KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ruth Plaks, Lilianne Aasma ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 01.10.2012, Tallinn Haldusasja number 3-09-2621 Haldu

) § 23 lg 11 ning faktiliseks aluseks asjaolu, et kaebaja lepinguline esindaja ei ole 18.04.2006 piiride kulgemise ettepanekule vastanud ega seda vaidlustanud ning kaebaja ei ole tellinud katastriüksuse moodustamist.

1. Orissaare Vallavalitsuse 07.04.2008 korraldusega nr 69 otsustati tagastada OÜ-le Random Kinnisvara Orissaare vallas Liigalaskma külas asuv Rusnikumaa maaüksus pindalaga 34,41 ha. Korralduse põhjendustes märgitakse, et OÜ Random Kinnisvara omandas 07.10.1998 endise Rusniku talu nr 17 maa (56,76 ha) tagastamise nõudeõiguse; vallavalitsuse 31.03.2004 korraldusega tagastati Liigalaskma külas, Ööriku külas ja Pulli külas neljast lahustükist koosnev Rusniku maaüksus pindalaga 26,09 ha ja vallavalitsuse 07.04.2008 korraldusega nr 68 jäeti riigi omandisse L. Kile kuuluva elamu Rusniku-2 teenindamiseks vajalik maa hoonestusõiguse seadmiseks. Korraldusega nr 69 tagastatakse hoonestatud maatükk Liigalaskma külas, tagastataval maal asuvad hooned kuuluvad OÜ-le Random Kinnisvara.
2. L K esitas 05.02.2008 halduskohtule kaebuse maa ostueesõigusega erastamise piiride kulgemise 18.04.2006 ettepaneku õigusvastaseks tunnistamiseks (haldusasi nr 3-08-259) ja 16.05.2008 kaebuse Orissaare Vallavalitsuse 07.04.2008 korralduse nr 68 tühistamiseks (haldusasi nr 3-08-977). Tallinna Halduskohus liitis kaebused ühiseks menetlemiseks 2

§ 23

lg-st 2 tulenevalt saab maa tagastamise otsustada alles siis, kui korraldusega on kindlaks määratud ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid.

1. Orissaare Vallavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Väidetavad menetlusvead ei saanud mõjutada asja otsustamist. Kui vastustajal ka tuleks Rusnikumaa tagastamine uuesti otsustada, ei saaks otsus olla teistsugune, sest kaebaja elamu juurde ei ole võimalik erastada rohkem maad kui 800 m
2. Tegemist on olukorraga, kus haldusorgan peaks igal juhul välja andma samasisulise haldusakti. Kaebaja elamu on ümbritsetud kolmandale isikule kuuluvate hoonete ning kinnistutega.
3. OÜ Random Kinnisvara palus jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja 20.02.2001 avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks 50 ha ulatuses ei saa maa erastamisel aluseks võtta, sest elamu eelmine omanik oli 12.12.1997 erastamisavalduse juba esitanud ning õigusaktid välistavad uue avalduse esitamise võimaluse. Kaebaja suhtes jäi kehtima enne 01.01.1998 esitatud avaldus. Korralduse tühistamisel tuleks igal juhul vastu võtta samasisuline haldusakt. Kaebaja elamu juurde ei ole võimalik suuremat maatükki määrata, sest kaebaja elamut ümbritsevad kahelt poolt kolmanda isiku hooned ning kahelt poolt kinnistud. Selleks, et erastada saaks rohkem kui 800 m2, tuleks kunstlikult luua pikk ja kitsas riba, mille otsas oleks elamust eraldiseisev maa. Selline lahendus ei oleks kooskõlas ostueesõigusega erastamise korra ja

põhimõtetega, mille kohaselt on õigus erastada maad vaid elamu juurde. Vastustaja tegi kaebajale 19.12.2005 piiride kulgemise ettepaneku. Maa-ameti ning sõltumatu maakorraldaja hinnangul on ettepanek kooskõlas maakorraldusnõuete ja õigusaktidega. See ettepanek on kehtiv ja õiguspärane ning vaidlustatud korraldusega tagastatud maaüksuse piirid on piiride kulgemise ettepanekuga kooskõlas. Sellega on vastustaja täitnud

§ 23

lg 2 nõude, et maa tagastamine otsustatakse pärast erastamisele kuuluva maa suuruse ja piiride kindlaks määramist. Tagastatud maaüksus on registreeritud maakatastris. 3

