Obsah (14)

§ 338§ 1032§ 305§ 76§ 307§ 1043§ 1045§ 127§ 128§ 101§ 82§ 111§ 205§ 197

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Marget Henriksen Otsuse tegemise aeg ja koht 21. september 2012.a. Tallinn, kohtukantselei kaudu Tsiviilasja number

§ 338

lg 1 ja 2 oli kostjal õigus esitada hageja vastu nõudeid kuue kuu jooksul üürilepingu lõppemise päevast s.o

1. augustist 2010.a. Seega nõude esitamise aeg aegus
2. veebruaril 2011.a. Kuna selle kuupäevani kostja ei esitanud hagejale mingeid nõudeid on tema vastuses esitatud nõuete esitamise aeg aegunud ja seda ei saa võtta arvesse. Üürniku esemete kinnipidamiseks kostja poolt ei ole koostatud nimekirja ega seda kooskõlastatud hagejaga. Hageja poolt ostetud köögisisustus oli tellitud spetsiaalselt selle köögi jaoks ja oli kasutusel ainult selles köögis. Kogu see sisustus jäi kööki, kui kostja palus hagejal lahkuda üüritud ruumist ja peale selle ei olnud hagejal ligipääsu kööki. Fakt, et kõik hagejale kuuluvad esemed ei ole kajastatud 27.09.2010.a. koostatud üleandmise aktis uuele üürnikule, ei anna õigust kinnitada, et neid esemeid köögis ei olnud. Hageja
3. juulil 2011 esitatud seisukoha kohaselt hageja väidab, et kostja vastuses nimetatud esemeid ei ole kunagi hageja kasutuses olnud. Pooltevahelise äriruumide üürilepingu 31.08.2009.a. punkti 1.2 järgi antakse ruumid kasutamiseks kahepoolse kirjaliku üleandmisevastvõtu akti alusel hiljemalt 31.08.2009.a. Poolte vahel ei toimunud mingit vara või esemete üleandmist ega vastuvõtmist akti alusel, mis kinnitab, et hageja kasutusel ei olnud mingeid 4 kostjale kuuluvaid asju. Seega ei ole hagejal kostja ees mingit varalist vastutust mitteoleva vara säilitamise eest. Üürileandja poolt oli kööki jäetud vana täielikult amortiseerunud elektripliit ja vanad kasutuskõlbmatud köögikapid, mille lubas kostja hagejal ära viia. Nimetatud asjad on ära viidud laoruumi ja hageja võib kinnitada, et need olid seal ka aprillis 2011.a., millal uus üürnik lubas hagejal laoruumi siseneda, et seda kontrollida ja teha ruumist fotod. Baariruumis asuv baarilett ei ole hageja poolt lahti monteeritud ega ka asendatud ning baarilett on samas seisundis nagu oli lepingu sõlmimisel. Äriruumid on tagastatud kostjale 11.08.2010.a. Kostja ei ole esitanud hagejale sellest päevast alates mingeid pretensioone või nõudeid üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise kohta kuue kuu jooksul alates ruumide tagasi saamisest. Seega seadusest tulenev nõude esitamise aeg aegus
4. veebruaril 2011.a. Hageja palub TsÜS §-de142 lg 1 ja § 143 alusel kohaldada kostja nõude osas aegumist.
5. märtsil 2012 esitatud alternatiivse nõude kohaselt palub hageja

§ 1032

lg 1 alusel välja mõista kostjalt hüvitisena hagejale kuuluva köögisisustuse, mille suhtes kasutas kostja pandiõigust, väärtuse 6 072 eurot.

