Obsah (15)

§ 338§ 422§ 492§ 325§ 186§ 196§ 1043§ 334§ 127§ 132§ 296§ 278§ 279§ 128§ 336

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 17. september 2012. a Tartu Tsiviilasja number

§ 338alusel.

Hageja sai korteri enda valdusse tagasi juba augustis

1. a. Hagist nähtub, et hageja andis alates novembrist
2. a korteri teisele isikule allüürile. Allüürilepingu järgi ei ole hageja kostjale üle andnud mingeid esemeid ja seadmeid, seega jääb arusaamatuks nõue 40 854.80 krooni. Remondi käigus on teostatud palju töid, mille vajadus ei olnud põhjustatud tulekahjust. Hageja ei ole tõendanud, et ta remondisumma on tasunud. Kostja leidis, et kuna ta ei saanud korterit kasutada, ei pea ta maksma ka üüri ja kandma kõrvalkulusid. Kostja ei tunnistanud nõuet saamatajäänud tulu osas 19 000 krooni, sest kostja ei ole põhjustanud hagejale üüri mittesaamist. Hagejal ei ole alust nõuda kostjalt kindlustusfirma poolt mittetasutud summat

§ 422

lg 1 ja

§ 492lg 1 alusel.

MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohus rahuldas 16.12.
2. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis välja Harri Parmolt Brevis Invest OÜ kasuks tulekahjuga tekitatud kahju 7598.48 eurot (118 890.35 krooni), üüri 811.67 eurot ja kommunaalteenused 93.94 eurot. Kohus jättis menetluskulud 14 % ulatuses hageja kanda ja 86 % ulatuses kostja kanda. Vaidlust ei ole selles, et poolte vahel oli sõlmitud allüürileping ja kostja kasutas Pärnus XXX majas korterit kuni tulekahjuni 07.08.
3. a. Vaidlus on allüürilepingu lõpetamise ajas. Hageja väidab, et pärast tulekahjujärgse remondi tegemist ei nõustunud kostja üürilepingut jätkama, samuti keeldus allkirjastamast novembri alguses esitatud akti allüürilepingu lõpetamiseks. Kostja üüris korteri teisele üürnikule 06.11.
4. a. Hageja väitel sai ta kaks komplekti korteri ja välisvärava võtmeid tagasi
5. a novembri algul. Kostja väite järgi ei olnud tal pärast tulekahju võimalik üüritud pinda kasutada, sest hageja ei lubanud kostjal korteris remonti teha ega lubanud teda ka enam sinna sisse. Seega sai hageja korteri tagasi oma valdusse juba augustis
6. a.

§ 325

lg 1 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Sama paragrahvi lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Nõuetekohast üürilepingu lõpetamise avaldust ei ole hageja ega kostja kohtule esitanud. Kohus leidis, et hageja poolt tõendina esitatud akt (tl 48) ei ole käsitletav tõendina üürilepingu lõpetamise kohta. Sellele ei ole alla kirjutanud kumbki pool. Akti sisuks on tekst, et Harri Parmo kohustub hüvitama kahjud. Aktile allakirjutamise kuupäevaga loetakse pooltevaheline allüürileping lõppenuks. Hageja seletas, et kostja keeldus sellele alla kirjutamast, aga sellest keeldumise kohta ei ole kohtule esitatud ühtegi usaldusväärset tõendit.

§ 186p 6 järgi lõpeb võlasuhe muuhulgas lepingu ülesütlemisega.

Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud

§ 196

lg-s 1, mille kohaselt kumbki lepingupool võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige

§-des 314 (üürilepingu erakorraline ülesütlemine, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada) nimetatud asjaoludel. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pärast tulekahju üürilepingu üles öelnud (kas etteteatamistähtaega järgides või erakorralise ülesütlemisega). Kostja väide, et hageja ei 3 lubanud teda pärast tulekahju enam korterisse, ei ole tõendatud. Kohus leidis, et asjaolu, et pärast tulekahju ei saanud korteris elada, ei tähenda automaatselt üürilepingu lõppemist. Üürileping tuleb seadusest tulenevalt lõpetada lepingu ülesütlemisega kas siis üürniku või üürileandja poolt vastavalt asjaoludele. Lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatult kestvuslepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb TsÜS § 69 lg 1 kohaselt tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi

1. lõike järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Kohus leidis kohtuistungil tuvastatud asjaolude alusel, et kostja ei olnud üürilepingut kehtiva korra kohaselt üles öelnud. Esitatud asjaolude ja tõendite alusel leidis kohus, et allüürilepingu lõppemise kuupäevaks saab lugeda 06.11.
2. a, mil hageja sõlmis uue üürnikuga uue üürilepingu. Hageja palus välja mõista kostjalt kokku 9806,51 eurot. Nõue koosneb tulekahjus hävinenud või kahjustatud esemete ja seadmete taassoetamisväärtusest ja tulekahjujärgselt teostatud remondi maksumusest kokku 118 890,35 krooni, tasumata üüri- ja kommunaalteenuste võlast 15 548,15 krooni, hageja saamatajäänud tulust seoses uue üürilepingu sõlmimisega 19 000 krooni. Tulekahjuga seostud kahju koosneb hävinenud või kahjustatud esemetest ja seadmetest taassoetamisväärtusega 40 854,80 krooni, teostatud remonditööde maksumusest 170698,77 krooni. AS IF Eesti Kindlustus otsustas hüvitada XXX 07.08.
3. a toimunud tulekahju tagajärjel hoonele ning mööblile tekkinud kahjus summas 60 392,33 krooni (hoone hüvitis 39711,33 krooni, mööbli hüvitis 20 681 krooni). Kahju hüvitati osaliselt, kuna kindlustusobjekt oli alakindlustatud. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Kohus analüüsis iga nõuet ja sellega seonduvaid tõendeid eraldi. Allüürilepingu p 3.2.2 järgi kohustub üürnik tagama üüritud ruumide säilimise ja korrashoiu, teostama vajadusel oma vahenditega sanitaarremonti. P 3.2.3 järgi kohustub üürnik tagastama lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel üürile andjale ruumid seisundis, milles ta need sai, vajadusel teostama taastusremondi või tasuma remondikulud. P 3.2.4 järgi kohustub üürnik täitma üürile andja korraldusi ruumide korrashoiu ja tuleohutuse osas, samuti lubama üürile andjal siseneda kõikidesse ruumidesse nende korrasoleku kontrollimise teostamiseks. Elutubades on suitsetamine keelatud. Vaidlust ei ole selles, et korteris oli 07.08.
4. a tulekahju. Sel ajal kehtis poolte vahel allüürileping. Hageja leiab, et tulekahjuga tekitatud kahju eest vastutab tema ees kostja allüürilepingu alusel. Kostja leiab, et tema kahju eest ei vastuta, kuna tulekahju tekkis kolmanda isiku süül.

§ 1043

kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele.

§ 334

lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. 4 Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui üürnik üürileandjale asja tagastab, kuid kui üürileandja ei ole tagastamisel rahul asja seisundiga, siis peab üürileandja tõendama, et üüritud asja seisund asja tagastamisel ei vastanud

§ 334lg 1 esimeses lauses sätestatule.

Sama paragrahvi esimese lõike teises lauses sätestatakse eeldus, et kui asja üürnikule üleandmisel koostati üleandmise kohta akt, siis eeldatakse, et üleantud asi vastas aktis toodule. Tegemist on seadusest tuleneva eeldusega, mis kehtib seni, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Aktina tuleks mõista eelkõige kirjalikus, aga ka muus vormis jäädvustatud informatsiooni (kas kirjalik vorm või ka kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm vm), millel on mõlema lepingupoole kinnitus vastava informatsiooni õigsuse kohta.

§ 334

teise lõike teisest lausest tuleneb ka, et üürnik lepingujärgse kasutamise tagajärjel tekkinud kulumise ja kahjustumise eest ei vastuta.

§ 334

teise lõike esimesest lõikest tuleneb reegel, et üürnik vastutab üldjuhul üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, kui see toimus ajal, mil asi oli üürniku valduses st üürnik vastutab ajani, mil üürnik tagastab asja üürileandjale). Üürnik vabaneb vastavast vastutusest, kui ta tõendab, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud üürnikust ega ka mitte isikust, kellele üürnik asja kasutuse lepinguga kooskõlas üle andis (näiteks perekonnaliige või allüürnik, eeldusel, et üürnikul oli asja vastavale isikule kasutuse üleandmise õigus). Oluline on rõhutada, et vastav tõendamiskohustus on üürnikul. Kohus leidis, et kostja üürnikuna vastutab asja, s.o ruumide, kahjustumise eest, kuna tulekahju toimus ajal, mis korter oli kostja kui üürniku valduses, st korter ei olnud tagastatud üürileandjale. Kostja esitas kohtule tõendi, et tulekahju sai alguse 07.08.2008. a teisel korrusel paiknevas korteri magamistoas E.M. poolt järelvalveta jäetud küünlast. Kohus leidis, et tulenevalt

§-st 334 peab kostja tõendama, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast ega ka mitte isikust, kellele üürnik asja kasutuse lepinguga kooskõlas üle andis. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid, et E.M., kelle süül tekkis korteris tulekahju, oleks viibinud korteris õigusvastaselt, st kostja tahte vastaselt. Kostja ei ole vaidlustanud, et E.M. viibis tema poolt üüritud ja kasutuses olevas korteris õigusvastaselt. Kostja esindaja väitis kohtuistungil, et tema teada ei olnud E.M. kostja elukaaslane. Kohus leidis, et tulenevalt

