Obsah (4)

§ 445§ 163§ 174§ 178

2-10-43683 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Viktor Brügel Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 10.oktoober 2012.a., Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja nu

§ 445

lg 1 ajatada väljamõistetava summa tasumine võrdsete osadena vähemalt 3-aastasele perioodile, kuna kiiremini ei ole kostja suuteline väljamõistetavat summat tasuma. Kostja ainukene sissetulek käesoleval ajal on töötasu netosummas 251,35 eurot kuus. Kostja on perekonnaseisult lesk, kelle ülalpidamisel on üks 6 2-10-43683 gümnaasiumis õppiv laps. Kinnisvara või registrisse kandmisele kuuluvat vallasvara kostjal ei ole (II tl 112-118).

1. 06.09.2012 kohtuistungil ja lõppteesides jäi kostja oma varasemate seisukohtade juurde (II tl 137-138, 142-144). Kohtuotsuse põhjendused
2. Kohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ning vaadanud läbi tsiviilasja materjalid, leiab, et hagis toodud asjaoludele ja õiguslikele põhjendustele tuginedes tuleb hagi rahuldada osaliselt.
3. Poolte vahel vaidlustamata asjaolude ja esitatud tõendite alusel on kohus tuvastanud järgmised asjaolud: − 31.03.1998.a sõlmisid Riigikantselei ja OÜ D tähtajalise rendilepingu, millega anti OÜ D rendile muuhulgas LK kinnistul (registriosa nr. XXX, katastritunnus XXX) asukohaga XXX asuvad hooned, sh ridaelamu nr. 10, milles 6 kolmetoalist korterit (I tl 13-28); − OÜ D sõlmis 05.08.2002.a. kostja Külli Kaarmaga tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale üürile kuni 05.08.2022 ridaelamus nr 10 asuv sektsioon nr 3 üüriga 100 krooni kuus (I tl 29-31); − 13.02.2003.a. sõlmis RKAS-iga E notariaalselt tõestatud müügi-lepingu, mille alusel AS E omandas LK kinnistu. Vastavalt lepingu p 2.1.3 31.03.1998.a OÜ-ga D sõlmitud rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid üle AS-ile E (I tl 3237); − 02.04.2003.a ütles AS E OÜ-ga D sõlmitud rendilepingu erakorraliselt üles ja 29.04.2003 andis rentnik vara omanikule aktiga üle (I tl 38-41); − 25.04.2003 AS E ja OÜ BK vahelise lepinguga ja selle lisaks oleva volikirjaga andis AS E kui omanik OÜ BK kui haldajale üle õiguse teha omalt poolt kõik lepingu eseme (L Konverentsikeskus koos kõigi selle oluliste osade ja päraldistega) maksimaalseks väljaüürimiseks ja üüri - ning hooldustasude õigeaegseks laekumiseks (I tl 145-147): − 09.05.2003 teatas OÜ BK kostjale, et tema ja OÜ D vaheline allüürileping on lõppenud alates 29.04.2003 ja tegi ettepaneku sõlmida ridaelamuboksi edasikasutamiseks uus üürileping või üürilepingu mittesõlmimisel vabastada hiljemalt 15.05.2003 ridaelamuboks (I tl 42-43); − Kuna kostja uut üürilepingut ei sõlminud ja ridaelamuboksi ei vabastanud, pöördus AS E Harju Maakohtusse hagiga kostja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja kahju hüvitamiseks. Kostja vabastas eluruumi valduse kohtumenetluse kestel ja andis eluruumi üle 26.06.2009; − AS E ja OÜ EK vahel 24.09.2007.a. sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel andis OÜ E LK osas koos oluliste osade ja päraldistega hoonestusõiguse OÜ E Kinnisvara, sh õiguse alates 01.10.2007 ehitisi omal äranägemisel kasutada ja käsutada, sh anda ehitisi ning ehitistes asuvaid ruume kolmandate isikute kasutusse ja teenida seeläbi tulu (I tl 47-48); − Kinnistusraamatusse 14.05.2008.a. tehtud kande kohaselt on LK kinnistu omanik MT (I tl 46); − OÜ B on alates 22.09.2010 OÜ EK õigusjärglane (II tl 10-20)
