KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 05.07.2012 Tallinn, Kentmanni Kohtumaja tsiviilkantselei Tsiviilasja number

Raks § 12 lg 1, lg 2 II lause alusel kohaldub pooltevahelisele suhtele võlaõigusseadus.

§ 389kohaselt kasutab isik teise isiku asjas tasuta.

Kostja ei ole millegagi tõendanud oma väiteid, et ta oleks hagejaga sõlminud 16.01.2007 suulise kokkulepe, XXX-XXX, Tallinna kasutamiseks. Seega on hagejal õigus nõuda vastavalt rendilepingule nr 02-858, mille alusel võttis hageja üle 01.03.2006 Tallinna linnalt lepingujärgsed õigused ja kohustused, kooskõlas

§ 76

lg 1 ja lepingu täitmist.

§ 271

ja § 292 lg 1 alusel peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulusid.

§ 294

kohaselt tasutakse üüri ajavahemiku möödumisel kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üüri ja kõrvalkulusid maksma lepingu lõppemisel. Lepingust nähtuvalt peab maksma üürnik üüri iga kuu

1. kuupäevaks (p 2.1) ning p 2.
2. järgi peab maksma kommunaalkulude eest vastavalt arvele, kommunaalkulude tariifid teatatakse koos arvega. Seega on üüri tasumine lepingus kokku lepitud igakuiselt, st iga kuu üüritasu nõue muutub sissenõutavaks

§ 82lg 1 järgi igakuiselt vastava kuu 15.

kuupäeva ning kommunaalkulude nõue muutub sissenõutavaks

§ 82

lg 2 viimase osa ning lg 7 I lause järgi hageja poolt antud tähtajal, st siis kui hageja on esitanud kommunaalkulude tasumise kohta vastava arve. Kostja ei ole vaidlustanud seda, et lepingu järgi oli 2007.a. üürimääraks 3300 kr kuus. Hageja nõuab üürivõlga 19 800 kr perioodi eest aprill – september (incl.)

2. aprillikuu üüritasu nõue muutus sissenõutavaks lepingu järgi
3. aprill 2007.a. TsÜS § 135 lg 1 ning § 146 lg 1, § 147 lg 1 alusel hakkab 2007.a. aprillikuu üüritasu nõude 3aastane aegne kulgema 16.04.2007 kl 00:00 ja lõpeb seega 2010.a. 16.
4. vastavalt TsÜS § 136 lg 2 kl 24:
5. Järgnevate kuude eest nõutud üüritasu nõuete, sh 2007.a. septembrikuu üürinõude aegumistähtajad, hakkasid kulgema 2007.a. vastavalt 16.05 kl 00:00, 16.06 kl 00:00, 16.07 kl 00:00, 16.08 kl 00:00, 16.09 kl 00:00 ja aegusid vastavatel kuupäevadel kl 24:00 2010.a. Hagi üürivõla nõudes 19 800 kr perioodi eest aprill - september (incl.) 2007 esitati kohtule 16.04.
6. Kostja ei olnud kättesaadav menetluses rendilepingujärgsel ega äriregistrijärgselt aadressilt (vt registri väljavõte lk 21, 26, 28) XXX , Tallinn ning ei olnud kättesaadav ka tema juhatuse liikme registriaadressilt (lk 38, 46), kuna kostja juhatuse liige seal ei elanud. Kuivõrd kohus pidi kasutama kostja kättesaamiseks ning talle hagimaterjalide kättetoimetamiseks kohtutäituri abi (lk 54), siis haginõude kättesaamise aja riski kannab kostja. Eeltoodu tõttu ei tähenda asjaolu, et kostja sai hageja haginõude kätte 29.10.2010 (lk 55 p), seda, et üürivõla nõue kokku summas 19 800 kr perioodi aprill - september (incl.) 2007 eest oleks aegunud. Nõue ei ole aegunud ning seega on hagejal õigus nõuda

§ 76

lg 1, § 108 lg 1, § 101 lg 1 p 1 ning § 271 ja § 292 lg 1 kohustuse täitmist - üüri tasumist. Hageja on tõendanud kohtule esitatud arvetega nr 11 ja nr 16, et ta on kostjalt nõudnud ka üüri tasumist. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks sellest üürivõlast, millest hageja nõuab hagis vaid osa, midagi ära tasunud. Hageja nõuab kostjalt kommunaalkulude tasumist 9 709,50 kr perioodi eest 03.04.2007-31.10.

1. Kostja ei ole iseenesest vaidlustanud kõrvakulude suurust, seega on kõrvalkulude kohustuse ulatus viidatud perioodil 03.04.2007-31.10.2009 kokku 9709,50 kr. Eelpool tuvastas kohus, et lepingu p 2.
2. järgi muutus kommunaalkulude nõue sissenõutavaks arve esitamisega. Kohtule esitatud arves nr 11 (lk 19) 30.07.2009 tähtaega näidatud ei ole. Arves nr 16 (lk 20) kommunaalkulude tasumise kohta 01.07.-31.10.2010 ei ole samuti tähtaega näidatud. Hageja ei ole hagiavalduses ega täpsustustes konkretiseerinud, millal täpselt muutusid kommunaalkulude nõuded sissenõutavaks. Seega tuleb lähtuda

§ 82lg 7 kolmandast lausest, mille kohaselt võib 3

§ 114lg 1 järgi kostjale ise tähtaja – 20.12.2009.

