KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Peeter Pällin Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 30.05.2012.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number

§ 77lg 1 kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele.

Vastavalt

§ 77

lg 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 selgitanud, et

§-st 77 tuleneb, et nõude kaasomandi lõpetamiseks saab esitada kohtumenetluses üksnes hagis või vastuhagis.

1. Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul võtta seisukoht, kas kaasomandi lõpetamise hüvitise määramisel peab kohus lähtuma kinnistu kui terviku väärtusest või kaasomandi kaotanud kaasomaniku mõttelise osa väärtusest. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 selgitanud, et Asjaõigusseaduse § 77 lg-st 2 ei nähtu üheselt, mida tähendab kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel talle kohustuse panemine "maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas". Kolleegiumi arvates tähendab selline kaasomandi lõpetamise viis, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest (vt ka nt Riigikohtu
2. detsembri
3. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-145-04 (RT III 2005, 3, 27)). Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku (praegusel juhul esmajoones korteri), mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Kohus leiab, et selline selgitus on kooskõlas

§ 70

lg 3 sätestatud kaasomandi mõistega, mille kohaselt kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand.

§ 70

lg 3 kohaselt ei ole määratud, milline konkreetne osa asjast on kaasomaniku omandis, seega on põhjendatud asja väärtuse määramine tervikuna. Samas on Riigikohus märkinud, et selline arvestus kehtib üksnes üldjuhul. Kohus leiab, et hüvitise määramisel tuleb arvesse võtta ka mõttelisel osal lasuvaid koormatisi. Kinnistusraamtusse kantud kaasomandi kasutuskord on mõttelisel osal lasuv koormatis, mis mõjutab mõttelise osa turuväärtust oluliselt ning mida tuleb seetõttu hüvitise määramisel 4

§ 79

lg 2 kohaselt on kaasomanikevahelised kaasomandis oleva kinnisasja valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kinnistusraamtusse kantud kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Seega ei saa kaasomanik koormatisest vabaneda mõttelise osa müügil heausksele omanikule ja kinnistusraamatus nähtavaks tehtud kasutuskord kujutab endast mõttelisel osal lasuvat asjaõigusliku toimega koormatist. 26.

§ 77lg 2 alusel tuleb arvesse võtta ka kaasomandiosa koormavaid hüpoteeke.

Kaasomandi lõpetamisel asja jätmisel ühe kaasomaniku ainuomandisse saab analoogia korras kohaldada

§ 54lg 3.

Vastavalt

§ 54

lg 3 kinnisasjade ühendamise korral laienevad ühendatud kinnisasju koormanud asjaõigused kogu tekkinud kinnisasjale. Seega jääb kaasomandi lõpetamisel varem kaasomandiosa koormanud hüpoteek koormama kogu kinnisasja ning mõjutab kinnisasja väärtust.

§ 77

lg 2 mõtte kohaselt ei ole väärtuse vähenemisel oluline hüpoteegiga tagatud nõuete suurus, vaid hüpoteegi nominaalsumma ehk maksimaalne summa, sest ka pärast kaasomandi lõpetamist võib hüpoteegiga tagatud nõuete summa suureneda võlgniku või võlgniku ja hüpoteegipidaja tegevuse tulemusel. Seega kui kaasomandi lõpetamisel koormab oma osast ilma jääva kaasomaniku osa hüpoteek, tuleb hüvitise määramisel saadavast hüvitisest lahutada hüpoteegi nominaalsumma.

1. Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hageja soovitud viisil. Hageja on palunud lõpetada kaasomand selliselt, et kinnistu läheb hageja ainuomandisse ning hageja kohustub kaasomandi osa eest tasuma kostjale hüvitist. Kostja vastuhagi teistsuguseks jagamiseks esitanud ei ole. Seega lõpetab kohus kaasomandi hageja soovitud viisil ning määrab kindlaks kostja kasuks hüvitise.
2. Eksperdiarvamusest (II kd tl 110 jj) (lk 18) nähtub, et ekspert on jõudnud järeldusele, et kostjale kuuluva mõttelise osa väärtuseks, arvestades kehtivat kaasomandi kasutuskorda, on 85 000 eurot. Kohtuistungil täpsustas ekspert, et hinnangu andmisel ei ole arvestatud kaasomandiosa koormavat hüpoteeki. Kohus leiab, et eksperdiarvamus on igakülgne ja usaldusväärne ning sellest tuleb lähtuda kostjale kuuluva kaasomandiosa väärtuse kindlaks tegemisel. Kostjale kuuluva kaasomandi väärtuse kindlaks tegemisel tuleb eksperdi hinnangust lahutada kaasomandiosa koormava hüpoteegi summa 364 000 krooni ehk 23 263,84 eurot. Kostjale kuuluva kaasomandi väärtuseks on seega 85000 - 23263,84 = 61736,16 eurot.
3. Kohus märgib, et kohtuistungil selgitas kohus võimalust taotleda kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramist. Kostja ei ole taotlenud kohtuotsuse täitmise korra määramist selliselt, et kostja saaks kokkuleppel hüpoteegipidajaga hüpoteegi kustutada, mistõttu kohus kohtuotsuse täitmise korda ei määra.
4. TsMS § 129 lg 2-1 hagi esitamise ajal kehtinud redaktsiooni alusel on hagi hinnaks hagejale kuuluva mõttelise osa väärtus ehk 72 000 eurot. Menetluskulude jaotus
5. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta poolte enda kanda TsMS § 162 lg 4 alusel. Kuivõrd

§ 76

lg 1 võimaldab igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, on hagi rahuldamata jäämise võimalus, hageja poolt kaasomandi jagamise viiside osas piisavate alternatiivide pakkumise korral, erandlik. See aga tähendab, et seda liiki vaidlustes oleks menetluskulude kandmine kostja jaoks enamikel juhtudel paratamatu, mis aga ei pruugi olla igakord õiglane. Vaidlus on lahendatud mõlema poole huvisid silmas pidades ning seetõttu ei saa pidada poolte kantud menetluskulusid kummalgi juhul tarbetuks. Menetluskulude kindlaksmääramist kaasomandi lõpetamisel on Riigikohus selgitanud 27.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 ja 5