§-st 334 vastutab kostja asja kahjustumise eest, kui tulekahju tekitas isik, kes viibis korteris kostja loal või teadmisel. Kohus leidis, et kostja on vastutav tema kasutuses olnud korteri kahjustumise eest, kuna tulekahju tekkis korteri magamistoas seal viibinud isiku süül. Kostja ei ole tõendanud, et E.M. viibis korteris tema teadmata või mitte tema loal. Kostja vaidlustas kirjalikes vastustes kohtule kahju nõude suuruse. Hageja esindaja seletas kohtuistungil, et nad andsid kostjale rendile möbleeritud korteri. Kostja ei ole vaidlustanud, et tema poolt üüritud korteris asusid hagejale kuuluvad esemed ja seadmed, mis on nimetatud hageja poolt koostatud tulekahjus kahjustatuna või hävinuna

§ 334

lg 1 kohaselt, kui asja üürnikule üleandmisel koostati üleandmise kohta akt, siis eeldatakse, et üleantud asi vastas aktis toodule. Tegemist on seadusest tuleneva eeldusega, mis kehtib seni, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Aktina tuleks mõista eelkõige kirjalikus, aga ka muus vormis jäädvustatud informatsiooni (kas kirjalik vorm või ka kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm vm), millel on mõlema lepingupoole kinnitus vastava informatsiooni õigsuse kohta. Kohtule ei ole esitatud tõendit, et korteri üürnikule andmisel koostati üleandmise akt, kus oleks mõlemad pooled kinnitanud asja seisundit üleandmise ajal. Samuti ei ole esitatud 5 tõendit esemete ja seadmete üleandmise kohta. Hageja esindaja kinnitas kohtuistungil, et sellist dokumenti ei vormistatud. Tulenevalt

§-st 128 hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Järelikult lähtutakse asja kahjustamise korral kahjuhüvitise kindlaksmääramisel eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest.

§ 127

lg 1 kohaselt võrreldakse kahjustatud isiku varalist olukorda pärast kahju tekitanud sündmust selle olukorraga, mis oleks olnud juhul, kui kahju tekitanud sündmust ei oleks toimunud. Seega loetakse tekkinud kahju suuruseks nimetatud kahe varalise olukorra vahe.

§ 127

lg 6 kohaselt, kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Asja kahjustamise korral hõlmab kahjuhüvitis

§ 132

lg 3 esimese lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise.

§ 132

lg 3 esimese lause mõttega ei oleks kooskõlas kahju hüvitamine suuremas ulatuses kui asja parandamise mõistlikud kulud ja võimalik väärtuse vähenemine. Kostja on vaidlustanud tsiviilasja menetluse käigus tulekahjuga tekkinud kahju suuruse, leides, et remondi käigus on teostatud palju töid, mille vajadus ei olnud põhjustatud tulekahjust. Kostja ei ole esitanud oma vastuväite tõendamiseks ühtegi tõendit. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leidis, et käesoleval ajal ei ole enam võimalik hinnata korteri tulekahju eelset seisundit ja tulekahju järgset seisundit enne remondi tegemist. Kohtule ei ole esitatud ühtegi usaldusväärset tõendit poolte ettepanekute või kokkulepete kohta tulekahju tagajärgede likvideerimise kohta või nende kulutuste hüvitamise kohta. Hageja on hagiavalduses märkinud, et kostja ei täitnud kohustust teostada korteris taastusremont või tasuda remondikulud. Kostja on märkinud kirjalikus vastuses kohtule, et ta teenib elatist Soomes XXXX , aga hageja ei lubanud tal pärast tulekahju teha korteris remonti ega lubanud tal korteris pärast tulekahju enam elada. Kostja ei ole oma väidet ühegi tõendiga tõendanud. Kohus leidis, et hüvitada tuleb asja parandamise mõistlikud kulud. Hageja on esitanud kohtule tulekahjuga tekitatud kahju tõendamiseks tulekahjus hävinenud või kahjustatud esemete ja seadmete nimekirja (tl 34), teostatud tööde akti (tl 35- 37), IF Kindlustuse teate kahju hüvitamise kohta (tl 39), fotod (tl 71-75). Kuna kostja on allüürilepingule allakirjutanud, siis ta oli teadlik lepingu p-st 3.2.3., mille järgi kohustub üürnik tagastama lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel üürile andjale ruumid seisundis, milles ta need sai, vajadusel teostama taastusremondi või tasuma remondikulud. Kui kostja kasutuses olevas korteris toimus tulekahju ja seetõttu ei saanud korteris enam edasi elada, pidi kostja eeldama, et tal üürnikuna võib tekkida kohustus tagasi anda korras korter ja tulekahjus tekkinud kahjude korvamiseks teostada remont või hüvitada remondikulud. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pöördunud omapoolsete ettepanekutega asja lahendamiseks kostja poole või ise püüdnud välja selgitada vajalikud kulud tulekahju kahjustuse likvideerimiseks. Kohus leidis, et kostja väide, et remondi käigus on korteris mitte ainult likvideeritud tulekahju tagajärgi, vaid tehtud ka parendusi, ei ole ühegi tõendiga tõendatud. Tõendina, et tulekahju tagajärgede parandamiseks on tehtud mõistlikud kulud, saab arvestada ka IF Kindlustuse tõendit. IF Kindlustus aktsepteeris tehtud töid vajalike kulutustena ja võttis teostatud tööde maksumuse hüvitise tasumise aluseks. 6 Kohus leidis, et tulekahjuga tekitatud kahju nõue tuleb rahuldada.

