KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 9. jaanuar 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-10-40162

§ 323lg 1 alusel.

Hageja ei tunnistanud kostja üürilepingu ülesütlemist.

§ 272

lg 4 p 2 alusel elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Nimetatud eesmärgil oligi sõlmitud AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel 07.01.2004 üürileping. Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut

§ 323lg 1 alusel lõpetada.

Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Kostja ei ole tungiva omavajadust tõendanud. Kostja oli teadlik vaidlusoleva korteriomandi olukorrast, mitteeluruumi tähtajalisest üürilepingust ja sellest, et vaidlusolev korteroimand on sihtotstarbelt mitteeluruum. Kostja väited, et vaidlusoleva korteriomandi kasutamisega hoiab ta kulud kokku, ei ole usutavad. Kostja kulud XXX korteriomandi kasutamisel pigem suurenevad ekspluatatsioonikulusid võrreldes korteriga, kus ta praegu elab. Kostjal puuduvad eseme kasutamiseks eluasemena juriidilised õigused ja füüsilised tingimused. Kostjale kuulub ka muid kinnisasju ja võib oletada, et kostja soovib kunstlikult tekitada omavajadust, mis oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja arvates olukorras, kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu

§ 323

lg-s 1 nimetatud juhul üles enne lepingu tähtaja möödumist, ei vastuta eelmine omanik lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest. R. Raantse üürilepingu ülesütlemise avaldus tuleks lugeda näilikuks, kuna tegelikult soovib kostja korteriomandi äripinnad võtta kasutusse oma äriühingute kontoripindadena. Kostja väited AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel 07.01.2004 sõlmitud üürilepingu näilikkusest on alusetud. Üürilepingu kohaselt kohustus AS Haabertsi Maja Grupp investeerima 2 500 000 krooni XXX mitteeluruumide rekonstrueerimiseks ja AS Haabersti Maja kohustus hüvitama hagejale tema poolt tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused. Hageja on andnud AS-le Haabersti Maja XXX korteriomandi rekonstrueerimiseks sihtotstarbelist laenu kuni aastani 2009 kokku 1 342 710 krooni. Sealhulgas hageja on võtnud AS-lt Parex banka laenu summas 283 766 krooni korteriomandi renoveerimiseks. 2 Arvestades hageja investeeringud korteriomandi renoveerimiseks leppisid hageja ja AS Haabersti Maja kokku, et hageja on vabastatud üürimaksetest 13 aasta jooksul summas kokku 702 000 krooni ning üüritasu ja kõrvalkulude arvestamist alustatakse alates 01.01.

1. Samuti hageja ja AS Haabersti Maja leppisid kokku, et hageja annab nõusoleku kuni 2010 ajutiselt sõlmida hageja kasutuses olevate üksikute ruumide allkasutamiseks üürilepinguid ajutiselt ja osalisel pinnal ning sellest laekuvad summad laekuvad AS-le Haabersti Majale. Hagejale teadaolevalt selliseid allkasutuslepinguid sõlmitud enam ei ole.
2. R. Raantse vaidles hagile vastu. Vastuses esitatud põhjenduste kohaselt omandas kostja AS-le Haabersti Maja kuuluva korteriomandi asukohaga XXX kohtutäituri poolt 08.06.2010 korraldatud enampakkumisel. Enampakkumisteates puudus info selle kohta, et korteriomand on koormatud üürilepinguga. Lepingu olemasolust teavitati enampakkumisel osalejaid alles selle toimumise päeval. Samuti ei olnud üürilepingu kohta tehtud märget kinnistusraamatusse. Kostja sai korteriomandi omanikuks 06.07.
3. 16.07.2010 esitas R. Raantse hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse. Kostja poolt esitatud avaldus AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel 07.01.2004 sõlmitud äriruumi üürilepingu ülesütlemiseks on õiguspärane.

§ 272

lg 4 p 2 kohaselt juhul, kui ruume üüritakse allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil, siis ei kohaldu vastavatele lepingutele elu- ja äriruumi üürilepinguid kaitsvad sätted. Hageja on ise tunnistanud, et tema suhtes elu- ja äriruumi üürilepingu kohta seaduses sätestatu ei kohaldu. Seega oli kostja õigustatud ütlema üürilepingu üles sõltumata omavajaduse olemasolust. Samuti on kostjal olemas ka tungiv omavajadus korteriomandi kasutamiseks, kuna ta elab üüritud korteris ning kannab märkimisväärseid kulusid seoses üüritava elamispinnaga. Kostja tasub XXX asuva korteri eest igakuiselt üüri ja kommunaalkulude eest kokku keskmiselt 6 300 krooni kuus. Riigikohus on oma lahendites nr 3-2-1-20-08 leidnud, et omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Samuti peab kostja korteriomandis ümberehitusi tegema sõltumata sellest, kas ta saab korterit kasutama hakata alates 20.10.2010 või alles pärast üürilepingu tähtaja möödumist