1. jaanuaril 2012.a. toimus poolte kokkusaamine, kus hageja teostas temale kuuluvate asjade ülevaatust, mille suhtes kasutas kostja pandiõigust. Ülevaatuse käigus selgus, et kostjal ei ole isegi koostatud panditud asjade nimekirja. Panditud asjad olid kostja poolt antud kolmandatele isikutele kasutamiseks ilma hagejat teavitamata ja ilma nõusolekut saamata. Asjad on määrdunud ja halvas seisukorras, mille tõttu nende väärtus on tunduvalt alanenud. Hagejal ei ole võimalik kontrollida, kas kõik talle kuuluvad esemed on olemas ja kas olemasolevad esemed on töökorras. Kostja vastuväiteid Kostja 14.04.2011 esitatud vastuse kohaselt kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et hagi on tõendamata ja põhjendamata. Lisaks esitab kostja käesolevaga tasaarvestuse avalduse hageja poolt üürilepingujärgsete kohustuste rikkumisega ja kostja vara omastamisega hageja poolt kostjale tekitatud kahju osas. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu nr. 31/08/09, 31.08.2009.a. kohaselt oli hageja kui üürniku kohustuseks lepingu p. 3.
2. kohaselt tasuda renditud pinna eest üüri 12 000 krooni iga algava kuu
3. kuupäevaks. Lepingu p. 3.
4. kohaselt tekkis üürnikul maksmisega viivitamisel kohustus tasuda 2 % viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest. Lepingu p. 3.
5. kohaselt oli üürniku kohustuseks lisaks üürile tasuda kõik kõrvalkulud elektri, vee, prügiveo ja kanalisatsiooni eest vastavalt voolu-ja veemõõtjate näitudele. Üürilepingu sõlmimisel maksis üürnik üürileandjale ühe kuu rendisumma tagatisrahaks lepingu p. 3.
6. alusel. Lepingu p. 3.
7. (lepingus ekslik numeratsioon 3.
8. kaks korda) kohaselt ei anna üürileandja käes olev garantiisumma üürnikule õigust viivitada kokkulepitud maksete tasumisega või muul moel rikkuda lepingu tingimusi. Lepingu p. 3.
9. kohaselt oli üürileandjal õigus tasaarvestada garantiisummast kõik võimalikud kahjud üürilepingu lõppemisel. Lepingu p. 3.
10. kohaselt võis üürnik esitada nõude tagatisraha tagastamiseks 1 kuu möödumisel üürilepingu lõppemisest, kui üürileandja ei ole teatanud oma nõudest üürniku vastu. Üüritud ruumid anti üle koos sisutusega, mille moodustas üürileandjale kuuluv köögisisustus väärtusega 95 000.- krooni. Üürileandja oli selle omandanud varasemate kokkulepetega eelmiselt üürnikult. Sisustus oli töökorras ja kasutuskõlblik. Üürnik soovis köögisisustuse välja vahetada kaasaegsema vastu. Üürileandja andis selleks nõusoleku. Üürnik pidi üürileandjale kuuluva sisustuse maha monteerima ja paigutama selle korrasolevana üüritud ruumi juurde kuuluvasse laoruumi. Üürilepingu lõpetamisel pidi üürnik lepingu p. 2.1.12 kohaselt taastama endise olukorra. 5 Üürnikul hakkasid tekkima raskused üüri tasumisega alates 2010.a. suvest. 2010.a. juunikuu eest tasus üürnik kahes osas, nagu nähtub ka hageja esitatud arvetest nr. 10, 20.05.2010.a. ja 11, 10.06.2010.a. Üüri tasumine kahes osas toimus üürniku palvel, kes väitis, et tal 1 .kuupäevaks on olemas ainult pool üürisummat. 2010.a.
11. juuliks ta üüri ei tasunud ja tasus selle alles
12. kuupäevaks, nagu nähtub hageja poolt hagiavaldusele lisatud dokumendist pealkirjaga „otsus". 2010.a. augustikuu
13. kuupäevaks samuti üür ei laekunud ja üürnik väitis, et tal puudub selleks raha. Üürileandja väljastas seepeale üürnikule ülalviidatud otsuse, milles tegi ettepaneku vabastada üüritud ruum. Üürnik keeldus ruume vabastamast ja taotles õigust kasutada ruume kuni augustikuu lõpuni, viidates tasutud tagatisrahale, mis tema väitel pidi katma augustikuu eest tasumata üürisumma. Üürileandja sellega ei nõustunud, kuna vastavalt lepingu p. 3.
14. ei olnud üürnikul selleks õigust ja lisaks tasumata üürile olid üürnikul tekkinud lisakohustused üürileandja eest üüri maksmisega viivitamise tõttu viiviste tasumises ja ka tasumata kohustused juuni-ja juulikuu kõrvalkulude osas vastavalt lepingu p. 3.
15. Ruumid olid üle andmata ja üleandmisel tekkida võivad pretensioonid ruumide seisukorra suhtes olid samuti lahendamata. Lepingu p. 3.
16. kohaselt võis üürnikul tekkida õigus nõuda tagatisraha endale tagasi üksnes pärast lepingu lõpetamist 1 kuu jooksul, kui üürileandjal oleksid pretensioonid puudunud. Seda aga ilmselt ette näha ei olnud. Kuna üürnik keeldus ruume üle andmast, siis kasutas üürileandja oma lepingu p. 4.8 tulenevat õigust üürileping ühepoolselt lõpetada, võttis ruumid omaabi korras enda valdusesse ja vahetas lukud. 10.08.2010a.. vahetas üürnik omakorda lukud, kuid nõustus 10.08.2010.a. teatega vabastama ruumid. l0.augustil 2010.a. leppisid pooled kokku alljärgnevas: üürnik vabastab ruumid l
17. augustil 2010.a, üürnikule kuuluv mööbel ja pisiesemed paigutatakse üüritud ruumidega ühenduses olevasse, kuid väljaspool eraldi ust omavasse laoruumi ja üürnikule antakse lao välisukse võti, et tal oleks võimalik oma vara ära viia igal ajal. Laoruumi ja üüritud ruumi vahelise ukse võtit talle ei anta ja uks kahe ruumi vahel suletakse, kui üürnik soovib maha monteerida ja ära viia tema poolt paigaldatud uue köögisisustuse, siis teeb ta seda kokkuleppel üürileandjaga selliselt, et taastatakse endine olukord - s.o. paigaldatakse tagasi üürileandja köögisisustus. Üürnikule kuuluva köögisisustuse üürileandja poolt väljaandmise eeltingimuseks on kõigi maksevõlgnevuste kustutamine nii üüri- kui kõrvalkulude osas, kuni selle ajani jätab üürileandja endale

§ 305tugineva pandiõiguse.

