KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Peeter Pällin Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 01.11.2010.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasi KK´i hagi TTÜ ja Eesti Vabariigi vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku saamiseks ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks. Tsiviilasja hind 27 000 000 krooni Hageja KK (isikukood XXX elukoht XXX); Hageja esindaja vandeadvokaat Andres Hallmägi (Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, Jakobsoni 14, 10128 Tallinn) Kostja I TTÜ (asukoht XXX); Kostja II Eesti Vabariik (Haridusja Teadusministeeriumi kaudu, asukoht Munga 18, 50088 Tartu). Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Klen Laus, Advokaadibüroo Ruus & Vabamets, Tartu mnt 610, 10145 Tallinn, e-post klen.laus@ruus.ee Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik 2-08-2722 RESOLUTSIOON 1. Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud KK kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. 1
(6)ASJAOLUD Hagiavalduse kohaselt on hageja esitanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks avalduse XXX mõisast eraldatud maaüksuse „K b“, endisel kinnistul nr XXX asunud krundi suurusega 13,51 ha kohta. 13.11.1995 tunnistati hageja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni otsusega nr XXX omandireformi õigustatud subjektiks endise kinnistu nr XXX osas. 05.06.1997 jättis haridusminister oma käskkirjaga maa asukohaga XXX/XXXpindalaga 7098m2 riigi omandisse. 26.01.1998 kanti Eesti Vabariik kinnistu reg osa nr XXX omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu nr XXX (XXX/ XXX) kuulub maaüksuse „K b“ endise kinnistu nr XXX koosseisu. 02.09.1998 võõrandas Eesti Vabariik kinnistu TTÜ, kes kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse 23.09.
- 18.12.2002 laekus Tartu Halduskohtule hageja kaebus Haridusministri 05.06.1997 käskkirja tühistamiseks. 19.12.2003 Tartu Ringkonnakohtu otsusega tühistatakse Haridusministri 05.06.1997 käskkiri maa riigi omandisse jätmise kohta. Hageja palub
- tuvastada Eesti Vabariigi (Haridus- ja Teadusministeeriumi kaudu) ja TTÜ kohustus anda nõusolek Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. XXX teise jakku tehtud kande nr 2 parandamiseks järgmiselt: 1.
- parandada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX01 teise jakku Omaniku kohta tehtud kanne nr. 2 ning lugeda õigeks järgmine kanne: ”Eesti Vabariik ja/või KK”;
- lugeda tuvastatuks Eesti Vabariigi (Haridus- ja Teadusministeeriumi kaudu) ja Tal-linna Tehnikaülikooli kohustus nõusoleku andmiseks puudutatud isiku nõusolekuks kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1 tähenduses, mis on õigusmuudatuse tegemise aluseks kinnistusregistris kohtuotsuse alusel;
- tunnustada Eesti Vabariigi ja TTÜ vahel
- septembril
- a sõlmitud kinnistu tasuta võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tühisust; Hageja leiab, et on olnud kogu aeg seisukohal, et omandireform on prioriteetne teiste toimingute ees. Sellest lähtuvalt palub ta tunnustada Eesti Vabariigi ja TTÜ vahel
- septembril