1. a lõpus. Lisaks kostja leidis, et üürileping võib olla sõlmitud tagantjärgi seoses korteriomandi sundmüügiga ning lepingu eesmärgiks on nõuda korteriomandi omandajalt korterisse väidetavalt tehtud kulutuste hüvitamist. Üürileping on sõlmitud äärmiselt ebamõistlikel ning üürileandjat kahjustavatel tingimustel, mistõttu võib olla tegemist ka näiliku lepinguga. Kostja palus kohtul tuvastada lepingu näilisus TsÜS § 89 alusel juhul, kui kohus leiab, et üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud. 07.04.2011 toimunud kohtuistungil kuulas kohus ära tunnistajana M.M. , kes on R. Raantse ettevõtetes raamatupidaja. Tunnistaja ütluste kohaselt R. Raantse rendib üle aasta tunnistaja ettevõtte omanduses olevat korterit endale elamiseks aadressil XXX Tartu. Üürileping on ka praegu kehtiv. XXX üürihind on 5500 krooni ühes kuus pluss kommunaalmaksed. R. Raantse äritegevus toimub XXX. Kõik tööruumid asuvad nimetatud alevites. Tunnistajal ja kostjal oli juttu, et kostja plaanib endale elukoha osta ja ta soovib tunnistaja juurest lahkuda. Tunnistaja läks kostjaga kaasa kohtutäituri juures toimuvale enampakkumisele. Asjaolu, et XXX korterile on sõlmitud ka äriruumi üürileping, ilmnes kohtutäituri juures, kui mindi pakkumist tegema ja kui raha oli makstud. Kohtutäitur ütles, et on ilmnenud uus asjaolu, millest ta ei olnud teadlik. Kohtutäituri sõnul ei pidanud see paber oluline olema. Tunnistaja ei mäletanud, et kohtutäitur oleks rääkinud oksjonil XXX korteriomandi seisukorrast. Räägiti ainult lepingust. Tunnistajal ja R. Raantsel oli huvi üürilepinguga tutvuda, kuid kuna kohtutäituri ajagraafik oli tihe, siis ta andis mõista, et tuleks pakkumisi teha. 3 MAAKOHTU LAHEND
2. Tartu Maakohus
3. mai 2011 otsusega jättis OÜ Haabersti Maja Grupp hagi R. Raantse vastu üürilepingu üleütlemise tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt puudub poolte vahel vaidlus selles, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp sõlmisid 07.01.2004 äriruumi üürilepingu, mille esemeks oli üürileandjale kuuluv korteriomand, asukohaga XXX . R. Raantse sai korteri omanikuks 06.07.2010 ning esitas 16.07.2010 OÜ-le Haabersti Maja Grupp üürilepingu ülesütlemise avalduse.

§ 291

lg 1 alusel läksid AS Haabersti Maja kui üürileandja õigused ja kohustused üle korteri uuele omanikule R. Raantsele, kui ta omandas XXX asuva korteri Tallinna kohtutäitur Veiko Kaasiku poolt korraldatud korteri kordusenampakkumisel. R. Raantse kasutas

§ 323

lg-s 1 sätestatud õigust 16.07.2010, esitades OÜ-le Haabersti Maja Grupp üürilepingu ülesütlemise avalduse. Nimetatud asjaolu osas puudub pooltel vaidlus. OÜ Haabersti Maja Grupp leiab, et ülesütlemise avaldus on tühine, sest R. Raantsel puudus selleks tungiv omavajadus, nagu näeb ette

§ 323lg 1 teine lause.

Samas kinnitas hageja oma 10.09.2010 täiendatud hagiavalduses, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürileping oli sõlmitud ruumide allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil.