§ 296

lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest.

§ 278

kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: 1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 2) nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; 5) hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule.

§ 279

lg 1 kohaselt, kui üürileandja käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt võib üürnik puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral.

§ 279

lg 4 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 3 sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et pärast tulekahju ei saanud enam eluruume kasutada. Hageja väitel kostjaga seotud inimesed kasutasid üht vähemkannatanud tuba kuni remonditööde alguseni. Hageja selgitas kohtuistungil, et remont hakkas korteris septembris ja

1. oktoobriks oli remont tehtud. Kliendivõlgnevuse aruande järgi (tl 40) on kostjal tasumata üür
2. a augusti kuu eest 900 krooni, septembri kuu eest 5900 krooni, oktoobri kuu eest 5900 krooni, kokku 12 700 krooni, s.o. 811,68 eurot. Kommunaalteenuste, elektri, vee ja kanalisatsiooni eest on tasumata juuli kuu eest 1469,90 krooni, augusti kuu eest 424,60 krooni, septembri kuu eest 482,45 krooni, oktoobri kuu eest 471,50 krooni, kokku 2848,45 krooni, s.o 182,05 eurot. Kohus leidis, et kuna allüürilepingu lõppemine enne novembrit
3. a ei ole usaldusväärselt tõendatud, siis on kohustatud üürnik tasuma üüri ka ajavahemiku august kuni oktoober
4. a eest. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid, mis asjaoludel kohus ei peaks temalt üüri välja mõistma. Õigus üüri mitte maksta lihtsalt seetõttu, et ta ei saanud korterit kasutada, ei tulene seaduse sätetest. Hageja on üüri ettemaksu 5000 krooni maha arvestanud augusti kuu eest makstavalt üürilt (tl 40). Kohus leidis, et hageja üüri nõue 12 700 krooni s.o 811,68 eurot tuleb rahuldada. Kohus leidis, et kommunaalteenuste võla nõue ajavahemiku august - oktoober
5. a eest kokku 1378,55 krooni, s.o 88,10 eurot, ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja ei kasutanud reaalselt korterit, seega ta ei saanud tarbida ka elektrit ja vett. Kohus leidis, et remondi tegemisel kulunud elekter ja vesi on remondikulud ja nende tasumine ei tulene üürilepingust. Hageja nõue
6. a juulikuu kommunaalteenuste eest summas 1469,90 krooni, s.o. 93,94 eurot tuleb kostjalt välja mõista. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks selle summa tasunud või et selle mittetasumine oleks põhjendatud. 7

§ 128lg 1 kohaselt võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline.

Sama paragrahvi lg 2 kohaselt varaline on kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu.

§ 128

lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Hageja väidab, et ruumide tulekahjujärgse remondiga ei õnnestunud täielikult taastada ruumide tulekahjueelset seisundit ja muretseda samaväärset sisustust ning seetõttu ruume edasi üürida õnnestus hagejal 1000 krooni madalama kuuüüriga kui oli üürileping kostjaga. Kohus leidis, et selline hageja väide ei ole põhjendatud. Hageja ja kostja vahel sõlmitud allüürilepingu (tl 30) p 3.2.1 järgi kohustub üürnik kasutama üürile võetud ruume eluruumina. 06.11.2008. a hageja ja Beauty Studio OÜ vahel samade ruumide kohta sõlmitud allüürilepingu p 3.2.1 järgi üürnik kohustub kasutama üürile võetud ruume eluruumina või teenindusruumina. Kohus leidis, et üüri suurus lepitakse kokku iga konkreetse üürnikuga eraldi. Üürnik ei vastuta selle eest, et kui üürilepingu lõppemisel ja uue üürnikuga üürilepingu sõlmimisel üüri suurus väheneb. Selline üürniku vastutus ei tulene seadustest. Ka üürilepingus ei ole sellist sätet. Hageja on uue üürilepingu sõlmimisel muutnud ka ruumide otstarvet, ruume võib kasutada nii eluruumina kui ka teenindusruumina. Hageja ei ole esitanud ühtegi usaldusväärset tõendit, milles seisneb kostja süü hageja saamata jäänud tulus. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et uue üürilepingu sõlmimine madalama üüritasuga kui oli kokku lepitud kostjaga, on põhjuslikus seoses tulekahjuga korteris ja et üüritasu vähenemises on süüdi kostja. Kostja palus kirjalikus vastuses kohaldada aegumist. Kohtuistungil kinnitas kostja esindaja, et muudele varem kirjalikult esitatud asjaoludele ta enam ei toetu. Kostja vastuväite aluseks hagile oli