§ 23

lg 11 alusel jäetud riigi omandisse kaebajale kuuluva elamu teenindamiseks vajalik maa hoonestusõiguse seadmiseks. Viidatud säte näeb ette, et kui maa ostueesõigusega erastamise õigust omav isik on saanud erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku, on ta kohustatud ettepaneku alusel tellima kolme kuu jooksul katastriüksuse moodustamise tööd, ning kui ta mõjuva põhjuseta ettenähtud tähtaja jooksul tellimust ei esita, kaotab ta maa erastamise õiguse, ehitise teenindamiseks vajalik maa jäetakse riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus. Vallavalitsuse 07.04.2008 korraldusega nr 68 lahendati kaebaja avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks talle kuuluva elamu juurde, mis asub endise Rusniku talu õuealal koos tagastataval maal paiknevate Rusniku talu hoonetega. Seega tugineti vaidlustatud korralduse andmisel asjaolule, et kaebaja on kaotanud maa erastamise õiguse ning takistused maa tagastamiseks puuduvad; 2) jõustunud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-08-259 on 07.04.2008 korraldus nr 68 tühistatud ning selle aluseks olnud 18.04.2006 piiride kulgemise ettepanek nr 5-2.1.2/23 on tunnistatud õigusvastaseks. Vastustaja ja kolmas isik on seisukohal, et vaidlustatud korralduse vastuvõtmise hetkel olid kaebaja maa piirid ja suurus õiguslikult kindlaks määratud ning korralduse nr 68 hilisem tühistamine ei saa endaga kaasa tuua korralduse nr 69 tühistamist. Haldusakti kehtivuse eelduseks on selle teatavakstegemine või kättetoimetamine (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 1). Vastustaja saatis korralduse nr 68 kaebajale 18.04.2008 ning järelikult anti korraldus nr 69 olukorras, kus selle aluseks olev korraldus nr 68 ei kehtinud. Seega ei omanud korralduses nr 68 sisalduv õiguslik regulatsioon vaidlustatud korralduse andmise ajal veel õiguslikku jõudu, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et kaebaja elamu juurde olid maa suurus ja piirid korraldusega kindlaks määratud. Kõnealuste ühel ja samal päeval andmist ei saa iseenesest lugeda menetlusnormide rikkumiseks, kuid korraldust nr 69 andes võttis vastustaja endale teadlikult riski, et korraldus nr 68 ei pruugi tuua endaga kaasa õiguslikke tagajärgi, mis on korralduse nr 69 õiguspärasuse eelduseks; 3) kolmanda isiku väitel ei ole korralduse nr 69 tühistamine põhjendatud, sest vallavalitsus tegi 19.12.2005 kaebajale piiride kulgemise ettepaneku, mis on kehtiv, ning vaidlustatud korraldusega on tagastatud maaüksuse piirid määratud kooskõlas selle ettepanekuga. Väidetavalt on kaebaja olnud nõus elamu juurde 800 m2 suuruse maatüki määramisega.

§ 23

lg 2 kohaselt otsustatakse õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine pärast seda, kui vallavalitsuse korraldusega on ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määratud. Piiride kulgemise ettepaneku tegemist reguleerib maa ostueesõigusega erastamise korra p 131. Vallavalitsus tegi 19.12.2005 kaebajale piiride kulgemise ettepaneku, millega kaebaja ei nõustunud ning 18.04.2006 tehti uus piiride kulgemise ettepanek, milles võeti arvesse kaebaja soov piiride kulgemiseks paralleelselt Rusniku-2 ehitise seinaga. Seega 19.12.2005 piiride kulgemise ettepanek enam ei kehti ega saa olla aluseks maa erastamisele. Pealegi on erastatava maa piiride kulgemise ettepanek eelhaldusakt, millega ei lahendata erastamise küsimust veel lõplikult. Isegi kui arvestada 19.12.2005 piiride kulgemise ettepanekut, saab see olla üksnes katastriüksuse moodustamise aluseks. Maa ostueesõigusega erastamiseks tähendust omavad asjaolud määratakse siduvalt kindlaks hilisema maa erastamise otsusega. Ostueesõigusega erastatava maa täpne suurus määratakse ostueesõigusega erastamise korra §-de 131 ja 15 kohaselt kohaliku omavalitsuse korraldusega pärast katastriüksuse moodustamist. 18.04.2006 piiride kulgemise ettepanek on tunnistatud õigusvastaseks ning korraldus nr 68 Rusniku-2 elamu teenindamiseks vajaliku maa määramise 4

„§-s 9 lg-s 1, 2 sätestatud viisil.“ MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 11. OÜ Random Kinnisvara apellatsioonkaebuses paluti halduskohtu 30.12.2011 otsus tühistada ja saata asi halduskohtule uueks arutamiseks. Põhjendused: 1) Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et kaebaja tuleb kaasata maa tagastamise protsessi

§ 9

lg-te 1 ja 2 alusel, kuna ta soovib erastada maad rohkem kui 800 m2.