4. Kostja vastuväite osas, et ta ei tagastanud 2003.a. aprillis AS E eluruumi ja jätkas selle kasutamist, kuna eeldas, et tema ja OÜ D vahel
5. augustil 2002.a. sõlmitud üüri-leping on jätkuvalt kehtiv, nõustub kohus hagejaga, et see asjaolu ei vabasta kostjat kohustusest hüvitada 7 2-10-43683 hagejale eluruumi ebaseadusliku valdamisega põhjustatud kahju. Riigikohus on analoogilise vaidluse kohta tehtud lahendites 3-2-1-50-09 ja 3-2-1-51-09 märkinud, et kuivõrd
6. märtsil 1998 osaühinguga D sõlmitud rendileping lõppes
7. aprillil 2003, siis ei olnud osaühingul D alates
8. aprillist 2003 enam õigust renditud hooneid, sh ridaelamut kasutada. Sellega kaotas ka kostja VÕS § 288 lg 6 järgi õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli VÕS § 334 lg 5 järgi õigus nõuda, et kostja eluruumi tagastaks.
9. Kuna asjas pole vaidlust, et kostja vabastas eluruumi 26.06.2009.a., on ta kasutanud hageja eluruumi ajavahemikul 01.10.2007 kuni 26.06.2009.a. ilma õigusliku aluseta. Hageja palub VÕS § 1045 lg 1 p 5 tuginedes kostjal hüvitada kahju, mille kostja hagejale kuuluvat eluruumi ebaseaduslikult kasutades tekitas. Juhul kui kostja oleks eluruumi tähtaegselt vabastanud, siis oleks hageja õiguseellasel AS-l E ja hagejal olnud võimalik eluruum välja üürida ja teenida seeläbi üüritulu (VÕS § 128 lg 4).
10. Riigikohtu lahendi 3-2-1-50-09 p 13 nähtuvalt saab allkasutusse antud asja ebaseadusliku kasutamise eest nõuda VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel kahju hüvitamist. Kahju suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks. Arvestada tuleb ka kostja kasutuses olnud eluruumi eripäraga. Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Kaotatud kasutuseeliste arvutamisel tuleb lähtuda asja kasutusväärtusest, millest hageja kostja lubamatu tegevuse tõttu ilma jäi. Riigikohus on lahendist 3-2-1-46-09 tulenevalt (p 14) märkinud, et kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt - võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt ka Riigikohtu lahend 3-2-1-64-05 p 16).
11. Kostja leiab, et hageja ei ole kahju tekkimist kostjast tulenevatel põhjustel veenvalt tõendanud, kuna arvestades eluruumi asukohta (asetsemine hajakülas kaugel keskustest) ja eluruumi eripära (halba tehnilist seisukorda, mistõttu kostja oli OÜ-ga D sõlmitud üüritud üürilepingus võtnud enda kanda mitmeid kohustusi, mis kuuluvad tavaliselt üürileandja kanda ja see kajastus poolte kokkuleppel madalas üürihinnas 100 krooni kuus), ei ole eluruumi väljaüürimine aastaringselt üürihinnaga 4000 krooni kuus tõenäoline. Kohus nõustub selle vastuväite osas hagejaga, et ridaelamubokside aastaringne kasutamisvõimalus ning rahuldav tehniline seisukord on tõendatud erinevate allüürnike poolt ridaelamubokside kohta sõlmitud tähtajatute allüürilepingutega ja kinnisvaraekspertide (KKK, MK ja AT eksperthinnangutega (I tl 65-105, 115-126, II tl 55-108). Eksperdid on tutvunud vaidlusaluse eluruumiga analoogiliste eluruumidega ning pole oma arvamuses