) § 313 lg 1 alusel ennetähtaegselt üles alates 14.07.2009. Hageja ei nõustunud lepingu erakorralise ülesütlemisega. Pooled pidasid läbirääkimisi lepingu jätkamisega seotud võimalike lisakokkulepete sõlmimiseks, kuid kostja kolis sellest hoolimata 14.07.2009 üüripinnalt välja ja pooled vormistasid üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti. Hageja esitas kostjale 2 24.08.2009 pretensiooni lepingu täitmise nõudes, tehes ettepaneku lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Kostja vastas 23.09.2009, et peab lepingu lõpetamist õiguspäraseks ning ei nõustu tasuma lepingust lähtuvat võlajääki ega lepingu õigusvastase ülesütlemise eest kahjuhüvitist. Hageja oli seisukohal, et kostjal puudus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus ja lepingu ülesütlemine on õigusvastane.
lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad asjaolud, mida ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et tehnikakaupadeturu kasv ei ole kestev ning tehnikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Ülesütlemisavalduses kirjeldatud asjaolud ei ole muutnud poolte kohustuste vahekorda võrreldes lepingu sõlmimise ajaga ega ole ebamõistlikult piiranud lepingu eseme kasutamist lepingus sätestatud otstarbel või muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk. Kostja huvid lepingu lõpetamiseks ei kaalu üles hageja huve lepingu jätkumiseks ning kokkulepitud üüritulu saamiseks. Majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on asjaolu, mis mõjutab kõigi kostja opereeritavate kaupluste tegevust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes tegevust lõpetanud. Kostja viidatud majandusolukorda või kaupluse käibe vähenemist ning samuti 2008. a Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF ei saa käsitleda mõjuvate põhjustena, mis annaksid aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks
Kuivõrd kostja on 08.01.2009 kokkuleppe kehtivuse ajal öelnud lepingu üles ilma õigusliku aluseta, tuleb kostjal kokkuleppe p 3 ja lepingu p 10.1 alusel hüvitada hagejale üürihinna vahe 104 066 krooni ning tasuda alates 15.07.2009 iga üürihinna vahe tasumisega viivitatud päeva eest viivist 0,05% tähtaegselt tasumata summalt. Kuna lepingu erakorraline ülesütlemine on toimunud õigusvastaselt, on kostja käitumine käsitletav lepingu rikkumisena ning kostja on kohustatud
lg 1; § 128 lg 4 ja § 135 lg 1 alusel hüvitama hagejale tekitatud kahju saamata jäänud tulu näol. Hagejal jäi lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tõttu saamata üüritulu 1 447 373 krooni. Menetlusökonoomia huvides vähendas hageja kahjunõuet 51 439 krooni võrra, 1 395 934 kroonini, esitades kostja vastu 1 500 000-kroonise põhinõude.
MS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt võib
lg 1 järgi mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314 – 319 nimetatud asjaoludel. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada
Viidatud lahendis on Riigikohus leidnud, et
lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Samas ei ole välistatud ka õigus üles öelda üürileping ennetähtaegselt
lg 1 alusel siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest.
lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Poolte vahel sõlmiti 21.03.2006 üürileping tähtajaga viis aastat, kuni 30.08.2011. 09.04.2009 ütles kostja
Hageja huviks üürilepingu sõlmimisel oli järgida äriplaani ja saada ruumide rentimisest üüritulu. Sel põhjusel sõlmiti kostjaga pikaajaline üürileping, mis pidi kestma kuni 30.08.2011. Kostjal oli pikaajaline kogemus olmeelektroonika jaemüügis, mistõttu pidi kostja suutma planeerida oma äririske vastavalt turuolukorrale konkreetsel ajahetkel. Kohus oli seisukohal, et
lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad sellised asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv pool lepingu sõlmimisel ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et olmeelektroonikaturu kasv ei ole kestev ning elektroonikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Samuti ei muutnud majanduslangus poolte kohustuste vahekorda võrreldes lepingu sõlmimise ajaga ega piiranud ebamõistlikult lepingu eseme kasutamist lepingus sätestatud otstarbel või muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk, mille ta lepingu sõlmimisel võttis. Kostja väide, et ta investeeris Narva kauplusse enam kui kolm miljonit krooni, on paljasõnaline ja tõendamata, samuti on tegemist ettevõttega, kel olid kauplused üle Eesti, mistõttu pidi kostja juba lepingut sõlmides kaaluma, kuidas erinevates kauplustes äriplaan võib õnnestuda ning kuidas turg kaupluse vastu võtab. Suur ettevõte peab olema suuteline taluma tõusu ja mõõna nii käibe kui kasumlikkuse osas. Kostja 09.04.2009 avalduses ülesütlemise alusena esile toodud üldise majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on selline asjaolu, mis mõjutab kõigi kostja poolt opereeritavate tehnikakaupluste tegevust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes tegevust 4 lõpetanud. Seetõttu ei ole usutav kostja väide, et lepingu erakorralise lõpetamise mõjuvaks põhjuseks olid püsivad makseraskused ja maksejõuetuse tekkimise vältimine. Kostja viidatud majandusolukorda või kaupluse käibe vähenemist ei saa käsitleda mõjuva põhjusena, mis annaks õigusliku aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks
Mõjuvaks põhjuseks ei saa pidada ka 2008. a Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF, kuna lepingut sõlmides ei seadnud kostja tingimuseks mitte lubada keskusel üürida ruume kostjaga konkureerivatele kauplustele. Kohus tuvastas, et kostjal puudus lepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, sh kostjal ei olnud mõjuvat põhjust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ka
Kostja väide, et hageja ei ole esitanud kostjale täiendavaid nõudeid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks juulis 2009 ei välista hageja nõudeõigust kohtumenetluses. Riigikohus on väljendatud seisukohta (3-2-1-20-08, 3-2-1-62-04, 3-2-1-2-06), et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob
lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Hageja reageeris koheselt kostja ülesütlemisavaldusele (tl 24-25), kinnitades, et ülesütlemine ei ole õiguspärane, kuna puudub mõjuv põhjus, mistõttu on ülesütlemine tühine ja toob hagejale kaasa kahju, kuna koheselt ei ole võimalik leida uut üürnikku, ning hoiatas, et kui üürnik otsustab välja kolida, siis on sellel tagajärjed. Pooled sõlmisid 08.01.2009 lepingu üüri alandamiseks, kus sätestati, et juhul kui leping lõpetatakse üürniku poolt, siis kohustub ta maksma vähem makstud üüri ja algse üüri vahe kinni. Üüri vahe on 104 066 krooni (tl 20, 129). Üüritulust tuleneva kahju arvestamisel lähtus kohus hageja arvestusest (tl 128-129) ning üürilepingutest Targem Kodu OÜ-ga ja Optimera Estonia AS-ga. Menetlusökonoomia huvides on hageja vähendanud kahjunõuet 51 439 krooni võrra, 1 395 934 kroonini, esitades kostja vastu 1 500 000-kroonise põhinõude. Kohus viitas
lg 1; § 82 lg 1 ja § 100 sätetele ning leidis, et kuna kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, kuulub kostjalt väljamõistmisele üürivahe 104 066 krooni ja saamata jäänud üüritulu 1 395 934 krooni. Samuti tuleb kostjal tasuda üürivõlgnevuselt 104 066 krooni alates kohustuse sisenõutavaks muutumisest 15.07.2009 kuni põhinõude täitmiseni viivist
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
§-s 97; §-s 196 ja/või §-s 313 ettenähtud õiguskaitsevahendeid. Kohus ei ole analüüsinud lepingu sõlmimise asjaolusid, eesmärki ja sisu; 3) ei ole kostja teistes kauplustes tegevuse lõpetamine vaidlusega seotud, samas on kostja majandusraskustest tingituna sulgenud kauplusi ka Tartus, Raplas, Viljandis ja Tallinnas.
