← Eesti

3-10-1191/50

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Virkus, Lauri Madise ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 29. detsember 2011, Tallinn Haldusasja number 3-10-

§ 29

lg-le 1 õigus renoveerimistööde arvete alusel sisendkäibemaksu maha arvata, sest kulutused on tehtud vastavalt

§ 16lg 2 p-le 3 maksuvaba käibe tarbeks.

Elamu võõrandamise korral pole enam tegemist uusehitisega, sest see on vahepeal võetud kasutusele eluasemetena ja seetõttu on elamu müük vastavalt

§ 16lg 2 p-le 3 maksuvaba käive.

Ka ei saa elamut lugeda

§ 16

lg 2 p 3 mõistes uusehitiseks seetõttu, et renoveerimistöid ei ole tehtud seaduses nõutud 10% ulatuses. Vastavalt viidatud sättele loetakse ehitis või selle osa oluliselt parendatuks, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist. Kaebaja soetas elamu ½ suuruse mõttelise osa hinnaga 18 000 000 krooni. Renoveerimistöid on elamus teostatud 16 000 000 krooni ulatuses (hind koos käibemaksuga). Seega ei ole elamu võõrandamisel, sõltumata sellest, kas kõik renoveeritud korterid on välja üüritud või mitte, tegemist uusehitise müügiga, vaid tegemist on eluruumide müügiga

§ 16lg 2 p 3 mõistes, mis on maksuvaba käive. 2

(10)3-10-1191 Kontrollakti suhtes esitatud eriarvamusele vastuseks märgiti maksuotsuses järgmist. Kaebaja ja Tallinna linna vahel oli
  1. juulil 2007 sõlmitud notariaalne kokkulepe (edaspidi Kokkulepe), mille kohaselt linn võõrandab tasuta kaebajale kinnistu aadressil Lasnamäe 14/Majaka 1, olles eelnevalt kehtestanud detailplaneeringu, ja kaebaja võõrandab linnale tasuta ½ suuruse mõttelise osa elamust E. Vilde tee 90, olles elamu eelnevalt oma vahenditest renoveerinud. Linn ei täitnud Kokkulepet, kinnistule detailplaneeringut ei kehtestanud. Kaebaja ei täitnud samuti Kokkulepet, elamust renoveeriti pisut rohkem kui pool. Renoveerimistööde maksumus koos käibemaksuga oli 16 000 000 krooni. Renoveerimistööd lõppesid
  2. a augustis.
  3. a septembris võttis kaebaja renoveeritud majaosa kasutusele, osutades eluruumide üürile andmise teenust. Maksuhalduri päringule Kokkuleppe kohta vastas Tallinna Linnavaraamet, et võlaõigusliku lepingu täitmine on peatatud, kaebaja ei ole linnale rekonstrueeritud elamut osaliselt ega ka tervikuna üle andnud; rekonstrueeritud hoone osas linna üürnikke ei ole, kuna selle valdus on Kokkuleppe kohaselt kaebaja käes. Kaebaja juhatuse liikme
  4. aprilli
  5. a suuliste selgituste kohaselt on kaebaja sõlminud renoveeritud majaosas üürilepingud 5 üürnikuga. Ülejäänud elanikud (20 elanikku) renoveeritud majaosas on sõlminud üürilepingud Capital Kinnisvara OÜ-ga ja maksavad üüri viimasele. Eelnevat arvesse võttes on vähetõenäoline, et Kokkulepe realiseerub, sest linn ei ole kehtestanud detailplaneeringut ning kaebaja ei ole renoveerinud kogu elamut. Isegi kui kaebaja leiab elamule ostja ja võõrandab selle, ei ole

§ 16

lg 2 p 3 mõistes tegemist enam uusehitisega, sest see on vahepeal võetud kasutusele eluasemetena ja seetõttu ei ole elamu müük vastavalt samale sättele maksuvaba. Kuna renoveeritud ehitis on võetud taaskasutusele ja eluruumide üür on maksuvaba käive, siis maksuvaba käibe tarbeks tehtud kulutustelt ei saa sisendkäibemaksu tagasi arvestada. Tähtsust ei oma, millised olid kaebaja pikemaajalised eesmärgid, vaid maksuarvestuse osas omab tähtsust, kuidas tegelikkuses on elamuga toimitud. Kaebajal on Tallinna linnaga sõlmitud Kokkuleppe alusel õigus pöörduda kohtusse ja nõuda lepingus märgitud tingimustel asjaõiguslepingu sõlmimist. Samuti on võimalik, et maksukohustuslane lõpetab linnaga sõlmitud võlaõigusliku Kokkuleppe ja võõrandab elamu mõnele muule isikule, säilitades selliselt renoveerimistööde eesmärgi. Samas, isegi kui kaebaja leiab elamule ostja ja võõrandab selle, siis pole enam tegemist uusehitisega