Seega muutusid kommunaalkulude tasunõuded arvete nr 11 ja nr 16 järgi sissenõutavaks 20.12.2009. Kooskõlas

§ 146

lg 1, § 147 lg 3 II lausega algab vaidlusaluste kõrvalkulude tasunõude aegumise tähtaeg kulgema arve esitamise kalendriaasta lõppemisest. Seega hakkasid viidatud arvete järgi nõuete aegumistähtajad kulgema 01.01.2010 kl 00:00 ja lõpevad 31.12.2013 kl 24:00. Hagi esitati kohtule 16.04.2010, seega ei ole ka kommunaalkulude nõue perioodi eest 03.04.200731.10.2009 summas 9 709,50 kr aegunud. Eeltoodu alusel on hagejal õigus nõuda lepingu p 2.2 ning

§ 76

lg 1, § 101 lg 1 p 1, § 108, § 292 lg 1 alusel kohustuse täitmist - kõrvalkulude tasumist. Kostja väitis, et tema on teinud kulusid ruumide väljaehitamiseks.

§ 286

lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppedes selgub, et üüritud asja väärtus on suurenenud tehtud muudatuste või parenduste tõttu oluliselt ja parendused on tehtud üürileandja nõusolekul, siis saab üürnik nõuda mõistlikku hüvitist ning lg 2 kohaselt saab ta muude kulude kui lg 1 nimetatud kulud nõuda käsundita asjaajamise sätete kohaselt.

§ 297

lg 1 alusel võib üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja nõudega või keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 1 kuu enne maksetähtpäeva saabumist. Kostja on oma vastuses märkinud, et ta kavatseb vastuhagiga tasaarvestada oma kulude nõude, küll aga ei ole kostja sellist vastuhagi esitanud, samuti ei ole väitnud, et ta oleks juba vastava tasaarvestuse teinud või teatanud hagejale, et ta kavatseb keelduda üüri maksmisest põhjusel, et tal on üürileandja vastu vastav nõue. Kostja esitatud 29.10.2001 avaldusest Kesklinna Valitsusele nähtub, et ta on palunud linnal kulud kompenseerida, küll aga ei ole tõendanud, et need oleks kompenseerimata, peale selle ei nähtu sellest kulude suurust (lk 102). Elamute Valitsuse 06.05.1988 kirjast nr 8-15/54 nähtuvalt on antud kostjale (Flores) kooskõlastus ruumide väljaehitamiseks ning lisaks on kostja esitanud ka elanike nõusoleku (lk 103-104), mis iseenesest lubavad järeldada, et võimalikud tööd ei ole tehtud ebaseaduslikult, küll aga ei tõenda need tehtud kulude suurust ega nende tegemise aega. Kostja on esitanud ka RBR OÜ hinnangu (lk 105), mille koheselt on XXX , Tallinn pööninguruumide arvestuslikud ehituskulud 21.12.2010 415800 kr, küll aga ei tõenda see seda, et kostja oleks teatanud keelust maksta üüri, mis võimaldaks tal keelduda kohustuse täitmisest hageja ees

§ 110

lg 1,

§ 297lg 1 II poole järgi.

Samuti ei tõenda märgitud tõend seda, et kostja oleks teinud hagejale vastavasisulise avaldusega tasaarvestuse

§ 297lg 1 järgi ja § 197 lg 1, 2 ja § 198 järgi, millega oleks hageja nõue lõppenud.

Seega leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et tal oleks alus

§ 297järgi keelduda hagejale üüri ja kommunaalkulude maksmiseks.

Kuna kostja ei ole tõendanud, et ta oleks üürivõla 19 800 kr perioodi aprill - september (incl.) 2007 eest tasunud, siis on ta lepingu p 2.1 tulenevat üüri tasumise kohustust rikkunud

§ 100

tähenduses ning hageja nõue on tõendatud, põhjendatud ja kostjalt tuleb üürivõlg 19 800 krooni hageja kasuks välja mõista. Kuna kostja ei ole tõendanud, et ta oleks ka kõrvakulud summas 9 709,50 perioodi 03.04.2007-31.10.2009 eest ära tasunud, siis rikub ta lepingu p 2.2 tulenevat kohustust

§ 100

tähenduses ning nõue on ka selles osas tõendatud ja põhjendatud ning kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks kõrvakulude katteks perioodi 03.04.2007-31.10.2009 eest 9 709,50 kr.

§ 334lg 1 alusel peab üürnik pärast lepingu lõppemist asja tagastama.

Hageja võttis omaks, et kostja on üüritud ruumid vabastanud, seega tuleb hagi selles osa jätta rahuldamata, kuna kostja on hageja nõude täitnud /hageja ei ole selles osa hagi tagasi võtnud ega sellest loobunud/. Seega kuulub hagi osalisele rahuldamisele ning kostjalt tuleb välja mõista kokku 1886 € (19 800 kr + 9 709,50 kr/15,6466) ning jätta rahuldamata hageja nõue kostja kohustamiseks XXX-XXX, 4