Obsah (10)

§ 693§ 423§ 163§ 162§ 168§ 442§ 439§ 657§ 654§ 171

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Tiit Kollom ja Imbi SidokToomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 10. september 2012, Tallinn Tsi

§ 693lg 2 mõtte kohaselt kohaldatavad ka praegusel juhul.

Seega tuleb ka antud juhul tugineda asjaõigusseadusele. Korteri eraldamist elamu üldisest küttesüsteemist tuleb seega pidada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks AÕS § 74 lg 1 mõttes, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel ja mida võib asendada vaid korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kui majas oli üks ühine küttesüsteem, oli nõutav kõigi korteriomanike nõusolek. Juhul kui selline nõusolek oli olemas, vajas seda ka küttesüsteemi esialgsel kujul taastamine. Seetõttu pidas kohus antud juhul vajalikuks tuvastada, millistel tingimustel hagejad oma korterid üldisest (kaug)küttesüsteemist lahti ühendasid ja elektriküttele üle läksid. Hagejad esitasid kohtule vastava projekti koos 26.08.1996 taotlusega (viseeritud ME Ranna juhataja K. T poolt), sooja vee ja kütte sulgemise aktid korteris nr 69, samuti kuulati kohtus tunnistajana üle K. T ning vande alla andsid seletuse hagejad. Kohus pidas oluliseks Pärnu Linnavalitsuse 02.12.1994 määrusega nr 46 kehtestatud „Olemasolevate hoonete (elamute) kütmisel ning sooja veega varustamisel elektri- ja soojusenergia üheaegse kasutamise eeskirja“, mis oli sel ajal elektriküttele ülemineku aluseks. Esitatud tõendite põhjal jõudis maakohus järeldusele, et hagejad ega ka ükski teine elektriküttele üleläinu ei pidanud vajalikuks küsida ega küsinud selleks teiste korteriomanike nõusolekut. Kohus asus seisukohale, et 4 Tsiviilasi nr 2-10-17772 hagejad läksid elektriküttele üle õiguspäraselt, sest kevadel 1997 ei olnud viidatud nõusoleku saamiseks vajadust. Sellel ajal ei olnud elamus loodud korteriühistut, maja haldamisega tegeles ME Ranna ehk varemnimetatud linnavalitsuse määruse punkti 6 kohaselt valdaja. Valdaja juhataja viseering oli selle nõude täitmiseks piisav otsustus kõigi korteriomanike eest. Kostja esitatud

1. a dokumentatsioon näitab üksnes trepikodade radiaatorite mahamonteerimist, mitte aga varasemaid töid hagejate korterites. Sõltumata hageja Maire Põldsami dokumentatsiooni puudulikkusest ei ole võimalik järeldada, et hageja tegevus ei olnud kooskõlas nimetatud määrusega. Ka tunnistaja K. T kinnitas, et vastavad kooskõlastused ja aktid elektriküttele üleminekuks seoses külmade korteritega said nii vaidlusaluses majas kui teistes suurtes kortermajades tehtud, mistõttu asjaolu, et munitsipaalettevõtte arhiivis ei ole säilinud 14 aasta vanuseid dokumente, ei anna alust muuks järelduseks. Pealegi olid linnavalitsuse määruse nõuded projektide, kooskõlastuste ja kulude kandmise osas piisavalt ranged, mistõttu nende täitmisel võiks maja valdaja kooskõlastuse lugeda kõikide korteriomanike nõusolekuks. Kohus ei nõustunud kostjaga, et vastavad linnavalitsuse õigusaktid, projektid ja kooskõlastused ei asendanud kaasomanike nõusolekut. Korteriomanikud olid hagejate üleminekuga elektriküttele vaikimisi nõustunud, kuivõrd 7-8 aasta jooksul ei olnud nende poolt ühtki nähtavat pretensiooni hagejate tegevuse suhtes esitatud. Samas pidas kohus vaieldavaks küsimust, kas
2. a oli elektriküttele üleminekuks nõusoleku saamine üldse vajalik, sest selleks ajaks ei olnud majas ühtset ja ühist küttesüsteemi säilinud (tunnistaja E. Nugise sõnul oli tema elektriküttele üle läinud juba
3. a). Kuivõrd kohus tuvastas, et sisuliselt oli hagejail elektriküttele üleminekuks olemas kõigi kaasomanike nõusolek, peaks vastavalt eelmärgitud Riigikohtu seisukohale olema sarnane nõusolek ka (kaug)küttesüsteemi taastamiseks, kas siis kõigi korteriomanike eraldiseisva nõusoleku või korterühistu üldkoosoleku otsuse näol, mille poolt hääletavad kõik korteriomanikud. Selles mõttes võib teatud tingimustel korteriühistu vastava otsuse vastuvõtmiseks pädev olla, kuid kuna vaidlusaluse otsuse poolt on hääletanud vaid 53 korteriomanikku, siis ei ole otsus kooskõlas seadusega ning tuleb KÜS § 13 lg 3 alusel tühistada. Kohus märkis, et kui hagejad oleks elektriküttele üle läinud õigusvastaselt, tuleneks korteriühistu vastava otsuse vastuvõtmise õigus KÜS § 13 lg 3 ning § 151 lg-te 1 ja 2 sätetest ning see ei vajaks erilist põhjendamist ega kõigi korteriomanike nõusolekut (piisab lihthäälteenamusest). Kuivõrd kohus nimetatud alusel hagi rahuldab, puudub vajadus hagejate alternatiivnõuete käsitlemiseks. Tuginedes Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-50-11 leidis kohus, et tühistada ei saa kogu vaidlusalust otsust, sest otsus sisaldab ka osa, mis räägib keskküttekulude jaotamisest vastavalt kostja põhikirjale. Selles osas tuleb hagejate nõue jätta läbi vaatamata