§ 16

lg 2 p 3 mõistes, kuna see on vahepeal võetud kasutusele eluasemetena ja seetõttu on elamu müük maksuvaba käive. Seega pole maksuhaldur lähtunud ainult viiest üürilepingust, vaid kõigist üürisuhetest, mis on sõlmitud kaebaja poolt renoveeritud elamu osas elavate üürnikega. Maksu- ja Tolliameti

  1. aprilli
  2. a vaideotsusega nr 6-1/103-3 jäeti kaebaja vaie maksuotsuse kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.
  3. Akadeemia Hostel OÜ esitas
  4. mail 2010 Tallinna Halduskohtule kaebuse PMTK
  5. jaanuari 2010 maksuotsuse tühistamiseks. Kaebuse põhjendused: Kaebaja ja Tallinna linn sõlmisid
  6. juulil 2007 Kokkuleppe (kinnistu ja ehitise mõttelise osa võlaõigusliku vahetuslepingu ja avalduse kinnistule eelmärke kinnistamiseks, ehitise rekonstrueerimise kokkulepped, kinnistu hüpoteegiga koormamise võlaõigusliku lepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks). Kaebaja asus Kokkuleppe täitmise eesmärgil renoveerima E. Vilde tee 90 elamut, tehes selleks märkimisväärseid kulutusi. Kaebaja rekonstrueeris elamu 5-korruselise korpuse osa omal kulul ning deklareeris kulu ka maksudeklaratsioonidel, mida vastustaja aktsepteeris ja mille alusel tagastati kaebajale enammakstud käibemaks. Kuna kaebaja on renoveerinud elamu Kokkuleppe alusel ja selle täitmiseks, puudub vastustajal alus määrata kaebajale käibemaksu. Asjaolu, et linn ei ole tänaseks päevaks Kokkulepet rikkudes tehingut sooritanud, ei anna alust maksusumma määramiseks. Õige on lähtuda faktilisest 3

