KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson Määruse tegemise aeg ja koht 29. oktoober 2012 Tartu Tsiviilasja number 2-08-13158 Tsiviilasi Andrei

) § 72 lg-tega 1 ja

2. Puudutatud isikud A. Stepanov ja I. Karp kohtuistungile ei ilmunud, kuigi kohtukutsed oli neile kätte toimetatud. MAAKOHTU LAHEND
3. Viru Maakohus rahuldas
4. juuni 2012 määrusega A. Lukjanetsi ja J. Lukjanetsi avalduse ning kinnitas kinnisasja XXX korteriomanike vahelise kasutuskorra alljärgnevalt: kinnistul paikneva korterelamu sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, kelle korterisse nende kaudu pääseb; korterelamu ümber olev maa-ala ja kaasomandisse kuuluvad muud ruumid ning hoone osad, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosadeks, samuti tehnosüsteemid, on kaasomanike ühiskasutuses ning maa-alale ehitamine (sh piirdeaedade ja muude rajatiste) ja/või kaasomandisse kuuluvate ruumide, hoone osade või süsteemide muutmine on lubatud vaid kõigi kaasomanike kirjalikul nõusolekul. Kanda kasutuskorra tingimused märkusena kinnistusraamatusse. Maakohus kohustas A. Kaninit lammutama kinnisasjale XXX ehitatud aia ja metallväravad. Maakohus kohustas A. Stepanovit lammutama kinnisasjale asukohaga XXX ehitatud aia. Maakohus keelas kinnisasjal asukohaga XXX ladustada ehitusmaterjali ja -prahti ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta. Maakohus jättis menetluskulud, sh eelnevates kohtuastmetes kantud menetluskulud, A. Kanini ja A. Stepanovi kanda. Kohtumääruses esitatud põhjenduste kohaselt on maakohus tuvastanud, et kaasomanike vahel ei ole saavutatud kokkulepet ühise asja kasutuskorra osas, mille tõttu on kohus sunnitud kehtestama kasutuskorra oma diskretsiooniõigust kasutades. Maakohus rahuldas avalduse, kuna avalduse rahuldamiseks on olemas seaduslikud alused alljärgnevatel põhjendustel: avaldajad on üritanud jõuda puudutatud isikutega kokkuleppele, kuid see ei ole andud tulemusi. Puudutatud isikute poolt püstitatud piirdeaiad ja metallväravad, samuti ladestatud ehituspraht, ei võimalda avaldajatel kasutada kinnistut sihipäraselt, puudub juurdepääs transpordivahendiga, kinnistu üldilme on ebaesteetiline. Maakohus nõustus avaldajate seisukohaga, et kaasomandi kasutamine ja käsutamine peab toimuma kõigi kaasomanike nõusolekul ja heakskiidul. Omavoliline piirdeaedade ja väravate püstitamine on vastuolus

§-ga

1. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
2. A. Kanin esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
3. juuni 2012 määruse tühistamist. Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohtu poolt määratud kinnistu, asukohaga XXX , kasutuskord vastuolus

§-ga 72 ja piirab kaasomanike õigusi.

§-st 72 tulenevalt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Maakohtu poolt kindlaksmääratud kord takistab otsustusõiguse teostamist selliselt, nagu seadus seda võimaldab ja rikub