Kohus ei ole andnud hinnangut asjaolule, et kostja pidi tasuma hagejale igakuiselt üüri 85 640 krooni, samal ajal oli kaupluse keskmine igakuine kahjum 123 731,42 krooni. 08.01.2009 kokkuleppe alusel pidi kostja tasuma alates 01.01.2009 igakuiselt üüri 68 295 krooni, samas oli kaupluse keskmine igakuine kahjum 138 701 krooni, st lepingu jätkamisega kostjale kaasnev kahju oli märkimisväärselt suurem kui lepingu lõppemise tõttu hageja tulu vähenemine. Üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel on üürileandjal alati võimalik ruumid üürile anda turuhinnale vastava tasu eest. Kohus ei ole põhjendanud, miks pidi hageja saama majandussurutise tingimustes turuhinnast oluliselt kõrgemat üüri kostja arvel. Kohus ei ole selgitanud, milline oli hageja põhjendatud huvi lepingu jätkamisel ning kuidas kaalus see üles kostja huvi äriühingu jätkusuutlikkust ohustava majandusüksuse sulgemiseks; 10) juhtis kostja kohtu tähelepanu Harju Maakohtu jõustunud lahenditele, kus üürniku majandusüksuse majandusolukorra oluline muutus oli õiguspäraseks asjaoluks üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks
lg 1 alusel, ning Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud lahendile, kus samasugustel asjaoludel oli lepingu lõppemine kehtiv ja õiguspärane. Kohus ei ole selgitanud, millistel asjaoludel on põhjendatud antud vaidluse lahendamine vastupidiselt; 11) on Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10 leidnud, et välistatud ei ole võimalus, et majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla
lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. Maakohus ei ole põhjendanud, miks on kohus majandusliku olukorra erakorralise muutumise lepingu ülesütlemise mõjuva põhjusena välistanud. Tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 on Riigikohus leidnud, et pacta sunt servanda põhimõte ei välista erandjuhtudel lepingupoole õigust lepingust taganeda või leping üles öelda ja seda ka teisest poolest sõltumatutel põhjustel. Maakohus ei ole kontrollinud
lg-te 1, 5; § 196 lg 1 ja § 313 kohaldamise eeldusi ega põhjendanud, miks need sätted ei kuulu kohaldamisele. 5. FAMA Invest OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata, kohtuotsuse muutmata ja menetluskulude kostja kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on kohus põhjendatult leidnud, et tuvastatud ei ole kostja väidetavalt kaalukam huvi lepingu ülesütlemise vastu võrreldes hageja huviga lepingu jätkamise vastu, mistõttu puudus kostjal mõjuv põhjus leping
lg 1 alusel erakorraliselt üles öelda ning lepingu ülesütlemine oli õigusvastane. Kuivõrd huvide kaalumise otsuse korral on tegemist diskretsiooniotsusega, saab ringkonnakohus kontrollida üksnes seda, kas maakohus on ületanud diskretsiooni piire, mida antud juhul maakohus teinud ei ole; 2) vastab kohtu käsitlus majanduslangusest kui
lg 1 kontekstis mõjuvaks põhjuseks mitteolevast asjaolust Riigikohtu tõlgendusele. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-8410 kinnitanud, et majanduse muutus (nii kasv kui langus) ja sellega seotud ettevõtja äritegevuse muutus (nii laienemine kui kärpimine) on igal juhul ja alati ettevõtja risk, mis 7 välistab