Üürileandja sõlmis äriruumide üürileandmiseks uue üürilepingu alates 1.septembrist 2010.a. Kuivõrd hageja kui eelmine üürnik ei olnud selleks ajaks tasunud maksevõlgnevusi ega ka viinud ära temale kuuluvat vara, anti see olemasoleval kujul 27.09.2010.a. koostatud nimekirja alusel üle uuele üürnikule. Uue üürniku OÜ K seaduslikku esindajat IL teavitati, et laoruumis on veel eelmise üürniku vara ning eelmisel üürnikul on lao välisukse võti (üüritud ruumi ja laoruumi vahelise ukse võtit eelmisel üürnikul ei ole) ning eelmine üürnik viib oma laoruumis asuva vara ise ära. Kuni selle ajani uus üürnik laoruumi kasutada ei saa. Köögisisustuse suhtes selgitati uuele üürnikule, et sellest osa kuulub eelmisele üürnikule ja kui viimane maksab ära kõik oma võlgnevused ja soovib oma sisustust tagasi, siis on eelmine üürnik kohustatud taastama endise olukorra, s.o. tagasi paigutama vana töökorras sisustuse. Ühel päeval oktoobri lõpul teavitas uus üürnik üürileandjat, et eelmine üürnik on kasutanud oma laovõtit ja sealt ära viinud kõik selle, mis seal oli, kaasa arvatud maha monteeritud ja üürileandjale kuuluv köögisustus. Üürileandja oli omandanud köögisustuse järgmisel viisil: Kompromisslepingu 31.03.2008.a. alusel Osaühingu B ja ruumi omaniku IP vahel tasus IP selle maksumuse Osaühingule B , võttis sisustuse 95 000.- krooni väärtuses Osaühingult B 07.04.2008.a. vastu ja andis 08.04.2008.a. tasuta üle Osaühingule P. Kostjal on hageja vastu kahjunõue järgmises ulatuses: tasumata üür augustikuu 10 päeva eest (12 000: 30 x 10 =) 4000.- krooni, tasumata kõrvalkulud 8.augusti seisuga 1972.02 krooni ja 10 päeva eest augustis 214.11 krooni (642.34 : 3-214.11), viivis juulikuus õigeaegselt tasumata üüri eest 10 päeva 2400 krooni, viivis augustikuu 10 päeva üüri eest perioodi 01.08.2010.a. kuni 6 käesoleva ajani 80 krooni päevas kokku 255 päeva eest summas 20 400 krooni. Tasumata lepingujärgsed kohustused ja lepingu rikkumisest tulenevad kohustused kokku 28 986.13. Hageja poolt on omastatud kostja vara 95 000 krooni väärtuses. Kokku kostja nõuded hageja vastu moodustavad 123 986.13 krooni e. 7924.15 eurot, mille kostja palub tasaarvestada hageja nõudega. Kostja võtab õigeks hagejale kuuluvate esemete tema valduses olemise fakti üksnes osas, milles see on tõendatud ja tuvastatud. Üleandmise aktis 27.09.2010.a. sisalduvad esemed ei kuulu kõik hagejale, osa neist kuulub üürileandjale. Hagiavalduse täienduse 22.02.2011.a. nimekirjaga võrreldes ei ole 27.09.2010.a. akti kohaselt üle antud nõudepesumasina korvi, jäämasinat, roostevaba alust, roostevaba võrku, kandurit, roostevaba valamulauda, külmtöölauda. Neid esemeid, mille üleandmist uuele üürnikule 27.09.2010.a. aktist ei nähtu, kostja valduses ei ole. Hagiavaldusele lisatud dokumentidest ei nähtu, et hagejale oleks kuulunud marmiidinõud. Sularahaarvetest 05.11.2009.a. või ka konto väljavõttest nende omandamine hageja poolt ei nähtu. Kostja leiab, et nende esemete osas, mille kostja valduses asumine ei ole tõendatud või mille hagejale kuulumine ei ole tõendatud, on hagi ese ebatäpne ja põhjendamatult suur. Hageja omandas vaidluse all oleva köögisisustuse 05.11.2009.a. Ta oli neid kasutanud üle poole aasta oma majandustegevuses. Kostja leiab, et nende väärtus peaks olema võrreldes omandamise ajaga vähemalt poole võrra langenud. Hagi hinnas on hageja aga märkinud kõik esemed omandamise aja hinnaga. Kostja leiab, et hagi hind peaks olema poole väiksem, arvestades maha ka need esemed, mida kostja valduses faktiliselt ei ole. Vastavalt

§ 76lg 1 tuleb kohustused täita vastavalt lepingule.

Hageja ei täitnud oma lepingulisi kohustusi vastavalt lepingule, viivitas üüri maksmisega või ei tasunud seda üldse ja sellega seoses võttis üürileandja tarvitusele lepingu p.4.8 ja AÕS § 44 tugineva omaabi üürileandja seaduslikus valduses oleva ruumi enda valdusesse võtmisega ja

§ 305

tugineva üürileandja pandiõiguse, võttes enda valdusesse üüritud ruumis asuva vara, et tagada üürinõuded, samuti hüvitusnõuded.

§ 307

lg 1 kohaselt võib üürileandja asju kinni pidada, kui üürnik tahab ära kolida, ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Kostja leiab, et köögisustuste kinnipidamine tema poolt oli seaduslik, kuivõrd lisaks lepinguliste kohustuste rikkumisest tulenevale üüri ja viivise nõudele oli tal lepingule tuginev nõue tagastada üüritud ruum samas seisundis, kui see oli üürnikule üle antud. Selleks pidi üürnik omal kulul tagasi paigutama üürileandja köögisisustuse, mida ta aga ei ole teinud kuni tänase päevani. See on tõendatud hageja poolt hagiavaldusele lisatud kokkuleppe projektiga 27.09.2010.a. Järelikult on kostjal siiani õiguslik alus kinni pidada üüritud ruumis asuvat vara, kuivõrd tema üürisuhtest tulenevad nõuded üürniku vastu on rahuldamata. Hagi on seega põhjendamatu ja alusetu. Kostja tasaarvestuse nõue hageja vastu koosneb kahest osast:

§ 76

lg 1 ja 101 lg 1 p l tuginev lepingulise kohustuse rikkumisest tulenev nõue summas 28 936.13 krooni ja

§ 1043

, 1045 ja128 tuginev kostja vara kaotsiminekust tulenev nõue summas 95 000 krooni.