§ 1043. Nimetatud asjaolu tõttu kohus nõude aegumise küsimust ei analüüsinud. Ts

MS § 173 lg 1 kohaselt asja esitab menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leidis, et kuna hagi rahuldatakse osaliselt, tuleb kohtukulud jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja kanda jäävad kohtukulud 14 % ulatuses, kostja kanda 86 % ulatuses. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Harri Parmo esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist osas, millega hagi rahuldati ning uue otsuse tegemist, millega kohaldada tulekahjuga tekitatud kahju nõude osas summas 7598.48 eurot aegumist või alternatiivnõudena jätta hagi täielikult rahuldamata. Apellant palub menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 8 1) on kohus põhjendamatult jätnud kontrollimata, kas ja millisel õiguslikul alusel oli/on hageja OÜ-l Brevis Invest õigus Pärnus asuva XXX kinnistu omanike nimel sõlmida allüürilepinguid ja esitada hagisid; 2) ei nõustu apellant kohtu väitega, et pooltevaheline allüürileping saab lõppeda vaid üürilepingu erakorralise ülesütlemisega kas üürniku või üürileandja poolt. Kuna korteri valdus läks hagejale üle 07.08.
2. a ja pärast seda ei võimaldanud hageja kostjal korterit edasi kasutada, siis tulnuks kohtul allüürilepingu kehtivuse osas kohaldada asjaõigussätteid (§ 39). Antud juhul on kohtuotsus üllatuslik ja ebaõige osas, milles kohus leiab, et allüürilepingu lõppemise kuupäevaks saab lugeda 06.11.
3. a; 3) leiab apellant, et kostja täites hageja nõude võtmed tagastada, loobus korteri otsesest valdusest ja andis korteri otsese valduse 07.08.
4. a hagejale üle. Ka kinnitab nimetatud ajal kostja otsese valduse lõppemist hageja hilisem tegevus selles, et pärast korteri remondi lõppu (tööde vastuvõtmise akti järgi 15.10.
5. a) ei teinud hageja võimalikuks senise üürilepingu jätkumist, vaid otsis uue üürniku. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kogu vaidluse aja on kostja järjekindlalt väitnud, et tal takistati üüritud ruumide kasutamist koheselt pärast tulekahju kui ka remondijärgselt. Lähtudes eeltoodud põhjendustest ja kohtu seisukohast, on kostja seisukohal, et poolte vahel sõlmitud allüürileping lõppes 07.08.
6. a; 4) ei ole maakohus arvestanud otsuse tegemisel

§ 336lg 1 sätteid.

Hageja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta kontrollis asja seisundit ja viivitamata teatas üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab; 5) on maakohus jätnud tähelepanuta kostja väited asjade tema valduses oleku ja kahjustamise kohta. Hageja ei ole tõendanud, et tulekahjus hävinenud või kahjustatud esemete ja seadmete nimekirjas olevad asjad oleksid olnud kostja valduses olevas korteris. Kostja on korduvalt kirjalikes vastustes rõhutanud, et temale ei ole esemeid ega seadmeid üle antud. Tulenevalt eeltoodust on maakohus ekslikult leidnud, et kostja ei ole vastu vaielnud nende asjade asumisele tema kasutuses olevas korteris; 6) on kohus ebaõigesti mõistnud välja kahjustatud asjade soetamisväärtuse, sest seaduse kohaselt tulnuks välja mõista mõistlikud kulutused kahjustuste likvideerimiseks. Kohus on otsuses märkinud, et kostja vaidlustas kirjalikes vastustes kahju nõude suuruse, sest remondi käigus on teostatud palju töid, mille vajadus ei olnud põhjustatud tulekahjust. Samas ei ole maakohus kostja esitatud vastuväidetele vastanud ega põhjendanud, miks ta nende vastuväidetega ei arvesta, seega on maakohus rikkunud menetlusõigust. Apellant soovib siin rõhutada, et kuna tulekahju tagajärjel sai otseselt kannatada vaid televiisor ja muus osas oli tegemist ainult suitsukahjustusega, siis kindlasti kostja poolt vaidlustatud tööd ei olnud vajalikud kahjustuste likvideerimiseks, vaid nende töödega tõsteti oluliselt korteri väärtust. Maakohus on märkinud otsuses, et hüvitada tuleb vara väärtuse vähenemisest tekkinud kahju, aga samas on aktsepteerinud täies mahus hageja nõudeid, arvestamata kostja vastuväiteid, et temale pole hageja asju üle andnud ja korteris olid ka kostja asjad; 7) on kohus otsuse rajanud teostatud tööde aktile, kuigi hageja ei nimetanud kohtuistungil tõendina teostatud tööde akti (tl.35-37), seega on kohus rikkunud menetlusõigust. Maakohus on arvestanud tõendina ka IF Kindlustuse teadet kahju hüvitamise kohta (tl 39), kuid kohus on jätnud tähelepanuta, et nimetatud teade ei näita konkreetselt seda, mida kindlustus hüvitas. Antud asjas kohus kohaldas asjas materiaalõiguslikke norme, millele hageja ei viidanud ja 9 mille kohaldamisest ka kohus istungil pooli ei informeerinud, seetõttu on kohtuotsus üllatuslik ja ebaseaduslik; 8) on kostja taotlenud asjas tulekahjuga tekitatud nõude summas 7598,48 eurot aegumise kohaldamist, kuid kohus on jätnud aegumise küsimuse lahendamata. Kohtuistungi protokollis on tõesti märge, et kostja muudele varem kirjalikult esitatud asjaoludele ei toetu, kuid see ei tähenda seda, et kostja oleks loobunud oma taotlusest kohaldada asjas aegumist. Hageja sai korteri oma valdusesse tagasi 07.08.2008. a, seega tuli nõue esitada hiljemalt 07.02.2009. a, kuid hageja on esitanud maksekäsu Pärnu Maakohtule alles 07.04.2009. a, s.o 2 kuud pärast aegumistähtaja lõppemist. Seega on esitatud nõue summas 7598,48 eurot