(10)3-10-1191 asjaolust, et kaebaja renoveeris elamut eesmärgiga võõrandada see Kokkuleppe alusel linnale. Vastustajal puudub alus väita, et linna ja kaebaja vahel elamu võõrandamist ei toimu ja seega tuleb maksustamisel lähtuda tegelikust olukorrast. Maksuhalduril puudub õigus asuda sõlmitud Kokkulepet meelevaldselt tõlgendama. Kokkulepe on kehtiv leping, mis kuulub täitmisele selles sätestatud tingimustel, ning pooled ei ole leppinud kokku selle lõpetamises teistsugusel viisil ega tehingu tühistamises. Renoveerimistööd ehitise 5-korruselises korpuses on teostatud vastavalt Kokkuleppele, mille kohaselt on ehitise omandiõiguse ülemineku eelduseks elamu renoveerimistööd (mõlemad ehitise korpused). Teine korpus on renoveerimata ja sega ei ole elamu renoveerimistööd tänaseks täielikult lõppenud. Ka ehitustööd on linnale üle andmata. Teise korpuse renoveerimistööde lõpetamise järel saab võtta seisukoha, kas kaebaja on võtnud renoveeritud ehitise kasutusele maksuvaba käibe tarbeks, ja tuvastada, millised olid ehitise renoveerimiskulud ja kas sellest faktist johtuvalt peaks kaebaja käibemaksu tagastama. Olukorras, kus kogu ehitise renoveerimine on pooleli, ei saa teha järeldusi küsimustes, kas ehitise parenduskulud ületavad ehitise soetusmaksumust üle 10% ja kas ehitis on võetud taaskasutusele pärast renoveerimist. Maksuhaldur järeldas ebaõigesti, et sõlmitud lepingute pealt teenib üüritulu kaebaja. Ei saa järeldada, et üürnike poolt OÜ-le Capital Kinnisvara tehtud maksed on kaebaja maksuvaba käive. Maksuhaldur pole oma seisukohta õiguslikult põhistanud. Maksuhaldur ei arvestanud kaebaja seisukohti, kuna eeldas, et linna ja kaebaja vaheline leping ei realiseeru. Maksu määramine ei saa tugineda eeldusele. Kaebaja on heas usus vastavalt Kokkuleppele elamut renoveerinud ja vastavad kulud on õigustatult arvestatud sisendkäibemaksuna. Üürnike poolt teostatud maksete, perioodi ja suuruse osas puudub haldusaktis konkreetsus. Seega on haldusakt põhjendamata. Oma seisukohtadele kindlaks jäädes pidanuks maksuhaldur arvestama majaosa renoveerimiseks tehtud kulutusi ja kasutusele võetud eluruumide proportsiooni kogu renoveeritud elamu suhtes ning arvestama tagastamisele kuuluva maksu lähtuvalt proportsionaalsest arvestusest. Võrreldes 24. aprilli 2008. a kontrollaktis tooduga ei ole asjaolud muutunud. Seetõttu on arusaamatu, miks juba 2008. aastal kontrollitud tehinguid arvestades tuleb 2010. aastal maksusumma siiski tasuda. Maksuhaldur ei ole välja selgitanud, milliste üürnikega on vaadeldaval juhul tegemist, ei ole süvenenud Tallinna linna, kaebaja ja üürnike vahelistesse õigussuhetesse täpsemalt ega uurinud, miks oli vaja linnalt sotsiaalpinda taotlenud üürnikud 2008. aastal paigutada elama E. Vilde tee 90, millises korpuses need üürnikud täpselt elasid ja kui kaua (kas nad kasutavad eluruume ka pärast elamu renoveerimistööde täielikku lõppemist). Pole selge, miks peab maksuhaldur õigeks vaid mõnele lepingule viidates kogu elamut puudutavate kulude osas käibemaksu tagastamist. Kui renoveeritud majaosas eluruumide üürileandmine omab maksustamise seisukohast tähendust, tuleks seda teha proportsionaalselt, arvestades elamus asuvate eluruumide arvu ja üürile antud eluruumide arvu ning võtta maksusumma määramisel arvesse vaid see osa, mis puudutab üüritud eluruumide renoveerimist konkreetselt, mitte aga kogu ehitise renoveerimiskulu. Maksuhalduri käsitlus pole õige, sest ehitist ei kasutatud tervikuna. 3. Vastustaja palus jätta kaebus rahuldamata. 4. Tallinna Halduskohtu 29. oktoobri 2010. a otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused: 4
(10)3-10-1191 1) kaebaja ei ole esitanud asjas uusi argumente, tõendeid või asjaolusid, mis olnuks maksuotsuse tegemisel teadmata, ning pole seega suutnud tõendada, et maksusumma määrati valesti. Kohus nõustub PMTK seisukohtadega, ei pea vajalikuks kõike korrata ja rõhutab eelkõige järgnevat; 2) kaevatav maksuotsus on tehtud MKS § 92 lg 1 p 3 ja § 95 lg 1 alusel ning on lisaks MKS sätetele õiguslikult põhjendatud ka asjakohaste

normidega (§ 16 lg 2 p 3 ja lg 3 p 1; § 24, § 31 lg 1, § 29 lg 1 ja lg 3 p 1 jm), samuti on otsuses esitatud maksude määramise metoodika. Erinevalt kaebajast leiab kohus, et maksuotsus on nii õiguslikult kui faktiliselt piisavalt põhjendatud. Haldusakt on olnud kaebajale arusaadav (ta on saanud seda motiveeritult vaidlustada) ja on kohtule sisuliselt kontrollitav. Maksuotsus on antud pädeva isiku poolt ja MKS § 98 lg 1 esimeses lauses sätestatud tähtajal. Maksuotsust andes on lähtutud asjakohastest nõuetest. Vaidlustatud haldusakt on formaalselt õiguspärane; 3) sisuline vaidlus on selle üle, kas E. Vilde tee 90 asuva maja üüritulu ja renoveerimistööde kulu on maksuvaba käive või mitte. Maksuotsuse kohaselt on maksuhaldur kindlaks teinud, et kaebaja kajastas käibedeklaratsioonis liigselt sisendkäibemaksu 2 450 772 krooni. Maksumenetluses tuvastati, et kaebaja poolt renoveeritud osa elamust on võetud kasutusele maksuvaba käive tarbeks (üüritulu). Et renoveeritud elamu osa müügi puhul on tegemist maksuvaba käibega, siis puudub vastustaja arvates kaebajal õiguslik alus sisendkäibemaksu mahaarvamiseks ja kaebaja on sellega rikkunud

§ 24sätteid.