§ 1043

kohaselt teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik on kohustatud kahju hüvitama.

§ 1045

lg 5 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane, kui see tekitati kannatanu omandi rikkumisega.

§ 127

kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kannatanu asetamine sellisesse olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks tekkinud.

§ 128lg 2 kohaselt varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju.

Vastavalt

§ 128lg 3 otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud vara väärtust.

7 Kostja 15.06.2011 esitatud vastuse kohaselt kostja kontrollis veelkord seda, kas ja millised esemed eelmisest mööblist alles ja ta kinnitab, et kindlasti ei ole enam olemas: elektripliiti, nõudepesumasinat, fritüüri, kohvimasinat, kaalusid, muusikakeskust, mikrolaineahju, külmkappi ja 5 lampi, s.o. väärtuslikumat osa endisest köögisisustusest. Endise baarileti puust osad on tõepoolest olemas, kuid need on sellises seisus, et neid enam kasutada ei saa. Kostja leiab, et hagejal oli lepinguline kohustus anda renditud ruumid üle samas seisundis, milles need olid saadud ja kuivõrd on selgunud, et endist olukorda enam taastada ei saa, siis on hagejal varaline vastutus lepingulise kohustuse rikkumise eest, mis hõlmab kogu endise köögimööbli maksumuse (Üürilepingu p. 2.1.8,21.10.2.1.12). Kostja leiab, et tasaarvestuse nõude õigusliku alusena on kohaldatav lisaks

§ 1043

,1045, 128 ka

§ 76

lg 1 ja

§ 101

lg 1 p 1, kuna hageja varaline vastutus kostja vara säilitamiseks tuleneb ka sõlmitud üürilepingu p. 2.18 ja 2.1.10 järgsetest kohustustest. Kui vara ei ole säilinud, siis on hageja oma lepingulist kohustust rikkunud ja tema varaline vastutus tugineb lepingule. Sellel alusel ei ole kostjal vajalik tõendada hageja otsest süüd või seda, et endine mööbel rikuti või läks kaduma nimelt samal ajal, kui hageja oma mööbli laost ära viis, kuigi kostja on siiani sellel arvamusel. Üürilepingu p. 3.6 kohaselt on üürileandjal õigus hüvitada üürniku tekitatud kahju tagatise summast. Kuivõrd tagatise summa 12 000 krooni ilmselt ei osutunud küllaldaseks, korvamaks kostjale kuuluva vara mittesäilimisest tekkinud kahju, kasutaski kostja oma üürileandja pandiõigust ja võttis enda valdusesse hagejale kuuluva ja renditud ruumides asuva vara. Kostja leiab, et tal on õigus kasutada pandiks võetud vara tema vara mittesäilimisega tekitatud kahju tasaarvestamiseks ja jääb selles osas tasaarvestuse nõude juurde. Kostja ei vaidle vastu hageja väitele, et endise köögimööbli üleandmise akt on tõepoolest vormistatud hiljem sellest ajast, kui need tegelikult kostja valdusesse said. Tegelikult sai kostja endise köögimööbli enda valdusesse juba enne 31.03.2008.a. kompromisslepingu sõlmimist. Dokumendi tekstist enesest nähtub, et kompromisslepinguga lõpetati vaidlus rendilepingu üle ja selle lõpetamise tingimuseks olid pooled kokku leppinud hüvitise maksmise üürnikule üüritud ruumi parendamise eest. Kuna selles lepingus on kajastatud kostja poolt eelmisele üürnikule tasutud hüvitise summa kokku, mis oli 300 000 krooni, siis vormistatigi kompromisslepingu poolte poolt hiljem üleandmise akt, kus on ära toodud üleantud vara täpsem koosseis ja väärtus. Mis puutub hageja kohustusse saamatajäänud rendi osas, siis leiab kostja, et tema arvestus on õige ega nõustu hageja ettepanekuga täita oma kohustusi väiksemas osas. Kostja arvutused üürivõlgnevuse kohta on esitatud OÜ P otsuses, mis on hageja poolt kohtule esitatud. Poolte läbirääkimised rendilepingu lõpetamise tingimuste suhtes jäidki sellepärast pooleli, et hageja ei nõustunud täitma oma rendilepingu järgseid kohustusi vastavalt lepingule ja soovis neid täita väiksemas mahus. Lisaks keeldus hageja taastamast endist olukorda ja uuesti üles monteerima endist köögisisustust. Nüüdseks on kostjale arusaadav hageja vastumeelsus seda teha, sest ilmselt võisid osad endise mööbli sisustusest juba selleks ajaks olla kas hävinud või kadunud ning ka baarileti mahamonteerimine hageja poolt toimus ilmselt selliselt, et seda enam tervena üles panna võimalik ei olnud. Kostja kinnitab, et hageja ei teavitanud üürileandjat üürilepingu kestuse vältel mitte ühelgi korral, et kostjale kuuluv vara, mille hageja kostja loal maha monteeris ja lattu paigutas, on kuidagi rikutud või hävinud, kuigi tal oli üürilepingu p. 2.1.10 kohaselt täielik varaline vastutus üüritud ruumides oleva vara eest ja lepingu p. 2.1.12 kohane kohustus anda ruumid üle samas seisundis, ,milles need olid üle andmisel temale ja koos tehtud parendustega. Kostja leiab oma 22.märtsil 2012 esitatud vastuses, et hageja poolt esitatud alternatiivne nõue on põhjendamatu ja alusetu. Hagejale kuuluvad asjad ei ole hävinud ega ära tarvitatud. Kostja kinnitab, et nad ei ole ka kahjustatud, kuivõrd seisavad kostjale kuuluvates siseruumides täiesti kasutuskõlblikena. Kostja leiab, et hagejal ei ole alust tugineda