§ 423

lg 2 p 1 alusel, sest põhikirjajärgne küttekulude jaotus ei saa rikkuda hagejate õigusi, põhikirja vastuolule seadusega ei ole hagejad viidanud. Põhikirjaga kooskõlas olevat üldkoosoleku otsust, kui põhikirjas endas puudub vastuolu seadusega, ei saa lugeda tühiseks ega tühistada. Otsuse vastuolule heade kommetega ei ole hagejad menetluses tuginenud. Kuna hagi rahuldati ühel alusel kolmest ning kohus jättis hagejate ühe nõude läbi vaatamata, siis on kohtu hinnangul õige lähtuda menetluskulude jaotuse osas

§ 163lg 1 sätetest ja jätta kulud poolte endi kanda.

Keeruline oleks arvestada hagejate kulutusi seoses ühe või teise nõudega, sest hagi rahuldamise korral peaks menetluskulud kandma kostja (

§ 162

lg 1), selle läbivaatamata jätmise korral aga hageja (

§ 168lg 2).

Sisuliselt on tegemist hagi osalise rahuldamisega. Riina Tshaikovski ja Maire Põldsami apellatsioonkaebus Hagejad vaidlustavad maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis läbi vaatamata KÜ Mai 16 üldkoosoleku 16.01.2010 otsuse osas, millega määrati jaotada alates 01.03.2010 keskküttekulud vastavalt korteriühistu põhikirjale ehk jäeti sisuliselt rahuldamata hagejate poolt esitatud 5 Tsiviilasi nr 2-10-17772 alternatiivne nõue tuvastada kostjal hagejate vastu kaugkütte taastamise nõudeõiguse ja hagejatel sellega seotud kulude kandmise kohustuse puudumine, ning osas, millega jäeti menetluskulud poolte endi kanda. Apellandid paluvad teha ringkonnakohtul uus otsus, millega rahuldada hagejate nõue tuvastada, et hagejatel puudub kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulude kandmise kohustus ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kaebuse kohaselt on maakohus rikkunud

§ 442

lg-s 5 sätestatut, kuna otsus ei sisalda hagejate alternatiivnõude rahuldamata jätmise kohta selget ja asjakohast resolutsiooni. Hagejate alternatiivnõude (tuvastada, et hagejatel puudub kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulud kandmise kohustus) lahenduseks ei saa olla kaevatavas kohtuotsuses esitatud otsustus - jätta