Kaebaja vaidleb sellisele käsitusele vastu, sest ta on renoveerinud elamu Kokkuleppe alusel ja selle täitmiseks eesmärgiga võõrandada elamu Tallinna linnale; puuduvad asjaolud, mis oleksid muutunud võrreldes

  1. aprilli
  2. a kontrollaktis toodud asjaoludega, kui kaebajale makse juurde ei määratud (tl 103-105); ei saa järeldada, et üürnike poolt OÜ-le Capital Kinnisvara tehtud maksed on kaebaja maksuvaba käive; 4)

§ 16

lg 2 p 3 näeb ette, et üldreeglina ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osaga seonduvat käivet, v.a juhul, kui ehitis või selle osa on oluliselt parendatud ehitis ning see võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu. Viidatud sätte kohaselt kuulub järelikult 18%-lise määraga maksustamisele oluliselt parendatud ehitis või selle osa, kui parendustega seotud kulutused ületavad 10% ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist. Kaebaja soetas 8. septembri 2005. a notariaalse ostu-müügilepingu alusel OÜ-lt Capital Kinnisvara ½ suuruse mõttelise osa ehitisest hinnaga 18 000 000 krooni. OÜ Deltamaks teostas ehitise renoveerimistööd, esitades teenuse kohta kaebajale 3 arvet summas 16 000 000 krooni, sh käibemaks 2 440 687 krooni (tl 86-87). Järelikult ei ole ehitise osa

tähenduses oluliselt parendatud, mistõttu on tegemist maksuvaba käibega. Seetõttu on õige vastustaja väide, et ehitise osa parendamisega seotud kulutuste puhul on tegemist maksuvaba käibe tarbeks tehtud kulutustega, mille mahaarvamise õigus tasumisele kuuluvast käibemaksusummast maksukohustuslasel puudub. Eri aegadel erinevale seisukohale asumist on vastustaja aktsepteeritavalt selgitanud: kuna 24. aprilli 2008. a kontrollakti andmise ajal olid ehitise renoveerimistööd pooleli, ei olnud veel selgunud, et parendamise näol pole tegemist ehitise olulise parendamisega

§ 16lg 2 p 3 tähenduses, ka ei olnud tõendeid renoveeritud osa taaskasutuselevõtust.

Et nüüdseks on need asjaolud maksuhaldurile teatavaks saanud, siis seetõttu ongi koostatud maksuotsus; 5)

§ 16

lg 3 annab maksukohustuslasele küll võimaluse käibemaksu lisamiseks sättes märgitud kaupade ja teenuste maksustatavale väärtusele tingimusel, et sellest eelnevalt maksuhaldurit kirjalikult teavitatakse, kuid sama sätte p-d 1 ja 2 teevad sellest erandi – välja arvatud eluruum ning eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine. Antud juhul on maksuhaldur tõenditele (seletused, üürilepingud jm, tl 68-73, 89-90, 106-110) viidates tuvastanud, et kaebaja on võtnud ehitise renoveeritud osa enne selle võõrandamist (Tallinna linnale või muule isikule) kasutusele maksuvaba käibe tarbeks - renoveerimistööd lõpetati 5

(10)3-10-1191 2008. a augustis ning seejärel võeti renoveeritud osa kohe kasutusse eluruumidena (üürilepingud on sõlmitud sama aasta suvekuudel). Maksu määramine ei põhine eeldusel, et Tallinna linna ja kaebaja vaheline Kokkulepe ei realiseeru. Neil asjaoludel jagab kohus vastustaja seisukohta, et antud juhul ei oma tähtsust, millised olid Kokkuleppest tulenevalt kaebaja pikemaajalised eesmärgid seoses elamuga või kas kaebajal on tahe täna Kokkulepet täita. Maksustamise aspektist omab tähtsust üksnes see, kuidas on tegelikkuses elamuga toimitud ja milline on tehingute tegelik sisu. Tegelikkuses ilmneb, et elamu renoveerimiskulud on tehtud maksuvaba käibe (üüri) tarbeks.

sätteid ja tuvastatud olukorda arvestades on kohatud kaebaja väited, et maksuhaldur on meelevaldselt asunud tõlgendama ja kujundama Kokkulepet. Vaideotsuses on juba selgitatud, et käibemaksu objektiks ei ole Kokkuleppest tulenevad õigussuhted, vaid reaalsed majanduslikud sooritused. Alusetu on etteheide, et maksuotsuses on jäetud võtmata seisukoht kõigi maksukohustuslase vastuväites toodud seisukohtade suhtes. Otseselt käsitletakse kaebaja vastuväiteid maksuotsuse p-s 1.2, mis puudutab eriarvamust