§ 72

lg-st 4 tulenevat kaasomaniku õigust 4 teostada asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta. Korteriomanikud kasutavad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset selliselt, nagu see oli kombeks alates eelmise sajandi algusest. Kõikidel omanikel on neile kuuluvasse korterisse tee poolt eraldi sissekäik, samuti eraldi sissekäik teiselt poolt maja. Nimetatud kasutuskorda on kaasomanikud kasutanud mitmete aastate vältel; 2) on maakohus teinud määruse, mida ei ole võimalik täita, sest A. Kanin ei või olematuid metallväravaid maha võtta. A. Kanin esitas tõendeid ja kohtuliku uurimise käigus sai tuvastatud, et kui A. Kanin soetas korteriomandi aadressil XXX , siis oli piirdeaed ja väravad juba olemas, st A. Kanin ei ole piirdeaeda ehitanud ja väravaid paigaldanud. Kohtuliku uurimise hetke seisuga olid väravad juba maha võetud; 3) on maakohus valesti jaganud menetluskulud. Maakohus jättis menetluskulude jagamisel arvestamata järgmised asjaolud: A. Lukjanets esitas hagiavalduse, mille kohus jättis rahuldamata, ning menetluskulud jättis A. Lukjanetsi kanda. Viru Maakohus arutas A. Lukjanetsi nõudeid hagimenetluses. A. Kanin ei takistanud avaldajatel neile kuuluvat omandit kasutada ja vallata. A. Kanin ei ehitanud piirdeaeda ega paigaldanud metallväravad, nad olid kinnistul olemas, kui A. Kanin omandas korteriomandi. Menetluse käigus oli tuvastatud, et A. Kanin koristas kinnistult ehitusprügi ja vedas selle välja juba enne A. Lukjanetsi poolt avalduse kohtusse esitamist. VASTUSTAJATE VASTUVÄITED 6. A. Lukjanets ja J. Lukjanets vaidlevad määruskaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole mitte ükski puudutatud isikutest, k.a määruskaebuse esitaja, esitanud kohtumenetluse kestel oma varianti võimalikust kasutuskorrast, olgugi, et kasutuskord oli omanike vahel kokku leppimata ja just see põhjustaski käimasoleva kohtuvaidluse. A. Kanini esindaja ütles kohtuistungil vaid lakooniliselt, et ta on kasutuskorra kindlaksmääramise vastu. Teised omanikud väljapakutud kasutuskorrale vastu vaielnud ei ole, seega on nad seda vaikimisi aktsepteerinud ja selline käitumine on võrdväärne enamuse otsusega; 2) ei ole määruse resolutsiooni p-d 2, 3, 6 vastuolus

§-ga 72, kuna kõik nimetatud paragrahvis sätestatud õigused on ka pärast maakohtu poolt kasutuskorra määramist ja selle jõustumist kõigil omanikel olemas. Arusaamatuks jääb, miks määruskaebuse esitaja leiab, et kaevatav määrus takistab teostamast

§ 72p-s 4 nimetatud õigust.

Kaasomanikel on ka vaidlustatava kohtumääruse jõustudes õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega; 3) kinnitavad vastustajad, et omanike vahel puudusid igasugused kokkulepped kinnisasja kasutamise kohta ja see tekitas nende vahel pidevaid vaidlusi. Määruskaebuse esitajal oli kohtumenetluse kestel võimalus selgitada ja tõendada väidetavaid kinnistu kasutamise kokkuleppeid ja väidetavalt alates eelmise sajandi algusest kehtivat kasutamiskorda. A. Kanin ei ole seda teinud; 4) on tänaseks metallväravad maha võetud, kuid mitte miski ei seganuks A. Kaninil neid väravaid enne kohtumääruse jõustumist uuesti ette panna ja just seetõttu ei loobunud avaldajad oma vastavast nõudest ja maakohus on õigesti selle rahuldanud. Avaldajate arvates kui väravaid enam ees ei ole, on A. Kanin juba määruse täitnud. Samuti A. Kanin ei ole esitanud tõendeid, mis peaksid tõendama metallväravate ja piirdeaia olemasolu enne A. Kanini poolt kinnistu 5 soetamist ja prügi äraviimist enne avalduse esitamist. Mitte ükski toimikus olev dokument A. Kanini väiteid ei kinnita; 5) on maakohus menetluskulud õigesti ja seadust järgides ära jaganud.

1. A. Stepanov ja I. Karp ei ole määruskaebusele vastust esitanud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Ringkonnakohus tühistab Viru Maakohtu
3. juuni 2012 määruse resolutsiooni punktid 1, 2, 3, 6 ja 7 ja teeb tühistatud osas uue määruse, millega jätab rahuldamata A. Lukjanetsi ja J. Lukjanetsi avalduse kasutuskorra kindlaksmääramiseks ning A. Lukjanetsi ja J. Lukjanetsi avalduse kohustada A. Kaninit ja A. Stepanovit mitte tegema takistusi elamumaa valdamisel ja kasutamisel (sh ladustama prügi) ning A. Lukjanetsi ja J. Lukjanetsi avalduse kohustada A. Kaninit maha võtma kaasomandi esemel asuvad metallväravad ning koristama ladustatud ehituspraht. Ringkonnakohus muudab Viru Maakohtu
4. juuni 2012 määruse resolutsiooni punkti 4 ja sõnastab selle järgmiselt: „Kohustada Alexey Kaninit lammutama kinnisasjale, asukohaga XXX, ehitatud aed.“ Ringkonnakohus muudab ka menetluskulude jaotust. Muus osas tuleb jätta Viru Maakohtu
5. juuni 2012 määrus muutmata.
6. Avalduse kohaselt on avaldajate nõudeks olnud: 1) kohustada A. Kaninit lammutama kinnisasjale, asukohaga XXX , ehitatud aia ja metallväravad, koristama ladustatud ehitusprahi; 2) kohustada A. Stepanovit lammutama kinnisasjale, asukohaga XXX , ehitatud aia; 3) kohustada A. Kaninit ja A. Stepanovit mitte tegema hagejatele takistusi elamumaa valdamisel ja kasutamisel; 4) kindlaks määrata kinnisasja kasutuskord järgmiselt: 4.
7. Kinnistul paikneva korterelamu sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, kelle korterisse nende kaudu pääseb; 4.
8. Korterelamu ümber olev maa-ala ja kaasomandisse kuuluvad muud ruumid ning hoone osad, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosadeks, samuti tehnosüsteemid, on kaasomanike ühiskasutuses ning maa-alale ehitamine (sh piirdeaedade ja muude rajatiste) ja/või kaasomandisse kuuluvate ruumide, hoone osade või süsteemide muutmine on lubatud vaid kõigi kaasomanike kirjalikul nõusolekul (II kd tl 31-34).
9. Aja materjalidest nähtuvalt on avaldajad ja puudutatud isikud korteriomanikud, kelle omandis on reaalosana vastav eluruum ning kinnistust reaalosale vastav mõtteline osa. Tegemist on kaasomanikega, kellele laienevad