välistanud selliste eluruumide väljaüürimist talveperioodil. Kohtu hinnangul asjaolu, et kostja oli väidetavalt võtnud enda kanda üürileandja kohustusi ja see tingis madalama üürihinna, ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust, kuna kaotatud kasutuseelise väärtust arvestatakse abstraktselt ja selle väljaselgitamisel lähtutakse sarnase asja keskmisest kasutusõiguse väärtusest. Samuti kohtu hinnangul kostja ei ole tõendanud, et ta oleks teinud seoses eluruumiga mingeid erilisi lisakulutusi või kandnud eriti koormavaid kohustusi, mis õigustaks tavapärasest oluliselt madalamat üüri. 8 2-10-43683
12. Kostja vastuväidete osas, et hageja kavatsused ja võimalused ridaelamuboksi 10-3 väljaüürimise kaudu igakuiselt 4000 krooni tulu teenida ei ole hageja poolt tõendatud, nõustub kohus hagejaga, et hageja õiguseellase AS E kavatsus ruumide väljaüürimisest tulu teenida on tõendatud hageja poolt esitatud tõenditega - AS E ja OÜ BK vahelise halduslepinguga nr 48 ja selle lisana väljastatud volikirjaga, samuti kuulutustega kinnisvaraportaalides ja kuulutuse avaldamise eest tasumiseks esitatud arvetega (I tl 145-164, II tl 109). Asjaolust, et kuulutustes ja kuulutuste avaldamise eest tasumiseks esitatud arvetel ei olnud kajastatud konkreetsete objektide aadresse, saa ei järeldada, et avaldatud kuulutused ei käinud LK piirkonnas asuvate ridaelamubokside kohta. Kohtu hinnangul puudub mõistlik põhjendus järelduseks, et kui oli avaldatud kuulutus L külas konkretiseerimata ridaelamuboksi üürileandmiseks, siis poleks hageja ridaelamuboksi 10-3 üürile anda tahtnud, juhul kui see oleks olnud väljaüürimiseks kostja poolt vabastatud. Kohus leiab, et millise konkreetse hinnaga ridaelamubokse üürile anda pakuti, asjas tähtsust ei oma, kuna kasutuseelise väärtuse määramisel konkreetseid üürihindu arvesse ei võeta.
13. Kostja vastuväidete osas hageja poolt esitatud allüürilepingute näilikkuse kohta kohus leiab, et sellised väited on paljasõnalised. Kohus nõustub, et allüürilepingute alusel ei saa teha järeldusi konkreetse ridaelamuboksi üürimäära kohta, kuid allüürilepingud kinnitavad ekspertide järeldusi, et suveperioodil on ridaelamubokside (mis asuvad mere ääres looduskaunis kohas) üürihind kõrgem, samuti seda, et ridaelamubokside vastu on tegelik üürihuvi ja neid oli hagejal võimalik välja üürida. Kostja kriitika osas eksperdiarvamustes näidatud üürihindade ebausaldusväärsuse suhtes kohus nõustub hageja osundusega, et keskmiste üürihindade väljaselgitamisel on eksperdid hinnanud ridaelamuid sellises seisukorras, nagu need olid ja ridaelamute remontimise vajadus, mida eksperdid ei ole eitanud, ei ole eksperthinnangute tulemust mõjutanud.
14. Kohtu hinnangul kostja vastuväide, et kostja kasutuses olnud ridaelamuboksi ei ole peale selle vabastamist üürile antud ja ridaelamuboksid on välja üüritud valdavalt ainult suvekuudeks, ei tõenda hageja kaotatud kasutuseelise puudumist ning hagejal on õigus nõuda kostjalt saamatajäänud keskmist üüritulu ridaelamuboksi väljaüürimisest, mida hageja oleks olnud võimalus saada, juhul kui kostja ei oleks hageja valdust rikkunud. Esitatud asjaoludel ei ole kohus tuvastanud, et objektiivsete hoolsusnormide rikkumine kostja poolt saaks olla subjektiivselt vabandatav. Seega vastutab kostja hagejale tekitatud kahju eest ja kohtul tuleb hinnata hagejale tekkinud varalise kahju suurust.