§ 423

lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata nõue otsuse tühistamiseks osas, millega jaotati alates 01.03.2010 keskküttekulud vastavalt KÜ Mai 16 põhikirjale, sest põhikirjajärgne küttekulude jaotus ei saavat rikkuda hagejate õigusi. Apellandid on seisukohal, et kohus on rikkunud menetlusõiguse norme, jättes välja selgitamata asjas tähtsust omavad asjaolud, ei arutanud menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid nii faktilisest kui õiguslikust küljest, ei teinud otsust kõigi nõuete kohta jne. Kohus jättis välja selgitamata ja pooltega arutamata kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulude kandmist puudutava hageja nõude asjaolud. Hagejad ei ole asjas esitanud nõuet - tuvasta, et hagejatel puudub korteriühistu põhikirjast tulenevalt või sellega seotult kulude kandmise kohustus korteriühistu ees. Kohus on käesolevas kontekstis väljunud

§ 439mõttes esitatud nõude piiridest.

Kohus jättis otsuses esitamata selge ja asjakohase resolutsiooni hagejate alternatiivnõude kohta - tuvastada, et hagejatel puudub kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulude kandmise kohustus. Kohus ei juhtinud asja sisulise menetluse käigus poolte tähelepanu asjaolule, et üldkoosoleku otsus - alates 01.03.2010 keksküttekulude jaotamise kohta vastavalt korteriühistu põhikirjale - ei tarvitse rikkuda hagejate õigusi, ega andnud pooltele võimalust selles osas oma seisukohta väljendada ja seda põhjendada. Menetluskulude poolte endi kanda jätmine on põhjendamatu. Kohus ei arvestanud

§ 162

lg-st 1 tulenevat põhimõtet, mille kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus oleks pidanud menetluskulude jaotuse puhul arvestama, et alternatiivnõuetest peamise ja tähtsama osa rahuldamine ei ole õiguslikult käsitletav hagi osalise rahuldamisena. Hagi osaline rahuldamine ei saa väljenduda ebaõige kohtulahendi kaudu, millega jäetakse haginõue põhjendamatult läbi vaatamata. Antud juhul puuduvad ratsionaalsed argumendid selle kohta, et hagejate menetluskulude väljamõistmine kostjalt (kelle kahjuks on otsus sisuliselt tehtud) oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. KÜ Mai 16 apellatsioonkaebus Kostja ei nõustu maakohtu otsusega osas, millega hagi KÜ Mai 16 üldkoosoleku otsuse tühistamiseks rahuldati. Apellant palub teha selles osas uue otsuse ning jätta hagi rahuldamata. Kooskõlas KÜS § 13 lg-ga 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmiseks kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Elamu tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine on eluruumi hooldus, kuna sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis, mis on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Kostja on korduvalt viidanud oma sellekohasele kohustusele ning esitas tõendid küttesüsteemi taastamise vajaduse tõendamiseks. Kohus jättis otsuses selle kohta seisukoha võtmata, märkides küll, et üldkoosoleku otsus ei ole kookõlas seadusega, kuid ei täpsustanud, millise sättega on see vastuolus. Kohus jättis käsitlemata kostja väited ja tõendid, mis puudutavad korterelamus ühtse süsteemina projekteeritud kütte osalise eemaldamise kahjulikke mõjutusi. Kohus ei andnud hinnangut asjas teostatud eksperthinnangule. Kohus, viidates Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-50-11, jättis tähelepanuta, et 130-liikmelisel 6 Tsiviilasi nr 2-10-17772 korteriühistul ei õnnestu otsuses kirjeldatud seisukohta arvestades elamu säilimise tagamiseks vajalikke, otseselt kõigi korteriomanike huve puudutavaid, otsuseid vastu. KOS § 2 mõttest tuleneb, et küttesüsteem (s.h küttesüsteemi püstikud ja radiaatorid) on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 järgi küttesüsteemi kui tervikut ühiselt ning vastutavad ühiselt ka selle korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjas lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alahoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Eeltoodud seisukohale on jõudnud Riigikohus otsuses nr 3-2-1-38-05. Korter on seega selgelt piiritletud asukoht elamus, ruumide paigutus selles ning suurus ruutmeetrites, mille juurde kuuluvad ka küttesüsteemid. TsÜS § 55 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Hoone olulisteks osadeks on ka kütteseadmed. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et hagejad on läinud elektriküttele üle seaduslikult. Selline järeldus ei tugine asjas kogutud tõenditele. Hagejate seletused ega maja haldajalt saadud kooskõlastused ei tõenda selle ülemineku seaduslikkust. Ka Riigikohus on avaldanud seisukohta (otsus nr 3-2-1-12-04), et projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel. Seega ei asenda õigusaktides sätestatud dokumentatsioon AÕS §-des 72 ja 74 sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet asja valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks. Kaasomanike suhteid reguleerivate õigusaktide seisukohalt ei tõenda elektriküttele ülemineku kooskõlastused selle ülemineku õiguspärasust. TsÜS § 138 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Antud juhul on tõendatud hagejate poolt kahju tekitamine teistele korteriühistu liikmetele: ühtsest küttesüsteemist eraldumise tõttu on elamu soojusjaotus ebaühtlane, sest hagejad ei taga oma korterites piisavat temperatuuri ning kasutavad kõrvalasuvate korterite soojusenergiat. Kuna kohus on jätnud analüüsimata kohtumenetluse käigus kogutud tõendid, on see tinginud materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise. Kohtuotsuse põhjendused ei vasta seadusele (

