← Eesti

2-10-33486/32

Obsah (7)§ 118§ 276§ 277§ 189§ 116§ 14§ 308

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Rein Pokk Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 16. juuli 2012.a Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tn kohtumaja kantsel

) § 276 lg 1, § 277 lg 1 ja § 189, palub hageja mõista Signatel OÜ-lt välja üürilepingu alusel makstud tagatise summas 20 000 krooni.

  1. oktoobri 2011.a tagaseljaotsusega rahuldas kohus hageja nõude kostja vastu täies ulatuses. Vastava otsuse peale esitas kostja 26.11.2010.a kaja ning kohus 02.11.2011.a määrusega taastas tsiviilasjas menetluse. Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid Kostja poolt kohtule kaja avalduses esitatud kirjalikus vastuses (tl 80-82) leiab, et haginõue tuleb jätta täielikult rahuldamata. Poolte vahel sõlmitud äripinna üürilepingu punkt 3.3 kohaselt lasus kostjal kohustus anda hageja kui üürniku kasutusse üüipind hiljemalt 1 kuu enne turuhoone avamist sellekohase üleandmise-vastuvõtmise aktiga, kusjuures turuhoone valmimise, mitte avamise aeg oli lepingu punktis 3.3 fikseeritud
  2. märtsiks 2010.a. Seega lasus kostjal kohustus üüripind anda hageja kasutusse hiljemalt 20.02.2010.a. Pooltevahelise üürilepingu sõlmimise ajal oli hagejale teada fakt, et faktiline turuhoone avamise tähtaeg on
  3. aprill 2010, millest teavitati kõiki üürnikke nii vahetult kui ka meedia kaudu. Seetõttu on arusaamatu ja tõendamata hageja väide, et talle ei olnud mitte mingilgi viisil teada saanud turuhoone avamise kuupäev. Turuhoone üüripinnad olid üürnike vastuvõtuks valmis juba
  4. veebruaril 2010.a., mil sisse kolisid esimesed üürnikud ning üüripinnad vastasid (sh ka hageja üüripind) kõigile EV-s kehtestatud normidele. Veterinaar- ja Toiduameti kontrolli käigus puudusi ei tuvastatud ning kauplemisloa saamise eeltingimuseks oli mh ka Veterinaar-ja Toiduameti luba. Kostja juhib vastaspoole tähelepanu tõsiasjale, et vajaminevad sanitaartööd (kraanikausid, torustikud, äravoolud jms) olid juba ammu tehtud, sest mõeldamatu on, et enne tehakse ruumi 2