§ 272

lg 4 p 2 kohaselt elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Kuna

§ 323

lg 1 näeb sõnaselgelt ette tungiva omavajaduse nõude elu- või äriruumide puhul ning

§ 272

lg 4 p 2 välistab antud juhul elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatu kohaldamist, asus kohus seisukohale, et R. Raantse võis üürilepingu igal juhul üles öelda, omamata selleks tungivat omavajadust. Õiguskirjanduses on rõhutatud, et

§ 323

lg-st 1 tulenev ülesütlemisõigus kehtib sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingust teadis või pidi teadma. Seega ei oma antud juhul tähtsust, kas kostja teadis üürilepingust või sai sellest teada alles kordusenampakkumisel. Kohus oli seisukohal, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel 07.01.2004 sõlmitud äriruumi üürileping on R. Raantse poolt kehtivalt üles öeldud. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Haabersti Maja Grupp esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
2. mai 2011 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on Riigikohus leidnud, et üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamisel

§ 323

lg 1 alusel tuleb arvestada uue üürileandja ja tema perekonna tungivat omavajadust üüritud ruumide järele ja tähtsust ei oma tema muud huvid. Hageja arvates peab üürileandja toimima üürnikule üürilepingut üles öeldes heas usus. Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut

§ 323lg 1 alusel lõpetada.

Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajaduse põhjendatust kohus ei käsitlenud, kuigi kostja poolt 16.07.2010 hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduses

§ 323

lg 1 alusel avaldati kostja tungivat omavajadust eluaseme kasutamiseks; 2) juhtis hageja maakohtu tähelepanu asjaolule, et hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduses

§ 323

lg 1 alusel rõhutati kostja tungivat omavajadust eluaseme kasutamiseks, kuid tegelikult on vaidlusolev üürileping ja korteriomand XXX Tartus äripind, mida maakohus 4 oma otsuses ei käsitlenud. Äripinna kasutusele võtmiseks eluruumina puuduvad juriidilised kui ja füüsilised võimalused. Kuna kostja oli teadlik korteriomandi olukorrast, tähtajalisest mitteeluruumi üürilepingust ja sellest, et korteriomand võõrandati temale mitteeluruumina, siis korteriomandi kasutamine eluruumina ei saa olla tungivaks omavajaduseks, mis õigustaks üürilepingu ülesütlemist; 3) asus maakohus põhjendamatult tõlgendama hageja 10.09.2010 täiendatud hagiavaldust, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürileping oli sõlmitud ruumide allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil. Hageja leiab, et üürilepingu sõlmimine tulunduslikul eesmärgil oli vaid AS-l Haabersti Maja kui üürileandjal, kuid mitte hagejal kui üürilevõtjal. Hageja kasutab äripinda omavajaduseks ja ei ole sõlminud allüürilepinguid; 4) ei käsitlenud maakohus kostja 25.01.2011 esitatud avaldust teha kinnistusraamatusse XXX Tartu üürilepingu kohta eelmärge hageja kasuks. 5. R. Raantse vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. R. Raantse oli õigustatud ütlema üürilepingu üles sõltumata sellest, kas tal oli vaja korteriomandit XXX endal kasutada. Maakohus on asunud õigele seisukohale, et kuna hageja on oma 10.09.2010 täiendatud hagiavalduses kinnitanud, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürileping oli sõlmitud ruumide allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil, siis ei kohaldata üürilepingule

§ 272lg 4 p-st 2 tulenevaid üürnikke kaitsvaid sätteid.

Ka õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et kuivõrd elu- ja äriruumide kohta käivate erinormide eesmärk on kaitsta neid inimesi, kes kasutavad konkreetset ruumi vastavalt kas oma koduna või siis oma majandustegevuse kohana, siis on

§ 272

lg 4 p 2 eesmärk välistada vastava erilise kaitse andmine neile üürnikele, kellele see kaitse nii või teisiti mõeldud ei olnud. Seega ei kohaldunud R. Raantse ülesütlemisavaldusele ka

§ 323lg 1 teisest lausest tulenev tungiva omavajaduse nõue.

Ebaõige ja hageja enda avaldustega vastuolus on väide, et üürilepingu sõlmimine tulunduslikul eesmärgil oli vaid AS-il Haabersti Maja üürileandjana, mitte aga OÜ-l Haabersti Maja Grupp üürnikuna. Hageja on oma menetlusdokumentides ning ka kohtuistungil väljendanud korduvalt vastupidist seisukohta, tunnistades 09.12.2010 kohtuistungil selgesõnaliselt, et XXX korteri osas on sõlmitud ruumide allkasutusse andmise lepingud ning need olid kohtumenetluse ajal kehtivad. Kostjale teadaolevalt on vähemalt osa korteri ruumidest antud kolmandate isikute allkasutusse massaažikoolituste korraldamise eesmärgil. Hageja ei ole kostja vastavat väidet ümber lükanud. Samuti on hageja oma 21.12.2010 menetlusdokumendis märkinud, et „