  1. juuni
  2. a kontrollaktile, kaudselt on aga kaebaja väidetele vastuseks maksuotsuse põhjendused tervikuna. Ka ei vasta tegelikkusele väited, et maksuhaldur ei ole välja selgitanud, millises korpuses üürnikud täpsemalt elasid ja kui kaua (kas nad kasutavad eluruume ka pärast elamu renoveerimistööde täielikku lõppemist), ega ole esitanud kaalutlusi, miks peetakse õigeks ainult mõnele üksikule üürilepingule viidates kogu elamut puudutavate kulude osas käibemaksu tagasimaksmist. Maksuotsuses on toodud kaebaja sõlmitud üürilepingute kohta andmed, millest nähtub, et üürnikud kasutavad eluruume ka pärast elamu renoveerimistööde täielikku lõppemist. Tõendite analüüsi järel on ka maksuhalduri järeldus, et kuigi vormiliselt on osa elanikega sõlminud üürilepingud OÜ Capital Kinnisvara, siis sisuliselt on üüritulu näol tegemist kaebaja üüritulu ja maksuvaba käibega, arvestades, et kaebaja ja OÜ Capital Kinnisvara vahel pole sõlmitud ühtegi lepingut, mis annaks viimasele õiguse teenida üüritulu kaebajale kuuluvalt elamult, ning juhatuse liige Aleksei Poskatševi sõnul vähendatakse OÜ-le Capital Kinnisvara tasutavate üüritulude võrra kaebaja kohustusi OÜ Capital Kinnisvara ees. Täiendavalt on maksuhaldur märkinud, et järeldust toetab ka asjaolu, et kaebaja ja OÜ Capital Kinnisvara on seotud äriühingud, sest mõlema juhatuse liikmeks on A. Poskatšev ehk mõlemad äriühingud on ühe ja sama isiku kontrolli all. Kõike eelmärgitut arvestades on vaidlustatud maksuotsus ka sisuliselt õiguspärane. Õiguspärane haldusakt ei riku ega saa rikkuda kaebaja õigusi, mistõttu puudub kaebuse rahuldamiseks alus. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
  3. Akadeemia Hostel OÜ apellatsioonkaebuses paluti halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada või saata asi halduskohtule uueks lahendamiseks. Apellatsioonkaebuse põhjendused: Kohus järeldas, et elamu renoveerimise kulud on tehtud maksuvaba käibe tarbeks, ja seda tulenevalt asjaolust, et
  4. aastal sõlmis kaebaja viie üürnikuga üürilepingud. Nii maksuhalduri kui ka kohtu järeldused on meelevaldsed. Maksu määramisel ei saa lähtuda pelgalt viie üürnikuga üürilepingu sõlmimise faktist. Tuvastada tulnuks tehingu poolte – linna ja kaebaja – tegelik tahe ja eesmärk ning maksustamisel lähtuda renoveerimistööde tegelikust põhjusest (Kokkuleppe täitmine elamu võõrandamise eesmärgil). Maksustamisel tuleb lähtuda majandustehingute sisule antavast hinnangust (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-56-05). Tuvastada tulnuks põhjused, miks kaebaja oli sunnitud paigutama üürnikud ajutiselt renoveeritava elamu 6