(7)Tsiviilasi nr 2-10-33486 lõppviimistlus ning alles siis hakatakse tegema sanitaartöid. Raeküla Turuhoones ei tehtud ehitus-remonttöid vastupidises järjekorras. Mis käsitleb hageja väidet, et üüripind oli kokkulepitust väiksem, siis juhib kostja nii vastaspoole kui kohtu tähelepanu asjaolule, et kostja pakkus hagejale nii suuremat üüripinda kui ka teist üüripinda ning kostja soov oli jätkuvalt, et hageja alustaks müügitegevusega turuhoones alates
  1. aprillist 2010.a. Kostja tegi hagejale omapoolse pakkumise üürisumma vähendamiseks kuid ka sellisest variandist hageja loobus, väites, et kuna Viiratsi Lihatööstus OÜ-s toimuvad suuremahulised tootmislikud ümberkorraldused, siis sellest sõltuvalt ei olnud nad üldsegi kindlad selles, et soovivad üüripinnal kauplema hakata. Hageja viitab enda lepingu erakorralises ülesütlemisavalduses, et ülesütlemise põhjuseks on tingitud: Kuna üürileandja on rikkunud lepingu punkti 3.3 ning üüripinna suurus ei vasta eelnevatele suusõnalistele kokkulepetele. Kostjale on teadmata, milliseid suusõnalisi kokkuleppeid hageja siin käsitleb. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et hageja on käitunud vastuolus pooltevahelises üürilepingus kokkulepitule. Lepingu punkt 13.5 sätestab, et üürnikul/hagejal on õigus leping erakorraliselt üles öelda sellest ette teatades vähemalt 14 päeva arvates rikkumise kõrvaldamiseks antud heastamistähtpäevast kui üürileandjast tuleneval põhjusel ei ole üürnikul võimalik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Üürnik võib sellisel juhul lepingu üles öelda alles pärast seda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja üüripinna kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul üüripinda kasutada. Seejuures loevad pooled mõistlikuks tähtajaks eelduslikult vähemalt 14 päeva, kuid teatud juhtudel võib see olla ka pikem tulenevalt olukorra iseloomust. Hageja ei ole seega käesoleva lepingu täitmisel lähtunud hea usu põhimõttest. Eelnevast nähtub, et hageja poolt hagiavalduses esitatud väited kostja süü osas on ebaõiged ning kostja on teinud kõik endapoolse selleks, et hageja oleks saanud üüritud pinda esimesel võimalusel sihtotstarbeliselt kasutada. Kuid nagu nüüdseks on selgunud, hagejal puudus tegelikkuses igasugune huvi Raeküla Turuhoones kauplema hakata. Signatel OÜ on investeerinud Raeküla Turuhoonesse üle 11,5 miljoni krooni ning kuna turu ärikontseptsioon on rajatud üüripindadele, siis on hoopiski hageja enda arusaamatu ja pahatahtliku käitumisega tekitanud kostjale nii varalist kui ka mittevaralist kahju.
  2. juulil 2012.a toimunud kohtu eelistungile kostja seaduslik esindaja ei ilmunud, kuigi on kutse kohtuistungile kätte saanud. Kohtule mitteilmumise mõjuvatest põhjustest kostja esindaja teada andnud ei ole. Hageja esindaja taotleb asja lahendamist sisuliselt, jäädes esitatud nõude juurde. Kohus rahuldas kohtuistungil hageja taotluse asja lahendamiseks sisuliselt. Kostjale on asja sisu teada ning kostja on esitanud asjas ka endapoolse kirjaliku seisukoha. Kohtu seisukoht Käesoleva asja menetlemisel on tuvastatud järgmised asjaolud: • Hageja kui üürnik ja kostja kui üürileandja sõlmisid
  3. jaanuaril 2010.a Pärnus Raeküla Turuhoones asuvate äriruumide tähtajalise üürilepingu. • Lepingu alusel kohustus üürileandja võimaldama üürnikule üüripinna kasutamist alates üleandmise-vastuvõtu akti allkirjastamise hetkest viie aasta jooksul. Nimetatud akti poolte vahel allkirjastatud ei ole. Lepingu lõppemise tähtajaks on pooled leppinud lepingu p 6.1 kokku 20.03.2015.a. 3
(7)Tsiviilasi nr 2-10-33486 • • • Lepingu p 3.3 järgi pidi kostja andma hagejale ruumid üle hiljemalt 1 kuu enne turuhoone avamist sellekohase üleandmise vastuvõtmise aktiga. Turuhoone valmimise ajaks on märgitud lepingus 20.03.2010.a. Avamise aega lepingus fikseeritud ei ole. Lepingu sõlmimise järel tasus hageja kostjale lepingu tagatisena kahe kuu üüri 20 000 krooni. Hageja esitas kostjale 12. aprillil 2010.a, tuginedes lepingu p-le 3.3 ja üüripinna suurusele, mis ei vastanud eelnevatele suusõnalistele kokkulepetele, lepingust taganemise avalduse ning tagatisena üleantud summa tagastamise nõude. Seonduvalt

§ 118

lg-ga 1 oli ülesütlemise avaldus tehtud 11 päeva jooksul pärast seda, kui hageja sai lepingurikkumisest teada. Seda võib lugeda mõistlikuks ajaks. Antud juhul taandub esmane vaidlus poolte vahel lepingu p-le 3.3 märgitud tähtaegadele, so millisel kuupäeval pidi üürileandja võimaldama üürnikule üüripinna üleandmise. Kuna turuhoone valmimise ajaks oli lepingus märgitud 20.03.2010.a, leiab hageja, et üüripind tulnuks tema kasutusse anda hiljemalt