§ 272

näeb ette sätete kohaldamisi elu- ja äriruumide üürimisel ning § 272 lg 4 p 2 alusel elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata Üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Nimetatud eesmärgil oligi AS Haabersti Maja sõlminud OÜ-ga Haabersti Maja Grupp 07.01.2004 üürilepingu“. Seega, tulenevalt sellest, et üürileping sõlmiti tulunduslikul eesmärgil, oli kostja õigustatud ütlema üürilepingu üles sõltumata sellest, kas tal oli ruumide kasutamiseks tungiv omavajadus; 2) on ebaõige hageja seisukoht, nagu välistaks tungiva omavajaduse olemasolu asjaolu, et kinnistusraamatu andmetel oli tegemist mitteeluruumiga. Maakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli õigustatud sõltumata tungiva omavajaduse olemasolust ja maakohus ei pidanud analüüsima küsimust, kas tungiva omavajaduse oleks välistanud asjaolu, et XXX korteriomand oli kantud kinnistusraamatusse mitteeluruumina. Samas on kostja korduvalt rõhutanud, et kuigi kinnistusraamatu kande kohaselt on korter määratletud mitteeluruumina, ei välista see asjaolu iseenesest tungiva omavajaduse alusel üürilepingu ülesütlemist, kuna hageja soovib võtta korteri kasutusele eluruumina. Kostja elab 5 üürikorteris, mistõttu vajab kõnealust korterit hädasti oma eluruumiks. Kostja poolt linnavalitsusele tehtud päringule vastati, et puuduvad takistused korteri sihtotstarbe muutmiseks. Kostja kannab üürikorteriga seotud kulutusi kokku summas 402,64 eurot, tasudes samaaegselt ka XXX korteriga seotud kommunaalmakseid ja üüritava objekti kasutuselevõtmine oleks oluline kokkuhoid kostja jaoks. Samuti ei eelda korteri eluruumina kasutuselevõtmine mahukaid investeeringuid, kuna korterisse on elamiseks vaja paigaldada üksnes köögimööbel ning ehitada välja vannituba. Lisaks ülalmärgitule tehti muudatus eluruumist mitteeluruumiks kinnistusraamatusse hageja taotlusel alles pärast seda, kui R. Raantse oli kinnistu omandanud, mistõttu sai R. Raantse korteri soetamisel ning ülesütlemisavalduse tegemisel mõistlikult eeldada, et ta saab kõnealuse korteri võtta kasutusele eluruumina. Seega isegi kui hageja ei oleks üürinud kõnealust korterit allkasutusse andmise eesmärgil, ei oleks hagi rahuldamine olnud siiski põhjendatud, kuna R. Raantsel on ilmselgelt vaja kasutada korterit tungiva omavajaduse tõttu. Kuna maakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli põhjendatud ja seaduslik, ei pidanud maakohus ka lahendama OÜ Haabersti Maja Grupp taotlust kinnistusraamatusse eelmärke tegemiseks XXX korteri üürilepingu kohta; 3) võib kõnealune üürileping olla näilik ning hageja nõue ainuüksi seetõttu põhjendamatu. AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürilepingu näol on tegemist näiliku lepinguga. Üürileping on sõlmitud üürileandja jaoks täiesti ebamõistlikel tingimustel ning ei ole eluliselt usutav, et kasumit taotlev äriühing sõlmiks tavatingimustel taolise kokkuleppe. On äärmiselt tavatu, et leping on sõlmitud tähtajalisena 26 aastaks, tähtajaga