vastavad sätted ning ka korteriomandiseaduse sätted.

§ 72

lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama sätte lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei taksita teiste kaasomanike kaaskasutust, ja lg-s 5 kehtestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Ka korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lg 2 viitab KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks korteriomandi 6 reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Antud juhul A. Kanin (või tema eriõiguseellane), ehitades kaasomandi esemele aia ja metallväravad, ning A. Stepanov, ehitades aia, on kasutanud kaasomandi eset viisil, mis ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. A. Kanini (või tema eriõiguseellase) poolt aia ja metallväravate ning A. Stepanovi poolt aia ehitamine kaasomandi esemele takistab teistel korteriomanikel selle kasutamist. Ringkonnakohus leiab, et aia ehitamine kaasomandi esemele ja sellega teistel kaasomanikel kaasomandi eseme kasutamise takistamine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Tegemist on korteriomanike jaoks olulise küsimusega, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus. A. Kanin ja A. Stepanov ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et oli olemas teiste kaasomanike nõusolek kaasomandi esemele aia püsitamiseks, s.o et kaasomanike vahel oli kindlaks määratud vastav kasutuskord. Vastava kasutuskorra kindlaksmääramise taotlust ei ole esitatud ka

§ 72lg 5 esimese lause kohaselt maakohtule.

Lähtudes eeltoodust on avaldajate nõue kohustada A. Kaninit lammutama kinnisasjale, asukohaga XXX , ehitatud aed ja kohustada A. Stepanovit lammutama kinnisasjale, asukohaga XXX , ehitatud aed, õigustatud ja kuulub rahuldamisele.

§ 72

lg-d 3 ja 5 sätestavad kaasomanikele kohustuse käituda üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest ning kohustuse mitte takistada teiste kaasomanike kaaskasutust. Ilma vastava kokkuleppeta aia ehitamine takistab kaasomanike kaaskasutust.

1. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et metallväravad on A. Kanini poolt kohtumenetluse kestel eemaldatud. Seega on avaldajate poolt esitatud metallväravate eemaldamise nõue juba täidetud ning puudub alus kohustada veelkord A. Kaninit eemaldama metallväravad.
2. Avaldajate poolt on esitatud A. Kanini vastu nõue koristada ladustatud ehituspraht. A. Kanin on menetluse kestel koristanud kaasomandi esemelt ehitusprahi. Kuna ehituspraht on koristatud, siis puudub vajadus kohustada A. Kaninit kohtumäärusega koristama juba koristatud ehitusprahti. Siinkohal ringkonnakohus märgib, et ehitusprahi ajutine ladustamine kaasomandi esemel seoses korteriomandi reaalosa korrashoidmisega võib olla käsitletav tavakasutusest tekkiva mõjuna.
3. Avaldajate nõue kohustada A. Kaninit ja A. Stepanovit mitte tegema avaldajatele takistusi elamumaa valdamisel ja kasutamisel (sh ladustama prügi) tuleb jätta rahuldamata. Avaldajad ja puudutatud isikud on kaasomanikud. Kaasomanike õigused ja kohustused tulenevad

§ 72lg-test 1, 3 ja 5.

Samuti on menetlusosalised korteriomanikud ning nendevahelisi suhteid reguleerib korteriomandiseadus.