  1. veebruaril 2010.a. Üüripinna valmimisolekust teatas Signatel OÜ hagejale aga
  2. aprillil 2010.a ning sealhulgas ka kavatsusest avada turuhoone
  3. aprillil 2010.a. Turuhoone avamist nimetatud kuupäeval on kinnitanud kostjagi kohtule esitatud kirjalikus vastuses, märkides, et turuhoone avamisest teavitati kõiki üürnikke nii vahetult kui ka meedia kaudu. Samuti nõustub kostja hageja käsitlusega üüripinna hageja kasutusse andmise kuupäeva osas ning kinnitab, et üüripinnad olid vastuvõtuks valmis juba 20.02.2010.a (vastuses erakorralisele ülesütlemise avaldusele (tl 22), on kostja selgitanud, et üüripind oli üleandmiseks valmis
  4. märtsiks 2010.a). Kohtu hinnangul
  5. aprillil 2010.a müügipinna avamisega võttis kostja lepingu p 3.3 alusel endale kohustuse üüripind üürnikule üle anda hoopis hiljemalt
  6. märtsil 2012.a, kuna vastava lepingupunktiga oli üürileandja kohustatud üüripinna üürniku kasutusse andma hiljemalt 1 kuu enne turuhone avamist. Sellegipoolest üüripinna üleandmist kuu enne turuhoone avamist (ega ka valmimist) ei toimunud, millega üürileandja rikkus lepingus kokkulepitut ning

§ 276lg 1 sätestatud kohustust asja üleandmiseks.

Kuna antud juhul ei toimunud üüritud asja üleandmist lepingu sõlmimisel (konkreetseks kuupäevaks on lepingu päise järgi 14.01.2010.a), tuleb üüriasja hilisemat üleandmist kui üürileandja põhikohustust lepingu täitmisel, lugeda üürileandja vastutusalasse kuuluvaks. Antud juhul ei ole üürileandja tõendanud, et üüripind oli üürniku jaoks valmis juba kokkulepitud ajaks, kuid üürnik ise ei asunud seda kasutama. Kostja poolt on ümber lükkamata hageja väide, et üüripinna valmisolekust anti viimasele teada alles 01. aprillil 2010.a. Nimetatud väiteid oleks kostja saanud tõendada muuhulgas näiteks nii väidetavate esimeste õigeaegsete sissekolinud üürnike selgitustega kui veterinaarameti dokumentidega valminud ruumide ülevaatamisest. Esitatud kujul jäävad kostja väited paljasõnaliseks. Oma väiteid peab kostja TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama. Eeltoodu põhjal on sisuliselt leidnud kinnitust kostja poolne üürilepingu rikkumine üürieseme üleandmisel, mistõttu esines hagejal alus

§ 277

lg 1 alusel üürilepingust taganemiseks.

§ 277

lg-s 1 sätestatud üürniku üürisuhtest taganemise võimalus peab silmas juhte, kui üürileandja ei ole üürilepingu eset veel üürniku kasutusse andnud (kostja viitab kohutule esitatud vastuses ka lepingu erakorralisele ülesütlemisele ning sellest tulenevatele tähtaegadele, selline olukord oleks saanud aga rakenduda peale üürieseme üleandmist).

§ 277

lg 1 järgi võib üürnik üürilepingust taganeda, kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise. Seega saab üürnik üürieseme mittetähtaegsel üleandmisel võimaluse ühepoolselt lepingust taganeda koos 4

(7)Tsiviilasi nr 2-10-33486 taganemise kohta kehtivate õiguslike tagajärgedega.

§ 189

järgi peavad taganemise tagajärjel lepingupooled tagastama teineteisele lepingu järgi üleantu. Kuigi

§ 277

määrab kindlaks asjaolud, mille esinemisel on üürnikul võimalik üürilepingust taganeda, tuleb samas ka nende asjaolude esinemisel lisaks arvestada taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise üldisi eeldusi, mis on sätestatud

§-s 116.