§ 338

lg 1 ja 2 alusel aegunud ja kuna kostja taotles aegumise kohaldamist, siis kohus pidigi aegumist kohaldama; 9) alates 07.08.

1. a läks hageja nõudmisel ja kostja nõustumisel korteri otsene valdus üle hagejale ja seetõttu ei saa ka kostja olla võlgu hagejale perioodi eest peale 07.08.
2. a. Maakohus on otsuse tegemisel jätnud arvestamata asjaolu, et nii hageja kui ka kostja kinnitasid kohtuistungil, et kostja tasus lepingu sõlmimisel ette ühe kuu üürisumma. Allüürilepingu p. 2.
3. kohaselt on üür koos käibemaksuga 377,08 eurot (5900 krooni) ning allüürilepingu p.3.2.5.3 kohaselt pidi hageja ettemaksust võlgnevuse 57.52 eurot (900 krooni) maha arvama; 10) leiab apellant, et põhjendatud ei ole kostjalt
4. a juulikuu kommunaalteenuste summas 93,94 eurot (1469,60 krooni) väljamõistmine. Tulenevalt eeltoodust ja toetudes kostja ja hageja ütlustele ning allüürilepingule, on tõendatud, et kostjal esines üüri ettemaks summas 377,08 (5900 krooni) ja sellest oli võimalik maha arvestada võlguolev summa 151,46 eurot. Seega on tõendatud, et kostja ei ole hagejale võlgu; 11) ei nõustu apellant sellega, et maakohus jättis menetluskulud 86% ulatuses kostja kanda. Kuna otsus tuleb tühistada ja teha uus otsus, siis tuleb ka menetluskulud jätta hageja kanda.
5. Brevis Invest OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja palub menetluskulud jätta apellandi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) on ebaõige apellandi väide, et hageja on takistanud kostjat pärast tulekahju korterisse sisenemast või seda taastamast. Kostja ei allkirjastanud akti allüürilepingu lõpetamise kohta (selle tõestuseks on sellel kostja allkirja puudumine) ja hageja leidis kaks komplekti korteri võtmeid selle allkirjastamiseks jäetud akti juurest laualt novembrikuu
6. a alguses. Kuna hagejal polnud teada, keda veel kostja talle üürileantud korterisse elama on võtnud ja kellele võtmed edastanud, siis tuli hagejal kindluse mõttes kõik korterisse pääsu võimaldavad lukud (kaks ukselukku ja üks taba välisväraval) rendisuhte lõpetamist asendada; 2) on ebaõige väide, et hageja ei ole võimaldanud kostjal tulekahju järgselt korterit üle vaadata ega väidetavate kahjustustega tutvuda. Kohtutoimiku lk 74 fotodelt on näha, et korteris paiknevad Harri Parmole või temaga seotud olevatele isikutele kuuluvad asjad. Apellatsioonikaebuses on lisandunud üllatuslikult süüdistus nagu oleks hageja varastanud kostja korterisse jäänud asjad; 3) jääb arusaamatuks apellandi väide üüri ettemaksust 5900 krooni. Lepingu p. 3.2.5.3 kohaselt on selleks summaks 5000 krooni. Ettemakstud summa on arvestatud maha kostjale 10 esitatud augustikuu
7. a üüriarvest, mida kinnitab raamatupidaja poolt koostatud kliendivõlgnevuse aruanne (tl 40); 4) ei ole OÜ Brevis Invest kunagi sõlminud mingit lepingut ruumide kasutamise kohta E.M. . Nimetatud isik on aga oma arveldusarvelt tasunud Harri Parmole esitatud üüriarveid. Lisaks E.M. on üüriarveid tasunud keegi J.K. . Kuna kostja sellekohane väide esitati alles apellatsioonikaebuses, lisab vastustaja kostjale esitatud arved ja teiste isikute poolt nende tasumist kinnitavad panga väljavõtted (lisad 1, 2, 3, 4). Vastustaja esitab tõendina: arve nr 2786 Harri Parmole; Swedbank väljavõte arve 2786 tasumise kohta; arve 2838 Harri Parmole; SwedBank väljavõte arve 2838 tasumise kohta.
8. Harri Parmo esitas 01.08.
9. a täiendavad seisukohad. Seisukohtade kohaselt ole tõendatud, et XXX kinnistu omanikud oleksid andnud vastustajale õiguse nendele kuuluvaid eluruume välja üürida ja hagi esitada. Seetõttu on ringkonnakohtul õigus jätta hagi läbi vaatamata TsMS § 226 lg 2 p 1 alusel. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks.
