kohalikus lehes ning internetis kinnisvara müügipakkumiste portaalis varad.ee. M. Golysheva teatel sai tema enampakkumisest teada varad.ee kaudu ja jälgides kohtutäituri kohtulehel olevat infot. Hageja viibis 21.09.2010 enampakkumise juures (tl 61), talle selgitati tunnistajate juuresolekul ja kirjalikult enampakkumise aktis tema õigusi. Hageja enampakkumise tingimuste rikkumise 3 kohta vastuväiteid ei esitanud, millega kaotas

§ 92alusel õiguse tugineda enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele.

Kohus ei tuvastanud, et kohtutäitur oleks rikkunud seadusest tulenevaid nõudeid korteri alghinna määramisel. Hageja ei ole korteri alghinda vaidlustanud ja asjaolu, et korteri suhtes teostati korduvalt enampakkumisi, kinnitab, et alghind oli piisavalt kõrge ja ületas turuhinda, sest ostjad puudusid. A. Krek kinnitas, et korterit ei soovinud alghinnaga osta ka sissenõudja. Alles korteri ümberhindamisel leiti korterile ostja. Kohtutäituril oli õigus müüa kinnisasi M. Golyshevale ning puudub ka sel põhjusel alus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. N. Sinjov esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
2. septembri 2011 otsuse tühistamist ning asja saatmist uueks läbivaatamiseks Viru Maakohtusse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei kaasanud kohtutäitur täitemenetlusse teist võlgnikku J. M., kes oli ¼ korteri omanik. J.M. töötab Saksamaal. Hageja esitas tema asukoha andmed kohtutäiturile ja palus teavitada J.M. t täitemenetlusest, kuna ilma täitmisteateta ei võimalda tööandja J.M. l töölt puududa. Kohtutäitur ei soovinud teist võlgnikku täitemenetlusest teavitada. Kohtutäitur ei saatnud J.M. ka teadet korteri arestimise ning enampakkumiste toimumise kohta; 2) ei tutvustanud kohtutäitur hagejat võlgniku õigustega täitemenetluses, vaid kasutades ära hageja iga ning juriidiliste teadmiste puudumist, andis hagejale allkirjastamiseks mingi eestikeelse paberi, selgitades, et seal on kirjas, et hageja võib esitada kaebuse tema tegevuse peale ja samuti võib teha avaldusi suulises vormis; 3) rikkus kohtutäitur

§-des 74 ja 75 sätestatut, mille järgi toimub asja hindamine võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel; juhul kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta kokkulepet, hindab vara kohtutäitur; juhul kui võlgnik ei ole nõus määratud hinnaga, taotleb kohtutäitur hinna määramist kohtu kaudu läbi eksperdi. Kohus ei arvestanud hageja ütlusi, et hageja esitas kohtutäiturile vastuväited korteri hindamise ja arestimise ning enampakkumise toimumise kohta. Kohtutäitur rikkus

§ 82, hinnates iseseisvalt korteri hinnaks 100 000 krooni.

Ei panga esindaja ega kohtutäitur isiklikult arestitavat objekti üle ei vaadanud. Hageja vaidles korteri hinna alandamisele vastu, kuna korteri turuväärtus oli vähemalt 200 000 krooni, kuid kohtutäitur jättis hageja vastuväited tähelepanuta; 4) pöördus hageja kohtutäituri kaudu võlausaldaja poole taotlusega refinantseerida laen. 05.03.2010 teatati hagejale kohtutäituri büroos, et laenuandja ei ole taotlusega nõus. Laenuandja vastust keeldus kohtutäitur hagejale tutvustamast. Hageja esitas kohtule taotluse, et kohtutäitur esitaks hageja avalduse sissenõudjale ja sissenõudja vastuse sellele, kuid kohus ei teinud mingit määrust taotluse suhtes; 5) pöördus hageja kohtutäituri poole palvega lükata enampakkumised edasi kuni