§ 1032

lg 1 sätetele ja väita, et asjade tagastamine on muutunud võimatuks, mistõttu ta esitab rahalise väärtuse hüvitamise nõude. Kostja vaidleb asjade rahalise väärtuse hüvitamise nõudele vastu, kuna ta ei ole huvitatud hagejale kuuluvate asjade omandamisest sellisel viisil.

§ 82

lg 5 kohaselt lepingupooled peavad oma vastastikused kohustused täitma üheaegselt.

§ 111

lg 1 kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, siis võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine pool on oma kohustuse täitnud. Kostja leiab, et tal on

§ 305

tuginev õigus asjade üleandmisest keelduda, kuni hageja täidab oma lepingulised kohustused tema ees: tasub üürilepingust tulenevad üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustused, mis moodustavad 14.04.2011.a. vastuses esitatud suuruses järgmise summa: 28 986.13 eesti krooni e. 1852.55 eurot koos viivistega (üürilepingu p. 3.2.,3.3,3.7.) ja hüvitab kostjale kuuluva köögimööbli maksumuse 95 000 .- krooni e. 6071,60 eurot, mille üürilepingust tulenevat säilitamise kohustust hageja rikkus (üürilepingu p. 2.1.8.,2.1.10., 2.1.12.). Hageja monteeris selle mööbli lahti, kuid ei taganud selle mööbli säilimist ja ruumide üleandmist kostjale samas seisukorras, milles see oli ruumide vastuvõtmisel, üürilepingu lõppemisel, mis oli tema lepinguliseks kohustuseks eespool viidatud üürilepingu sätete kohaselt. Kuna hageja ei ole lepingulisest suhtest tulenevaid kohustusi kostja ees täitnud, mille tõttu kostja on kasutanud õiguspäraselt oma pandiõigust, siis tuleb hagi jätta kostja arvates rahuldamata. Kui kohus hageja alternatiivse nõude rahuldab, siis palub kostja selle tasaarvestada kostja poolt esitatud tasaarvestuse avaldusega. Kui kohus leiab, et hageja nõue temale vara tagastamises kuulub rahuldamisele, siis palub kostja seada TsMS § 445 lg 1 korras kohtuotsuse täitmise viisi selliselt, et asjade tagastamise tingimuseks on kostja tasaarvestuse nõude rahuldamine. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära menetlusosalised ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendanud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevates asjaoludes: - Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud 31.08.2009.a. äriruumide üürileping nr 31/08/09, asukohaga XxxTallinn. Lepingu punkti 3.1 alusel hageja tasus üüri ruumide kasutamise eest 12 000 krooni kuus koos käibemaksuga. Lepingu punkti 3.

1. kohaselt tasus hageja tagatisrahana 12 000 krooni. - Seoses majanduslangusega soovis hageja ennetähtaegselt lepingu lõpetada 31.08.2010 ja vastavalt lepingu punktile 4.
2. teavitas sellest kostjale kolm kuud ette. - 07.08.2010 vahetas kostja ära üüritud ruumide asukohaga XxxTallinn luku ja keeldus hagejale võtmeid andmast seni kuni hageja ei ole tasunud augusti 2011 eest üüri. - 07.08.2010 hageja kasutas lukuabi, et saada juurdepääs XxxTallinn asuvatele äriruumidele. - 11.08.2010 kostja vahetas uuesti ära üüritud ruumide asukohaga XxxTallinn luku ja sellest ajast alates hagejal ei olnud juurdepääsu XxxTallinn asuvatele äriruumidele. - Kostja sõlmis äriruumide asukohaga XXXTallinn kasutamiseks uue üürilepingu alates
3. septembrist 2010 OÜ-ga K . 9 Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja lõpetas üüritud ruumide kasutamise 11.08.2010 ning kostja kasutas üürileandja pandiõigust. Pandiõiguse alusel kostja valduses olevate asjade kuulumist hagejale ei ole kostja samuti vaidlustanud. Küll aga kostja väidab, et ta on teostanud pandiõigust üksnes 27.09.2010 kostja ja äriruumide uue üürniku OÜ K vahel sõlmitud üleandmise aktis märgitud asjadele. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal oli õigus pandiõigust teostada, kas kõik hageja poolt nimetatud esemed on kostja valduses ning kas kostjal on õigus tasaarvestada kostja rahaline nõue hageja vastu hageja poolt esitatud asjade väljaandmise nõudega kostja vastu. Vaidluse lahendamiseks tuleb välja selgitada milliste nõuete rahuldamiseks saab üürileandja pandiõigust teostada ning kui suur oli pandiõiguse teostamise ajal kostja väidetav nõue hageja suhtes. Samuti tuleb välja selgitada, kas hagi esemeks olevad asjad on kostja valduses. Hageja väitel lõppes üürileping 11.08.2010 seoses sellega, et hagejal ei olnud kostja poolt äriruumide lukkude vahetamisega seoses võimalik enam ruume kasutada ning kuivõrd selle hetke seisuga üürilepingust tuleneva võlgnevuse kattis täielikult tagatisraha, siis on kostja teostanud üürileandja pandiõigust alusetult ning valdab tema asju õigusliku aluseta. Kostja väidab, et hageja on tekitanud kostjale kahju üürilepingujärgsete kohustuse rikkumisega ja kostja vara omastamisega ja kostjal on õiguslik alus kinni pidada üüritud ruumis asuvat vara, kuivõrd kostja üürisuhtest tulenevad nõuded on hageja vastu rahuldamata. AÕS § 80 alusel esitatud vindikatsiooninõude rahuldamise välistab see, kui kostjal on õigus välja nõutavaid asju kinni pidada üürileandja pandiõiguse kohaselt. Seega peab kohus tuvastama, kas kostjal on õigus hagi esemeks olevaid seadmeid kinni pidada üürileandja pandiõiguse kohaselt. Vastavalt