(10)3-10-1191 eluruumidesse (tegemist oli linnalt munitsipaaleluruumi taotlenud isikutega ja seega oli linnal kohustus neid majutada). Arvestada tuleb ka seda, et linn on kõigile kõnealustele üürnikele eraldanud munitsipaaleluruumid, neid eluruume enam ei kasutata ja renoveerimistööd on lõpetamata. Lähtuda tulnuks sellest, kas saab lugeda elamu renoveerimistööd lõppenuks maksustamise momendil. Hinnata tulnuks, kas viie üürniku paigutamine 160 eluruumiga elamusse toob kaasa maksuotsuses viidatud õiguslikul alusel käibemaksu nõude kogu deklareeritud remondikulude pealt või tuleb kulusid arvesse võtta vastavalt elamu kasutuselevõtu proportsioonile ja elamu renoveerimise proportsioonile. Kuna need asjaolud on maksuhalduri poolt tuvastamata ja kohus ei ole seda vaidluse lahendamisel arvestanud ega hinnanud, ei saa lugeda maksuotsust õiguspäraseks ning ka kohtuotsus on ebaõige. Neile asjaoludele on kaebuses viidatud, kuid kohtu hinnang kaebaja sellekohastele väidetele puudub. Samuti ei nähtu kohtuotsusest, millele tuginedes leitakse, et renoveerimistööd kogu kaasomandil tuleb lugeda lõppenuks. Vaidluse lahendamisel tuleb muuhulgas arvestada, et renoveerimistööd tehti selleks, et võõrandada linnale Kokkuleppe alusel renoveeritud elamu, kusjuures arvestada tuleb kogu elamu renoveerimistööde Kokkuleppes hinnatud maksumust. Nagu nähtub ka maksuotsusest, on renoveeritud ainult 5-korruseline korpus kogu ehitisest, teine korpus on aga renoveerimata ja seega ei ole kogu elamu renoveerimistööd tänaseks lõppenud, ehitustööd on linnale üle andmata. Seega on maksuhalduri järeldused ennatlikud ning asjas ei ole kindlaks tehtud ja arvestatud kõigi oluliste asjaoludega. Seetõttu on valed ka kohtu järeldused, et renoveerimistööd on lõpetatud ja renoveerimistööde maksumus ei ületa 10% vara soetusmaksumust (Kokkuleppes hinnatud kogu renoveerimistööde maksumus ületab 10% ehitise soetusväärtust). Esmalt peavad olema lõpetatud ka teise korpuse renoveerimistööd, mille järel saab võtta seisukoha, kas kaebaja on võtnud renoveeritud ehitise (mis koosneb siis kahest korpusest) kasutusele maksuvaba käibe tarbeks või mitte, ning tuvastada, millised olid renoveerimiskulud ja kas sellest johtuvalt peab kaebaja käibemaksu tagastama. Olukorras, kus ehitise renoveerimine on pooleli, ei saa teha järeldust, kas ehitise parenduskulud ületavad ehitise soetusmaksumust üle 10 protsendi ja kas ehitis on võetud taaskasutusele pärast renoveerimist. Kohus ei ole eeltoodud käsitlust hinnanud ja kaebaja sellekohastele väidetele vastanud. Maksuotsuses pole tuvastatud, millises korpuses üürnikud elasid, ega põhjendatud, miks maksuhaldur peab õigeks vaid mõnele üksikule üürilepingule viidates kogu elamut (160 korterit) puudutavate kulude osas käibemaksu tagasi maksmist. Kui renoveeritud majaosas (see fakt tuleb maksuhalduril tõendada) eluruumide üürileandmine omabki maksustamise seisukohast tähendust, siis tuleks seda teha proportsionaalselt, arvestades elamus asuvate eluruumide arvu ja üürile antud eluruumide arvu ning võtta maksusumma määramisel arvesse ainult see osa, mis puudutab üürile antud eluruumide renoveerimist konkreetselt, mitte kogu ehitise renoveerimiskulu. Maksuhalduri käsitlus pole õige, sest ehitist ei kasutatud renoveerimistööde ajal tervikuna. Ka seda kaebaja seisukohta ei ole kohus hinnanud. Arvestades eelkõige elamu renoveerimistööde lõppemise fakti lähtuvalt linnaga sõlmitud Kokkuleppe sisust, olnuks õigustatud kaaluda maksuotsuse tegemist muutuva tingimusega – kui elamut lõpuni ei renoveerita ja Kokkulepet ei täideta, kuulub määratud maksusumma tasumisele. 6. Vastustaja vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja nõustus halduskohtu põhjendustega ja kordas oma varasemaid seisukohti. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7
(10)3-10-1191 7. Maksuhalduri hinnangul, millega halduskohus nõustus, puudub kaebajal vastavalt

§ 29

lg-le 1 õigus sisendkäibemaksu maha arvata, sest kulutused on tehtud vastavalt

§ 16lg 2 p-le 3 maksuvaba käibe tarbeks.

Maksuhaldur leidis, et elamu kavandatava võõrandamise korral ei ole enam tegemist uusehitisega, sest see on vahepeal võetud kasutusele eluasemetena. Ka ei saa elamut lugeda

§ 16

lg 2 p 3 mõttes uusehitiseks seetõttu, et renoveerimistöid ei ole tehtud seaduses nõutud ulatuses. 8.