1. a lõpuni, kuna J.M. leidis Saksamaal töökoha, tal on stabiilne sissetulek ning võlgnikud on võimelised tasuma suurema osa võlast ja ülejäänud laenuosa graafiku järgselt. Hageja andis kohtutäiturile andmed J.M. asukoha kohta Saksamaal ja kontakttelefoni, mis võimaldanuks kohtutäituril pöörata täitmine võlgniku töötasule, kuid täitur keeldus sellest; 6) osales 21.09.2010 enampakkumisel kaks pakkujat: M. Golysheva ja OÜ Peremaakler. Alghind oli 65 000 krooni. Kui M. Golysheva pakkus 70 000 krooni, keeldus teine osaleja koheselt enampakkumisel osalemast. Seoses sellega on alust arvata, et kohtutäituri ning enampakkumisel osalejate vahel oli eelnev kokkulepe. Seda kinnitab ka asjaolu, et laenuandja esindaja ei osalenud korteri hindamisel. Panditud korteri hind oli selgelt alla turuväärtust. Iga laenuandja kasutab kõiki võimalikke vahendeid, et saada tagasi maksimaalne laenusumma, antud juhul laenuandja seda ei teinud; 4 7) palus hageja hagiavalduses kutsuda kohtusse kolmanda isikuna hageja poolel sissenõudja. Kohus keeldus sellest 11.02.2011 määrusega; 8) rikkus kohus hagi läbivaatamisel hageja menetlusõigusi ning võttis otsuse tegemisel aluseks ainult kohtutäituri ütlused.
2. A. Krek vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei saanud kohus hinnata solidaarvõlgniku menetlusse kaasamise küsimust, kuna hageja ei ole sellist põhjendust ei hagiavalduses ega kohtuistungil esitanud. Solidaarvõlgnik oli menetlusse kaasatud ning ei ole kaebusi esitanud; 2) selgitas kohtutäitur korrektselt võlgnikule tema õigusi ja teatas kõikidest täitetoimingutest. Võlgnikule oli nii kirjalikult kui suuliselt selgitatud õigust esitada kaebusi kohtutäituri tegevuse peale, õigust vaidlustada arestimisaktis määratud hinda, õigust esitada avaldusi enampakkumise tingimuste rikkumise kohta, õigust esitada hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Loetletud õiguseid oli selgitatud täitmisteates, kinnisasja arestimise aktis ja sundenampakkumise aktis. Lisaks teatas kohtutäitur suuliselt enampakkumise juures viibinud isikutele

§-s 88 loetletud andmed ja

§ 92

sisu (kohalviibivate isikute õigus esitada vastuväited ning nõuda nende kandmist enampakkumise akti). Kõik enampakkumise juures viibinud isikud (sh hageja) fikseerisid enampakkumisel avalduste ja vastuväidete puudumist oma allkirjadega.

§ 92

lg 3 järgi, kui kohalviibijad vastuväiteid ei esita, ei ole neil õigust kaevata akti ebaõige koostamise peale ega akti ebaõigsusele ega enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele hiljem tugineda. Hageja vastuväiteid ei esitanud, millega kaotas õiguse tugineda enampakkumise oluliste tingimuste rikkumistele; 3) on kohus andnud hinnangu kinnisasja arestimise protseduurile. Kohus ei tuvastanud, et kohtutäitur oleks rikkunud seadust korteri alghinna määramisel. Kinnisasja arestimine toimus vastavalt seadusele. Kuna sissenõudja ei ilmunud arestimisele, hindas kohtutäitur kinnisasja ise (

§ 74lg 4).