Riigikohus on edasi selgitanud, et majandus on pidevas muutumises ning majanduse normaalset toimimisviisi iseloomustab tsüklilisus, st selle aktiivsuse suurenemine ja vähenemine. Seetõttu ei ole üürilepingu ülesütlemisel tuginemine majandusmuutusele asjakohane, sest see põhineb eeldusel, et majanduse arengutempo on ajas muutumatu ning piiritletud, ning majanduse hoogustumine ja langus on riskid, mille ettevõtja oma tegevuses alati võtab. Seega kostja sai ja pidi lepingut sõlmides arvestama, et majandus võib muutuda – nii tõusta kui ka langeda – ning selline asjaolu ei saa olla lepingu lõpetamisel mõjuvaks põhjuseks. Objektiivse mõistlikkuse seisukohalt ei saanud eeldada, et tehnikakaupade turg püsib kogu lepingu kehtivuse jooksul muutumatuna. Kostjale pidi lepingu sõlmimisel olema selge, et viimastel aastatel toimunud tehnikakaupadeturu kiire kasv ühel hetkel aeglustub või asendub langusega; 3) kannab kumbki poolt oma äritegevusega seonduvaid riske. Kaupluse külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk. Hageja kandis riski, et majandus võib veelgi tõusta ning pikaks ajaks fikseeritud üür võib osutuda turuhinnast oluliselt odavamaks. Võlaõiguse aluspõhimõtte järgi on leping täitmiseks kohustuslik ja kostja on kohustatud lepingut täitma ka olukorras, mis ei pruugi tema jaoks soodne olla. Samas on kostja väited turuhinnast kõrgema üüri ning tema majandustulemuste seoste kohta majanduslangusega tõendamata. Lepingus ei ole sätestatud, et kostja viidatud olukord oleks käsitletav asjaoluna, mis annaks kostjale aluse rakendada
§-des 97; 196 ja/või 313 sätestatud õiguskaitsevahendeid; 4) on lepingu sõlminud kostja, mitte kostja majandusüksuseks olev Narva kauplus, mistõttu tuleb lepinguga seotud küsimustele kohaldada kostja kui tervikuga seotud asjaolusid. Kohus on õigesti järeldanud, et kostja oleks saanud oma ühe majandusüksuse kahjumit katta teiste majandusüksuste kasumite arvelt ning sellises olukorras kahjumit tootva majandusüksuse üürilepingu erakorraline lõpetamine ei ole käsitletav
Kostja väited üheksa kaupluse sulgemise kohta ning selle kohta, justkui oleks Narva kaupluse pidamine tekitanud kostjale kolme miljoni krooni suuruse kahju ja oleks kaasa toonud kostja püsiva maksejõuetuse, on tõendamata. Äriühingu majandusnäitajate tõendamiseks on ainupädevad dokumendid äriregistrile esitatud ja kinnitatud majandusaasta aruanded. Riigikohtu lahenditest nr 3-2-1-100-04 ja 3-2-1-62-04 tulenevalt võib põhimõtteliselt ka kostja kui üürniku enda vajadus sulgeda kahjumiga töötav ettevõte olla
lg 1 järgi lepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui kostja huvi ületab ülekaalukalt hageja kui üürileandja huvi lepingu jätkamise vastu. Kohtu hinnangul sellist ülekaalukat huvi lepingu lõpetamiseks antud juhul ei esine. Seetõttu ei pidanud kohus käsitlema hageja huve lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus
tähenduses ning hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist; 5) kuivõrd lepingut sõlmides ei seadnud kostja tingimust mitte lubada üürida ruume kostjaga konkureerivatele kauplustele, siis ei saa ONOFF tehnikakaupluse avamist käsitleda lepingu lõpetamiseks vajaliku mõjuva põhjusena. Lisaks ei esitanud kostja alates ONOFF kaupluse avamisest 2008 mais kuni lepingu ülesütlemiseni 2009 aprillis hagejale ühtegi pretensiooni ONOFF kaupluse avamise kohta. Kostja poolt kohtule esitatud „aruannetest“ nähtub, et pärast ONOFF kaupluse avamist on kostja käive kasvanud ja üldine kahjum kuude lõikes jäänud samaks. Kostja kaupluse ebarentaabli tegevuse põhjused peituvad kostjas endas (valed äriotsused vms), mitte konkurendi poe avamises ega globaalses majanduslanguses; 6) on Riigikohus märkinud, et kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob
lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus (3-2-1-62-04, 3-2-1-2-06, 3-2-1-143-07, 3-2-1-20-08, 3-2-1-37-09, 3-2- 8 1-84-10). Sellises olukorras oli kohtul õigus hageja kahjunõue rahuldada ka juhul, kui lepingu ülesütlemine oli õigusvastane, kuid poolte faktilise käitumise läbi on leping siiski lõppenud. Kirjeldatud olukord vastab situatsioonile, mida Riigikohus on käsitlenud lahendis nr 3-2-120-08. Sellises olukorras lepingu kehtivaks lugemine oleks kunstlikult formaal-juriidiline ning tekitaks õiguslikku ebaselgust. Samas arvestades, et lepingu ülesütlemine oli põhjustatud vaid kostjast tulenevast asjaolust ning et kostja rikkus seeläbi lepingu p-dest 4.1, 4.2, 5.1, 6.1.1 tulenevaid kohustusi, rahuldas maakohus Riigikohtu seisukohtadele tuginedes õigustatult hageja kahjunõude. Kahjunõude õiguslikuks aluseks on
Kohus on otsust piisavalt põhjendanud; 7) oli kostja poolt lepingu ülesütlemine õigusvastane, kuna selleks ei esinenud
Seega on kostja lepingu lõpetanud ühepoolselt õigusliku aluseta ja esineb alus kokkuleppe p 3 järgi vähemmakstud üüritasu sissenõudmiseks; 8) ei oma maa- ja ringkonnakohtu otsused õiguslikku tähendust, samuti on teadmata hageja viidatud kaasuste asjaolud ning kas ja kuivõrd on need seostatavad antud juhtumiga; 9) on viited Riigikohtu seisukohtadele lahendites nr 3-2-1-84-10 ja 3-2-1-76-10 tehtud esmakordselt apellatsioonkaebuses ja viited ei ole ka asjakohased. Antud juhul ei olnud tegemist majanduse erakordse madalseisuga kui selgelt eristuva anomaaliaga tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, mis lahendi nr 3-2-1-84-10 järgi võib olla
Samuti ei olnud maakohus kohustatud Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-76-10 lähtuvalt kontrollima, kas esines
lg 1 ja 5 kohaldamise eeldusi, kuivõrd kostja ei ole lepingu ülesütlemisel sellele normile tuginenud. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
p-le 6.
lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool etteteatamistähtaega järgimata öelda mõjuval põhjusel kestvuslepingu üles eelkõige juhul, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu võib
lg 1 kohaselt kumbki lepingupool erakorraliselt üles öelda 9 mõjuva põhjuse olemasolul. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 2 täpsustab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige
§-des 314–319 nimetatud asjaoludel. 8.
lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Järelikult eeldab
lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral ülekaalukalt rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. 10.2. Käesoleva vaidluse lahendamisel tuli seega kaaluda ka seda, kas kostja huvi lõpetada oma väidetavalt kahjumlik majandustegevus (kaupluse pidamine) Narvas kaalunuks üles hageja huvi üürilepingu jätkumise vastu selles kokkulepitud tähtaja saabumiseni. Selles osas on maakohus õigesti märkinud, et majandusliku keskkonna muutumise riske kannavad pooled võrdselt, kusjuures kumbki pool kannab oma äritegevusest tulenevaid riske. Kuna mõlemad pooled on ettevõtjad ja mõlema huvi on esmajoones majandustegevuse kaudu tulu (kasumi) teenimine, tuleb ka nende huve pidada oma põhiolemuselt võrdväärseteks. Seega ei saa
lg 1 mõttes ülekaalukas huvi lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks tuleneda ainuüksi sellest, et ühe lepingupoole majandustulemused või ka üleüldine majandusolukord on halvenenud. 10.3. Muuhulgas ei ole
lg 1 alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest. Seega võib kostja kui üürniku vajadus (huvi) sulgeda kahjumiga tegutsev ettevõte põhimõtteliselt olla
lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Iseenesest ei ole lepingulisest suhtest vabanemise aluseks lepingu erakorralise ülesütlemise teel siiski asjaolu, et lepingu pool ei ole suuteline võrreldes varasemaga enam oma lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitma või on tal oht sattuda makseraskustesse. Ka sellisel juhul tuleb vastastikku kaaluda mõlema poole huve. 10.
