Obsah (9)

§ 208§ 217§ 230§ 220§ 29§ 101§ 115§ 127§ 65

Tsiviilasi nr.2-11-10867 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju maakohus, Tartu maantee kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Kai Härmand Otsuse tegemise aeg ja koht 17. mai 2012. a, Tallinn Tsiviila

§ 208

lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

§ 217

lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Müügitehingu tegemise ajal kehtinud

redaktsiooni § 230 lg 1 sätestas, et müügigarantiiks käesoleva peatüki tähenduses on müüja, varasema müüja või tootja (müügigarantii andja) lubadus müüdud asi garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis ettenähtud tingimustele, millega antakse ostjale seaduses sätestatust soodsam seisund.

§ 230

lg 3 sätestab, et eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik asjal garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudused. Pooled ei ole lepingus eraldi kokku leppinud garantii teostamise korras, seega pidi hageja kostjatel

§ 220lg 1 järgi teatama esinevatest puudustest mõistliku aja jooksul.

Kohus leiab, et lepingust tulenevat garantiikohustust tuleb tõlgendada

§ 29sätet alusel.

Lepingu p 6.5 ei piira kohtu arvates kostjate vastutust üksnes garantiiga lepingu p 6.1 nimetatud ehitustöödele, mida kostjad pidid enne asja üle andmist tegema. Lepingu p 6.5 on üldine garantiikohustus kõikidele ehitustöödele, mis teostati kinnistu oluliseks osaks oleva elamu suhtes. Seega pidid kõik ehitustööd vastama kokkulepitud kvaliteedile. Lepingu p 6.5 on pooled kvaliteedi osas silmas pidanud elamut, mida saab sihipäraselt kasutada. Kohus leiab, et elamu sihipärast kasutamist tuleb tõlgendada selliselt, et esmajoones pidi elamu ehituskvaliteet vastama ehitusprojektis ettenähtud kvaliteedile ning ka heale ehitustavale ja elamus peaks olema Eesti kliimatingimustes aastaringselt võimalik elada.

1. Kohtule esitatud ehitise ülevaatuse aktist nähtub, et Swedbank fikseeris puudused 12.01.
2. Kostja 1 müügilepingus märgitud esindajale ETe-posti aadressile XXX saadetud ekirjadest nähtub, et hageja on saatnud avalduse ehitise puuduste kohta kostjatele 13.01.
3. Kohtule esitatud e-kirjast, mis on saadetud väidetavalt kostja 1 e-posti aadressile XXX selgub, et see ei ole kohale jõudnud, sest kirja väljatrükil on märge „mail delivery failed“. Aadressile XXX saadetud kirjast võib aru saada, et see on adressaadile kohale jõudnud. Kohus möönab, et kiri ei ole saadetud küll kostjale 1 isiklikult, kuid see on saadetud isikule, kes kostjaid müügitehingu sõlmimisel esindas, seega saab lugeda isikut kostja 1 esindajaks kõikide tehingu puudutavates küsimustes TsÜS § 117 lg 1 ja § 120 lg 2 alusel. Kohus peab vajalikuks märkida, et

§ 230

lg 3 järgi ei ole garantii kohaldamise suhtes oluline mitte see, millal hageja kostjaid teavitas puudustest vaid see, kas puuduses ilmnesid ja olid olemas garantiiajal. Mõistliku aja jooksul asja lepingutingimustele mittevastamisest teatamata jätmisel kaotab isik õiguse mittevastavusele tugineda. Kohus asub seisukohale, et hageja on tõendanud puuduste ilmnemise garantiiaja jooksul ning nendest teatamisest kostjatele. 13. Kohtule esitatud aktist (tl 7) nähtub, et elamu II korruse magamistoas, ja garderoobis on märjad seinad ja põrandad, märgunud on katlaruumi, pesuruumi ja garaaži lagi. KK asjatundja arvamuse järgi on elamu pööningu tuulutus lahendatud nii ehitusprojektis kui ka ehitaja poolt puudulikult, puudus kondenseerunud vee äravoolu võimalus. Asjatundja on teinud üldsõnalised ettepanekud kahjustuste kõrvaldamiseks. ÜL koostatud asjatundja arvamuses on välja toodud ehitusprojekti puudused ning ehitise puudused. Asjatundja arvates on puudulikult teostatud katuse tuulutus, lae soojustus on puudulik, katuse konstruktsioon ja katusekatte paigaldus on puudulik, fassaadi viimistlus on kannatada saanud, samuti on arvamuses välja toodud projektis ette nähtud, kuid välja ehitamata hoone osad (karniis hoone madalamas osas) ja siseruumide kahjustused. Kõikide välja toodud puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 27 663 eurot. Ekspert TR arvamuse kohaselt ei ole elamu katus ehitatud vastavalt projektile ning heale ehitustavale ning projekt on koostatud puudulikult. Elamu katuslael puudub tuulutus, tuuletõke, aurutõke, soojustus on puudulik ning katuse aluskate ja katusekate on paigaldatud mittenõuetekohaselt. Katuse puuduliku ehituse tõttu on kannatada saanud ka hoone siseruumid. Eksperdi arvates ei ole tegemist varjatud puudustega, kuid nende märkamine nõuab ehitustehnilisi teadmisi. Ehitise nõuetekohaseks viimise maksumus on 11 540 eurot. Kohus leiab, et ehitise puudused olid olemas juba asja üleandmisel hagejale, sest puudused on tingitud valesti koostatud ehitusprojektist ja valedest või puudulikest ehitustehnilistest lahendustest ja ehitusprojekti järgimata jätmisest ehitamise käigus. Järelikult lähevad nimetatud ehitise puudused ehitusgarantii alla ja kostjad on nende eest vastutavad. Hageja pöördus kostjate poole ja andis asja puudustest teada. Kostjad ei ole esitanud tõendeis selle kohta, et nad oleksid asunud asja parandama või muul moel oma garantiist tulenevaid kohustusi täitma. 14.