§ 9

lg-d 1 ja 2 on alternatiivsed ning maa erastamise õigustatud subjekti ei saa kaasata menetlusse mõlema lõike alusel. Vastustaja ja kolmas isik on kohtule põhjalikult selgitanud, et kaebaja elamu juurde maa erastamine toimub E. Ki poolt 12.12.1997 esitatud avalduse alusel ning kaebaja 20.02.2001 avalduse menetlemiseks puudub seaduslik alus (Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 22; maa ostueesõigusega erastamise korra p 7). Kohus seda argumenti ei analüüsinud.

§ 9

lg-t 2 saab kohaldada üksnes siis, kui elamu omanik soovib maad osta rohkem kui 2 ha, E. K soovis aga erastada maad ca 1 ha, mistõttu

§ 9lg 2 ei kohaldu.

Muu hulgas sellest sättest lähtumine viitab kohtu seisukohale, et erastamine tuleb läbi viia 2001 avalduse alusel. Kohtu seisukoht jääb arusaamatuks. Otsuses pole selgitatud ega põhjendatud, millisele avaldusele on kohus tuginenud. Otsuse põhjendamata jätmine viis materiaalõiguse normi ebaõigele kohaldamisele ja ebaseadusliku kohtuotsuse tegemisele. 2) Ekslik on halduskohtu seisukoht, et maakorraldusnõuded ei takista Rusniku-2 elamu juurde suurema maatüki määramist kui 800 m2. Kohus on jätnud tähelepanuta

põhimõtte, et maa erastamine toimub ehitise juurde. Reaalselt on küll võimalik tekitada pika ja kitsa, ca 5 m laiuse maariba otsas elamust eraldiseisev maatükk, kuid kohus pole hinnanud, kas seda eraldiseisvat maatükki saab pidada elamu teenindamiseks vajalikuks maaks. Maa ostueesõigusega erastamise eesmärk on määrata ehitise teenindamiseks vajalik maa. Suuremas ulatuses elamu teenindamiseks vajalikku maad pole võimalik määrata. Maa, mis on sisuliselt ehitisest eraldiseisev maa, ei ole ehitise juurde ega selle teenindamiseks vajalik maa. 5

§ 9

lg-tele 1 ja 2 alternatiivselt, et asja lahendav haldusorgan valiks ise, kumb säte kohaldub. Kolmanda isiku seisukoht, et vallal tuleb juhinduda E. Ki 12.12.1997 avaldusest, on väär. Kaebaja kordab, et 28.06.2000 võltsiti tollase maanõuniku kihutamisel maa tagastamise avaldus tagantjärele kuupäevaga. Seda kinnitavad avaldusele hooneregistri 28.06.2000 tõendi lisamine, kaebaja seletused kohtus ja avalduse Saare Maavalitsuses registreerimata jätmine. 2) Kohtu seisukoha, et maad on võimalik erastada suuremas ulatuses kui 800 m2, aluseks on jõustunud kohtuotsus haldusasjas nr 3-08-259, mistõttu on vastupidine seisukoht põhjendamatu. 3) 10.08.2012 vastuses kolmanda isiku 02.08.2012 täiendavale seisukohale märgib kaebaja, et kohut eksitav on väide, nagu poleks kohtule esitatud korrektset plaani. Kaebaja esitas Maaameti geoportaalist välja trükitud Rusnikumaa plaani, kus on näha nii kaebaja kui kolmanda isiku hooned ja teed. Sepikoja ja tuuliku varemeid esitletakse kolmanda isiku poolt ostumüügilepinguga omandatud hoonetena. Tegelikult olid ajal, mil O. K kinkis E. Kile puidust elamu, Rusniku talukompleksi koosseisus lisaks kingitule veel vaid puidust elamu ühe katuse all puidust lauda ja rehalaga, kivist majandushoone, puidust ait ja küün, paekivist kelder ning kaev, mis kõik asuvad käesoleva ajani ühe hoovi peal. Eelnevat kinnitavad kinkeleping ja inventariseerimisbüroo 27.03.1991 õiend. Käesoleval ajal on ehitisregistris registreeritud samad hooned. Seega pole õige kolmanda isiku väide, et tuuliku ja sepikoja varemed on tema omandis. Kolmas isik on omandanud maa tagastamise nõudeõiguse ning hooned, mida kirjeldati pärimisõiguse tunnistuses, millega H. K oma isa järelt vara päris. Kolmas isik ei saanud omandada hooneid, mida hoonetena 1998. aastal ei eksisteerinud ja mida ei olnud seetõttu registreeritud ka hooneregistris. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 14. Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsusega L. Ki kaebuse rahuldamata jätmiseks alust. Kohus on tuvastanud kohtuvaidluse lahendamiseks olulised asjaolud, ei ole kohaldanud materiaalõiguse norme vääralt ega rikkunud kohtumenetluse norme, mis saaks kaasa tuua kohtuotsuse tühistamise. Kohus leidis õigesti, et vaidlustatud maa tagastamise korraldus on õigusvastane, sest enne maa tagastamise otsustamist ei olnud vallavalitsuse korraldusega erastatava maa suurust ja piire kindlaks määratud, ning õige on ka halduskohtu seisukoht, et korraldust ei saa jätta kehtima, kuna pole ilmselge, et vallavalitsusel tuleks asja uuel otsustamisel igal juhul anda samasisuline haldusakt. Kordamata halduskohtu põhjendusi, millega ringkonnakohus nõustub, märgib ringkonnakohus apellatsioonkaebusele vastuseks järgmist. 7