Võlgnik viibis arestimise juures, talle oli nii suuliselt kui kirjalikult selgitatud arestimisaktis määratud hinna vaidlustamise korda. Võlgnik hinda ei vaidlustanud; 4) ei ole hageja esitanud suulisi vastuväiteid kinnisasja arestimise ja enampakkumise kohta. Mõlemal korral on vastuväidete puudumine fikseeritud tunnistajate allkirjadega; 5) on kinnisasja arestimine ja kinnisasja enampakkumine kaks erinevat täitetoimingut. Hageja esitas hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Kohus jättis hageja taotluse sissenõudja kolmanda isikuna hageja poolel kaasamiseks rahuldamata (11.02.2011 määrus). Sissenõudja esindaja oli arestimise toimumisest teavitatud ning arestimisele ei ilmunud. Ei võlgnik ega sissenõudja ei ole arestimisakti vaidlustanud; 6) ei anna hageja põhjendused alust arvata, et kohtutäituri ja enampakkumisel osalejate vahel olid sõlmitud mingid kokkulepped; 7) jättis kohus hageja nõude kohustada kohtutäiturit esitama tema avaldus võlgnevuse refinantseerimiseks rahuldamata, kuna taotlus ei puutunud antud tsiviilasja. 6. M. Golysheva vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) osales hageja 21.09.2010 enampakkumisel ning sai aru, kus ta osaleb ja mis seal toimub. Enampakkumise läbiviimisel oli hagejal õigus esitada vastuväiteid (

§ 92lg 1).

Hageja vastuväiteid ei esitanud. Kui kohalviibijad vastuväiteid ei esita, ei ole neil õigust kaevata akti 5 ebaõige koostamise peale ega akti ebaõigsusele ega enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele hiljem tugineda (

§ 92lg 3); 2) ei olnud enampakkumisel osalejate vahel kokkulepet.

M. Golysheva omandas korteri heauskselt seaduslikel alustel. Hageja väide, et korteri hind, millega korter enampakkumisel müüdi, ei vastanud turuhinnale, ei kannata kriitikat; 3) tekib omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega (

§ 156). 23.09.2010 kanti M.

Golysheva kinnistusraamatusse sisse korteri omanikuna. Vastavalt AÕS § 68 lg-le 1 on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. M. Golysheva on kõik oma kohustused täitnud, kuid ei ole saanud korterit enda valdusesse ning tagatud ei ole ka ostetud vara kolmandate isiku poolt kasutamise võimatus. Hetkest, kui M. Golysheva sai korteri omanikuks, on möödunud 16 kuud, kuid hageja elab endiselt korteris ja kasutab kommunaalteenuseid, mille eest ta ei tasu. Korteriomanikuna peab kõik kulud maksma M. Golysheva, seejuures ei ole tal võimalust oma omandit kasutada. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Viru Maakohtu
2. septembri 2011 otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik TsMS § 657 lg 2 alusel teha uus otsus ilma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata ning rahuldada hagi ja tunnistada kehtetuks 21.09.2010 toimunud enampakkumine.
3. Menetlusosalistel ei ole vaidlust, et N. Sinjov ja J.M. olid Narvas asuva XXX korteriomandi kaasomanikud. 29.05.2007 hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt N. Sinjov ja J.M. hüpoteegi seadjatena seadsid AS AmCredit Eesti kui hüpoteegipidaja kasuks lepingu esemeks olevale korteriomandile XXX esimesele järjekohale hüpoteegi summas 234 000 krooni. Nimetatud lepingu p-s 4 leppisid pooled kokku, et käesoleva lepingu alusel seatud hüpoteegiga on tagatud kõik AS AmCredit Eesti nõuded N. Sinjovi ja J.M. vastu, mis tulenevad nimetatud isikute ja AS AmCredit Eesti vahel sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest, sh N. Sinjovi ja AS AmCredit Eesti vahel 29.05.2007 sõlmitud laenulepingust nr EME-3184 ja selle lisadest. Hüpoteegiga tagatud nõuete mittetäitmisel kohustusid koormatud korteriomandi omanikud lepingu p 5 järgi alluma kohesele sundtäitmisele. Kohtutäitur algatas täitemenetluse sissenõudja avalduse ning 29.05.2007 hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel.