§ 101

lg 1 p 1 järgi on hageja õigustatud nõudma kostjatelt lepingus kokku lepitud kohustuse täitmist so garantii alusel asja parandamist. Kohustuse täitmise nõude võib

§ 115

lg 1 järgi asendada kahju nõudega.

§ 127lg 1 sätestab kahju hüvitamise ulatuse.

Kahju suuruse kohta on hageja esitanud ÜL asjatundja arvamuse ning kahju suuruse on välja toonud ka kohtu määratud ekspert oma eksperdiarvamuses. Kohus leiab, et asjas ei ole oluline, kas asjatundja ja eksperdi välja toodud töödeloetelu ühtib lepingu p 6.1 välja toodud kostjate elamu väljaehitamise kohustusega. Kostjad on andnud garantii kogu elamu ehitustöödele mitte üksnes lepingu p 6.1 kokku lepitud töödele. Seega tuleb hüvitada kõik garantiiajal ilmnenud ehitise puudused. Kohus leiab, et ekspertiisis välja toodud kahju suurus on usaldusväärsem kui ÜL välja toodud kahju suurus. Kohus ei kahtle mõlema asjatundja oskuses kalkuleerida vajaminevate tööde mahtu ja hinda, kui eksperdi teostatud kalkulatsioon on ajas hilisem ning arvestab käesoleval aja ehitushindasid. Kostjad on kaasomanikena ja müügilepingu poolena solidaarvõlgnikud

§ 65lg 1 ja AÕS § 71 lg 1 mõttes.

Kohus leiab, et hageja kasuks tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista kahju 11 540 eurot.

1. Kohus leiab, et kasutusloa hankimise kohustus ei oma asjas tähtsust. Kasutusluba on haldustoiming, mille käigus kontrollitakse ehitise vastavust ehitusprojektile piiratud mahus, eelkõige kinnistu täisehitamise protsendi, elamu kõrguse jms parameetrite osas. Kasutusloa väljastamine ei väljenda ehitise projektile vastavust tehnilistes detailides ega projekti enda vastavust ehitusnormidele.
2. Menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 1 järgi jaotada nii, et kostjate kanda jääb solidaarselt riigilõiv proportsionaalselt hagi rahuldatud osaga (42%) ning muus osas tuleb menetluskulud jätta poolte kanda. TsMS § 174 lg 1järgi tuleb menetluskulude kindlaksmääramise taotlus esitada kohtule 30 päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest.
3. Hageja esitas pärast kohtuvaidluste lõppu kohtule taotluse tõendite kogumiseks. Tõendeid kogub kohus eelmenetluses TsMS § 392 lg 1 p 4 alusel ja kooskõlas TsMS § 329 lg 1 sätestatud tähtaegadele. Tõendite ja taotluste esitamine ei ole kooskõlas TsMS § 402 lg 2 pärast asja sisulist arutamist võimalik. Hageja taotlus järelpärimiste tegemiseks on esitatud pärast kohtus asja sisulise arutamise lõppu ja seega on taotlus hilinenud. Hageja taotlus ei ole kohtu arvates aluseks ka asja arutamise uuendamiseks, sest ekspert on oma arvamuse kahju suuruse kohta andnud. Hageja ei ole taotlenud eksperdi täiendavat ülekuulamist kohtuistungil. Lisaks selgitab kohus hagejale, et TsMS § 150 lg 7 kohaselt on hagejal õigus taotleda tagasi enamtasutud kohtutäituri tasu. Pooltel on võimalik sõlmida asjas kompromiss kuni kohtulahendi jõustumiseni. Kompromissi sõlmimisel kohus tühistab otsuse, tagastab hageja taotlusel tall pool tasutud riigilõivust ja lõpetab asjas menetluse. Kohtunik