§ 9

lgst 1 (reguleerib olukorda, kus elamu juurde soovitakse erastada maad kuni 2 ha ulatuses) või kaebaja avaldusest lähtudes lg-t 2 (reguleerib olukorda, kus elamu juurde soovitakse osta maad rohkem kui 2 ha), sest kaebajale vaidlustatud korraldusega elamu juurde jäetud maa suurusega ca 800 m2 on märkimisväärselt väiksem ka E. Ki avalduses märgitud maa suurusest ca 1 ha. Halduskohus ei asenda kohalikku omavalitsust maareformi läbiviimisel ega pea lahendama haldusorgani eest kõiki reformi läbiviimisel tekkinud ja tekkida võivaid erimeelsusi, kui sellest kohtulahendi tegemine ei sõltu. Millisest avaldusest vastustaja reformitoimingute jätkamisel lähtub, on vastustaja otsustada. Ka apellatsioonimenetluses kaebaja ja kolmanda isiku vahel esile kerkinud erimeelsused küsimuses, kes on õigusvastaselt võõrandatud maal paiknevate, ehitisregistris registreerimata ning väidetavalt lagunenud tuuliku ja sepikoja omanik ning kas tegemist on üldse ehitistega, millega tuleb maareformi läbiviimisel arvestada (

§ 6

lg 31), tuleb lahendada vastustajal, kuna ka sellest ei sõltu hinnang maa erastamise võimalusele suuremas ulatuses kui 800 m

2. Tallinna Ringkonnakohus asus 16.06.2010 otsuses seisukohale, et 18.04.2006 piiride kulgemise ettepanek on õigusvastane. Ringkonnakohus leidis, et kolmanda isiku hoonete juurde viiva tee olemasolu ei takista maa ostueesõigusega erastamist suuremas ulatuses. Kolmanda isiku hoonete ja talle tagastamisele kuuluva maa juurde on juurdepääs avalikult teelt tagatud ka asjaõiguslike kinnisomandi kitsendustega. Samuti ei ole asjas tuvastatud, et juurdepääsutee, mille erastamist vastustaja kaebajale võimalikuks ei pidanud, oleks teisele isikule kuuluv rajatis (tee). Umbes 5 m laiust riba ei saa selle pikkust ja ülejäänud kaebajale erastamiseks võimaldatud maatüki suurust ja piire arvestades pidada selliseks, mille loomist maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p 6 keelaks. Lubamatu oleks sellise laiusega riba loomine juhul, kui see eraldaks kaebaja maatüki osad üksteisest selgelt ning selline riba oleks vaid kunstlik lüli kahe eraldi paikneva maatüki vahel. Käesoleval juhul sellise olukorraga tegemist ei ole. Sellise maatüki erastamine ei oleks muutnud ka kolmandale isikule tagastamisele kuuluvat maatükki maakorralduslikult ebaotstarbekaks (vt ringkonnakohtu otsuse põhjendava osa p-d 17 ja 18). Käesolevas asjas ei ole esile toodud uusi asjaolusid, mille tõttu tuleks ringkonnakohtul oma varasemat seisukohta korrigeerida. Väitega, et ringkonnakohtul puudus varasemat lahendit tehes situatsioonist ülevaade, ei saa nõustuda. Ringkonnakohtu käsutuses olid lisaks muudele plaanidele väljavõtted Maa-ameti kaardiserverist (haldusasja nr 3-08-259 toimiku lehed 228 ja 229), kust nähtub ehitiste paiknemine. Nõustuda ei saa seisukohaga, et kohtud on sekkunud kohaliku omavalitsuse kaalutlusõigusesse ja asunud ise erastatava maa suurust ja piire määrama. Kohalikul omavalitsusel on erastamisele kuuluva maa suuruse ja piiride määramisel küll lai otsustusruum, kuid vastustaja kaalutlusõigus ei tähenda seda, et ta saaks ostueesõigusega erastatava maa piirid määrata erastaja soovitust oluliselt väiksemas ulatuses, kui selleks pole maakorraldusnõuetest tulenevaid takistusi. Ka sellele on ringkonnakohus oma varasemas lahendis menetlusosaliste tähelepanu juba juhtinud (vt ringkonnakohtu otsuse põhjendava osa p 16). 8