§ 116

lg 1 näeb lepingust taganemise eeldusena ette lepingurikkumise olulisust, lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. Ka pooled on üürilepingus viidanud üürniku õigusele lepingust taganeda. Lepingu p 13.3 annab üürnikule õiguse lepingust taganeda lepingus sätestatud juhtudel või õigusaktides sätestatud alustel. Sisuliselt viitab see lepingu punkt

§-s 277 üürniku taganemisõigust reguleerivale sättele. Lepingus puuduvad viited kui pika viivituse ruumide üleandmisel loeksid pooled oluliseks lepingurikkumiseks. Seega tuleb lepingust taganemise õiguspärasuse kindlakstegemisel selgitama välja, kas lepingujärgse täitmise tähtaja ületamine vähemalt 29 päeva (teadaandmise päeva

  1. aprilli ja avamise kuupäevast
  2. aprillist kohustusliku üleandmise kuupäeva
  3. märtsi vahe) võrra oli hageja jaoks oluline lepingurikkumine. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu p-d 3.3 oleksid olnud eraldi läbi räägitud ja pooled oleksid selles kokku leppinud, et oluliseks lepingurikkumiseks on igasugune viivitus ruumide üleandmisel või et lepingust võib taganeda tähtaja igasuguse rikkumise korral ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata. Nimetatu kokkuvõtteks leiab kohus, et arvestades üürilepingu 5-aastast kestvust ja kostja viivituse pikkust, ei ole mõistlik järeldada, et 29-päevane viivitus on oluline lepingurikkumine, mis kahjustaks sedavõrd olulisel määral hageja huvisid. Seega ei olnud lepingust taganemise materiaalsed eeldused p 3.3 alusel täidetud ning hageja ei olnud üürieseme üleandmise viivituse tõttu õigustatud lepingust taganema. Küll ei ole vastav üürieseme üleandmise ajaline viivitus lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kohaselt ainsaks lepingust taganemise põhjuseks, vaid lisaks lepingu p 3.3 on hageja tuginenud ka üüripinna suurusele, mis ei vastanud poolte vahelistele eelnevatele suusõnalistele kokkulepetele. Kostja on ülesütlemise avalduse vastuses viidanud käesoleva ülesütlemise aluse osas üürilepingu p 14.5, mis sätestab, et lepingu sõlmimisega muutuvad kehtetuks kõik varasemad poolte vahel sõlmitud suulised ja kirjalikud kokkulepped ning seetõttu ei saa olla hageja esitatud väide üüripinna suuruse ja eelnevate suusõnaliste kokkulepete mittevastavuse kohta aluseks üürilepingu lõpetamiseks. Seega ei esita kostja otseselt vastuväiteid nimetatud kokkulepete sõlmimise kohta, kuid leiab, et lepingu allakirjutamise hetkest eelnevad kokkulepped ei kehti. Üürilepingus üüripinna suurust fikseeritud ei ole. Punkti 3.3 tuleb vastav suurus fikseerida aga lepingu lisaks 2 oleva üleandmise-vastuvõtmise aktiga, mida ka ülalpool kinnitatult poolte vahel ei koostatud. Kohtu hinnangul ei olnud vastava olukorra kirjelduse järgi hagejal kuni üleandmisevastuvõtmise akti koostamise hetkeni võimalik lähtuda üüripinna suuruse osas muust informatsioonist, kui poolte vahel suuliselt kokkulepitust, mistõttu konkreetse kokkuleppe osas ei saanud hageja ja kostja vahel kokkulepitu muutuda kehtetuks enne lepinguga vastava punkti reguleerimist. Ka

§ 14

lg 1 tulenevalt peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud (antud asjaoludest lähtuvalt enne kirjaliku kokkuleppe sõlmimist läbiräägitut ei ole kohtul võimalik pidada muuks kui lepingueelseks läbirääkimiseks) mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Sama paragrahvi teise lõike järgi lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostja hagejale reaalselt väiksema üüripinna võimaldamisest teada ei andnud. Teavitamata jätmist ei saa aga lugeda õigustatuks lepingu p 14.5 viitamisega, sest sellisel juhul võinuks kostja peale üürilepingu allkirjastamist pakkuda 5

(7)Tsiviilasi nr 2-10-33486 hagejale ka mitmeid kordi enam väiksemat üüripinda sama üürisumma eest, millist käitumist lepingupoole suhtes ei saa lugeda kindlasti üksteise huvisid arvestavaks. Hageja on hagiavalduses täiendavalt selgitanud, et ette nähtud kahe 3,5-meetrise külmleti asemel saanuks üüripinnale paigaldada vaid ühe seesuguse leti. Kostja konkreetsele seisukohale vastuväiteid esitanud ei ole, vaid pigem kinnitab olukorda, kuna on kohtule esitatud kirjalikus vastuses avaldanud, et pakkus hagejale ka teisi ja suuremaid üüripindasid ning üürihinna alandamist. Ka konkreetsed väited on kostja poolt tõendamata. Hagejale saadetud vastuses lepingu ülesütlemise kohta loetletud vastutulekud ei kajastu. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kostja poolt hagejale väiksema pinna pakkumist saab antud juhul pidada

§ 116kohaldamise eeldusena oluliseks lepingurikkumiseks.