- a sõlmitud kinnistu tasuta võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. TTÜ heausksus on välistatud järgmistel põhjustel: tulenevalt ORAS § 18 lg 1 on heausksus välistatud, sest nimetatud kinnistu osas ei ole käesolevaks ajaks avaldust lahendatud. Hageja on seisukohal, et XXX/XXX krundi asjaõigulepingu sõlmimisel on TTÜ koos Eesti Vabariigiga tahtlikult eiranud OR AS ja sellega on kahjustatud hageja asjaõiguslikku positsiooni. Hageja arvates on tegemist tahtliku tegevusega, millega on teadlikult rikutud seadust, eelkõige ORAS . Kostja seisukohad Kostjad ei tunnista hagi. Kostjad ei nõustu hageja nõude aluseks olevate väidetega ning leiavad, et hagiavaldus tuleb jätta tervikuna rahuldamata. Kostjad leiavad, et hageja nõue on aegunud, kuna tulenevalt TsÜS § 146 lg-st 1 ja VÕSRS §-st 9 aegus hageja nõue
- juulil
- a. Alternatiivselt haldusasjas nr 3-396 2002 on hageja kinnitanud, et sai maa riigi omandisse jätmisest ja sellest tulenevalt ka asjaõiguslepingust teada
- oktoobril
- Kostjad on seisukohal, et hageja ei saa vaidlustada Eesti Vabariigi ja TTÜ vahel sõlmitud asjaõiguslepingu kehtivust, kuna hageja ei olnud asjaõiguslepingu pooleks. Asjaõigusleping oli selle sõlmimisel kehtiv ning puudusid seadusest tulenevad tehingu tühisuse aluseid. Kinnistusraamatu 2
(6)kanne on tehtud kehtiva asjaõiguslepingu alusel ja kande õiguslik alus ei ole vastavalt Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-128-03 sätestatud põhimõtetele ära langenud. Asjaõiguslepingut ei muuda tühiseks ka ORAS § 18 lg-st 1 tulenev piirang, kuna vaidlusaluse XXX/ XXX asuva maaüksuse tagastamise küsimus oli võõrandamise hetkeks lahendatud juba maa riigi omandisse jätmise otsustega. Maa jäeti õiguspäraselt riigi omandisse sotsiaalmaana, kuna vastav nõue tulenes MRS § 6 lg 2 p-st 4 ja §-st
- TTÜon omandanud maa heauskselt Hageja ei saa nõuda kande parandamist, sest TTÜon kinnistu heauskne omanik. Vastavalt AÕS § 65 lg-le 1 ja 3 ei saa hageja nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kantud kinnistusraamatusse. Analoogne põhimõte tulenes ka kuni 1.07.
- a kehtinud AÕS § 56 lg-st
- Hageja poolt Harju Maakohtu
- septembri
- a istungil esmakordselt avaldatud seisukoht, et ORAS-e sätted on prioriteetsed teiste aktide suhtes ning need ei võimalda asja heauskset omandamist ei vasta tõele. Kuigi XXX/ XXX asuva maaüksuse näol oli tegemist reformialuse maaga, ei välista ORAS § 18 lg 1 asja heauskset omandamist kolmanda isiku poolt. ORAS ei ole ülimuslik asja heauskset omandamist reguleerivate TsÜS ega AÕS suhtes. Kuni
- juunini
- a kehtinud TsÜS § 109 (praegu kehtiva TsÜS 139) kohaselt heausksust eeldatakse, kui seadus ei sätesta teisiti. Hageja väide, et TTÜ oli teadlik hageja õigustest maatükile juba
- novembrist
- a, on ebaõige ja ümber lükatud asjas kogutud tõenditega. TTÜ omandas XXX/XXX maa
- a heauskselt ning ta ei olnud ega pidanudki olema teadlik hageja esitatud maa restitutsiooni ja tagastamise taotlustest. TTÜ sai hageja nõuetest XXX/XXX kinnistu suhtes teada alles
- aastal, kui hageja vaidlustas maa riigi omandisse jätmise otsused. Kinnistu heauskne omandamine TTÜ poolt on leidnud otsest kinnitamist Tartu Halduskohtu
- septembri
- a otsusega haldusasjas nr 3-396
- TTÜ heausksust maatüki omandamisel kinnitab asjaolu, et hageja nõudis
- a avalduse esitamisel XXX/ XXX asuva maaüksuse eest üksnes rahalist kompensatsiooni ning esitas avalduse maa tagastamiseks esmakordselt alles
- jaanuaril
- a. TTÜ heauskne käitumine maatüki omandamisel on järeldatav ka asjaolust, et kuigi maa jäeti riigi omandisse juba
- a käskkirjaga, omandas TTÜ maatüki alles
- a lõpus. Asjaolu, et keegi ei olnud nimetatud perioodi jooksul maa riigi omandisse jätmist vaidlustanud, andis ka TTÜ mõistliku õiguse eeldada, et maatüki suhtes puuduvad mistahes vaidlused. TTÜ on kinnistu omandamisel rakendanud mõistlikku hoolsust. TTÜ ei teadnud ega pidanudki teadma, et hageja on alates