1. detsember
2. Samuti üürileandja on võtnud sellega endale täiesti ebamõistliku kohustuse üürida korterit esimesed 10 aastat välja ilma üüritulu saamata, makstes samaaegselt aga kõik korteriga seotud kommunaal– jms kulud. Üürilepingu näilisusele viitab ka asjaolu, et üürilepingu lõppedes on üürileandja kohustatud hüvitama üürnikule korteri sisustamiseks tehtud kulutused summas 1 050 000 krooni. Üürilepingu eesmärgiks on jätta kolmandatele isikutele näiliselt mulje, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel oli korteri müügi hetkel kehtiv üürisuhe. Üürilepingu näilisus on leidnud tõendamist asjaoluga, et üürilepingu väidetava kehtivuse ajal on AS Haabersti Maja üürinud ruume välja ka kolmandatele isikutele. Asja materjalidele lisatud AS Kaanon Kinnisvara poolt 10.10.2007 ja 26.10.2009 koostatud eksperthinnangutest nähtub, et AS Haabersti Maja oli sõlminud kõnealuse korteri osas ka teisi tasulisi üürilepinguid. Seega on sõlmitud ühtede ja samade ruumide osas topeltlepinguid, kusjuures 2009 oli korter koormatud kolme erineva tasulise üürilepinguga kokku 135,6 m2 ulatuses ehk OÜ Haabersti Maja Grupp oleks saanud kasutada korterist vaid 2,2 m2 suurust pinda. Eksperthinnangutest nähtub eeltoodud tasuliste üürilepingute olemasolu, kuid mitte OÜ-ga Haabersti Maja Grupp juba väidetavalt 2004 sõlmitud üürileping. Üürileandja oleks pidanud kõnealuse lepingu olemasolu kinnisvarahindajale avaldama. Asjaolu, et üürileandja ei ole seda teinud, tõendab, et üürileping on tagantjärgi koostatud ning seetõttu näilik. Hageja ega ka AS Haabersti Maja majandusaasta aruanded ei kinnita suuremahuliste investeeringute tegemist korterisse, mida hageja on väitnud. Kui üürniku väitel pidi korteri ehitustöid finantseerima OÜ Haabersti Maja Grupp, siis AS Haabersti Maja ja AS Parex Banka Eesti filiaali vahel 18.10.2007 sõlmitud laenulepingu p-i 2.2 kohaselt on kõnealuste tööde finantseerijaks olnud hoopis AS Haabersti Maja, kes võttis remonttööde teostamiseks pangalt laenu summas 50 000 eurot. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõsiseltvõetavat põhjendust, miks oleks hageja pidanud finantseerima samade ehitustööde teostamist, mille peale oli laenu võtnud ka juba üürileandja AS Haabersti Maja. Hageja on 09.12.2010 kohtuistungil üksnes paljasõnaliselt väitnud, et kõnealuse laenuga finantseeriti hoopis XXX hoone fassaaditöid. Hageja ei ole oma väidet tõendanud. OÜ Haabersti Maja Grupp
3. a majandusaasta aruandest nähtub, et äriühingul oli
4. a käibevara kokku üksnes summas 349 940 krooni ning põhivara summas 2 333 293 krooni. Seega puudusid äriühingul nimetatud aastal rahalised vahendid XXX korteris 6 väidetavalt 2,5 miljonit krooni maksnud remondi tegemiseks. Asjas kogutud tõenditega on tõendatud, et investeeringud korterisse tegi hoopis AS Haabersti Maja. Kuigi lepingu punkti 3.1.
5. kohaselt peaks üürileandja hüvitama üürnikule lepingu lõppemisel tehtud kulutused kokku summas 1 050 000 krooni, ei nähtu vastava nõude olemasolu hageja majandusaasta aruannetest ega vastava kohustuse olemasolu AS Haabersti Maja majandusaasta aruandest. Samuti ei kajastu kõnealune kohustus AS Haabersti Maja majandusaasta aruannetes. Kostja seisukohti kinnitab asjaolu, et hageja on kogu menetluse kestel andnud vastuolulisi selgitusi, mis asjas kogutud tõenditega kuidagi kokku ei sobi. Kui algselt väitis hageja, et ta tegi üürilepingu punkti 3.2.
6. alusel kulutusi korteri rekonstrueerimisele kokku summas 2 500 000 krooni, siis hiljem muutis hageja oma väiteid ning asus hoopis seisukohale, et ta andis AS-ile Haabersti Maja laenu nimetatud kohustuse täitmiseks ning korteri rekonstrueeris hoopis AS Haabersti Maja. Samas on tähelepanuväärne, et väidetava laenu andmise fakt ei kajastu aga apellandi majandusaasta aruannetest. Kostja väiteid kinnitab ka asjaolu, et üürilepingu sõlmimist ei kiitnud heaks AS Haabersti Maja nõukogu, olgugi, et tegemist oli ilmselgelt tehinguga, mis väljus äriühingu igapäevase majandustegevuse raamidest. Lisaks oli lepingu sõlminud isikute näol tegemist sidusettevõtete ja seotud isikute vahelise tehinguga ning üürilepingu poolteks olevate äriühingute juhtorganite liikmed ja osanikud olid samad pooled, mis eeldab juba iseenesest ÄS § 317 lg 1 p-dest 5-7 ja lg-st 8 tulenevalt nõukogu nõusoleku olemasolu. Samuti hageja on 16.02.2011 istungil kinnitanud, et AS Haabersti Maja oleks saanud endale võtta enam kui miljoni krooni suuruse kohustuse OÜ Haabersti Maja Grupp ees üksnes vastava nõukogu otsuse olemasolul, mis antud juhul aga puudub. Tunnistaja M.M. ütlustega on tõendatud, et kuni kordusenampakkumise toimumise päevani ei teadnud R. Raantse üürilepingu olemasolust. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt teavitati ka kohtutäiturit üürilepingust alles pärast esimese enampakkumise nurjumist. Juhul, kui üürileping oleks olnud olemas juba 2004, siis oleks AS Haabersti Maja pidanud esitama selle kohtutäiturile ilmselgelt juba enne esimest enampakkumist. Eeltoodust lähtuvalt on seega ilmne, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp eesmärgiks ei olnud üürisuhte reguleerimine, vaid pooled soovisid sõlmida pikaajalise laenulepingu eesmärgiga välistada üüripinna võõrandamist täitemenetluses ning kaitsta ühingute ärihuve. Vastustaja hinnangul oli üürilepingu eesmärgiks reguleerida laenu- mitte üürisuhet ning kasutada muuhulgas ära asjaolu, et täitemenetluse kaudu jääks laenukohustus uue üürileandja kanda. Seega viitavad kõik eeltoodud asjaolud üheselt sellele, et hagejal puudus 2009 kehtiv üürileping AS-iga Haabersti Maja ning vaidlusalune leping on sõlmitud tagantjärgi üksnes selleks, et kindlustada, et OÜ Haabersti Maja Grupp saaks ka pärast korteri müüki kasutada korterit pikaajaliselt tasuta ning tal oleks üürilepingu lõppedes võimalik saada uuelt üürileandjalt veel täiendavat raha. Kõiki asjas kogutud tõendeid, samuti hageja väidete vastuolulisust ja seisukohtade pidevat muutumist kogu menetluse kestel arvesse võttes on ilmne, et üürileping on TsÜS § 89 lg 2 tulenevalt tühine. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
8. mai 2011 otsus muutmata. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
9. Nähtuvalt asja materjalidest ütles kostja hagejaga 07.01.2004 sõlmitud äriruumi üürilepingu üles alates
10. oktoobrist 2010

