KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Piret Rõuk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu (Kentmanni tn 13, Tallinn) 1

§ 323

lg 2, kuna OÜ NP (pankrotis) on pankrotis ning nõuete esitamine tema vastu ei ole enam võimalik, seoses sellega pole õige piirata hageja õigust saada hüvitist, mida hageja oleks saanud vastavalt seadusele üürileandjalt. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja palus selle rahuldamata jätta. Vastuväidete kohaselt omandas kostja OÜle NP (pankrotis) kuulunud vara 18.03.2011 toimunud avalikul enampakkumisel; korteriomandeid ja kinnistut koormasid hagejaga sõlmitud üürileping ja kinnistu kasutusleping, mis oli seotud üürilepinguga ja mille eesmärk on üürilepingu teenindamine; kasutuslepingu lisast nr 4 on näha, et poolte soov võis olla sõlmida tasuta kasutamise lepingu asemel üürileping, mille esimesed 24 kuud on tasuta kasutamiseks ning kasutamise eest tasu tasumise kohustus algab 01.06.2011; kostja tõlgendas kasutuslepingut hageja huvides üürilepinguna, kostja kanti korteriomandite ning kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 13.05.2011 ning omandas üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused; kuna sissenõudja nõuet tagav hüpoteek, mille alusel täitmine toimus, asus eespool üürimärget, kustutati kinnistamise käigus korteriomandite ja kinnistu üürilepingu märge kinnistusraamatust; korteriomandeid ja kinnistut koormavate lepingute puhul ei ole tegemist äriega eluruumi üürilepingutega VÕS § 323 lg 1 mõistes, milledele kohalduks elu- ja/või äriruumi ülesütlemise kaitse; kasutuslepingu esemeks olev kinnistu on hoonestamata, sellel ei asu ühtegi piiritletud ala, mida saaks ruumiks lugeda; kostja ütles hagejaga sõlmitud üürilepingu ja kinnistut koormava kasutuslepingu üles 24.05.2011; üürilepingu ja kasutuslepingu kehtivuse viimane päev oli 31.08.2011; äriregistri andmebaasist nähtub, et üürnik on oma majandustegevuse kohana registreerinud aadressi XXX, Tallinn, hageja põhitegevusala on enda või renditud kinnisvara üürileandmine; ülesütlemise avalduse saatis kostja hagejale aadressile XXX Tallinn, millelt hageja selle kätte sai; üürilepingu ülesütlemine ei takista üürnikul majandustegevuse läbiviimist põhjusel, et hageja kaotaks oma majandustegevuse läbiviimise koha. Kohtuotsuse põhjendused Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kostja omandas 18.03.2011.a toimunud avalikul enampakkumisel OÜ-le NP (pankrotis), kuulunud vara: Tallinna linnas XXX korteriomandid (külaliskorterid) nr 1-9, 11-18, 21-24 ja Tallinna linnas XXX kinnistu; et vara omandamisel esitati kostjale korteriomandeid XXX korterid nr 1-18, 21-24 koormav üürileping ja kinnistut koormav kasutusleping, mis olid sõlmitud 01.06.2009 üürileandja OÜ NP (pankrotis) ja hageja vahel; et lepingud läksid 13.05.2011.a üle kostjale; et kostja ütles lepingud üles 24.05.2011, et hageja on ülesütlemise teate kätte saanud. Pooltel on vaidlus lepingute ülesütlemise õiguspärasuse üle, sealhulgas kas lepingute ülesütlemisel tuli järgida VÕS §-is 325 sätestatud elu- ja äriruumi ülesütlemise vormi ja kas kinnistusraamatu märge kaitses hagejat lepingute ülesütlemise eest.

§ 323

lg 1 võib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.

§ 272

lg 4 p 2 ei kohaldata elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil. Korteriomandeid ja kinnistut koormavatest 01.06.2009 sõlmitud lepingutest nähtuvalt ei ole tegemist äri- ega eluruumi üürilepingutega. Üürileping on sõlmitud