11. Ringkonnakohus vastab esmalt apellandi küsimusele, kas hageja on isik, kellel oli hagi esitamise õigus. Asja materjalidest nähtub, et maakohus pidas poolte vahel sõlmitud ja täidetud allüürilepingut piisavaks hagi esitamise õigustuseks. Apellandi taotluse osas seisukoha kujundamiseks palus ringkonnakohus hagejal esitada tõendid, millest nähtub hageja õigus kehtivalt üürilepinguid sõlmida ning vaidlusaluses hoones omaniku asemel oma nimel tegutseda. Apellant esitas 1996.a välja antud volikirja, millega hoone omanik volitas Pärnus XXX hoonet valitsema ja käsutama Enn Pauti; hoone omaniku ja AS Brevis vahel sõlmitud rendilepingu, millega anti rentnikule allüürilepingute sõlmimise õigus ning Riigikohtu 18.12.2002 määruse, millega keelduti hoone omaniku kassatsioonkaebuse menetlusse võtmisest. Hageja esitas ka selgituse, mida ringkonnakohus peab piisavaks ja leiab, et apellandi väide, et hagejal puudus hagi esitamise õigus, ei ole põhjendatud. Hagejal oli vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal õigus allrendilepingute sõlmimiseks ja lõpetamiseks, asjas ei ole vaidlust, et kindlustus hüvitas kahju hagejale, seega on hagejal nõudeõigus allrendilepingust tulenevate nõuete esitamiseks allüürniku vastu.
12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et leping tuleb lugeda lõppenuks 06.11.
13. Apellandi viide AÕS § 36 lg-le 1 ei ole asjakohane. AÕS § 36 käsitleb valduse lõppemist, mitte lepingulise suhte lõppemist. Käesolevas asjas ei vaidle pooled selle üle, et pärast tulekahju allüürnik ruumi ei kasutanud, ega ka selle üle, et allüürnik ei soovinud pärast tulekahju kahjustuste kõrvaldamist enam ruumi kasutada. Vaidlus on selle üle, kas poolte tahe oli leping lõpetada 07.08.2008, kui ruumi otsene valdus läks rendileandjale üle, või mingil muul ajal. Apellandi väide, et rendileandja ei võimaldanud tal remonti teha ja ei lubanud pärast remonti ruumi kasutamist jätkata, ei ole tõendatud. Tõendatud on, et hageja sõlmis teise isikuga lepingu, kuid asjas ei ole tõendeid, et kostja oleks sellele vastu vaielnud ja nõudnud allüürilepingu jätkuvat täitmist. Asjas esitatud tõendite alusel on põhjendatud lugeda leping lõppenuks maakohtu poolt märgitud ajal. 11
14. Ringkonnakohus märgib, et maakohus oleks pidanud otsuses esitama seisukoha aegumise kohta, samas, kuna nõue ei ole aegunud, siis see ei mõjuta otsuse sisulist põhjendatust. Kostja tugines kahjuhüvitise nõude aegumisele oma kirjalikes vastuväidetes kolmel korral (tl 61, 78, 89). Asjas toimus üks kohtuistung, protokollist ei ole võimalik aru, milles seisnes kohtu poolt „menetluse sisu ning menetlusliku olukorra selgitamine“ (tl 117). Hageja esitas kohtuistungil aegumise kohaldamisele vastuväite. Kostja esindaja tõi esile järgmised vastuväited: hageja ei ole tõendanud, et tal oli õigus ruume rendile anda; kahju tekitati õigusvastaselt ja seda tekitas kolmas isik, mitte kostja; kostjal oli kahe kuu üür ette makstud, seda ei ole arvestatud; tõendamata on, et hageja oli hoone rentnik nii, et tal oli õigus allüürilepingut sõlmida. Kostja esindaja märkis et hagi tuleb jätta rahuldamata ja lisas „Muudele varem kirjalikult esitatud asjaoludele enam ei toetu“ (lk 118). Ringkonnakohus leiab, et kuigi kostjat esindas maakohtus õigusteadmistega isik, ei ole see piisav, et vabastada kohut asjaolude selgitamise kohustusest TsMS § 348 lg 1 ning § 351 lg-te 1 ja 2 alusel. Arvestades seda, et kostja oli eelnevalt kolmes erinevas menetlusdokumendis aegumisele tuginenud ja hageja oli selles osas istungil ka oma seisukoha avaldanud, siis oleks kohus pidanud selgitama, kas kostja loobub aegumise vastuväite esitamisest. Menetlusseadustik ei sätesta, kuidas tuleb õiguslikust vastuväitest loobumise taotlus esitada, kuid see peaks toimuma nii, et kohus ja menetlusosalised sellest ühtmoodi aru saaksid. Käesoleval juhul märkis kostja veel kohtuvaidlustes, et tugineb aegumisele, kuid maakohus ei juhtinud kostja esindaja tähelepanu tema vastuolulisele ja heitlikule käitumisele. Ringkonnakohus leiab, et maakohus pidi sellises olukorras aegumise osas seisukoha otsuses kujundama. Ringkonnakohus leiab, et hagi ei ole aegunud. Asjas ei ole tuvastatud, et üüri(all)leping lõppes augustis
15. a ja seoses sellega anti lepingu ese hagejale üle.