§ 323lg 1 alusel.

Ülesütlemisavalduse kohaselt on äriruumi üürilepingu ülesütlemise põhjuseks asjaolu, et üürileandja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. 7 Samuti on kostja ülesütlemisavalduses viidanud asjaolule, et äriruumi üürileping on näilik tehing. Iseenesest õige on apellandi väide, et kostja ei ole tõendanud seda, et ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise ning seetõttu ei ole täidetud sellel alusel ülesütlemisavalduse sisulised nõuded. Kostja on tõendanud asjaolu, et ta vajab tungivalt Tartu linnas eluruumi, kuid vaidlusalune korteriomand ei ole eluruum, vaid mitteeluruum. Kuna tegemist on mitteeluruumiga ning kostja ei ole tõendanud tungivat vajadust mitteeluruumi kasutamiseks, siis puudus kostjal õigus öelda üürileping üles

§ 323lg 1 alusel.

Õige võib olla kostja väide, et puuduvad takistused korteriomandi sihtotstarbe muutmiseks, kuid käesoleval ajal on siiski tegemist mitteeluruumiga, mitte eluruumiga, ning kostja vajaks ise tungivalt eluruumi. 8. Samas on maakohus õigesti, lähtudes hageja enda poolt esitatud faktilisest väitest, asunud seisukohale, et kuna antud juhul oli üürilepingu eesmärk ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil, siis ei kohaldu äriruumide üürimise kohta sätestatu (

§ 272lg 4 p 2).

Hageja on oma 10.09.2010 täiendatud hagiavalduses (I kd tl 19-21) kinnitanud, et kuna AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürileping oli sõlmitud ruumide allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil, siis ei kohaldata üürilepingule

§ 272lg 4 p-st 2 tulenevaid üürnikke kaitsvaid sätteid.

Ebaõige on apellandi väide, et ta esitas maakohtus asjaolu, et üürilepingu sõlmimine tulunduslikul eesmärgil oli vaid AS-il Haabersti Maja üürileandjana, mitte aga OÜ-l Haabersti Maja Grupp üürnikuna. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole hageja maakohtus eelnimetatud väidet esitanud. Hageja on oma menetlusdokumentides (nt hageja seisukohad 22.12.2010 – I kd tl 120-122) ning ka kohtuistungil (I kd tl 114) väljendanud korduvalt vastupidist seisukohta, s.o on esitanud faktilise väite, et XXX korteri osas oli üürileping sõlmitud ruumide allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil. Nii on hageja oma 22.12.2010 menetlusdokumendis märkinud, et „

§ 272

näeb ette sätete kohaldamisi elu- ja äriruumide üürimisel ning § 272 lg 4 p 2 alusel elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Nimetatud eesmärgil oligi AS Haabersti Maja sõlminud OÜ-ga Haabersti Maja Grupp 07.01.2004 üürilepingu“. Kuna kostja ei ole hageja poolt maakohtus esitatud faktilist väidet vaidlustanud, siis luges maakohus õigesti tuvastatuks asjaolu, et AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel 07.01.2004 sõlmitud üürileping oli sõlmitud ruumide allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil. Iseenesest on hageja esitanud apellatsioonkaebuses uue asjaolu (s.o üürilepingu sõlmimine tulunduslikul eesmärgil oli vaid AS-il Haabersti Maja üürileandjana, mitte aga OÜ-l Haabersti Maja Grupp üürnikuna) ning ringkonnakohus jätab selle TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta. 9.

§ 272

lg 4 p 2 kohaselt elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut ei kohaldata üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Vastavalt

§ 323

lg 1 esimesele lausele üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. 8 Lähtudes

§ 272

lg 4 p-st 2 ja

§ 323

lg 1 esimesest lausest oli kostja õigustatud üürilepingut üles ütlema ning üürilepingu ülesütlemiseks ei olnud vajalik, et kostja vajaks üüritud ruumi tungivalt ise. 10. Ringkonnakohus leiab, et juhul, kui ei kuuluks kohaldamisele

§ 272

lg 4 p 2 ja

§ 323

lg 1, siis oleks 07.01.2004 sõlmitud äriruumi üürileping tühine kui näilik tehing. Kostja on tuginenud üürilepingu tühisusele näilikkuse tõttu juba esimese astme kohtus, kuid maakohus on jätnud selles osas seisukoha võtmata. Ringkonnakohus leiab, et kuigi apellatsioonkaebuses ei ole selles osas maakohtu otsust vaidlustatud, on vastuses apellatsioonkaebusele vastustaja tuginenud muuhulgas ka üürilepingu näilikkusele ning seetõttu võtab ringkonnakohus seisukoha selles, kas üürileping oli näilik või mitte. Vastavalt TsÜS § 89 lg-le 1 on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Kuna näiliku tehingu puhul on määrava tähendusega poolte tahe, siis tuleb eelkõige tehingu näilikkuse tuvastamisel tehingut sisuliselt hinnata, st hinnata poolte tahteavaldusi, et selgitada, mida tegelikult sooviti. Siinkohal on ebaõige kostja väide, et üürilepingu näilikkust kinnitab see, et leping on sõlmitud üürileandja jaoks ebamõistlikel tingimustel (üürileandja on võtnud endale kohustuse üürida korterit esimesed 10 aastat välja ilma üüritulu saamata, makstes samaaegselt aga kõik korteriga seotud kommunaal– jms kulud; üürilepingu lõppedes on üürileandja kohustatud hüvitama üürnikule korteri sisustamiseks tehtud kulutused summas 1 050 000 krooni) ning tähtajalisena 26 aastaks. Tulenevalt privaatautonoomia ja lepinguvabaduse põhimõtetest on pooled vabad lepingu ajalise kestvuse ja selle sisu määramisel. Kuna äriruumi üürileping sõlmiti väidetavalt 07.11.2004 tähtajaga kuni 31.12.2030, siis tuleks tehingu näilikkuse tuvastamiseks teha kindlaks, kas üürilepingu alusel tekkis 07.11.2004 reaalne üürisuhe või mitte, s.o välja selgitada poolte tahteavaldused. Asja materjalidele lisatud AS Kaanon Kinnisvara poolt 10.10.2007 ja 26.10.2009 koostatud eksperthinnangutest (I kd tl 262-296) nähtub, et AS Haabersti Maja oli sõlminud Tartus XXX korteriomandi osas teisi tasulisi üürilepinguid. Seega kui pidada õigeks hageja väidet üürilepingu sõlmimise kohta 07.01.2004, siis