Kahe leti asemel ühte letti mahutava pinna pakkumisel oleks olnud ilmselt märkimisväärne mõju hageja äritegevusele turuhoones kaubeldes. Ka

116 lg 2 sisalduv näidisloetelu kätkeb endas p 2 näol alust, mille alla vastav lepingurikkumine paigutub- rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kuna tegemist võis olla kuni 50 % võrra hageja äritegevust halvava asjaoluga, on mõistetav hageja huvi kadumine edasise lepingusuhte kohta. Samuti ei saa jätta tähelepanuta kostja poolt mitme lepingulise asjaolu rikkumise koosmõju, so nii üürieseme üleandmise tähtaja rikkumise kui ka üüripinna kokkulepetele mittevastavuse osas. Juhul kui kostja ka oleks pakkunud koheselt hagejale äritegevuse alustamiseks asemele teist üüripinda, oleks vastavasisulised läbirääkimised veelgi pikenenud hagejale üüripinna üleandmisega viivitavust ning kõne alla ei oleks tulnud enam pelgalt ca kuuajalisest rikkumisest üüripinna üleandmisel (arvestamata siinkohal avamise eelset sisseseadmise aega, millest hageja ilma jäi).

§ 116

lg 4 teine lause ei nõua

§ 116

lg 2 p 2 esineva kohustuse rikkumise korral ka täiendava tähtaja andmist lepingut rikkunud poolele puuduste kõrvaldamiseks. Täiendava tähtaja andmise välistab aga ka teise poole teavitus, et ta oma kohustust ei täida. Kohus möönab, et kokkulepitud suuruses üüripinna mittevõimaldamist võib sealhulgas välja lugeda kostja vastusest üürilepingu taganemise avaldusele, mille järgi kostja hinnangul poolte vahelised ning senini veel lepingus fikseerimata kokkulepped peale kirjaliku lepingu sõlmimist enam ei kehti. Asja lahendamisel ei arvesta kohus hageja viiteid üüripinna sanitaartingimustele vastamatuse osas, sest nimetatule ei ole hageja tuginenud ka lepingu ülesütlemise avalduses. Mõistmatu on aga ka kostja viide summadele, mida turuhoonesse investeerida tuli. Hageja üürilepingust taganemise avaldus on esitatud kostjale vähem, kui kümne päeva jooksul peale turuhoone avamist ning seda tingituna kostja enda tegevusest. Lepingu sõlmimisel kostjale makstud tagatist ei saanud kostja aga kasutada oma äritegevuseks või ruumide väljaehitamiseks, sest

§ 308

lg 2 tulenevalt peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intressi nõuet hageja kostja vastu esitatud ei ole. Ülaltoodud asjaolude koosmõjus leiab kohus, et hagi on nii õiguslikult kui sisuliselt põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hageja lepingust taganemise avaldus on kehtiv ning kokkulepetele mittevastava üüripinna pakkumisest tulenevalt olulisele lepingurikkumisele tuginev. Kostja ei ole täitnud oma kohustust seoses hageja poolse 14. jaanuaril 2010.a menetlusosaliste vahel sõlmitud üürilepingust taganemisega (

§ 276

lg 1 ja

§ 277

lg 1 tuginedes) tagastada hagejale

§ 189

sätestatult lepingu alusel üleantut, mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt vastava rahalise kohustuse täitmist. Seega on seadusega kooskõlas hageja nõue välja mõista kostjalt üürilepingu alusel makstud tagatis summas 20 000 krooni, so 1278.23 eurot. 6

(7)Tsiviilasi nr 2-10-33486 Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatult võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Rein Pokk Kohtunik 7
(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.