Obsah (6)

§ 13§ 7§ 51§ 2§ 151§ 5

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Piret Randmaa Otsuse tegemise aeg ja koht 06.09.2012, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-11-53194 Tsiviilasi KÜXXX hagi N

) §-le 5 alates 28.08.2007 kuni 28.07.2010.a. Kostja ei ole täitnud korteriomandi ja korteriühistu seadusest tulenevat kohustust ja ei ole korrapäraselt tasunud maja haldavale korteriühistule igakuiseid tasumisele kuuluvaid makseid ajaperioodil kui korteriomand oli kostja omandis. Korteriühistu on nõudnud kostjalt kohustuse täitmist kohtuväliselt, kuid kostja on sellest selgesõnaliselt keeldunud. Korteriühistu poolt saadetud tähitud kirju kostja vastu ei võta ning on teatanud, et ei kavatsegi kohustusi korteriühistu ees täita. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 76 ja §-le 82 tuleb kohustus täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajal vastavalt seaduse ja lepingu sätetele, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest arvestades tavasid ja praktikat.

§ 13

lg 4 sätestab, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 sätestab omakorra, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Kostja poolt korteriomandi võõrandamise hetkel 28.07.2010.a. oli kostjal tasumata korteriühistule põhivõlgnevus 50 726,75 krooni (3242,03 eurot). Võlg hakkas kostjal tekkima alates 2007. aasta jaanuarist. Hageja nõuab kostjalt kohustuste täitmist korteriühistu ees alates jaanuarist 2007 kuni augustini 2010.a. 3. Vastavalt

§ 7

lg 4 võib korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Vastavalt korteriühistu seadusele on korteriühistul seega õigus nõuda arvete tasumisega viivitamise eest viivist 0,07 % päevas võlgnetavalt summalt. Seisuga 31.08.2011 on viiviste suurus kokku 1404,55 eurot. Hageja soovib lisaks hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisele ka TsMS § 367 alusel viivise 0,07% päevas põhinõudelt 3242,03 € väljamõistmist alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. 2 4. Oma nõude tõendamiseks esitas hageja kinnistusraamatu väljavõtte, kostjale esitatud arved, korteriühistu raamatupidamise koondväljavõtte kostjale esitatud arvete ja nende tasumise kohta ning võla- ja viivise arvestuse 10.08.2010 seisuga. Kostja vastus hagile. Kostja hagi ei tunnista ja leiab, et see on esitatud ebaõige kostja vastu. 5. Kostja peab õigeks hageja viidet nõude õiguslikule alusele

§-le 13 lg 4, mis kohustub korteriühistu liikmeid kandma majandamiskulusid, kuid leiab, et vastavalt sama seaduse §-le 5¹ läheb nimetatud kohustus üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Arutataval juhul läks korteriomand koos korteriühistu liikme majandamiskulude kandmise kohustusega üle OÜ-le AL 2010.a juulikuus. Hageja oli sellest teadlik lähtuvalt uuele omanikule

1. aastal esitatud arvetest, mis on hagiavaldusele lisatud. Kostja leiab, et OÜ AL, soetades kostjale kuuluva korteriomandi viimase taotlusel korraldatud enampakkumisel, oli nimetatud kolmas isik teadlik omandatava varaga seotud kohustusest hageja ees, mis nähtub ka enampakkumise aktilt. Kostja vaidlustab kohtulikus korras ka enampakkumise seaduslikkust vara müügihinna põhjendamatu alandamise tõttu. Ka eeltoodud põhjusel oleks ebaõiglane panna kostja kanda veel ka sundkorras võõrandatud varaga seotud varalised kohustused, sest tegemist ei olnud kostja poolt korteriomandi vabatahtliku müümisega, mille eesmargiks oleks omandiga seotud kohustuse varjamine, vaid kostja tahtest mittesõltuva vara võõrandamisega, millest oli teadlik nii hageja kui ka uus omanik.
2. Kostja väidab, et nõutava kõrvalnõude (viivise) arvestus on ebaselge ja leiab, et hageja on viivist arvestanud ka viiviselt, mis on aga seadusega keelatud. Kostja kahtleb temalt viivise 0,07% väljamõistmise nõude seaduslikkuses kuni haginõude täitmiseni, kuna siis on jällegi tegemist viivise arvestamisega viiviselt ja nimetatud sanktsioon kehtib korteriühistu liikme suhtes, kelleks aga kostja ei ole alates 2010.a suvest.
3. Oma vastuväidete tõendamiseks hagile esitas kostja kinnistusraamatu väljavõtte, korteriomandi XXX, Tallinnas enampakkumise akti ning OÜ AL esindaja ja kohtutäituri vahel peetud elektroonilise kirjavahetuse. Hageja seisukoht kostja vastuse osas.
4. Hageja on seisukohal, et kostja väited nagu ta oleks esitanud hagi vale kostja vastu ning nagu oleks kostja võlad üle läinud OÜ-le AL on vastuolus senise kohtupraktikaga. Maa – ja ringkonnakohtud on korduvalt antud

imuses leidnud, et korteriomandi endine ja uus omanik vastutavad solidaarselt korteriühistu ees. Riigikohus on oma 15.06.2011.a lahendi nr 3-2-1-48-11 punktis 12 põhjalikult selgitanud korteriühistu seaduses sätestatud kohustuse üleminekut ning samuti leidnud, et

§ 51

sätestab korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste ülemineku põhimõtte korteriomandi võõrandamisel või pärimisel. Sama seaduse § 7 lg 3 järgi on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.