§ 305

lg 1 kinnisasja üürileandjal on üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Vastavalt

§ 307

lg 1 kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Eeltoodule tuginedes asub kohus seisukohale, et pandiõigus ulatub eelduslikult kõigile üüritud ruumis asuvatele vallasasjadele ja pandiõiguse ulatus on piiritletud üürileandja nõude suurusega.

§ 305

lgst 1 ja § 307 lg-st 1 tulevalt peab üürileandja pandiõiguse teostamisel hindama valdusse võetava vara väärtust ja kaaluma selle väärtuse vastavust nõudele. Üürileandja nõudeks saab olla üksnes juba sissenõutavaks muutunud kohustus st kohustus, mille täitmist on üürnik juba rikkunud. Üürileandja ei saa eeldada, et üürnik rikub edaspidiselt oma üüri maksmise kohustust.

§ 305

lg 1 tuleb tõlgendada selliselt, et pandiõigusega on tagatud üksnes juba sissenõutavaks muutnud kohustus mitte tulevikus tekkida võiv kohustus. Üürileandja ei või oma õigusi kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi ja võtta valdusesse rohkem asju kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks ega pidada asju kinni võimalike tulevaste nõuete tagamiseks. Kohus leiab, et pandiõiguse seaduslikkust tuleb hinnata selle asjade valdusse võtmise aja seisuga. Kui üürileandja nõue ajas ka suureneb, siis ei muuda see tagantjärgi pandiõiguse rakendamist õiguspäraseks. Kostja seisukoha kohaselt hagejal hakkasid tekkima raskused üüri tasumisega 2010.a. suvel. 2010 juuli kuu eest hageja ei tasunud

1. juuliks ja tasus selle alles
2. kuupäevaks, 2010 augustikuu
3. kuupäevaks samuti hageja üüri ei tasunud ja hageja väitis, et augustikuu üüri katab tagatisraha. Kostja sellega ei nõustunud ning võttis ruumid omaabi korras enda valdusesse. Kostja vastuväidete kohaselt leppisid pooled kokku, et üürnik vabastab ruumid
4. augustil 2010, üürnikule kuuluv mööbel ja pisiesemed paigaldatakse eraldi ruumi ja üürnikule kuuluva köögisisustuse kostja poolt väljaandmise eeltingimuseks on hageja poolt kõigi maksevõlgnevuse kustutamine nii üüri –kui kõrvalkulude osas, kuni selle ajani jätab üürileandja endale

§ 305tugineva pandiõiguse.

Kostja poolt hagejale esitatud kostja otsuse kohaselt seoses hageja poolt 2010.a augustikuu rendi tasumisest keeldumisega tegi 10 kostja hagejale ettepaneku vabastada kolme päeva jooksul ruum aadressil Xxx ja kostja nõuab hagejalt vastavalt rendilepingule võlgnevust viivist 2010.a juuli eest 2% päevas 12 000 krooni, renditasu perioodi 01.08-06.08.2010 eest 2400 krooni ja 2010. a. augustikuu eest viivist 144 krooni, kokku kuulub tasumisele 4944 krooni. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et 11.08.2010 s.o. ajal mil kostja võttis üürilepingu esemeks olevates ruumides asuvad esemed enda valdusesse ning hakkas enda pandiõigust teotatama oli hageja võlgnevus kostja ees 4944 krooni. Kostja on tuginenud ka

§ 307

lg-le 1, mille kohaselt kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks ning üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Kostja leiab, et köögisisustuse kinnipidamine tema poolt on seaduslik, kuivõrd lisaks lepinguliste kohustuste rikkumisest tulenevale üüri ja viivise nõudele oli tal lepingule tuginev nõue tagastada üüritud ruum samas seisundis, kui see oli üürnikule üle antud. Selleks pidi üürnik omal kulul tagasi paigutama üürileandja köögisustuse, mida hageja ei ole teinud tänaseni. Riigikohus on lahendis 3-2-1-8-08 märkinud, et

§ 307lg 1 kohaldamisel peavad olema teatud eeldused.