§ 72

lg-st 3 tuleneb puudutatud isiku (samuti avaldajate) õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei taksita teiste kaasomanike kaaskasutust. Sama paragrahvi lg-s 5 kehtestatakse, et kaasomanikul (s.o nii puudutatud isikutel kui avaldajatel) on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega tuleneb A. Kanini ja A. Stepanovi kohustus mitte takistada avaldajatel kaasomandi eseme kasutamist ja valdamist juba seadusest ning puudub vajadus määruse resolutsioonis panna isikutele seadusest tulenevat kohustust.

1. Avaldajad on oma avalduses maakohtule taotlenud kindlaks määrata kinnisasja kasutuskord järgmiselt:
2. Kinnistul paikneva korterelamu sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, 7 kelle korterisse nende kaudu pääseb;
3. Korterelamu ümber olev maa-ala ja kaasomandisse kuuluvad muud ruumid ning hoone osad, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosadeks, samuti tehnosüsteemid, on kaasomanike ühiskasutuses ning maa-alale ehitamine (sh piirdeaedade ja muude rajatiste) ja/või kaasomandisse kuuluvate ruumide, hoone osade või süsteemide muutmine on lubatud vaid kõigi kaasomanike kirjalikul nõusolekul. Ringkonnakohus selgitab avaldajatele, et kaasomanikud võivad

§ 72

lg-st 1 tulenevalt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses vastavalt

§ 72

lg 5 esimesele lausele ning saavutada kohtulahendi alusel kinnistusraamatusse märke tegemine. Kasutuskorra määramine kohtu poolt on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste ja kinnistusraamatu kande tegemise nõusolekute asendamine.

1. Antud juhul ei nähtu asja materjalidest, et avaldajate ja puudutatud isikute vahel oleks vaidlus korterite välisuste kasutuse üle ning seetõttu on põhjendamatu avaldajate nõue kinnitada kasutuskord nii, et korterelamu sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, kelle korterisse nende kaudu pääseb. Korteriomanike vahel ei ole vaidlust sissepääsude kasutamise üle. Lisaks eeltoodule KOS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Sissepääs korteriomandi reaalossa piiritleb eluruumi ning seda saabki kasutada vaid see korteriomanik, kellele eluruum reaalosana kuulub. Seetõttu puudub igasugune vajadus kasutuskorrana kindlaks määrata, et sissepääsud jäävad nende omanike ainukasutusse, kelle korterisse nende kaudu pääseb.
2. Samuti ei ole põhjendatud avaldajate nõue määrata kasutuskord kindlaks nii, et korterelamu ümber olev maa-ala ja kaasomandisse kuuluvad muud ruumid ning hoone osad, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosadeks, samuti tehnosüsteemid, on kaasomanike ühiskasutuses ning maaalale ehitamine (sh piirdeaedade ja muude rajatiste) ja/või kaasomandisse kuuluvate ruumide, hoone osade või süsteemide muutmine on lubatud vaid kõigi kaasomanike kirjalikul nõusolekul. Nimetatud kasutuskorraga sisuliselt taotlevad avaldajad jätta kaasomanike ühiskasutusse kaasomandi ese, mis juba seaduse kohaselt on kaasomanike kaaskasutuses. Kasutuskorraga oleks siis tegemist, kui soovitakse kaaskasutuses olevat asja kasutada teisiti, kui tuleneb seadusest, või on vajalik kaaskasutust täpsustada. Käeoleval juhul ei ole avaldajad eelnimetatud alustele tuginenud. Asjaolu, et A. Kanin ja A. Stepanov on rikkunud

§ 72

lg-d 3 ja 5 ning ehitanud kaasomandi esemele aia, ei õigusta kaasomandi kasutuskorra määramist juba seadusega reguleeritud küsimuses. Kasutuskorrana taotletud avaldajate nõue, et maa-alale ehitamine (sh piirdeaedade ja muude rajatiste) ja/või kaasomandisse kuuluvate ruumide, hoone osade või süsteemide muutmine on lubatud vaid kõigi kaasomanike nõusolekul, on tagatud

§-ga 74 ja KOS §-ga

1. Viidatud sätetest tuleneb avaldaja poolt nimetatud juhtudel kaasomandi eseme kasutamise reguleerimine üksnes kaasomanike kokkuleppega ning kaasomanike kokkulepe kajastabki avaldajate poolt märgitud kõigi kaasomanike nõusolekut.
2. Vastavalt TsMS § 172 lg-le 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud 8 kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Ringkonnakohus leiab, et arvestades nii avalduse kui ka määruskaebuse osalist rahuldamist, tuleb menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Andra Pärsimägi Üllar Roostoja 9 Viivi Tomson