§ 7

lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. 3 Käesoleval juhul kasutab korteriühistu temale antud õigust otsustada, kelle vastu solidaarvõlgnikest nõue esitada ning esitab nõude isiku vastu kes oli võlgnevuse tekkimise ajal korteriomandi omanikuks ja korteriühistu liikmeks. Asjaolu, et kostjale kuuluv korteriomand võõrandati täitemenetluses avalikul enampakkumisel, ei ole asjassepuutuv, kuna korteri võõrandaja ja omandaja ei ole omavahel sõlminud kokkulepet kohustuse ülevõtmiseks. Kui selline kokkulepe oleks sõlmitud, ei vabastaks ka see kostjat oma kohustustest korteriühistu ees. Ka ei ole korteri omandanud isik tasunud võlgnevust korteriühistule.

1. Kuna kostja ei ole esitanud vastuväiteid hageja poolt märgitud kostja maksetele, eeldab hageja, et kostja on omaks võtnud, et ta on tasunud hagejale kokku 21 639,86 krooni ehk 1383,04 eurot. Hageja on kostjale väljastanud arveid ajavahemikul 15.01.2007 kuni 15.08.2010 kokku summas 72 366,61 krooni ehk 4625,07 eurot. Kuna tasutud on kokku 1383,04 eurot, on tasumata summa 3242,03 eurot. Kuna hageja on arvestanud kostja laekumised varasemate arvete katteks, on kostjal tasumata esitatud arved alates 15.03.2008 kuni 15.08.2010 summas 3242,03 eurot.
2. Hageja ei nõustu kostja seisukohaga sellest, et hageja nõue on ebaselge, sest viiviselt on arvestatud viivist. Nimetatud seisukoht ei vasta tegelikkusele ja on arusaamatu, millele tuginedes kostja sellise väite on esitanud. Hageja möönab, et korteriühistu raamatupidamise poolt koostatud viivisearvestus oli pisut ebaselge, kuid hageja lepingulise esindaja poolt koostatud uuest arvestusest lähtudes on hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise suurus arvestatuna rangelt põhinõudelt isegi suurem, kui esialgses hagis, mistõttu suurendab hageja viivisenõuet ja palub kostjalt välja mõista 31.08.2011 sissenõutavaks muutunud viivise summas 2 117,92 eurot. Hageja ei nõustu ka kostja seisukohaga sellest, et kaheldav on

§ 7lg 4 tuleneva viivisemäära (0,07% päevas) kohaldamine.

Kostja väide, et peale korteriomandi võõrandamist ei saa tema suhtes kohaldada enam

§ 7

lg 4 tulenevat viivise määra, on ebaõige ja vastuolus seaduses sätestatuga.

§ 7

lg 4 sätestab, et majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Seega on seaduses selgesõnaliselt märgitud, et majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist ja ei ole sätestatud, et viivist ei või nõuda peale korteri võõrandamist. Sellisel juhul, kaotaks ka säte oma mõtte ja eesmärgi. Hageja on seisukohal, et

§ 7

lg 4 toodud viivisemäär on kohaldatav ka peale korteriomandi võõrandamaist isikule, kes ei ole oma kohustusi korteriühistu ees täitnud.

1. Kostja väide nagu nõuaks hageja kostjalt TsMS § 367 alusel viivistelt viivist, ei ole põhjendatud ega õige. Hageja põhinõue kostja vastu on summas 3242,03 eurot, see koosneb selgelt ainult igakuiselt väljastatud arvete põhinõude osast ning selles summas ei sisaldu viivised. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 3242,03 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 2117,92 eurot ja hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni viivise 0,07% päevas. Kohtuotsuse põhjendused.
2. Tulenevalt poolte nõusolekust määras kohus oma 13.06.2012 määrusega, et asi lahendatakse kirjalikus menetluses.
3. Kohus, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. 4
4. Kohus asub seisukohale, et: - kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et kostja oli ajavahemikul 06.09.2007.a. (omaniku muutumise kande tegemise aeg kinnistusraamatus) kuni 10.08.2010.a. (uue omaniku kande kinnistusraamatusse kandmise aeg) korteriomandi XXX, Tallinnas omanik (tõendab ka kinnistusraamatu väljavõte t/l 142-143); - elamus XXX, Tallinnas on moodustatud korteriühistu KÜ XXX(vaidlus selle üle puudub); - kostja oli korteriühistu liige ajal mil ta oli korteriomandi omanik (vaidlus puudub). Pooled vaidlevad selle üle kas kostja on kohustatud tasuma korteriühistule majandamiskulude ja talle vahendatud teenuste eest perioodil mil tema oli korteriühistu liige või läksid need kostja kohustused üle korteri enampakkumisel omandanud äriühingule.
5. Vaidluse lahendamisel poolte vahel juhindub kohus