§ 16

lg 2 p 3 sätestab: „Samuti ei maksustata käibemaksuga järgmiste kaupade ja teenuste käivet: 3) kinnisasi või selle osa. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on ehitis ehitusseaduse tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu; ega kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu, ning krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist. Ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist.“ Viidatud sättele tuginedes on maksuhaldur kaebajale vaideotsuses õigesti selgitanud, et kaebaja omandatud E. Vilde tee 90 ehitise ½ suuruse mõttelise osa edasise võõrandamise puhul toimuks käibemaksuga maksustamine ainult siis, kui ehitise osa võõrandatakse enne taaskasutuselevõttu ning võõrandamine toimuks pärast ehitise osa olulist parendamist. Käibemaksuga maksustamisel peavad olema täidetud mõlemad tingimused. 9. Apellatsioonkaebuses leiab kaebaja, et hindamaks, kas tegemist on ehitise või selle osa olulise parendamisega

§ 16

lg 2 p 3 mõttes, ei tule lähtuda parendustest ca 16 000 000 krooni eest, nagu seda tegi maksuhaldur, vaid arvestada tuleb kogu elamu renoveerimistööde Kokkuleppes hinnatud maksumust, mis ületab 10% ehitise osa soetusmaksumust enne parendamist. Kaebajaga ei saa nõustuda, sest sättes peetakse silmas võõrandajale kuuluva ehitise või selle osa, mitte võõra asja parendamist.

  1. Kaebajale kuulus E. Vilde tee 90 ehitisest ½ suurune mõtteline osa, mille ta omandas OÜlt Capital Kinnisvara
  2. septembril 2005 hinnaga 18 000 000 krooni (leping tl 77-80). Sama summa oli kaebaja saanud OÜ-lt Capital Kinnisvara laenuna
  3. septembri
  4. a lepingu alusel (leping tl 74).
  5. aprilli
  6. a laenulepinguga kohustus OÜ Capital Kinnisvara andma kaebajale laenu 33 000 000 krooni, laenu eesmärgiks on lepingu kohaselt E. Vilde tee 90 elamu renoveerimine (leping tl 75). Tallinna linnaga
  7. juulil 2007 sõlmitud Kokkuleppest (tl 81-85) nähtuvalt kavandasid Tallinna linn ja kaebaja Tallinna linnale kuuluva kinnistu (Lasnamäe tn 14/Majaka tn 1) ja kaebajale kuuluva ½ suuruse mõttelise osa ehitisest (E. Vilde tee 90) vahetamist eeldusel, et linnale kuuluva kinnistu suhtes kehtestatakse detailplaneering ning kaebaja teostab omal kulul ja linnalt hüvitist nõudmata kogu E. Vilde tee 90 ehitise, st ka linnale kuuluva ½ suuruse mõttelise osa rekonstrueerimistööd. Rekonstrueerimistööd pidi kaebaja teostama kahes järgus – esmalt elamu 5-korruseline osa, mis oli kaebaja kasutuses, ning seejärel elamu 4-korruselise osa koos elamu keskel asuva trepikojaga (vt lepingu p-te 1.1, 1.3, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 1.7.5). Tallinna linn ja kaebaja hindasid linnale kuuluva kinnistu väärtuseks 40 500 000 krooni 8

(10)3-10-1191 (lepingus märgitu kohaselt ei sisalda nimetatud summa käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu) ning kaebajale kuuluva ½ suuruse mõttelise osa ehitisest väärtuseks kokku 41 531 600 krooni, millest 11 300 000 krooni moodustab Kokkuleppe sõlmimise hetke seisuga ehitise mõttelise osa väärtus (summa ei sisalda ja sellele ei lisandu käibemaksu) ning 30 231 600 krooni moodustab kogu ehitise rekonstrueerimistööde väärtus (summa sisaldab käibemaksu 18%). Linn ja kaebaja leppisid kokku, et vahetuse tulemusena saadud vara arvel teineteisele mingit kompensatsiooni ei maksta (vt lepingu p-te 3.5, 3.6). Seega kavandas kaebaja kulutada endale ja linnale võrdsetes mõttelistes osades kuuluva elamu rekonstrueerimiseks kokku 30 231 600 krooni, saades enda parendatud ehitise osa ja linnale kuuluva osa parendamiskulude eest vastu linnale kuuluva kinnistu. Kuna renoveerimistööde Kokkuleppes hinnatud maksumuse, millest kaebaja arvates tuleks lähtuda, näol on tegemist kogu ehitise parendustega seotud kavandatud kuluga, ei saa seda vaadelda üksnes kaebajale kuuluva osa parendustega seotud kuluna ja seda ehitise osa soetusmaksumusega kõrvutada. Kaebaja juhatuse liige A. Poskatšev selgitas maksuhaldurile 8. aprillil 2009, et pisut rohkem kui pool majast on renoveeritud; tööd lõppesid 2008. a augustis; kas renoveerimistööd tehakse lõpuni, ei osanud kaebaja esindaja tol hetkel öelda (vt suuliste selgituste protokoll, tl 68). Maksuhaldur on põhjendatult kõrvutanud ehitise mõttelise osa soetusmaksumust 18 000 000 krooni Deltamaks OÜ poolt renoveerimistööde eest esitatud arvetel (23. aprilli 2007. a arve nr 2 summas 10 000 000 krooni, 23. aprilli 2007. a arve nr 3 summas 5 000 000 krooni ja 26. juuni 2008. a arve nr 4 summas 1 000 000 krooni) kajastatud ehitise ca poole osa parendustega seotud kulutustega summas 16 000 000 krooni ja järeldanud õigesti, et tegemist ei ole ehitise osa olulise parendamisega

§ 16lg 2 p 3 mõttes.

Selleks pidanuks ehitise osa parendustega seotud kulutused ületama vähemalt 10% ehitise osa soetusmaksumust enne parendamist, kulutused on aga ehitise osa soetusmaksumusest väiksemad. Asjaolust, et kaebaja kavatses teha kogu ehitise renoveerimiseks kulutusi ca 30 miljonit krooni, järeldub, et endale kuuluva poole mõttelise osa ehitise parendamiseks kavatses ta teha kulutusi

§ 16

lg 2 p-s 3 nõutust väiksemas ulatuses, mistõttu on kulutused kavandatud ja ka tehtud maksuvaba käibe tarbeks. Seetõttu pole tähtsust kaebaja väidetel, et elamu teine korpus, mille kaebaja pidi Tallinna linnaga sõlmitud võlaõigusliku lepingu kohaselt omal kulul renoveerima, on renoveerimata. Kaebaja ei saanud linnale kuuluvat ½ suurust mõttelist osa E. Vilde tee 90 ehitisest ei linnale ega kellelegi teisele võõrandada.

  1. Ainuüksi asjaolu tõttu, et kaebaja ei kavandanud ega teinud kulutusi renoveerimistöödele seaduses nõutud ulatuses, on käibemaks määratud õigesti ja maksuotsus seega õiguspärane. Seetõttu pole käesoleva maksuvaidluse lahendamiseks enam oluline analüüsida apellatsioonkaebuse väiteid, mis seonduvad ehitise taaskasutuselevõtuga renoveerimistööde järel. Siiski peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et apellatsioonkaebuses on põhjendamatult seatud kahtluse alla asjaolud, mille kohta kaebaja ise on maksumenetluses andnud üheselt mõistetavaid selgitusi ja esitanud dokumente. Nii on apellatsioonkaebuses leitud, et maksuhaldur peaks tõendama fakti, et eluruumid anti üürile renoveeritud majaosas. Kaebaja juhatuse liige A. Poskatšev on maksuhaldurile
  2. aprillil 2009 selgitanud, et tööd lõppesid
  3. a augustis; pärast seda asusid 5 üürnikku elama renoveeritud majaosas, nendel on leping kaebajaga ja nad maksavad kaebajale üüri; ülejäänud elanikud renoveeritud majaosas on sõlminud lepingu Capital Kinnisvara OÜ-ga ja maksavad üüri viimasele, kortereid on umbes 20; renoveerimata majaosas elavad inimesed, kes on seal kogu aeg elanud, umbes 10 aastat, 9

(10)3-10-1191 uusi lepinguid linn kindlasti ei ole sõlminud, inimesed ootavad, et majaosa renoveeritaks ja linn sõlmiks üürilepingud (suuliste selgituste protokoll, tl 67). Kaebaja juhatuse liikme seletuse ja kohtutoimikus olevate dokumentide (kaebaja pearaamatu konto väljavõtted (tl 8992), kaebaja arvelduskonto väljavõte (tl 98), OÜ Capital Kinnisvara konto väljavõte renditulu kohta (tl 101), kaebaja sõlmitud üürilepingud (tl 106-110)) alusel on maksuhaldur õigesti tuvastanud, et renoveeritud majaosa võeti eluruumidena kasutusele. 12. Eeltoodud põhjustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebaja apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 92 lg 1 alusel tema enda kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud, mistõttu jäävad vastustaja kulud HKMS § 93 lg 1 alusel tema enda kanda. Lauri Madise Virgo Saarmets Ruth Virkus 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.