§ 5

lg 1 sätestab, et täitemenetluse osalised on isik, kes on täitmiseks esitanud nõude (sissenõudja), isik, kelle vastu on täitmiseks esitatud nõue (võlgnik), ja muud isikud, kelle õigusi täitemenetlus puudutab. Täitemenetluses võib võlgnikuks olla ka isik, kes tavaarusaama järgi kellelegi midagi võlgu ei ole, kuid on oma varaga taganud kellegi teise kohustust. Antud juhul on täitedokumendiks hüpoteegi seadmise leping, mistõttu täitemenetluse mõttes on kohustatud isikuks korteriomandi kaasomanikud N. Sinjov ja J.M. , kes mõlemad hüpoteegi seadmise lepinguga kohustusid alluma sundtäitmisele.

§ 10

lg 1 järgi kohtutäitur peab võlgnikule kätte toimetama täitmisteate ning täitemenetluse osalistele vara arestimise akti ja enampakkumise akti, samuti oma otsused kohtutäituri tegevuse peale esitatud kaebuste kohta ning muud seaduses sätestatud dokumendid. 6 Asja materjalidest nähtub, et kohtutäitur ei ole võlgnik J.M. täitmisteadet ja kinnisasja arestimise akti kätte toimetanud ning sellest tulenevalt on õige apellandi väide, et täitemenetlus viidi läbi ilma teist võlgnikku J.M. t täitemenetlusse kaasamata. Kuna J.M. t ei ole täitemenetlusse kaasatud ja talle ei ole saadetud täitmisteadet ega kinnisasja arestimise akti, siis sellega on rikutud enampakkumise olulisi tingimusi

§ 223lg 1 tähenduses.

Maakohus on nimetatud asjaolud jätnud tähelepanuta, kuigi N. Sinjov on hagiavalduses märkinud, et teine võlgnik J.M. leidis alalise töö Saksamaal ning võlgnikud on võimelised võlgnevuse kustutama. Maakohtu seisukoht, et hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis viitaksid enampakkumise oluliste tingimuste rikkumisele, ei ole õige. Ringkonnakohtu istungil kinnitas N. Sinjov, et ta teatas kohtutäiturile J.M. aadressi ja telefoninumbri. Kohtutäitur ei ole tõendanud, et ta oleks ka nimetatud aadressile täitmisteadet ja kinnisasja arestimise akti saatnud. Kinnisasja arestimise aktist (t.l 39) ja täitmisteatest (t.l 69) nähtub, et kohtutäitur on käsitlenud võlgnikuna üksnes N. Sinjovi. Eeltoodud põhjendustel tuleb 21.09.2010 enampakkumine, mille käigus müüdi XXX korteriomand M. Golyshevale, tunnistada kehtetuks. Kuna 21.09.2010 enampakkumine on kehtetu võlgnik J.M. täitemenetlusse mittekaasamise tõttu, siis puudub ringkonnakohtul vajadus hinnata apellandi ülejäänud väiteid enampakkumise tingimuste väidetavate rikkumise kohta. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus veel järgmist. N. Sinjov on esitanud maakohtus taotluse sissenõudja menetlusse kaasamiseks ning maakohus on jätnud selle taotluse rahuldamata. Riigikohus on 28.09.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-69-11 asunud seisukohale, et kui hagi täitemenetluse kehtetuks tunnistamiseks esitas võlgnik, on vajalik, et menetluses osaleksid kostjatena kohtutäitur, sissenõudja ja ostja. Antud juhul ei ole sissenõudja menetlusse kaasamata jätmine kohtuotsuse tühistamise aluseks. 9. Seoses hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamisega jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 162 lg 1 järgi ja ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 järgi kohtutäituri kanda. Kersti Kerstna-Vaks Andra Pärsimägi 7 Üllar Roostoja