1. aastal ja
2. aastal oli sõlmitud AS Haabersti Maja poolt ühtede ja samade ruumide osas topeltlepinguid, kusjuures 2009 oli korter koormatud kolme erineva tasulise üürilepinguga kokku 135,6 m2 ulatuses ehk OÜ Haabersti Maja Grupp oleks saanud kasutada korteriomandist vaid 2,2 m2 suurust pinda. Eelnevalt nimetatud eksperthinnangutest nähtub eeltoodud tasuliste üürilepingute olemasolu, kuid mitte OÜ-ga Haabersti Maja Grupp juba väidetavalt 2004 sõlmitud üürileping. Seega asjas olevate tõenditega on tõendatud asjaolu, et AS Haabersti Maja ja OÜ-u Haabersti Maja Grupp vahel väidetavalt 07.11.2004 sõlmitud üürilepingu alusel ei olnud aastatel 2007 ja 2009 üürisuhet. Kuna vaidlusaluseid ruume on välja üürinud AS Haabersti Maja (mitte aga OÜ Haabersti Maja Grupp, kes oli väidetavalt üürnik), siis saab asuda seisukohale, et poolte tahe ei olnudki 07.11.2004 üürilepingu sõlmimisel anda reaalselt vaidlusaluseid ruume üürniku valdusse, vaid poolte tahe oli jätta kolmandatele isikutele mulje, et vaidlusalused ruumid on koormatud 07.11.2004 sõlmitud üürilepinguga
3. Samuti tõendab üürilepingu näilikkust see, et üürnik (hageja) ei ole täitnud üürilepingu p-st 3.2.
4. tulenevat kohustust ja finantseerinud temale renditud äriruumi rekonstrueerimist vastavalt kokkuleppele ja ehitusprojektile 2 500 000 krooni ulatuses (I kd tl 13). Hageja ega ka AS Haabersti Maja majandusaasta aruanded ei kinnita selliste suuremahuliste investeeringute tegemist korteriomandisse nagu hageja on väitnud. Hageja väitel pidi korteri 9 ehitustöid finantseerima OÜ Haabersti Maja Grupp, kuid AS Haabersti Maja ja AS Parex Banka Eesti filiaali vahel 18.10.2007 sõlmitud laenulepingu p-i 2.2 (I kd tl 75-80) kohaselt on kõnealuste tööde finantseerijaks olnud AS Haabersti Maja, kes võttis remonttööde teostamiseks pangalt laenu summas 50 000 eurot. Hageja on 09.12.2010 kohtuistungil väitnud, et kõnealuse laenuga finantseeriti XXX hoone fassaaditöid, kuid oma väite tõendamiseks ei ole ta tõendeid esitanud. OÜ Haabersti Maja Grupp
5. a majandusaasta aruandest nähtub, et äriühingul oli
6. aastal käibevara kokku summas 349 940 krooni ning põhivara summas 2 333 293 krooni. Seega puudusid hagejal
7. aastal rahalised vahendid XXX korteris väidetavalt 2,5 miljonit krooni maksnud remondi tegemiseks. Kuigi üürilepingu punkti 3.1.
8. kohaselt peaks üürileandja hüvitama üürnikule lepingu lõppemisel tehtud kulutused kokku summas 1 050 000 krooni, ei nähtu vastava nõude olemasolu hageja majandusaasta aruannetest ega vastava kohustuse olemasolu AS Haabersti Maja majandusaasta aruandest. Samuti ei kajastu kõnealune kohustus AS Haabersti Maja majandusaasta aruannetes. Lähtudes sellest, et tõendatud ei ole OÜ Haabersti Maja Grupp ja AS Haabersti Maja vahel reaalse üürisuhte olemasolu alates 2004 ning ka asjaolust, et OÜ Haabersti Maja Grupp reaalselt ei finantseerinud äriruumi rekonstrueerimist 2 500 000 krooni ulatuses, saab asuda seisukohale, et 07.01.2004 sõlmitud äriruumi üürileping on näilik ning seetõttu TsÜS § 89 lg 2 alusel tühine. AS Haabersti Maja ja OÜ Haabersti Maja Grupp vahel sõlmitud üürilepingu eesmärgiks ei olnud üürisuhte reguleerimine, vaid pooled sõlmisid näiliku tehingu eesmärgiga välistada üüripinna võõrandamist täitemenetluses ning kaitsta äriühingute ärihuve.
9. TsÜS § 84 lg 1 alusel tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kuna 07.01.2004 üürileping on tühine, siis ei ole sellel algusest peale õiguslikke tagajärgi ja kostjal puudus vajadus esitada hagejale üürilepingu ülesütlemisavaldus. Samas aga kuna ülesütlemisavaldus sisaldab ka kostja nõuet hagejale vabastada korteriomand, asukohaga XXX Tartu, seoses sellega, et üürileping on näilik ja seetõttu tühine, siis puudub vajadus tuvastada ülesütlemise tühisus.
10. Apellandi väitel ei käsitlenud maakohus hageja poolt esitatud avaldust teha kinnistusraamatusse XXX Tartu üürilepingu kohta eelmärge hageja kasuks. Ringkonnakohus leiab, et kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, siis puudus vajadus käsitleda hageja nõuet eelmärke tegemiseks.
11. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Andra Pärsimägi Üllar Roostoja 10 Viivi Tomson