- a nõudnud XXX/ XXX asuva maaüksuse eest kompensatsiooni ja alates
- a maaüksust endale. TTÜ esitatud dokumentidest ei nähtunud hageja õigusi vaidlusalusele maale. Seega oli TTÜ vaidlusaluse kinnistu omandamisel heauskne nii XXX/ XXX maaüksuse omandiõiguse, maa omandireformi staatuse kui kõikide hageja esitatud avalduste ja taotluste suhtes (TTÜ ei olnud neist asjaoludest teadlik). Pr. M poolt kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et ta ei osalenud
- jaanuari
- a koosolekul TTÜ esindajana, kuna ta töötas TTÜ üksnes osalise koormusega juristi ametikohal ning ei ole esindanud ega nõustanud TTÜ maa riigi omandisse jätmise küsimuses. Pr. M võttis koosolekust osa linnavolikogu esindajana. M ei osalenud koosoleku protokolli p.4 arutamisel ega teavitanud TTÜ koosolekul otsustatud küsimustest. KOHTU PÕHJENDUSED 3
(6)Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega ja hinnanud kõik kogutud tõendeid, leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kohus tuvastas, et hageja on esitanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks avalduse XXXmõisast eraldatud maaüksuse „K b“, endisel kinnistul nr XXX asunud krundi suurusega 13,51 ha kohta. 13.11.1995 tunnistati hageja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni otsusega nr XXX omandireformi õigustatud subjektiks endise kinnistu nr XXX osas. 05.06.1997 jättis haridusminister oma käskkirjaga maa asukohaga XXX/XXXpindalaga 7098m2 riigi omandisse. 26.01.1998 kanti Eesti Vabariik kinnistu reg osa nr XXX omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu nr XXX01 (XXX/ XXX) kuulub maaüksuse „K b“ endise kinnistu nr XXX koosseisu. 02.09.1998 võõrandas Eesti Vabariik kinnistu TTÜ, kes kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse 23.09.
- 18.12.2002 laekus Tartu Halduskohtule hageja kaebus Haridusministri 05.06.1997 käskkirja tühistamiseks. 19.12.2003 Tartu Ringkonnakohtu otsusega tühistatakse Haridusministri 05.06.1997 käskkiri maa riigi omandisse jätmise kohta. 25.01.2008 esitas hageja maakohtule hagi kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku saamiseks ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Vaidluse lahendamiseks peab kohus lahendama küsimuse, kas heauskne omandamine on võimalik, kui kinnistu on omandatud kehtetuks tunnistatud haldusakti alusel tehtud kinnistusraamatu kandele tuginedes ajal, mil kande aluseks olnud haldusakt oli kehtiv. ORAS § 18 lg 1 sätestab, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Riigikohus on
- jaanuari
- a lahendis nr 3-2-1-158-00 (RT III 2001, 3, 26) asunud seisukohale, et ORAS § 18 lg 1 eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute kehtetuse. /---/ Olukorra tekkimist, kus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine osutub võimatuks, võib soodustada ka see, kui riigile kuuluva omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara omandab juriidiline isik (näiteks juhul, kui eraõiguslik juriidiline isik erastab omandatud hoonete juurde maatüki, mis kantakse kinnistusraamatusse, ning ta võõrandab kinnistu). Septembris 1998 kehtinud asjaõigusseaduse § 56 lg 1 sätestas, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Vastavalt sama paragrahvi lg 3 kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. Omandaja on pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Riigikohus selgitas tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06 (RT III 2006, 23, 210), et ainuüksi käsutusõiguse puudumine ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust. Kui asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine. /---/ Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama. Heauskne omandamine ei ole võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmine kokku lepiti. Kuigi abstraktse käsutuslepinguna on selle tühisuse võimalused piiratumad kui kohustuslepingute puhul, ei ole asjaõiguslepingu tühisus siiski välistatud. /---/ Erinevalt vallasasja heausksest omandamisest ei oma kinnisasja heauskse omandamise puhul tähendust võimalik valduse saamine ega selle aeg. Oluline on üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete õigsuse suhtes. Heausksuse määratlemisel tuli enne
- maid 4
(6)- a kehtinud AÕS § 56 lg 3 järgi lähtuda kinnistusraamatu kande tegemise ajast. Kehtiva AÕS § 561 lg 3 järgi on oluline kandeavalduse esitamise aeg. Tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03 p 21 selgitas Riigikohus, et olukorras, kus kande õiguslik alus langes tagasiulatuvalt ära pärast seda, kui kande järgi õigustatud isik kinnisasjaõigust käsutas, võib omandaja omandada tavakäibes kinnisasjaõiguse heausksena. Tema heausksus oleneb sellest, kas ta teadis või pidi teadma asjaoludest, mis olid kande aluseks olnud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise aluseks. Kui ta nendest teadis või teadma pidi, siis oli ta pahauskne. Heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes tehingulisel alusel omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise võimalus kaitseb tsiviilkäibe stabiilsust. Heauskse omandamise eesmärk on kaitsta ausat majanduskäivet. Toodud Riigikohtu seisukohtadest nähtub, et kuigi heauskne omandamine on võimatu juhul, kui kinnistu üleandmiseks sõlmitud asjaõigusleping on tühine, võib heauskset omandamist siiski jaatada juhul, kui asjaõiguslepingu tühisus ilmneb pärast vaidlustatavat omandi üleminekut. Vaidluse, kas heauskne omandamine on võimalik, kui kinnistu on omandatud kehtetuks tunnistatud haldusakti alusel tehtud kinnistusraamatu kandele tuginedes ajal, mil kande aluseks olnud haldusakt oli kehtiv, on kohus varem lahendanud kohtuasjas 2/4/220-7226/00 Tallinna linna hagis Enn Haabi, Helve Mäemati ja Eesti Vabariigi vastu omandi kaitseks. Selles asjas leidis Tallinna Ringkonnakohus oma 28.03.2003 otsuses, et isik võib heauskselt omandada kinnistu, kui ta tugineb heauskselt kinnistusraamatu kandele vaatamata sellele, et pärast omandamist on kande aluseks olnud haldusakt tühistatud. Kohus selgitas selles asjas, et seni kuni kehtis maa tagastamise korraldus, oli kinnistusraamatu kanne õige, sest oli tehtud kehtiva korralduse alusel. Seega tugines E.A kinnisasja koormamisel ja omandamisel kandele, mis oli tol ajal õige. E.A ei saa ette heita, et ta pidi enne maa tagastamise korralduse kehtetuks tunnistamist toimunud kinnisasja omandamise puhul teadma, et kinnistusraamatu kanne oli ebaõige ja tema on seetõttu pahauskne omandaja. Seega tuleb asuda seisukohale, et isik võib omandada kinnisasja heauskselt, kui asjaõiguslepingu sõlmimise ajal on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustav haldusakt kehtiv ja kandeavalduse esitamise ajal ei teadnud isik õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustava haldusakti tühisuse alustest. Käesoleval juhul on tuvastatud, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimust otsustav haridusministri 05.06.1997 käskkirja nr 113 p 1.4 ja 1.5 tühistati alles Ringkonnakohtu19.12.2003 otsusega, seega pärast asjaõiguslepingus sõlmimist 02.09.