§ 2

lg 1 sätestatust, mille kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osakuks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide kaitsmine ja

§ 151

lg 1 sätestatust, mille kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, kusjuures elamu majandamiskulusid korteriühistus arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et eluruumi hoolduskulud käesoleva seaduse tähenduses on tööd, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse aga ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist, kusjuures remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ja paigaldada täiendavaid andmeid. Lisaks nimetatud seadusesätetele juhindub kohus ka

§-st 51, mis sätestab korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste ülemineku põhimõtte korteriomandi võõrandamisel või pärimisel ning sama seaduse §-st 7 lg 3, mille järgi on korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Kohus on seisukohal, et

§ 7

lg 3 loob korteriomandi võõrandaja ja omandaja solidaarse kohustuse, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Kõnealuse sätte eesmärgiks ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistul nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. Korteriomanik on korteriühistu liikmena (

§ 5

lg 1) kohustatud täitma

§ 13

lg 4 järgi korteriühistu otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Samale seisukohale on oma lahendis 3-2-1-48-11 asunud ka Riigikohus. Tulenevalt eeltoodust on korteriühistul õigus nõuda võlga nii korteriühistu võõrandajalt kui selle omandajalt ja hagi ei ole esitatud vale kostja vastu. Asjaolu, et OÜ AL omandas vaidlusaluse korteriomandi enampakkumise teel ei oma vaidluse lahendamisel mingisugust tähtsust.

1. Kohus on seisukohal, et tulenevalt asjaolust, et kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, mille kohaselt on ta tasunud hagejale kokku perioodil mil ta oli korteriühistu liige 21 639,86 krooni ehk 1383,04 eurot, mida kinnitab ka hageja raamatupidamise väljatrükk kostja omandis olnud korteriomandi kohta (t/l 61), ning seda, et hageja on kostjale väljastanud arveid ajavahemikul mil kostja oli korteriühistu liige kokku summas 72 366,61 krooni ehk 4625,07 euro ulatuses, kuulub 5 kostjalt väljamõistmisele põhivõla katteks 3242,03 (4657,07-1383,04) eurot, mis on kostja poolt hagejale tasumata jäetud majapidamiskulude ja vahendatud teenuste summa.
2. Kohus leiab, et tulenevalt asjaolust, et kohus jõudis kohtuotsuse eelmises punktis seisukohale, et kostja võlgneb hagejale kokku põhivõlga 3242,03 eurot ja hageja poolt esitatud raamatupidamise tõend (t/l 61) tõendab, et kostja on maksnud hagejale arveid alati hilinemisega ning kostja enda poolt heaks arvatud aegadel ning summades, kusjuures arvete tasumisel on olnud 5-11 kuulised pausid, kus kostja on jätnud arved täielikult tasumata, on kostja kohustatud hagejale maksma tähtaegselt täitmata kohustuste eest ka viivist. Kohustus tasuda viivist 0,07 % tasumata summalt iga viivitatud päeva eest tuleneb

§ 7lõikest 4.

Nimetatud sätte kohaselt võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult majandamiskulude maksmisega viivitamisel viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud päeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja on esitanud täpsustatud viivisearvestuse koos 01.02.2012.a. menetlusdokumendiga, kus ta suurendas kostja vastu esitatud viivisenõuet hagi esitamise aja seisuga 31.08.2011.a. 2117,92 euroni (t/l 105-109). Kostja ei ole hageja poolt esitatud viivise arvestuslikule õigsusele vastuväiteid esitanud. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostja väited sellest nagu oleks hageja arvestanud viivistelt ka viiviseid, mis VÕS § 113 lg 6 kohaselt ei ole lubatud, on paljasõnalised, põhjendamatud ja tõendamata ning vastuolus hageja poolt esitatud viivisearvestuse tabeliga, kus on näha, et hageja arvestab viivist üksnes põhivõlalt, kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele viivis seisuga 31.08.2011.a. summas 2117,92 eurot ja alates 01.09.2011 kuni kohtuotsuse tegemiseni 06.09.2012.a. 844,88 eurot (0,07 % x 3242,03 € x 372 päeva) ehk siis kokku sissenõutavaks muutunud viivist 2962,80 (2117,92 +844,88) eurot. Kohus on seisukohal, et juhindudes TsMS § 367 lg 1 sätestatust kuulub viivis, mis ei olnud kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud, väljamõistmisele

§ 7lg 4 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

Asjaolu, et kostja ei ole alates korteriomandi võõrandamisest enam korteriühistu liige, ei muuda korteriühistuseaduses sätestatud viivise nõudmise õigust kostja suhtes lubamatuks nagu kostja ekslikult leiab, sest hageja

ib viivist maksete eest mis kostja jättis tasumata ajal mil ta oli korteriühistu liige. Hageja ei nõua viivist viivistelt nagu kohus kohtuotsuse eelmises lõigus märkis. Menetluskulude jaotus. 18. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, peab kohus TsMS § 162 lg 1 juhindudes põhjendatuks jätta menetluskulud kostja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 ja 3 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Kohtunik 6