§ 338

lg 2 esimene lause sätestab, et üürileandja hüvitusnõude aegumistähtaeg algab asja tagasisaamisest. Ringkonnakohtu arvates ei toimunud käesoleval juhul asja tagasisaamine

§ 338

lg 2 esimese lause mõttes, mitte siis kui üürileandja sai juurdepääsu tulekahjus kasutuskõlbmatuks muutunud ruumidele ja korraldas seal remondi tegemise, vaid kasutusse saamise all tuleb silmas pidada lepingu lõppemise aega. Maakohus tuvastas õigesti, et leping lõppes novembris 2007, seega 6 kuuline nõude aegumistähtaeg lõppes mais

1. Maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitas hageja 07.04.2009, seega kooskõlas TsMS § 486 lg-ga 4 loetakse seda päeva hagi esitamise ajaks TsMS § 362 lg 1 mõttes.
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rahuldas õigesti hagi kostja vastu.

§ 334

lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostjale allüüritud ruumis toimus tulekahju, mille põhjustas isik, kelle oli üüritud ruumidesse lubanud kostja. Seega vastutab lepingulise suhte 12 alusel tekkinud kahju eest kostja. Asjas ei oma tähtsust, milline oli kostja ja kahju vahetu tekitaja omavaheline suhe. Kostjal on kahju osas nõudeõigus kahju vahetu tekitaja vastu. Hageja esitas nõude lepingulise suhte alusel, kostjat esindas maakohtus õigusteadmistega esindaja ja kostja ei ole ringkonnakohtule esitanud taotlusi uute tõendite esitamiseks. Eeltoodu valguses jääb apellandi vastuväide, et kuna maakohus ei selgitanud kostjale, et kavatseb kohaldada

§ 334

, mistõttu ei osanud kostja ette näha asjaolude tõendamise vajadust, paljasõnaliseks. Ringkonnakohus leiab, et menetluse käigus arutati piisavas ulatuses asjas tähtsust omavaid asjaolusid ja konkreetse materiaalõigusnormi kohaldamine on kohtu õigus, mistõttu apellandi poolt esiletoodu ei anna alust maakohtule ette heita, et maakohus rikkus menetlusnormi ja kohtulahend oli üllatuslik.

1. Ringkonnakohus leiab, et apellandi vastuväited kahju suuruse osas ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Maakohus on õigesti remonditööde kahju summa määramisel lähtunud asjas esitatud tõenditest. Hageja esitas kahju suuruse kohta tõendid, kostja piirdus vastuväidetega, kuid ei esitanud omalt poolt tõendeid, mis oleksid kahju suuruse kahtluse alla seadnud. Üüritud ruumid olid sisustatud, kostja ei ole sellele vastu vaielnud, asjas on esitatud fotod ruumidest enne ja pärast tulekahju ja esemete nimekirja. Kostja on tuginenud vaid vastuväitele, et allüürilepingu lisana ei olnud esemete nimekirja. Ringkonnakohus leiab, et nimekirja puudumine ei võta hagejalt õigust tõendada esemete üürileandmist muude tõenditega. Maakohus on õigesti lähtunud asjas esitatud esemete väärtusest, kostja ei ole oma vastuväiteid tõendanud.
2. Apellandi väide, et maakohus jättis üüri ettemaksu ebaõigesti arvestamata, ei ole õige. Apellandi väited ei lükka ümber hageja poolt esitatud dokumentaalseid tõendeid.
3. Kuna apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Kersti Kerstna-Vaks Viivi Tomson 13 Andra Pärsimägi