alusel, kuna kostja ei ole täitnud oma kohustust vormistada aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba. Asja menetlemisel on selgunud, et kostjal ei olnud võimalik oma lepingulist kohustust täita, sest ehitis ei olnud lepingus märgitud tähtajal valmis, s.o elamuks ümber ehitatud, ning ei ole seda tänaseni. Seega oli kostjal õigus tulenevalt
lg 4 keelduda oma kohustuse täitmisest (vormistada lepingu eseme oluliseks osaks olev aiamaja elamuks ja hankida elamule kasutusluba), kuna hagejale üle antud lepingueseme osa (aiamaja) ei olnud 01.04.2006 elamuks ümber ehitatud. Kostjal ei olnud võimalik ehitusseaduse § 32 lg 1 tuginedes täita oma kohustust enne kui hageja omandis olev ehitis vastab elamule ettenähtud nõuetele. Hea usu põhimõttest lähtuvalt puudus hagejal õigus keelduda lepingu punkti 4.3 järgse müügihinna viimase osamakse tasumisest põhjusel, et kostja ei täitnud oma kohustust hankida elamule kasutusluba. Pealegi on hageja käesolevaks ajaks eelnimetatud nõudest kostja vastu loobunud. Eelnevast järeldas kohus, et hagi on põhjendamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu 08.04.2011 otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus leidis ebaõigesti, et hoone pidi vastama aiamajale kehtestatud nõuetele. Kohus jättis täielikult käsitlemata hageja väited ja põhjendused, et hoone pidi vastama elamule kehtestatud nõuetele. Hageja ostis osaliselt poolelioleva ehitise (hoones oli siseviimistlus tegemata ehk ehitise siseseinad olid pahteldamata ja värvimata). Hoone üleandmise hetkel oli see praktiliselt valmis ehitatud ja kostja kohustus hoone elamuks vormistama ning kasutusloa hankima. Seega pidid lepingu pooled ühiselt mõistma, et hoone vastab elamu nõuetele ning hageja ei pea seal kasutusloa tegemiseks täiendavaid toiminguid tegema. Kostja ei ole kohtumenetluse ajal öelnud, mida hageja peaks veel tegema, et kostjal oleks olnud võimalik kasutusluba väljastada. Isegi kui müügilepingu objektiks oli aiamaja, siis aiamaja elamuks vormistamiseks oleks hageja pidanud aiamaja vastavalt elamule ära soojustama. Seega oleks hageja pidanud lepingu sõlmimisel teadma, et see töö tuleb enne kasutusloa hankimist ära teha. Lepingust ei nähtu, et lepingu pooled oleks lepinguga midagi sellist silmas pidanud. Sellest tulenevalt ei saa hageja süü olla, et kostjal ei ole olnud hoone elamu nõuetele mittevastavuse tõttu võimalik kasutusloa väljastamist korraldada. Selle eest saab vastutada vaid kostja ise, kuivõrd tema poolt võõrandatud hoone ei vastanud elamu kasutusloa väljastamiseks vajalikele nõuetele. Kohtuliku eksperthinnangu kohaselt on varjatud puuduste ja kasutusloa väljastamisega seotud kulutused kokku 125 700 krooni. antud juhul nõuab hageja lisaks varjatud puuduste kõrvaldamise kulutustele kasutusloa hankimisega seotud kulutusi, kasutusloa väljastamise organiseerimist ta enam ei nõua. Käesoleval juhul on hagejal
Kostja ei ole müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitanud ega hüvitamist pakkunud, mistõttu on hagejal õigus omapoolse kohustuse täitmisest keelduda. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. 4 Ringkonnakohtu 3.10.2011 otsus Tallinna Ringkonnakohus 3.10.2011 otsusega rahuldas hageja Rene Ahtamonovi apellatsioonkaebuse osaliselt ja tühistas Harju Maakohtu 08.04.2011 otsus osas, millega jäeti rahuldamata Rene Ahtamonovi hagi Moonika Järvela vastu 4 857,29 euro (76 000 krooni) ulatuses ja mõistis välja Moonika Järvelalt 4 857,29 eurot (76 000 krooni) Rene Ahtamonovi kasuks. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ja hagi nimetatud nõudes rahuldamata. Riigikohtu seisukoht Riigikohus 20.03.2012 otsusega tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
§de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: • • • • • kostja on lepingut rikkunud (
lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (
lg 1); kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (
lgd 2 ja 3); hagejale on tekkinud või tekib kahju (
lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (
lg 2); 5 • • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (
lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (
Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka
§-de 217-227 erireeglid (vt ka Riigikohtu
(ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused. Hageja väidete kohaselt ei olnud üleantud ehitise vundament ja seinad nõuetekohaselt soojustatud, st ehitis ei olnud piisavalt soojapidav. Pooled ei ole väitnud, et ehitis pidi vastama mingile kokkulepitud kvaliteedistandardile
See ei tähenda aga, et ostuese ei peagi mingitele kvaliteedinõuetele vastama. Samuti ei tähenda poolelioleva ehitise müümine seda, et juba tehtud ehitustööde osas ei kehti mingid kvaliteedinõuded. Kui müügiesemeks on pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada nii juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust kui ka projektijärgselt ettenähtud selles valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (vt Riigikohtu
Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga
lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale (vt ka nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p-d 11 ja 12). Apellatsioonimenetluses on selgunud, et kostja teadis hageja soovist hakata maja aasta läbi elamuna kasutama. Seega ei saa määrata lepingueseme kvaliteeti suvemajade tavapäraste soojustusnõuete järgi. Maja puudusi ei tee olematuks see, et kinnisasja ostmisel ei olnud selle elamuks ümberehitamine lõppenud. Kuigi tegemist ei olnud uue ehitisega, oli seda äsja kapitaalselt ümber ehitatud ja tehtud tööde kvaliteedinõuded ei piirdu omaaegsetele aiamajadele tavaliselt esitatavate nõuetega. Kvaliteeti piirav kokkulepe pidanuks selleks sisalduma müügilepingus. Ülaltoodust nähtub, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (
Asja vastavust lepingule müügilepingu korral reguleerib
lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Asja lepingutingimustele mittevastavus on aluseks müüja vastutusele (
Iseenesest leidis maakohus õigesti, et müügilepingust ega ühestki teisest dokumendist ei nähtu, millises seisundis aiamaja üle anti ehk kui suures osas olid ümberehitustööd tehtud. Maakohus on lähtunud ekslikult asjaolust, et müüdi aiamaja, mistõttu see ei pidanud vastama elamule esitatavatele nõuetele. Vaidluse all ei ole, et aiamaja sooviti ehitada ümber elamuks ja kostja oli juba mitmeid selleks vajalikke töid 6 teinud. Kolleegiumi hinnangul on vaidluses oluline, kas need tööd, milles esinevaid varjatuid puudusi hageja kostjale ette heidab, olid müügilepingu sõlmimise ajal kostja poolt tehtud ja kas nende tööde osas anti ostjale üle lepingutingimustele mittevastav asi. Analoogses vaidluses on Riigikohus leidnud, et kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust või projektijärgselt ettenähtud valmidusastmes tegemata töid, kui lepingus ei ole kokku lepitud teisiti (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-131-05 p 15). Kuna käesoleva vaidluse asjaolude kohaselt puudus ehitise ümberehitusprojekt ja ehitati vaid ehitusjooniste järgi, saab lähtuda puuduste osas tehtud tööde ümbertegemise vajadusest. Hageja on asja teistkordsel arutamisel maakohtus 14.01.2011 tervikteksti p-s 1.1 (tl 73) toonud välja kolm ehitise puudust: hoone välisseinad, vundament ja katus ei olnud soojustatud vastavalt elamule kehtestatud normidele. Samuti on hageja nimetatud avalduses selgitanud, et kuigi eksperthinnangu kohaselt on tööde kogumaksumuseks kokku 211 700 kr, siis sisetöödest tulenevast nõudest (86 000
Kostja ei eitanud apellatsioonimenetluses, et ta teadis hageja soovist kasutada hoonet elamiseks aastaringselt. Kolleegium leiab, et maakohus leidis ebaõigesti otsuses, et müüdi aiamaja, mistõttu ei saa lähtuda lepingu tingimustele mittevastavuse kindlakstegemisel kohtule esitatud spetsialisti arvamusest, milles on märgitud vajalikud tööd ja maksumus ehitise viimiseks seisundisse, mis vastab elamule kehtestatud nõuetele. Kostja vastuväide, et pooled ei leppinud kokku mingites ehitusstandardites või ehitise vastavuses mingitele konkreetsetele tingimustele, on küll õige, kuid ei oma antud vaidluse lahendamisel tähendust. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-131-05 leidnud, et lähtuvalt
lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Nende tööde osas, mis olid tehtud, pidi ehitis vastama nõuetele, mis võimaldaksid selles aastaringset elamist. Kostja etteheide hagejale, et hageja ei ole esile toonud elamule esitatavate nõuete täpsemat olemust, on 7 põhjendamatu. Kostja ei pea teadma, millised on konkreetsed ehituslikud nõuded elamule, puuduste kohta on andnud käesolevas asjas arvamuse ehitusekspert. Paikvaatluse protokollist koos lisadega saab teha vaid järelduse, et paikvaatluse käigus avatud osade välisseina tuuletõkkeplaatide taga ei ole soojustust üldse, kolmanda laua all on seda näha. Asjatundja arvamusega (I kd, tl 27-30), mida kolleegium hindab kui dokumentaalset tõendit, loeb kolleegium tuvastatuks, et välisseinte arvestuslik soojapidavus ei vasta elumajadele kehtestatud normidele (soojustus välisseintes on ebaühtlase paksusega tingituna vanade seinte erinevatest materjalidest või pole üldse paigaldatud; seestpoolt on seinad kaetud kipsplaadiga, õhkvahe on villaga täitmata, mistõttu konstruktsiooni sattunud külm „õhkab läbi pistikupesade avade tuppa“), horisontaalne soojustus ümber vundamendi puudub üldse, kuigi arvestades vana vundamendi rajamissügavust on see hädavajalik. Ekspertarvamusega (tl 176189, I
lg-tes 1 ja 3 sätestatu kohaselt on müüja vastutuse aluseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai. Seejuures ei tulene seadusest, et puudustest tuleb teatada notariaalse avaldusega. Hageja ei ole esile toonud hagiavalduses asjaolu, millal ta puudustest teada sai ja millal kostjat sellest teavitas. Apellatsioonimenetluses ei osanud hageja sellele küsimusele vastata, vastustaja selgituste kohaselt vaidluse all olevatest puudustest müüjat enne hagi esitamist ei informeeritud. Tunnistaja V.Viilupi ütluste kohaselt (tl 249, I kd) käisid majas ehitustööd veel paar kuud peale müügilepingu sõlmimist. Müügileping sõlmiti 08.12.
Lisaks võib hageja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata kostjale sellest teatamisest, kuna müüja pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (
Nimelt pidi müüja teadma, et alles jäeti vana aiamaja vundament, ilma seda soojustamata. Samuti pidi müüja teadma, et seinte ja katuse soojustus ei vasta elamule esitatavatele nõuetele. Nimetatu tuleneb kostja väidetest, et müüdi aiamaja, mis ei pidanudki vastama elamule esitatavatele soojapidavuse nõuetele. 8 Ekslik on kostja arusaam, et hageja on valinud ebaõige õiguskaitsevahendi oma õiguste kaitseks.
lg 2 kohaselt võib hageja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Eelkõige ei võta kohustuse rikkumisest tuleneva õiguskaitsevahendi kasutamine võlausaldajalt õigust nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisest. Ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-13105 p 18). Hageja nõue käesolevas asjas on kvalifitseeritav
lg 1 alusel kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitise nõudena ja tegemist on kahjuga kui hageja poolt tulevikus kantavate kuludega. Kahju hüvitamise eesmärgiks on
lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kuna müügiobjektiks oli pooleliolev ehitis, saab puudusena käsitada juba tehtud tööde ümbertegemise vajadust, mille maksumuse väljaselgitamiseks on kostja esitanud asjatundja arvamuse ja kohus on määranud ekspertiisi. Seejuures ei ole oluline, et hageja oleks nimetatud kulutused juba kandnud, mistõttu ei pea hageja kulutuste kandmist tõendama. Seinte parandustööde ligikaudseks maksumuseks on asja tundva isiku arvamuse kohaselt 145 000 kr ja soklitöödeks 50 000 kr. Seinte töödeks on ekspert hinnanud 76 700 kr ja sokli tööks 14 000.