1. juunil 2009 tähtajaga 15 aastat ning lepingu punkti 13.
2. kohaselt on hagejal üürnikuna õigus anda ruume allrendile ilma üürileandja nõusolekuta. Üürihinnaks on kokku lepitud 30 kr/m
3. Hagiavalduse kohaselt on hageja sõlminud allrendilepinguid. Hageja on Eesti äriregistrisse kantud osaühing. Äriregistri teabesüsteemist nähtub, et hageja on oma majandustegevuse kohana registreerinud aadressi XXX, Tallinn, 12915, seisuga 05.10.2011.a, on hageja põhitegevusalaks enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus. Ülesütlemise avaldusest nähtuvalt saatis kostja hagejale teate aadressile XXX Tallinn, millelt hageja selle kätte sai. Seega on hagejal registreeritud aadressil majandustegevuse läbiviimise koht ning üürilepingu ülesütlemine ei takista hagejal majandustegevuse läbiviimist põhjusel, et ta kaotaks oma majandustegevuse läbiviimise koha. Kuna hagejaks on äriühing, siis saavad korteriomandit kasutada eluruumina hagejaga sõlmitud allüürilepingute alusel tema juhatuse liikmed, mitte hageja ise. Hagiavaldusest ei nähtu, millist korteriomandit hageja juhatuse liikmed eluruumina kasutavad, kuid kuna kõik XXX Tallinn hoones asuvad ruumid on Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa XXX kande kohaselt äriruumid, siis peab ka nende kasutuses olev korteriomand olema äriruum. Ärimaa on ette nähtud ettevõtluseks, mitte elamiseks. Kinnistu (registriosa number XXX) asukohaga XXX, suurusega 2 183 m2, sihtotstarve on 100% ulatuses elamumaa. Kasutuslepingu punkti 3 ja lisast 2 nähtuvalt on kinnistu kasutamine üürnikule tasuta ja üürnik on kohustunud selle haljastama, rajama kinnistule autoparkla, lastele mänguväljaku ning tagama kinnistul heakorra. Kinnistu on hoonestamata, sellel ei asu ühtegi piiritletud ala, mida saaks ruumiks lugeda, seega ei ole võimalik seda kasutada ei elu- ega äriruumina. Seega on kasutuslepingu puhul tegemist üürilepinguga seotud lepinguga, mille eesmärk on üürilepingu teenindamine. Eelnevast tulenevalt ei saa kinnistu kasutuslepingule kohalduda elu- ega äriruumidele ettenähtud ülesütlemise kaitset. Kasutuslepingu lisast nr 2 saab järeldada, et poolte soov oli sõlmida leping, kus kinnistu on esimesel kahel aastal tasuta kasutamiseks, alates 01.06.2011.a. muutub tasuta kasutamise leping üürilepinguks, kusjuures üüri suurus lepitakse kokku läbirääkimiste teel ja kokkulepe vormistatakse äriruumi üürilepingu lisana. Kostja tõlgendas kasutuslepingut õigesti ja hageja huvides üürilepinguna, et anda hagejale võimalus kasutada üürilepinguga samaaegselt ka kinnistut, täitmaks allüürilepingutest tulenevaid kohustusi oma allüürnike ees. Hageja on hagiavalduses kinnitanud, et on teinud üüri- ja kasutuslepingu objektidesse kulutusi, mille eesmärk on nendelt pikaajalise tulu teenimine. Eelnimetatud tõenditega on tõendatud, et hagejal ei asu korteriomandites ega kinnistul kontorit, ta ei vii seal läbi oma tootmistegevust ega vahenda oma toodetud kaupu. Võlaõigusseadusega on äriruumide ülesütlemise kaitse ette nähtud neile üürnikele, kes kasutavad üüritud ruume oma majandustegevuse läbiviimise kohana, mis tähendab, et ettevõte kasutab ruume kontorina, tootmisruumidena, kaupluse ruumina vms. Äri- ega eluruumidele ettenähtud ülesütlemise kaitse ei puuduta neid ruume, mis on ettevõttele tulu teenimise objektiks. Käesoleval juhul on korteriomandid ja kinnistu hagejale üüritulu teenimise allikaks, seega ei ole tegemist lepingutega, millele kohalduks VÕS § 323 lg 1 sätestatud elu- ja/või äriruumi ülesütlemise kaitse ning ülesütlemise teade ei pea vastama VÕS § 325 sätestatud elu- ja äriruumide ülesütlemise vormile. Kostja omandas korteriomandid ja kinnistu avalikult enampakkumiselt. Vastavalt TMS § 158 lg 3 lõpevad nõudest järjekohas tagapool olevad õigused pakkumise parimaks tunnistamisega. Lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa XXX kandest nähtuvalt kustutati 13.05.2011 pankrotihalduri 22.03.2011 ja 18.03.2011 enampakkumise akti alusel kolmandast jaost hageja ja OÜ NP(pankrotis) vahel 01.06.2009 sõlmitud üürilepingu alusel kuni 01.06.2024 kantud märkus ja AS-i Swedbank esimesel järjekohal olev hüpoteek. Kuna sissenõudja nõuet tagav hüpoteek, mille alusel täitmine toimus, asus eespool üürimärget, kustutati kinnistamise käigus korteriomandite ja kinnistu kinnistusraamatust märge üürilepingu kohta, mis on vastavuses TMS § 158 lg-ga
4. Seega ei ole hageja tuginemine VÕS § 324 lg 2 asjakohane, kuna kinnistusregistriosade kolmandates jagudes nimetatud märget ei ole ja nende kustutamine oli õiguspärane.

§ 323

lg 2 vastutab juhul, kui uus üürileandja ütleb tähtajalise üürilepingu VÕS § 323 lg 1 alusel üles enne lepingu tähtaja möödumist, lepingu lõppemisega üürnikule tekkinud kahju eest eelmine omanik. Asjaolu, et lepingujärgne üürileandja on pankrotis ja hageja ei ole oma nõuet pankrotimenetluses esitanud, ei anna hagejale õigust nõuda üürilepingu ja kasutuslepingu ülesütlemisega tekitatud kahju kostjalt või hageda lepingute ülesütlemise tühisust. OÜ NP(pankrotis) pankrot on avalik informatsioon, mille kohta on avalikustatud info Ametlikes Teadaannetes ning hagejal oli võrdselt kõigi teiste OÜ NP(pankrotis) võlausaldajatega võrdne võimalus esitada oma nõue pankrotimenetluses. Hageja poolt hagiavaldusele lisatud tõendid, mis tõendavad lepingutest tulenevate hoolduskulude kandmist ja võlgade puudumist seisuga 17.06.11 ei oma asjas tähendust ja tuleb jätta tähelepanuta, sest üürilepingu ja kasutuslepingu ülesütlemisel ei tuginetud VÕS §-le 316 so. üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu. Eeltoodust lähtudes asub kohus seisukohale, et lepingute ülesütlemine ei ole tühine ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Kuna kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. Kohtunik: