Hageja oli seisukohal, et kostja ütles rendilepingu üles õigusliku ja rendilepingust tuleneva aluseta. Kostja ei ole tõendanud XXX üüriruumide külastatavuse langust. Kostja ei ole vaatamata kohtu ettepanekule tõendanud uue kaupluse majandustegevuse edukust või majanduslikus tähenduses olulist erinevust võrreldes XXX asunud kauplusega. Kostja ütles üürilepingu ennetähtaegselt üles seetõttu, et avas 2008 sügisel uue kaupluse T M . Kostja on rendilepingut üles öeldes rikkunud rendilepingu p-e 1.2, 2.1 ja 2.
lg-le 1 on lepingu tähtaegse lõppemise, s.o 14.09.2010 seisuga, hageja kahjunõue seega kokku 481 614 krooni (229 827 + 109 432 + 35 358 + 106 997 = 481 614). Kostja on jätnud tasumata järgnevad hageja poolt esitatud arved: 28.02.2009 arve nr 30228 summas 11 446,60 krooni (2009 veebruarikuu elekter, prügivedu ja küte); 31.03.2009 arve nr 30382 summas 443,70 krooni (2009 märtsikuu elekter, prügivedu ja küte ning kreeditarve 2009 veebruarikuu kütte eest); 01.04.2009 arve nr 30271 summas 42 902,45 krooni (XXX asuva üüripinna 2009 aprillikuu üür, valveteenus); 01.04.2009 arve nr 30381 summas 6 643,40 krooni (XXX b asuva laoruumi üür 2009 märtsi- ja aprillikuu eest); 06.04.2009 arve nr 30362 summas 58 411,40 krooni (35 % üürivahe hüvitus perioodi 01.12.2008 - 31.03.2009 eest); 15.04.2009 kreeditarve nr 30391 summas -21 451,20 krooni (kuna XXX asuv üüripind vabastati 4 üürniku poolt 15.04.2009, siis esitas üürileandja 2009 aprillikuu üüritasu eest väljastatud arvele nr 30271 vastavas ulatuses kreeditarve). Hageja on täitnud kokkulepe projekti üüri osalises vähendamise osas, vähendades perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009 üürnikelt arvestatavat üüri 35 % võra. Kuivõrd üürnik ei ole nõustunud sellise kokkuleppe sõlmimisega, siis luges üürileandja pakkumuse kokkuleppe sõlmimiseks lõppenuks
Seeläbi tekkis üürileandjal õigus nõuda üürnikult perioodi 01.12.2008 - 31.03.2009 eest 35 % võrra vähendatud üürivahe tasumist, millest lähtuvalt esitas üürileandja üürnikule arve nr 30362. Samas isegi kui lugeda, et kõnealune kokkulepe oli poolte vahel sõlmitud ja kehtiv, siis tulenes üürileandjale õigus nõuda 35% üürivahe tasumist ka selle kokkuleppe p 2.4 alusel, kuna üürnik ütles lepingu ilma õiguslikku alust omamata ja lepingut rikkudes ennetähtaegselt üles. Rendilepingu p 6.3.1 järgi on üürnik kohustatud üüritasu maksmisega viivitamise korral maksma üürileandjale viivist 0,25 % võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Üürileandja on tasumata jätnud üüri, millelt on võimalik arvestada viivist järgnevalt: arvetest nr 30271 ja 30391 lähtuv üür summas 20 451,25 krooni (42 902,45 – 21 451,20 – 1000 (s.o valveteenuse kulu) = 20 451,25) maksetähtajaga 20.04.2009, millest perioodi 21.04.2009 - 28.02.2011 eest on võimalik arvestada viivist 34 716 krooni (20 451,25 krooni x 0,25% x 679 päeva = 34 716 krooni); arvest nr 30381 lähtuv üür summas 6 643,40 krooni maksetähtajaga 19.04.2009, millest perioodi 20.04.2009 - 28.02.2011 eest on võimalik arvestada viivist 11 293,78 krooni (6643,40 krooni x 0,25% x 680 päeva = 11 293,78 krooni); arvest nr 30362 lähtuv üür summas 58 411,40 krooni maksetähtajaga 16.04.2009, millest perioodi 17.04.2009 - 29.12.2009 eest on võimalik arvestada viivist 37 529,33 krooni (58 411,40 krooi x 0,25% x 257 päeva = 37 529,33 krooni) ja perioodi 30.12.2009 – 28.02.2011 eest põhivõlgnevuse 24 229,16 krooni pealt viivist 25 804,06 krooni (24 229,16 krooni x 0,25% x 426 päeva = 25 804,06 krooni), kokku seega 63 333,39 krooni. Hageja viivisenõue kokku oli 28.02.2011 seisuga 109 343,17 krooni. Tuginedes hea usu põhimõttele ja TsMS § 133 lg-le 2 nõudis hageja kostjalt viivise tasumist kokku põhivõlgnevuse ulatuses, s. o kokku summas 64 214,11 krooni. Hageja nõue kostja vastu kokku oli 610 042,22 krooni, millest 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev põhinõue, 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev viivisnõue ning 481 614 krooni moodustab rendilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenev kahjunõue. Menetluse kestel esitas hageja alternatiivnõudena rendilepingu täitmisenõude. Alternatiivnõude suurus kokku oli 588 082,16 krooni, millest 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev põhinõue, 64 214,11 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev viivisnõue, 229 827 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev üür perioodi 15.04.2009 – 31.10.2009 eest ning 229 827 krooni moodustab rendilepingu täitmata jätmisest tulenev viivisnõue perioodil 15.04.2009 – 31.10.2009 õigeaegselt tasumata jäetud üüri eest. Kui kohus tuvastab, et kostja on rendilepingu üles öelnud õigusvastaselt, on rendilepingu ülesütlemine tühine ning see ei too endaga kaasa ka õiguslikke tagajärgi, millest tulenevalt ei ole rendileping 15.04.2009 lõppenud ning kehtib edasi. Seega kohustus kostja
, § 108 lg 1 ja § 296 lg 3 alusel rendilepingut täitma ka pärast 15.04.2009 kuni rendilepingu objektiks oleva üüripinna uuele üürnikule kasutamiseks andmiseni 01.11.
Kostja ütles rendilepingu üles põhjusel, et rendilepingust tulenevad kohustused olid ebaproportsionaalsed ja muutunud majanduslikus olukorras kostjale ülejõukäivad. Hageja ei olnud nõus sõlmima mõistlikku kokkulepet üürihinnas. Ajavahemikul 01.01.2008 - 14.10.2008 kandis kostja XXX kaupluse pidamisega kahju kokku 742 638 krooni ning perspektiiv olukorra paranemiseks puudus. Samuti langes oluliselt 2008 XXX asuva kaupluse külastatavus. Rendilepingu ülesütlemise põhjuseks ei olnud kostja poolt T M uue kaupluse avamine. Kostja ei ole hageja lepingu täitmata jätmisest tulenevat nõuet summas 64 214,11 krooni tunnistanud. Samuti hageja ei ole viivisearvestust arusaadavalt lahti kirjutanud, mistõttu hageja viivisenõue kui ilmselt põhjendamatu tuleb jätta rahuldamata. Hageja viivitas uue üürniku otsimisega ebamõistlikult kaua. Hageja ei ole tõendanud, et tema huvi rendilepingu jätkamiseks kaalus üles kostja huvi rendilepingu ülesütlemiseks. Kostja on rendilepingu üles öelnud
Hageja on esitanud kostjale hagiavalduses märgitud arved alusetult. Hageja ei saa esitada kostja vastu lepingu täitmise nõuet aja eest, mil leping oli lõppenud. Asjas ei ole vaidlust, et alates 15.04.2009 kostja ei saanud enam üüritud ruume kasutada, sest kostja otsene ja kaudne valdus üüritud ruumidele lõppes hageja tegevuse tõttu (hageja võttis ruumid ja võtmed kostjalt vastu). Hageja ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel ta nõuab kostjalt üüri tasumist aja eest, mil kostja ei saanud enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada. Samuti ei ole hageja selgitanud, millisest õigusnormist tulenevalt tuleb hageja kahjuna käsitleda täies ulatuses üürilepingu korralise tähtaja lõpuni saamata jäänud üüri. Hageja on esitanud kostjale arveid teenuste eest, mida tegelikkuses ei ole kostjale osutatud ja/või mille eest tasu nõudmiseks puudub hagejal õigus. Kostja vabastas üüritud pinnad alates 15.10.2008 ja alates sellest ajast ei tarbinud mingeid teenuseid. Rendilepingus puudus kokkulepe, et kostja peaks tasuma lisaks üürile ka veel eraldi tasu kommunaalteenuste, sh prügiveo ja 6 valveteenuse eest. Nõutav küttekulu veebruari 2009 eest on ebamõistlik ja ülemäärane. Arve nr 30362 summas 58 411,40 krooni on samuti põhjendamatu. 2008 detsembris sõlmitud kokkuleppe kohaselt kohustus kostja hagejale tasuma ajavahemiku 01.12.2008 - 31.03.2009 eest igakuiste maksetena 65% rendilepingu järgi hagejale tasumisele kuulunud üürihinnast. Eelnimetatud kokkulepet tõendab hageja poolt 11.02.2009 kostjale 2008 detsembri ning 2009 jaanuari ja veebruari eest üüri vähendamise kreeditarvete esitamine ja 2009 märtsikuu eest üüriarve esitamine 65% suuruses osas rendilepingus sätestatud üürisummast. Lisaks on kokkulepe tõendatud hageja juhatuse liikme A.U. 18.03.2009 e-kirjaga ja kostja juhatuse liikme A.K. 19.03.2009 e-kirjaga. Hageja arve nr 30362 kostjalt tagasiulatuvalt 2008 detsembri ja 2009 jaanuari, veebruari ja märtsi eest täiendavate üürisummade saamiseks on esitatud õigusvastaselt. Hageja nõue kostjalt perioodi 15.04.2009 – 14.09.2010 eest üüritulu väljamõistmiseks on alusetu. Rendilepingu ülesütlemisega ei ole kostja piiranud hageja võimalusi rendilepingu objektiks olevate ruumide väljaüürimisest kasu saamiseks. Isegi juhul, kui hagejal on tekkinud kahju seoses kostjapoolse rendilepingu erakorralise ülesütlemisega, on kosja sellise kahju hagejale 2008 detsembris ja 2009 jaanuaris, veebruaris ja märtsis teostatud maksetega heastanud. Hageja alternatiivse nõude osas leidis kostja, et antud asjas ei ole vaidlust, et üürileping lõppes 15.04.2009. Hageja ei saa esitada lepingu täitmise nõuet aja eest, mil leping oli lõppenud. Viivisearvestuse aluseks olev põhinõue (lepingu täitmise nõue ajavahemiku 15.04.2009 31.10.2009 eest) on ainetu. Samuti vastavalt pooltevahelise rendilepingu p-le 4.1 muutub hageja üürinõue sissenõutavaks pärast kostjale vastava arve esitamist. Ühtegi arvet pärast 15.04.2009 alanud aja eest hageja esitanud ei ole. 3. Expert Estonia AS esitas vastuhagi, milles palus mõista OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja OÜ Anovela Kinnisvara poolt tasumisele kuuluv müügihinna võlgnevus 6 895,00 krooni ja viivise müügihinna võlgnevuse tasumisega viivitamise eest ajavahemiku 04.07.2009 - 14.10.2010 eest 4 121,07 krooni ning viivise müügihinna võlgnevuse tasumisega viivitamise eest ajavahemiku eest alates 05.10.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas vastavalt määrale 0,1% müügihinna summast päevas. Samuti viivise alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela Kinnisvara poolt Expert Estonia AS-ile müügihinna tasumise kohustuse nõuetekohase täitmiseni 0,1% tasumisele kuuluvast müügihinna summast päevas. Vastuhageja palus välja mõista Expert Estonia AS poolt üürilepingu alusel OÜ-le Anovela Kinnisvara tasutud tagatisraha 34 182,25 krooni ja viivise tagatisraha tagastamisega viivitamise eest ajavahemiku 17.04.2009 - 04.10.2010 eest summas 4 121,07 krooni ning viivise tagatisraha tagastamise viivitamise eest ajavahemiku eest alates 05.10.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas vastavalt
Samuti viivise alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela Kinnisvara poolt Expert Estonia AS-ile tagatisraha täies ulatuses tagastamiseni vastavalt
Vastuhageja palus mõista OÜ-lt Anovela Kinnisvara poolt alusetult saadud summad: ajavahemiku 01.09.2007 - 31.03.2009 eest Expert Estonia AS poolt õigusliku aluseta OÜ-le Anovela Kinnisvara tasutud prügiveoteenuse tasu 23 366,92 krooni; ajavahemiku 01.09.2007 - 28.02.2009 eest Expert Estonia AS poolt õigusliku aluseta OÜ-le Anovela Kinnisvara tasutud valvetasu 26 019,00 krooni; ajavahemiku 01.11.2008 31.01.2009 eest Expert Estonia AS poolt ülemäärases ulatuses OÜ-le Anovela Kinnisvara tasutud kaupluseruumide kütte tasu 6 683,83 krooni. Vastuhagis esitatud põhjenduste kohaselt müüs Expert Estonia AS OÜ-le Anovela Kinnisvara kaupu ja väljastas 26.06.2009 arve nr 0939676-05 summas 6 895 krooni. Arve tasumise tähtaeg oli 03.07.
Alates 17.04.2009 kuni esitamiseni 04.10.2010 moodustas vastuhageja viivisenõue kokku 4 121,07 krooni. Vastuhageja palus mõista vastukostjalt välja alusetult saadud prügiveoteenuse tasu. Rendilepingu p 4.3 kohaselt sisaldab rent tasu majaümbruse koristamise eest. Rendilepingu p-s 4 on kokku lepitud, et lisaks üürile tasub üürnik üüriobjekti elektri, kanalisatsiooni ja vee, kütte ja tehnilise valve eest. Rendilepingus ei ole kokku lepitud, et eelnevale lisaks peaks üürnik tasuma ka XXX osutatud prügiveoteenuste eest ja pooled ei ole selles kunagi eraldi kokku leppinud.
lg 1 kohaselt eeldatakse, et kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, sisaldub tasu üürilepingu objektil või sellega seoses osutatud kommunaalteenuste eest üürihinnas. Ajavahemiku 01.09.2007 - 31.03.2009 eest sai vastukostja olematu kohustuse täitmise tulemusena vastuhagejalt XXX prügiveoteenuse tasu kokku 23 366,92 krooni, mida vastuhageja palus vastukostjalt
Vastuhageja palus mõista vastukostjalt enda kasuks välja alusetult saadud valvetasu. Rendilepingu p 4.3 kohaselt kohustus vastuhageja tasuma vastukostjale XXX hoone tehnilise valve eest kaks aastat 1 000 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Pooled ei olnud kokku leppinud, et lisaks kahe aasta jooksul makstavale tehnilise valve tasule peaks vastuhageja tasuma vastukostjale veel mingit muud valvetasu. Rendilepingus ei ole sätestatud, et valvetasu kohustus jätkub ka pärast kahe aasta möödumist või, et mingil ajahetkel muutub valvetasu suurus sõltuvaks selle tegelikust maksumusest. Samuti ei ole vastukostja valvetasu tegelikku maksumust tõendanud. Vastukostja andis rendilepingu objektiks olnud kaupluseruumid vastuhagejale üle 15.09.
-i jõustumist, kohaldus rendilepingule rendiseaduse regulatsioon ja üürileping ei sisaldanud prügiveo teenuse liiki. Rendiseaduse kohaselt lasus rentnikul kohustus tasuda lisaks rendile ka osutatud kommunaalteenuste kulud. Seega
Prügiveoteenuse osutamise osas olid pooled suuliselt sellise teenuse osutamist korduvalt kooskõlastanud. Vastuhageja on vastukostja poolt esitatud arveid kogu lepinguperioodi kestel aktsepteerinud ja neid tasunud. Seega on vastuhageja oma käitumisega kinnitanud lepingulise kokkuleppe olemasolu. Valvetasu maksmise kokkulepe oli pooltevahelises lepingus sätestatud ning see ei lõppenud 15.09.
Kauplus ei tegutsenud üüritud ruumides alates 15.10.2008. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjapoolne erakorraline üürilepingu ülesütlemine on kehtiv; kui kostjapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv, kas siis üürileping lõppes poolte kokkuleppel; kas pooled sõlmisid kehtivalt neljaks kuuks perioodil 01.12.2008 – 31.03.2009 XXX ruumide üüri osas 35 % ulatuses üüri vähendamise kokkuleppe ja, kas kokkuleppel oli lisatingimusi; kas lisaks üürile pidi kostja tasuma ka prügiveo ja valvekulude eest; millises ulatuses pidi kostja tasuma küttekulusid perioodil 15.10.2008 – 15.04.2009; kas ja millises ulatuses on pooled omavahelisi vastastikuseid nõudeid tasaarvestanud.
lg 1 kohaselt võib kumbki lepingu pool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-62-04 leidnud, et
lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Samuti Riigikohtu praktika kohaselt nõuab
Tuginedes Riigikohtu praktikale leidis maakohus, et kostja kui üürniku vajadus sulgeda kahjumiga töötav ettevõte võib põhimõtteliselt olla
lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja kui üürileandja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Kohus leidis, et kostja huvi ületab sellisel juhul ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu, kui üürisuhtest tulenevate kohustuste täitmine tooks kaasa ettevõtja alalise maksejõuetuse ja ühe võlausaldaja (üürileandja) eelistamise teiste võlausaldajate ees. Käesoleval juhul maakohus nimetatud asjaolusid üürilepingu erakorralise ülesütlemise alusena ei tuvastanud. Maakohus luges tunnistaja kaupluse juhataja T.T. ütlustega tõendatuks, et müüjad külastajaid ei loendanud. T.T. ütluste kohaselt 2008 esimesed üheksa kuud oli kauplus kahjumis, kuid elektroonika jaekaubanduses on see tavaline, et aasta esimesel poolel töötab kauplus kahjumiga. Kostja 2008 majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt maksejõuetuks muutumise oht. Kohe pärast XXX kaupluse sulgemist avas kostja uue kaupluse, mis nõudis investeeringuid. Kostja ei ole, vaatamata kohtu ettepanekule, esitanud andmeid uue kauplusega seotud kulude kohta. Tunnistaja T.T. väitel oli uue kaupluse üürihind ruutmeetri kohta suurem kui XXX tänaval. Kohus oli seisukohal, et kuigi hageja esitas ülesütlemise alusena tegevuse piiramise vajaduse, siis tegelikkuses kostja hoopis 2008 sügisel laiendas Tartu linnas oma tegevust, avades senisest oluliselt suurema pindalaga kaupluse, mille tegevuskulud ei saanud olla väiksemad kui XXX . Kohus märkis, et kostja väited oma maksevõime kohta on olnud menetluses ka vastuolulised. Kostja pikendas üürilepingut 2005 viieks aastaks. Sellega kindlustas kostja, et majandusliku tõusu aastatel üür tema jaoks ei kallinenud, seega peaks kostja taluma ka majanduslanguse aastaid. Viis aastat ei ole üürilepingu sõlmimiseks ülipikk aeg. Hageja kui kinnisvara ettevõtte eeldatav võimekus uue üürniku leidmisel ei ole käesoleval juhul see asjaolu, mis õigustaks kostjapoolset lepingu ülesütlemist enne tähtaega. Käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu kaaluks üle hageja huvi lepingu jätkamise vastu. 10 Kostjapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kooskõlas
Leping ei ole lõppenud kostja poolse ülesütlemisega. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et üürileping on lõppenud poolte kokkuleppel. Asjas on tõendatud, et pooled pidasid läbirääkimisi lepingu lõpetamiseks kokkuleppel. Hageja on algusest peale kokkuleppe eeldusena nimetanud kostja poolt teatud kulude hüvitamist ja/või uue üürniku leidmist. Samas pooled hüvise tasumises kokkuleppele ei jõudnud ja 15.04.2009, mis hetkest luges kostja üürilepingu lõppenuks, ei olnud leitud ka uut üürnikku. Kohus leidis, et asjas tuvastamist leitud asjaoludel ei saa lugeda pooli üürilepingu lõppemises kokku leppinuks. Asjas puuduvad ka tõendid, et üürileping oleks lõppenud ka mõnel muul
§-s 186 sätestatud alusel. Maakohus asus seisukohale, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009 vaid jätkus pärast nimetatud kuupäeva. Alates 01.11.2009 üüris hageja nimetatud ruumid OÜ-le Mazur Grupp. Maakohus leidis, et arvestades asjaolu, et üürileping oli kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida hageja nõuet pärast 15.04.2009 üüritasu saamiseks kahju hüvitamise nõudeks. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni. Riigikohtu praktika kohaselt võib lepingulise põhikohustuse täitmise asemel kahju hüvitamise nõudmist vaadelda konkludentse taganemisena lepingust. Kuna ei ole täidetud
§-s 325 nimetatud tingimused, st üürilepingu ülesütlemise avaldus peab olema esitatud kirjalikus vormis, siis ei saa lugeda üürilepingut hageja poolt ülesöelduks ka kaudse tahteavaldusega. Seetõttu ei ole hagejal võimalik esitada kahju hüvitamise nõuet täitmise nõude asemel. Hageja kahju hüvitamise nõue 481 614 krooni tuleb jätta rahuldamata. Maakohus rahuldas
lg 3 alusel hageja alternatiivnõude välja mõista kostjalt üür perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest 229 827 krooni.
lg 3 alusel saabki hageja nõuda lepingu täitmiseks kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. Pooled on rendilepingu p-s 4.1 kokku leppinud, et üüri tasumine toimub üks kord kuus üürileandja arve alusel. Üürileandja poolt arve esitamisega viivitamisel lükkub maksetähtaeg edasi arve esitamisega viivitatud päevade arvu võrra. Hageja ei ole perioodi 15.04.2009 – 31.10.2009 eest arveid esitanud. Maakohus nõustus kostjaga selles, et olukorras, kus hageja nõuab kostjalt lepingu täitmisena üüri, on ta ise jätnud täitmata oma lepingulise kohustuse arvete esitamiseks vastavalt lepingu p-le 4.
-i jõustumist, siis ei saanud
-i jõustumine alates 01.07.2002 avaldada õiguslikku mõju juba poolte vahel kokku lepitule. Seega ei ole hageja alusetult rikastunud saadud valvetasu ja prügiveo tasu arvelt ja kostjal tuleb ka tasuda talle selles osas hageja poolt esitatud ja veel tasumata arved. Hageja ei vaidlusta kostja vastuhagis esitatud väidet, et hageja ostis kostjalt digiboksi ja tolmuimeja kokku 6 895 krooni eest, mille kohta on hagejale väljastatud 26.06.2009 arve nr 0939676-05. Arve tasumise tähtaeg oli 03.07.2009. Maakohus leidis, et 06.01.2010 e-kirjaga hageja raamatupidaja poolt kostja raamatupidajale saadetud ettepanekut tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimiseks ei saa käsitleda tasaarvestusavaldusena
Kostja nõue 6 895 krooni tasumiseks muutus sissenõutavaks alates 04.07.
Maakohus leidis, et pooled ei jõudnud siduva kokkuleppeni üürhinna vähendamiseks perioodil 01.12.2009 - 31.03.2009, sest lisaks üürihinna vähendamisega pidi kostja nõustuma ka pakkumuse olulise tingimusega vähendatud üürisumma tagastamise kohta. Selles olulises tingimuses (kokkuleppe projekti p 2.4) aga pooled kokkuleppele ei jõudnud ja kostja lükkas hageja pakkumuse tagasi hiljemalt 19.03.2009 e-kirjaga. Asjas puuduvad tõendid, mis annaksid aluse järeldusele, et kokkulepe üüri perioodiliseks vähendamiseks oleks saavutatud ilma täiendava tingimuseta. Seetõttu peab kostja üüri tasuma perioodil 01.12.2008 - 31.03.2009 ikkagi varem kokkulepitud tingimustel. Hagi vähem tasutud üüri osas kuulub, arvestades hageja seisukohti, tasaarvestuse osas tagatisrahaga rahuldamisele summas 24 229,16 krooni (koos käibemaksuga). Lepingu p 6.3.1 kohaselt rendi tasumisega viivitamise korral maksab rentnik viivist 0,25% ulatuses võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Viivis arve nr 30381 tasumisega viivitamise eest seisuga 28.02.2011 oli kokku 63 333,39 krooni. Maakohus rahuldas hagi summas 337 104,40 krooni ja vastuhagi summas 6 683,83 krooni. Kohus märkis, et kaupade eest tasu nõude 6 895 krooni on kostja vastuhagis esitanud tasaarvestuse eesmärgil. Kohus tuvastas, et nõue on lõppenud seoses juba toimunud tasaarvestusega. Samas ei ole tasaarvestav pool, st hageja, avaldanud, millist oma nõuet kostja vastu ta täpselt kostja müügihinna tasumise nõudega tasaarvestas. Arvestades
lg-s 2 sätestatut luges kohus tasaarvestatuks sissenõutavaks muutunud viivisintressi 6 895 krooni ulatuses, mistõttu tuleb vähendada hageja kasuks kostjalt välja mõistetavat viivist 6 895 krooni võrra. Kokku tuleb seega hageja kasuks välja mõista 337 104,40 – 6895 = 330 209,40 krooni. Kohus tasaarvestas rahuldatud vastuhagi osa rahuldatud hagiga ja lõplikuks kostjalt hageja kasuks väljamõistetavaks summaks on 323 525,57 krooni ehk 20 677,05 eurot. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
lg-s 1 sätestatud määra alusel rahaliselt kindlaks ja mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja ajavahemikul 04.01.2012 kuni kohtuotsuse tegemise kuupäevani sissenõutavaks muutunud viivis; mõistetakse OÜ-lt Anovela Kinnisvara Expert Estonia AS-i kasuks välja viivis kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni OÜ Anovela Kinnisvara poolt tagatisraha tagastamise kohustuse nõuetekohase täitmiseni
Expert Estonia AS palub jätta menetluskulud nii esimeses kui teises kohtuastmes täies ulatuses OÜ Anovela Kinnisvara kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on põhjendamatu maakohtu otsus üürilepingu jätkumise kohta pärast 15.04.
lg 1,
lg 5,
lg 1,
Ainetu ja tõenditega vastuolus on maakohtu järeldus, et alates 2005 üür kostja jaoks ei kallinenud. Nähtuvalt üürilepingu 08.06.2005 lisast 8 tõsteti 2005 üüri seniselt 68 kroonilt ruutmeetri eest 75 kroonile ruutmeetri eest. Nähtuvalt hageja 31.10.2007 teatest tõstis hageja 2007 lõpus üüri seniselt 75 kroonilt ruutmeetri eest 83 kroonile ruutmeetri eest. Lisaks sellele, et maakohtu seisukoht üüri mittemuutumise kohta on ebaõige, puudub sellisel seisukohal ka seos vaidluse esemega; 2) ei ole maakohus kaalunud üürilepingu lõppemisel poolte põhjendatud huve ega üürilepingu lõppemisest pooltele kaasnenud tagajärgi. Maakohus on viidetega Riigikohtu lahenditele märkinud, et üürniku vajadus sulgeda kahjumiga töötav ettevõte võib põhimõtteliselt olla
lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, kuid seda vaid juhul, kui tema eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt üürileandja huvi üürilepingu jätkamise vastu. Samuti maakohus on leidnud, et käesoleval juhul ei ole tuvastatud, et kostja huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu kaaluks üles hageja huvi lepingu jätkamise vastu. Kohtuotsuses puudub lepingu erakorralise lõppemise korral vastustaja huvide ja nende kahjustumise ulatuse ja asjaolude analüüs. Kostja on tõendanud, et perioodil 01.01.2008 - 14.10.2008 kandis kostja XXX kaupluse pidamisega kahju kokku 742 638 krooni. Hageja ei ole sellist asjaolu vaidlustanud. Kostja ei nõustu, justkui olevat maakohus tuvastanud, et XXX kaupluse pidamisega jätkamine ja sellest saadav kahjum ei kujutanud ohtu kostja alalisele maksevõimele. Asjaolust, et kostja tegutses 2008 Eestis mitme kaupluse kaudu, ei saa teha järeldusi XXX kaupluse sulgemise põhjendamatuse või selle pidamisest kostjale maksevõimele kaasnenud ohu kohta. Maakohus ei ole otsuses selgitanud, millised kahjulikud tagajärjed hagejale üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest kaasnesid, kas hageja võinuks mõistlikult selliseid kahjulikke tagajärgi vältida, millised objektiivsed asjaolud õigustasid hageja poolt uue üürniku leidmise võimekuse realiseerimata jätmist ning millistest asjaoludest tulenevalt on kujunenud kohtus veendumus, et üürilepingu lõppemisega hagejale kaasnenud tagajärg oli raskem kui üürilepingu jätkamisega kostjale kaasneda võinud tagajärg; 15 3) on põhjendamata maakohtu seisukoht, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009, vaid jätkus pärast nimetatud kuupäeva. Maakohus on põhjendamatult jätnud andmata hinnangu selle kohta, et 15.04.2009 kohtusid pooled eesmärgiga üüritud ruumide valdus kostjalt hagejale üleandmiseks, üleandmisele ilmudes oli hagejale eelnevalt teada kostja lepingu lõpetamise soov ning ruumide kasutus kostja poolt oli juba pikemat aega faktiliselt lõppenud. Maakohus on põhjendamatult jätnud andmata hinnangu selle kohta, et 15.04.2009 esitas hageja kostjale 2009 poole aprillikuu üüri ja valvetasu eest kreeditarve ning pärast 15.04.2009 hageja kostjale üürilepingu alusel enam ühtegi arvet ei esitanud. Asjas on tõendatud, et 19.08.2008 teatas kostja hagejale kirjalikult üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise soovist. 04.12.2008 avaldas hageja internetis kuulutuse kostjale üüritud ruumide uuele üürnikule väljaüürimiseks, st hiljemalt 2008 detsembrist oli hageja tegevus suunatud kostjaga sõlmitud üürilepingu lõpetamisele. Puudub vaidlus selles, et kostja valdus ja ruumide kasutamise võimalus ka tegelikult 15.04.2009 lõppes ning läks täielikult üle hagejale. Ruumide üleandmise järgselt esitas hageja kostjale 15.04.2009 kreeditarve kostja poolt 2009 terve aprillikuu eest juba tasutud üüri ja valveteenuse tasu vähendamiseks. Ühtegi uut arvet hageja pärast 15.04.2009 enam üürilepingu alusel kostjale ei esitanud. Ainetu on maakohtu väide, et hageja on algusest peale kokkuleppe eeldusena nimetanud kostja poolt teatud kulude hüvitamist ja/või uue üürniku leidmist. 2009 detsembris asus hageja ise otsima ruumidele uut üürnikku. Enne 15.04.2009 vastastikuste tahteavalduste vahetamist läbirääkimiste käigus üksteisele kokkuleppe eeldusena nimetatud soovid ei muuda pooltevahelisi 15.04.2009 tahteavaldusi olematuks ega kehtetuks. Maakohtu järeldus, et ei saa lugeda pooli üürilepingu lõppemises kokku leppinuks on vastuolus asjas tuvastatud asjaoludega. Hageja kinnitab ka ise 20.04.2009 esitatud seisukohas, et lepingu objekti otsese valduse faktiline üleandmine toimus 15.04.2009 ning alles nimetatud kuupäevast alates saab lugeda lepingu objekti hagejale üleantuks. Hageja on hagiavalduses märkinud, et pooltevaheline leping on sisuliselt lõppenud 15.04.2009. Seega loeb üürileandja pooltevahelise lepingu alates 15.04.2009 ennetähtaegselt lõppenuks. 25.08.2010 avalduses märgib hageja viitega
lg-le 1, et on pärast üürilepingust taganemist teinud alates 01.11.2009 kostjale üüritud ruumide osas asendustehinguid. Kui hageja tegi üüritud ruumide osas asendustehinguid, siis pidi asendustehingute tegemise ajaks kostjaga sõlmitud üürileping olema lõppenud. Seega lisaks kostjale üürilepingu alusel arvete esitamise lõpetamisega on hageja ka ruumide suhtes nn asendustehingute sõlmimisega oma käitumises üheselt juhindunud sellest, et kostjaga üürileping lõppes 15.04.2009; 4) on põhjendamata maakohtu otsus hageja lepingu täitmise nõude rahuldamise kohta perioodi 15.04.2009 - 31.04.2009 eest. Ruumide faktiline kasutus kostja äraoleku tõttu oli lõppenud juba 2008 lõpus. 15.04.2009 ruumide üleandmisega lõppes kostja jaoks üüritud ruumide edasise kasutamise võimalus ning hageja aktsepteeris aktiivse tahteavaldusega, et alates 15.04.2009 kostja jaoks üüritud ruumide kasutamise võimalus oli lõppenud. Maakohus on ekslikult leidnud, et kostja ei saanud ruume kasutada hageja poolt alates 01.11.2009 sõlmitud uute üürilepingute tõttu. Tegelikkuses kostja ei saanud ruume kasutada juba alates 15.04.2009 ning selle põhjuseks oli asjaolu, et ruumide kasutamise võimalus anti kostjalt täielikult üle hagejale. Kostja suhtes saaks
Selle ajavahemiku eest on kostja täitnud üürilepingu alusel hagejale kohustusi 264 846,75 krooni ulatuses ja selle üle vaidlus puudub. Maakohus on hageja viivisenõude lahendamisel leidnud, et kuivõrd lepingu kohaselt muutub üüri nõue sissenõutavaks hageja poolt kostjale arve esitamisega ning hageja alates 15.04.2009 arveid kostjale esitanud ei ole, siis ei ole hageja nõue üüri tasumiseks muutunud sissenõutavaks ning hageja ei saa kostja poolt tasumata üürilt arvestada ka viivist. Kostja arvates kui viivisenõue on põhjendamatu põhjusel, et põhinõue ei ole muutunud sissenõutavaks, siis järelikult ei saa võlgnikult nõuda ka põhinõude täitmist; 16 5) on põhjendamata maakohtu otsus kostjalt hageja kasuks 35% üürivahe hüvituse väljamõistmise kohta. Ajavahemikul 01.12.2008 - 31.03.2009 vähendas hageja üüri 35% võrra ning kostja tasus selle ajavahemiku eest vastavalt hageja arvetele igakuiselt üüri 65% üürilepingus ettenähtud üürihinnast. Eeltooduga seoses on tõendatud, et pooled pidasid läbirääkimisi ajavahemiku 01.12.2008 - 31.03.2009 eest üüri vähendamiseks, 10.02.2009 teatas kostja hagejale, et kokkuleppe sisu on üüri vähendamine ilma igasuguste lisatingimusteta, 11.02.2009 esitas hageja kostjale kreeditarve tagasiulatuvalt ajavahemiku 01.12.2008 28.02.2009 eest tasutud üüri vähendamiseks 35% võrra ning 2009 märtsikuu eest esitas hageja kostjale üüriarve 65% ulatuses lepingujärgsest üürist. Kui pooled ei olnud üüri vähendamisel kokku leppinud üheski lisatingimuses, kuid hageja siiski esitas kostjale üüri arveid vähendatud ulatuses, siis järeldub sellest, et pooled olid kokku leppinud üüri vähendamises ilma täiendavate tingimusteta. Käesolevas asjas on tõendatud, et pooled olid kokku leppinud ajavahemiku eest 01.12.2008 - 31.03.2009 üüri vähendamises. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et ajaks, mil hageja teatas kostjale nö üüri vähendamise pakkumusest taganemisest, oli pakkumus juba ammu lõppenud pakkumuses väljendatud üüri vähendamise kokkuleppe sõlmimisega ja selle täitmisega poolte poolt. Maakohus ei ole tuvastanud ajavahemikul 01.12.2008 - 31.03.2009 üüri vähendamise kokkuleppe sidumist täiendavate lisatingimustega. Kuivõrd maakohtu otsus 35% ulatuses vähem tasutud üüri nõude rahuldamise kohta tuleb tühistada, siis tuleb ka tühistada maakohtu arvestatud tasaarvestus vähem tasutud üüri nõude summas 58 411,40 krooni tasaarvestamiseks tagatisrahaga summas 34 182,25 krooni ning tagatisraha tuleb kostja kasuks välja mõista; 6) on tõendamata hageja nõue kostjalt 2009 veebruari ja märtsi eest elektri tasu saamiseks. Üürilepingu p 4.3 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale elektri, kanalisatsiooni ning vee eest vastavalt tegelikele kulutustele. Kostja lõpetas üüritud ruumide faktilise kasutamise 2008 oktoobris ja kostja oli sellest teadlik. Vee ja kanalisatsiooni eest hageja kostjale 2009 enam ka arveid ei esitanud ja pooltel puudub selle üle vaidlus. Lisaks veele ja kanalisatsioonile ei kasutanud kostja 2009 veebruaris, märtsis ja aprillis üüritud ruumides elektrit ning hageja on selle perioodi eest elektri arved esitanud kostjale alusetult. Tunnistaja T.T. ütlus selle kohta, et pärast kostja poolt kaupluse sulgemist 2008 oktoobris kasutati ruume veel mingi aeg laona ja mingi elekter oli, ei tõenda, et kostja tarbis üüritud ruumides elektrit ka veel 2009 veebruari ja märtsikuus; 7) on põhjendamata maakohtu otsus hageja 01.04.2009 arve nr 30381 alusel kostjalt 2009 märtsi ja aprilli üüri summas 6 643 krooni ja viiviste väljamõistmise kohta. Maakohus ei ole selgitanud, miks ta rahuldas hageja nõude laoruumi 2009 märtsi ja aprilli üüri ja viivise väljamõistmise kohta. Kostja on maakohtule 07.04.2010 vastuses selgitanud, et kostja 2009 märtsis ega aprillis XXX enam laoruumi ei kasutanud ja lao ruumid olid juba 2009 veebruaris kostja poolt hagejale tagastatud. Eeltoodut tõendab mh hageja enda 18.03.2009 kinnitus selle kohta, et selleks ajaks laoruumid olid juba hagejale tagastatud. Samuti tõendab lao ruumide hagejale üleandmist 2009 veebruaris asjaolu, et hageja oli arvestanud 2009 veebruari laoruumide üüri suuruseks üksnes 1 110,40 krooni, sealjuures laoruumi üür terve kalendrikuu eest pidanuks olema 2 815 krooni. Hageja esitas laoruumide 2009 märtsi ja aprilli üüri arve tagantjärele alles pärast seda, kui kostja oli 31.03.2009 hagejale esitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Hageja 01.04.2009 arve nr 30381 on esitatud õigusliku aluseta ja üksnes hageja poolt hilisema võimaliku kohtusse pöördumise eesmärgil; 8) on põhjendamata maakohtu otsus kostjale prügiveoteenuse tasu tagastamise nõude rahuldamata jätmise kohta. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et lepingu punkti 3.1.5 ja 4.3 ei saa mõistlikult tõlgendada nii, et välisterritooriumi ja majaümbruse koristamine sisaldab ka prügiveo teenust. Kostja tegevusest tekkinud prügi ja territooriumi koristamisest tekkinud prügi ladustati XXX välisterritooriumil paiknevatesse prügikonteineritesse. Juhul, kui lepingus on 17 kokku lepitud, et üür sisaldab tasu majaümbruse koristamise eest ja selles ei ole tehtud välistust, et majaümbruse koristamine ei sisalda seal paiknevate prügikastide tühjendamist ega prügivedu, siis tuleb eeldada, et prügiveoteenuse tasu sisaldub majaümbruse koristamise tasus; 9) on maakohus puudulikult ja ebaõigesti lahendanud kostja nõude hagejale müüdud kaupade eest müügihinna saamiseks. Maakohus on põhimõtteliselt leidnud, et kostja nõue 6 895 krooni saamiseks on põhjendatud. Hageja on väitnud, et kostja nõue 6 895 krooni saamiseks lõppes 2009 märtsis toimunud tasaarvestuse tulemusel. Kostja juhib tähelepanu, et hageja poolt 01.11.2010 maakohtule esitatud tõendist nähtuvalt käsitleb see 2009 märtsis toimunud tasaarvestust ning tasaarvestus toimus hageja 6 940 krooni suuruse võla osas. Kostja nõue hagejalt 6 895 krooni suuruse müügihinna saamiseks tekkis aga alles 2009 juunis. Seega ei saanud selle nõude osas 2009 märtsis toimuda hageja poolt väidetud tasaarvestust. Seda, et hageja poolt väidetud tasaarvestust ei olnud toimunud, tõendab täiendavalt hageja raamatupidaja poolt 06.01.2010 kostjale esitatud tasaarvestusettepanek. Maakohus on leidnud, et 06.01.2010 hageja raamatupidaja poolt kostjale saadetud tasaarvestusettepanekuga kostja nõue ei lõppenud ja tasaarvestust ei toimunud. Samas maakohus aga märgib, et kostja nõue 6 895 krooni suuruse müügihinna võlgnevuse osas lõppes tasaarvestusega. Maakohtu järeldus on vastuolus asjas kogutud tõenditega ning maakohtu enda poolt eelnevalt tuvastatud asjaoludega. Pärast 06.01.2010 hageja selle nõude osas kohtule ega kostjale ühtegi tasaarvestusavaldust ei esitanud. Kostja nõue ei saa olla lõppenud; 10) on maakohus väljunud asja lahendamise piiridest ja ebaõigesti kohaldanud menetlusõigusnorme. Maakohus lõpetas esimest korda asja sisulise arutamise 13.12.2010. Selleks ajaks hageja lepingu täitmise nõuet ajavahemiku 15.04.2009 – 31.10.2009 eest esitanud ei olnud. 10.01.2011 määrusega uuendas maakohus asja sisulise arutamise. 10.01.2011 määrusega maakohus möönab, et vastustaja kahju hüvitamise nõude rahuldamine on võimatu. Samas kohtumääruses tegi kohus ühtlasi ettepaneku, et hagejal on kostja vastu lepingu täitmise nõue ajani, mil kostja ei saanud enam üüritud ruume kasutada hageja poolt uue üürilepingu sõlmimise tõttu, s.o 6,5 kuud x 35 358 krooni = 229 827 krooni. Vastavalt maakohtu ettepanekule vastustaja 28.02.2011 täiendaski oma hagiavaldust ning esitas eelnevalt esitatud kahju hüvitamise nõudele alternatiivse lepingu täitmise nõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest summas 229 827 krooni. Kui hageja nõue on ebaselge, siis võib kohus (enne asja sisulise arutamise lõpetamist) anda hagejale tähtaja nõude täpsustamiseks ja selgitamiseks. Kohtu poolt on aga lubamatu hagejale ette kirjutada, eriti pärast hagejale nõude täpsustamiseks ja selgitamiseks antud korduvaid tähtaegu ning pärast asja sisulise arutamise lõppemist, millise täiendava nõude peaks hageja esitama selleks, et kohus saaks tema hagi ikkagi rahuldada. Asjaolu, et maakohus ei ole pooltega eraldi arutanud, millisel seadusest tuleneval alusel on pooltevahelised lepingulised suhtes lõppenud, ei ole asja sisulise arutamise uuendamise aluseks. Kui hageja on kogu menetluse aja väitnud, et ta ei vaidlusta lepingu lõppemist 15.04.2009, siis on kohtu poolt lubamatu teha hagejale ettepanek, et hagejal on pärast 15.04.2009 lepingu täitmise nõue. Maakohus on kõrvale kaldunud erapooletuse põhimõttest ka pooltevahelise menetluskulude jaotuse kindlaksmääramisel. Enne menetluse uuendamist oli hageja esitanud kostja vastu a) üüri ja kõrvalkulude nõude summas 64 214,11 krooni, b) viivisenõude summas 58 583,70 krooni, c) kahjunõude summas 481 614 krooni, kõik nõuded kokku summas 604 411,81 krooni. Kuni menetluse uuendamiseni 10.01.2011 hageja pärast 15.04.2009 aja eest lepingu täitmise nõuet esitanud ei olnud ja hageja oli korduvalt kinnitanud, et ta ei soovigi sellist nõuet esitada. Hageja esitas pärast 15.04.2009 aja eest lepingu täitmise alternatiivnõude alles pärast sisulise arutamise lõpetamist maakohtu poolt selleks võimaldatud täiendava aja jooksul. Maakohtu otsusest nähtuvalt hageja primaarnõue kahju hüvitamiseks summas 481 614 krooni tuli jätta rahuldamata ning ülejäänud enne asjas sisulist arutamist esitatud nõuetest rahuldas maakohus tasumata arvete 18 nõude summas 53 638,70 krooni ja viivisenõude summas 46 743,70 krooni (53 638,70 krooni + 46 743,70 = 100 382,40 krooni). Kui enne menetluse uuendamist 604 411,81 krooni ulatuses esitatud haginõuetest rahuldas maakohus vastustaja nõuded üksnes 100 382,40 krooni ehk 17% ulatuses ja 83% ulatuses jättis kohus need nõuded rahuldamata, siis vastavalt pidanuks maakohus igal juhul jätma ka poolte poolt kuni menetluse uuendamiseni kantud hagimenetluse menetluskuludest 83% vastustaja kanda. 7. OÜ Anovela Kinnisvara vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohus kõiki asjaolusid arvesse võttes põhjendatult leidnud, et antud juhul ei ole tuvastamist leidnud kostja väidetavalt kaalukam huvi lepingu erakorralise ülesütlemise vastu võrreldes hageja huviga lepingu jätkamise vastu, mistõttu puudus kostjal mõjuv põhjus üürileping
Seega maakohus on õiguspäraselt tuvastanud, et kostjapoolne lepingu ülesütlemine oli õigusvastane. Hageja ei nõustu kostja väitega, et maakohus on otsuses segamini ajanud “ettevõtte” ja “ettevõtja” mõisted. Kostja on jätnud põhjendamata, miks ta leiab, et üürilepingu erakorralisel lõpetamisel on eelkõige asjassepuutuv just konkreetse ettevõtte (kaupluse) majandussuutlikkus, mitte aga ettevõtja majandussuutlikkus tervikuna. Ühtlasi ei ole kostja viidanud ühelegi tõendile, mille alusel ta väidab, et konkreetsel juhul tegutses üüriobjektiks olev kauplus püsivalt kahjumis ja makseraskustes. Isegi kui lähtuda kostja poolt esitatud materjalidest, siis käivad need üksnes 2008 esimese 9 kuu kohta, mitte aga pikema perioodi kohta, mis annaks aluse järeldada sellise trendi „püsivust“. Kostja viited tunnistaja T.T. ebapädevusele on asjakohatud. Asjakohatu on kostja viide hagi tagamise menetluses hageja poolt esitatud väidetele. Hageja poolt hagi tagamise menetluses antud seisukohti ei saa kostja käesoleval juhul kasutada tõendina omapoolsetele seisukohtadele, veel vähem aga omaksvõtuna tema väidete suhtes. Samuti on kostja ise hagi tagamise menetluses oma majandusnäitajaid pidanud eeskujulikuks. Arusaamatuks jääb apellandi viide tema väidetavale ootusele Ropka linnajaos uue tõmbekeskuse väljakujunemisele. Maakohus on õigesti tuvastanud, et 2008. a majandusaasta aruandest ei nähtu kostja alaliselt maksejõuetuks muutmise oht. Kostja on läbi 2008 laenukohustuste suurendamise soovinud näidata end suurtes majandusraskustes oleva ettevõtjana. On arusaadav, et laenukohustuste suurendamine vähendab isiku majanduslikku suutlikkust, kuid see ei anna alust järeldada, et antud asjaolu oleks toonud kaasa kostja alalise maksejõuetuse. Majanduslanguse negatiivsed tagajärjed avaldusid kõigi turuosaliste peal. Puudub igasugune loogika, miks peaks kostjal avalduva kahju lugema hagejal üürilepingu lõppemisel tekkinud kahjust tähtsamaks ja kostja sellisest kahju hüvitamise kohustusest vabastama. Hageja leiab, et nii üüriobjektiks olnud kaupluse sulgemise aeg ja uue kaupluse avamise aeg T M , kui ka Veeriku ostukeskuses 2008 suvel kaupluse sulgemine ei oma käesoleval juhul lepingu ülesütlemisega mingit puutumust. Kostja väited tema majandusliku olukorra ja maksevõime kardinaalse erinevuse kohta lepingu lõpetamise ajal (2009 aprill) ja hageja poolt hagiavalduse esitamise ajal (2009 detsember) on ebausutavad. Selline väide ei ole tõendatud ja puudub alus arvata, et kostja majanduslik suutlikkus tõusis 8 kuuga sedavõrd palju. Kostja väide, et kohus ei põhjendanud, miks peaks üürnik pärast üürilepingu pikendamist 5 aastaks taluma majanduslanguse aastaid, on ainetu. Hageja hinnangul on maakohtu loogika kooskõlas lepinguõiguse põhimõttega, mille kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik ning mõlemad lepingupooled võtavad endale lepingut sõlmides kohustuse (ja riski) täita lepingut ka majanduslanguse perioodil. 19 Hageja arvates on alusetud ja tõendamata kostja väited, et ei öelnud üürilepingut üles mitte seetõttu, et ruumide üür ei vastanud turutasemele, vaid eelkõige seetõttu, et üüritud ruumides peetud kaupluse kahjum oli püsiv ja süvenev ning kaupluse pidamine ei olnud jätkusuutlik. Kostja pidi lepingu pikendamisel arvestama võimalusega, et tema kaupluse pidamine ei pruugi olla pidevalt jätkusuutlik ja võib tekitada talle ka kahjumit; 2) on maakohus diskretsiooniotsuse korras põhjendatult leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu lõppemise vastu, kuna lepingu jätkamine ei too kaasa tema alalist maksejõuetust. Maakohus polnudki seetõttu kohustatud otsuses pikemalt käsitlema hageja võimalikku huvi lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus
tähenduses ning, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist. Kuivõrd kohus on diskretsiooniotsuse korras leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu lõpetamise vastu, siis kõrgema astme kohtutel puudub õigus maakohtu sellekohast diskretsiooniotsust ümber vaadata. Hageja hinnangul ei ole maakohus ka diskretsiooni piire ületanud; 3) on maakohus õigesti tuvastanud poolte vahel kokkuleppe puudumise üürilepingu lõpetamise kohta. Ainuüksi asjaolu, et hageja võttis kostja initsiatiivil 15.04.2009 vastu üüriobjektiks olevate ruumide valduse, ei anna mitte mingisugust alust järeldada, et pooled oleksid üürilepingu lõpetamises saavutanud mingisugusegi kokkuleppe. Maakohus on õigesti leidnud, et mõlemad pooled olid ruumide üleandmiseks ette valmistanud omapoolsed aktid, kuid kumbki pool ei nõustunud teise akti allkirjastama, mis viitab sellele, et mingit kokkulepet üürilepingu lõpetamises pooled ei saavutanud, vaid nad olid selles erimeelel. Ühtlasi on maakohus õigesti viidanud, et 5 päeva pärast ruumide üleandmist teatas hageja oma 20.04.2010 kirjas kostjale, et peab kostja poolt üürilepingu ülesütlemist alusetuks ega nõustu selle õiguspärasusega. Kostja etteheide, et maakohus on vastuolus hageja enda poolt menetluses esitatud asjaoludega leidnud, et üürileping ei lõppenud 15.04.2009, on ainetu. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste poolt esitatud seisukohtadega, vaid võib menetluses tuvastatud asjaolude pinnalt teha omad õiguslikud ja sisulised järeldused. Nii on maakohus ka antud juhul võtnud menetlusosaliste poolt esitatud asjaolud ning teinud nende alusel omapoolse järelduse, leides, et pooltevaheline leping ei ole lõppenud 15.04.2009. Ka nõuete õiguslik (ümber)kvalifitseerimine kohtute, sh kõrgema astme kohtute, poolt on täiesti tavapärane praktika ning kooskõlas menetlusõigusega. Lisaks on kostja jätnud arvestamata, et hageja on ka ise oma 28.02.2010 menetlusdokumendi p-s 2.2.1 pidanud võimalikuks, et leping ei lõppenud 15.04.2009, vaid et kestis edasi, mistõttu ei ole võimalik väita, et kohus on otsust tehes tegutsenud vastuolus hageja seisukohtadega. Hageja poolt kreeditarve esitamine ja hilisem jooksvate arvete mitteesitamine ei ole käsitletav ei aktiivse ega passiivse tahteavaldusena seonduvalt pooltevahelise üürisuhtega. Arveid ei esitatud eesmärgiga mitte tekitada põhjendamatut arvete esitamisega kaasnevat käibemaksu tasumise kohustust enne, kui selgub kostja poolt kohustuste täitmise faktiline ulatus; 4) on maakohus õigesti tuvastanud, et kostja ei kasutanud ruume pärast nende üleandmist 15.04.2009 temast endast tulenevatel põhjustel, ning sellest lähtuvalt ka õigesti kohaldanud
lg-s 3 sätestatud materiaalõigusnormi, rahuldades hageja üüritasu täitmisnõude perioodi 15.04.2009 - 31.10.2009 eest. Ruumide üleandmine 15.04.2009 toimus kostja enda initsiatiivil ja vabal tahtel, mitte hageja nõudmisel. Samuti oleks kostja saanud soovi korral ruumide valduse hagejalt endale tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise üürilepingu alusel. Puuduvad aluse väitmaks, et ruumide kasutamine oli takistatud hagejast tulenevatel asjaoludel. Asjaolu, et maakohtu otsuses ei ole välja toodud sellise üüritasunõude sissenõutavaks muutumise aega, ei anna alust järeldada, et sellist nõuet ei olegi olemas või et sellise nõude täitmist ei saa nõuda. Kohtuvaidluses rahuldatud nõue muutub sissenõutavaks hiljemalt kohtuotsuse 20 jõustumisest, kuid see ei välista, et hagejal võis olla õigus selle täitmist kostjalt nõuda juba varem, millest lähtuvalt on hagejal õigus nõuda täitmisega viivitamise pealt ka viiviseid; 5) on maakohus õigesti tuvastanud üüri perioodilise vähendamise kokkuleppe sidumise täiendavate lisatingimustega, mille täitmisega kostja ei nõustunud, mistõttu ei lugenud kohus kokkulepet sõlmituks ning rahuldas põhjendatult hageja nõude üürivahe tasumiseks. Maakohus on õigesti viidanud hageja poolt kostjale esitatud kokkuleppe projektile, mis sidus üüri vähendamise kokkuleppe üheselt mõistetavalt veel täiendavate lisatingimustega. Kostja käsitluse puhul jääb arusaamatuks, et juhul, kui tema väitel leppisid pooled üüri vähendamise kokku ilma selle sidumiseta täiendavate lisatingimustega, siis milleks hageja üldse sellise kokkuleppe projekti kostjale saatis. Hageja kinnitab veelkord, et ta nõustus kostja jaoks üüri vähendama üksnes juhul, kui kostja nõustub ka muude kokkuleppe projektis sätestatud tingimustega; 6) on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja poolt kostjale esitatud elektriarved 2009 veebruarija märtsikuu eest on tõesed ning vastavad tegelikule kulule. Hageja hinnangul on maakohus õigesti viidanud nii tunnistaja T.T. ütlustele, kes kinnitas, et kostja kasutas üüriobjektiks olnud ruumides elektrit ka pärast sealt välja kolimist 2008 sügisel, ning ka asjaolule, et vaidlusaluse perioodi (s.o 2009 veebruar-märts) elektrikulu jäi samasse suurusjärku 2008 lõpukuudega, s.o novembri-detsembriga, mil kostja oli ruumidest juba välja kolinud. Ühtlasi allkirjastas kostja 15.04.2009 ruume üleandes akti, milles kinnitas elektrinäidu vastavust tegelikkusele ja sellega nõustumist. Nimetatud asjaolud annavad piisava aluse järeldada, et hageja poolt kostjale esitatud elektriarved 2009 veebruari- ja märtsikuu eest on tõesed ning vastavad tegelikule kulule; 7) on maakohus õiguspäraselt rahuldanud hageja nõude üüriobjekti osaks olnud laoruumide eest 2009 märtsi ja aprilli üüritasu osas, kuna kostja kohustus
lg 3 alusel üüri maksma ka perioodil, mil ta ruume endast tuleneval põhjusel ei kasutanud. Asjaolu, et kostja annab lepingu objektiks olevad ruumid enda initsiatiivil ja tahtel üle hagejale, ei võta kostjalt ära kohustust lepingut edasi täita, mistõttu kohustub kostja
lg-st 3 lähtuvalt hagejale üüri maksma ka siis, kui ta üüriobjekti temast tuleneval põhjusel ei kasuta; 8) on maakohus põhjendatult leidnud, et hageja ei ole alusetult rikastunud saadud prügiveo tasu arvelt ja kostjal tuleb tasuda ka talle selles osas hageja poolt esitatud ja veel tasumata arved. Maakohus on õigesti märkinud, et asjas ei ole vaidlust, et kostja on tasunud kuni üüritud ruumides kaupluse pidamise lõpuni talle esitatud arvete alusel prügiteenuse eest ja vastavat teenust on ka hageja üürileandjana kostjale osutanud. Kohus on
ÜS § 68 lg 3 alusel õigesti leidnud, et olukorras, kus kostja on pikema aja jooksul ca 8 aastat tasunud talle hageja poolt esitatud arveid prügiveo ja valveteenuse eest, ongi kostja vähemalt kaudse tahteavaldusega väljendanud oma nõustumust tasuda nimetatud teenuste eest täiendavalt rendi (üüri) tasule, kuigi pooled ei ole selles kirjalikult kokku leppinud. Kuivõrd seadus ei näe vastava kokkuleppe osas ette ka kohustuslikku vorminõuet, on hageja ja kostja vaheline kokkulepe lubatav ka kaudsete tahteavaldustega, sh suulises vormis; 9) on maakohus õigesti tuvastanud, et hageja võis oma nõudeid kostja 26.06.2009 arvest nr 0939676-05 tuleneva nõudega tasaarvestada alates arve saamisest 26.06.2009, mistõttu on maakohus ka põhjendatult jätnud kostja vastava vastuhagi nõude rahuldamata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja nõue, mis tulenes tema 26.06.2009 arvest nr 0939676-05, muutus sissenõutavaks alates 04.07.2009, ning hageja nõuded (kokku summas 54 035,63 krooni), millega hageja kostja vastava nõude hiljemalt oma 01.11.2010 menetlusdokumendiga tasaarvestas, muutusid sissenõutavaks juba enne 04.07.
lg 1 kohaselt ning ka möönis, et kostja ütles lepingu üles muu hulgas ka seetõttu, et avas 2008 sügisel uue kaupluse T M . Hageja leiab endiselt, et kuivõrd kostjal ei esinenud lepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks ei seaduslik ega ka lepingust lähtuv alus, oli kostja antud juhul lepingut üles öeldes oluliselt rikkunud pooltevahelist lepingut, mh p-e 1.2, 2.1 ja 2.
lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Hageja ei ole tõendanud, et 2008 üldine majanduslangus oli põhjustatud kostjast tulenevast asjaolust. Hageja ei ole tõendanud, et hagejale teadaolev 2008 ning 2009 elektroonikakaupade jaekaubanduses valitsenud üldine väga raske olukord oli põhjustatud kostjast tulenevast asjaolust. Hageja ei ole tõendanud, et kostja kaupluse külastatavuse vähenemine ning 2008 9 kuud väldanud igakuine ja süvenev kostja kaupluse kahjum oli põhjustatud kostjast tulenevast asjaolust. 23 Juhul kui kohus ei nõustu, et kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane, siis juhib kostja taas tähelepanu, et pärast kostja poolt hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist vahetasid pooled vastastikku täiendavalt tahteavaldusi kostja valduse lõpetamiseks ja üüritud ruumide hagejale üleandmiseks. Hagejapoolset nõustumist üürilepingu lõpetamisega kinnitab täiendavalt asjaolu, et üürilepingu lõpetamise päeval 15.04.2009 esitas hageja kostjale kreeditarve 2009 aprillikuu eest kostjale juba arvestatud üüri ja valveteenuse tasu vähendamiseks ning pärast 15.04.2009 hageja kostjale enam ühtegi arvet ei esitanud; 2) väljub vastuapellatsioonkaebuses esitatud viivisenõue apellatsioonimenetluse piiridest. Hageja esitas 28.02.2011 hagi täpsustuses üürilepingu täitmata jätmisest tuleneva üüri nõude ajavahemiku eest 15.04.2009 - 31.10.2009 ja 28.02.2011 viivisenõude tasumata üürilt. Hageja ei esitanud kohtule taotlust põhinõude esitamise ajaks veel sissenõutavaks mittemuutunud viivise väljamõistmiseks. Seega ei saanud maakohus hageja viivisenõuet selles osas ka lahendada. Maakohus jättis hageja viivisenõude seisuga 28.02.2011 rahuldamata. Hageja selles osas maakohtu otsust ei vaidlusta. Hageja ei saa maakohtu otsuse peale edasi kaevates esitada täiendavat, alates 11.03.2011 sissenõutavaks muutunud viivise nõuet; 3) on põhjendamata hageja poolt alates 15.04.2009 kostjale arvestatud üürilt viivise nõue ükskõik millises ulatuses. Juhul kui ringkonnakohus peab vastuapellatsioonis esitatud kujul viivisenõude esitamist lubatavaks, palub kostja jätta see täielikult rahuldamata. Üürilepingu p 4.1 kohaselt peab üüri arve olema kostjale laekunud vähemalt 10 päeva enne maksetähtpäeva ning hageja poolt arve esitamisega viivitamisel lükkub maksetähtaeg edasi arve esitamisega viivitatud päevade võrra. Seega muutub üüri nõue sissenõutavaks ja viivisearvestus algab
lg-t 1 ning järginud Riigikohtu praktikat
Maakohus on kaalunud mõlema lepingupoole huve ning 24 apellatsioonkaebuses esitatud vastupidine väide on alusetu. Maakohus on diskretsiooniotsustuse korras põhjendatult leidnud, et kostjal puudub ülekaalukas huvi lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kuna lepingu jätkamine ei too kaasa tema alalist maksejõuetust (või selle ohtu). Maakohus polnudki seetõttu kohustatud otsuses pikemalt käsitlema hageja võimalikku huvi lepingu jätkamise vastu ja neid kostja huvidega võrdlema. Olukorras, kus kostjal puudus lepingu lõpetamiseks ülekaalukas huvi, on selge, et kostjal puudus lepingu lõpetamiseks mõjuv põhjus
tähenduses ning, et hageja huvi lepingu jätkamise vastu oli suurem kostja huvist.
lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus, ning diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Antud juhul ei ole maakohus ületanud diskretsiooni piire ning puudub alus asuda maakohtust erinevale seisukohale. Alusetu on kostja väide, et maakohus on otsuses segamini ajanud “ettevõte” ja “ettevõtja” mõisted. Antud juhul on üürilepingu pooleks olnud kostja, mitte aga kostja poolt XXX peetud kauplus ning seetõttu on eelkõige asjassepuutuv just kostja kui ettevõtja majandussuutlikkus tervikuna, mitte aga konkreetse ettevõtte (kaupluse) majandussuutlikkus. Ühtlasi ei ole kostja esitanud kohtule selliseid tõendeid, mis annaks aluse väita, et konkreetsel juhul tegutses üüriobjektiks olev kauplus püsivalt kahjumis ja makseraskustes. Kostja poolt esitatud materjalid käivad üksnes 2008 esimese 9 kuu kohta, mitte aga pikema perioodi kohta. Maakohus on õigesti hinnanud tunnistaja T.T. ütlusi ning apellandi vastupidine väide ei anna alust hinnata tunnistaja ütlusi maakohtust erinevalt. Asjakohatu on kostja viide hagi tagamise menetluses hageja poolt esitatud väidetele, sest hageja seisukohti ei saa kostja käesoleval juhul kasutada temapoolseid seisukohti kinnitavate tõendina, samuti ei ole tegemist hagejapoolse omaksvõtuga kostja väidete suhtes. Kostja on ise hagi tagamise menetluses esitatud määruskaebuses (I kd tl 58-63) märkinud, et hageja poolt hagi tagamise taotluses esitatud väited kostja halbade majandusnäitajate kohta on ebaõiged. Arusaamatu on apellandi väide, et maakohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta kostja selgitused selle kohta, et ootus Ropka linnajaos uue tõmbekeskuse väljakujunemisele oli üks asjaolu, miks kostja hagejaga XXX kaupluse pidamiseks üürilepingu üldse sõlmis. Üürilepingust (I kd tl 15-19) ja selle pikendamise kokkuleppest (I kd tl 22) ei nähtu, et leping oleks olnud seotud asjaoluga, kas Ropka linnajaos kujuneb või ei kujune välja uus tõmbekeskus. Maakohus on õigesti tuvastanud, et
lg-t 3 leides, et kostja ei kasutanud ruume pärast nende üleandmist 15.04.2009 temast endast tulenevatel põhjustel. Ruumide üleandmine 15.04.2009 toimus kostja enda initsiatiivil ja vabal tahtel, mitte hageja nõudmisel. Samuti kuna üürileping ei olnud lõppenud 15.04.2009, siis oli kostjal õigus soovi korral nõuda ruumide valdus hagejalt endale tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise üürilepingu alusel, kuid kostja ei ole seda teinud. Seega puudub alus väitmaks, et ruumide kasutamine oli takistatud hagejast tulenevatel asjaoludel. Ebaõige on apellandi väide, et kuna kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt viivisenõue on põhjendamatu seetõttu, et põhinõue ei ole muutunud sissenõutavaks, siis järelikult ei saa võlgnikult nõuda ka põhinõude täitmist. 26 Asjaolu, et maakohtu otsuses ei ole märgitud üüritasunõude sissenõutavaks muutumise aega, ei anna alust järeldada, et sellist nõuet ei ole olemas või, et sellise nõude täitmist ei saa nõuda. Kohtuvaidluses rahuldatud nõue muutub sissenõutavaks hiljemalt kohtuotsuse jõustumisest. 11.
lg 3 alusel üüri maksma ka perioodil, mil ta ruume endast tuleneval põhjusel ei kasutanud. Asjaolu, et kostja andis lepingu objektiks olevad ruumid enda initsiatiivil ja tahtel üle hagejale, ei võta kostjalt ära kohustust lepingut edasi täita. Nähtuvalt üürilepingu lisast 6 (I kd tl 20) olid laoruumid üürilepingu objektiks ning seetõttu on ebaõige apellandi väide, et hageja 01.04.2009 arve nr 30381 on esitatud õigusliku aluseta. Arve esitamisel oli õiguslikuks aluseks kehtiv üürileping. 11.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.