) ei võimalda asuda seisukohale, nagu olnuks üürnikul õigus öelda leping üles juhul, kui tema poolt üüritud ruumides kaupluse pidamise kulud oluliselt suurenevad või väheneb oluliselt saadav tulu ning kaupluse pidamine ei ole üürniku jaoks enam mõistlikult võimalik ja/või majanduslikult põhjendatud. Kostja õigus üürileping erakorraliselt üles öelda sai tuleneda
§-st
Kuna üürilepingu erakorraline ülesütlemine kostja poolt ei vastanud
lg 1 eeldustele, on ülesütlemine tühine ja pooltevaheline üürileping ei lõppenud kostja poolse ülesütlemisega. 11.5. Apellandi väidete kohta seoses
kohaldamisega märgib ringkonnakohus, et asja materjalidest ei nähtu, nagu oleks kostja sellele normile kogu menetluse kestel sisuliselt tuginenud.
§-s 97 sätestatud abinõu võinuks anda üürnikule õiguse nõuda üürileandjalt kokkulepitud üüritasu vähendamist sel ajal, kui pooled nendevahelist lepingut veel täitsid. Küll aga ei too
§-le 97 tuginemine kaasa lepingupoole õigust leping ühepoolselt üles öelda ega muul viisil lepingu lõppemist.
lg-le 1 (õigus nõuda kohustust rikkunud poolelt rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist), §-le 127 (kahju hüvitamise eesmärk) ja § 128 lg-le 4 (saamata jäänud tulu hüvitamine). 12.1.2. Maakohtu otsusest ei nähtu põhjendusi, millest lähtudes kohus leidis, et täidetud on hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused. Kohus on üksnes tuvastanud, et kostjal puudus üürilepingu ülesütlemiseks seaduslik alus, ning on igasuguse täiendava analüüsita lugenud seejärel põhjendatuks kõik hageja nõuded. Selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS 436 lg-le 1, mille kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Hageja nõude lahendamisel tuleb kohtul esmalt nõue kvalifitseerida ehk määrata nõude õiguslik alus. Sõltumata poolte väidetest on nõuete õigusliku aluse määramine TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 kohaselt kohtu ülesanne. Isegi lähtudes eeldusest, et kohus lähtus hageja hüvitisnõude lahendamisel hageja poolt esitatud õiguslikust kvalifikatsioonist (
, § 127 ja § 128 koosmõjus § 135 lg-ga 1) pidanuks kohus otsuse põhjendavas osas analüüsima, kas nimetatud normide kohaldamise eeldused on täidetud, s.o kas esinevad kõik asjaolud, mis seadusest tulenevalt võimaldavad hageja nõude sellel konkreetsel alusel rahuldada. Otsuse hagi rahuldavas osas olulisel määral põhjendamata jätmise näol on tegemist menetlusnormi niisuguse rikkumisega, mida ei ole ringkonnakohtul apellatsioonimenetluses võimalik kõrvaldada. TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel tuleb maakohtu otsus seega vastavas osas tühistada ning saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. 12.1.
lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest võib ülesöelnud poole jaoks tekkida kahju hüvitamise kohustus. Eelkõige võib kahju hüvitamise kohustus järgneda ülesütlemisele siis, kui ülesütlemine ise on küll kehtiv, kuid lepingurikkumisena on käsitatav lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise. Käesolevas asjas aga oli tegemist üürniku poolse ülesütlemisega põhjendusel, et üürnik leidis lepingu täitmise olevat muutunud talle majanduslikult ülejõukäivaks. Asja materjalidest ning poolte seisukohtadest nähtuvalt ei ole sisuliselt vaidluse all kostja poolne üürilepingu 13 rikkumine mingis muus osas kui kokkulepitud üürisummade tasumises. Seega ei olnud ülesütlemise aluseks asjaolu, mida iseenesest saanuks käsitada lepingu rikkumisena. 12.1.5. Pooltevahelist üürisuhet ei lõpetanud iseenesest ka see, et alates 14.07.2009.a lepingu täitmist enam ei toimunud ja kostja vabastas ruumid. Asjakohaseks ei saa pidada seisukohta, et lepingut kehtivaks lugeda oleks formaalne ja kunstlik. Pooled kujundavad oma võlaõiguslikke lepingusuhteid ise, sh sõlmides, muutes ja lõpetades omavahelisi kokkuleppeid, samuti teostades seaduse või lepinguga ettenähtud juhtudel ühepoolseid kujundusõigusi kokkulepete kestuse või sisu muutmiseks. Nii kokkulepete sõlmimine kui ka kujundusõiguste teostamine toimub tehingu teisele poolele tahteavalduse tegemisega (TsÜS § 67, § 69). Tahteavalduste sisu selgitatakse välja nende tõlgendamise teel (TsÜS § 75). Pooltevaheline üürileping kui võlasuhe
lg tähenduses sai käesoleva vaidluse asjaoludel
kohaselt lõppeda kas p 4 alusel võlasuhte lõpetamise kokkuleppega või p 6 järgi lepingu ülesütlemisega. Iseenesest ei lõpeta aga võlasuhet (lepingut) see, kui pooled (üks pooltest) lepingujärgseid kohustusi faktiliselt ei täida ning teine pool seda faktiliselt aktsepteerib. Käesolevas asjas ei ole kindlaks tehtud, kas kumbki pool tegi teisele poolele ettepaneku (pakkumuse) üürilepingu kokkuleppel lõpetamiseks ning teine pool vastas sellele ettepanekule nõustuvalt (s.o sõlmiti võlasuhte lõpetamise kokkulepe vastavalt
Küll aga vaidles hageja kui üürileandja üürilepingu lõpetamisele vastu ja nõudis selle täitmist. Seega ei väljenda iseenesest ka ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine üürileandja tahet sõlmida kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks. 12.1.6. Kui pooltevaheline üürileping ülesütlemise ega lepingu lõpetamise kokkuleppega ei lõppenud, siis ei ole alust esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõuet täitmise nõude asemel. Samadel asjaoludel tuleb aga
, § 108 lg 1 ja § 296 lg 3 alusel kõne alla võimalus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, samuti viivist tulenevalt lepingu täitmisega viivitamisest. Nende normide kohaldamise eeldusi ei ole maakohus asja lahendamise käigus pooltega arutanud ning pooled ei ole saanud avaldada sellel alusel hageja nõuete rahuldamise osas oma seisukohti. Kohtu ülesanne on TsMS § 392 kohaselt eelmenetluse käigus selgitada välja hageja nõude õiguslik kvalifikatsioon ning muuhulgas juhtida poolte tähelepanu sellele, kui menetlusosalise poolt esitatud kvalifikatsioon ei vasta asjaoludele. Ehkki kohus on õigusliku hinnangu andmisel sõltumatu, ei tohi kohtu antav hinnang tulla pooltele üllatuslikult. Seega tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel arutada pooltega võimalust kvalifitseerida hageja nõue üürilepingu täitmise nõudena. 12.
§-st 29 juhindudes tõlgendada. Lepingu tõlgendamisel tuleb aluseks võtta lepingupoolte ühine tegelik tahe ning vaidluse korral tuleb kohtul välja selgitada, mida pooled kirjaliku kokkleppe sõnastusega silmas pidasid. Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb
lg 4 kohaselt tõlgendada lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks TsMS §-s 392 sätestatut järgides välja selgitanud, milline oli poolte tahe 08.01.2009.a lisakokkuleppe sõlmimisel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul anda hinnang sellele, kas nimetatud lisa p-ga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise korral varasema ja vähendatud üüri vahe hüvitamist või üksnes selle üüri tasumist, mille osas lepiti kokku lisakokkuleppe punktis
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.