15. Hageja leiab, et hageja tulu ridaelamuboksi väljaüürimisest perioodil 01.10.2007 kuni 26.06.2009 oleks võinud olla 83333 krooni (4000 krooni kuus), millest tuleb maha arvata kulud 1267,64 krooni, so kokku 82065,71 krooni, juhul kui kohus sellega ei nõustu, tuleks võimaliku üüritulu arvestuse aluseks võtta analoogilistes tsiviilasjades (2-10-43685, 2-10-43673 ja 2-1043681) määratud EKOÜ eksperthinnangud, millest tulenevalt hageja oleks teeninud analoogilise ridaelamuboksi üürimisest üüritulu 4361,97 eurot, millest tuleb maha arvata korteri hooldusega seonduvad kulutused 81,02 eurot, seega nõue 4280,95 eurot (II tl 55-108). Täiendavalt on hageja nõustunud, et juuli 2009 eest hageja üüri nõuda ei saaks, mistõttu hageja lõplik nõue oleks 3873,53 eurot (60607,57 krooni)
16. Kohus ei nõustu, et hageja esitatud tõendite alusel saaks ridaelamuboksi 10-3 keskmist üüritulu määratleda 83333 krooniga, kuid leiab, et kuigi ka EKOÜ eksperdi AT hinnangud ei käi konkreetselt ridaelamuboksi 10-3 kohta, võib nende alusel teha põhjendatud järeldusi ka nimetatud eluruumi kohta, kuna eksperthinnangud on andnud analoogilistes asjades kohtu poolt määratud ekspert ja nendest nähtuvalt ei ole üüri suurus kuude lõikes kolme LKterritooriumil paikneva ridaelamuboksi puhul erinev. Seega on eksperdi järeldus üüri suuruse kohta ridaelamu 9 sektsioonis 2 asuva eluruumi suhtes kohaldatav ka kostja kasutuses olnud ridaelamus nr 10 9 2-10-43683 sektsioonis 3 asuva eluruumi suhtes, millest tulenevalt põhjendatud üürisummaks saab lugeda 57000 krooni e. 3642,96 eurot. Hageja on hinnanud kulutuste suurusena alates oktoober 2007 kuni detsember 2008 summa 1267,64 krooni (250,58+ 1017,06), millele tuleks kohtu hinnangul veel liita arvestuslikud kulutused 2009.a. seitsme kuu eest summas 593,28 krooni, so kokku 1860.92 kooni . so 118.93 eurot (I tl 139-144). Seega tuleks hageja nõue rahuldada summas 3524.03 eurot (3642,96-118,93).
17. Kostja on hagi rahuldamise korral taotlenud kohtult hüvitise vähendamist lähtudes VÕS §§dest 1050 lg 1-2 ja 140 lg 1 ja

§ 445lg 1 kohaldamist.

Kohus leiab, et kuivõrd analoogilises asjas (2-10-43681) on kostjalt kompromissi korras välja mõistetud summa 3195,58 eurot, tuleks võrdsuspõhimõttest lähtuvalt ka kostjalt väljamõistetavat summat nimetatud summani vähendada. Kohtuotsuse täitmise ajatamise osas asub kohus seisukohale, et täielikult ei ole kostja taotlust rahuldada võimalik, kuid kohus peab põhjendatuks ajatada kostjalt väljamõistetav summa võrdsetes osades ühe aasta peale. Menetluskulude jaotus 22.

§ 163

lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna hagi kuulub 61 % ulatuses rahuldamisele, siis hageja menetluskulud jäävad selles ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud rahuldamata jäetud osas, s.o 39 % ulatuses, hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (

§ 174lg 1).

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (

§ 174

lg 3).

§ 178

lg 1 kohaselt saab menetluskulude kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Viktor Brügel kohtunik 10