Nimetatud sätte kohaselt võib üürileandja üüritud ruumis olevaid ja üürileandja pandiõigusega koormatud vallasasju võtta oma valdusse üksnes juhul, kui üürnik tahab ruumis leiduvaid asju ära viia. Sellisteks juhtudeks saab pidada eelkõige olukordi, mil üürnik on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia. Lisaks tuleneb

§ 307

lg-st 1, et üürileandja võib üüritud ruumis olevaid asju oma valdusse võtta üksnes ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja pandiõigusega on

§ 305

lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Üürileandja võib

§ 307

lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Lisaks tuleneb

§ 307

lg-st 1, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei olnud täidetud ka

§ 307lg 1 sätestatud pandiõiguse teostamise eeldused.

Tõendamist ei ole leidnud, et hageja oleks soovinud ruumidest ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Hageja kohustus tagastada ruum samas seisundis, kui see oli hagejale üle antud, mis seisnes eelkõige selles, et hageja pidi omal kulul tagasi paigaldama kostjale kuuluva köögisisutuse, muutus sissnõutavaks alles üürilepingu lõppemisel, mitte aga kostja poolt üürileandja pandiõiguse teostamisel. Vastavalt hageja poolt kostjale esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldusele soovis hageja üürilepingu üles öelda 31.08.2010. Seega 11.08.2010 kostja poolt pandiõiguse teostamise ajal hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping pidi vastavalt hageja poolt esitatud avaldusele veel kehtima ja hageja kohustus oma kuludega tagasi paigaldada kostjale kuuluv köögisisutus ei olnud muutunud veel sissenõutavaks, mistõttu ei saanud kostja nimetatud nõude tagamiseks kasutada üürileandja pandiõigust.

§ 305

lg 4 kohaselt üürileandja pandiõigusele kohaldatakse asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut, kui käesolevas jaos ei tulene teisiti. AÕS § 281 lg 2 kohaselt käsipandi kohta sätestatut kohaldatakse vastavalt ka seaduse alusel tekkinud vallaspandiõigusele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 282 lg 2 kohaselt pandi seadmise kokkulepe tuleb sõlmida kirjalikult, kui panditud asja väärtus ületas viitsada krooni. Asja materjalide kohaselt 07.08.2010 ei olnud võimalik hagejal üüritud ruumidesse pääseda, kostja oli vahetanud lukud, hageja oli sunnitud kasutama lukuabi, et ruumidesse pääseda.11.08.2010 kostja taas vahetas välja lukud ja pidas kinni kõik hagejale kuuluvad esemed, mis asusid üüritud pinnal. Hagejale ei ole esitatud dokumente, et kostja rahalise nõude suurus kattuks pandiga tagatud vastutuse ulatusega, samuti ei ole kostja poolt hagejale esitatud ühtegi dokumenti, mis kajastaks pandiõiguse kohaldamist ega vara nimekirja, mis moodustavad pandiesemed. Eeltoodust tulenevalt kohtu hinnangul 11.08.2010 pandiõiguse teostamisel kostja poolt ei olnud täidetud kõik pandiõiguse seadmise sisulised eeldusega ega teostatud seda ka vormikohaselt 11 kooskõlas

§-s 307 sätestatuga, mistõttu on kostja hageja suhtes pandiõigust teostanud alusetult. Tõendamata on kostja väide, et pooled sõlmisid 10.08.2010 kokkuleppe, et hageja vabastab ruumid 10.08.2010 ja juhul kui hageja soovib maha monteerida ja ära viia köögisisustuse, siis tehakse seda kokkuleppel üürileandjaga selliselt, et taastatakse endine olukord, s.o. paigaldatakse tagasi üürileandja köögisisustus ja kuni hageja poolt kõigi maksevõlgnevuste kustutamiseni jätab kostja endale

§ 205tugineva pandiõiguse.

Kostja vastuväidete kohaselt on kostjal hageja vastu kahju nõue, mis seisneb tasumata lepingujärgsetes kohustuses ja lepingu rikkumisest tulenevast kohustusest summas 28 986.13 krooni ja hageja poolt omastatud vara väärtusega 95 000 krooni, mille kostja palub tasaarvestada hageja nõudega.

§ 197

lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustustuse, võib kumbki poolt (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Eeltoodust tuleneb, et tasaarvestuse esmaseks eelduseks on, et poolte vahel on vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. Käesoleval juhul on hageja esitanud kostja vastu kostja valdusest asjade väljanõudmise ehk vindikatsiooni hagi ning kostjal on väidetavalt hageja vastu rahaline nõue. Kohus selgitab, et vindikatsioonihagi ei saa tasaarvestada rahaliste nõuetega kuivõrd tegemist on eriliigiliste nõuetega. Sellest tulenevalt jätab kohus tähelepanuta kostja poolt esitatud tasaarvestuse vastuväite ning kostja poolt tasaarvestuse vastuväite tõendamiseks esitatud tõendid, sh. tunnistajate ütlused, kuivõrd tegemist on kohtu hinnangul asjakohatute tõenditega. Lisaks eeltoodule nõustub kohus hageja seisukohaga, et kostja nõue hageja vastu on aegunud. Vastavalt