§ 9, sealhulgas apellatsioonimenetluses kolmanda isiku osutatud lg 9 ei toeta.

Ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses saab maad erastada muu ehitise juurde (

§ 9lg 1 p 3).

Elamu juurde erastatava maa suurust reguleerivad

§ 9lg 1 p 1 ja lg 2.

Kuna antud juhul on tegemist olukorraga, kus õigusvastaselt võõrandatud maal asuvad nii teise füüsilise isiku omandis olev elamu kui ka õigustatud subjektile kuuluv elamu, peab ringkonnakohus vajalikuks osutada ka

§ 9

lg-st 11 tulenevale põhimõttele, et sellises olukorras on mõlema elamu omanikul maareformis võrdsed õigused. Olukorda, kus üks elamu omanik saab maareformi käigus omandada ca 800 m2 ning teine elamu omanik endise kinnistu samast lahustükist 34,41 ha, ei saa kuidagi selle põhimõttega kooskõlas olevaks pidada.

1. Ringkonnakohus ei nõustu kolmanda isiku käsitusega, et kaebajale ei tehtud 18.04.2006 uut piiride kulgemise ettepanekut, mistõttu kehtib samasisuline ja seaduslik 19.12.2005 ettepanek, mis saab olla maa erastamise aluseks. 19.12.2005 piiride kulgemise ettepanek eelhaldusaktina asendati 18.04.2006 piiride kulgemise ettepanekuga, mistõttu varasem ettepanek ei kehti. Nagu kolmas isik ka ise märgib, on mõlemad ettepanekud sama sisuga. Jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud 18.04.2006 piiride kulgemise ettepaneku õigusvastasus.
2. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Apellatsioonkaebuse esitanud kolmanda isiku suhtes kohaldatakse samas paragrahvis poole kohta sätestatut. Ringkonnakohus jätab muutmata halduskohtu otsuse, millega kaebus rahuldati ja ei tee seega otsust apellatsioonkaebuse esitanud kolmanda isiku kasuks. Seetõttu tuleb kaebaja apellatsioonimenetluse kulud hüvitada kolmandal isikul ning kolmanda isiku menetluskulud jäävad tema enda kanda. Vastustaja ei ole ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja kuludokumente esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud apellatsioonimenetluse kulud HKMS § 109 lg 1 neljanda lause alusel samuti tema enda kanda. Kaebaja esitas ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kaebaja apellatsioonimenetluse kuluks esindaja kulu 1322 eurot (sisaldab käibemaksu). Kulu kandmise tõendamiseks on esitatud advokaadibüroo 04.09.2012 arve nr 62-12 koos spetsifikatsiooniga (osutatud õigusabi teenuseks on apellatsioonkaebusele vastamine, vastustaja vastusega tutvumine, kolmanda isiku täiendavale seisukohale vastamine) ning advokaadibüroo 04.09.2012 kassa sissetuleku order nr 14 arvel märgitud summa laekumise kohta. Menetluskulu kandmine on nõuetekohaselt tõendatud. Ringkonnakohtu istungil leidis kolmas isik, et kaebaja esindaja kulu on ülemäära suur ning põhjendatud on kulud pooles ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud menetluskuluga HKMS § 109 lg 6 mõttes. Osutatud teenuse mahtu ja asja keerukuse astet arvestades on tegemist mõistlikus suuruses menetluskuluga. Tavapäraselt peaksid küll apellatsioonimenetluse kulud olema esimese astme kohtus kantud kuludest väiksemad, sest asja materjalidega on juba tutvutud ja õiguslikud positsioonid apellatsioonimenetluse ajaks valdavalt juba välja kujundatud. Käesoleval juhul on need esimese astme kohtus kantud kuludest (esindaja kulu 900 eurot) mõnevõrra suuremad. Siiski 9