§ 442lg 8).

Kaevatavas kohtuotsuses ei ole kohus hinnanud poolte esitatud tõendeid, on jätnud märkimata seaduse, mida kohaldas, otsuses puuduvad põhjendused, miks kohus kostja väiteid ei arvesta. Ka tõendeid on kohus analüüsinud valikuliselt. Vastused apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad kostja apellatsioonkaebusele vastu, kostja vaidleb vastu hagejate apellatsioonkaebusele. Mõlemad pooled paluvad oma vastustes jätta kohtuotsus vastaspoole kaebuses taotletud osas muutmata ja kaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuste väited ei anna alust Pärnu Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas

§ 657

lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt

§ 654lg-st 6 ta neid ei korda.

Vastuseks apellatsioonkaebustele märgib kolleegium alljärgmist. Pärnu Maakohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on käsitletav kaasomandis oleva asja olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 mõttes, mida saavad otsustada üksnes kaasomanikud. Mai 16 elamus oli algselt üks ühine küttesüsteem, seega oli selle muutmiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kuigi kohus tuvastas, et

1. aastaks oli elamu küttesüsteem muudetud (vähemalt
2. a olid osa korteritest juba läinud üle 7 Tsiviilasi nr 2-10-17772 elektriküttele), pidas ta siiski vajalikuks hinnata, kuidas toimus hagejate eluruumide kaugküttesüsteemist eraldumine ja elektriküttele üleminek. Kolleegium nõustub maakohtu poolse tõenditele antud hinnangule tugineva seisukohaga, et hagejad viisid oma korterid (korteriomandid) elektriküttele üle õiguspäraselt, sest hagejate poolt
3. a kevadel sooritatud toiminguid (projekt, kooskõlastused, kulude kandmine) tuleb vaadelda õigusaktidega kooskõlas oleva tegevusena, millest tulenevalt võib seda tinglikult võrdsustada kaasomanike nõusolekuga. Kuigi ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid, nagu kostja oma kaebuses õigesti märgib, ei tähenda see, et kohtul ei olnud õigust hinnata kõiki asjaolusid kogumis ning neile tuginedes kujundada oma seisukoht. Kindlasti ei saanud kohus siinkohal unustada ülemineku ajal valitsenud halba olukorda kortermajade kütmisel ning ligi 10-aastast ajavahemikku, mil elamu kaasomanikud olid vaikimisi toimunuga nõustunud. Kostja apellatsioonkaebuses sisalduv hinnang ei ole vastavuses tegelike asjaoludega. Eeltoodule tuginevalt leidis maakohus õigesti, et ka kaugküttesüsteemi taastamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, mida antud juhul aga kostja üldkoosoleku otsus ei väljenda. Kuna vaidlustatud otsuse poolt on hääletanud 130-st ühistu liikmest (kaasomanikust) 53, siis ei saa sellise otsusega hagejaid vastavaks tegevuseks ka kohustada. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse õigsuse seisukohalt ei oma tähtsust see, kas kõigilt kaasomanikelt on võimalik nõusolekut saada või mitte või kui raske see ühistu jaoks on. Praegusel juhul on tegemist üldkoosoleku ebapädeva otsusega, kohustamaks omanikke, s.h hagejaid, taastama kõigis Mai 16 elamus asuvates korterites keskküte, mistõttu tuli see tühistada. Seda järeldust ei väära ka eksperthinnang, milles käsitletakse projekteeritud kütte osalise eemaldamise kahjulikku mõju. Mai 16 asuva elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise käigus on korteriühistul võimalik korralda elamus tervikuna uus ühtne küttesüsteem (ka hagejad on sellega üheselt nõustunud). Pealegi nähtub toimiku materjalist, et üksikutes korterites vana küttesüsteemi taastamine ei anna tõenäoliselt soovitud tulemust. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate apellatsioonkaebuses sisalduvate väidetega menetlusõiguse normide rikkumise kohta. Kuna maakohus tühistas korteriühistu üldkoosoleku otsuse osas, millega otsustati taastada keskküte kõigis Mai 16 asuvates korterites
4. märtsiks 2010, siis ei vajanud lahendamist hagejate alternatiivne nõue - tuvastada, et kostjal puudub hagejate vastu kaugkütte taastamise nõudeõigus ja hagejatel sellega seotud kulude kandmise kohustus. Kostja vastav otsus oli kohtu poolt tühistatud, mistõttu ei saa tõusetuda küsimust vastavate kulude hüvitamisest. Alternatiivsete nõuete esitamine tähendab hagejate soovi ühe (esimese) nõude rahuldamata jätmisel vaadata läbi järgmine (teine) nõue. Seega, kui kohus rahuldab hageja nõude, ei vaja hageja alternatiivsed nõuded lahendamist (põhjendamist) ning kohtuotsuse resolutsioon ei pea neid kajastama (

§ 442lg 8 viimane lause).

Hagejate-apellantide teistsugune käsitlus ei ole kooskõlas seadusega. Selle käsitluse seisukohti ei põhjenda ka asjaolu, et kohus jättis vaidlustatud otsuse osaliselt tühistamata (hagejate vastava nõude läbi vaatamata). Keskküttekulude jaotamine vastavalt põhikirjale ei saa rikkuda antud juhul kellegi õigusi (ega teki sellest ka hagejatele kohustusi). Põhikirja kohaselt jaotatakse elamu majandamise ja hooldamise kulud ühistu liikmete vahel proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas. Seega sõltub ühistu liikme kulude kandmise kohustus eelkõige osutatava/vahendatava teenuse arvestuslikust hulgast (maksumusest), kui ühistu liikmele (korteriomanikule) teenust ei osutata/vahendata, siis tasu temalt nõuda ei saa. Sel põhjusel ei näe ringkonnakohus vajadust ega võimalust kohtuotsust hagi läbivaatamata jätmise osas muuta ega ka alternatiivset nõuet lahendada. Maakohus on vastava seisukoha väljendamisel tuginenud põhjendatult Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-50-11. Tegemist ei olnud hagejate jaoks üllatusliku otsustusega. Maakohtu viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-50-11 seisukohti on kohus pooltele kohtuistungil selgitanud (vastavat märget sisaldab nii kohtuotsus kui 13.10.2011 toimunud kohtuistungi protokoll - tl 24, III köide). 8 Tsiviilasi nr 2-10-17772 Ka menetluskulude jaotuse osas ei ole ringkonnakohtul põhjust Pärnu Maakohtu otsust muuta. Antud juhul on kohus hagi rahuldanud osaliselt, mistõttu võis kohus kohaldada

§ 163lg-st 1 tulenevat põhimõtet jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Kolleegiumi arvates on selline otsustus õige ja põhjendatud, arvestades eriti seda, et kostjaks on mittetulundusühinguks olev isik korteriühistu. Apellatsioonimenetluse kulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ning mõlemad apellatsioonkaebused rahuldamata, siis kooskõlas

§ 171lg-ga 1 jätab ta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

Ü. Jänes T. Kollom I. Sidok-Toomsalu 9