§ 338

lg 1 ja 2 oli kostjal õigus esitada hageja vastu nõudeid kuue kuu jooksul üürilepingu lõppemise päevast. Kuivõrd kostja poolt üüritud ruumide enda valdusse võtmisega ei olnud hagejal enam võimalik alates 11.08.2010 üüritud ruume kasutada, siis lõppes üürileping 10.08.2010 ning kostjal oli võimalik hageja vastu nõudeid esitada kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist. Seega kostja poolt hageja vastu nõue esitamise tähtaeg aegus 10. veebruaril. Selle kuupäevani ei ole esitanud hageja vastu mingeid üürilepingu lõppemisest tulenevaid nõudeid. Kohtumenetluse käigus on hageja tunnistanud võlgnevust kostja ees summas 8831 krooni, mis seisneb augusti kuu 10 päeva eest tasutama üüris summas 4000 krooni, viivis juuli kuus õigeaegselt tasumata üüri eest summas 2400 krooni ja kostja poolt korteriühistule tasutud hageja poolt kasutatud vee eest summas 2431 krooni. Vaidlust ei ole poolte vahel, et vastavalt üürileping punktile 3.4 on hageja andnud kostjale tagatiseks garantiisumma 12 000 krooni. Seega on hageja kohustused kostja ees kaetud täielikult tagatisrahaga, mistõttu üürilepingust tulenevat hageja võlgnevust kostja ees kohtu poolt tuvastatud ei ole. Kohus on eelnevalt jõudnud järeldusele, et kostjal puudus alus hageja valduses olnud äriruumides olnud asjade suhtes üürileandja pandiõiguse teostamiseks. Seega oli kostja poolt Pronksi 7/9, Tallinn asuvate hagejale kuuluvate asjade (köögimööbel) valduse äravõtmine AÕS § 40 lg 2 mõttes kostja poolt omavoliline. Vastavalt AÕS § 80 lg-le 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi teise lõike järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Järgnevalt hindab kohus, kas hagi esemeks olevad esemed on kostja valduses. Hageja palub kostjalt välja nõuda alljärgnevad hagejale kuuluvad esemed (köögimööbel): 1 roostevaba laud 800x400x900, 1 roostevaba laud 1000x620x900, 1 roostevabalaud 1000x500x900, 2 külmtöölauda 1600, 1 riiul 1600x400, 1 soelettlaud 1200, 1 kontaktgrill, 1 nõudepesumasin, 2 nõudepesumasina korvi, 1 elektripliit kaheosaline, 1 külmvitriin 1600 mm, 1 jäämasin, 1 roostevaba valamulaud 1600 mm, 2 roostevaba alust, 3 roostevaba võrku, 1 roostevaba riiul, 10 kandurit, kandur, 32 marmiidnõud. Kostja on võtnud õigeks hagejale kuuluvate tema valduses olemise fakti üksnes osas mis see on tõendatud ja tuvastatud. Kostja leiab, et neid hagejale kuuluvaid esemeid, mida 27.09.2010 üleandmise aktist ei nähtu, kostja valduses ei ole. 12 Hagiavaldusele lisatud sularaha arvetest või konto väljavõttest ei nähtu marmiidnõude omandamine hageja poolt. Kohus leiab, et J OÜ arvetega nr 723 ja 789 (tlk 20 ja 21) on tõendatud hageja poolt järgnevate hagi esemeks olevate esemete omandamine: 1 roostevaba laud 800x400x900, 1 roostevaba laud 1000x620x900, 1 roostevaba laud 1000x500x900, 2 külmtöölauda 1600, 1 riiul 1600x400, 1 soelettlaud 1200, 1 kontaktgrill, 1 nõudepesumasin, 2 nõudepesumasina korvi, 1 elektripliit kaheosaline, 1 külmvitriin 1600 mm, 1 jäämasin, 1 roostevaba valamulaud 1600 mm, 2 roostevaba alust, 3 roostevaba võrku, 1 roostevaba riiul, 10 kandurit ja 32 marmiidnõud (tlk 20 ja 21). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejale kuuluvate esemete kinnipidamiseks kostja poolt ei ole koostatud nimekirja ega seda kooskõlastatud hagejaga. Asjaolu, et hagejale kuuluvad esemed (köögimööbel) ei ole kajastatud 27.09.2010 üleandmise aktis, ei kinnita seda, et neid esemeid kostja poolt 11.08.2010 pandiõiguse teostamise ajal XxxTallinnas asuva ruumi köögis ei olnud. Kuivõrd on tegemist hageja poolt spetsiaalselt selle köögi sisustamiseks köögimööbliga ja oli kasutuse ainul selles köögis, siis puudub kohtul alusel kahelda, et nimetatud esemed olid kostja poolt 11.08.2010 pandiõiguse teostamise ajal XxxTallinnas asuva ruumi köögis. Kuivõrd asja sisulise arutamise käigus ei ole leidnud tõendamist hageja võlgnevus kostja märgitud ulatuses, tuleb hagi asjade väljanõudmiseks rahuldada. Kostjat tuleb kohustada hagejale üle andma järgmine vara: 1 roostevaba laud 800x400x900, 1 roostevaba laud 1000x620x900, 1 roostevabalaud 1000x500x900, 2 külmtöölauda 1600, 1 riiul 1600x400, 1 soelettlaud 1200, 1 kontaktgrill, 1 nõudepesumasin, 2 nõudepesumasina korvi, 1 elektripliit kaheosaline, 1 külmvitriin 1600 mm, 1 jäämasin, 1 roostevaba valamulaud 1600 mm, 2 roostevaba alust, 3 roostevaba võrku, 1 roostevaba riiul, 10 kandurit ja 32 marmiidnõud. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Vastavalt TsMS § 162 kohaselt kannab hagimenetluses menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Marget Henriksen kohtunik 13