- kr. Kuivõrd kohtu poolt määratud ekspertiis on põhjalikum ja sisaldab metoodikat kahju summa arvestamisel (tl. 187 ja 243, I kd), võtab kolleegiums arvesse kahju suuruse määramisel eksperthinnangu. Kostja on esitanud küll ekspertiisiaktis toodud kahju suurusele paljasõnalisi vastuväiteid, kuid ei ole nimetatud tõendit umber lükanud ehkki selline kohustus tuleneb TsMS § 230 lg-st 1. Hageja on palunud kostjalt välja mõista 8033,69 eurot (125 700 krooni). Nimetatud ulatuses on hagi tõendatud nii spetsialisti arvamusega kui ka ekspertiisiaktiga. Samas asjas tehtud Riigikohtu otsuse kohaselt nõustus Riigikohus hagejaga ka selles, et aiamaja elamuks vormistamiseks, kasutusloa hankimiseks ja dokumentatsiooni üleandmiseks kohustamise nõudest loobumine ei välista tuginemist kostjapoolsele müügilepingu p 5.5 rikkumisele kahju hüvitamist nõudes ega sellele kui vastuväitele tuginemist sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude lahendamisel. Vaidlust ei ole selles, et kostja võttis endale lepinguga kohustuse hankida kasutusluba elamule ja jättis selle tähtaegselt täitmata. Tähtajaga seotud lepingulist kohustust rikkunud pool ei vabane vastutusest rikkumise eest, kui kohustuse täitmiseks ettenähtud aeg on möödunud. Kohustuse täitmise võimatus võib mõjutada õiguskaitsevahendite valikut, kuid ei muuda olematuks kohustuse rikkumist. Kasutusloa hankimise kohustust ei välista iseenesest see, et EhS § 33 lg 8 teise lause järgi esitab kasutusloa taotluse ehitise omanik. Taotluse saab esitada haldusmenetluse seaduse § 13 lg 1 järgi ka esindaja vahendusel. Müügilepingu p 5.5 teise lause järgi on hageja andnud kostjale asjaajamiseks vajaliku volituse. Hageja on avaldanud, et nõuab kahju hüvitisena ka kasutusloa hankimise kulutusi. Kolleegium leiab, et hageja nõue on õiguslikult põhjendatud. Nimetatud kulutuste suurust on hageja tõendanud ekspertiisiaktiga. Kolleegiumi arvates on hageja väidetav kahju hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga
Kostja ei ole väitnud, et tekitatud kahju ei olnud talle ettenähtav
Riigikohus on sellist täitmist asendavat kahju hüvitamise nõuet põhimõtteliselt tunnustanud kõrvuti
lg 5 järgse kantud kulutuste hüvitamise nõudega (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Põhjuslik seos hagejale tekkinud kahju ja kostja tegevuse vahel seisneb selles, et kostja poolt 9 lepingutingimustele vastava asja müümisel poleks hageja pidanud eelnimetatud kulutusi asja parandamiseks kandma (
Vaidluse all ei ole, et müügilepingus märgitud ostuhinnast on hagejal tasumata 3483 eurot 18 senti (54 500 krooni), mille sissenõudmiseks on kostja alustanud hageja vastu täitemenetlust. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 11 lg 4 esimese lause järgi võib kuni
Sel juhul ei tunnistata sundtäitmist mitte tervikuna lubamatuks, vaid lähtuda tuleb
lg-st 5 ja teha otsus, millega tunnistatakse sundtäitmine lubamatuks ajutiselt, kuni võlausaldaja on võlgniku nõude rahuldanud või võlgnik on sattunud täitmise vastuvõtmisega viivitusse.
lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Hageja on tuginenud asjaolule, et ta saab nõuda sundtäitmise lubamatuks tunnistamist
lg-te 1 ja 4 alusel, sest ta võib keelduda sundtäitmise esemeks oleva raha maksmisest, kuna kostja ei ole täitnud müügilepingu p 5.5 järgset kohustust vormistada aiamaja elamuks, hankida elamule kasutusluba ja anda hagejale üle seda tõendav dokumentatsioon. Tähelepanuta jääb hageja vahepealne seisukoht, et ta nõuab sundtäitmise lubamatuks tunnistamist sisuliselt põhjusel, et kostja nõutav raha tasaarvestataks hageja nõutavaga, mis iseenesest võiks samuti olla aluseks, et sundtäitmine TMS § 221 lg 1 esimese lause mõttes lubamatuks tunnistada. Hageja esitatud asjaoludel ei ole aga välistatud müügilepingu p-le 5.5 tuginedes keelduda ostuhinna maksmise kohustusest
lg 1 alusel.
lg 1 kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Kolleegium leiab, et nimetatud sätte kohaldamise eeldused on täidetud. Võlgnikul (hagejal) on sissenõutavaks muutunud nõue võlausaldaja (kostja) vastu. Nõue ei ole piisavalt tagatud ja selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos, kuna nii võlgniku kui ka võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest ehk siis poolte vahel 08.12.2005 sõlmitud kinnistu müügilepingust (t.l. 15-25, I kd). Ülaltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele täies ulatuses. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta kõik TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist 10 kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Reet Allikvere Ülle Jänes Iko Nõmm 11
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.