- Seega peab hageja heauskse omandamise välistamiseks tõendama asjaolu, et kostja I TTÜ oli kandeavalduse esitamise ajal 02.09.1998 teadlik maa tagastamiseks avalduse esitamisest ja haridusministri 05.06.1997 käskkirja tühistamise põhjustest. Kohus leiab, et kostja esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja I oli kandeavalduse esitamise ajal 02.09.1998 teadlik maa tagastamise avalduse esitamisest ja haridusministri 05.06.1997 käskkirja tühistamise põhjustest. „Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr XXX krundi XXX/XXX“ leheküljel 9 on TTÜ
- detsembri
- a avaldus Tallinna linnavarade ameti maade talitusele maa riigi omandisse jätmise dokumentide vormistamiseks. Avaldusest nähtub küll, et kostja I on taotlenud maa jätmist riigi omandusse, kuid sellise avalduse esitamine ei eelda, et avaldaja oleks teadlik maade tagastamise avalduse olemasolust. Samuti ei kinnita kohtu arvates avalduse lisa 2 seda, et kostja I nimetatud asjaolust teadlik oleks, lisast 2 nähtub üksnes
- a kinnistu piir. Põhjendamatu on hageja väide, et kuna Tallinna Linnavaraameti riigimaale hoonestusõiguse seadmise toimik nr XXX ja selle dokumendid tekkisid kõik TTÜ tegevuse tulemusel, pidi ta olema toimiku sisust teadlik. 5
(6)Tõendamata on hageja väide, et toimiku nr XXX leheküljel 8 on olev piiriprotokoll käib koos Piiride ettepanekuga (I kd tlk 177) ja isegi kui see nii oleks, nähtub piiride ettepanekust üksnes asjaolu, et tegemist on endise kinnistuga XXX, XXX mõisa K 1B talu maaga, kuid mitte seda, kas nimetatud maa osas on esitatud taotlusi maa tagastamiseks või kompenseerimiseks. Linnavarakomisjoni
- jaanuari
- a koosoleku protokolli kohaselt võttis sellest osa ka H. A. M , kes oli TTÜ jurist. Samas ei ole kohtu arvates põhjendatud väide, et seega pidi TTÜ teadma asjaolust, et tegemist on reformialuse maaga vähemalt alates
- jaanuarist
- aastast. Tunnistaja HA M ei nähtu, et ta oleks nimetatud koosolekul viibinud kostja I esindajana ega seda, et ta oleks olnud teadlik vara tagastamise avalduse esitamisest. Tunnistaja lükkas ümber võimaluse, et toimiku nr XXX lk 57 asuv kooskõlastustabel märkega „avaldus on esitatud“ oleks olnud arutlusel 10.01.1996 koosoleku materjalide hulgas. Tõendamata ja üldsõnaline on hageja väide, et kuivõrd maad taotlesid riigi omandisse kostjad koos, pidi kostja I olema teadlik kõikidest taotluse lahendamise käigus läbi vaadatud materjalidest. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et kostjad olid kohustatud veenduma enne asjaõiguslepingu sõlmimist selles, et vaidlusaluse vara restitutsiooninõue on eelnevalt lahendatud. Sellist kohustust ei seadusest ega hea usu põhimõttest tulenevalt kostjatel ei olnud. Asjakohased ei ole otsuses puudutamata tõendid, kuivõrd need ei kajasta kostja I teadmist hageja maa tagastamise avalduse lahendamisest. Kohtu arvates ei oma tähtsust, kas hageja nõudis
- a avalduse esitamisel XXX/ XXX asuva maaüksuse eest üksnes rahalist kompensatsiooni ning esitas avalduse maa tagastamiseks esmakordselt alles
- jaanuaril
- a. või nõudis ta ka vaidlusaluse maa tagastamist 23.12.1991 avalduses, kuivõrd tõendatud ei ole kostja teadmine avalduse esitamisest ega selle sisust. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud asjaolusid, mis välistaks kinnistu heauskse omandamise kostja I poolt, tuleb jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata, seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Peeter Pällin Kohtunik 6
(6)